八十九年度判字第三四二號｜行政：公平交易法｜裁判日期：89 年 02 月 10 日

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　　八十九年度判字第三四二號原　　　告　康福建設事業股份有限公司代　表　人　甲○○○ 訴訟代理人　郭芳宜律師被　　　告　行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年十一月二十六日台八七訴字第五七九二二號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰主文原告之訴駁回。事實緣原告被檢舉於銷售「康福潭天天廈」預售屋案期間，提供虛偽不實並引人錯誤之廣告。經被告調查結果，以「康福潭天天廈」建築物廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，並於現場備置複層式隔間裝潢設計之樣品屋供參，致承購戶誤認交屋後可自行裝潢如廣告之圖示，惟系爭建物案之建造執照及立面圖皆無顯示有申請夾層設計，承購戶不可能以變更設計之方式申請補建夾層，原告有違公平交易法第二十一條第一項之規定。乃依同法第四十一條前段規定，於八十七年五月一日以（八七）公處字第一○○號處分書，命原告自處分書送達之次日起，立即停止就建築物之廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。原告不服，循序提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敘兩造訴辯意旨於次：原告起訴意旨及補充理由略謂︰一、按公平交易法第二十一條第一項規定，事業倘於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者，固違反該條規定，但該條項之規範意旨，無非保護消費者，若商品之廣告內容，已明白表示其合法責任之歸屬，為消費者所明確瞭解，在公平交易上，即不得指事業違反上開規定。本件原告投資興建之「康福潭天天廈」建案，其各層建物均以挑高四米五，其買賣標的為四米五高度之建物，不包含夾層，此有不動產預定買賣契約附卷可稽，而該四米五之建物，可供室內裝潢之空間應用較具彈性如樣品屋，但並非出售如樣品屋之複層裝潢，故樣品屋廣告，其內容當無虛偽不實可言。況系爭建物之買賣契約鑑證及廣告事宜，均委託國際建築經理股份有限公司及甲上林廣告股份有限公司辦理，此有建築經理契約及業務企劃合約書可稽。而本件廣告時樣品屋上確有張貼「此部分（指複層式隔間裝潢設計）在交屋後由客戶自行裝潢使用」字樣，並由推銷人員對參觀詢問及訂約時，均向客戶言明室內裝潢之合法性，由購屋者自行負責，此有該二公司協理林茂昌及專案現場負責人彭允明在台北地方法院八十七年訴字第一六五九號，原告王仁傑與被告康福建設公司返還價金事件中，結證屬實。且為使購屋者完成瞭解系爭建案之買賣雙方權義，均將不動產預定買賣契約書交付購屋者審閱契約五天以上，此有該買賣契約書第二十三條載明，並經購屋者簽章承認在案。經查該買賣契約書第七條第四款載明：「為增加室內空間高度，本大廈建築物各棟樓層均採挑高設計，甲方（原告）之自行為室內裝潢或裝修工程，甲方應自行負責其合法性，並應俟辦妥交屋手續後始得進行施工，並遵守本約附件八之一裝潢（修）工程切結書及附件八之二裝潢（修）施工管理辦法等之相關約定。」凡此措施，均使消費者在訂約前，完全明瞭樣品屋之複層設計裝潢，其合法性及裝潢，均由消費者負責。原告已竭盡對消費者告知之義務，消費者自不會因上開廣告而有錯誤表示，此與社會公平交易誠信原則，顯相吻合，顯無違反公平交易法之行為。況系爭建案，依後述理由，並非不得合法申請夾層屋之第二次施工，則訴願、再訴願及被告以原告「明知系爭建案無合法聲請夾層設計之許可」，作為原告違反上開法條規定之心證，當屬違誤。二、被告以「康福潭天天廈」建築物廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，佐以文字描述：「一般住宅二米八－三米六的房子上下切一半只剩一米八，複式四米二設有挑高客廳，全面挑高四米五高闊空間才真正實用」、「一道階梯區隔上下兩個空間，私密個人空間和公共家居空間巧妙分開」等夾層屋之廣告宣傳紙，係由「亞瑟士國際工程股份有限公司」製作，且於該廣告紙上開宗明義即載明「挑高住宅的平面圖，到了亞瑟士蔡佩珍設計師手中，就活了起來，實用和趣味．．．正充滿在挑高四米五的新好空間」。另載有設計師蔡佩珍「歷年規劃個案」等，被告將該廣告紙，視為原告之廣告，其屬錯誤已至明顯。況通觀全廣告紙，並無原告設計興建之「康福潭天天廈」有「合法夾層屋」之說明或保證，更足證原告之廣告，並無違反公平法之情事。