最高行政法院(含改制前行政法院)106年度判字第682號｜法律人

最　高　行　政　法　院　判　決 106年度判字第682號上訴人　臺北市政府都市發展局代　表　人　林洲民訴訟代理人　王棟樑　律師輔助參加人　領袖社區管理委員會代　表　人　陳麒文被上訴人　興富發建設股份有限公司代　表　人　鄭志隆訴訟代理人　黃世芳　律師洪國勛　律師李宗霖　律師上列當事人間建築法事件，上訴人對於中華民國105年8月31日臺北高等行政法院103年度訴字第1345號判決，提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、緣臺北市○○區○○路80號等建物坐落臺北市○○區○○段0小段25-1地號等土地，為1幢2棟地上14層、地下3層RC造建築物（下稱系爭建物），領有99使字第0159號使用執照，土地使用分區為辦公服務區，依系爭建物之97建字第331號竣工圖，其平面各樓層廁所等係留設於共用部分（下稱系爭廁所）。嗣上訴人於民國102年3月7日至系爭建物勘查，發現系爭廁所封閉，審認起造人即訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺企銀）有擅自變更系爭建物各層共用部分空間情事，違反建築法第77條第1項規定，乃以102年4月18 日北市都建字第10232887100號函裁處臺企銀新臺幣（下同）30萬元罰鍰，並限於文到次日起6個月內改善。惟迄102年10月22日上訴人再派員勘查，其仍未改善，上訴人遂依建築法第91條第1項第2款及行政罰法第18條第1項、第2項規定，以102年10月23日北市都建字第10264399300號裁處書裁處臺企銀390萬元罰鍰，並限於文到次日起3個月內改善。被上訴人不服，以法律上利害關係人地位提起訴願，經訴願機關以103年2月24日府訴二字第10309025500號訴願決定撤銷上開102年10月23日裁處書。嗣經上訴人審認被上訴人為系爭建物之真正起造人，且係於共用部分點交前仍為具有管領能力之使用人時，即擅自將共用部分之設施設備變更，違反建築法第77條第1項規定，經審酌其違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響重大，又系爭建物第2至14層共用部分均分別有違規，爰依建築法第91條第1項第2款規定，以 103年3月26日北市都建字第10331496400號裁處書（下稱原處分）處被上訴人390萬元罰鍰。被上訴人不服，循序提起行政訴訟，經輔助參加人於原審聲請參加訴訟，嗣原審判決撤銷訴願決定及原處分，上訴人不服，遂提起本件上訴。二、被上訴人起訴主張略以：（一）建築法第77條第1項及第91 條第1項屬狀態責任之規定，係以建築物所有權人或使用人為義務人。系爭建物早已於99年11月17日前由臺企銀將產權登記交付予地主及各承購戶，並於過戶後連同專有部分，將約定專用之廁所一併交付予毗鄰戶，故上訴人於102年3月7 日、102年10月22日至系爭建物現場勘查時，以及103年3月26日原處分作成時，約定專用之各樓層廁所並非由被上訴人占有、使用或管理，亦即被上訴人就系爭廁所已無實質管領力，自非系爭建物之使用人甚明。上訴人係經社區管理委員會同意方獲准進入社區大門，更係經各區分所有權人同意以其持有之鑰匙開門方獲准進入專有部分勘查，足證系爭建物（包括系爭廁所在內）均係由各區分所有權人占有管領使用中，被上訴人並非系爭建物之使用人甚明。再者，依會勘照片所示，系爭廁所空間內係放置各該專有部分所有權人之盥洗用品及私人物品，益證系爭廁所實際上係由各該專有部分所有權人占有、使用及管理中，各該專有部分所有權人即為建築法第77條第1項及第91條第1項第2款之「建築物使用人」，惟原處分以非使用人之被上訴人為裁罰對象，於法自有未合。