九十三年度上字第一七八號｜民事：塗銷所有權移轉登記｜裁判日期：93 年 12 月 31 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　九十三年度上字第一七八號　　Ｋ上　訴　人　丁　○　○ 丙　○○○ 戊　○　○ 訴訟代理人　蘇　明　道　律師被　上訴人　臺南縣西港鄉農會法定代理人　甲　○　○ 訴訟代理人　凃　禎　和　律師右當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十三年六月十六日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十二年度訴字第一六八三號），提起上訴，本院於九十三年十二月二十一日言詞辯論終結，判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：（一）按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時，亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第二百四十四條第二項定有明文。又債權人行使民法第二百四十四條第二項之撤銷訴權，以債務人於行為時明知有損害於債權人之權利，且事實上將發生有害於債權人之結果要件；而債務人出賣其財產非必生減少資力之結果，倘出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為；亦經最高法院著有六十七年臺上字第一五六四號、五十一年臺上字第三０二號判例在案。被上訴人雖主張上訴人丁○○於民國（下同）九十一年十月二十一日，以買賣為原因將其所有坐落臺南縣西港鄉○○段二五一地號土地及其上同段二０四號建物（門牌臺南縣西港鄉○○村○○路二二三號），移轉所有權予上訴人戊○○，並於同年十二月十日登記完畢；上訴人丙○○○於九十二年一月二十三日以買賣為原因，將其所有坐落臺南縣西港鄉○○段第一四六０地號土地，移轉所有權予上訴人戊○○，並於同年九十二年二月十一日登記完畢，而上訴人丁○○、丙○ ○○尚積欠被上訴人債務未為清償，則上訴人間各該買賣及移轉所有權行為自屬有害被上訴人之債權云云。惟上訴人丁○○、丙○○○則辯稱其因積欠訴外人黃慧柔、梁月霞之債務，急需清償，遂將系爭土地及建物售予上訴人戊○○ 等語。是本件應審究者為上訴人丁○○、丙○○○是否意圖脫產，以遠低於一般交易行為之價格將系爭不動產出售、及買受人即上訴人戊○○是否知悉上情。（二）上訴人丁○○於九十一年十月二十一日，將其所有南海段二五一地號土地及其上同段二０四號建物，以新臺幣（下同）一百七十萬元之價金出售予上訴人戊 ○○之事實，此有買賣契約書及土地、建物登記簿謄本等件附卷足稽。徵諸證人乙○○於鈞院審理時到庭證稱：「（問：本院卷附此份你向花旗銀行購買西港鄉○○路二一八之一號房地契約書影本是否實在？）實在，我有以五百萬價格買該契約所標示之土地及建物。其中土地為九十坪左右，房子一層約三十坪，共有三層，土地建物沒有區分價格，係以總價五百萬元購買。」等語，本件上訴人丁○○所有系爭門牌慶安路二二三號房屋，與鄰近證人乙○○所購買門牌慶安路二一八之一號之房屋，均位於西港鄉○○路，所處地理環境相同，又西港鄉二一八之一號房屋之面積係三一九．一０平方公尺，該房屋坐落之西港鄉○○段一八八五─六地號土地之面積係三０六平方公尺，本件系爭建物之面積係二一五、三平方公尺，該建物坐落之南海段二五一地號土地面積係一０一．七四平方公尺，二者相較，鄰近西港鄉○○路二一八之一號之房屋基地面積為系爭建物基地面積之三倍餘，房屋面積亦多出一０三．八平方公尺，系爭建物建築完成日期係六十八年十一月九日，而鄰近西港鄉○○路二一八之一號房屋，其建築完成日期係八十五年二月六日，即系爭建物之屋齡高於鄰近西港鄉 ○○路二一八之一號房屋十六年多，此有土地、建物登記簿謄本各二份附卷為證。如以證人乙○○所購前揭房地之價格五百萬元計算，其基地面積三０六平方公尺（假設其上並無建物），相當於每平方公尺為一萬六千三百三十九元，以之對照上訴人丁○○、戊○○所交易之慶安路二二三號之房地，基地面積為一０一．七四平方公尺（假設其上並無建物），相當於每平方公尺一萬六千七百零九元，交易價格相當，況證人乙○○所購西港鄉○○路二一八之一號房屋建坪更多出系爭建物一０三．八平方公尺，屋齡亦低於系爭建物達十六年餘，是本件買賣之交易價格，與當地市場交易行情自屬相當。（三）上訴人辦理系爭不動產所有權移轉時，臺南縣佳里地政事務所根據土地公告現值或課稅現值所核算價額，南海段二五一號土地為一百六十萬三千零六十五元、其上房屋則為三十八萬六千五百元，總計為一百九十八萬九千五百六十五元，此有卷附土地、建物所有權移轉契約書可稽。而上訴人丁○○將其所有之系爭建物與其坐落之基地以一百七十萬元出售予上訴人戊○○，並約定由買方之上訴人戊○○負責繳納土地增值稅，上訴人戊○○亦於九十一年十一月二十一日繳納土地增值稅十二萬八千六百零一元，是上訴人戊○○實際以一百八十二萬八千六百零一元購得上訴人丁○○所有之系爭房地，此與臺南縣佳里鎮地政事務所根據土地公告值或課稅現值所核算之價額一百九十八萬九千五百六十五元，尚屬相當。