九十一年度重上字第七號｜民事：減少價金｜裁判日期：91 年 06 月 04 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　九十一年度重上字第七號　ｅ上　訴　人　戊　○　○ 子　○　○ 丑　○　○ 癸　○　○ 己　○　○ 壬　○　○ 丁　○　○ 庚　○　○ 辛　○　○ 丙　○　○ 法定代理人　甲　○　○ 被上訴人　乙　○　○ 右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國九十年十月十一日台灣台南地方法院第一審判決（八十九年度重訴字第四０八號）提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人平均負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人之訴及假執行之聲請部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人戊○○新台幣（下同）七十八萬二千元，連帶給付子○ ○六十七萬元，連帶給付丑○○七十二萬五千元，連帶給付癸○○六十八萬元，連帶給付己○○六十六萬元，連帶給付壬○○六十六萬八千元，連帶給付丁○○ 六十八萬元，連帶給付庚○○六十三萬元，連帶給付辛○○六十九萬元，連帶給付丙○○七十八萬八千元；及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保請准予假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱略以：（一）上訴人在二審僅補提出並依民法第三百六十條之理由為請求，未為事實之變更，基礎事實與原審主張相同，故無訴之追加之問題，合先陳明。（二）本件被上訴人所交付之買賣標的即系爭建物，因被上訴人嗣後於民國（下同）八十八年六月間將建物通往台南縣永康市○○路○道路封閉，致上訴人等所買受之建物未符合被上訴人於銷售時所標示：系爭不動產位於黃金路段（一分鐘到黃昏市場、玉山銀行、其達醫院），坐落於三十米永大路旁，可坐擁永康市 ○○○路、大灣路、中正北路、中華五路五大交通動脈，無往不利效用，被上訴人等欲對外通至永大路，尚需繞道羊腸小徑，始能到達永大路，其交付之標的物顯存瑕疵，上訴人自得依被上訴人所負之瑕疵擔保責任，請求減少價金。（三）被上訴人雖以該廣告中心所附之全區平面總配置圖及道路系統示意圖，明白標示該八米道路並未與永大路銜接等情，辯稱其所交付之標的物已合於買賣契約之本旨云云，經查：㈠查被上訴人在推出系爭龍郡社區時，其接待中心係臨永大路面，當初在該接待中心留設面寬八米之道路直通龍郡社區，此為被上訴人所不爭執，而被上訴人所具之銷售廣告中，所有道路均係為白色，非道路部分則均為淺綠色，此有卷附之銷售廣告為憑，此已足認被上訴人確有使人認為該八米道路係直接通往永大路之實況，茍該臨永大路之範圍並非供為道路使用，何以被上訴人不將該部分之土地亦標示淺綠色？被上訴人雖辯稱該社區係委由采風森林公司負責銷售，然依其所設計之廣告圖面，既已將該通往永大路之範圍以與道路相同之白色標示，顯然其已有誤導消費者之意圖，更不可能把該白色之範圍並非道路用地之事實告訴購買者，此舉顯有詐騙消費者之故意存在。茲不論該廣告圖究係采風森公司所設計，抑或被上訴人所設計，被上訴人對此廣告圖顯有欺瞞消費大眾之事實均無從卸責。㈡按不動產景氣低迷已近十年，猶在近五年中已近谷底，近期中已跌無可跌，此為社會之共識，且比較上訴人等買受之價金與被上訴人所標示之牌價，同在八十六年十二月簽約者，上訴人丙○○所買受編號Ｅ１房屋牌價為八百四十一萬元，實際成交價為七百八十八萬，相差五十三萬元，而上訴人丑○○所買受編號Ｂ４房屋牌價為七百三十七萬元，實際成交價為七百二十五萬元，相差十二萬元，而上訴人辛○○在八十七年十月十日所買受編號Ｄ１２房屋牌價為七百零七萬元，實際成交價為六百九十萬元，相差十七萬元，此事實適足以說明不動產之價格在近二年中並無多大之波動，否則焉有八十六年十二月八日成交之編號Ｅ１房屋相差五十三萬元，但八十七年十月十日成交之編號Ｄ１２房屋反僅相差十七萬元之理？是被上訴人將其在阻塞道路後所產生之價值大幅落，歸因於近二年不動產之不景氣云云，並不可採。事實上，在被上訴人將該處路地封閉後始向被上訴人買受建物之住戶中，編號Ｃ６房屋在封路前之牌價為八百餘萬元，但在封路後，實際僅售出約六百八十萬元，相差約一百四十萬元，另編號Ｅ４房屋在封路前之牌價為九百餘萬元，但在封路後則僅售出約七百萬元，相差約二百萬元，依此比較之事實，可見龍郡社區建物價格之波動，其原因不在於不動產景氣之變動，而係因該道路遭封閉之結果。