104年度判字第260號｜行政：房屋稅｜裁判日期：104 年 05 月 28 日

最　高　行　政　法　院　判　決 104年度判字第260號上訴人　賴淑惠張終林馬錦漢鍾元凱郭秀寶陳志明陳新泰陳慧珊陳慧如陳素甜王希聖鄭淑文鄭睿閎丁紹傑顏瓊章顏睿志張明理李秀鳳林美瑛林美玉黃麗萍鄭文蓉王長怡沈秋蓉阮妮蓮張美芳沈敏鏑吳亦明蔡正斌邰如君陳燦榮莊景朝上訴人　映達連股份有限公司代　表　人　張東益上訴人　仲華國際股份有限公司代　表　人　趙無逸上訴人　豐澤國際股份有限公司代　表　人　林伯翰上訴人　友元投資股份有限公司代　表　人　徐善可上訴人　安仲有限公司代　表　人　曹寧之上訴人　聯城國際股份有限公司代　表　人　吳添丁上訴人　玉濤投資有限公司代　表　人　吳亦圭上訴人　景漢實業股份有限公司代　表　人　何敏上訴人　鴻信股份有限公司代　表　人　陳素蓮上訴人　殷富資訊股份有限公司代　表　人　周沛任上訴人　允德股份有限公司代　表　人　余東榮上訴人　昶禾股份有限公司代　表　人　高桂美上訴人　百瀛有限公司代　表　人　劉金福上訴人　崇越開發股份有限公司代　表　人　王純健上訴人　元鼎投資股份有限公司代　表　人　許陳安瀾上訴人　朋城股份有限公司代　表　人　王自展上訴人　旭勁企業股份有限公司代　表　人　潘鵬仁上訴人　科辰投資股份有限公司代　表　人　劉克振上訴人　卓騰電子工業股份有限公司代　表　人　劉世輔共同訴訟代理人　江輝雄　會計師潘自新　會計師被上訴人　臺北市稅捐稽徵處代　表　人　黃素津上列當事人間房屋稅事件，上訴人對於中華民國102年9月5日臺北高等行政法院102年度訴字第567號判決，提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。理由一、上訴人51人所有臺北市○○路31、33、35、37、39號（1樓）、同路31、33、37號2樓至13樓、同路35、39號2樓至12樓等計63戶房屋（下稱系爭房屋），坐落基地所興建之地上13層、地下2層4棟63戶之建築物領有臺北市政府工務局建築管理業務自民國95年8月1日起移撥臺北市政府都市發展局核發之92年10月9日92使字第0322號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼筋混凝土（RC造），被上訴人為辦理臺北市高級住宅清查作業，由其所屬信義分處（下稱信義分處）及被上訴人分別於100年4月6日及101年7月10日派員至該等建築物所在之臺北花園社區現場進行勘查，依高級住宅8項認定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱現值評定作業要點）第15點所定之高級住宅，信義分處乃依上開規定，按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並核定其101年房屋稅（詳參附表）共計新臺幣（下同）5,937,228元。上訴人51人不服，申請復查，經被上訴人以信義分處原核定系爭房屋中地上1、2樓公共設施部分依高級住宅加價並按非住家非營業用稅率有誤，而應按住家用稅率課徵，乃各以復查決定（詳參附表），就上訴人等51人所有系爭房屋分攤附屬地上1、2樓公共設施面積部分，改按住家用稅率並按高級住宅加價課徵101年房屋稅；其餘復查駁回。上訴人51人對於系爭房屋按高級住宅加成核計房屋稅部分仍不服，提起訴願，遭經駁回，遂向原審法院共同提起行政訴訟，經原審以102年度訴字第567號判決（下稱原判決）駁回。上訴人仍不服，遂提起本件上訴。二、上訴人起訴主張：（一）「稅基」係屬絕對法律保留事項，被上訴人以現值評定作業要點第15點創設「高級住宅」乙詞，以區別「一般住宅」用以「加價」課徵房屋稅，已涉及租稅客體之選擇與稅基之認定，非僅涉計算問題，但竟未以法律為之，已違反租稅法律主義、法律保留原則；且所謂「保全嚴密」、「管理周全」實屬一般消費型支出，無法增添房屋之使用價值，亦可能因住戶或管理委員會之決議，而有裁撤保全及相關管理措施之可能，而所謂「外觀豪華」、「地段絕佳」或「景觀甚好」，乃因人而異，純為主觀概念，而未將其認定標準公告大眾周知，其認定標準違反法律明確性。