八十九年度判字第一一○號｜行政：公平交易法｜裁判日期：89 年 01 月 14 日

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　　八十九年度判字第一一○號再審原告　昌益建設股份有限公司代　表　人　甲○○ 再審被告　行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，再審原告對本院中華民國八十七年十一月二十七日八十七年度判字第二四七二號判決提起再審之訴。本院判決如左︰主文再審之訴駁回。事實緣再審原告投資興建坐落新竹市之「昌益國寶」預售屋，經人檢舉其售屋廣告上繪製及記載之公共設施與交屋實況不符，有違公平交易法第二十一條之規定，案經再審被告調查結果，以再審原告於預售屋廣告上就公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃以民國八十五年六月三日八五公處字第○八七號處分書命再審原告自處分書送達之次日起，立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。再審原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，提起行政訴訟，亦經本院八十七年度判字第二四七二號判決駁回，再審原告復以原判決適用法規顯有錯誤，提起再審之訴。茲摘敘兩造訴辯意旨如次：再審原告起訴意旨略謂︰一、再審原告以「特約事項」之顯明方式於廣告上、契約書上約明再審原告保留公共設施變更權，並無違反公平交易法規定，再審被告著有前例：（一）八十四年一月廿六日八四公參字第○○五七三號函中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會、台灣省政府建設廳等機關團體就八十三年九月二十六日第一五五次委員會議補充結論：「另建商倘於預售房屋時在廣告及買賣契約書上，以明顯方式事先載明建商有權就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋（非概括稱『建商依法有權變更設計』），並『經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可』，事後實際從事此項變更，縱未再行通知原買受人，因已有約定在先，本會可認其不違反公平交易法規定。」。依此決議，再審被告認建商於刊登廣告後如有變更設計情形，若符合下列要件，則不認屬違反公平交易法：１於預售廣告及買賣契約書上事先敘明。２以明顯方式事先載明建商保留變更權。３就具體事項約明保留變更權，非概括稱建商依法有權變更。４經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可。（二）而本件：１再審原告於廣告圖冊第三十八、三十九頁以「特約事項」標明：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則以求至善至美。」另於買賣契約書第二十七頁建材表中「特約事項」第一條為相同約定，顯知再審原告有於預售廣告及買賣契約書上事先約明原告保留公共設施修改權事實。２另觀再審原告不論於廣告上或買賣契約書上均以「特約事項」為首，約明保留修改權（買賣契約書附件上更列為特約事項第一條），係屬顯明方式。３再廣告、契約約明再審原告僅就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」保留修改權，事項具體並無概括稱再審原告依法有變更權情形。４本件購屋者即檢舉人就上開再審原告保留公共設施修改權業有充分審閱、瞭解並簽章認可。故本件再審原告依前揭決議意旨，自無違反公平交易法情形，事屬至明。（三）至於行政院駁回原告再訴願理由謂：「．．．至該會八四公參字第○ ○五七三號函係針對建商保留就未售出部分變更設計將『大坪數』變更為多戶『小坪數』房屋之情形，是否違反公平交易法第二十四條表示見解，與本案非僅案情個別，適用法條並非同一，自不宜比附援引。」