㈢被上訴人以編號Ｅ１房屋與編號Ｅ４房屋兩屋作比較，認為Ｅ１房屋距永大路較遠，Ｅ４房屋距永大路較近，而Ｅ１房屋較貴，Ｅ４房屋價格較低，以此主張八米道路（丙路）並未直通永大路，上訴人就此知情云云。惟查Ｅ４房屋並非鄰永大路，不能靠永大路作為店面，八米道路（丙路）與永大路相通，Ｅ１房屋與Ｅ４房屋同為住家，Ｅ１房屋與Ｅ４房屋不因永大路而價格懸殊，被上訴人以此比較，殊不切實際。㈣至於被上訴人另辯稱其在接待中心牆面設有巨幅放大之系爭基地都市計劃環境展示圖及立體模型圖縮，可清楚看到該八米道路並未通往永大路云云，惟該系爭基地都市計劃環境展示亦同樣未標出該私設之八米道路，無從得知該私設之八米道路是否有通往永大路，而被上訴人所提立體模型圖縮，並無從證明其與當初擺設在接待中心之立體模型圖縮是否均相同，有無嗣後動過手腳，是該二項證據均無從為有利於被上訴人之認定。依上訴人所提之廣告圖，其上非但將該八米私設道路以白色標示，直通至永大路，且其中三大廣告詞中，有一為「擁抱繁榮的黃金走廊—永大路—永大路為永康市交通網的主軸，北通新市○○ 道、科學園區、南接仁德交流道，西銜台南市街道，已躍昇取代中華路的道路主幹。」是以該廣告圖之內容，依一般社會共識，可認被上訴人已將該私設八米道路係直通至永大路之事實顯露外表，始購買者深信不疑。㈤按該私設八米道路臨永大路部分，其地號為永康市○○段四八九六—三地號，原所有權人係八十八年七月十六日始出賣他人，但卻早於八十八年六月間即將該道路封閉，如依卷附被上訴人信函所稱係前地主好意無償供給工程營造車輛及人員和住戶臨時便道，然龍郡社區八十八年一月間即已完工並辦理交屋，何以前地主不於工程完工後即封閉道路，何以不延至出賣他人時始封閉道路，而偏偏選在二者之間即八十八年六月將道路封閉？是被上訴人信函中所稱該土地係前地主好意無償提供云云，顯屬臨訟杜撰之詞，不足憑信。㈥被上訴人確曾在道路封閉後，寄送每戶一萬元支票之事實，有被上訴人之回函可證，雖被上訴人辯稱係原以該些金額向地主承租以供住戶出入之用，每月二萬元，預計承租六個月，然依被上訴人上揭之計算，其租金僅十二萬元，乃其竟送給每戶一萬元，三十戶共計三十萬元，為原租金之二點五倍，所謂殺頭生意有人做，賠錢生意無人做，被上訴人苟非因該出入永大路之道路遭封閉，為杜眾人之口，何以會甘心花費三十萬元予住戶，是被上訴人此部分之辯詞顯違社會常情而不足採。然被上訴人此舉，適足以說明龍郡社區之私設八米計劃道路確有直通至永大路，否則茍如被上訴人所稱該龍郡社區係以東方十二米道路為對外聯絡通道，則雖該私設道路出口遭封閉，然社區仍可以東方十二米道路對外聯絡，被上訴人又何需每戶花放一萬元，以補上訴人對外聯絡不便之窘境？㈦被上訴人非特在廣告上以龍郡社區○○○路巷內欺瞞承購戶，其在「八十七年度大台南地區預售屋市場資訊年鑑」亦提供龍郡社區之「工地位置」在「永大路巷內」，此尤可證建造之初即以八米道路（丙路）直通永大路作為規劃與設計，否則被上訴人膽敢在「預售屋市場資訊年鑑」提供「工地位置」在「永大路巷內」之資訊並予以刊載？且所謂巷乃直通「道路」之通行「小道」而言，絕非如被上訴人所指必須再轉彎者而言，若謂須一再轉彎始能通永大路，衡之常理，絕不能謂為「永大路巷內」。㈧綜上所陳，被上訴人上揭答辯理由均不足採，其銷售廣告圖故意將該八米計劃道路以白色直通永大路，上訴人因該廣告圖而認為社區○○○○○路始予買受，被上訴人嗣後之狡辯，適足以彰顯其欺瞞消費者之用心，其交付之標的物不符合廣告所應具有之通常效用等，顯存瑕疵，依消費者保護法等相關規定，被上訴人均應負瑕疵擔保責任，應無庸置疑。（四）關於被上訴人乙○○抗辯不必與建商負連帶責任部分：查預售屋買賣，其標的有二，即建物及該建物所坐落之土地，雖分為房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約二部分，然該二買賣契約並不能分割，屬聯立契約，其中之一有無效或其他瑕疵問題，均連帶牽涉另一契約之效力，且不論係被上訴人所標示之牌價，或實際出售於上訴人之價金，均僅以單一之價格示之，並未將其中之土地價款及建物價款分別議價，至於上訴人等所出價錢，除考慮建物本身之建材外，另考慮者為該土地之價值，能直通永大路之土地，自較僅能通往十二米道路之無尾巷為高，茲上訴人所買受之房地既存有如此大之瑕疵，被上訴人乙○○為地主，且為聯立契約中之土地買賣契約之出賣人，自應與被上訴人郡豐建設股份有限公司對此瑕疵負擔保責任，上訴人請求其連帶給付所減少之價金，自無不合。（五）被上訴人於答辯中所言，該廣告圖因與北揚建設之廣告圖「相似」，而遭質疑不得使用。惟令人懷疑的是郡豐建設股份有限公司（下稱郡豐公司）素來標榜「誠信」，既遭同業警告有抄襲之嫌，而不得使用，為何上訴人等於購屋時均收到被上訴人以該廣告圖作為主要介紹之樣本，即使最晚購屋之上訴人庚○○ 亦不例外，不禁令人質疑被上訴人所標榜的誠信創業精神及其說詞之可信度，更可能有侵害智慧財產權之嫌。