臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)106年度訴字第1013號

• 裁判案由: 地價稅
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 107 年 06 月 14 日

臺北高等行政法院判決
106年度訴字第1013號107年5月24日辯論終結原 告　宜華國際股份有限公司

代　表　人　劉文治
訴訟代理人　簡炎申　律師
被 告　臺北市稅捐稽徵處

代　表　人　蘇鈞堅
訴訟代理人　蔡善明
紀伯勳
上列當事人間地價稅事件，原告不服臺北市政府中華民國106年6月8日府訴一字第10600092100號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告所有臺北市中山區金泰段29地號土地（宗地面積25,234.65平方公尺，權利範圍7477/20000，持分面積
9,433.97平方公尺，下稱系爭土地），經被告核課民國105
年地價稅計新臺幣（下同）52,815,826元（下稱原核定）。原告不服，申請復查，未獲被告106年1月24日北市稽法乙字第10531036600號復查決定（下稱復查決定）變更，提起訴
願復經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張：系爭土地104年度公告地價每平方公尺僅99,100
元，105年度公告地價竟調高為每平方公尺182,000元，調幅高達百分之84，與週邊之沐蘭旅店、維多利亞飯店、香榭花園酒店、薇閣飯店、典華會館、美福飯店、美麗華購物中心等同類型商業土地或同屬相對為裡地之飯店相較，不論調整幅度，抑或公告地價金額，均有相當差距，顯有不公。另依臺北市政府地政局公告之臺北市105年公告地價區段地價分
布圖，於大直地區週邊部分，僅系爭土地為紅色區段，與週邊其他土地屬不同區段，被告卻未說明系爭土地有何買賣及收益之實例，得認其必須與其他毗鄰土地區隔，劃為單獨地價區段之理由，有違平均地權條例第15條及地價調查估計規則第3條等規定。又伊配合政府政策、增進公共利益，投入
鉅額資金興建飯店，及提供廣大供公眾使用之「臺北好好看獎勵容積」開放空間，卻換來地價稅鉅幅調漲之後果，顯與地價調查估計規則第9條規定應調查週邊環境外在因素之規
定不符。再者，系爭土地上有2棟建築，其中一棟19樓以下
由伊設置之萬豪酒店國際旅館使用，並於104年9月開幕營業，訴外人義華開發股份有限公司（下稱義華公司）擬於該棟20至34樓設立之一般旅館則尚未營業，另棟建築始作住宅使用，惟系爭土地於105年1月1日公告之地價，完全只按作住
宅使用之另棟建築搜集而得之買賣資訊為據，未曾考量商業部分設施之買賣、收益案例，明顯失實；被告復未注意系爭土地分別供觀光旅館及合法住宅使用之不同土地利用方式，有無造成地價明顯落差，分別劃定不同地價分區，違反地價調查估計規則第18條第1、2項規定，且即便不論將商業使用與高級住宅使用混合併計之不當，單以高級住宅之角度，系爭土地公告地價之調幅亦遠高於週邊之代官山、輕井澤等高級住宅坐落土地。又地價稅係依據地價調查估計規則第9條
，就影響地價區段之項目為調查，再依同規則第18條第1、2項規定，劃分不同地價區段結果，按調查後之實際財產收益而課稅，不應存有累進稅率之概念，土地稅法第16條規定之累進稅率，與地價稅為財產稅之本質相違背，同法第18條復獨將商業土地排除於適用基本稅率之列，違反憲法上之行業平等及租稅公平原則，被告適用該違憲之土地稅法第18條規定，以最高級之累進稅率千分之55對伊課稅，致伊受有稅捐上之不利益，自屬違法，為此提起本件訴訟，並聲明：撤銷訴願決定及原處分（含原核定及復查決定）。
三、被告抗辯：依臺北市政府地政局以106年3月10日北市地價字第10630497400號函復被告略以：臺北市政府辦理土地公告
地價作業，係依平均地權條例第14、15條暨同條例施行細則、地價調查估計規則等相關規定，派員實地勘查各項影響地價之因素及其影響程度，並調查地價動態後，歷經劃分地價區段及估計區段地價等法定作業程序，提請臺北市地價及標準地價評議委員會（下稱地價評議委員會）評議，計算宗地地價後公告；系爭土地位處臺北市基隆河中山橋至成美橋河道整治地區區段徵收範圍北段（下稱大彎北段），都市計畫分區為娛樂區，土地使用管制與附近周遭土地有別。系爭土地上住宅部分，104年實價登錄住宅買賣交易單價1坪介於146萬元至290萬元之間，亦明顯高於周邊住宅交易行情。臺北市政府綜合考量系爭土地使用管制、利用現況等各項影響地價因素與地價差異程度，依其使用分區界線與地籍線，將系爭土地單獨劃屬臺北市中山區第273-8號地價區段，非單獨
以地上住宅部分價格判斷之結果，無違平等原則。又系爭土地之土地使用強度（總容積率百分之450）、利用現況與地
價差異程度，均與大彎北段其他商業區、娛樂區及住宅區土地不同，故地價及漲幅有別，非針對系爭土地單獨為不公平對待。是系爭土地之調查估計、評議及公告地價作成程序，並無違反相關法定程序之瑕疵，且決議結果屬地價評議委員會依法令所為之專業判斷，應予尊重，難認有違比例原則、平等原則；該委員會既評定系爭土地105年公告地價每平方
