八十七年度判字第二四七二號｜行政：公平交易法｜裁判日期：87 年 11 月 27 日

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　八十七年度判字第二四七二號原　　　告　昌益建設股份有限公司代　表　人　甲○○ 送達代收人　陳國雄律師台北市○○○路○段二三七號十五樓被　　　告　行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十六年七月三十日台八十六訴字第三○四五四號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰主文原告之訴駁回。事實緣原告投資興建座落新竹市之「昌益國寶」預售屋，經人檢舉其售屋廣告上繪製及記載之公共設施與交屋實況不符，有違公平交易法第二十一條之規定，案經被告調查結果，以原告於預售屋廣告上就公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃以八十五年六月三日公處字第○八七號處分書命原告自處分書送達之次日起，立即停止前述為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，原告不服，一再訴願均遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：原告起訴意旨及補充理由略謂︰一、原告以「特約事項」之顯明方式於廣告上，契約書上約明原告保留公共設施變更權，並無違反公平交易法規定，被告機關著有前例：㈠按參被告機關中華民國八十四年一月廿六日（八四）公參字第○○五七三號函中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會、台灣省政府建設廳等機關團體就八十三年九月二十六日第一五五次委員會議補充結論：「另建商倘於預售房屋時在廣告及買賣契約書上，以明顯方式事先載明建商有權就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋（非概括稱『建商依法有權變更設計』），並『經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可』，事後實際從事此項變更，縱未再行通知原買受人，因已有約定在先，本會可認其不違反公平交易法規定。」。依此決議，被告機關認建商於刊登廣告後如有變更設計情形，若符合下列要件，則不認屬違反公平交易法：⑴於預售廣告及買賣契約書上事先敘明⑵以明顯方式事先載明建商保留變更權⑶就具體事項約明保留變更權，非概括稱建商依法有權變更⑷經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可。㈡是查本件：⑴原告於廣告圖冊第三十八、三十九頁以「特約事項」標明：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則以求至善至美。」另於買賣契約書第廿七頁，建材表中「特約事項」第一條為相同約定，顯知原告有於預售廣告及買賣契約書上事先約明原告保留公共設施修改權事實，⑵另觀原告不論於廣告上或買賣契約書上均以「特約事項」為首，約明保留修改權（買賣契約書附件上更列為特約事項第一條），特約者，特別之約定，異於常態者為特別，原告以「特別事項」方式告知承購戶原告保留修改權情事，係屬顯明方式，無庸置疑，⑶再廣告、契約約明原告僅就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」保留修改權，事項具體並無概括稱原告依法有變更權情形，⑷本件購屋者即檢舉人就上開原告保留公共設施修改權業有充分審閱、瞭解並簽章認可，業經台灣新竹地方法院（八十四年訴字第一一二九號）、台灣高等法院（八十五年重上字第三九二號）判決肯認：「再者，按所謂定型化契約條款，係指契約當事人一方為與不特定之多數相對人訂約之用，而預先就契約內容所擬定之交易條款，該一方當事人，於訂立契約時，以前述之交易條款為契約之內容，經相對人同意，因而訂立之契約。前揭特約事項係被上訴人昌益公司於出賣預售屋「昌益國寶」時，以其預先印製之房屋買賣契約書與反訴被告訂立買賣契約書之部分內容，該記載之規定，即為定型化契約條款，當無疑義。參之上訴人洽購系爭建物時，被上訴人委託之行銷人員持以解說推出個案之廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁「建材設備」之說明中，已將上述特約事項條款，印製其上，顯見被上訴人昌益公司於契約成立前，已明示該定型化約款，足以促使上訴人注意，而上訴人亦有於簽約前，詳閱買賣契約書之責任。