另被上訴人亦稱廣告圖係上訴人向被上訴人公司索取的，更是違背常理且匪夷所思，蓋倘於上訴人於購屋之際索取的，自是名正言順；倘於訴訟之際，雙方關係以惡化，被上訴人焉有可能聽憑對其不利之資料外流？更何況被上訴人已自認遭同業質疑而停用了，何來的廣告圖？再加以上訴人丑○○等已有被上訴人於渠等購屋之際所用以介紹之廣告圖，何須再加以索取之必要？如此說詞不僅違背事實，更加違背邏輯。三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提八十七年大台南地區預售屋市場資訊年鑑、現場及周邊圖（均影本）各一件、照片二十三幀為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願分別以現金或同額世華銀行台南分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。㈢訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱略以：（一）本件上訴人於原審係以民法第三百五十三條、三百五十九條瑕疵擔保相關規定起訴請求減少價金，被上訴人反對其於二審為訴訟標的之追加，合先陳明。（二）本件上訴人所提出之廣告文案，因與鄰近北揚建設股份有限公司工地「北揚富邑」之廣告內容有相近之處（可能因工地地點相近、設計之人又為同一人），被上訴人郡豐公司使用該廣告之初，即為北揚建設公司制止而未在使用之事實，業據被上訴人於原審提出「北揚富邑」廣告在卷足供比對。從而，本件上訴人十人中可能僅有擔任廣告派報、夾報工作之丙○○先生或預售初期即購買之丑○○先生曾看過該廣告內容，至於其他上訴人即戊○○、癸○○、己○○、曾璧瑩、丁○○、庚○○、李秀玉、辛○○等八人，渠等購買系爭郡豐建設龍郡社區時，郡豐公司已停止使用該廣告文宣近一年餘，而戊○○、癸○○、庚 ○○等三人購買時，龍郡社區之主體結構更已完工已成屋銷售，根本未使用該件預售廣告，此事實亦據上訴人戊○○於原審九十年三月十九日庭訊時證稱：「當初我沒有看到廣告圖」等語明確，足見上訴人十人中除丙○○或丑○○外，其餘八人依其購買房屋之時間推之，應均未受系爭廣告影響（上訴人起訴時所提出之廣告，乃係渠等於起訴前由上訴人丑○○向被告公司索取）。上訴人十人竟均援引該廣告用語主張依廣告物綜合觀察，八米道路連接永大路乃系爭房屋購買契約內容之一部分，並請求被上訴人連帶賠償，顯有未合。（三）本件上訴人主張被上訴人：預售屋宣傳廣告道路系統圖之八米路能直通永大路，該八米路與廣告正面標示之「從寬廣的大道，轉入寧靜的家園」，且如無該八米道路連接永大路，不可能如廣告圖標示：「一分鐘到達二個黃昏市場」、亦不可能「一分鐘到達玉山銀行」、「一分鐘到達地政事務所」，足見八米道路連接永大路乃契約之一部分，而主張被上訴人依消費者保護法第二十二條應負廣告之保證責任等語。惟按：㈠廣告之文字與圖案應綜合觀察，經查，本件上訴人所提出之廣告圖案，其廣告內容尚包括有龍郡鄰近區域位置圖二幅，該二幅區域圖中，龍郡社區之工地位置係以紅色標示，接待中心則另以橘色標示，龍郡社區工地即（紅色標示）與三十米永大路間另間隔有該橘色之接待中心，並未緊鄰三十米永大路之事實，因工地與接待中心顏色標示不同已在廣告圖中彰顯明白有上訴人提出之廣告圖案在卷足供比對，足見上訴人主張因廣告誤認社區○○路（即丙路）直通永大路，尚不足採。㈡被上訴人郡豐公司之接待中心原設在永大路旁，嗣龍郡社區之房屋接近完工，郡豐公司乃將接待中心陸續移至Ｅ４成屋內，嗣並移至鄰十二米乙路之Ｃ６成屋內。郡豐公司於該三處接待中心牆面均設有巨幅放大之系爭基地都市計劃環境展示圖，可清楚看出龍郡社區基地對外聯絡道路及與各大都市景點（如教育機關，市政府等）之相關位置，有照片可稽，接待中心另擺設有立體之建物外觀、建物基地與道路立體模型之事實，亦有當時之照片可參，由該立體模型可清楚看出龍郡社區○○○○○道路即原審判決書附圖永大路，該丙路至接待中心前即呈轉彎，並未直通永大路，丙路尚需與計劃道路丁路、戊路相銜接後才能通往永大路之事實，亦有照片五張可稽，又廣告道路系統配置圖雖有標示計劃道路丁路、戊路，且以此通往永大路，但現況並無丁路及戊路之設置，亦據鈞院履勘現場，制有勘驗筆錄在卷。本件上訴人購屋時由前揭模型（丙路需接丁、戊路始通永大路），廣告有標示丁、戊路位置，但工地實況丁、戊路尚未開闢，應可充分了解：龍郡社區○○○路（即丙路）目前尚無法通往永大路，必須俟日後之計劃道路即原審判決書附圖戊路、丁路之開通，始能通往永大路之事實。上訴人由接待中心立體現場模型及廣告道路系統圖均有標示丁、戊路，惟工地現況並無丁、戊路等情參互比對，其等於購屋時應已知悉廣告所標示之社區道路通往永大路，乃是日後計劃道路開闢後之遠景，並非現況，更無何誤認情況。