參諸近年來房地價格滑落，為一般人所習知，復為兩造所不爭執，證人郭貞秀在原審亦證稱：「因為公契要申報增值稅，必須以公告現值為準，至於私契是雙方合意即可，依成交當時（市場行情）而言，公契的價款會比較高。」等語，顯見當時不動產市場交易行情，均較公契價款為低，是上訴人辯稱本件買賣之交易價格，與市場交易行情相當，尚非子虛。（四）上訴人戊○○以八十六萬四千元，向上訴人丙○○○購買中州段一四六０地號之土地一筆，於辦理該不動產所有權移轉時，臺南縣佳里地政事務所根據土地公告現值核算價額，中州段一四六０地號之土地為一百四十四萬元，而原審委請漢牧建築師事務所進行鑑價結果，該土地之價值為一百十三萬九千四百元，參諸近年來土地價格滑落，為眾所皆知，復為兩造所不爭執，上訴人丙○○○ 、戊○○所交易之中州段一四六０號之土地，售價為八十六萬四千元，尚難認屬不相當。（五）原審向臺南區中小企業銀行西港分行調閱上訴人戊○○支票存款帳戶之往來明細，顯示該帳戶於九十二年十月二十二日、二十八日、三十一日、十一月十七日、分別有三十萬元、二十萬元、四十萬元、及二十六萬四千元之支票兌現，且所兌現之支票復有上訴人丁○○與證人黃慧柔（前開三十萬元、四十萬元之支票），及上訴人丙○○○（前開二十六萬四千元支票）、丙○○○與證人梁月霞（前開二十萬元支票）之背書，被上訴人對上揭往來明細、支票影本之真實性復未爭執，則上訴人戊○○確有簽發前述支票，並由上訴人丁○○、丙○ ○○交予證人黃慧柔、梁月霞兌現之情，應可採認。徵諸證人黃慧柔於原審證稱：「丙○○○於八十八年間向我借錢……共借一百一十萬元……票期是開十月份，總共七十萬元我有領到，九十二年十月底又拿給我一張三十六萬五千元支票，發票日訂為十二月，所以尚未兌領。」等語，及證人梁月霞證稱：「丙 ○○○有欠我錢，金額約為四十七萬元，陸陸續續借的，他在今年五月有開兩張票還我，一張二十萬元，一張二十六萬四千元，於十月二十八日兌現二十萬元的票及十一月十五日兌現另外一張。」等語，足見上訴人丁○○、丙○○○ 出售系爭房地，係用以清償其對黃慧柔、梁月霞之借款債務，而上訴人丁○○ 、丙○○○對黃慧柔、梁月霞清償債務以減少其消極財產，並無損害被上訴人之債權，否則無異剝奪債務人處分其財產之自由。乃原判決竟謂：「然縱不論被告丙○○○、丁○○所積欠前開二人之一百六十萬元債務，與積欠原告之一千七百餘萬，差距懸殊，被告丁○○，丙○○○獨厚黃慧柔、梁月霞二人之做法可值懷疑；被告丙○○○上述辯詞，亦僅說明係被告丁○○、丙○○○有出賣房屋、土地之急迫性，與被告戊○○買受該不動產之動機並無關連。被告戊 ○○既無足夠資力，亦無急迫理由，竟全盤接受包括價金、給付方式、日期等所有條件，向被告丁○○、丙○○○購買系爭不動產，顯見係為配合渠等二人而為；再參酌前述被告丁○○、丙○○○係為避免系爭不動產遭原告拍賣求償始為處分之動機，被告戊○○顯就該動機有所認識，被告猶空言不知丁○○、丙○○○積欠原告債務，辯稱無惡意云云，委無可採。」云云，顯係推測之詞。（六）按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之；但明知之事實對於債權人為有利，應由主張其事實存在之債權人負舉證責任，不能僅以推定之詞茲為不利於債務人之判斷；最高法院分別著有四十四年臺上字第一０三二號、五十三年臺上字第二三五０號、四十五年臺上字第一九一二號裁判要旨足參。證人即系爭建物、土地買賣辦理所有權移轉登記之承辦代書郭貞秀，在原審既已證稱：「（被告的土地及房屋所有權移轉是由你承辦？）是的，以買賣名義移轉，訂定契約都在我那裏辦的，當時有另外壹份私契。」、「（提示被告所提買賣契約書是否為當時所定的契約？）是的。定金是以現金在我那裏交付的，在契約上所記載之付款都是在我事務所交付的。」等語，益見上訴人丁○○、戊○○間就南海段第二五一、二五六地號土地，及其上建物即門牌慶安路二二三號房屋；及上訴人丙○○○、戊○○間就中州段第一四六０地號土地，確有真實之交易存在，並無通謀虛偽意思表示之情形。況證人郭貞秀亦證稱：「… …依成交當時而言，公契的價錢會比較高。」等語，上訴人戊○○係依私契支付買賣價金，亦有對價關係存在，其於購買系爭房地時，難認有侵害被上訴人債權之意思存在。且被上訴人對於民法第二百四十四條第二項之「受益人亦明知其事實。」之有利事實，亦未能舉證以實其說，其請求撤銷上訴人間之買賣行為，及塗銷系爭建物、土地之所有權移轉登記，非有理由。三、證據：除引用原審立證方法外，並補提出原審法拍公告清單、不動產買賣契約書、土地登記謄本、房屋稅繳款書、房屋照片等件，及請求向原審調閱九十二年度執字第三七三八一號、三七三八二號強制執行卷，暨請求傳訊證人乙○○，及請求鄭進貴建築師事務所鑑價為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決如主文所示。二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：（一）上訴人丁○○於八十六年八月四日，邀訴外人即擔保物提供人黃修明，及上訴人丙○○○為借款之連帶保證人，向被上訴人借款七百五十萬元，約定借款期限自八十六年八月四日起，至九十一年八月四日止，並按月繳息，詎該借款到期，上訴人丁○○、丙○○○未能依約清償完畢，乃要求被上訴人借款展期，遂合意簽訂借款展期約定書，將該借款期限展延至九十六年八月四日止，此有借據及借款展期約定書足稽。