且衡之該特約事項，不論在契約書中或廣告圖冊中，均非字體細小、印刷模糊，或有其他情事，致難以注意其存在或辨識者，故該特事項自可發生拘束上訴人與被上訴人昌益公司之效力」，⑸綜上論結，本件原告於刊登廣告後固曾變更部分公共設施，然事先於廣告、買賣契約書上以「特約事項」之顯明方式具體約明原告就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」有修改權，業經承購戶充分審閱、瞭解並簽章，依被告機關前揭決議意旨，自無違反公平交易法情形，事屬至明。㈢次查，行政院駁回原告再訴願理由謂：「．．．至該會（八四）公參字第○○ 五七三號函係針對建商保留就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋之情形，是否違反公平交易法第二十四條表示見解，與本案非僅案情個別，適用法條並非同一，自不宜比附援引。」云云，殊可謂為以管窺天，以釐測海之繆誤。蓋查公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範目的，除在於規範事業於其所為促銷廣告之內容確實無誤外，同時避免對同業造成不公平競爭，行政院再訴願決定書第三項纂述甚詳，另學者朱鈺洋於所著「虛偽不實廣告與公平交易法」第五十七頁亦揭櫫「虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者利益受損，同時破壞競爭秩序而應予禁止，故為各國不正競爭防止法主要目的之一。」公平交易法第二十一條立法目的亦含交易秩序之維持，不容置疑，職此，被告機關就公平交易法交易秩序相關問題所表示之見解，自得援為行政先例，酌為論斷標準。再解釋決議意旨，應參照前、後文義通體觀察，參諸（八四）公參字第○○五七三號函解釋第一五五次決議，就公平法第二十一條、第二十四條並未區隔解釋，考其全文解釋用語及指述事實，當係包括公平法第二十一條、第二十四條，行政院決定認定適用法條並非同一，顯屬斷章取義，所認顯屬違誤。二、原告銷售「昌益國寶」預售屋之廣告亦不符廣告不實構成要件：㈠依被告機關審認「不實廣告」界限，原告並無不實廣告可言：⑴查被告機關於第一四七次委員會議決議如次：「按建商於預售廣告上，以『使用面積』、『公共面積』、『室內面積』、『私有面積』或交易相對人所不明之其他非法定用語為表示或表徵，倘未充分載明其意義，致交易相對人對面積之數量產生誤認，則其廣告涉有違反公平交易法第二十一條引人錯誤情事。惟倘建商於預售屋廣告上，已載明左列事項之一者，得認無引人錯誤情事：建商於預售屋廣告中明顯處（如接近『使用面積』、『公共面積』、『室內面積』、『私有面積』標示處），以不小於表示面積之字體註明其意義，以避免交易相對人之誤認」。準此，建商如於預售屋廣告相關部分明顯處以同字體載明其內容，足以避免交易相對人誤認，則無不實廣告情形。⑵另參被告機關八十三年十月二十一日（八三）公參字第六五二一四號函指出該會曾於八十三年九月二十六日第一五五次委員會決議如下：「按公平交易法第二十一條規定事業不得於商品或其廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，故事業如藉不實廣告引誘交易或影響交易相對人權益，即違反上開法條規定。至事業刊登廣告後，因情事變更或事實需要，依據法律規定所得行使之權利，在未損及交易相對人權益之前提下，並未因此即受剝奪．．．。故建築業者依核定之工程圖樣及說明書所為之廣告行為，倘未刻意以虛偽不實或引人錯誤之廣告欺騙買受人，尚難逕認有違反公平交易法第二十一條規定」。依上開決議意旨可知，建商於刊登廣告後，如因情事變更或事實需要，得於法律規定可得行使權益範圍內，在不損及交易相對人權益情形下變更設計，該變更設計既係法令所許，建商並無刻意以虛偽不實或引人錯誤廣告欺騙買受人，自無不實廣告可言，合先敘明。⑶而查本案，原告對於保留修改權約定以「特約條款」之顯著方式於廣告圖第三十八、三十九頁載明，描述使用文字與契約其他約定字體相同，清晰明確，而房屋之營建，只有房屋等主體建築部分，須請建築師繪圖設計並送建管機關核准，至於花園中庭部分並無所謂之建築設計圖，原告只要事先告知承購戶約明保留修改權，係法所許，原告於房屋完成後，亦求本案房屋整體規劃之完整，遂採取專業設計師陳俐文之建議而變更設計（關此有陳俐文設計師簽呈及民案到庭結證證詞可參），而所使用者皆為高級之材質，絕非使用劣級品濫竽充數，非但無損害購買者之權益，反而提昇其整體之美觀及價值，要難認有何不實廣告之處，甚所彰明。㈡原告銷售「昌益國寶」廣告亦不符不實廣告要件：⑴按公平交易季刊第二期羅明宏著「論不實廣告之判決準則引述」乙文歸納被告機關判定不實廣告規範標準有四項要素「①應以一般消費者之認知為判斷標準②廣告標示內容之解釋，並非逐字作文法之剖析，應以該廣告標示整體給予消費者印象是否會造成誤解為準③廣告標示內容之意義含混不明，產生二種以上不同意義時，只要其中之一足以引人錯誤時，即應受法律規範④除應考慮廣告標示之說明、文字、設計、道具、音響或其他相關事物所作成提示之表示外，事關重大卻未披露之事實，亦應併予考慮。」另朱鈺洋著「虛偽不實廣告與公平交易法」乙文亦提出判斷不實廣告之判斷準則「①一般消費者施以普通注意原則②通體觀察及比較主要部分之原則③異時異地觀察原則。」