該廣告表達之社區道路通往永大路之情狀，既係未來公共設施充分開闢後之遠景，而購屋置產行為本質上即含有未來預期性之投資行為（或機會成本），被上訴人就該預期或預估實現之快慢，衡情無保證或現實提供之責任，上訴人於訂約時明知丁、戊路尚未開闢、社區○○路尚無法與永大路相通之事實，竟主張被上訴人就八米路之開通必需負廣告契約責任，尚嫌無據。㈢上訴人另主張如社區○○道路未通往永大路，則龍郡社區非「由寬廣大道，轉入寧靜家園」，亦無法一分鐘內到達二個黃昏市場、玉山銀行、地政事務所，本件社區無被上訴人保證之品質等語。經查： ①社區由附圖所示甲路即十二米之大同路，不到一分鐘即可銜接永大路，因丙路未直通永大路，社區環境單純，汽車流量小，寧靜安全，被上訴人稱為：「由寬廣大道，轉入寧靜家園」，與事實並無不合。 ②社區經由日後之計劃道路丁、戊路（文化路）通往永大路，並由戊路一分鐘通往黃昏市場。如係計劃道路開闢之遠景，則該遠景乃屬投資行為，上訴人自負機會成本，衡情被上訴人並無何保證品質之意思，已如前述。 ③次按並非每一個不（確）實之廣告均受到法律規範之拘束或限制，廣告之不實之所以應受到法律之規範應著重在其不實性，已達到足以使消費者陷於錯誤而蒙受損害之程度始足當之，因此，吹噓廣告或不完整之廣告應為法律所欲容認。經查： ⑴本件被上訴人廣告所稱一分鐘到達，並未指明其預估之交通工具與時速。從廣告之目的在促銷商品觀之，廣告用以表彰工地及周邊生活機能點之距離與交通工具，應是採最快、最便利之交通工具（如機車）評估。上訴人以「步行」衡量到達黃昏市場所需之時間，顯然不合。 ⑵本件被上訴人廣告所提及玉山銀行、地政事務所、偉庭游泳池、黃昏市場散佈在龍郡社區之四周，有廣告及附圖可參，龍郡社區之接待中心位置距玉山銀行永康分行約八百五十公尺之事實，亦據被上訴人計算在案，如由龍郡社區○○○○路之Ｃ棟建築物沿大同路方向出發或由接待中心出發至八百五十公尺外之玉山銀行永康分行，則二者所需之時間均在一分鐘上下，二者亦相差不到十秒，時間上並無何大差異，而由社區Ａ１房屋沿甲路及丙路同方向之大同路四二五巷前往黃昏市場亦大約使用一分鐘，足見被上訴人廣告文案中所謂之一分鐘內到達二個黃昏市場、到達玉山銀行、地政事務所、偉庭游泳池，其廣告均只是藉由短暫之時間（一分鐘）來表示龍郡社區周邊便利之生活機能或未來之生活機能，並不能據以推論出龍郡社區道路於交屋時需直通永大路為契約之一部分，上訴人之推論尚嫌無據（更何況上訴人中有八人應未看過該廣告，可能看過之丙○○更不曾陷於錯誤）。佐之，本件郡豐公司龍郡社區推出時玉山銀行永康分行早已設置在永大路上，玉山銀行與龍郡社區之距離已特定，如上訴人主張之由社區Ｅ棟以丙路經永大路出發，則社區Ｅ４房屋距玉山銀行約為九百公尺，廣告稱一分鐘可到達（即九百公尺），上訴人亦未覺得不實，則以相同之標準速度，位在五百公尺、九百公尺外之黃昏市場，在評價上尚當然一分鐘亦可到達（因五百公尺、九百公尺均不逾至玉山銀行永康分行之距離）。（四）本件上訴人丙○○是最早購買之承購戶（因其擔任廣告派報業務）或許有看過系爭被上訴人最早使用（很快停用）之廣告，但由下列事實，足見其知悉丙路未通永大路之事實。經查：龍郡社區共有三十四戶，其位置配置如原審判決書附圖所示，其中上訴人丙○○購買之Ｅ１房屋，基地面積二十四點二坪，房屋建坪五十六點六七坪、預售時牌價為八百四十一萬元，另丙路尾端之Ｅ４房屋，其基地面積為二十八點七五坪，建坪為六十六點二十六平方公尺，牌價則為八百四十五萬元，有被上訴人於原審所提出之銷售資料及買賣契約書可稽，上訴人丙○○就該事實亦不爭執。Ｅ１房屋（以建坪計算）每坪平均單價為十四萬八千四百元（計算至百元為單位，以下捨去），Ｅ４房屋建坪單價則為十二萬三千七百元，Ｅ４之房屋單價明顯低於Ｅ１，則苟如上訴人丙○○主張社區道路○路係直通三十米之永大路，衡情愈靠近大馬路（主要幹道）之房屋（Ｅ４）應愈有價值，單價愈高，豈有目前臨幹道（苟如上訴人主張）之Ｅ４房屋之單價反而低於Ｅ１，且每坪達二萬四千七百元，又無人願意購買，延至八十八年九月十九日始以七百六十二萬元，每坪十一萬五千元出售之理？從而，由上開Ｅ４房屋之牌價低於Ｅ１房屋，且淪為餘屋之事實亦可證明：本件上訴人於購買龍郡社區時均應已知悉丙路並未直通永大路，而係以甲路為主要聯絡幹道，所以Ｅ１房屋之單價高於Ｅ４房屋。又因丙路未通永大路，Ｅ４之房屋為俗稱無尾巷之最後一間，參以日後計劃道路戊路開闢後，有所謂路沖之虞，為一般購屋者忌諱，所以房屋每坪定價自然較低。而上訴人丙○○捨較便宜之Ｅ４房屋而選Ｅ１房屋亦係應買時即已知悉丙路並未通往永大路之事實，其所謂丙路有直通等語，不足採信。