三、所謂「夾層」根據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之規定，係指「夾於樓地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。」此有內政部八十六年十月十四日台（八六）內字第八六八一八五三號函可稽。足證「夾層」倘超過法令之標準，始應另計面積。本件建案如於原告交屋予購屋消費者後，依前述約定，在合法範圍自行負責聲請，亦有裝潢夾層之可能。至被告及訴願、再訴願機關所引建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，均非就夾層所為規定，其適用法規，亦有違誤。四、查夾層屋為室內裝潢之一部分，此除上開買賣契約第七條約定載明外，並參照建築法第七十七條之二有關室內裝修規定購屋者於交屋，依該法條規定，委託經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理，即可裝潢，此由報載內政部就夾層屋，將制頒「建築物室內裝修管理辦法」予以合法化。被告及訴願、再訴願決定機關均對上開「建築物室內裝修管理辦法」行將制訂，並未異議，惟以原告與客戶訂約及製作海報廣告時，該上開管理辦法尚未制訂頒布，應適用廣告時之建築技術規則建築設計施工編第一條第十五條規定云云。殊不知原告本件系爭建案，尚未完工交屋，如將來建竣交屋前，法令准許第二次施工施作夾層屋，原告即無不實廣告，尤其上開管理辦法，係依行為時之建築法第七十七條之二規定而來，亦即於行為時，法令上已准許為第二次施工之「夾層」，祗要其符合管理辦法之規定即可，足證再訴願、訴願決定及原處分均有適用法規不當之違誤。易言之，依廣告時之法令，承購戶於交屋後得以聲請室內裝修設計方式申請補建夾層，從而本件夾層設計廣告之說明，微論並非原告製作，且其說明亦無不實或錯誤之表示可言。五、查台北市政府工務局八十六年十二日三日北市工建字第八六三六三一九九○○號書函載稱：「．．．二、台端位於本市○○區○○街二四九巷四十六號一樓增建夾層，所檢具專業技師、建築師簽證無礙結構及消防安全證明，依台北市違建夾層屋處理方案，准予備查。」依上函所示，建物無論於興建中或建竣後，其起造人或所有權人，如經建築師公會、土木技師公會簽證夾層對全棟大樓之結構無礙，及符合消防安全之規定，即可檢附土木專業技師、建築師之證明書暨相關文件，向政府主管機關報備，經主管機關准予報備後，四個月裝潢施工完竣，再將完工應備文件向主管機關報備，經其准予報備，即屬符合規定。且此項夾層之裝潢施工，因其材質與樓地板材質不同，其面積與法定容積率並無關連，系爭建案之潭天天廈挑高四米五，其結構「於規劃設計過程，為考量日後實際之裝修與裝潢需要，業已提高結構淨載重量之百分之四十作為安全係數」，足以負荷夾層之重量，此有張啟明建築師事務所函可稽，核與上開台北市工務局書函所准夾層屋增建相當。本件建案雖在台北縣新店市，但其所適用者，均依內政部頒「建築物室內裝修辦法」，自可類推適用，從而再訴願、訴願決定及原處分所為客戶不能為第二次施工（夾層屋）之看法，顯屬錯誤。六、又有關原告興建之「康福潭天天廈」之夾層屋民事訴訟，原告獲得勝訴，並已確定，茲檢附台北地方法院八十七年度訴字第一六五九號及同年第二一二一號民事判決暨確定證明書影本三份，並請卓參。七、查被告答辯要旨仍以「康福潭天天廈」建築物，因其廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，佐以文字描述夾層屋之廣告宣傳紙，作為其處分原告之主要論據。經卷查附卷之廣告宣傳紙，共有二份，其中標題「４米５潭天」之廣告上所載，投資興建／康福建設．．．，景觀造形／亞瑟士國際工程，規劃企銷／甲上林廣告等字樣。經查該份廣告宣傳紙上，並無夾層之彩色圖照，亦無夾層屋文字之描述，更無上下層設計平面。另一份標題「空間」之廣告，雖有彩色照片，上下層平面設計圖及文字描述之廣告宣傳紙，其上僅載「義晟設計裝潢工程有限公司」「亞瑟士國際股份有限公司」提供，後一份廣告不僅沒有「康福建設公司」之記載，且其文字描述或平面設計圖，均無「潭天天廈」之任何字樣，已足證明標的「空間」之廣告紙，顯非原告或由原告授權製作，至為明確。尤其綜觀標題「空間」之廣告內容，均係亞瑟士公司設計師蔡佩珍就同一挑空４米５之房屋，其裝潢具有多種設計之選擇，充其量亦僅供消費者將來交屋裝潢之參考，此乃亞瑟士公司自行推銷之廣告，當與原告興建「潭天天廈」房屋之廣告無涉。乃被告竟將二份不同廣告混淆，視為均由原告推出之廣告，併以他人之廣告作為原告處分之證據，其有違誤，至為灼然。