95年度上易字第13號｜民事：返還占有｜裁判日期：95 年 03 月 21 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　95年度上易字第13號上　訴　人　乙 ○ ○ 訴訟代理人　陳慶鴻　律師被上訴人　甲○○○ 訴訟代理人　許安德利　律師許世彣　律師上列當事人間請求返還占有事件，上訴人對於民國94年12月14日臺灣臺南地方法院所為第一審判決（94年度訴字第607號）提起上訴，本院於95年3月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張略以：伊前向訴外人崑庭建設股份有限公司（以下簡稱崑庭公司）購買為集合住宅之坐落台南縣新化鎮○○段446號土地〈持分158/1萬〉及地上建號331號即門牌同鎮○○路580巷2號6樓之3房屋〈含共同使用部分建號3872號，地籍圖重測後改為293建號〉之房地（下稱系爭房地），地下一樓共同使用部分作為停車位使用如原判決附件車位平面圖，系爭房地附有編號第16號之停車位（下稱系爭停車位），合併登記在同一筆持分土地及共同使用部分建號內，法令上須一併登記，但房地及停車位分別議價；伊於86年6月 16日將系爭房地售予上訴人，並辦畢所有權移轉登記，雙方訂立買賣契約時，上訴人聲言暫不使用停車位，擬俟後需用時再付款買受，被上訴人即僅交付系爭房地之占有，而保留表彰每一停車位權利之「停車位使用權利卡」，並繼續占有使用系爭停車位及繳納系爭停車位清潔費；詎上訴人竟於93年8月初，未支付價款，即將所有RA-5080號汽車停放強占系爭停車位，侵奪伊之占有；爰依占有及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭停車位，並支付相當於租金之損害金；原審為伊勝訴之判決，並為假執行之宣告，尚無不合，聲明求為判決：上訴駁回。二、上訴人上訴意旨略以：兩造就系爭房地達成買賣合意，不動產買賣契約書及土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（即俗稱公契）均載明買賣標的為系爭房地並包含共同使用部分，並均辦畢所有權移轉登記與上訴人所有；被上訴人將其區分所有建物出賣與伊，依法自應將該區分所有建物之專有部分及所屬之含系爭停車位共有部分合併移轉；又該293建號建物所有權第一次登記時，起造人切結書內已明列各專有部分所有人之車位編號，伊所取得之權利範圍為有車位之205/1萬，並非無車位之105/1萬；且被上訴人於買賣契約中未載明保留停車位所有權或使用權，於為所有權移轉登記時，亦未就應有部分之移轉比例表示反對，是雙方簽訂之買賣契約，其買賣標的應包含系爭停車位在內，伊自應取得系爭停車位之所有權；僅因尚未購買自小客車代步，暫先讓被上訴人使用系爭車位，惟仍依所持有面積比例繳納管理費，被上訴人雖依管理委員會決議於使用系爭停車位時繳納100元清潔費，及未履行買賣契約附隨義務將建設公司發給之「停車位使用權利卡」一併交付上訴人，亦不能當然認定其仍保有停車位面積所有權；被上訴人所稱出賣系爭房地時，未一併出售系爭停車位云云，顯與法律規定不符，亦與地政機關登記結果相悖等語。原審為伊敗訴判決，即有未合，爰提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假行之聲請均駁回。㈢第1、2審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於86年6月16日以總價新台幣275萬元向被上訴人購買坐落台南縣新化鎮○○段446號土地、面積0.132548公頃、持分158/1萬，及地上建號即門牌號碼台南縣新化鎮 ○○路580巷2號6樓之3房屋，兩造在買賣契約上載明買賣標的包含系爭建物共同使用部份建號3872號（地籍圖重測後更改為293建號）。㈡崑庭公司有在所興建系爭房地之住宅大樓地下一樓共同使用部分規劃作為停車位使用如原判決附件車位平面圖，並發給買受停車位住戶「停車位使用權利卡」，系爭房地附有編號第16號之停車位；被上訴人在出售系爭房地給上訴人時，並未將該「停車位使用權利卡」交付上訴人。㈢被上訴人在86年06月16日簽訂系爭房地買賣契約，收取第一期款同時即將房屋交付上訴人占有使用，但系爭編號第16號停車位仍由被上訴人繼續占有使用，並未交付給上訴人。