（五）上訴人主張封路造成房屋價格低落，經查：㈠上訴人所謂封路後價格低廉之編號Ａ２、Ｃ５、Ｅ４、Ｃ６四戶房屋，乃是社區三十四戶中之餘屋（別人選剩下的），乃不爭之事實，房屋之議價空間本來就較大。㈡該編號Ａ２、Ｃ５、Ｅ４、Ｃ６四戶餘屋，依上訴人製作與Ａ３、Ｃ２、Ｅ１、Ａ４四戶之對照表（詳原審判決書之附表）觀之，則Ａ２房屋與Ａ３房屋購買時間相距六個月，Ｃ５房屋與Ｃ２房屋相差十個月，Ｅ１房屋與Ｅ４房屋相距一年九個月，Ａ４房屋與Ｃ６房屋為八個月，佐之，太平洋房屋股份有限公司「從歷年政經大事看房價波動」總計資料：八十八年，國內平均房價跌幅為百分之九‧六四（八十九年為百分之十六‧一０），而上開四戶房屋為餘屋（其跌幅理應會大於平均值），且成交時間在八十八年十一月，愈近八十九年，下跌速度加速（因八十九年跌幅為八十八年之一‧七倍），足見被上訴人降價求售乃係因為建築業大環境差，出清餘屋，上訴人主張主張係因封路造成價格之差異並主張減少價金，尚嫌無據。（六）末查：㈠本件上訴人又主張臨接待中心前之永大路劃有斑馬線之舊痕跡（目前已被柏油覆蓋，僅餘邊線數條），足見丙路有與永大路直通等語。但查斑馬線乃公共設施係由永康市公所設置，在被上訴人建屋時早已存在（永大路二旁土地均為永康市前市長周鴻儒家族所有），並非被上訴人所設置，係不爭之事實，又依道路交通管理處罰條例第八十二條第一項第七款之規定被上訴人就該公共標線並無變更之權。從而，該公共設施斑馬線之存在與否、是否影響上訴人之判斷（在交通頻繁之非交岔路口亦可能設有天橋或斑馬線），其責任或不利均與被上訴人無關，上訴人此部分主張，亦無理由。㈡上訴人另主張被上訴人公司曾於通知函上承認工程車、車輛有由接待中心前之空地出入。經查，本件龍郡社區○道路○○路）係位在永康市○○段四八九六之一地號土地上，而被上訴人之接待中心則位在四八九六之一地號土地西側之另筆同段四八九六之六地號土地上，四八九六之六地號土地鄰南北向永大路之事實，有地籍圖一份在卷可稽。又當時接待中心前方空地左右兩側均設有整排連續性與永大路平行南北向之停車格（每一停車格之南北長度約為一般汽車車身長四公尺），二排停車格間則蓋有接待中心，左右二停車格間之空地，除正前方因退縮留有空地外，後方二停車格間之空地則幾乎為接待中心占滿，停車格尾端邊線與接待中心（牆壁）間僅存有約一盆栽寬（寬應不逾五十公分）之空間。從而，由永大路（或丙路）駛來之車輛，受該與永大路平行停放之汽車及接待中心之阻隔，根本無法與丙路（或永大路）相通，亦有照片三張在卷可稽，足見上訴人主張被上訴人有允諾或故意不告知丙路未直通永大路等語，核與事實不符。（七）綜上所述，本件上訴人購屋時應知悉龍郡社區道路目前並未與永大路相通，需俟計劃道路開闢才可毗連，並無誤認之情形，其主張被上訴人有契約上之責任，並請求減少價金，尚嫌無據，上訴應無理由。（八）被上訴人乙○○僅單純出賣土地，並未參與房屋出賣人郡豐建設公司之業務，亦不曾直接與上訴人等人有何買賣之接洽，乃雙方不爭之事實，本件被上訴人乙○○已依約交付土地，完成土地所有權之移轉，買賣債務已履行，上訴人主張被上訴人乙○○需與郡豐公司連帶負責，亦與民法第二百七十二條「連帶債務之成立需法律有規定或明示者」之規定有違，亦無理由。三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提照片八幀、從歷年政經大事看房價波動一件（影本）為證。丙、本院依聲請至現場履勘，並命兩造提出照片說明。理由一、查上訴人在本院僅補提出並依民法第三百六十條之理由為請求，未為事實之變更，核屬補充法律上之陳述，依民事訴訟法第二百五十六條第一款規定，非為訴之變更或追加，被上訴人誤為訴之追加並陳明不同意其追加，尚有誤解，合先敘明。二、本件上訴人起訴主張：上訴人十人分別於如附表一所示之時間、價格，向被上訴人乙○○、郡豐公司購買「龍郡」集合式透天住宅房地各乙戶，上訴人所購買房屋編號詳如附表一所示，然被上訴人於出售系爭房地之際，於廣告圖說中強調系爭不動產位於黃金路段（一分鐘到黃昏市場、玉山銀行、其達醫院），坐落於三十米永大路旁，可坐擁永康市○○○路、大灣路、中正北路、中華五路五大交通動脈，無往不利，且於上訴人前往看屋時，並提出「龍郡」之『全區平面總配置圖＆道路係統示意圖』取信上訴人，圖內將各該連接道路描繪十分清楚，且上訴人現場觀看時，亦有如附圖所示丙路直接連接永大路，上訴人因而購買系爭房地。詎被上訴人公司於「龍郡」案銷售完畢，承購戶陸續搬入居住後，丙路通往永大路路口竟然於八十八年七月份左右被封住，須繞道附圖所示甲路經乙路出入，造成住戶極大不便，且於丙路封路後，剩餘四戶房地之出售價格如附表二所示，遠低於上訴人之購屋價格，又被上訴人在道路封閉後，曾寄送住戶每戶一萬元之支票，亦足證被上訴人已自認本件買賣標的物確有瑕疵。