而學者范建得、莊春發合著公平交易法和範例一○○所載不實廣告要素之一亦必須「使這些消費者在決定是否購買該不實產品時，產生決定性影響。」綜上可知，建商於廣告上就相關事項未予披露，而一般消費者，依整體廣告，陳述能影響其決定購買與否之動機，亦足以誘使消費者仰賴其作成消費選擇，始有可能成立不實廣告，合先陳明。⑵①本件原告於廣告圖冊以特約條款揭露保留公共設施修改權，就公共設施變更相關事項並無未予披露情形。②參諸原告制作廣告圖冊多達三、四十頁，可知本件房屋興建工程施工項目眾多，檢舉人所提「公共設施中有關中庭花園之羅浮宮凱旋大門之石柱」、「白金漢宮廣場」宮殿外壁、「邱比特飛瀑許願池」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」錯落牆面、「荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇」等僅為廣告中之一小部分，且查該部分雖有實物與廣告不符情形，惟原告每項均已依約採歐式風格施作，只不過原告對各該公共設施作小幅度修正而已，依前揭通體觀察原則，中庭花園實物仍屬歐式風格建築，與廣告圖冊歐式景觀給予消費者印象差異不大，行政院以實物與廣告有部分不同，遽認必造成承購戶誤解，乃屬其主觀方面論斷，不無可議。③再則，本社區有一百二十餘戶承購戶，均認原告興建房屋與公共設施符合廣告與買賣契約約定，悉數欣然交屋完畢，無一有所糾紛，惟獨檢舉人一戶，依上揭文判定不實廣告應以一般消費者之認知為判斷標準，百分之九十九以上承購戶既均無人主張原告有不實廣告情事並交屋完畢，則原告無不實廣告之違法至明。④另查購買房屋非同至便利商店購買商品，謹慎消費者除考慮房屋坐落環境、採光、公共設施外，最重要是房屋內部之品質、格局、空間配置等因素，乃人居住於房屋內，並非居住於中庭花園或該外觀造型上，今檢舉人稱係因中庭花園造型即決定購買房屋，令人匪夷所思，況查如前述判定廣告須以一般消費者認知為判斷標準，本社區一百二十餘戶均欣然交屋，該中庭花園造型部分變更對渠等顯不影響購買意願，行政院駁回原告再訴願決定，並未探究中庭花園造型部分幅度變更是否即對消費者有實質重要性，遽認原告變更造型符合公平法第二十一條規定，其認事用法自嫌粗率而無足採。⑤檢舉人檢舉原告不實廣告並以之為由訴請返還價金乙案，經台灣新竹地方法院，台灣高等法院判決原告勝訴，認未損消費者權益。⑥綜上所述，原告以特約條款揭露保留公共設施修改權，而原告之修改仍沿廣告歐式造型施作，從社區整體觀察不影響承購戶原先廣告之印象，殊無不實廣告可言。三、⑴考公平交易法第二十一條訂定之立法目的，附對廣告有所規範，終究目的在於保護消費者權益，不因誇大不實、錯誤訊息影響消費者之交易，故在判定廣告是否不實，自不得脫離消費者利益而為考量，本案原告於推案時對中庭花園縱有未詳加考慮之疏失，然因於廣告上事先約明公共設施保留修改權，故認有修改權，修改並沿原廣告精神以歐式風格施作，變更後中庭之外觀或價值均遠甚於廣告（關此業經設訂所證明），絲毫未損消費者權益，與有些建商未施作廣告項目或以低劣品質替代之不實廣告情形，有天壤之別，被告機關認原告有違反公平交易法第二十一條不實廣告之違法，是否符合公平交易法第二十一條之立法精神與目的，不無審究餘地。⑵本案係於民國八十一年所推出，早已完工交屋不為廣告，迄今民國八十六年九月底，幾近五年之久，原告公司早已成屋交屋且已成立管委會依法管理在案，系爭房屋預售廣告早已不存在市面上，實無不實廣告之可能，併此敘明。而原告於房屋興建完成後之銷售，業以實景圖冊為廣告，俱見原告為一商譽良好之公司。原告公司成立多年，為取得興建國宅資格，戰戰競競，絲毫不敢懈怠，本案亦一本初衷，力求盡善盡美，依「建築投資識別標誌使用辦法」原得獲頒「建築投資業識別標誌」（ＣＩＳ）並依台灣省政府公告，取得八十六年度奬勵投資興建國民住宅申請資格，然因本案檢舉人投機客不甘套牢而加以挑剔，此可由其民事訴訟乙案中，其無理取鬧，無中生有，訴訟拖延之無謂理由，即可洞悉其利用公平會為其恐嚇之手段，而被告機關、行政院不查而誤認原告違反公平交易法法規，原告公司不能取得ＣＩＳ標誌，商譽毀於一旦，並不能承作國宅，公司可能走上破產之途，是被告機關以原告違反公平交易法第二十一條規定表面上處以原告「立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵」，實則無異置原告公司於死地，本案攸關原告公司存亡，尚祈鈞院詳加審查，以保原告商譽清白。四、行政法院已就相類似案件認建商如給付較高品質之設計應認建商無不實廣告，而判令建商勝訴：查行政法院八十六年第二五九九號判決中指出：「公平法中規定，事業的廣告不得作假，是為了保護消費者，但是建商將原廣告的項目加以變更，反而更有利於消費者及公眾時，得能否說建商變更原設計，對購屋者屬有利作法，是行政法院判決公平會敗訴。