云云，殊難令人信服。蓋公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範目的，除在於規範事業於其所為促銷廣告之內容確實無誤外，同時避免對同業造成不公平競爭，行政院再訴願決定書第三項論述甚詳，另學者朱鈺洋於所著「虛偽不實廣告與公平交易法」第五十七頁亦揭櫫「虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者利益受損，同時破壞競爭秩序而應予禁止，故為各國不正競爭防止法主要目的之一。」公平交易法第二十一條立法目的亦含交易秩序之維持，不容置疑，準此，再審被告就公平交易法交易秩序相關問題所表示之見解，自得援為行政先例，酌為論斷標準。再解釋決議意旨，應參照前、後文義通體觀察，參諸八四公參字第○○五七三號函解釋第一五五次決議，就公平交易法第二十一條、第二十四條並未區隔解釋，考其全文解釋用語及指述事實，當係包括公平交易法第二十一條、第二十四條，行政院決定認定適用法條並非同一，顯屬斷章取義，所認顯屬違誤。二、再審原告銷售「昌益國寶」預售屋之廣告亦不符廣告不實構成要件：（一）再審被告於第一四七次委員會議決議如次：「按建商於預售廣告上，以『使用面積』、『公共面積』、『室內面積』、『私有面積』或交易相對人所不明之其他非法定用語為表示或表徵，倘未充分載明其意義，致交易相對人對面積之數量產生誤認，則其廣告涉有違反公平交易法第二十一條引人錯誤情事。惟倘建商於預售屋廣告上，已載明左列事項之一者，得認無引人錯誤情事：建商於預售屋廣告中明顯處（如接近『使用面積』、『公共面積』、『室內面積』、『私有面積』標示處），以不小於表示面積之字體註明其意義，以避免交易相對人之誤認」。準此，建商如於預售屋廣告相關部分明顯處以同字體載明其內容，足以避免交易相對人誤認，則無不實廣告情形。（二）另參再審被告八十三年十月二十一日八三公參字第六五二一四號函指出該會曾於八十三年九月二十六日第一五五次委員會決議如下：「按公平交易法第二十一條規定事業不得於商品或其廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，故事業如藉不實廣告引誘交易或影響交易相對人權益，即違反上開法條規定。至事業刊登廣告後，因情事變更或事實需要，依據法律規定所得行使之權利，在未損及交易相對人權益之前提下，並未因此即受剝奪．．．。故建築業者依核定之工程圖樣及說明書所為之廣告行為，倘未刻意以虛偽不實或引人錯誤之廣告欺騙買受人，尚難逕認有違反公平交易法第二十一條規定」。依上開決議意旨可知，建商於刊登廣告後，如因情事變更或事實需要，得於法律規定可得行使權益範圍內，在不損及交易相對人權益情形下變更設計，該變更設計既係法令所許，建商並無刻意以虛偽不實或引人錯誤廣告欺騙買受人，自無不實廣告可言。（三）再就學者之見解方面：公平交易季刊第二期羅明宏著「論不實廣告之判決準則引述」一文，歸納再審被告判定不實廣告規範標準有四項要素：１應以一般消費者之認知為判斷標準２廣告標示內容之解釋，並非逐字作文法之剖析，應以該廣告標示整體給予消費者印象是否會造成誤解為準３廣告標示內容之意義含混不明，產生二種以上不同意義時，只要其中之一足以引人錯誤時，即應受法律規範４除應考慮廣告標示之說明、文字、設計、道具、音響或其他相關事物所作成提示之表示外，事關重大卻未披露之事實，亦應併予考慮。」另朱鈺洋著「虛偽不實廣告與公平交易法」乙文，亦提出判斷不實廣告之判斷準則為：１一般消費者施以普通注意原則２通體觀察及比較主要部分之原則３異時異地觀察原則。再學者范建得、莊春發合著公平交易法和範例一○○所載不實廣告要素之一亦必須「使這些消費者在決定是否購買該不實產品時，產生決定性影響。」綜上可知，建商於廣告上就相關事項未予披露，而一般消費者，依整體廣告，陳述能影響其決定購買與否之動機，亦足以誘使消費者仰賴其作成消費選擇，始有可能成立不實廣告。