因上訴人無法依廣告圖所載之丙路通行，且買賣標的物即土地及建物因對外連絡不便，致使用價值與交易價值嚴重下滑，是系爭土地及房屋有嚴重瑕疵，故依民法第三百五十三條、第三百五十九條、第三百六十條、消費者保護法第二十二條規定，請求被上訴人減少以買賣價金一成計算之金額為賠償。又本件土地、房屋買賣係屬不可分之契約，故被上訴人就此瑕疵，應負連帶責任。為此，求為命被上訴人應連帶給付各上訴人如聲明所示之金額及利息等語。三、被上訴人則以：龍郡社區主要對外連絡道路為附圖所示甲路，系爭買賣標的物並無減少價值之瑕疵，因銷售時於預定工地臨永大路設接待中心，接待中心內有建築藍圖、都市計畫環境展示圖、立體模型圖等，清楚標示基地對外連絡道路，且上訴人所提之廣告圖亦標示有黑色實線，將丙路與永大路為間隔，是購買附表一編號Ｂ２、Ｂ４、Ｂ７、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２、Ｄ４、Ｄ１２、Ｅ１等房屋之上訴人，由展示中心之各項展示，已充分明白丙路無直通永大路之可能。另編號Ａ４、Ａ３、Ｂ５、Ｂ８、Ｂ１０房屋之上訴人購買系爭房屋時，社區已建造完成，並將接待中心移至成屋中，亦有相同配置圖，則上訴人主張被上訴人有提供八米路直通永大路之責任，亦乏依據。又被上訴人係因附圖所示甲路遭台灣省都市計畫發展局發包施工，不利通行，與被上訴人交屋時狀況差別甚多，經住戶反應得否向丙路通永大路之地主承租土地供通行，然未獲同意，始預計支出之租金分配予住戶，以補貼甲路施工時之出入不便，並非自認有瑕疵。至於附表二所示四戶購買價格較低，係因房地產不景氣價格滑落，且為所謂之餘屋，被上訴人公司亦有結案之考量，基於對市場之預期，以乘數效果降價，乃屬常見，上訴人以價格之變動謂因丙路封路之關係，尚嫌無據。另依現場照片所示，於接待中心房屋、停車格（一般長度約三至四米）、丙路等相關地點位置，並參考上訴人丑○○及被上訴人公司繪製之相關標示，足證丙路為接待中心所阻隔，並未直通永大路。雖不排除興建之工人或上訴人可能在適逢停車格未有人擺設汽車時，圖一時便利以該停車格空間出入，但衡情該處係一臨時便利使用停車格（位置）使用，並非道路，上訴人亦無通行權，上訴人以短暫通行便利之情形推論被上訴人有契約上之責任，並請求減少價金，尚嫌無據。又被上訴人乙○○僅單純出賣土地，並未參與房屋出賣人郡豐建設公司之業務，亦不曾直接與上訴人等人有何買賣之接洽，乃雙方不爭之事實，本件被上訴人乙○○已依約交付土地，完成所有權之移轉，買賣債務已履行，上訴人主張被上訴人乙○○需與郡豐公司連帶負責，亦與民法第二百七十二條連帶債務之成立需法律有規定或明示者不符等語，資為抗辯。四、查，兩造對下列事實不爭執，先敘明之：㈠上訴人購買龍郡社區土地、房屋及其價金、簽約時間、交屋時間，均如附表一所示。㈡如附圖丙路至永大路之通道於八十八年六月底遭封閉，封閉前之狀況如被上訴人提出之接待中心照片、封閉後之現況如上訴人提出之照片所示。㈢龍郡社區房屋編號Ａ２、Ｃ５、Ｃ６、Ｅ４簽約日期及成交價格，如附表二所示。㈣丙路前端臨永大路之土地（原先接待中心、永康鎮○○段四八九六之三地號）於八十八年七月由被上訴人乙○○出售第三人劉水。㈤上訴人於八十九年五月均收到被上訴人公司郵寄面額一萬元之支票。五、本件兩造所爭執者為，上訴人主張購買系爭龍郡社區土地、房屋後、交屋時，可透過接待中心旁空地直通社區，嗣八十八年六月底丙路遭封閉，須改由如附圖甲路進出，則系爭土地、建物有無減少價值之瑕疵。上訴人並以被上訴人公司銷售之廣告平面圖、封路前後之土地建物銷售價格及道路現況、被上訴人各寄發一萬元支票予上訴人等項為據。被上訴人則以前揭情詞置辯。本件經查：㈠查購買附表一所示房屋中編號Ｂ２、Ｂ４、Ｂ７、Ｄ１、Ｄ４、Ｄ１２、Ｅ１等上訴人，係購買預售屋，其餘上訴人均係以現況交屋，有不動產買賣合約書所載其他約定條款及附表一之簽約日期可參，是上訴人戊○○、癸○○、庚○○於購屋時，就系爭土地、房屋之坐落位置及道路連絡狀況，已得現場實際觀看，無須完全依憑廣告平面圖之示意與說明。㈡上訴人提出之龍郡廣告平面圖（見原審卷第一０九－一一二頁，且有同一廣告平面圖外放）廣告說明雖記載「龍郡緊臨二萬坪公園綠地，正對國小用地：：一百公尺內達黃昏市場、地政事務所：：一分鐘內囊括玉山銀行、其達醫院、偉庭游泳池俱樂部」，但於說明下方之交通位置圖，可明顯看出其紅色標示之工地隔鄰接待中心係以橘色標示，並不直接與永大路相接，其背面之【全區平面總配置圖＆道路系統示意圖】上丙路部分雖全部使用白色，然至接待中心前即有黑色實線遮斷，且據被上訴人提出之接待中心內部現場立體模型，已清楚標示丙路無直接通至永大路（見原審卷第四二頁），且於原審卷第四四頁復有另一廣告平面圖，其廣告內容更明確將龍郡社區之工地位置係以紅色標示，接待中心則另以橘色標示，龍郡社區工地即（紅色標示）與三十米永大路間另間隔有該橘色之接待中心，並未緊鄰三十米之永大路甚明。