（二）臺北市高級住宅審查作業注意事項（下稱審查作業注意事項）（按已於103年7月1日廢止）認定高級住宅之價格及面積須符合下列規範「（1）每戶總價8,000萬元以上。（2）每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。（3）每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入」，顯係以房地共同價格作為判斷是否適用高級住宅之標準，違背土地法第145條、第150條、第162條、房屋稅條例第11條第1項之分離估價原則，且被上訴人以調增路段率之方式增加房屋課稅現值，足見此一不動產價值增加來源因土地而起，其土地價值增加，受益者為國家，卻對房屋所有權人課徵高額房屋稅捐，有違量能課稅原則、平等原則。（三）系爭房屋地上權使用期間僅為50年，今僅剩38年不到，不動產價值之增值非建物所有權人享有。而地上權抵押設定，不得超過地上權權利價值或建物時價之7成。以臺北市○○段3小段1868號建號為例，國有財產局核定相關抵押權設定金額上限僅為16,521,000元，以7成還原時價，該建物之地上權權利價值及建物時價約為23,601,429元（16,521,000÷0.7），計算每坪單價約為232,458元（以該建物75.03加計車位坪26.5，合計101.53坪計算），訴願決定尚不得以非地上權型態之一戶成交總價為1億5,300萬元單一交易樣本，即推估母體「臺北花園」中其餘樣本價值，更不能以此推定全棟建物之70％戶數價格均高於8,000萬元。況經上訴人委託臺灣大華不動產估價師聯合事務所就「臺北花園」中之一戶（松勇路39號11樓）鑑價結果，評估勘估標的總價為79,992,374元；建坪單價726,137元／坪。故若就系爭房屋地上權權利價值依定額法減損24.6％計算，系爭房屋實不合高級住宅之定義等語，為此，訴請將訴願決定及原處分（含復查決定）不利於上訴人部分撤銷。三、被上訴人則以：（一）本案有關市場價格部分，係參採臺北市政府地政局於101年5月29日以北市地價字第10131444700 號函所提供系爭社區鄰近區域即臺北市○○區○○路一帶之住宅，面積120.71坪，於100年5月成交價格總價為1億5,300萬元，每坪單價126.7萬元。雖系爭社區屬設定地上權房屋，惟上訴人於申請復查時亦詢價該社區內房屋之101年度最新之成交金額約為1.3億元，又依網路刊載之待售資料及相關報導，該社區建物因位處松勇路豪宅聚落內，每坪售價皆已逾100萬元，足認系爭社區房屋每戶總價均逾8,000萬元。（二）臺北市不動產評價委員會於100年1月24日，經臺北市政府以府財稅字第10030212100號公告修訂現值評定作業要點，規定凡符合系爭現值評定作業要點第15點所訂8項標準之高級住宅，因具有整體規劃完善，管理週全及保全嚴密等特色，優先覈實以其坐落地點所適用之街路等級調整率為加價倍數調高其房屋標準單價及房屋評定現值，使其反映高級住宅應有之價值及稅捐負擔，俾能符合量能課稅及租稅公平原則。且為明確規範高級住宅8項標準之定義，另訂有審查作業注意事項，其中第2點規定已就高級住宅8項標準之定義明確規範，亦未違反法律明確性原則。（三）臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條之授權，於100年1月12日召開常會決議修訂現值評定作業要點，並經臺北市政府於100 年1月24日以府財稅字第10030212100號公告，並未超出房屋稅條例第11條第1項規定之授權範圍，亦無違反法律保留原則。又現值評定作業要點，係經委員會100年常會審議通過後，經臺北市政府公告，作為評定房屋現值之準據，係屬業經法律授權及依法定程序為之，為行政程序法第150條規定之法規命令，並未逾越法律授權範圍。另審查作業注意事項，業已函轉達被上訴人所屬各分處，依行政程序法第159條第1項、同條第2項第1款及同法第160條第1項之規定，此屬機關內部之業務處理方式，僅須下達下級機關，而無須公告等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。