㈣上訴人未經被上訴人交付或同意，自行於93年08月09日開始占有使用系爭編號第16號停車位。㈤如上訴人無權使用系爭編號第16號停車位時，因使用系爭停車位將造成被上訴人每月新台幣（下同）1,500元之相當於租金之損害金。㈥訴外人王麗惠於86年6月間以250萬元購買同棟住宅大樓門牌號碼同巷號6樓之4無停車位之房屋及土地；訴外人薛勝文於87年間以270萬元購買同棟住宅大樓門牌號碼同巷號7樓之4有停車位之房屋及土地。四、上訴人購買系爭房地時，是否有表示不買系爭停車位：㈠證人即承辦系爭房地買賣之代書曾璋得於原審結證稱：當初被上訴人有拿出停車位的使用證明，說要賣給上訴人，但是上訴人說她不要買停車位，所以未在不動產買賣契約書寫到買賣停車位的事（見原審卷第25頁）；「（當初是誰與你接洽）上訴人與洪清水都有去，（當初是誰說不購買系爭停車位）上訴人也有去我的事務所，上訴人有說她不買停車位；（提示買賣契約書予證人閱覽，不動產買賣契約書是否上訴人簽的）是洪清水幫她簽的，當初是洪清水跟上訴人一起去的，洪清水說他要幫忙簽，我就讓他簽，當初我以為上訴人是洪清水的太太」等語（見原審第54-55頁）。證人曾璋得於上訴人被訴竊佔案作證時復證稱：「當時買賣雙方並沒有包括停車位，我幫他們辦妥土地及房子登記後就把證件還給雙方當事人；（當時有無出示停車位使用權利卡給被告）有出示，但被告說不買，至於不買的原因是不夠錢或其他原因我不知道」（見台灣台南地方法院檢察署93年發查字第2508號竊佔案卷第31頁）。而證人洪清水於原審則證稱：「總價金是在看房子的時候決定的，談買賣的時候都沒有提到停車位的問題，在曾代書那邊也都沒有提到停車位的事情。在代書那邊都是我接洽的，上訴人從來沒有去過代書那邊」等語（見原審卷第43頁）。證人曾璋得、洪清水二人就上訴人向被上訴人購買系爭房地時，上訴人是有向被上訴人表示不買停車位之證述不一致；證人曾璋得於93年11月3日即在台灣台南地方法院檢察署為93年發查字第2508號被告竊佔案作證，復於84年6 月22日、84年8月1日在原審為相同之證言，上訴人主張兩造於93年8月8日為系爭停車位在所在公寓大樓發生爭執時，證人曾璋得曾到現場指稱被上訴人買賣當時未說車位不賣云云，並請求訊問證人葉再教、黃淑貞；惟上訴人僅以不懂法律程序云云為由，既未釋明有民事訴訟法第447條第1項但書各款事由，遲至本院最後準備程序期日，始聲請訊問證人，不能准許。經查，系爭買賣契約係由證人洪清水代上訴人簽訂，可見上訴人與洪清水之關係密切，至證人曾璋得與兩造並無特殊親誼，衡情應無甘冒偽證罪而為虛偽陳述之理，是自應以證人曾璋得之「上訴人購買系爭房地時，確有向被上訴人表示不購買系爭停車位」證詞較可採信。㈡兩造86年6月16日簽訂系爭房地買賣契約，被上訴人於收取第一期款同時即將買賣標的之房地交付上訴人占有使用，但系爭編號第16號停車位仍由被上訴人繼續占有使用，上訴人係未經被上訴人交付或同意，於93年8月9日起自行占有使用系爭停車位，如前所述。在其間，係由被上訴人繳交系爭停車位之清潔費；被上訴人亦曾有以每月3,500 元出租系爭停車位1年，復為上訴人所不爭（見原審卷第 25頁）。果若上訴人當時有向被上訴人購買系爭停車位，豈會任由被上訴人無償使用7年餘。上訴人雖辯稱：因尚未購買自小客車代步，暫先讓被上訴人使用系爭停車位云云。惟上訴人於買受系爭房地後，縱尚未購買自小客車，非不可將車位出租他人以收取租金，而竟讓被上訴人無償使用7年餘，實與常情有違，所辯自難採信。㈢綜上，被上訴人主張上訴人向伊購買系爭停車位時，確有表示不購買系爭停車位，應可採信。五、按公寓大廈之專有部分不得與其所屬建築物共同部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。又區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第94條規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，否則將無法辦理所有權移轉登記。證人曾璋得亦證稱雖上訴人有表示不買系爭停車位，但依法令辦理系爭房地所有權移轉時，須連同系爭停車位所屬293建號一併移轉，是被上訴人主張上訴人購買系爭停車位時，雖表示暫不購買系爭停車位，但依法令仍須將系爭停車位所屬293建號所有權移轉登記予上訴人，應可採信。