準此，據上揭見解，本案依專業設計師考量整體協調與搭配之建議所為之變更設計，而所使用者皆為高級之材質，即難認有不實廣告可言，祈鈞院參酌他案類似案由之判決，撤銷公平交易委員加於原告之不實原告處分，實感法便。五、本案之情形，較諸前案除品質殊勝廣告外，並有明文告知變更設計之權屬及範圍、內容，是無任何誤解之客體：復查，鈞院已就建商給付更佳之品質設計而承購戶不應視為不實廣告作成判決，進一步探究本案，其契約及廣告圖冊中，俱皆明文規範建商具公共設施設計之修改權，上揭事實亦為每位承購戶所明知，則如此雖公平交易委員會就本項文字占廣告之比例有所質疑，然查，公平交易法第二十一條第一項為對事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示之取締規定，於本案之情形，其契約之特約條款及廣告內容俱明文表示本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，較諸前案，除給付之品質已殊勝於廣告外，本案復不可能有任何不明瞭特約事項存在之承購戶存在，該內容既約定建商就公共設施具有修改權，則惶論有何虛偽不實之處，自與公平交易法第二十一條之法條科處之法律構成要件範圍未符，愈顯公平交易委員會對昌益建設公司為不實廣告之處分確有違誤。六、本件中庭設施設備確已依契約所示之項目內容為給付，並無廣告不實之情形，就各項修改設計，係專業設計師之規劃，以提昇房屋之價值：依雙方之買賣契約第九條約定：「本戶房屋施工標準，係按核准之設計圖及本約之建材設備之內容，由乙方全權負責建造，並以建設局發給建築物（房屋）使用執照為合格標準．．．」，關於中庭花園部分，於附件建材與設備之公共設施部份約明：「中庭特請名景觀師設計，裁植綠草樹並設計行人散步道，及照明系統。一樓庭園設有花檯、庭園藝術燈、親子遊戲場、藝術流泉．．．」，而原告昌益公司於中庭花園之設計及施工亦確實與上開約定完全相符。且依雙方之房屋買賣合約第二十七頁建材表中特約事項第一條約定：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及壹樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。」而房屋之營建，只有房屋等主體建築部份，須請建築師繪圖設計並送建管機關核准，至於花園中庭部份並無所謂之建築設計圖，因此原告於建築之初關於花園中庭部份，只請園藝設計人員做一初步之歸劃，待房屋完工後，因考慮原先採歐式之設計與房屋採美式設計之整體觀感不合，原告為求本案房屋整體規劃之完整，遂採取專業設計師陳俐文之建議而變更設計，而所使用者皆為高級之材質，絕非使用劣級品濫竽充數，非但無損害購買者之權益，反而提昇其整體之美觀及價值，且昌益公司於廣告圖冊內之文稿，明示其對於中庭景觀之公共設施保留修改權，而承購戶於立約時與之合意賦予昌益公司具有公共設施之修改權，業如前述。昌益公司修改庭園景觀肇因於該公司設計師陳俐文於施工時發現廣告之圖樣與本體建築有產生不協調之情況，乃以簽呈說明之，建議整體重新設計，獲該公司同意後而為變更設計，而設計師陳俐文變更設計之理由如下：⑴羅浮凱旋大門部分:因考慮Ｄ戶二樓之後陽台會明顯破壞此拱形屋頂造形之完整性而加以變更。⑵白金漢廣告入口部分：為通盤考量追求完美，捨方形之花台設計而改設置人字造形花台、面材由普通水泥抹平處理改使用昂貴手鑿天然石材。⑶許願池部分：因考量新竹地區常年風大，將使周圍地面經常性潮溼，影響行走安全，遂變更造形設計且採成本較高之上噴式可彈性調整噴水高度者。⑷導引燈部分：為增加立體光線美感，將部分平面地置轉換垂宜面的表現。⑸休閒廣場部分：因考量整體之協調與搭配，而將方形花台改為圓弧形之造形，且設置半月形花椅。並將此廣告移至後中庭的尾諯，置身此處，對於後中庭景觀可一覽無遺。 ⑹威尼斯水牆流泉：考量原設計可能造成流泉之水濺溼地面、流水聲造成回音，影響一至三樓住戶之安寧及七公尺之水牆影響編號Ｇ、Ｆ、Ｈ、Ｉ棟之住戶採光等因素，乃變更為重疊六道的裝飾高牆，使視覺不致單調。水牆移至後中庭，避免躁音及流水濺溼地面之弊。⑺荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇：原設計屬較古典造形，與前中庭的警衛室及裝飾牆的新構想，顯有格格不入之感，故變更設計為迴廊、藝術階梯流泉及造形拱門。業據提出昌益國寶說明資料一冊、簽呈影本、庭園實做與廣告工程總價對照表、工資及材料單據為證，足見昌益公司變更設計之目的非僅出於節省成本、降低勞費而已。七、參諸建築物其中庭非單純僅為供承購戶使用，而帶具美化生活空間之社會目的，則昌益公司盡心盡力規劃設計，竟遭公平會責以不實廣告，確與事理有違：按行政法院最近判決指出：「建商建屋與預售廣告內容不符，若新建築未使購屋者受傷害且更有利於公眾、即並違反公平交易法，不應以建商廣告不實為由加以處罰」，再查內政部遲於民國八十五年六月二十六日方以台（八五）內營字第八五七二八五○號令發布「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」，其第十條中方作開放空間「緣化及遊憩設施工程應納入建築設計圖說，於請領建造執照時一併核定之，並於工程完成經勘驗合格後，始得核發使用執照」，惟本件承購戶之簽約時間，係於八十一年五月間，中庭之設計，於當時之建築法規確無庸納入建築設計圖說送建管機關核准，而通常由建商聘請設計師設計，參諸前敘設計師所為整體搭配所為之建議及建商不吝增加支出成本予以肯定及配合，公平交易委員會率而否認八十一年當時建設公司與消費者間之契約約定，逕論不實廣告之處分，確於事理有違。