八、被告以原告刊登廣告時建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，所謂「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層，依建築法第二十五條第一項，第三十條及第三十九條之規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建照時，即提出申請，並經審查許可，否則應於法定容積率依法申請辦理變更等語。謹按被告上開論點，係「夾層」須另計一層樓之面積為前提，如「夾層」不另計面積時，既無依上開建築法規申請建照或辦理變更登記。經查內政部八十六年十月十四日台（八六）內字第八六八一一八五三號函就原告行為時之建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項「夾層」規定釋明：「夾層」係指「夾於地板與天花板間之樓層，同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，視為另一層樓」。按內政部為建築最高主管機關，依其上開函釋，夾層之面積，如不超過樓地板面積三分之一，或一百平方公尺，不能視為一層樓，亦即之夾層之面積在上開條件下，仍不計容積率，從而原處分機關所持處分之法令依據，顯有錯誤，故原告所興建之「潭天天廈」挑高４米５，客戶交屋後，由客戶依約申請裝潢第二次施工夾層，當可合法申請，原告更無違反公平交易法第二十一條之行為等語。被告答辯意旨略謂︰一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定；又同法第四十一條前段規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。」次按進行預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依憑預售屋廣告來認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，因此，建商所為之預售屋廣告如有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依法規範之必要。二、查本案原告於「康福潭天天廈」預售屋廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，並佐以「一般住宅二米八－三米，三米六的房子上下切一半只剩一米八，複式四米二沒有挑高客廳，全面挑高四米五高闊空間才真正實用．．．」、「一道階梯區隔上下兩個空間，私密個人空間和公共家居空間巧妙分開．．．」等文字描述，且現場供承購戶參考之樣品屋與系爭廣告上實體圖片類同。原告明知系爭建案無合法申請夾層設計之許可，卻於廣告中為足使購屋者誤認可以較低價格購買較多坪數且於交屋時或交屋後逕行二次施工即可合法取得夾層使用空間之不實表示，此將影響購屋者之認知與決定，核屬違反公平交易法第二十一條第一項規定之行為，從而被告限期命渠停止其行為，於法並無不合。三、原告主張買賣標的不含夾層，且由廣告時樣品屋張貼字樣，與參觀詢問、訂約時向客戶說明，以及買賣契約書條文內容等，消費者不致因廣告而有錯誤表示云云。查系爭廣告對建物夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，已如前述，而公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因交易相對人得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任，是原告所訴，核無足採。四、原告主張刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，佐以文字敘述等之廣告宣傳紙，係由亞瑟士國際工程股份有限公司製作，該廣告紙上開宗明義即載明「挑高住宅的平面圖，到了亞瑟士蔡佩珍設計師手中，就活了起來，實用和趣味．．．正充滿在挑高四米五的新好空間．．．」另載有設計師蔡佩珍「歷年規劃個案」等，被告將該廣告紙視為原告之廣告，其錯誤已至明顯，況通觀全廣告紙，並無原告設計興建之「康福潭天天廈」有「合法夾層屋」之說明或保證，足證原告之廣告，並無違反公平法情事云云。查本案檢舉人於八十六年十二月九日所提供之系爭廣告，其上載有「４米５潭天」、「投資興建／康福建設」、「建造號碼／店建字第 591號」、「工地位置／碧潭捷運總站．青潭國小旁」，而被告於八十七年三月三十一日至系爭建案工地查證結果為「．．．經與工地現場人員溝通，並拍攝周遭環境，與廣告單『潭天四米五』所示位置相符。查廣告單上『潭天四米五』建案，即檢舉人所附合約中『康福潭天天廈』」。又被告於作成系爭處分後，尚有檢舉人羅君、蔡君提出渠等係受原告工地樣品屋及廣告刊物誤導等情，是原告主張系爭廣告與其無關等語，核無足採。