（二）上訴人丁○○、丙○○○夫妻二人，於九十一年八月四日借款到期後，明知已無償債能力，為逃避被上訴人之催討，假藉要求被上訴人簽訂借款展期契約，再與同財共居之其兒子即上訴人戊○○，共同基於損害被上訴人債權之故意，趁與被上訴人於九十一年九月二十六日簽訂借款展期契約後，上訴人丁○○旋將其所有南海段二五一地號土地，及其上同段二０四號建物，於九十一年十二月十日，以買賣為原因移轉登記予上訴人戊○○；另上訴人丙○○○亦在與被上訴人簽訂借款展期契約後，為逃避連帶保證責任，旋將其所有中州段一四六０地號土地，於九十二年二月十一日，移轉登記予上訴人戊○○，亦有異動索引可稽。按上訴人丁○○、丙○○○意圖脫產移轉系爭不動產予上訴人戊○○ 後，即於九十二年三月二十六日起停止清償，計積欠被上訴人七百四十九萬元及其利息、違約金，亦有支付命令足憑，並為上訴人所不爭執。（三）依上訴人所言，上訴人戊○○係以總價一百七十萬元，向上訴人丁○○購買南海段二五一、二五六地號土地二筆，共二百三十九．六七平方公尺，及其上同段二０四號建物一棟，另以八十六萬四千元向上訴人丙○○○購買中州段一四六０地號土地一筆，面積一千八百平方公尺，經對照上訴人辦理各該不動產所有權移轉時，臺南縣佳里地政事務所依土地公告現值或課稅現值所核算價額，西港鄉○○段二五一地號土地為一百六十萬三千零六十五元，其上同段二０四號建物即慶安路二二三號房屋為三十八萬六千五百元，總計為一百九十八萬九千五百六十五元。按以公告現值或房屋課稅現值計算價格，即遠比一般市價為低，矧上開價格尚未包含南海段二五六地號土地，且本件於原審經上訴人同意委請鑑價，南海段二五一地號土地及其上房屋未包含二五六地號土地，總值為三百二十六萬六千九百零四元，中州段土地則價值一百一十三萬九千四百元，足證上訴人就系爭土地建物之買賣，所約定價額遠比一般市價為低。又上訴人主張之買賣價金，雖均稱以現金支付定金，復以支票支付款項；然上訴人戊○ ○所稱以現金支付，未見有何資金證明，所稱支票皆係系爭土地建物移轉登記後，接近一年始為兌現，且皆於本件訴訟起訴後，顯為應付訴訟而為；甚支票總金額僅一百一十六萬四千元，與本件上訴人自稱之買賣總價金二百五十六萬四千元，亦差之千里。另觀支票持有人黃慧柔、梁月霞於原審之供詞，不僅諸多矛盾，且各該證人所言之共通點，皆為其等與上訴人丙○○○之借款，皆發生於八十八年間，借款方式皆係以現金支付，無匯款無借據無任何現金交付證明，且票據兌領時間皆為九十二年十月、十一月間顯皆係臨訟刻意製造之票據債權。況上訴人戊○○並無鉅額存款，是就戊○○取得系爭不動產前之財產狀態，亦僅有私立興國高級中學之薪資收入，實無足夠資力得以購買系爭不動產。再就上訴人戊○○之戶籍謄本觀之，其始終與上訴人丁○○丙○○○共同設址於臺南縣西港鄉○○村○○路二二三號，上訴人丙○○○亦證稱上訴人戊○○實際居住於上址，故上訴人戊○○顯無向上訴人丁○○、丙○○○購買系爭房地之必要，甚由前述上訴人所謂之支付買賣價金方式，非但無資金證據更違反常理，足認上訴人丁○○、丙○○○意圖脫產，並為上訴人戊○○所明知。（四）上訴人引原審對外網站下載之法拍公告清單，主張系爭房地之週邊地段，即西港鄉○○街十七之七、之八、之九計三戶屋面，面積分別為三十六坪、三十八坪、三十六坪，以三百六十萬一千元拍定，相當於每坪房屋售價為三萬餘元，而系爭房屋基地面積一０一．七四平方公尺，計約三十坪與其上建物每坪之出售價格已逾五萬六千元等語。然原審係以西港鄉○○街十七之七、之八、之九號建物面積換算坪數，再以總價計算每坪價格，即新興街十七之七號之建物面積為一一九．七六平方公尺，換算約為三十六坪，同理新興街十七之八、之九號建物面積分別為三十八坪、三十六坪，經以拍定總價三百六十萬一千元除以三戶建物面積總坪數，得知每坪約為三萬餘元。且上開建物係於特拍程序始為拍定，價格已明顯低於市價，再以相同方式計算，系爭慶安路二二三號建物面積為二一五．三平方公尺，換算約為六十五坪，以買賣售價一百七十萬元計算，每坪約為二萬六千元，顯較前開經特拍程序拍定之土地價格為低，且買賣售價一百七十萬元尚包含同段二五六號土地，足認上訴人就系爭不動產之買賣，其約定價額遠較市價為低，已甚昭然。（五）又系爭房地業於原審經上訴人同意委請漢牧建築師事務所，詳細分析鑑價，而有該不動產鑑定報告書附卷可稽，上訴人再聲請就系爭房地另行鑑價，委無理由。至證人乙○○稱以五百萬元價格購買西港鄉○○路二一八之一地號房地等情，因該證人之買賣情事與本件係屬不同個案，買賣條件內容不同，即難以論擬，且證人所言是否真實，亦難期客觀，尤以本件業經專業鑑價，則聲請人傳訊證人亦無必要。三、證據：除引用原審立證方法外，並補提出拍賣資料影本一份為證。丙、本院依職權向原審調閱九十二年度執字第三七三八一號、三七三八二號強制執行卷為證。理由一、被上訴人起訴主張：上訴人丁○○於八十六年間，邀同訴外人黃修明及上訴人丙 ○○○為連帶保證人，向被上訴人借款七百五十萬元，約定借款期限自八十六年八月四日起，至九十一年八月四日止，並按月繳息，詎該借款到期，上訴人丁○ ○、丙○○○未能依約清償，乃要求被上訴人借款展期，期間至九十六年八月四日。