臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)102年度訴字第1542號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 103 年 01 月 16 日

臺北高等行政法院判決
102年度訴字第1542號103年1月2日辯論終結原 告　傅文程
被 告　臺北市政府地政局
代　表　人　黃榮峰
訴訟代理人　薛儀君
謝偉薇
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國102 年8 月15日府訴二字第10209121500 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告因處理民眾消費爭議申訴案件，查得原告無不動產仲介經紀業登記許可，於臺北市○○區○○○路○○○
號以佳樺事業團隊名義僱用員工從事不動產仲介業務，並以0000000000為聯絡電話，於臺北市○○○路○號及000 之0
號等租屋地址張貼租屋廣告及於網路刊登租屋售屋廣告（下稱系爭廣告）。被告審認原告未向被告申請經營經紀業登記許可，即從事不動產經紀業務，違反不動產經紀業管理條例第5 條及第7 條規定，又原告前已因相同違規情節並因多次查獲仍屢再犯，情節嚴重，經被告以民國100 年5 月3 日北市地權字第10031153100 號裁處書處新臺幣（下同）20萬元罰鍰在案，本案係再次違反前揭規定，乃依同條例第32條第1 項及統一裁罰基準規定，以102 年5 月28日北市地權字第10231535300 號裁處書，處原告30萬元罰鍰，並立即禁止經營不動產經紀業（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，經訴願決定駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
㈠被告認原告於臺北市○○○路○號及000 之0 號張貼租屋廣告從事仲介業務，卻無法提出屋主委託契約書、租賃契約委託之文件等即逕行作成原處分。
㈡許珈毓與吳佳明之仲介行為係發生在101 年11月2 日，原告前因違反不動產經紀業管理條例規定業經臺灣高等法院101
年度上易字第2500號判決有期徒刑6 月得易科罰金，並於101 年12月19日確定，本案犯行係發生在判決宣示前，應為前案確定判決效力所及，被告不能將原告前有錯，而與後者相提並論。
㈢並聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
㈠原告稱被告認其張貼系爭廣告從事仲介業務，卻無法提出屋主委託契約書、租賃契約委託之文件等而逕行開立處分書乙節，本案緣係民眾與佳樺事業團隊間之不動產租賃消費爭議案件，被告查得原告以佳樺事業團隊為名義僱用之員工，從事不動產仲介業務，有其員工所提相關資料為證（本院卷第38-46 頁），員工並稱原告於前揭○○○路地址懸掛房屋出租廣告招牌，且於網路刊登多筆房屋出租廣告，原告雖辯稱該行動電話號碼非其使用（本院卷第48頁），惟經被告查證前揭廣告所留電話使用者確為原告所有且與民眾所持有之原告名片所載聯絡電話相同（本院卷第49-50 頁）。原告違規屬實，所稱被告應提出屋主委託契約書查證原告與屋主間是否有簽約或授權行為始能認定違規一節，不足採據。
㈡本案係民眾與原告間於101 年11月所發生之不動產租賃消費爭議案件，原告營業行為發生之地點為臺北市○○區○○○路○○○ 號，對外之名義為佳樺事業團隊，縱臺灣高等法院10
1 年度上易字第2500號刑事判決至101 年12月19日始確定，本案仍非屬前揭判決主文所判斷之訴訟標的，非該確定判決效力所及，原處分尚無違誤。
㈢並聲明求為判決駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
四、本件事實概要欄所載事實，為二造所不爭執。歸納雙方之陳述，本件爭點厥為：⑴原告有無從事不動產仲介業務？⑵如原告確有從事不動產仲介業務之行為，是否為臺灣高等法院101 年度上易字第2500號判決效力所及？茲分述如下：
㈠按不動產經紀業管理條例第3 條規定：「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」、第4 條規定：「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。……四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」、第5 條第1 項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」、第7 條第1 項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延1 次，其期限以3 個月為限。」、第32條第1 項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」