八、按建商「重新規劃」依公平交易委員會之前例，尚非即構成不實廣告：㈠查原告於起訴書中援引被告機關中華民國八十四年一月二十六日（八四）公參字第○○五七三號函中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會、台灣省政府建設廳等機關團體就八十三年九月二十六日第一五五次委員會議補充結論：「另建商倘於預售房屋時在廣告及買賣契約書上，以明顯方式事先載明建商有權就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋（非概括稱『建商依法有權變更設計』），並『經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可』，事後實際從事此項變更，縱未再行通知原買受人，因已有約定在先，本會可認其不違反公平交易法規定。」。依此決議，被告機關認建商於刊登廣告後如有變更設計情形，若符合下列要件，則不認屬違反公平交易法：⑴於預售廣告及買賣契約書上事先敘明⑵以明顯方式事先載明建商保留變更權⑶就具體事項約明保留變更權，非概括稱建商依法有權變更⑷經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可。㈡復按公平交易委員會於八十五年十二月三十一日召開第二七○次委員會議，內容就建築投資業者，如將施工上之停車空間重新規劃、變更尺寸、增加數量是否即違反公平交易法第二十一條之規定，公平交易委員會尚分門別類，認不應一概而論，並參酌其是否違背建築法而定，如係合法，即不當然違背公交法第二十一條。㈢考中庭設計於八十五年六月二十六日方有「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」之頒佈，是時中庭之設計遲至八十五年六月，方有送建築主管機關核准之法源，於另一角度言，於該法規頒布後，中庭方不得事後變更，然原告係於八十一年五月間與承購戶簽約，於八十三年間即完工交屋，則是時「中庭設計約定建築有權變更」乙事，洵無違背任何建築法規，公平交易委員會自應分別為個案判斷，不應一體視為不實廣告，否則就建商誠信之真摯努力，豈非一筆抹殺，是查本件原告於廣告圖冊第三十八、三十九頁以「特約事項」標明：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用等建材，但不損害購買者之權益為原則以求至善至美。」另於買賣契約書第二十七頁，建材表中「特約事項」第一條為相同約定，顯知原告有於預售廣告及買賣契約書上事先約明原告保留公共設施修改權事實，以「特別事項」方式告知承購戶原告保留修改權情事，係屬顯明，再廣告、契約約明原告僅就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」保留修改權，事項具體並無概括稱原告依法有變更權情形，而本件購屋者即檢舉人就上開原告保留公共設施修改權亦有充分審閱、瞭解並簽章認可，業經台灣新竹地方法院（八十四年訴字第一一二九號）、台灣高等法院（八十五年重上字第三九二號）判決肯認，昌益公司於契約成立前，已明示該定型化約款，足以促使上訴人注意，承購戶亦有於簽約前，詳閱買賣契約書之責任。且衡之該特約事項，不論在契約書中或廣告圖冊中，均非字體細小，印刷模糊，或有其他情事，致難以注意其存在或辨識者，故該特約事項自可發生拘束承購戶與昌益公司之效力，綜上論結，本件原告於刊登廣告後固曾變更部分公共設施，然事先於廣告、買賣契約書上以「特約事項」之顯明方式具體約明原告就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」有修改權，業經承購戶充分審閱、瞭解並簽章，依被告機關前揭決議意旨，自無違反公平交易法情形，事屬至明。九、綜此，祈鈞院考量原告公司盡心盡力興建本建築案，而被告機關認原告有違反公平交易法是否符合其前著之決議及公平交易法之立法精神及目的﹖如因此致原告公司不能取得ＣＩＳ標誌，無異對殷實努力之建商予以最嚴苛之痛擊，是公平會雖於處分書處原告『立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵』，然此項廣告於八十三年間早已停止使用，惟本處分書卻將造成建商之商譽受損及公司發展受損之莫大傷害，而原告盡力給付消費者最佳品質之建築設計，卻因此受罰，於法益之衡量，實欠考量，亦與公平交易委員會前著之決議相違，狀祈鈞院鑒核，將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷等語。