八十七年度判字第一五二○號｜行政：營利事業所得稅｜裁判日期：87 年 07 月 30 日

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　八十七年度判字第一五二○號原　　　告　隆昊企業股份有限公司代　表　人　甲○○ 被　　　告　財政部高雄市國稅局右當事人間因營利事業所得稅事件，原告不服行政院中華民國八十七年二月十八日台八七訴字第○七一二五號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰主文原告之訴駁回。事實緣原告八十一年度營業利事業所得稅結算申報，原帳載結算金額財產交易增為新台幣（以下同）一○、四二八、○○○元，經調節說明係出售土地增益，免徵所得稅，而自行調整申報財產交易增益為零。被告原核定以其八十年十二月四日購入房地成本二二、○○○、○○○元，八十一年年六月二十九日出售總價三二、四二八、○○○元，因均未劃分房屋、土地之買進及賣出價格，乃按房屋評定標準價格及土地公告現值之比例計算土地與房屋交易價格，進而核定房屋出售增益四、二五九、八六七元，並視為短漏報所得科處罰鍰一、○六四、九○○元，原告不服，申經復查結果，撤銷黼鍰處分，財產交易增益則未准變更，原告再就未准變更之財產交易增益部分，提起訴願、再訴願，經行政院再訴願決定撤銷原決及原處分，案經重核結果，仍維持原核定，原告不服，循序提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起本訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨於次：原告起訴意旨略謂︰一、按營利事業所得稅結算申報查核準則（以下簡稱查核準則）第三十二條第三款規定：「營利事業自七十五年一月一日起以土地及其定著物合併銷售時，其房屋款及土地未予劃分或房屋款顯較市價為低者，其房屋價款應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額比例計算。」原告於八十年間向聯燁企業股份有限公司購買座落大寮鄉之廠房土地一筆，因廠房係十幾年不計價，買賣價格純屬土地價值，因此賣方亦以土地名目開立發票給予原告。原告乃以該價格入帳為土地成本，並無廠房價值，且原告自取得該廠房土地後，因廠房已不堪使用，因此未利用。八十一年間出售時亦只對土地計價，廠房並未計價，依雙方買賣合約書第二條每坪地議定價格五萬元，土地總面積為六四八、五六坪核算為三二、四二八、○○ ○元，故由雙方買賣合約書可知該筆買賣價金純係土地之價款，廠房不予計價。被告查核本案時並未實際了解上述之事實，僅憑該買賣標的物列有廠房且有評定現值，而推斷原告出售之價格未劃分土地款及房屋款，而逕行依查核準則第三十二條第三款核定廠房價格，此種作似嫌草率，難以令人信服。二、經查該廠房屋齡已達十餘年，且係磚造石棉瓦，總建坪一、四八二、七六平方公尺。依原處分機關核定之價格為一二、八○九、○五一元，每坪價格為二八、五五七元，土地價格每坪二一、四五三元，依目前同樣之建築物其建造成本遠低於上述之價值，更何況該廠房已使用十年以上，而依當時土地行情每坪土地均在伍萬元以上，故原核定之價格與一般房地交易情形，顯有違常情。本案之交易金額純係土地價格，廠房價格為零，因該廠房如要拆除亦必須支付丼拆除費用，因此原告經與買方達成協議，廠房不予計價。故對於原告而言，廠房不計價為最有利，並非有意規避稅賦。三、縱使認定該廠房確有價值，其核定之價格是否合理？亦值得商榷。依行政院台八十三年判字第七一七號判決分別指出核定營利事業出售房屋價格應顧及房屋結構及堪用實際情形，及認為有偏低或不實之情形時，應採認定房屋市價之參考資料，不宜逕依查核準則第三十二條第三款核定土地公告現值及房屋之評定價格比例推算等語。被告答辯意旨略謂：按「自七十五年一月一日起，營業利事業與地主合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款及土地公告現值及房屋評定標定標準價格總額之比例計算。」為行為時查本件原告買進系爭房地之總價為二二、 ○○○、○○○元，出售總價為三二、四二八八、○○○元，本局以其於買進及賣出時均未劃分房屋、土地之價格，乃按房屋評定標準價格及房屋交易價格，核定其出售房屋之財產交易增益為四、二五九、八六七元。次查原告於八十年十二月四日購入座落高雄縣大寮鄉○○段潮州寮小段七○○○地號土地及其地上房屋總價二二、○○○ 、○○○元，並於八十一年六月二十九日出售總價三二、四二八、○○○元。雖買進時及賣出時之發均列載品名為土地，且帳上僅登載地料目，惟；依買進及賣出之買賣契約書顯示，買進時買賣總價貳仟貳佰萬元，自包括土地款與房屋款；而賣出時買總價為參仟貳佰肆拾貳萬捌仟元，並未另訂明房屋部分不計價或由買受人取得所得權，自亦包括土地款與房屋款。