公尺182,000元，原告於公告期間未申報地價，被告按系爭
土地重新規定地價之百分之80即每平方公尺145,600元，為
其申報地價，依土地稅法第15、16條規定，核算系爭土地課稅地價總額1,373,586,032元，因超過105年累進起點地價41,709,000元20倍以上，按一般用地累進稅率千分之55，課徵105年地價稅計52,815,826元，並無違誤等語。並聲明：駁
回原告之訴。
四、如事實概要欄所載之事實，有被告核發105年度地價稅繳款
書、復查決定書及訴願決定書，附原處分卷第55、65至71及150至156頁可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、經核本件爭點為：被告對原告所有之系爭土地，核課105年
地價稅52,815,826元，有無違誤？經查：
㈠按土地稅法第3條第1項第1款規定：「（第1項）地價稅或田賦之納稅義務人如左：一、土地所有權人。……。」第14條規定：「已規定地價之土地，除依第22條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。」第15條規定：「（第1項）地價稅按每
一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。（第2項）前項所稱地價總額，指每一土地所有權
人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。」第16條規定：「（第1項）地價稅基本稅率
為千分之10。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依左列規定累進課徵：……五、超過累進起點地價20倍以上者，就其超過部分課徵千分之55。（第2項）前項所稱累進起點地價，以各該直轄市或縣（市
）土地7公畝之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。」第40條規定：「地價稅由直轄市或縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，每年徵收一次，必要時得分2期徵收；其開徵日期，由省（市）政府定之。」同法施行
細則第20條第1項規定：「地價稅依本法第40條之規定，每
年1次徵收者，以8月31日為納稅義務基準日；……各年（期）地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。」
㈡次按行為時（即106年5月10日修正前）平均地權條例第2條
規定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。……。」第4
條規定：「本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」第14條規定：「規定地價後，每3年重新規定地價1次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。」第15條規定：「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為30日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。」第17條規定：「已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。」
㈢揆諸前引土地稅法第14、15條及行為時平均地權條例第17條等規定，可知地價稅係按照每一土地所有權人於直轄市或縣（市）政府舉辦規定地價或重新規定地價時，申報地價之總額而核定計徵；另依行為時平均地權條例第14、15、16條等規定，辦理規定地價或重新規定地價之法定程序，係由直轄市或縣（市）政府先分區調查最近1年之土地買賣價格或收
益價格，依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議，並計算宗地單位地價，隨後應公告，由土地所有權人於30日之期限內申報地價，再編造地價冊及總歸戶冊；土地所有權人如未於上開公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，於公告期間申報地價者，其申報之地價若超過公告地價百分之120，以公告地
價百分之120為其申報地價，申報之地價如未滿公告地價百
分之80，則得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。是以，作為地價稅核定及計算基礎之申報地價，係直轄市或縣（市）政府依平均地權條例所定程序，辦理規定地價或重新規定地價時，由土地所有權人自行申報之數額，如土地所有權人未申報，或所申報地價超過公告地價百分之120或
未滿公告地價百分之80者，則依平均地權條例第16條規定，而為決定，稅捐稽徵機關乃據此申報地價核定課徵地價稅，其既非辦理規定地價及申報地價之權責機關，對於依上開程序而決定之申報地價，並無重新審酌而予變更之餘地。