被告答辯意旨略謂：一、按公平交易法第二十一條第一項規定「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」其立法目的，在於規範事業於其所為之各種促銷廣告，對廣告之內容能確實無誤，不致誤導消費者致其作出錯誤之交易決定，藉以保護消費者權益，同時避免對依法從事銷售行為之同業競爭造成不公平競爭情事。又依預售屋交易特性，消費者於決定交易時，尚無成屋可供參量，消費者幾全憑廣告認識其所預購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤之認知與決定，影響消費者權益，當屬首揭規定禁制之違法行為。二、本件原告於原處分、訴願、再訴願書及行政訴訟起訴狀，均是認系爭建物完工後之實物與預售屋廣告就公共設施之圖說不符，故其預售屋廣告已有虛偽不實及引人錯誤情事，核已違反公平交易法第二十一條第一項規定，事屬至明。至原告訴稱消費者在購買房屋時，最重要是房屋內部之品質、格局、空間配置等因素，乃人居住於房屋內，並非居住於中庭花園或該外觀造型上，爰主張公共設施之形狀及位置對於是否購買該屋而言，並無決定性影響云云。惟查現今一般理性之消費者於選購房屋之際，除考慮所購買之室內面積及價金外，居住環境與公共設施、設備亦為決定選購與否之重點，本案完工後之建物公共設施，與當初銷售廣告相較，有多處明顯且重大之差異，尚非得由原告自行認定公共設施之形狀及位置為不重要，而據為主張其廣告無虛偽不實或引人錯誤情事，是渠所訴，應無足採。三、原告訴稱渠於刊登廣告後固曾變更部分公共設施，然事先於廣告、買賣契約書上以「特約事項」之顯明方式具體約明原告就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」有修改權，業經承購戶充分審閱、瞭解並簽章，依被告機關公參字第○○五七三號函意旨，自無違反公平交易法情形乙節；無非以其既已明顯方式於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條規定訴願人就系爭建築物保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，且銷售人員持以向檢舉人說明之廣告圖冊中亦載有相同文字，檢舉人當得充分審閱、瞭解，故其依專業設計師考量整體協議與搭配之建議所為之變更設計，而所使用者皆為高級之材質，即難認有不實廣告之處為據。惟查公平交易法第二十一條第一項乃對事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示所為之禁止規定，僅須事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，即已構成本項之禁止事由，不因事業嗣後以契約就該不實事項與相對人另為約定而有不同。且本會公參字第○○五七三號函係針對建商保留就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋之情形，是否違反公平交易法第二十四條表示見解，與本案就建物各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之保留修改權是否為豁免不實廣告情形，其非僅案情個別，適用法條亦非同一，自不宜比附援引。況查附廣告圖冊原告將此項修改權記載於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條及廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁「建材設備」之說明中，係位於最後一頁最後一項目四行小字中，此種記載方式與該廣告圖冊連續於第八至十一頁及第二十六頁表示公共設施、門廊之表現方式（先於第八、九頁全版繪製公共設施造景與門廊之全景、再於第十、十一頁分項以文稿及圖「羅浮凱旋大門」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱中罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」、「邱比特飛瀑許願池」、「凡爾賽宮御花園」、「俾斯麥警衛車道崗亭」及於第二十六頁一樓平面圖註明「羅浮凱旋大門」、「白金漢宮廣場入口」、「邱比特飛瀑許願池」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱中罩尖頂，柏拉圖花架綠壇」、「引導地燈」等景觀之設置地點）相較，顯非居於整份廣告之顯著地位，已甚彰明，自難符本會公參字第○○五七三號函所指之「以明顯方式事先載明」要件。故原告主張援引此公函之訴願理由，應不可採。