參以附圖所示丁路、戊路部分，雖標示為道路，但實際現況該二道路尚未開闢之事實，有被上訴人郡豐公司原審之訴訟代理人黃棋銘之陳述（見原審卷第五０頁）及上訴人於原審提出之現場照片，上訴人亦未就此爭執依附圖應有丁路及戊路之設置，足認該廣告圖僅供系爭工地位置之參考，且丙路之通路情形依此圖並無何足以使人誤認之情況。㈢上訴人另主張如社區○○道路未通往永大路，則龍郡社區非「由寬廣大道，轉入寧靜家園」，亦無法一分鐘內到達二個黃昏市場、玉山銀行、地政事務所，本件社區無被上訴人保證之品質云云。經查： ①龍郡社區由附圖所示甲路即十二米之大同路，不到一分鐘即可銜接永大路，因丙路未直通永大路，社區環境單純，汽車流量小，寧靜安全，被上訴人稱為：「由寬廣大道，轉入寧靜家園」，與事實並無不合。又由該社區經由日後開闢之計劃道路丁、戊路（文化路）通往永大路，則一分鐘應可通往黃昏市場。如係計劃道路開闢之遠景，則該遠景乃屬投資行為，上訴人自負機會成本，衡情被上訴人並無何保證品質之意思，已如前述。 ②本件被上訴人廣告所稱一分鐘到達，並未指明其預估之交通工具與時速。從廣告之目的在促銷商品觀之，廣告用以表彰工地及周邊生活機能點之距離與交通工具，應是採最快、最便利之交通工具（如開汽車或騎機車）為評估。上訴人主張以「步行」衡量到達黃昏市場所需之時間，尚不足採。本件被上訴人廣告所提及玉山銀行、地政事務所、偉庭游泳池、黃昏市場散佈在龍郡社區之四周，有廣告及附圖可參，龍郡社區之接待中心位置距玉山銀行永康分行約八百五十公尺之事實，亦據被上訴人計算在案，如由龍郡社區○○ ○○路之Ｃ棟建築物沿大同路方向出發或由接待中心出發至八百五十公尺外之玉山銀行永康分行，至地政事務所、偉庭游泳池、黃昏市場等其他在龍郡社區週邊之處所，距離均不比至玉山銀行者遠，故均未及一千公尺甚明。查如依開車時速六十公里、騎機車時速四十公里計算，則每分鐘分別可行駛一千公尺或六百六十七公尺，則到達上開各處所均在一分鐘以內或一分鐘至二分鐘間，則廣告中謂「一分鐘」到達，難謂有何不實之事，足見被上訴人廣告文案中所謂之一分鐘到達二個黃昏市場、到達玉山銀行、地政事務所、偉庭游泳池，其廣告均只是藉由短暫之時間（一分鐘）來表示龍郡社區周邊便利之生活機能或未來之生活機能，並不能據以推論出龍郡社區道路於交屋時需直通永大路為契約之一部分。㈣上訴人另主張於前往現場看屋時，係從接待中心旁之丙路直接進入社區云云。然據被上訴人於原審提出接待中心之現場照片，其右側雖鋪設柏油，可直接通往丙路連接社區，但其上畫有停車格（參見原審卷第一三一頁）。上訴人丑○○於原審陳稱：「招待中心離永大路還有一段距離，在招待中心兩旁都有停車格子，如卷內附圖鉛筆所示，所以中間還有一段可以出入，後來接待中心拆掉後，就順便封路了，建設公司封路時，我們並不知道，接待中心遷移Ｅ四後又遷到Ｃ六，但是我們通行到六月底都是如照片所示，接待中心的空屋還是在那裡，直到八十八年六月底才把接待中心房子拆掉，順便把道路封起來。」（見原審卷第一三六頁），核與上訴人戊○○、證人即上訴人徐益智之配偶鄭清石所述情形大致相符（見原審卷第一三五－一三七頁），並與上開照片內容一致，足認於八十八年六月底前雖可從永大路通過接待中心旁空地直接到達社區，但該處並非原來即為設計為道路使用，而係停車空地，是縱上訴人原先可自該處連接永大路直接出入，僅為暫時之便利性通過。㈤上訴人又主張臨接待中心前之永大路劃有斑馬線之舊痕跡（目前已被柏油覆蓋，僅餘邊線數條），足見丙路有與永大路直通云云。但查斑馬線乃公共設施係由永康市公所設置，被上訴人主張建屋時早已存在，上訴人亦不爭執，自非被上訴人所設置。且依道路交通管理處罰條例第八十二條第一項第七款之規定被上訴人就該公共標線並無變更之權。從而，該公共設施斑馬線之存在與否、是否影響上訴人之判斷，其責任或有無利或不利均與被上訴人無關，上訴人此部分主張，亦無足取。又該處依地籍圖與土地登記簿謄本所載之地號為四八九六之三，所有權人劉水於八十八年七月十六日自被上訴人乙○○處買賣取得，則該四八九六之三地號土地本非社區使用土地，上訴人與被上訴人公司或被上訴人乙○○簽訂之房屋或土地買賣契約亦未特別約定該四八九六之三號土地不得轉售或須提供作為道路使用，尚難認被上訴人乙○○將四八九六之三號土地另行出售有何契約義務之違反。㈥至於上訴人以封路前後，買受龍郡社區之價格差異甚大，主張上訴人受有價值減損等語，並提出附表二價格比較表為據（見原審第九七頁）。查上訴人所謂封路後價格低廉之編號Ａ２、Ｃ５、Ｅ４、Ｃ６四戶房屋，是社區三十四戶中別人選剩下之餘屋，為不爭之事實，房屋之議價空間本來就較大。而該Ａ２、Ｃ５、Ｅ４、Ｃ６四戶餘屋，依上訴人製作與Ａ３、Ｃ２、Ｅ１、Ａ４四戶之對照表（如附表二）觀之，則Ａ２房屋與Ａ３房屋購買時間相距六個月，Ｃ５房屋與Ｃ２房屋相差十個月，Ｅ１房屋與Ｅ４房屋相距一年九個月，Ａ４房屋與Ｃ６房屋為八個月。