（二）被上訴人按臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會（下稱都計及土開審議委員會）決議，將系爭建物各樓層廁所設置於共用部分，並與承購戶約定由毗鄰戶約定專用，以利毗鄰辦公室人員就近使用管理。故將系爭廁所約定專用並未違反公寓大廈管理條例第7條第4款之規定。次按，系爭建物各樓層廁所均約定由該樓層之毗鄰戶管理、使用，蓋各樓層廁所規劃管理使用方式未盡相同，且由各樓層自行管理可減少管理委員會之營運負擔，並不妨害全體區分所有權人生活上之利用，故並未違反公寓大廈管理條例第7條第5款規定。縱認將系爭廁所約定專用違反公寓大廈管理條例第7條規定，惟因違反公寓大廈管理條例第7條，並未規定違反效果，被上訴人與承購戶於買賣契約中將系爭廁所約定為專用之條款仍屬民事上有效約定，故系爭廁所於原處分作成時之使用人並非被上訴人，而係透過約定專用而取得實質管領力之毗鄰區分所有權人，故負有維護系爭廁所合法使用狀態之行政法上義務人，自非被上訴人。（三）上訴人並未提出被上訴人確有變更系爭廁所之積極證據，僅憑臆測認定被上訴人為變更系爭廁所之行為人，實有認定事實未依證據之違法，被上訴人並非變更系爭廁所之行為人。被上訴人已於99年11月底前將系爭建物全數過戶予承購戶，並於過戶後，將約定專用之廁所一併交付予各區分所有權人，故該網路資料，係承購戶購屋後擬轉手出售房屋所刊登之廣告，無法證明被上訴人於99年11月底，尚未將系爭廁所交付予區分所有權人之前，已有變更系爭廁所之情事。其次，被上訴人將系爭建物及約定專用之系爭廁所交付予區分所有權人後，區分所有權人就系爭廁所即具有實質管領力，且系爭廁所實有可能係區分所有權人為圖使用便利而為之變更，然上訴人不僅未查明是否有前開事實，並未善盡其舉證責任，故實難以上訴人所謂承購戶「入住與否」，判斷違規行為人究為承購戶或被上訴人。上訴人毫無何證據即逕自臆測被上訴人為變更系爭廁所之行為人，實有認定事實未依證據之違法。（四）縱認建築法第91條第1項第2款屬「行為責任」之規定，被上訴人並非變更系爭廁所之定作人及承攬人，被上訴人並非行為人甚明。系爭廁所之變更既源自各區分所有權人依其喜好向第三人簽訂承攬契約所施作，自應由定作人為自己之指示變更負責，是依內政部74年2月9日台內營字第290096號函釋意旨，定作人即各區分所有權人方為行為人，而非依定作人指示承攬施工之廠商，亦非為實際施工行為之人，故原處分以「非」所有權人、使用人及系爭廁所變更定作人之被上訴人為裁罰對象，洵有違誤。（五）按本院104年度判字第762號判決已闡明：依建築法第91條第1項第2款後段規定命受處分人就建築物各層限期改善，僅課予1個行政法上義務，並非就各層分別課以限期改善之義務，倘受處分人屆期而未改善，亦僅能為1次處罰，否則即有違「一行為不二罰原則」。（六）被上訴人於99年11月以前，已將約定專用之系爭廁所與專有部分一併點交予各樓層住戶。因此，上訴人認定被上訴人違規改建系爭廁所之行為發生時點，應為99年11月以前，然原處分卻遲至103年3月26日始為裁罰，顯逾3 年裁處期間，該裁處權依法當歸於消滅，故原處分顯屬違法。（七）上訴人並未依「臺北市政府工務局處理違反建築法事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）項次17之規定，上訴人每次至多僅得裁處30萬元罰鍰，惟上訴人竟未遵循系爭裁罰基準之規定，逕處高達390萬元罰鍰，實已違反行政程序法第6條平等原則及行政自我拘束原則，顯屬違法。