（四）而就本案而言，再審原告對於保留修改權約定以「特約條款」之顯著方式於廣告圖第三十八、三十九頁載明，描述使用文字與契約其他約定字體相同，清晰明確，而房屋之營建，只有房屋等主體建築部分，須請建築師繪圖設計並送建管機關核准，至於花園中庭部分並無所謂之建築設計圖，再審原告只要事先告知承購戶約明保留修改權，係法所許，再審原告於房屋完成後，亦求本案房屋整體規劃之完整，遂採取專業設計師陳俐文之建議而變更設計（此有陳俐文設計師簽呈及民案到庭結證證詞可參），而所使用者皆為高級之材質，絕非使用劣級品濫竽充數，非但無損害購買者之權益，反而提昇其整體之美觀及價值，實難認有何不實廣告之處。且本件再審原告於廣告圖冊以特約條款揭露保留公共設施修改權，就公共設施變更相關事項並無未予披露情形。另參諸再審原告制作廣告圖冊多達三、四十頁，可知本件房屋興建工程施工項目眾多，檢舉人所提「公共設施中有關中庭花園之羅浮宮凱旋大門之石柱」、「白金漢宮廣場」宮殿外壁、「邱比特飛瀑許願池」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」錯落牆面、「荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇」等僅為廣告中之一小部分，且查該部分雖有實物與廣告不符情形，惟原告每項均已依約採歐式風格施作，只不過再審原告對各該公共設施作小幅度修正而已，依前揭通體觀察原則，中庭花園實物仍屬歐式風格建築，與廣告圖冊歐式景觀給予消費者印象差異不大，行政院以實物與廣告有部分不同，遽認必造成承購戶誤解，乃屬其主觀方面論斷，不無可議。尤其，本社區有一百二十餘戶承購戶，均認再審原告興建房屋與公共設施符合廣告與買賣契約約定，悉數欣然交屋完畢，無一有所糾紛，惟獨檢舉人一戶，依上揭文判定不實廣告應以一般消費者之認知為判斷標準，百分之九十九以上承購戶既均無人主張原告有不實廣告情事並交屋完畢，則再審原告無不實廣告之違法至明。而一般消費者購買房屋，最重要是房屋內部之品質、格局、空間配置等因素，乃人居住於房屋內，並非居住於中庭花園或該外觀造型上，今檢舉人稱係因中庭花園造型即決定購買房屋，實令人匪夷所思。三、依公平交易法第二十一條訂定之立法目的，係對廣告有所規範，終究目的在於保護消費者權益，不因誇大不實、錯誤訊息影響消費者之交易，故在判定廣告是否不實，自不得脫離消費者利益而為考量。茲查：（一）本案再審原告於推案時對中庭花園縱有未詳加考慮之疏失，然因於廣告上事先約明公共設施保留修改權，故認有修改權，修改並沿原廣告精神以歐式風格施作，變更後中庭之外觀或價值均遠甚於廣告，絲毫未損消費者權益，與有些建商未施作廣告項目或以低劣品質替代之不實廣告情形，有天壤之別，再審被告認再審原告有違反公平交易法第二十一條不實廣告之違法，是否符合公平交易法第二十一條之立法精神與目的，不無審究餘地。（二）行政法院已就相類似案件認建商如給付較高品質之設計應認建商無不實廣告，而判令建商勝訴，此由行政法院八十六年第二五九九號判決中指出：「公平法中規定，事業的廣告不得作假，是為了保護消費者，但是建商將原廣告的項目加以變更，反而更有利於消費者及公眾時，得能否說建商變更原設計，對購屋者屬有利作法，是行政法院判決公平會敗訴。準此，據上揭見解，本案依專業設計師考量整體協調與搭配之建議所為之變更設計，而所使用者皆為高級之材質，即難認有不實廣告可言。四、且建商之「重新規劃」，依再審被告之前例，尚非即構成不實廣告：（一）就前引八十三年九月二十六日第一五五次委員會決議，再審被告認建商於刊登廣告後縱有變更設計情形，如無違法之處，則難論以有不實廣告。（二）復依再審被告於八十五年十二月三十一日召開第二七○次委員會議，內容就建築投資業者，如將施工上之停車空間重新規劃、變更尺寸、增加數量是否即違反公平交易法第二十一條之規定，再審被告尚分門別類，認不應一概而論，並參酌其是否違背建築法而定，如係合法，即不當然違背公平交易法第二十一條。（三）而就一般建築物中庭設計，於八十五年六月二十六日方有「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」之頒布，此後才有送建築主管機關核准之法源，於該法規頒布後，中庭方不得事後變更。