四、至原告此項修改權特約對於交易相對人主張契約上之民事損害賠償的影響情形，應係另一問題，此證諸卷附原告提出之台灣新竹地方法院民事判決理由，認定「堪信原告主張該廣告圖冊為不實廣告者為真實」，及原告於同訴訟程序上陳述「被告公司所違反者乃行政責任，並不影響前述約定修改權於民事上所得主張之理由」可知，故原處分及原決定認「本案實際完成之公共設施既與廣告有所不符，當有公平交易法不實廣告之適用無疑；又本案契約雖約定業者保有修改權，惟僅屬業者在民事上得主張之理由，不得阻卻因不實廣告所應負之行政責任」，洵無違誤。再者，卷查系爭廣告圖冊為原告所提供，原告並未能證明確曾積極促使交易相對人加以注意並瞭解其意，檢舉人亦未表示曾經注意該廣告圖冊與有關修改權保留之文字，故其辯稱已促檢舉人注意一點應不足採信，故其廣告圖冊上所載有關修改權保留之文字，亦不足阻卻其不實廣告之行政責任。五、綜上所陳，本件訴訟為無理由，請准予將原告之訴駁回等語。理由按公平交易法第二十一條第一項，事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。又對於違反公平交易法規定之事實，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為，復為同法第四十一條前段所明定。本件被告以原告所投資興建「昌益國寶」建物完工後之照片與預售時之廣告圖冊比較結果，其中「羅浮凱旋大門」之石柱、圓頂及雕像均不復見；「白金漢宮廣場」根本無皇家徽章般之宮殿外壁；「邱比特飛瀑許願池」變成普通上噴式噴泉；「威尼斯水牆流泉雕像」既無七米高之水牆存在，亦無雕像；「翡冷翠休閒廣場」亦不見錯落之牆面，只見一般之矮牆；「荷馬列柱鐘罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」已變成無鐘罩尖頂，亦無花架綠壇，而成為圓弧門；「引導地燈」亦轉換成垂直之表現及隔間並不相符等；本案完工後之建物與廣告所繪者並不相同，被告認原告有違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃以八十五年六月三日公處字第○八七號處分書命原告自處分書送達之次日起，立即停止於建築物銷售廣告上，對建築物之公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，於法尚無不合。原告起訴主張：㈠其於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條明定其就系爭建物保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，且於必要時可使用同等建材，檢舉人當可充分審閱、瞭解；廣告圖冊第三十八、三十九頁以特約事項標明原告保留公共設施變更權，無違反公平交易法規定。㈡其因Ｄ戶二樓之後陽台會破壞拱形屋頂造形之完整性，乃將大門予以變更，入口則基於通盤考量，而設置成人字造形、花台、面材使用昂貴手鑿天然石材，與廣告之花台價差數倍，許願池因考量新竹風大，將使周圍經常性潮濕，乃變更為成本較高之上噴式；又其不惜增加成本佈置半月形花椅及將引導地燈轉換成垂直表現，並非無設置，隔間亦願恢復原狀。㈢本件檢舉人因廣告不實訴請返還買賣價金一案，業經台灣新竹地方法院八十四年訴字第一一二九號民事判決認購屋契約有拘束雙方之效力，判決原告勝訴。㈣依公平交易委員會公參字第○○五七三號函說明二之㈡，認建商在廣告及買賣契約書上以明顯方式載明有權就未售出部分變更設計將「大坪數」變更為多戶「小坪數」房屋，並經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可，事後實際從事此項變更，縱未再通知原買受人，因已有約定在先，並不違反公平交易法之規定，是其依專業設計師考量整體協調與搭配之建議，就系爭建物所為變更設計，要難認有不實廣告之處。㈤鈞院八十六年度判字第二五九九號判決指出建商將原廣告的項目加以變更，反而更有利於消費者及公眾時，認建商無不實廣告，判令建商勝訴，本案依專業設計師考量整體協調與搭配之建議所為之變更設計，所使用者皆為高級之材質，難認有不實廣告可言云云。然查：㈠前開「昌益國寶」預售屋實際完工之公共設施與廣告有所不符，為原告所不否認，並有告發人所提廣告圖冊、昌益國寶說明資料、房屋預定買賣合約書、房屋買賣契約書等資料附卷可資佐證。按預售屋交易特性，消費者於決定交易時，尚無成屋可供參量，消費者幾全憑廣告認識其所預購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤之認知與決定，影響消費者權益。而且現今一般理性之消費者於選購房屋之際，除考量所購買之室內面積及價金外，居住環境與公共設施、設備亦為決定選購與否之重點。原告在推案後，有任何變更應詳加考慮，方能避免爭議，本案完工後之建物公共設施，與當初銷售廣告相較，有多處明顯且重大之差異，原告在變更前並未通知購買戶，致購買戶無從得知其所購之物與廣告所示者已產生差異，而能即時行使其應有之權利，自不得由原告片面自行認定公共設施之形狀及位置為不重要，而據為主張其廣告無虛偽不實或引人錯誤情事。