（八）被上訴人既已將約定專用之系爭廁所於點交專有部分時一併交付予毗鄰戶，依民法第946條第1項規定實已生移轉系爭廁所之占有於毗鄰戶之效力，且實際現況系爭廁所確屬由系爭廁所毗鄰戶持分所有權且占有、管領、使用之「約定專用部分」，被上訴人並未占有、使用及管領系爭廁所，至為明確。（九）被上訴人已於系爭建物買賣契約第20條第1項第3款與全體承購戶約定：同意各層公共廁所分別約定由各毗鄰戶專用。故各樓層承購戶均充分瞭解該樓層之廁所係約定供毗鄰廁所之2戶專用，非毗鄰廁所之住戶並無系爭廁所之持分且無須負擔系爭廁所管理費，故被上訴人自無刻意誤導民眾之情事，亦難謂有侵害其他區分所有權人權益甚鉅可言。準此，本件與建築法第77條第1項及第91條第1項第2款規定之構成要件無涉等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。三、上訴人則以：（一）系爭建物領有使用執照，土地使用分區為辦公服務區，依96年9月13日都計及土開審議委員會第204次委員會會議紀錄附帶決議（下稱96年附帶決議）：「爾後類似都市計畫不得作住宅使用之分區內建築物平面配置之服務性空間，均須集中設置於公共空間」。系爭建物之都市設計審議申請案之平面圖、使用執照卷附之原核准竣工圖及公寓大廈共用專有區分圖，其2樓以上之平面各層廁所均留設於共用部分，且設有公共出入口。依臺企銀提供之不動產信託契約書內容，被上訴人為系爭建物之承造廠商，另按系爭建物之都市設計審議審查報告書，系爭建物之開發案係由被上訴人所申請，是系爭建物之真正起造人及共用部分點交前具有管領能力之使用人應係被上訴人。（二）被上訴人於系爭建物領得使用執照後以2次施工方式封閉公共廁所，依臺北市都市設計及土地開發許可審議規則，系爭建物之公共廁所欲封閉，係影響民眾正常生活機能之重大設計變更，自應申請變更設計經核准後，據以申請變更使用執照之圖說內容，再予施工，始屬合法使用。惟被上訴人卻未經許可擅自於點交共用部分前即將公共廁所施工封閉，已違反建築法第77條第1項應維護建築物合法使用之規定。被上訴人將公共廁所封閉後再約定由毗鄰戶專用，造成每樓層有1戶無公共廁所可用之情況，侵害其他區分所有權人權益甚鉅，且悖離前揭96年附帶決議之目的，與公寓大廈管理條例第7條第5款規定有違，是該約定專用條款應屬無效，系爭廁所仍應屬共用部分，應依公寓大廈管理條例規定點交予管理委員會。被上訴人此舉，顯然係利用民眾，於建築相關法令知識上之相對弱勢地位，將全部違法風險轉嫁予民眾，規避行政法上之責任，惡意顯為重大。另依建築法第91條之規定，受裁處之對象包括建築物所有權人及使用人，非僅以處罰行為人為限，此即所謂「行為責任」與「狀態責任」。上訴人審認系爭建物之公共廁所應係於興建完工領得使用執照後，尚未點交予管理委員會前，亦即被上訴人仍為有管領能力之使用人時即擅自變更，其未維護建築物構造及設備之合法使用，上訴人依建築法第77條第1項、第91條第1項第2款規定裁處被上訴人，並無不合。（三）依公寓大廈管理條例第3條第5款、第7條、第57條第1項、第58條規定，系爭建物之共用部分（含公共廁所）迄今尚未點交予管理委員會，上訴人認定被上訴人仍為有管領能力之使用人，對共用部分負有修復改善之義務。按上訴人所轄臺北市建築管理工程處（下稱建管處）業於104年2月12日下午2時至系爭建物辦理會勘，勘查系爭建物之公共廁所現況，當日勘查結果，系爭建物86號2樓至14 樓（A棟）及88號2樓至13樓（B棟）各樓層共用部分之公共廁所，均以與兩旁牆面相同之石材封閉，無法開啟，又當日並無系爭建物之區分所有權人出席參與會勘，亦無法進入與公共廁所毗鄰之專有部分勘查。