然再審原告係於八十一年五月間與承購戶簽約，於八十三年間即完工交屋，則是時「中庭設計約定建築有權變更」乙事，洵無違背任何建築法規，再審被告自應分別為個案判斷，不應一體視為不實廣告，否則就建商誠信之真摯努力，豈非一筆抹殺。五、由於房屋之營建，只有房屋等主體建築部分，須請建築師繪圖設計並送建管機關核准，至於花園中庭部分並無所謂之建築設計圖，因此再審原告於建築之初關於花園中庭部分，只請園藝設計人員做一初步之規劃，待房屋完工後，因考慮原先採歐式之設計與房屋採美式設計之整體觀感不合，再審原告為求本案房屋整體規劃之完整，遂採取專業設計師陳俐文之建議而變更設計，而所使用者皆為高級之材質，絕非使用劣級品濫竽充數，非但無損害購買者之權益，反而提昇其整體之美觀及價值，且昌益公司於廣告圖冊內之文稿，明示其對於中庭景觀之公共設施保留修改權，而承購戶於立約時與之合意賦予昌益公司具有公共設施之修改權，業如前述。昌益公司修改庭園景觀肇因於該公司設計師陳俐文於施工時發現廣告之圖樣與本體建築有產生不協調之情況，乃以簽呈說明之，建議整體重新設計，獲該公司同意後而為變更設計，其變更設計之理由如下：（一）羅浮凱旋大門部分：因考慮Ｄ戶二樓之後陽台會明顯破壞此拱形屋頂造形之完整性而加以變更。（二）白金漢廣告入口部分：為通盤考量追求完美，捨方形之花台設計而改設置人字造形花台、面材由普通水泥抹平處理改使用昂貴手鑿天然石材。（三）許願池部分：因考量新竹地區常年風大，將使周圍地面經常性潮溼，影響行走安全，遂變更造形設計且採成本較高之上噴式可彈性調整噴水高度者。（四）導引燈部分：為增加立體光線美感，將部分平面地置燈轉換垂直燈面的表現。（五）休閒廣場部分：因考量整體之協調與搭配，而將方形花台改為圓弧形之造形，且設置半月形花椅。並將此廣告移至後中庭的尾端，置身此處，對於後中庭景觀可一覽無遺。（六）威尼斯水牆流泉：考量原設計可能造成流泉之水濺溼地面、流水聲造成回音，影響一至三樓住戶之安寧及七公尺之水牆影響編號Ｇ、Ｆ、Ｈ、Ｉ棟之住戶採光等因素，乃變更為重疊六道的裝飾高牆，使視覺不致單調。水牆移至後中庭，避免噪音及流水濺溼地面之弊。（七）荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇：原設計屬較古典造形，與前中庭的警衛室及裝飾牆的新構想，顯有格格不入之感，故變更設計為迴廊、藝術階梯流泉及造形拱門。而上開變更細節，業據提出昌益國寶說明資料一冊、簽呈影本、庭園實做與廣告工程總價對照表、工資及材料單據為證，足見昌益公司變更設計之目的非僅出於節省成本、降低勞費而已。六、本件再審原告於刊登廣告後固曾變更部分公共設施，然事先於廣告、買賣契約書上以「特約事項」之明顯方式具體約明再審原告就「各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園」有修改權，且經承購戶充分審閱、瞭解並簽章，依再審被告前揭決議意旨，自無違反公平交易法情形。且再審原告之此項廣告早於八十三年間即停止使用，惟再審被告仍於八十五年六月三日處再審原告「立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵」，造成再審原告之商譽受損及公司發展受損之莫大傷害，而再審原告盡力給付消費者最佳品質之建築設計，卻因此受罰，於法益之衡量，實欠考量。七、惟鈞院前審對於再審原告所主張之上開多項理由均置之不理，恝置不採，復未敘明不予採信之理由，遽認再審原告違反公平交易法第二十一條第一項之規定而駁回再審原告之訴，顯係適用法規顯有錯誤，應請鈞院明察，將再訴願決定、訴願決定及原處分均撤銷等語。再審被告答辯意旨略謂︰一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定，故事業如於廣告上對商品為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反前開規定。