次按，工地現場供承購戶參考之樣品屋與系爭廣告上實體圖片類同，此有原告於訴願時提出之彩色照片正本乙幀附訴願卷可稽，該樣品屋亦屬廣告之一種，已足使購屋者誤認可以較低價格購買較多坪數且於交屋時或交屋後逕行二次施工即可合法取得夾層使用空間。原告縱主張工地樣品屋上張貼有「此部分（指複層式隔間裝潢設計）在交屋後由客戶自行裝潢使用」，亦不能阻卻其違法行為之成立。五、原告聲稱依據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款之規定，「夾層」倘超過法令之標準，始應另計面積，本件原告交屋予購屋者後，在合法範圍自行負責聲請，亦有裝潢夾層之可能；另主張參照建築法第七十七條之二有關室內裝修規定，及報載內政部將制頒「建築物室內裝修管理辦法」使夾層屋合法化，如將來建竣交屋前，法令准許第二次施工施作夾層屋，原告即無不實廣告等節。經查系爭廣告行為時，建築物室內裝修管理辦法尚未發布施行，而依行為時建築技術規則設計施工編第一條第十五款規定，所謂「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層。依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條之規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。至交屋後已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若購屋者欲興建夾層進行二次施工，為原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘購屋者未依法請領建造執照即行二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。再者，夾層之地板面積依法須列入建物總樓地板面積之計算，是建商於設計時倘未預留符合法定容積率之樓地板面積予買受人興建夾層，購屋者即使申請興建夾層之建造執照，亦將因建物總樓地板面積逾越容積率許可範圍，而無法獲准取得執照。是室內夾層既非如原告所訴僅為單純室內立體裝修，且買受人不得僅憑己意選擇施工與否，從而原告主張施作夾層為合法乙節，並無可採。六、原告復執台北市政府工務局書函及建築師事務所函內容，主張建物夾層經建築師公會（建築師）、土木技師公會（土木專業技師）簽證對全棟大樓之結構無礙，符合消防安全規定，並經主管機關准予報備後，即符合規定，且夾層之裝潢施工材質與樓地板材質不同，與法定容積率並無關連，原處分、原訴願決定及再訴願決定對於二次施工（夾層屋）之看法，顯屬錯誤云云。查系爭建物基地係位於台北縣新店市，而原告所提出之台北市政府工務局八十六年十二月三日北市工建字第八六三六三一九九○○號書函所指增建夾層之建物則位於台北市松山區，二者建物不同，自不能比附援引。況上開台北市政府工務局函復內容所依據之「台北市『違建』夾層屋處理方案」，並非法律規定，而夾層屋亦不因上開處理方案之規定而被認定不是違建。經查現行營建法令規定，建築物若有增加面積之增建行為，不論使用材質為何，皆應申請建造執照，且增建之部分應符合法令之規範（一）建築物之總樓地板面積限制：在實施容積率管制地區，單一建築物之樓地板面積需與基地面積成一定比例；縱於未實施容積率管制地區，為顧及結構安全，單一建築物之總載重、樓層數亦須與建築物核准高度成相當比例；（二）如增建之部分被認定為「夾層」，應受夾層得施作面積（樓地板面積三分之一或一百平方公尺以下）及特定樓層（地面層或最上層擇一處設置）之限制。依據被告曾處理之夾層屋廣告態樣可知，建商並非承諾興建夾層給付予消費者，而是以文字及（或）圖片告知消費者，日後可以參考廣告圖片或樣品屋之裝潢（大多以木材或非永久性材質建造），作相同或類似之建築或「立體裝修」，進而取得較大的「使用面積」。然建商卻未同時於廣告中告知消費者，廣告圖片或樣品屋之裝潢可能因「夾於樓地板及天花板間」、「增加面積（不限材質）」之特徵，而被定義為「夾層」，若要施作，除應申請建照外，並應受建築物總樓地板面積上限及單一夾層之限制。且實際上建商申請建造執照時，多未申請施作夾層，並將建築物可容許之總樓地板面積用罄，是以，消費者日後若施作與廣告所示相同或類似之建築或「立體裝修」，將同時構成「程序違建」及「實質違建」，從而原告主張原處分、原訴願決定及再訴願決定對於夾層屋之看法錯誤乙節，顯無足採酌。七、至原告提出台北地方法院民事判決乙節。按民事判決係法院適用私法法規，處理私法上之權利或法律關係，而行政罰，則為行政機關適用行政法規，對違反行政法上義務者所科之制裁，二者適用法規不同，自不得援引不同法律關係之民事判決遽認系爭處分違誤，原告主張，殊無可採等語。