上訴人所轄建管處經協調專有部分所有權人後，於104年5月1日下午2時至系爭建物辦理會勘，進入系爭建築物86號2樓、86號4樓、86號5樓之1、86號6樓之1、86號8樓、88號2樓之1、88號3樓、88號3樓之1、88號4樓、88號10樓及88號11樓之1等11戶專有部分，勘查系爭建物公共廁所現況，其中86號2樓、88號10樓等2戶目前無人使用。會勘結果顯示該11戶之廁所樣式與領袖－層峰特區建案銷售中，民眾參觀現場照片及網路銷售資料照片呈現之廁所樣式相同，顯見該公共廁所封閉態樣於成屋銷售過程中即已存在，是系爭廁所之違規態樣係被上訴人於移轉建築物所有權及交付占有予承購戶前所為，洵堪認定。（四）系爭建物乃興建完工取得使用執照後，建商再擅自變更公共設施（即所謂2次施工）交付予承購戶，惡意規避相關法律責任，坐擁龐大獲利，為維護民眾權益，此類特殊情況個案自應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響等要件酌予加重或減輕處罰。又系爭建物第2至14層共用部分均分別有違規，上訴人就系爭建物各樓層依建築法第77條第1項、第91條第1項第2款規定，分別處被上訴人最高罰鍰額30萬元，總計390萬元（共13層）罰鍰，並無違誤。（五）系爭建物之違規狀態迄上訴人所轄建管處102年10月22日會勘為止仍持續存在，參照本院101年度判字第180號判決，只要未維持該建築物合法使用狀態之情形持續存在，其行政罰之裁處權時效，即無從起算之旨，且系爭建物之公共廁所屬共用部分，迄原處分裁處之日止並無依公寓大廈管理條例規定點交予管理委員會之紀錄，被上訴人就共用部分仍應為有管理能力之人，是被上訴人主張原處分已逾行政罰法第27條第1 項規定之3年裁處權時效云云，不足憑採等語，資為抗辯，求為判決駁回被上訴人之訴。四、原判決撤銷訴願決定及原處分，其理由略以：（一）經查，被上訴人申請之「興富發建設（潭美段5小段25等2筆地號）辦公大樓新建工程」都市設計及土地使用開發許可審議案件，建築物2層以上平面各層廁所均留設於共用部分，且設有公共出入口，經上訴人97年6月18日府都設字第09732690100號函認其符合都計及土開審議委員會決議而予核備。嗣被上訴人申請系爭建物之建造執照，於97年8月20日開工，99年1月19日竣工，99年5月12日領得使用執照，其起造人已變更為受託人臺企銀。依系爭建物使用執照卷附竣工圖及公寓大廈共用專有區分圖所示，系爭建物2層以上之平面各層之廁所均留設於共用部分，且設有公共出入口，惟上訴人所轄建管處於102年3月7日至系爭建物勘查，發現系爭建物A棟第2 層至14層及B棟第2層至13層之公共廁所於建物興建完工領得使用執照後，即遭擅自封閉，致系爭廁所使用現況與原核准竣工圖不符。上訴人認此共用部分有違反建築法第77條第1 項規定情事，爰依同法第91條第1項第2款規定，於102年4月18日以北市都建字第10232887100號函裁處登記起造人臺企銀30萬元罰鍰，並限於文到次日起6個月內改善，臺企銀及被上訴人均未就該函表示不服而確定。嗣於102年10月22日上訴人所轄建管處再至系爭建物勘查，系爭建物各層公共廁所仍全部封閉，上訴人遂於102年10月23日以北市都建字第 10264399300號裁處書，裁處臺企銀390萬元罰鍰（每層30萬元計13層），並限於文到次日起3個月內改善。本件被上訴人不服，以法律上利害關係人地位，對該裁處書提起訴願，經臺北市政府103年2月24日府訴二字第10309025500號訴願決定，以臺企銀雖為系爭建物之登記起造人，惟其是否為實際違規行為人，仍非無疑，故撤銷上開102年10月23日裁處書，命上訴人釐清處罰對象後另為處分。嗣上訴人遂於103 年3月26日以原處分就系爭建物1層1違規行為（共13層），分別裁處被上訴人最高罰鍰各30萬元，總計390萬元。