㈡次按內政部94年5 月4 日內授中辦地字第0940724941號函釋謂：「……一、有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件……並請參考下列行為態樣蒐集違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：（一）從事不動產仲介業務之行為⒈設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者……⒊對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者……⒌簽署不動產承購、承租要約書或相當於該契約書者……⒎代為收受不動產相關之定金或開立定金收據者……⒖其他具有明顯經營仲介業務之事證者……。」
㈢臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第2 點規定：「本局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節略）
┌─────────┬───────────────┐
│類別 │丁 │
├─────────┼───────────────┤
│違規事件 │非經紀業而經營仲介或代銷業務者│
├────┬────┼───────────────┤
│ │違反法條│本條例第5條、第7條 │
│法條依據├────┼───────────────┤
│ │裁罰法條│本條例第32條 │
├────┴────┼───────────────┤
│裁罰對象 │公司負責人、商號負責人或行為人│
├─────────┼───────────────┤
│法定罰鍰額度（新臺│一、應禁止其營業，並處公司負責│
│幣：元）或其他處罰│ 人、商號負責人或行為人10萬│
│ │ 元以上30萬元以下罰鍰……。│
├─────────┼───────────────┤
│統一裁罰基準 │…… │
│（新臺幣：元） │四、公司負責人、商號負責人或行│
│ │ 為人被查獲經裁處罰鍰並命其│
│ │ 禁止營業，於停止營業後，再│
│ │ 遭查獲者，按前次罰鍰金額加│
│ │ 罰10萬元（最高以30萬元為限│
│ │ ），並立即禁止其營業，仍繼│
│ │ 續營業者，依本條例第32條第│
│ │ 2項規定移送司法機關。 │
│ │ │
└─────────┴───────────────┘
㈣本件原告未經申請經營經紀業登記許可，卻僱用員工以佳樺事業團隊名義從事不動產仲介業務，並以0000000000為聯絡電話，於租屋地址及網路刊登租屋售屋廣告，違反不動產經紀業管理條例第5 條及第7 條規定，有原告僱用員工陳貞華

、甘亞仙出具之證明書（本院卷第38、39頁）、員工考勤表（本院卷第40-41 頁）、原告於臺北市○○○路○號及000
之0 號張貼系爭廣告照片影本（本院卷第42頁背面-43 頁背面）、系爭「0000000000」行動電話門號基本資料（本院卷第49頁正、反面）、原告名片（本院卷第50頁）等資料附卷可稽。且原告曾因相同違規情節，經原處分機關以100 年5
月3 日北市地權字第10031153100 號裁處書處20萬元罰鍰在案之事實，復有卷附消費爭議申訴資料表、租賃定金收據、離職員工陳述書、現場採證照片、廣告網頁列印資料等影本附卷可稽，是原處分自屬有據。
㈤原告雖稱：系爭廣告非原告所刊登，原告未從事不動產仲介業務，且許珈毓仲介承租房屋，其開立之定金收據並無原告之簽名，亦未載明佳樺事業名義，係許珈毓將責任推給原告云云。惟查：
1.本案緣起係因訴外人吳佳明經由許珈毓仲介承租房屋，因仲介費用爭議提出檢舉，被告乃對許珈毓裁罰，嗣許珈毓不服，提起訴願，經被告詳為調查，始查得原告以佳樺事業團隊為名義僱用許珈毓等人，從事不動產仲介業務，被告乃撤銷對許珈毓之處分，並依查得之事證，改對原告裁罰。依許珈毓交付予吳佳明之定金收據，其上已載明係以佳樺房屋仲介公司之名義開立，許珈毓僅為收款人，此有該定金收據可稽（原處分卷第14頁），是原告稱定金收據未載明佳樺事業名義乙節，與事實不符。
2.原告於準備程序中雖提出吳佳明101 年12月28日證明書（本院卷第10頁），稱吳佳明已經說明租賃房屋的糾紛與原告無關云云。然依據吳佳明102 年3 月1 日另紙證明書記載：「「本人吳佳明於101 年10月底在網路上看到台北市○○路○段○○號0 樓有房子要出租，於是撥打租屋網上的電話
000000 0000 ，預約要看房子，是一位傅先生接的電話，到現場後是一位許珈毓小姐帶我和太太看房子，看完很喜歡，因為許珈毓小姐表示是接電話那位傅先生的職員，我就委託許珈毓小姐幫忙跟屋主談，希望租金是兩萬五仟元含管理費，要付訂金給她，許珈毓小姐表示服務費是收1 個月，本人回去查網路，覺得服務費應該收半個月，便在101 年11月3
