96年度裁字第01469號｜行政：綜合所得稅｜裁判日期：96 年 07 月 05 日

最　高　行　政　法　院　裁　定 96年度裁字第01469號上　訴　人　甲○○ 被上訴人　財政部高雄市國稅局代　表　人　乙○○ 上列當事人間因綜合所得稅事件，上訴人對於中華民國95年5月3日高雄高等行政法院94年度簡字第347號判決，提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院許可，且該許可以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，行政訴訟法第235條定有明文。所謂訴訟事件涉及之法律見解具有原則性，係指該事件所涉及之法律問題意義重大，而有加以闡釋之必要情形而言。二、上訴人係坐落於高雄市三民區○○○路297號與大昌二路254號之尖美商業廣場地下1樓至地上5樓及地下2樓部分停車場建物（下稱尖美商業廣場）之區分所有權人，該建物產權係由441位區分所有權人共有，面積約6千坪，上訴人將其所有坐落高雄市三民區○○○路266號地下1層之25房屋，以尖美商業廣場管理委員會之名義為出租人，出租供同濟堂百貨股份有限公司（下稱同濟堂公司）作營業使用，民國（下同）92年度未申報租賃所得，被上訴人乃參照當地一般租金標準核定其租賃收入新台幣（下同）77,484元，減除43%必要費用後，租賃所得為44,165元，併課上訴人當年度綜合所得稅。上訴人不服，申請復查及提起訴願，均遭駁回，遂提起本件行政訴訟。三、原審斟酌全辯論意旨及調查証據之結果以：（一）依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定及財政部賦稅署77年11月9日台稅一發字第770665851號函釋意旨，財產出租所約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關自得參照當地一般租金調整計算租賃收入。又綜合所得稅租賃所得計算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應調查鄰近房屋之租金作為核課依據。本件上訴人92年度並未申報租賃所得，而其提出之房屋租賃契約書載明，房屋租金之計算方式為第1年每月租金8萬元，第2年起每月租金100萬元，以該租賃標的總面積6千坪換算結果，其每月每坪租金僅13元至166元不等，其約定之租金確有偏低。又參諸鄰近房屋申報之租賃所得，其中大昌二路368號每月每坪租金為978元，同路段372號每月每坪租金為1,304元，而被上訴人報請財政部核備之當地一般租金標準則為每月每坪760元，更足見所約定之租金顯有偏低。（二）依本院61年判字第335號判例意旨，綜合所得稅之課徵係採收付實現原則。經查，上訴人固有將系爭房屋出租予同濟堂公司供營業使用，且約定之租金亦有偏低；然查，系爭房屋因承租人自簽約後即拒繳租金，屢經催繳，均未獲置理，自91年4月1日簽約起至92年8月31日經催告而終止租約止，承租人已積欠租金596萬元，然承租人於租約終止後仍繼續使用該建物，經起訴請求給付租金及租約終止後承租人繼續使用該建物之不當得利，為台灣高雄地方法院判決承租人應給付前揭積欠之租金，及自92年9月1日起至92年12月31日止，按月給付出租人50萬元之相當於租金之不當得利，共計150萬元；又承租人主張抵銷由其代墊應由出租人負擔之91年3月31日前之水電費1,106,459元及租賃所得稅計104,000元；從而，承租人應給付出租人6,249,541元暨法定遲延利息。據此，足認上開建物承租人實際已給付91年度租金72萬元及92年度租金490,459元，按上訴人使用部分比例計算，其應得之租金為868元，被上訴人以上訴人於該年度將系爭房屋提供同濟堂公司作營業使用，而逕予調整設算租賃收入，並據以核定上訴人當年度之租賃所得，固屬有據，惟就上訴人依租賃契約約定之租金尚未收取之部分，未依收付實現原則予以剔除，於法尚有未合。