（二）依原處分之記載，足見原處分認定被上訴人係擅自變更系爭建物相關設施設備（將系爭廁所全部封閉）之「行為人」，且據上訴人自承本件並非因未遵期限期改善而為處罰，而是依照所轄建管處102年3月7日及同年10月22日現場勘查結果，係因被上訴人之「行為責任」而為裁罰。是上訴人自應適用建築法第73條第2項規定（行為責任），而依建築法第 91條第1項第1款規定論處被上訴人之違規行為，詎原處分竟認定被上訴人違反建築法第77條第1項之規定，而依建築法第91條第1項第2款對其裁罰，已有不合。（三）又查，系爭建物早已於99年11月17日之前由登記起造人臺企銀將產權分別登記移轉予地主及各承購戶，並於過戶後連同約定專用之系爭廁所依約定一併交付予毗鄰戶，系爭廁所之面積，於計算房屋共用部分應有部分時，亦已計入該約定專用毗鄰戶之專有面積中核算比例。足認系爭建物於99年11月之後已非由被上訴人所占有、使用或管理，本件被上訴人就系爭廁所已無實質管領力。依上訴人所提出系爭建物銷售網路照片資料所示，系爭廁所業已擅自封閉並變更使用，查該網路資料之發布日期為100年3月23日，係於99年11月系爭建物全數移轉予地主及承購戶之後，足見該網路資料應係地主或承購戶擬轉手出售房屋所刊登之廣告，亦可證明系爭廁所在100年3月23日之前確已遭變更使用。上訴人於104年5月1日勘查系爭建物門牌為86號2樓等11戶所毗鄰之系爭廁所時，係與專有部分所有權人協調後，始得經專有部分進入勘查，且系爭廁所空間內係放置專有部分所有權人之私人物品，且設有淋浴設備，已非公共廁所原設複數便斗、馬桶、洗手檯、隔間之設施設備，足認系爭廁所業由各該約定專用之毗鄰專有部分所有權人所實際占有、使用及管理中，本件被上訴人並非系爭廁所之使用人，縱嗣認買賣契約就系爭廁所約定專用之約定應屬無效，但原存在之占有事實並不因此消滅，只是日後如何回復占有或另行點交之問題，尚難因此認為系爭廁所未經點交輔助參加人管理前，本件被上訴人仍為使用人。從而，約定專用之系爭廁所既已與專有部分於99年11月間一併點交予各樓層住戶，上訴人認定本件被上訴人係封閉系爭廁所擅自變更使用之行為人，其違章行為自係發生於99年11月底之前，然上訴人遲至103年3月26日始作成原處分對被上訴人裁罰，顯逾3年裁處權時效期間，裁處權依法既已消滅，原處分自屬違法。（四）上訴人因認登記起造人臺企銀有擅自變更系爭建物各層系爭廁所空間情事，違反建築法第77條第1項規定，係以系爭建物「整幢」系爭廁所全遭擅自變更使用之情事當作一行為而予裁罰，該裁罰處分並因受處分人未提救濟而告確定。是上訴人於本件裁罰，卻將原認定之1個違章行為依樓層拆分為13個違章行為，顯與其前處分自相矛盾，況本件同一樓層有兩間公共廁所，何以上訴人又不以封閉每間公共廁所當作1個違章行為？足認上訴人就處罰構成要件「行為數」之認定失之恣意，於法亦屬有違，附予指明。五、上訴人上訴主張略以：（一）查系爭廁所係由被上訴人與毗鄰之專有部分所有人以買賣契約約定由其專用，並於點交專有部分時點交予該毗鄰部分之專有部分所有人，此為原判決所認定之事實。顯然系爭廁所並未依民法第799條第2項、第3項規定以規約約定專用，系爭廁所既未依法約定專用，自仍屬共有共用部分，且依系爭建物使用執照，系爭廁所亦僅得作為公用。因此，被上訴人與系爭廁所毗鄰之專有部分所有人約定由其使用，亦僅生其相互間之私法上債權關係，充其量僅係類似民法第941條間接占有之關係。況且，依系爭建物使用執照核准圖，系爭建物之專有部分並無廁所，而系爭廁所係供該層區分所有權人共用。被上訴人將之與毗鄰之專有部分所有人約定專用，必然對其他區分所有人造成損害。故該約定應不生約定專用之效力，則被上訴人應仍為間接占有人。亦即被上訴人既未將系爭廁所點交予輔助參加人，則被上訴人應仍為間接占有人，對於系爭廁所仍應負建築法上使用人之狀態責任。