㈣經查，臺北市政府地政局依行為時平均地權條例第14、15條等規定辦理105年公告地價，建議105年公告地價按102年公
告現值之百分之28計算調整，依該標準計算後，105年公告
地價之區段地價低於102年者，維持102年區段地價，惟因都市計畫變更致地價下降者不在此限，送請地價評議委員會於104年12月16日第60次會議評議，決議照案通過。臺北市政
府嗣於105年1月1日公告臺北市105年公告土地現值表、105
年公告地價表，及105年重新規定地價之申報地價期間為105年1月2日起至同年2月1日止，各土地所有權人得於期間內依法申報地價。系爭土地為原告所有，105年公告地價為每平
方公尺182,000元，惟原告於公告期間並未申報地價等情，
有地價評議委員會104年12月16日第60次會議紀錄、臺北市
政府105年1月1日府地價字第10433542500至10433542502號
公告、臺北市不動產數位資料庫土地標示部及所有權部，與系爭土地公告地價查詢，附可閱覽原處卷第11至15、7至10
、1、2頁可稽，且為原告所不爭執。從而，被告於105年地
價稅開徵時，按系爭土地公告地價百分之80，即每平方公尺145,600元，為其申報地價，據以核算系爭土地課稅地價總
額1,373,586,032元，因超過臺北市105年累進起點地價41,709,000元20倍以上，乃按一般用地累進稅率千分之55，課徵系爭土地105年地價稅計52,815,826元（參見可閱覽原處分
卷第55頁），核與前引土地稅法第14、15條、第16條第1項
第5款，及行為時平均地權條例第14至17條等規定，均無不
合，自屬有據。
㈤原告雖主張：系爭土地105年度公告地價調幅高達百分之84
，與週邊之沐蘭旅店、維多利亞飯店、香榭花園酒店、薇閣飯店、典華會館、美福飯店、美麗華購物中心等同類型商業土地或同屬相對為裡地之飯店相較，不論調整幅度，抑或公告地價金額，均有相當差距，顯有不公。另依臺北市政府地政局公告之臺北市105年公告地價區段地價分布圖，於大直
地區週邊部分，僅系爭土地為紅色區段，與週邊其他土地屬不同區段，被告卻未說明系爭土地有何買賣及收益之實例，得認為須與其他毗鄰土地區隔，做為單獨地價區段之理由，有違平均地權條例第15條及地價調查估計規則第3條等規定
。又伊投注鉅額資金興建飯店，及提供廣大供公眾使用之「臺北好好看獎勵容積」開放空間，卻換來系爭土地地價稅之鉅幅調漲，不符地價調查估計規則第9條應調查週邊環境外
在因素之規定，並致伊遭針對性之單獨對待，被劃定為單獨之地價區段。再者，系爭土地上有2棟建築，其中一棟19樓
以下由伊設置之萬豪酒店國際旅館使用，並於104年9月開幕營業，另訴外人義華公司擬於該棟20至34樓設立之一般旅館，則尚未營業，惟系爭土地於105年1月1日公告之地價，完
全只按作住宅使用之另棟建築搜集而得之買賣資訊為據，未曾考量商業部分設施之買賣、收益案例，明顯失實；被告復未注意系爭土地分別供觀光旅館及合法住宅使用之不同土地利用方式，有無造成地價明顯落差，分別劃定不同地價分區，違反地價調查估計規則第18條第1、2項規定，且即便不論未將系爭土地估商業使用與高級住宅使用予以區分之不當，單以高級住宅之角度，系爭土地公告地價之調幅亦遠高於週邊之代官山、輕井澤等高級住宅坐落土地，顯非合理云云。惟查：
⒈首按土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」內政部依據該條文訂定之地價調查估計規則第1條規定：
「本規則依土地法施行法第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」第2條
規定：「直轄市或縣（市）地政機關為地價調查估計之主辦機關。」第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一
、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」第9條規定：「（第1項）第3條第2款所定影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區段地價之資料，應依地價區
段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第14條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：……。」第16條規定：「以收益實例估計土地正常單價之方法，依不動產估價技術規則第3章第2節規定辦理。」第18條第1、2項規定：「（第1
項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已開闢道路及其二側或一側帶狀
土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段。繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。」第19條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。……。」第21條第1項規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣或收