次按預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎依憑廣告來認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，除將導致購屋者產生錯誤之認知及購屋之決定外，參照公平交易法立法目的總說明五之㈣關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」不公平競爭行為之目的，係以「事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者」，倘建商所為預售屋之廣告如有不實，對於同時同區域依法從事銷售行為之同業競爭亦造成不公平競爭，故有依法規範之必要。查本件再審原告於販售本案之預售屋時，以系爭廣告提供所售建物之門廊、公共設施相關資訊，以爭取交易相對人與其交易，依前開意旨，其所為廣告行為，自應受上開法條之拘束，合先敍明。二、有關再審原告以「特約事項」之顯明方式於廣告上，契約書上約明再審原告保留公共設施變更權並無違反公平交易法乙節，查公平交易法第二十一條第一項乃對事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示所為之禁止規定，僅須事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，即已構成本項之禁止事由，不因事業嗣後以契約就該不實事項與相對人另為約定而有不同。再審被告（八四）公參字第○○五七三號函係針對建商保留就未售出部分變更設計將「大坪數」變更為多戶「小坪數」房屋之情形，是否違反公平交易法第二十四條表示見解，與本案就建物各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之保留修改權是否為豁免不實廣告情形，其非僅案情個別，適用法條亦非同一，自不宜比附援引。況查卷附廣告圖冊原告將此項修改權載於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條及廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁「建材設備」之說明中，係位於最後一頁最後一項目四行小字中，此種記載方式與該廣告圖冊連續於第八至十一頁及第二十六頁表示公共設施、門廊之表現方式（先於第八、九頁全版繪製公共設施造景與門廊之全景、再於第十、十一頁分項以文稿及圖「羅浮凱旋大門」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱鐘罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」、「邱比特飛瀑許願池」、「凡爾賽宮御花園」、「俾斯麥警衛車道崗亭」及第二十六頁一樓平面圖註明「羅浮凱旋大門」、「白金漢宮廣場入口」、「邱比特飛瀑許願池」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱鐘罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」、「引導地燈」等景觀之設置地點）相較，顯非居於整份廣告之顯著地位，甚為彰明，自難符再審被告（八四）公參字第○○五七三號函所指之「以明顯方式事先載明」要件，故再審原告主張既已以明顯方式於房屋買賣契約上記明「特約事項」自未違反公平交易法等語，應不足採。三、本件「昌益國寶」預售屋實際完工之公共設施廣告有所不符，為再審原告所不否認。矧成屋之交付，遠在預售屋廣告銷售期之後，預售屋廣告眞實與否，影響購屋人對房屋之居住利用，為影響購買意願之重要因素，亦為建商能否取得交易機會之重要因素之一，再審原告以投資興建建築為專案，更為系爭建物之起造人，對於建物之整體環境、設施、配置等，當負有較高之注意義務及設計規劃能力。雖本件再審原告主張渠於契約約定業者保有修改權，惟此項約定僅屬業者在民事上得否主張之理由，尚不得阻卻再審原告因不實廣告所應負之行政責任，況系爭廣告圖冊為伊所提供，再審原告未能證明確曾積極促使交易相對人加以注意並瞭解其意，再審原告廣告圖冊所載有關修改權保留之文字，亦不足以阻卻其不實廣告之行政責任。