四、原審駁回上訴人之訴，係以：（一）現值評定作業要點第15點、審查作業注意事項第2點、第3點及第6點之規定，核乃執行母法（臺北市房屋稅徵收自治條例第8條）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且未逾越母法之限度，不違反租稅法定主義，行政機關予以適用，自無違誤。（二）社區房屋之「保全嚴密」、「管理周全」，通常附隨於豪華住宅，非不得作為房屋價值之參考因素，所謂「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」等等，市場上亦具有一般性之評價可供參酌，難謂全無標準，為使高級住宅8項標準之定義更為明確，被上訴人復訂有審查作業注意事項第2點，就高級住宅8項標準詳加規範，並經臺北市政府於100年1 月24日以府財稅字第10030212100號公告，難謂行政行為之內容不明確或未經公告。（三）我國因土地交易所得不課綜合所得稅，只課增值稅，買賣雙方一般以房地總價來談買賣價格，成交後再調整土地交易價格用以獲取最大利益，該土地交易價格往往非市場真實價格，此使房屋、土地分開估價不易，故若欲知何房屋較有價值，比較房地總價格（或每坪單價）方有意義。「審查作業注意事項」因而以房地總價（8,000萬元以上）或單價（每坪單價100萬元以上）或面積（每戶面積80坪以上）來認定何房屋屬於「高級住宅」，若屬高級住宅，則房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計｛高級住宅之房屋現值＝核定單價【即房屋構造標準單價×（1＋路段率＋各項加減項之加減率） ±樓板超高、偏低價】×（1-折舊年數×折舊率）×街路等級調整率（系爭房屋為220％）×面積（平方公尺），見原處分可閱覽卷2第2607頁之附件43｝，可知高級住宅僅是將房屋標準單價加成計算，並未將「土地價格」合併計算房屋現值，難謂原處分違反土地法第145條、第150條、第162條、房屋稅條例第11條第1項之分離估價原則。又土地增值固有因資金充裕、利率低迷、吾國對土地交易不課綜合所得稅、華人對不動產之認同感所導致，但基本原因還是在「經濟發展致使土地供給少於市場經濟需求」，此基本原因同樣也會造成房屋之現值增加，不能說房地總價之上升全肇因於土地，此於地上權型態之建築物尤為明顯，蓋基地所有權既不能交易，而只能交易基地使用權，若房地總價仍節節上升，更可突顯所上升之市場價格在房屋現值，故被上訴人以調增路段率之方式增加系爭房屋之課稅現值，只是反應系爭房屋因經濟發展而增加之價值，並未使上訴人房屋負擔「土地增值」之租稅後果，難謂違反量能課稅原則、平等原則及行政程序法第9條（有利及不利之情形，一律注意）規定。（四）依臺北市政府地政局於101年5月29日以北市地價字第10131444700號函指出：系爭臺北花園社區並無成交案例，但系爭社區鄰近區域即臺北市○○區○○路一帶之住宅，即信義區維也納社區，建物面積399.06平方公尺（120.72坪），成交金額為1億5,300萬元，成交年月為100年5月，單價為每坪1,267,396元（見原處分可閱覽卷1第465頁之附件8），依目前實價登錄之交易習慣，該附近區域成交價格極具有參考性，而上訴人復查理由書第13頁亦陳明「經申請人等之訪詢，『臺北花園』101年度最新之成交金額僅約為1.3億元，實非貴處所稱之1.6億元……」，可見系爭社區成交價每坪超過 100萬元，可以推估整棟建物之成交價格；又依網路刊載之待售資料及相關報導：「打破地上權產品轉售不利的慣例，位於臺北市信義計劃區的『臺北花園』，近一年喊價漲幅逾22％。儘管該社區並無轉售戶，仲介表示，仍有詢購的買方開價從每坪130萬元上調至每坪150萬元。」核與前揭官方資料、復查申請書所呈現之成交價格相當，堪信為真。至於地上權房屋雖因有時間價值，其房屋現值會隨地上權屆滿期間之接近而遞減，但因系爭房屋位於信義計劃豪宅生活圈內之特殊性，且目前距離使用期間終了尚有37年，其「目前之房屋價值」顯然尚未受到地上權型態之影響，網路刊載稱：「比較特別的是緊鄰信義富邦國際館的臺北花園，雖然是地上權產品，近3年仍有47.05％的漲幅，『甚至高於周邊住宅漲幅』，為地上權產品中表現最佳的」（見蘋果日報動新聞）、「規劃特殊一戶難求-一位不願具名、與房地產業淵源很深的臺北花園住戶表示，臺北花園最初開價比起周邊豪宅便宜近3成，當初購買時考量到，可以較低價格卻享受到信義區同等的豪宅生活，自己又是純自住的需求，一間房子可以住上50年，已經是相當划算的投資，因此促成購屋的決定。」