原處分對其課罰，並無不合。且被上訴人迄今既仍應負狀態責任，自無逾3年裁罰時效之問題。原判決既認定系爭廁所未點交予輔助參加人管理，卻又認被上訴人非占有人，應有判決理由矛盾之違法。（二）按行政訴訟法第125條第1項規定，原處分業已明載處分之依據為建築法第77條及第91條第1項第2款裁罰，自不因上訴人訴訟代理人意見陳述，而受影響，且原判決既認本件屬狀態責任，則原判決以此為由撤銷原處分，應有判決違背法令之違法。（三）依系爭建物之建造執照及使用執照，系爭廁所係供每一層之專有部分所有人使用，亦即該每一層之廁所係攸關每一層專有部分之區分所有權人之權益，依一般經驗法則，因變更原使用執照核准圖說使用用途，而受影響者為該層之住戶，且每一層雖有二間廁所，但以男、女各一為其設計。故原處分以一層為一狀態責任之裁罰，係兼顧實際情形及本案使用執照核准之使用係以每一層有男女各一之廁所配置，應無裁罰恣意之違法，原判決未慮及此，遽為撤銷，應有判決違背法令之違法。六、本院查：㈠按建築法第73條第2項規定:「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」第77條第1項規定:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」第91條第1項第1款及第2款規定:「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」又按行政罰法第27條第1項及第2項分別規定：「行政罰之裁處權，因3年期間之經過而消滅。」「前項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。」㈡經查原判決為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤。上訴意旨雖以前詞爭執，惟查建築法係為「維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻」等目的，針對各種建築行為與建築物安全之管理所實施的建築管制法律（建築法第1條參照）。從建築法的規範架構，可區分為對建築實施行為之管制及對建築物本身之管制，其所課予之義務，即分屬「行為責任」範疇與「狀態責任」範疇。使用執照核發後，作與原核定使用不合之變更者，應由擅自變更之行為人負擔「行為責任」；至於使用執照核發後，未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負擔「狀態責任」。蓋依前揭建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法定狀態（建築物受到合法使用），以及建築物之構造與設備安全（抽象的行政法上義務），此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，自已構成狀態責任義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，其所歸責於「所有權人或使用人」者即是「狀態責任」。又使用執照核發後，將建物作與原核定使用不合之變更之行為人，若是該建物所有權人或使用人，即同時負擔「行為責任」與「狀態責任」，而有違反建築法第73條第2項及第77條第1項規定之競合狀態。雖違反建築法第73條第2項及第77條第1項規定之法律效果，均應依建築法第91條第1項規定處置。其中建築法第73條第2項之適用，係「行為責任」，而建築法第77條第1項，則屬「狀態責任」。