詎上訴人丁○○、丙○○○於被上訴人同意展期後，竟先於九十一年十月二十一日，將上訴人丁○○所有南海段二五一地號土地及其上同段二０四號建物，移轉登記予上訴人戊○○所有，繼於九十二年一月二十三日，將上訴人丙○○○ 所有中州段一四六０號土地，移轉登記予上訴人戊○○所有，嗣於同年三月二十六日即停止清償，計上訴人丁○○尚欠被上訴人本金七百四十九萬元及利息、違約金。上訴人所為各該不動產之移轉行為，顯係基於脫產之故意而為，上訴人丁 ○○、丙○○○與上訴人戊○○間之各該不動產買賣行為，均係通謀虛偽而為之意思表示，應屬無效；縱非通謀虛偽意思表示，其等間之買賣不動產行為，亦侵害債權人即被上訴人之權利，且上訴人戊○○明知其事，被上訴人亦得依民法第二百四十四條第二項規定，請求撤銷上訴人間之買賣契約。為此以先位聲明訴求上訴人戊○○塗銷系爭南海段土地、建物，及中州段土地之所有權移轉登記，繼以備位聲明訴求撤銷上訴人丁○○、丙○○○分別與上訴人戊○○間，所為系爭不動產之買賣行為，上訴人戊○○並應塗銷該不動產之所有權移轉登記等語。上訴人則均辯稱：其等間就系爭南海段、中州段之不動產買賣，均有實際支付價金、標的物之行為，並非通謀虛偽而為之意思表示，且各該不動產買賣價金之計算支付，亦均符合普通交易行情，並無異常偏低而有損害被上訴人債權之情事等語，資為抗辯。二、經查兩造就（一）上訴人丁○○於八十六年八月四日，邀同訴外人黃修明及上訴人丙○○○，向被上訴人借款七百五十萬元，雙方約定借款期間為八十六年八月四日至九十一年八月四日，嗣上訴人丁○○與被上訴人，又於九十一年九月二十六日，簽訂借款展期約定書，將借款期限展延至九十六年八月四日。（二）上訴人自九十二年三月二十六日起，未依約清償借款利息，尚欠本金七百四十九萬元及利息、違約金。（三）上訴人丁○○所有系爭南海段二五一號土地，及同地段二０四號建物，於九十一年十二月十日，以買賣為原因，移轉登記為上訴人戊○ ○所有。另上訴人丙○○○所有系爭中州段一四六０號土地，則於九十二年二月十一日，以買賣為原因，移轉登記為上訴人戊○○所有。（四）依上訴人丁○○ 與上訴人戊○○所訂立之不動產買賣契約書，約定買賣價金為一百七十萬元，上訴人戊○○應於簽約時，即九十一年八月十二日給付訂金四十五萬元，嗣於同月二十五日繳交十八萬五千元，再於九十二年十二月三十一日前給付尾款一百零六萬五千元。另依上訴人丙○○○與上訴人戊○○所訂立之不動產契約書，約定買賣價金則為八十六萬四千元，上訴人戊○○應於簽約時即九十二年一月二十日給付訂金二十萬元，嗣於四月三十日給付二十萬元，再於所有權移轉登記完畢時付清尾款四十六萬四千元。（五）臺南縣稅捐稽徵處對於系爭不動產所有權之移轉，分別對上訴人丁○○、丙○○○課徵贈與稅。（六）上訴人戊○○設在臺南區中小企業銀行西港分行之支票存款帳戶，曾於九十二年十月二十二日、二十八日、三十一日、十一月十五日，分別以票據交換方式，兌現三十萬元、二十萬元、四十萬元、二十六萬四千元。前開兌現之票據，則分別有上訴人丁○○、證人黃慧柔（三十萬元、四十萬元），上訴人丙○○○、證人梁月霞（二十萬元），及上訴人丙○○○（二十六萬四千元）之背書。（七）系爭不動產經鑑價結果，南海段二五一號土地現值一百七十二萬三千四百七十六元，同段二０四號建物現值一百五十四萬三千七百二十八元；另中州段一四六０號土地現值一百一十三萬九千四百元等情，既均不爭執，並有各該借據、展期約定書、土地登記簿謄本、不動產買賣契約書、房屋稅籍證明書、土地登記申請書、土地所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本、贈與稅繳清證明書、所有權狀、臺南區中小企業銀行交易明細表、支票、不動產鑑定報告書等件，附於原審卷足稽，自堪信實。惟被上訴人就系爭南海段土地、房屋及中州段土地之移轉登記原因，主張係上訴人間之通謀虛偽意思表示應屬無效，縱非通謀虛偽意思表示，亦屬詐害被上訴人債權之行為二情，既為上訴人所堅詞否認，並以前揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審酌者，厥為上訴人丁○○、丙○○○與上訴人戊 ○○間，是否通謀虛偽買賣而為系爭不動產之所有權移轉登記？或雖有實際買賣系爭不動產之行為，然是否故意以低價買賣致對被上訴人之債權造成損害？等情而已。茲更詳細說明如下：（一）上訴人間就系爭不動產所為買賣契約是否通謀虛偽意思表示之先位聲明部分：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被上訴人既主張上訴人間就系爭不動產之買賣契約，係屬通謀虛偽意思表示而無效，則被上訴人自應就上訴人之通謀虛偽意思表示負舉證責任；且上訴人間就系爭不動產之買賣契約，已有買賣契約書、所有權移轉登記申請書等件為證，應認已具一般買賣移轉所有權之要件，是被上訴人主張上訴人間買賣契約係通謀虛偽意思表示，自應就該通謀虛偽意思表示之特別要件事實舉證，乃被上訴人竟主張上訴人應舉證證明其等間之買賣契約為真實，當無足採。㈡被上訴人主張上訴人間就系爭不動產之買賣為通謀虛偽意思表示，係以上訴人間就買賣系爭不動產之價金給付方式、時間等細節，所述相互矛盾；上訴人所舉證人黃慧柔、梁月霞之證詞，難據為有價金給付事實之佐證，且上訴人因系爭不動產之所有權移轉，係被課徵贈與稅，並於自行訂立之契約書中（私契），約定價金遠低於所有權移轉登記申請書（公契）所載價金，顯與常情不符等由為論據。