（三）再按上開房屋租賃契約既已於92年8月31日終止，則上訴人自同年9月1日起即無出租系爭房屋之事實，至同濟堂公司於租約終止後仍繼續使用系爭房屋為營業行為，乃上訴人得否依民法上不當得利之法律關係請求同濟堂公司返還相當於租金之不當得利的問題，是同濟堂公司於租約終止後縱有繼續使用系爭建物營業之事實，然因該使用行為已違反出租人之意思，自不得將之評價為財產借用或租用行為，而依所得稅法第14條第1項第5類第4款或第5款規定參照當地一般租金情況計算租賃收入，被上訴人僅以同濟堂公司仍有繼續營業之事實，遽將租約終止後之期間（即92年9月1日至同年12月31日止）併同列入調整設算租賃收入之範圍，殊嫌速斷。準此，被上訴人參照當地一般租金標準每月每坪760元，並考量系爭房屋位於地下一層酌情按租金標準之80%調整設算本件租賃收入，固非無據，惟被上訴人未考量上訴人92年度僅收到租金868元之事實，復將租約終止後之期間均列為本件租賃收入之計算基期，並據以設算上訴人當年度之租賃收入，即有違誤。從而，經本院斟酌，上訴人92年度之租賃收入應調整為51,656元，扣除上訴人未收取之約定租金8,407元，則上訴人當年度租賃收入應為43,249元，租賃所得則為24,652元。（四）綜上所述，被上訴人以系爭房屋供同濟堂公司作營業使用，上訴人92年度未申報租賃所得，乃參照當地一般租金標準核定其租賃收入43,249元，減除43%必要費用後，租賃所得為24,652元，併課上訴人當年度綜合所得稅，並無違誤。而被上訴人核定上訴人租賃所得逾上述金額部分，既與收付實現原則不符，則上訴人請求逾此部分之金額予以撤銷，為有理由，故訴願決定及原處分關於上訴人租賃所得部分應予變更，確定該租賃所得為24,652元。至於被上訴人原核定租賃所得為24,652元部分，即屬有據，上訴人起訴求為撤銷此部分，為無理由，應予駁回等語。四、上訴意旨略以：同濟堂公司於租賃契約簽訂後，僅支付2個月之租金即違約未予支付，經起訴請求而獲勝訴判決，惟承租人並未遷讓而繼續營業，實已非租賃關係，不得適用所得稅法第14條第1項第5類第4、5款之規定，故原判決適用法規自有不當。又被上訴人將承租人代墊之費用視為上訴人之所得，原判決並據以認定，亦有判決不適用法規之違誤。再者，前揭代墊費用業已列於91年度之收入與費用，92年度並無代墊視為收入之問題，被上訴人顯有重複核課之情形。況系爭房屋於原所在之尖美百貨公司倒閉後，已形同廢墟，其租賃所得實不能與鄰近房屋相提並論，原判決未慮及此，亦有違情理等語。五、本院查：（一）按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：…第五類：租賃所得及權利金所得：…一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。…五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為所得稅法第14條第1項第5類第1款及第5款所明定。又「92年度財產租賃必要損耗及費用標準：一、固定資產：必要損耗及費用減除43%…。」「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」復經財政部93年1月30日台財稅字第0930450542號令所核備及財政部賦稅署77年11月9日台稅一發字第770665851號函釋在案。（二）查原判決業將自92年8月31日租約終止後之4個月租金予以剔除，而僅計算上訴人92年度8個月租金收入，並無不合；又承租人代墊之費用雖由上訴人主張與其應收之租金抵銷，惟本質上仍為租金收入，仍應計入課稅，且該費用固於91年度代墊，惟91年度租金僅有72萬元，故部分用於抵銷92年度之租金，並無重複核課之情形；經核上訴意旨均無涉及法律見解具有原則性，而須由本院加以闡釋之必要，上訴人提起上訴，不合首揭規定，不應許可，其上訴難謂合法，應予駁回。六、依行政訴訟法第249條第1項前段、第104條、民事訴訟法第 95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　7　　月　　5　　日第一庭審判長法官　高　啟　燦法官黃　璽　君法官　廖　宏　明法官　楊　惠　欽法官　林　樹　埔以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　96　　年　　7　　月　　5　　日書記官　吳　玫　瑩

最高行政法院(含改制前行政法院)96年度裁字第01469號

關鍵資訊