理由一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。」為公平交易法第二十一條第一項及第四十一條前段所明定，本件原告被檢舉於銷售「康福潭天天廈」預售屋案期間，提供虛偽不實並引人錯誤之廣告，經被告公平交易委員會調查結果，以「康福潭天天廈」建築物廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，並於現場備置複層式隔間裝潢設計之樣品屋供參，致承購戶誤認交屋後可自行裝潢如廣告之圖示，惟系爭建物案之建造執照及立面圖皆無顯示有申請夾層設計，承購戶不可能以變更設計之方式申請補建夾層，原告有違公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，於八十七年五月一日以（八七）公處字第一○○號處分書，命原告自處分書送達之次日起，立即停止就建築物之廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。原告不服，一再訴願及提起本件行政訴訟均主張買賣標的不含夾層，且由廣告時樣品屋張貼字樣，與參觀詢問、訂約時向客戶說明，以及買賣契約書條文內容等，消費者不致因廣告而有錯誤表示云云。然查，本案原告於「康福潭天天廈」預售屋廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，並佐以「一般住宅二米八─三米，三米六的房子上下切一半只剩一米八，複式四米二沒有挑高客廳，全面挑高四米五高闊空間才真正實用．．．」、「一道階梯區隔上下兩個空間，私密個人空間和公共家居空間巧妙分開．．．」等文字描述，且現場供承購戶參考之樣品屋與系爭廣告上實體圖片類同。原告明知系爭建案無合法申請夾層設計之許可，卻於廣告中為足使購屋者誤認可以較低價格購買較多坪數且於交屋時或交屋後逕行二次施工即可合法取得夾層使用空間之不實表示，此將影響購屋者之認知與決定，殆無疑義。而公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因交易相對人得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任，是原告前開所訴，要無足採。二、原告另主張刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片，佐以文字敘述等之廣告宣傳紙，係由亞瑟士國際工程股份有限公司製作，該廣告紙上開宗明義即載明「挑高住宅的平面圖，到了亞瑟士蔡佩珍設計師手中，就活了起來，實用和趣味．．．正充滿在挑高四米五的新好空間．．．」，另載有設計師蔡佩珍「歷年規劃個案」等，被告將該廣告紙視為原告之廣告，其錯誤已至明顯，況通觀全廣告紙，並無原告設計興建之「康福潭天天廈」有「合法夾層屋」之說明或保證，足證原告之廣告，並無違反公平法情事乙節。經查本案檢舉人於八十六年十二月九日所提供之系爭廣告，其上載有「４米５潭天」、「投資興建／康福建設」、「建造號碼／店建字第 591號」、「工地位置／碧潭捷運總站．青潭國小旁」。而被告於八十七年三月三十一日至系爭建案工地查證結果為「．．．經與工地現場人員溝通，並拍攝周遭環境，與廣告單『潭天四米五』所示位置相符，有被告機關所屬專員龔欽龍、科員吳冠虹出差報告單及現場照片四幀附於原處分卷可參。且查廣告單上『潭天四米五』建案，即檢舉人所附合約中『康福潭天天廈』。」又被告於作成本件處分後，尚有檢舉人羅士松提出申請書，指稱渠等係受原告工地樣品屋及廣告刊物誤導等情，是原告主張系爭廣告與其無關等語，自非可採。復查本案工地現場供承購戶參考之樣品屋與系爭廣告上實體圖片類同，此有原告於訴願時提出之彩色照片正本乙幀附訴願卷可稽，該樣品屋原屬廣告方式之一種，足使購屋者於參觀後，誤認可以較低價格購買較多坪數且於交屋時或交屋後逕二次施工即可合法取得夾層使用空間，原告縱主張工地樣品屋上張貼有「此部分（指複層式隔間裝潢設計）在交屋後由客戶自行裝潢使用」，亦不能阻卻其違法行為之成立。三、原告又聲稱依據建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款之規定，「夾層」倘超過法令之標準，始應另計面積，本件原告交屋予購屋者後，在合法範圍自行負責聲請，亦有裝潢夾層之可能；另主張參照建築法第七十七條之二有關室內裝修規定，及報載內政部將制頒「建築物室內裝修管理辦法」使夾層屋合法化，如將來建竣交屋前，法令准許第二次施工施作夾層屋，原告即無不實廣告等節。