惟查： ⑴經原審隔離訊問上訴人有關系爭不動產之價金給付時間、方式，上訴人丁○○ 就南海段土地、房屋部分係稱：「（買賣價金）一百七十萬元。訂金拿給我六十三萬元，分兩次拿給我，第一次九十一年八月十二日、第二次同月二十五日，都是拿現金給我。餘尾款九十二年四月二十五日他（戊○○）開三張支票給我（臺南中小企銀西港分行）。這三張票拿去還給黃慧柔，票款她已經領取一部分，有些尚未領取。」等語（見原審卷一第四十一、四十二頁），上訴人戊 ○○係稱：「向父親購買土地及房屋，共一百七十萬元。我先付二次訂金六十萬元，第一次九十一年八月間付了四十五萬元，第二次付十八萬元，餘款我以開三張支票的方式付尾款大約一百萬元（臺南中小企銀西港分行）。這三張票用來還錢，已經領了二張大約七十萬元，領款人是黃慧柔。」等語（見同上卷第四十三頁）；另上訴人丙○○○就中州段土地部分係稱：「我是賣他（戊○ ○）土地，賣了八十六萬四千元。」、「九十二年一月二十日拿二十萬現金給我，又於九十二年四月二十日拿二十萬元現金給我。尚欠四十六萬四千元開二張支票的方式給付。這二張票拿給梁月霞。」等語（見同上卷第四十二頁），上訴人戊○○係稱：「向我母親購買的土地是八十六萬多。訂金四十萬元，分成二次給付。應該是九十二年初給付的。尾款開九十二年五月份的二張支票給付。這二張票被我母親拿去清償債務，有一張已經提示，是何人去領取我不清楚。」等語（見同上卷第四十三頁），經核尚無嚴重出入而有瑕疵。再比對上訴人所簽訂之買賣契約書（見同上卷第一一九至一二四頁），除上訴人戊○○ 所應給付上訴人丁○○之第二次款為十八萬五千元，及上訴人丙○○○收受第二次款之日期為九十二年四月三十日外，其餘亦均與契約書所載相符。 ⑵經原審查核證人黃慧柔、梁月霞結果，證人梁月霞所證稱：「丙○○○有欠我錢．．她在今年（九十二年）五月有開兩張票給我，一張二十萬，一張二十六萬四千元，於十月二十八日兌現二十萬元的票，及十一月十五日兌現另外一張。」等語（見同上卷第一三九頁），亦核與上訴人丙○○○、戊○○上開陳述一致。至證人黃慧柔證稱：「．．九十一年初有拿一張三十萬元支票給我，開票人是誰我忘了。但是丁○○有在上面背書。．．九十二年十月，他（丁○○ ）有拿一張四十萬元的支票給我，票期是開十月份。總共七十萬元我有領到。九十二年十月底又拿給我一張三十六萬五千元支票，發票日訂為十二月，所以尚未兌領。」、「我不是同一天提領。是先領三十萬元，再領四十萬元。」等語（見同上卷第七十一、七十三頁），雖經被上訴人質疑與上訴人丁○○所述不符，始改稱：「剛才日期我說錯了，是今年年初的事。」等語（見同上卷第七十二頁），並比對上訴人丁○○之供述，證人黃慧柔所稱分三次收受支票等情，確與上訴人丁○○所稱於九十二年四月二十五日，一次給付三張支票之方式不同，堪認被上訴人主張證人黃慧柔與上訴人丁○○所述相互矛盾，尚非無由。惟經原審向臺南中小企銀西港分行，調閱上訴人戊○○支票存款帳戶之往來明細，則顯示該帳戶於九十二年十月二十二日、二十八日、三十一日、十一月十七日，分別有三十萬元、二十萬元、四十萬元、及二十六萬四千元之支票兌現（見同上卷第一六七頁），且所兌現之支票復有上訴人丁○○與證人黃慧柔（上開三十萬元、四十萬元之支票），及上訴人丙○○○（上開二十六萬四千元之支票）、上訴人丙○○○與證人梁月霞（上開二十萬元之支票）之背書（見同上卷第一六八至一七一頁），被上訴人對前揭往來明細、支票影本之真實性復未爭執，則上訴人戊○○確有簽發上開支票，經由上訴人丁○○、丙○ ○○轉交證人黃慧柔、梁月霞兌現無疑。而上訴人戊○○既確有簽發上開支票交付上訴人丁○○、丙○○○，且該支票事後亦確有兌現，則縱證人黃慧柔與上訴人丁○○間，就該支票之交付時間陳述互有出入，然上訴人戊○○有給付七十萬元予上訴人丁○○、給付四十六萬四千元予上訴人丙○○○，仍堪認定。被上訴人雖又以證人黃慧柔、梁月霞之上開支票兌現日期，均在本件起訴之後，質疑係上訴人刻意製造清償之事實。惟徵諸上訴人丁○○與上訴人戊○○ 之買賣契約書，就尾款一百零六萬五千元部份，係約定於九十二年十二月三十一日前付清（見契約書第二條第三款），是上訴人戊○○簽發九十二年十月二十二日、三十一日之支票，給付上訴人丁○○七十萬元，仍在上開期限內；至經由上訴人丙○○○轉交予證人梁月霞之面額二十萬元、二十六萬四千元支票，其發票日九十二年十月二十八日、十一月十七日，雖與上訴人戊○○、丙○ ○○所約定之「登記完畢付清」（契約書第二條第二款，該二人交易標的之所有權移轉登記日期為九十二年二月十一日，見九十二年度補字第二００號卷第十九頁）之日不符，然依證人梁月霞前揭證詞，該二紙支票係於九十二年五月間交付，與被上訴人所稱九十二年九月起訴後始為交付不同。況以上訴人戊○ ○名義所簽發之支票，經由上訴人丁○○、丙○○○轉交證人黃慧柔、梁月霞後，確有兌現，既已如前述，則上訴人戊○○與上訴人丁○○、丙○○○間，至少有一百一十六萬四千元資金流動之事實，亦足認定，縱該資金流動之時點可疑，被上訴人既無其他實據，自難憑空臆測推翻前揭資金往來之事實。 ⑶至被上訴人主張上訴人間有關系爭不動產之所有權移轉，於申請登記時係被課徵贈與稅乙節，固有原審向臺南縣佳里地政事務所調閱之登記申請書在卷為證，上訴人對此亦未爭執。