四、再審原告另執鈞院八十六年度判字第二五九九號判決以爭，惟查上開判決所爭點，與本案之案情個別，尚難援引，顯不足採。五、綜上所陳，本件再審被告所為處分並無違誤，再審原告之訴為無理由，敬請依法駁回再審原告之訴等語。理由按行政訴訟當事人對本院之判決提起再審之訴，必須具有行政訴訟法第二十八條所列各款情形之一者，始得為之。而該條第一款所謂適用法規顯有錯誤者，係指原判決所適用之法規與該案應適用之現行法規相違背或與解釋判例有所牴觸者而言；至於法律上見解之歧異，再審原告對之縱有爭執，要難謂為適用法規錯誤，而據為再審之理由。本件再審被告以再審原告所投資興建「昌益國寶」建物完工後之照片與預售時之廣告圖冊比較結果，其中「羅浮凱旋大門」之石柱、圓頂及雕像均不復見；「白金漢宮廣場」根本無皇家徽章般之宮殿外壁；「邱比特飛瀑許願池」變成普通上噴式噴泉；「威尼斯水牆流泉雕像」既無七米高之水牆存在，亦無雕像；「翡冷翠休閒廣場」亦不見錯落之牆面，只見一般之矮牆；「荷馬列柱鐘罩尖頂．柏拉圖花架綠壇」已變成無鐘罩尖頂，亦無花架綠壇，而成為圓弧門；「引導地燈」亦轉換成垂直之表現及隔間並不相符等；本案完工後之建物與廣告所繪者並不相同，再審被告認再審原告有違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃以八十五年六月三日八五公處字第○八七號處分書命再審原告自處分書送達之次日起，立即停止於建築物銷售廣告上，對建築物之公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，於法尚無不合。再審原告於前訴訟起訴主張：基於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條明定其就系爭建物保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，且於必要時可使用同等建材，檢舉人當可充分審閱、瞭解；廣告圖冊第三十八、三十九頁以特約事項標明再審原告保留公共設施變更權，無違反公平交易法規定。因Ｄ戶二樓之後陽台會破壞拱形屋頂造形之完整性，乃將大門予以變更，入口則基於通盤考量，而設置成人字造形、花台、面材使用昂貴手鑿天然石材，與廣告之花台價差數倍，許願池因考量新竹風大，將使周圍經常性潮濕，乃變更為成本較高之上噴式；又其不惜增加成本佈置半月形花椅及將引導地燈轉換成垂直表現，並非無設置，隔間亦願恢復原狀。又依再審被告八四公參字第○○五七三號函說明二之（二），認建商在廣告及買賣契約書上以明顯方式載明有權就未售出部分變更設計將「大坪數」變更為多戶「小坪數」房屋，並經購屋者充分審閱、瞭解、簽章認可，事後實際從事此項變更，縱未再通知原買受人，因已有約定在先，並不違反公平交易法之規定，是其依專業設計師考量整體協調與搭配之建議，就系爭建物所為變更設計，要難認有不實廣告之處云云。案經本院原確定判決查明略以：系爭「昌益國寶」預售屋實際完工之公共設施與廣告有所不符，為再審原告所不否認，並有告發人所提廣告圖冊、昌益國寶說明資料、房屋預定買賣合約書、房屋買賣契約書等資料附卷可資佐證。按預售屋交易特性，消費者於決定交易時，尚無成屋可供參酌，消費者幾全憑廣告認識其所預購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤之認知與決定，影響消費者權益。而且現今一般理性之消費者於選購房屋之際，除考量所購買之室內面積及價金外，居住環境與公共設施、設備亦為決定選購與否之重點。再審原告在推案後，有任何變更應詳加考慮，方能避免爭議，本案完工後之建物公共設施，與當初銷售廣告相較，有多處明顯且重大之差異，再審原告在變更前並未通知購買戶，致購買戶無從得知其所購之物與廣告所示者已產生差異，而能即時行使其應有之權利，自不得由再審原告片面自行認定公共設施之形狀及位置為不重要，而據為主張其廣告無虛偽不實或引人錯誤情事。