六、況縱如上訴人所言，其已買受系爭停車位，惟「出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異」（最高法院84年度台上字第3001號、83年度台上字第1948號判決意旨）。因不動產所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，行使不動產之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，亦不能謂原出賣人為無權占有。出賣人在交付前之占有買賣標的物，既屬有權占有，其占有仍應予保護，有爭執應另以請求交付買賣標的物訴訟解決，買受人不得以私力加以強占。本件上訴人之未經被上訴人交付或同意，於93年08月09日起自行占有使用系爭停車位，如前所述，被上訴人主張上訴人侵奪其占有物，依民法第962條前段規定，請求上訴人將系爭停車位遷讓交還，自屬有據。七、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院以61年台上字第1695號著有判例。本件上訴人自93年8月9日起侵奪被上訴人合法占有之系爭停車位，上訴人占有系爭停車位所得之利益，依上開說明，堪認係上訴人於占有期間獲得之相當於租金之利益。是以被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之損害金，自屬有據。查證人即系爭房地公寓大樓擁有停車位之楊金理證稱：「我在地下一樓有一停車位，這停車位我有租給人家，我大概從86、87年間就租給別人，每個月租1,500元，到現在也是租1,500元，我知道我們那邊還有一位謝國民也是以相同租金租給人家」等語（見原審卷第102頁）。上訴人因使用系爭停車位將造成被上訴人每月1,500元之相當於租金之損害金，復為上訴人所不爭，亦可認上訴人將因此獲得相當此金額租金減少支出之利益。本院審酌證人謝國民、楊金理出租之停車位與系爭停車位均位於同一棟大樓之地下一樓，而謝國民、楊金理均以每月1,500元之價格出租停車位等情，認被上訴人以每月1,500元之數額，請求上訴人給付使用系爭停車位之損害金，核屬相當。八、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人向伊購買系爭房地時，表示不購買系爭停車位，又伊僅交付系爭房地之占有，而仍繼續占有使用系爭停車位，為系爭停車位之合法占有人之事實為可採，上訴人所辯在買賣系爭房地時未表示不買系爭停車位，為無可取。上訴人係違反被上訴人之意思，以私力將系爭停車位移入自己之管領，侵奪被上訴人對系爭停車位之占有，堪可認定。按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第962條前段定有明文。而法院審理占有訴訟時，應僅審查原告有無占有之事實及其占有是否被侵害，至於對造之有無本權，在所不問（王澤鑑著民法物權第二冊第241頁）。從而，被上訴人本於占有及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭停車位遷讓交還，並自民國93年8月9日起至交還上開停車位之日止，按月給付1,500元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並以所命給付價額未逾50萬元，而依職權及聲請分別為准免假執行宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦並舉證方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　21　　日民事第二庭審判長法　官　丁振昌法　官李素靖法　官李文賢上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3　　月　　22　　日書記官陳昆陽 K

臺灣高等法院臺南分院95年度上易字第13號

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