惟按二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論，應課徵贈與稅，遺產及贈與稅法第五條第一項第六款定有明文。證人即辦理系爭不動產所有權移轉登記之土地代書郭貞秀，在原審亦證稱：「因為是親屬間買賣，依法要課徵贈與稅。」等語（見原審卷一第一四二頁）。上訴人丁○○、丙○ ○○與上訴人戊○○間，既屬一親等之直系血親，揆諸前揭規定，其等間之財產移轉本應課徵贈與稅，尚難遽認上訴人丁○○、丙○○○係將該不動產贈與上訴人戊○○。又二親等以內親屬間財產之買賣，能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限，固亦為前條款但書所規定；然上訴人間就系爭不動產之價金給付方式，既約定採分期付款方式，上訴人戊○○又未以該不動產另向金融機構抵押貸款，則於移轉登記時無法提出「已支付價款」之證明，亦屬必然，尚難據為上訴人戊○ ○未給付價金之認定。 ⑷又上訴人向臺南縣佳里地政事務所申請土地所有權移轉登記時，所提出之土地或建築改良物所有權移轉契約書（公契）中，就標的物之買賣價金，係分別記載為南海段二五一號土地一百六十萬三千零六十五元，同段二０四號建物三十八萬六千五百元，中州段一四六０號土地一百四十四萬元（見同上卷第十六、二十七、二十八頁），與上訴人自行簽訂之買賣契約書（私契），所載南海段土地、房屋共一百七十萬元，中州段土地八十六萬四千元，固有顯然差距。惟證人郭貞秀在原審既已證稱：「因為公契要申報增值稅，必須以公告現值為準，至於私契是雙方合意即可，依成交當時（市場行情）而言，公契的價款會比較高。」等語（見同上卷第一四二頁），則雖被上訴人仍質疑公契價額高於私契價額不符常情，然參諸上訴人簽訂之買賣契約書第七條中，均有「同意依照九十一／九十二年度之公告現值申報移轉」之約定，上訴人係以系爭不動產之公告地價申報登記，應屬可信。至上訴人申報較高之交易價額，並因此負擔較高之增值稅、契稅等，固有悖於常理之處，然要與上訴人通謀虛偽成立買賣契約無必然之關係。 ⑸綜上觀之，上訴人間就系爭不動產所有權之移轉登記，既定有買賣契約書，上訴人戊○○與上訴人丁○○、丙○○○間，復有資金流動之事實，各該次資金給付金額亦符前揭買賣契約之內容，是上訴人抗辯其等確有成立買賣契約並給付價金，堪以採信。至被上訴人主張上訴人丁○○與證人黃慧柔陳述不符，系爭不動產之移轉被課徵贈與稅，及私契價額低於公契價額等情，固均屬實，然尚不足推翻上訴人間確有買賣行為之認定。從而被上訴人主張上訴人係通謀虛偽意思表示，而為系爭不動產所有權之移轉登記，應屬無效，並據此請求上訴人戊○○應將系爭不動產之所有權移轉登記塗銷云者，洵非有據，不應准許。（二）上訴人間就系爭不動產所為買賣契約是否損害被上訴人債權之備位聲明部份：㈠被上訴人主張上訴人丁○○邀同訴外人黃修明、及上訴人丙○○○為連帶保證人，向被上訴人借款七百五十萬元，惟自九十二年三月二十六日起即違約未續清償，尚欠被上訴人七百四十九萬元及利息、違約金等情，不惟已據提出借據、展期約定書、帳卡等件，附於原審卷為證，並為上訴人所不爭執，則被上訴人係上訴人丁○○、丙○○○之債權人無疑。㈡按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第二百四十四條第二項定有明文。被上訴人既引該條文，主張上訴人丁○○、丙○○○將系爭不動產出賣予上訴人戊○○之行為，損害其債權，自應審究上訴人丁○○、丙○○○是否意圖脫產，以低於一般交易行情之價格將系爭不動產出售，及買受人即上訴人戊○○是否知悉上情。 ⑴如前揭上訴人所述，上訴人戊○○係以總價一百七十萬元，縱外加繳納土地增值稅十二萬八千六百零一元，實際係以一百八十二萬八千六百零一元，向上訴人丁○○購買南海段二五一、二五六號二筆，面積共二百三十九．六七平方公尺之土地全部，及其上西港鄉○○路二二三號之房屋一棟；另以總價八十六萬四千元向上訴人丙○○○購買中州段一四六０號，面積一千八百平方公尺土地一筆。則以之對照上訴人辦理各該不動產所有權移轉時，臺南縣佳里地政事務所據土地公告現值或課稅現值所核算價額，南海段二五一號土地為一百六十萬三千零六十五元、其上房屋則為三十八萬六千五百元，總計為一百九十八萬九千五百六十五元（同地段二五六號土地部分尚未計入）；中州段土地則為一百四十四萬元，既有各該土地／建築改良物所有權移轉契約書在卷可資比對，顯已與上訴人所約定價額有相當之差距。況在原審經兩造同意對各該不動產，委請漢牧建築師事務所詳細分析鑑價結果，南海段土地、房屋（未包含二五六號土地部分）總值為三百二十六萬六千九百零四元，中州段土地則價值一百一十三萬九千四百元，亦有該不動產鑑定報告書附卷為憑，益見其中南海段土地、房屋部分之價差更大，是上訴人就系爭不動產之買賣，其約定價額遠較市場行情為低，昭然若揭。上訴人雖以慶安路二二三號房屋課稅現值僅為三十八萬一千四百元，另南海段二五一號土地之公告現值每平方公尺僅為一萬二千六百元，足見南海段之房屋、土地鑑價結果顯然過高，且其等商定南海段房地交易價格時，已參考周邊地段價格，並無異常偏低情形等語置辯，並提出西港鄉○○ 街十七之七、之八、之九號等三戶房屋之拍賣公告清單、不動產買賣契約書等件為證。