㈡公平交易法第二十一條第一項乃對事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示所為之禁止規定，僅須事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，即已構成本項之禁止事由，不因事業嗣後以契約就該不實事項與相對人另為約定而有不同。被告公參字第○○五七三號函係針對建商保留就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋之情形，是否違反公平交易法第二十四條表示見解，與本案就建物各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之保留修改權是否為豁免不實廣告情形，其非僅案情個別，適用法條亦非同一，自不宜比附援引。況查卷附廣告圖冊原告將此項修改權記載於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條及廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁「建材設備」之說明中，係位於最後一頁最後一項目四行小字中，此種記載方式與該廣告圖冊連續於第八至十一頁及第二十六頁表示公共設施、門廊之表現方式（先於第八、九頁全版繪製公共設施造景與門廊之全景、再於第十、十一頁分項以文稿及圖「羅浮凱旋大門」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱中罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」、「邱比特飛瀑許願池」、「凡爾賽宮御花園」、「俾斯麥警衛車道崗亭」及於第二十六頁一樓平面圖註明「羅浮凱旋大門」、「白金漢宮廣場入口」、「邱比特飛瀑許願池」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱中罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」、「引導地燈」等景觀之設置地點）相較，顯非居於整份廣告之顯著地位，已甚彰明，自難符被告公參字第○○五七三號函所指之「以明顯方式事先載明」要件，故原告所稱其既已以明顯方式於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條規定原告就系爭建築物保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，且銷售人員持以向檢舉人說明之廣告圖中亦載有相同文字，檢舉人當得充分審閱、瞭解，故其依專業設計師考量整體協調與搭配之建議所為之變更設計，而所使用者皆為高級之材質，即難認有不實廣告之處，自無違反公平交易法之詞，尚不足採信。㈢本案契約雖約定業者保有修改權，惟僅屬業者在民事上得主張之理由，尚不得阻卻因不實廣告所應負之行政責任。上開民事判決亦認定檢舉人所主張該廣告圖冊為不實廣告者為真實，況且系爭廣告圖冊為原告所提供，原告並未能證明確曾積極促使交易相對人加以注意並瞭解其意，檢舉人亦未表示曾經注意該廣告圖冊與有關修改權保留之文字，故原告廣告圖冊上所載有關修改權保留之文字，亦不足阻卻其不實廣告之行政責任。㈣台灣新竹地方法院八十四年訴字第一一二九號民事判決及台灣高等法院八十五年度重上字第三九二號民事判決係就民事返還買賣價金事件所為之認定，與本件原告於預售屋廣告上就公共設施有虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，而有違反公平交易法第二十一條第一項規定之情形，不得相提併論。㈤公平交易法於八十年二月四日公布，自八十一年二月四日起施行生效，本案係於八十一年五月一日簽訂買賣契約書，在公平交易法生效後才簽訂。原告所舉本院八十六年度判字第二五九九號判決，經調閱結果，該案係於八十一年一月二十七日簽訂買賣契約書，在公平交易法生效前便已簽訂，該案印刷廣告圖冊在八十一年二月十二日，係在簽訂購屋契約之後，而且係因應住戶之安全需要及施工後環保法令之變更，因而變更設計，與本案之案情不相同，尚難引用本院上開八十六年度判字第二五九九號判決為由認被告所為之處分有所違誤，故原告上開所稱其並未違反公平交易法第二十一條第一項規定之詞，不足採信，被告所為之處分，於法尚無不合，訴願決定及再訴願決定遞予維持，並無違誤，原告起訴意旨經查並無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十七年十一月二十七日行政法院第二庭審判長評事陳石獅評事徐樹海評事彭鳳至評事黃合文評事林茂權右正本證明與原本無異法院書記官王　福　瀛中華民國八十七年十二月三日

最高行政法院(含改制前行政法院)八十七年度判字第二四七二號

關鍵資訊