按公平交易法第二十一條第一項乃對事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示所為之禁止規定，僅須事業於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，即已構成本項之禁止事由，不因事業嗣後以契約就該不實事項與相對人另為約定而有不同。又再審被告八四公參字第○○五七三號函係針對建商保留就未售出部分變更設計將「大坪數」變更為多戶「小坪數」房屋之情形，是否違反公平交易法第二十四條表示見解，與本案就建物各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之保留修改權是否為豁免不實廣告情形，其非僅案情個別，適用法條亦非同一，自不宜比附援引。況查卷附廣告圖冊再審原告將此項修改權記載於房屋買賣合約書第二十七頁建材表中特約事項第一條及廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁「建材設備」之說明中，係位於最後一頁最後一項目四行小字中，此種記載方式與該廣告圖冊連續於第八至十一頁及第二十六頁表示公共設施、門廊之表現方式相較，顯非居於整份廣告之顯著地位，已甚彰明，自難符再審被告八四公參字第第○○五七三號函所指之「以明顯方式事先載明」要件。又本案契約雖約定業者保有修改權，惟僅屬業者在民事上得主張之理由，尚不得阻卻因不實廣告所應負之行政責任。綜上理由，認再審被告以再審原告於預售屋廣告上就公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，並命再審原告自處分書送達之次日起，立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，於法並無違誤，從而駁回再審原告在前訴訟程序之訴。核原判決所適用之法規與本案應適用之現行法規並無違背，與解釋判例亦無牴觸，並無適用法規顯有錯誤之情形。茲再審原告起訴意旨詳如事實欄之所載，其主要論據無非主張本案係以「特約事項」之顯明方式於廣告上、契約書上約明再審原告保留公共設施變更權，並無違反公平交易法規定。又再審原告銷售「昌益國寶」預售屋之廣告，依再審被告於第一四七次委員會議決議意旨，並不符廣告不實構成要件。另依再審被告八十三年十月二十一日八三公參字第六五二一四號函指出該會曾於八十三年九月二十六日第一五五次委員會決議意旨，建商於刊登廣告後，如因情事變更或事實需要，得於法律規定可得行使權益範圍內，在不損及交易相對人權益情形下變更設計，該變更設計既係法令所許，建商並無刻意以虛偽不實或引人錯誤廣告欺騙買受人，自無不實廣告可言。本案再審原告於推案時對中庭花園縱有未詳加考慮之疏失，然因於廣告上事先約明公共設施保留修改權，故認有修改權，修改並沿原廣告精神以歐式風格施作，變更後中庭之外觀或價值均遠甚於廣告，絲毫未損消費者權益，與有些建商未施作廣告項目或以低劣品質替代之不實廣告情形，有天壤之別。原判決認再審原告違反公平交易法第二十一條第一項之規定而駁回再審原告之訴，顯係適用法規顯有錯誤云云，經核再審原告之上開理由，與其在本院前訴訟程序之起訴意旨大致相同，僅係重複前訴訟之主張而已。上開主張既經原判決不予採用，並詳述不採取之理由，再審原告復以同一主張爭執，顯係其一己對所投資興建「昌益國寶」預售屋之廣告，有無違反公平交易法第二十一條第一項規定之法律上見解之歧異，揆諸首揭說明，要難謂為適用法規錯誤，而得據為再審之理由。再審原告提起本件再審之訴，難謂有理由，應予駁回。據上論結，本件再審之訴為無理由，爰依行政訴訟法第三十三條、民事訴訟法第五百零二條第二項，判決如主文。中華民國八十九年一月十四日行政法院第五庭審判長評事廖政雄評事趙永康評事沈水元評事林清祥評事姜仁脩右正本證明與原本無異法院書記官葛雅慎中華民國八十九年一月十四日

最高行政法院(含改制前行政法院)八十九年度判字第一一○號

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