惟按土地之公告現值與房屋之課稅現值，與市價間存有差距，乃眾所週知之不動產交易常識，且本件上訴人間實際約定之買賣價金，與土地公告現值、房屋課稅現值亦有不同，則上訴人以不足彰顯土地、房屋真正價值之公告現值、課稅現值，抗辯鑑價結果不實，已非所宜。縱證人郭貞秀在原審曾證稱：「因為公契要申報增值稅，必須以公告現值為準，至於私契是雙方合意即可，依成交當時（市場行情）而言，公契的價款會比較高。」等語，亦因公私契所訂買賣價格之高低，恆視雙方之利害關係而定，並無一定絕對之標準，是亦不得以該證人之證詞，逕認系爭不動產買賣時之不動產市場交易行情，均較公契價款為低，而認系爭不動產買賣之交易價格，與市場交易行情相當。況依上訴人所提出自原審對外網站下載之「法拍公告清單」，上訴人所舉週邊地段即西港鄉○○街十七之七、之八、之九號等三戶房屋面積，依序分別為三十六坪、三十八坪、三十六坪，總計為一百一十坪，係以三百六十三萬一千元拍定，微論法院拍賣結果，通常均係以低於市價拍定，即以前揭三戶房屋之拍定價格換算，相當於每坪房屋（含基地）售價為三萬餘元，將之對照上訴人丁○○、戊○○所交易之慶安路二二三號房屋，面積共有二百一十五．三平方公尺，換算約六十五坪，售價則為一百七十萬元，相當於每坪二．六萬元，顯較前開經特拍程序拍定之土地價格為低，且買賣售價一百七十萬元尚包含同段二五六號土地，益足證明上訴人丁○○係以遠低於市場行情之價格，出售房屋及土地予上訴人戊○○。上訴人雖又舉與系爭慶安路二二三號房屋鄰近，由訴外人乙○ ○所購買之門牌慶安路二一八之一號房屋，抗辯稱該二房屋均位在慶安路，所處地理環境相同，且依卷附之土地、建物登記簿謄本記載，慶安路二一八之一號房屋面積為三一九．一０平方公尺，所坐落之中州段一八八五─六地號土地面積為三０六平方公尺，系爭建物之面積為二一五、三平方公尺，所坐落之南海段二五一地號土地面積為一０一．七四平方公尺，二者相較，慶安路二一八之一號房屋基地面積，為系爭建物基地面積之三倍餘，房屋面積亦多出一０三．八平方公尺，且系爭建物建築完成於六十八年十一月九日，慶安路二一八之一號房屋建築完成於八十五年二月六日；而據證人乙○○在本院證稱：「（問：本院卷附此份你向花旗銀行購買西港鄉○○路二一八之一號房地契約書影本是否實在？）實在，我有以五百萬價格買該契約所標示之土地及建物。其中土地為九十坪左右，房子一層約三十坪，共有三層，土地建物沒有區分價格，係以總價五百萬元購。」等語，以證人乙○○所購前揭房地之價格五百萬元計算，其基地面積三０六平方公尺（假設其上並無建物），相當於每平方公尺為一萬六千三百三十九元，將之對照上訴人丁○○、戊○○所交易之慶安路二二三號之房地，基地面積為一０一．七四平方公尺（假設其上並無建物），相當於每平方公尺一萬六千七百零九元，交易價格相當，況證人乙○○所購西港鄉○ ○路二一八之一號房屋建坪，更多出系爭建物一０三．八平方公尺，屋齡亦低於系爭建物達十六年餘，是系爭不動產買賣之交易價格，與當地市場交易行情自屬相當云云。惟縱認證人乙○○所證該情屬實，因據上訴人所提出之該證人與美商花旗銀行股份有限公司間，所訂之慶安路二一八之一號房地不動產買賣契約書觀之，該不動產買賣契約係簽立於九十年五月十日，與系爭不動產之買賣契約係簽立於九十一年十月二十一日，兩者相距幾達一年半之遙，因時空經濟市場環境之變易，已難將該二不動產之買賣相提並論，且該證人所為之買賣不動產情事，與系爭不動產之買賣亦屬不同之個案，買賣主客觀條件內容復不相同，益難將之據為評論系爭不動產交易價格高低之標準，而為上訴人有利之認定。又系爭不動產既經原審在兩造同意下委請專業鑑價在案，而有如前述，則上訴人聲請再送由鄭進貴建築師事務所鑑價，即核無必要。 ⑵被上訴人主張上訴人丁○○、丙○○○係以脫產之故意，明知將有害於被上訴人之債權，而將系爭不動產出售予上訴人戊○○等情，雖為上訴人以尚有其他擔保品可供清償而無害於債權置辯。然查上訴人丁○○、丙○○○積欠被上訴人之債務，除本件系爭之七百四十九萬元外，尚有三百四十萬元、六百九十九萬八千六百五十二元兩筆，此有被上訴人所提出並為上訴人丁○○、丙○○○ 所不爭執之原審支付命令、確定證明書在卷可佐（見同上卷第九十五至九十八頁）；而上訴人丁○○、丙○○○對於各該債務，固已提供坐落臺南縣七股鄉 ○○段四五九號、西港鄉○○段一四四五、一四四六、一四四七、一四四八、一四五二、一四五三、一四五四、一四五五、一四五六、一四五七等，共十一筆土地作為擔保，且該十一筆土地經原審民事執行處九十二年度執字第三七三八一號、第三七三八二號強制執行事件及本案分別委請鑑價結果，現值分別為一百一十二萬五千元（七股鄉○○段四五九號）、二百六十八萬八千元（西港鄉○○段一四四五號）、一百六十三萬二千元（前段一四四六號）、一百七十二萬八千元（前段一四四七號）、二百三十萬四千元（前段一四四八號）、一百一十三萬八千元（前段一四五二號）、二百一十三萬一千元（前段一四五三號）、一百七十二萬八千元（前段一四五四號）、一百四十四萬元（前段一四四五號）、一百六十三萬二千元（前段一四五六號）、一百一十三萬九千四百元（前段一四五七號），總計為一千八百六十八萬五千四百元（見原審卷二第八至十二、二十八頁），雖略高於前述債務總額一千七百八十八萬八千六百五十二元。