經查系爭廣告行為時，建築物室內裝修管理辦法尚未發布施行，而依行為時建築技術規則設計施工編第一條第十五款規定，所謂「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層；依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條之規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。至交屋後已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若購屋者欲興建夾層進行二次施工，為原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘購屋者未依法請領建造執照即行二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。再者，夾層之地板面積依法須列入建物總樓地板面積之計算，是建商於設計時倘未預留符合法定容積率之樓地板面積予買受人興建夾層，購屋者即使申請興建夾層之建造執照，亦將因建物總樓地板面積逾越容積率許可範圍，而無法獲准取得執照。是室內夾層既非如原告所訴僅為單純室內立體裝修，且買受人不得僅憑己意選擇施工與否，從而原告主張施作夾層為合法乙節，並無可採。四、原告復執台北市政府工務局書函及建築師事務所函內容，主張建物夾層經建築師公會（建築師）、土木技師公會（土木專業技師）簽證對全棟大樓之結構無礙，符合消防安全規定，並經主管機關准予報備後，即符合規定，且夾層之裝潢施工材質與樓地板材質不同，與法定容積率並無關連，原處分、原訴願決定及再訴願決定對於二次施工（夾層屋）之看法，顯屬錯誤云云。查系爭建物基地係位於台北縣新店市，而原告所提出之台北市政府工務局八十六年十二月三日北市工建字第八六三六三一九九○○號書函所指增建夾層之建物則位於台北市松山區，二者建物不同，自不能比附援引。況上開台北市政府工務局函復內容所依據之「台北市『違建』夾層屋處理方案」，並非法律規定，而夾層屋亦不因上開處理方案之規定而被認定不是違建。經查現行營建法令規定，建築物若有增加面積之增建行為，不論使用材質為何，皆應申請建造執照，且增建之部分應符合法令之規範（一）建築物之總樓地板面積限制：在實施容積率管制地區，單一建築物之樓地板面積需與基地面積成一定比例，縱於未實施容積率管制地區，為顧及結構安全，單一建築物之總載重、樓層數亦須與建築物核准高度成相當比例；（二）如增建之部分被認定為「夾層」，應受夾層得施作面積（樓地板面積三分之一或一百平方公尺以下）及特定樓層（地面層或最上層擇一處設置）之限制。依據被告曾處理之夾層屋廣告態樣可知，建商並非承諾興建夾層給付予消費者，而是以文字及（或）圖片告知消費者，日後可以參考廣告圖片或樣品屋之裝潢（大多以木材或非永久性材質建造），作相同或類似之建築或「立體裝修」，進而取得較大的「使用面積」；然建商卻未同時於廣告中告知消費者，廣告圖片或樣品屋之裝潢可能因「夾於樓地板及天花板間」、「增加面積（不限材質）」之特徵，而被定義為「夾層」，若要施作，除應申請建照外，並應受建築物總樓地板面積上限及單一夾層之限制。且實際上建商申請建造執照時，多未申請施作夾層，並將建築物可容許之總樓地板面積用罄，則消費者日後若施作與廣告所示相同或類似之建築或「立體裝修」，將同時構成「程序違建」及「實質違建」，從而原告主張原處分、原訴願決定及再訴願決定對於夾層屋之看法錯誤乙節，亦顯無足採。至於原告提出台北地方法院八十七年訴字第一六九五號民事判決影本，並主張民事部分已獲勝訴判決確定，被告之處分為無理由乙節。經查，該判決係就案外人王仁傑訴請被告（即本件原告）返還價金之私權爭執所為，勝訴或敗訴尚須視兩告當事人訴之聲明及攻擊、防禦方法而定，且為個案。而公平交易法第一條前段即規定：「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安全與繁榮，制定本法。」顯見該法之主要目的在維持交易之公平與合理，並以防止事業以不公平行為達到銷售目的之方式，間接嘉惠一般消費者。被告機關本於該法所為之行政處分，與私權爭執自不可加以混淆。是本件原告在前開返還價金之民事事件縱獲勝訴判決，亦不得援引不同法律關係之民事判決遽認原處分違誤，此部分之主張，當無可採，併予敘明。五、綜前所述，本件原處分並無不當，一再訴願決定遞予維持，亦稱妥適。原告起訴論旨為無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十九年二月十日行政法院第一庭審判長評事黃綠星評事藍獻林評事黃璽君評事廖宏明評事鄭忠仁右正本證明與原本無異法院書記官陳春木中華民國八十九年二月十日

最高行政法院(含改制前行政法院)八十九年度判字第三四二號

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