日前去訂金收據上的地址，剛好傅先生在，因為傅先生是這家公司的老闆，便跟他談到服務費應該是收半個月的部份，因為彼此交換名片，傅董事長看過名片後知道我在東南旅行社上班，便提到日蓮正宗一事，談到快結束的時候，許珈毓小姐才回到公司，而後因許珈毓小姐說，傅董事長同意退還半個月服務費，同意和解，本人在簽上次回覆地政局的證明書時，……有向許珈毓小姐提問，為什麼都是我出面，傅先生都沒出面，想說許小姐也是替傅先生辦事，就不方便多問，服務費也退了，就不再追究，希望許珈毓小姐沒事，所以就同意簽證明書，今日許珈毓小姐告知我，本案原處分機關誤罰裁罰對象為許珈毓小姐，所以同意撤回上次所呈送的證明書，茲證明本人確實在101 年11月3 日前往訂金收據上的地址，跟傅文程董事長談到服務費的事情，許珈毓小姐也確實為傅文程董事長經營的公司旗下的職員。」等語（本院卷第107 頁）。另訴外人陳貞華102 年2 月25日證明書亦記載：「本人陳貞華在傅文程董事長的團隊擔任秘書工作，……，茲證明位於台北市○○路○段○○號0 樓的房東曹麗華是傅文程董事長的老客戶，所以口頭約定請傅文程董事長幫忙代尋房客，而房客吳佳明與房東曹麗華簽完租賃契約後投訴一事，傅文程董事長接到地政局來函後，親自擬定回覆地政局的說明書及房客吳佳明與房東曹麗華的證明書，交待給我打字，再給予同事許珈毓簽名及呈送，也陪同許珈毓前往房客吳佳明住家樓下，請房客吳佳明在和解同意書上簽名，因係傅文程董事長一再向同事許珈毓保證，本案裁罰與許珈毓無關，……向房客吳佳明收取定金的收據，是傅董事長親自擬定後交代本人打字，上面印有董事長對外宣稱的佳樺事業團隊，因為本案係傅董事長接到房客吳佳明的電話，說要看房子，請同事許珈毓去帶看，如果成交可領取業績獎金，所以由同事許珈毓代收房客吳佳明訂金，之後轉交給傅文程董事長，……」等語（本院卷第38頁）。又訴外人甘亞仙102
年2 月25日證明書亦記載：「本人甘亞仙在傅文程董事長的團隊擔任工讀生，101 年12月底開始上班，102 年2 月8 日離職，茲證明同事許珈毓確為傅文程董事長團隊公司旗下的職員，上下班都要打卡，並不是與傅文程董事長分租辦公室，……」等語（本院卷第39頁）。查許珈毓、陳貞華、甘亞仙所稱受受僱於原告之事實，並有考勤表附卷可稽（本院卷第39頁背面至41頁），足見許珈毓等人均係受僱於原告。原告稱許珈毓係分租原告之辦公室，許珈毓仲介房屋出租予吳佳明，係個人行為，與原告無關云云，要不可採。
3.此外，原告並於前揭○○○路地址懸掛房屋出租廣告招牌，且於網路刊登多筆房屋出租廣告，該出租廣告上載聯絡電話為0000000000（本院卷第42頁背面-43 頁背面），而該電話申請人為原告，此為原告所不爭執（本院卷第94頁準備程序筆錄），帳單地址與原告起訴狀所載地址亦相同，復有該行動電話門號基本資料可參（本院卷第49頁正、反面）；抑且，前揭原告名片所載聯絡電話亦係0000000000（本院卷第50頁），原告於準備程亦坦承該名片係原告所使用無訛；另吳佳明前揭102 年3 月1 日證明書亦載：「本人吳佳明於101
年10月底在網路上看到台北市○○路○段○○號0 樓有房子要出租，於是撥打租屋網上的電話[phone]，預約要看房子，是一位傅先生接的電話」；是原告稱0000000000之行動電話非其使用乙情，應非可採。原告未經許可經營之經紀業，卻以名片、廣告等使「不特定多數人」知悉之方法從事「經營」仲介業務之表示，亦即對不特定人就特定不動產公開進行媒合之行為，應已符合「經營」不動產仲介業務形。原告非經許可經營經紀業，卻以佳樺事業團隊名義僱用員工協助從事不動產仲介業務，違規事實，堪予認定。是其所稱被告應提出屋主委託契約書查證原告與屋主間是否有簽約或授權行為始能認定違規一節，不足採據。
㈥原告另稱：其因違反不動產經紀業管理條例規定，業經臺灣高等法院101 年度上易字第2500號判決並於101 年12月19日確定，而訴外人許珈毓與吳佳明之仲介行為係發生在101 年11月2 日，其發生在判決宣示前，應為前案確定判決效力所及，被告不能再予裁罰云云。惟查：前揭判決係臺灣高等法院就原告自「99年12月8 日至101 年4 月5 日」非經許可經營不動產經紀業，卻以「公信力房屋仲介公司」、「工信建設有限公司」及「喬治裝璜設計公司」等名義於臺北市○○區○○路○○○ 號及臺北市○○區○○路○ 段○○號，持續對外
經營不動產仲介業務所為之刑事判決。此有該刑事判決書附卷可稽( 參被證8)。許珈毓與吳佳明之仲介行為係發生在101 年11月2 日，非該刑事判決認定範圍之列，且本件另查獲原告違章營業行為發生之地點為臺北市○○區○○○路○○○
號，對外之名義為佳樺事業團隊，與刑事判決認定亦屬不同。是被告依不動產經紀業管理條例第32條及統一裁罰基準第2 點丁類規定處30萬元罰鍰並禁止經營不動產經紀業之行政處分，並無違誤。至臺灣士林地方法院檢察署102 年度偵字第639 號不起訴處分，係認原告本件所涉犯行，與臺灣高等法院上開刑事判決之犯行係屬「集合犯之實質一罪」，故未另為起訴。然行政罰並無「集合犯實質一罪」之概念，本件行政罰自不受影響，附此敘明。
㈦綜上，原告所訴，核無足採。從而，原處分並無不法，訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　103　 年　　1　　 月　　16　　日臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官　黃　秋　鴻
法 官　陳　鴻　斌
法 官　陳　金　圍
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中　　華　　民　　國　　103　 年　　1　　 月　　16　　日書記官 劉 道 文