（見蘋果日報動新聞），核與目前市場行情、一般人感受相當，可作為系爭房屋因地上權價值遞減計算時之參考，至國有財產局核定相關抵押權設定金額上限為16,521,000元，僅是對過去地上權建築價值保守之估算，未慮及系爭建物「位置特殊性」及「地上權產品中表現最佳」之個案特徵，顯未達系爭建物市場價格之7成，尚不足作為系爭房屋市價估算標準，被上訴人因而推估系爭「臺北花園」地上權型態房屋全棟建物之70％戶數價格均高於8,000萬元，尚無違誤。上訴人委託之臺灣大華不動產估價師聯合事務所就「臺北花園」中之一戶（松勇路39號11樓）鑑價結果，評估勘估標的總價為79,992,374元；建坪單價726,137元／坪，過早強調了系爭房屋價值因地上權之遞減部分，顯與目前成交行情有別，不足採信。（五）綜上，原處分（含復查決定）經派員現場勘查逐項審核結果，系爭房屋合乎審查作業注意事項有關高級住宅之8項標準：1.獨棟建築：系爭社區經臺北市政府工務局於92年10月9日核發92使字第0322號使用執照，依該使用執照記載為4棟地上13層，地下2層共63戶之建物，未與其他建物或建案相連結。2.外觀豪華：本案外牆以天然石材打造，並以葉片造型之高級雕刻鋼設計大門；大樓中庭設置花園式庭園，規劃花圃、草坪、鯉魚池，綠色步道等，並有楓樹林道及特殊造景，呈現寬闊庭園景觀，具高雅氣派的風格。並有豪華門廳、招待室、健身房、韻律室等。3.地段絕佳：系爭房屋位於松勇路，鄰近臺北101商圈，信義威秀影城、臺北國際會議中心、臺北世界貿易中心（臺北世貿）及臺北市政府等，不僅是百貨商場進駐所在、流行時尚的聚集地，便捷的地理位置成為臺北市最為熱鬧的商圈之一；附近有興雅國中、博愛國小等學校；近信義快速道路，連接國道3號、5號，交通便利，生活機能絕佳。4.景觀甚好：建物視野開闊，採光良好，在寸土寸金的臺北市內具備難得的棟距與景觀，為少有的優質住家環境。另依92年使字第0322號使用執照所載，系爭社區建築基地達7,681平方公尺，空地面積5,474.31平方公尺，所占比率為71.27％（即5,474.31 ÷7,681），提供寬闊空間作為綠美化週邊環境，規劃花園及草坪、庭院造景等，整體規劃良善。5.每層戶少：為4棟 13層樓，每棟每層1至2戶之純住宅大樓，共63戶，符合現值評定作業要點第15點高級住宅每層戶少之規定。6.戶戶車位：依前開92使字第0322號使用執照所載，總計有141個汽車停車位，大於總戶數63戶。7.保全嚴密：於大廳入口處設有24小時保全人員，社區外並設有監視系統，運用電子設備進行社區全面監控。8.管理週全：大門有專人管制人員、車輛進出，外來訪客與洽公人員須登記。1樓大廳有歐艾斯物業管理公司進駐，其支援服務範圍包括專業接待櫃臺服務、郵件收發服務、資料處理、文件遞送等專門服務，並有專人維護大樓之清潔及庭院景觀。且成交總價均超過8,000萬元，整棟列入高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計，核定系爭房屋101年房屋稅如附表所示，尚無違誤，訴願決定予以維持，核無不合等詞，為其判斷之基礎。五、本院按： (一)行使國家司法權之最高級法院，負有統一法律見解及從事法續造之任務。其中統一法律見解，乃為免因司法裁判見解分歧，而損害法治國家所要求之法律預測可能性及法律秩序之安定性。行政法院組織法第16條第3項：「最高行政法院之裁判，其所持之法律見解，各庭間見解不一致者，於依第1 項規定編為判例之前，應舉行院長、庭長、法官聯席會議，以決議統一其法律見解。」即是本此意旨而規定。因此，本院為統一法律見解，依行政法院組織法第16條第3項舉行院長、庭長、法官聯席會議所作成之決議，有法律上之拘束力。系爭現值評定作業要點第15點第1項：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列八項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全」，無違法律保留原則及租稅法定主義，經本院104年度4月份庭長法官聯席會議決議在案，上訴意旨主張系爭現值評定作業要點第15點第1項違反法律保留原則及租稅法定主義一節，並不可採。 (二)原判決以臺北市政府地政局於101年5月29日以北市地價字第10131444700號函所指出，系爭臺北花園社區並無成交案例，但系爭社區鄰近區域即臺北市○○區○○路一帶之住宅，即信義區維也納社區，建物面積399.06平方公尺（120.72坪），成交金額為1億5,300萬元，成交年月為100年5月，單價為每坪126萬7,396元，作為上訴人各戶房屋總價8,000萬元以上，符合現值評定作業要點第15點第1項所稱之高級住宅之重要依據。惟兩棟建物在同樣條件下，如一棟建物坐落其基地之權源係所有權，他棟建物坐落其基地之權源為有期限之地上權，兩者之房價，顯有差別，此乃經驗法則。依卷內資料，上述信義區維也納社區之建物坐落其基地之權源似為所有權，與系爭臺北花園社區之建物坐落其基地之權源為餘37年之地上權不同。原判決未究明兩者有此種對房屋價值有重大影響之不同因素，逕以信義區維也納社區之交易金額，作為認定上訴人房屋總價之依據，違反經驗法則。又行政訴訟法採職權調查原則，不受當事人事實主張之拘束，應依職權調查證據（第125條第1項及第133條）。原判決另以上訴人在復查理由書稱經其訪詢，系爭臺北花園101年度最新成交價格為1.3億元，作為不利於上訴人判決之依據。惟該復查理由書之日期為101年7月10日。與上述臺北市政府地政局函文日期相差月餘，然該函稱無成交案例，兩者似未盡相符。又苟在該函文發文後，101年7月10日前，有成交案例，則系爭臺北花園已有市場行情，可作為認定系爭房屋各戶總價之依據，而不用參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情（見行為時審查作業注意事項第3點第2項），且不難查知，則何以被上訴人未查明該成交案例之情形，並憑以作為認定事實之依據？原審未闡明被上訴人說明，或依職權查明是否確有成交案例，不適用行政訴訟法第125條及第133條規定不當。至原判決所引網站資料及蘋果日報之報導，均屬傳聞資料，原判決據之為判決，亦嫌速斷。 (三)上訴人於原審提出其委託臺灣大華不動產估價師聯合事務所就「臺北花園」中之一戶（松勇路39號11樓）之估價報告書，主張評估勘估標的總價為79,992,374元；建坪單價726,137元／坪。原判決對上訴人此項攸關判決結果之有利重要主張及舉證，泛以該估價過早強調系爭房屋價值因地上權之遞減部分，顯與目前成交行情有別，並未具體說明該估價報告如何過早強調系爭房屋價值因地上權之遞減，及所憑理由，且以上述(二)不當之採證為前提作論斷，而不予採納，原判決此部分判決不備理由及有違論理法則。 (四)從而，原判決有違反經驗法則、論理法則、不適用法規不當及判決不備理由之違背法令事由，其或為上訴意旨所指摘，或為本院依職權調查所得，是上訴人求予廢棄，為有理由。因原判決違背法令影響事實之確定及判決結果，自應由本院將原判決廢棄，發回原審法院更為審理。又房屋稅之核課係就各戶房屋現值，而非整棟大樓為之。是以不得以整棟大樓多少比例以上之房屋符合高級住宅之規定，即對整棟大樓的各戶房屋均以高級住宅核課房屋稅。審查作業注意事項第3 點第1項第3款規定「每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入」，於法未合。原審更為審理時，仍應就本件各戶房屋個別認定是否符合高級住宅之規定，併予指明。六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　104　年　　5　　月　　28　　日最高行政法院第六庭審判長法官　林　茂　權法官　楊　惠　欽法官　姜　素　娥法官　許　金　釵法官　吳　東　都以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　104　年　　5　　月　　28　　日書記官　莊　子　誼

最高行政法院(含改制前行政法院)104年度判字第260號

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