本案顯係土地與房屋合併銷售，其土地款與房蜴款既未予劃分，則本局依首揭查核準則規定，分別計算買進及賣出之房屋價款，並核定房屋之財產交易增益，於法並無不合。原告訴稱房屋破舊不堪，買賣雙方約定房屋不計價買價款僅純是土地價值，惟查其買賣契約書非但無此約定，且載明買賣不動產標示包括土地及地上建物，並已分別辦理產移轉登記，而原告自始未提示系爭廠房毫無價值之不他證明文件以實其說，所訴廠房部分不堪使用未計價一節，不足採據。至原告指稱依行院台八十三訴字第二四九三八號訴願決定書及行政法院八十三年度判字第七一七號判決分別指出核定營利事業出售房價格．．．不宜逕依查核準則第三十二條第三款核定土地公告現值及房屋之評定標準價格比例推算云云，惟上開第七一七號判決係指營利事業以土地房屋合併銷售時已劃分房屋款及土地款，與本件未劃分顯不相同且非列為判例，備不得援引適用等語。理由按「自七十五年一月一日起，營利事業與地主合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較市價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格店土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。」為行為時查核準則第三十二條第三款所明定。於八十一年度營利事營所得稅結算申報，查原告關於財產交易增益科目項下，原帳載金額為一○、四二八、○○○元，並經調節說明係出售土地增益免徵所得稅，而自行調整申報則產交易增益為零。被告初查，以原告八十年十二月四日購入高雄縣大寮鄉○○段潮州小段七○○○地號土地及其上建築物（高雄縣大寮鄉○○路二十三號）之房地總成本為二二、○○○、○○○元，八一十年六月二十九日出售上開房地總價三二、四二八、○○○元，均未劃分房屋、土地之買進、賣出價格，乃按房屋課稅現值及土地公告現劃之比例計算土地與房屋之交易價格，而核定房屋出售財產增益為四、二五九、八六七元，發單徵稅額一、○ 九二、九七八元，原告不服，以其八十年間向聯煒企業股份有限公司購買係爭廠房土地，因廠房係十幾年以上之磚造石棉瓦，已破舊不堪，依當時買賣雙方約定廠房不計價，其乃以該價格入帳為地成本，八十一年間出售時，以每坪地五萬元計價出售，總價三二、四二八、○○○元，該廠房亦不計價（詳買賣合約書），因此並無出售廠房增益，被告核本案時，未實際了解該廠房已無價值，僅憑該廠房之課稅現值推斷該公司出售之價格未劃分土地款及房屋款，而逕行依行為時查核準則第三十二條第三款核定廠房價格，難令人信服，且該廠房為屋齡已十餘年之磚造棉瓦廠房，面積一、四八二．七六平方公尺，依被告計算結果廠房價格為約一三、五○○、○○○元，每坪售價約三萬元，而土地每坪值二○、○○○元，與一般房地交易常情有違云云，申經復查，經被告向之高雄縣稅捐稽徵處查詢結果，原告八十年十二月買進及八十一年六月賣出之系爭房地，因均屬同一房屋稅核課年度，其房屋評定標準價格均為四、八九九、三○○元，土地公告現值每平方公尺均為三、五○○元，此即與原核定據以計算原告買進房屋成本八、六八九、九九四元及出售房屋價款一二、八○九、○五一元之房屋課稅現值相同，原核定依首揭規定核定原告本期財產交易增益為四、二五九、八六七元，並無不合。次查原告八十年十二月四日購入座落高雄縣大寮鄉○○段潮州寮小段七○○○地號土地及其上房屋總價二二、○○○、○○○元，八十一年六月二十九日出售時總價三二、四二八、○○○元，雖買進及賣出時之發票均列載品名為土地，且帳上僅登載土地科目，惟依買進及賣出之買賣契約書顯顯示，買進時買賣總價二二、○○○、○○○元，自包括土地款與房屋款，而賣出時總價三二、四二八、○○○ 元，並未訂明房屋部分不計價或由承買人無償取得之意思表示，且建物亦已分別移轉登記由買受人取得所有權，自亦包括土地款與房屋款。本案顯顯係土地與房屋合併銷售，其土地款與房屋款既未予劃分，則被告依前開規定分別計算買進及賣出之房屋價款，並核定房屋之財產交易增益，自無違誤土地價值云云，惟其買賣契約書非但無此約定，且載明買賣不動產標示包括土地及地上建物，並已分別辦理產權移轉登記，原告復未提示系爭房屋毫無價值之其他證明文件以實其說，要難認其主張為真實。至所舉行政院台八十三訴字第二四九三八號訴願決定及本院八十三年度判字第七一七號判決，因屬本案，且案情尚非一致，自難比附援引而擬為其有利之論據。從而一再訴願決定，持同一見解，遞予維持被告所為財產交易增益之核定，俱無不合。原告起訴論旨，難謂為有理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十七年七月三十日行政法院第四庭審判長評事曾　隆　興評事沈　水　元評事吳　　　仁評事吳鶴亭評事林家惠右正本證明與原本無異法院書記官陳盛信中華民國八十七年八月　一　　　　日

最高行政法院(含改制前行政法院)八十七年度判字第一五二○號

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