惟於強制執行之拍賣程序中，以鑑定所得價格賣出者，本屬罕見已如前述，且前揭土地除七股鄉○○段土地，係於第一次拍賣以鑑價所得拍定外，餘西港鄉一四四五至一四四八、一四五二至一四五六號共九筆土地，經三次減價仍無法賣出，公告應買程序於三個月期間內仍無人應買，現已視為撤回強制執行在案等情，亦據本院調閱原審九十二年度執字第三七三八一、三七三八二號清償債務強制執行案卷查明屬實。則上訴人丁○○、丙○○○所提供之擔保物，顯已不足擔保其等所積欠被上訴人債務之清償至明，上訴人猶辯稱仍有其他擔保物可供清償，而未害及被上訴人之債權云者，當無足採。況債務人之所有財產，應為債權人之總擔保，上訴人丁○○、丙○○○所提供之前揭擔保物，既無法完全滿足被上訴人債權之清償，則被上訴人自有權另就系爭南海段房屋、土地，及中州段一四六０號土地進行求償之必要。再參諸上訴人丁○○、丙○○○提供土地，向被上訴人設定最高限額抵押權時，刻意排除系爭南海段之土地、房屋，嗣更將尚未設定抵押權之系爭南海段土地、房屋，及中州段一四六０號土地，以低於市場行情之價格，出售予共同生活在一起之其等兒子即上訴人戊○○，上訴人丁○○、丙○○○係為避免系爭土地、房屋，再遭被上訴人求償拍賣而為處分，該二人明知其等出賣系爭土地、房屋之行為，將有害於被上訴人之債權，昭然若揭。 ⑶上訴人戊○○除系爭買受之不動產外，雖另有以其名義登記之汽車二輛，藍天電腦股份有限公司、中華電信股份有限公司、臺灣慧智股份有限公司之投資，及在臺南縣私立興國高級中學之薪資所得等項，而有上訴人戊○○之財產歸戶資料存卷為證（見原審卷一第五十八至六十頁）。惟其中以上訴人戊○○名義登記之本田牌自用小客車，係供其弟即訴外人黃大城所使用，已為上訴人丙○ ○○在原審所敘明（見同上卷一第七十四頁），另系爭不動產係分別於九十一年十二月、九十二年二月間，始先後移轉登記予上訴人戊○○，此外上訴人戊 ○○並無其他鉅額存款，是就上訴人戊○○取得系爭不動產前之經濟財產狀態而言，堪認僅有私立興國高級中學之薪資收入。次就卷附之上訴人戊○○戶籍謄本觀之，其始終與上訴人丁○○、丙○○○共同設籍在西港鄉○○段○○路二二三號，上訴人丙○○○亦自陳上訴人戊○○實際住居於該址（見原審卷二第四十九頁），再參諸前揭上訴人戊○○之資力，其於九十一年底、九十二年初，實無向上訴人丁○○、丙○○○購買系爭不動產之急迫理由。縱上訴人丙 ○○○辯稱係因積欠訴外人黃慧柔、梁月霞等人債務，為清償該債務始變賣房屋、土地云云屬實；且債務人出賣其財產非必生減少資力之結果，倘出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為，固亦經最高法院著有五十一年臺上字第三０二號判例在案。然姑不論上訴人丙○○○、丁○ ○所積欠該二人之一百六十萬元債務，與積欠被上訴人之一千七百餘萬元，因兩者差距懸殊無可比擬，且所積欠該二人之一百六十萬元債務，仍非具有優先受償權之債務，乃上訴人丁○○、丙○○○竟獨厚清償黃慧柔、梁月霞二人，其動機已有可議，且依上訴人丙○○○該辯詞，充其量亦僅足說明上訴人丁○ ○、丙○○○有出賣系爭房屋、土地之急迫性，要與上訴人戊○○買受系爭不動產之動機無涉。上訴人戊○○既無足夠資力，亦無急迫理由，竟全盤接受包括價金、給付方式、日期等所有條件，向上訴人丁○○、丙○○○購買系爭不動產，顯係為配合上訴人丁○○、丙○○○二人而為；尤以徵諸前揭上訴人丁 ○○、丙○○○，係為避免系爭不動產遭被上訴人拍賣求償始為處分之動機，上訴人戊○○顯就該動機亦有所認識，換言之即係明知而故為，上訴人戊○○ 猶空言其無惡意，不知上訴人丁○○、丙○○○積欠被上訴人債務云云，其誰能信。（三）如前所述，上訴人丁○○、丙○○○於積欠被上訴人鉅額債務之餘，基於避免系爭南海段土地、房屋、及中州段一四六０號土地，遭被上訴人拍賣求償之故意，以遠低於市場行情之價格，將系爭不動產出賣予知情之上訴人戊○○，致使被上訴人無從求償，顯已損害被上訴人之債權，核與民法第二百四十四條第二項規定之要件相當，被上訴人據此請求撤銷上訴人間之買賣行為，洵屬有據，應予准許。三、綜上所述，被上訴人依據民法第二百四十四條第二項之法律關係，請求撤銷上訴人丁○○與上訴人戊○○間，就系爭南海段二五一地號土地，及其上同段二０四號建物，於九十一年十月二十一日所為之買賣行為；及上訴人丙○○○與上訴人戊○○間，就系爭中州段一四六０地號土地，於九十二年一月二十三日所為之買賣行為。另上訴人戊○○應將臺南縣佳里地政事務所，就系爭南海段二五一地號土地，及其上同段二０四號建物，於九十一年十二月十日登記之所有權移轉登記；及就系爭中州段一四六０地號土地，於九十二年二月十一日登記之所有權移轉登記，均予以塗銷，自為有理由，均應予准許。原審本於同上之見解，為被上訴人勝訴之判決，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　三十一日臺灣高等法院臺南分院民事第一庭 ~B1審判長法官　王　　惠　　一 ~B2　　　法官　蘇　　重　　信 ~B3　　　法官　林　　永　　茂右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　三十一日法院書記官　謝　　素　　嬿

臺灣高等法院臺南分院九十三年度上字第一七八號

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