本件原判決認定，依原處分主旨、事實及理由欄記載，應係指上訴人審認被上訴人為系爭建物之真正起造人，且係於共用部分點交前仍為具有管領能力之使用人時，即擅自將共用部分之設施設備(指系爭廁所全部封閉)變更，其意即以被上訴人應負行為人責任，且上訴人復於原審言詞辯論期日，自承本件並非因未遵期限期改善而為處罰，而是依照上訴人所轄建管處102年3月7日及同年10月22日現場勘查結果，係因被上訴人之「行為責任」而為裁罰，原判決因認上訴人應適用建築法第73條第2項規定（行為責任），而依建築法第91條第1項第1款規定論處被上訴人之違規行為，詎原處分竟認定被上訴人違反建築法第77條第1項之規定(狀態責任)，而依建築法第91條第1項第2款對其裁罰，已有不合，依法自無違誤，上訴意旨主張不得因上訴人訴訟代理人於原審所陳述為據，而認定原處分實質係就行為責任而處罰云云，即無可採。㈢再者即便認原處分係針對被上訴人之狀態責任而為處罰，惟按前述，負狀態責任之處罰客體，應係指未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人而言。惟查系爭建物早已於99年11月17日之前由登記起造人臺企銀將產權分別登記移轉予地主及各承購戶，並於過戶後連同約定專用之系爭廁所依約定一併交付予毗鄰戶，系爭廁所之面積，於計算房屋共用部分應有部分時，亦已計入該約定專用毗鄰戶之專有面積中核算比例，足認系爭建物於99年11月之後已非由被上訴人所占有、使用或管理，此復參以上訴人於104 年5月1日勘查系爭建物門牌為86號2樓等11戶所毗鄰之系爭廁所時，係與專有部分所有權人協調後，始得經專有部分進入勘查，且依會勘照片所示，系爭廁所空間內係放置專有部分所有權人之私人物品，且設有淋浴設備，已非公共廁所原設複數便斗、馬桶、洗手檯、隔間之設施設備，有104年5月1日會勘紀錄表及照片，足認系爭廁所業由各該約定專用之毗鄰專有部分所有權人所實際占有、使用及管理中，本件被上訴人並非系爭廁所之使用人，就系爭廁所已無實質管領力，此為原判決依法確定之事實。據此，被上訴人既非所有權人或使用人，依法自無負狀態責任之可言。至原判決固謂系爭廁所雖經約定由毗鄰戶專用，但此約定違反公寓大廈管理條例第7條第4、5款有關不得約定專用之規定而無效，惟被上訴人既無實質管領力，致無庸擔負狀態責任，復如前述，上訴人徒以該約定僅生債權之效力，被上訴人仍為間接占有人，即無足採。原判決進而認被上訴人係於99年11月間共用部分點交前，擅自將共用部分之設施設備為變更，其違章行為自係發生於99年11月底之前，則上訴人遲至103年3月26日始作成原處分對被上訴人裁罰，顯逾3年裁處權時效期間，裁處權依法既已消滅，原處分自屬違法，即無不合。㈣原處分對被上訴人裁罰，其裁處權時效既已消滅，自無庸再論以上訴人裁罰之處分就被上訴人處罰構成要件「行為數」有無認定恣意之違誤，原判決雖於理由處，予以論述原處分認定有誤，尚屬贅論，核無再就上訴人就此部分之上訴，予以審究，附此敘明。㈤綜上所述，原判決並無判決不適用法規、適用不當或不備理由等違背法令情形。上訴論旨，猶執前詞，聲明將之廢棄，為無理由，應予駁回。七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　106　年　　12　　月　　7　　日最高行政法院第三庭審判長法官　吳　東　都法官　黃　淑　玲法官　姜　素　娥法官　林　欣　蓉法官　鄭　小　康以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　106　年　　12　　月　　8　　日書記官　黃　淑　櫻

最高行政法院(含改制前行政法院)106年度判字第682號

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