然查影響房屋價格之因素甚多，依卷附內政部建築研究所委託研究計畫之成果，房地產景氣基準循環綜合指標自八十五年以來即呈現持續下降趨勢，及太平洋房屋企研室統計資料：八十八年，國內平均房價跌幅為百分之九‧六四、八十九年為百分之十六‧一０（見原審卷第二一二至二一八頁），而上開四戶房屋為餘屋，其跌幅理自會大於平均值，且成交時間在八十八年十一月，接近八十九年，房價下跌速度加速（因八十九年跌幅為八十八年之一‧七倍），被上訴人主張降價求售乃係因為建築業大環境差，出清餘屋以收回資金，應屬可信，且觀上開戶數之房屋買賣契約上均約定不得將成交價格透露他人知悉，足認該成交價格確實低於原先所定銷售價格。是上訴人據此價格變化主張為封路之影響，自不足取。㈦就被上訴人曾寄送住戶每戶一萬元之支票部分，上訴人主張係被上訴人因丙路通往永大路被封閉後補貼上訴人之金錢，認被上訴人已自認本件買賣標的物確有瑕疵等語。然為被上訴否認其有自認本件買賣標的物確有瑕疵，並辯稱：係因附圖所示甲路遭台灣省都市計畫發展局發包施工，不利通行，與被上訴人交屋時狀況差別甚多，經住戶反應得否向丙路通永大路之地主承租土地供通行，然未獲同意，始預計支出之租金分配予住戶，以補貼甲路施工時之出入不便，並非自認有瑕疵。則上訴人此之主張，已因被上訴人否認而應舉證證明為真，但其未能提出確切證據佐證，故此部分上訴人之主張尚難採信。㈧按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，為消費者保護法所明定，違反之者應依同法第二十三條負損害賠償責任。查被上訴人上開廣告行為當無不實欺罔行為，已如前述，自無違反消費者保護法上開規定，上訴人認被上訴人有違反上開法律，尚有誤會。至於上訴人另主張被上訴人在「八十七年度大台南地區預售屋市場資訊年鑑」亦提供龍郡社區之「工地位置」在「永大路巷內」云云。但查上開「八十七年度大台南地區預售屋市場資訊年鑑」並非被上訴人製作，其資料是否上訴人提供亦欠證據佐證，且上開年鑑是提供消費者資訊，有意購屋者仍會向銷售公司洽詢、看房屋現況，故上訴人此之主張亦不足證明如附圖所示丙之路有直通永大路之事實。㈨按出賣人之物的瑕疵擔保責任，無論係因法律規定或特別約定而生，均係指物之出賣人對於買受人擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無瑕疵或具有其保證之品質而言，是物之瑕疵擔保責任之成立，以該瑕疵於危險移轉時已存在為前提，此觀民法第三百五十四條第一項之規定自明。經查，上開四八九六之三地號土地，係於八十八年六月底封閉，而上訴人交屋之日期均於八十八年六月底道路封閉前，有附表一之房屋交屋日期可憑，依兩造契約內容，被上訴人尚無提供系爭丙路直通永大路之義務，已如前述，況該土地封閉之事實發生於危險移轉於買受人之後，亦與民法第三百五十四條第一項所定瑕疵之要件不符。是縱被上訴人於八十九年五月寄送一萬元支票予上訴人，不論其原因係甲路出入不便或丙路臨永大路端封閉，均不因此使被上訴人負有瑕疵擔保責任，是上訴人持上開事實認係被上訴人自認負有擔保義務云云，亦不可採。六、綜上所述，被上訴人公司之廣告圖樣及文字說明，並無足以使人誤認丙路可直通永大路，且兩造之買賣契約亦無約定被上訴人公司或被上訴人乙○○負有提供丙路直通永大路之義務，是上訴人本件請求，洵非正當，無從准許。原審因而為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，而聲明廢棄，為無理由，應予駁回。七、上訴人之上訴既因無理由而應駁回，則被上訴人乙○○辯稱其不應與被上訴人郡豐公司負連帶責任，即無論究之必要，另兩造其餘主張及舉證，復均不影響本院所為前開論斷，亦無再予一一審論之必要，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　六　月　　四　日臺灣高等法院臺南分院民事第三庭 ~B1審判長法官　徐　　宏　　志 ~B2　　　法官　曾　　平　　杉 ~B3　　　法官　王　　明　　宏右為正本係照原本作成。上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本一份）；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書（須附繕本一份）。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　六　月　　五　日法院書記官　侯　　瑞　　富

臺灣高等法院臺南分院九十一年度重上字第七號

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