益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。二、無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，考量價格形成因素之相近程度，修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。」
⒉次查，有關地價之判斷，依據前揭平均地權條例第15條第2
款規定，須經主管機關依調查結果劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。另觀諸前引同條例第4
條，並參酌內政部制訂之「地價及標準地價評議委員會組織規程」第2條：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地
價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」第3條：「本會任務為下列事項之評議：一
、地價區段之劃分及各區段之地價。……。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」第4條：「（第1項）本會置委員15人或16人，其中1人為主任委員，由直轄市市長或副市長
、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由
直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之：一、議員代表1人。二、地方公正人士1人。三、地政專家學者2人。
四、不動產估價師2人或3人。五、法律、工程、都市計畫專家學者各1人。六、地政主管人員1人。七、財政或稅捐主管人員1人。八、工務或都市計畫主管人員1人。九、建設或農業主管人員1人。（第2項）本會委員任期3年，期滿得續聘
之。但代表機關、團體出任者，應隨其本職進退。（第3項
）第1項委員出缺時，直轄市或縣（市）政府應予補聘，其
任期以至原委員任期屆滿之日為止。（第4項）直轄市、縣
（市）議會未推派議員代表者，直轄市、縣（市）政府應另遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員。……。」第12條：「本會決議事項，以直轄市或縣（市）政府名義行之。」等規定，可知地價評議委員會之成員包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等。是以地價之評定，係經由委員會所作成，其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之觀點，獨立行使職權，共同作成決定，除有恣意或違法判斷之情形，應享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院僅能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。
⒊經查，本院曾函請臺北市政府地政局提供系爭土地105年度
公告地價調查之相關資料，經該局以106年12月15日北市地
價字第10633171600號函，檢送大彎北段都市計畫示意圖、
臺北市政府94年7月1日核定公告之臺北市都市計畫「修訂臺北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫娛樂區（供觀光旅館使用）街廓編號C2基地土地使用分區管制規定計畫案」節本（下稱系爭土地分區管制計畫）、103使字第
0335號使用執照存根、大彎北段105年地價區段示意圖、臺
北市中山區公告地價表等文件（均外放），並回復略以：
⑴臺北市政府辦理公告地價作業，係併同公告土地現值作業，依平均地權條例暨同條例施行細則、地價調查估計規則等相關規定，派員實地勘查各項影響地價之因素及其影響程度，並調查地價動態後，歷經劃分地價區段及估計區段地價等法定作業程序，提請地價評議委員會評議，計算宗地地價後公告。
⑵系爭土地位處大彎北段，都市計畫為娛樂區（供觀光旅館使用），建蔽率百分之50，法定容積率為百分之300，土地使
用管制與附近周遭土地有別；又臺北市政府94年7月1日核定公告之系爭土地分區管制計畫，取消原計畫「不准許住宅使用」之規定，系爭土地除允許符合娛樂區（供觀光旅館使用）之相關使用，亦為大彎北段商業區、娛樂區範圍內唯一可供合法住宅使用之土地。且依臺北市政府都市發展局核發103使字第0335號使用執照存根附表之建築物概要，系爭土地
部分供一般旅館使用，部分供集合住宅使用，另該土地屬「臺北好好看」計畫土地而獲容積獎勵，其獎勵增加樓地板面積為37,851.97平方公尺，達原法定容積之百分50，總容積
為百分之450，為大彎北段之最。
⑶臺北市政府辦理105年公告土地現值及公告地價作業，依上
開法定程序及地價調查估計規則第18條第1項等法令規定，
綜合考量前述各項影響地價因素以及地價調查結果，將系爭土地劃屬臺北市中山區第273-8號地價區段，並依地價調查
估計規則第9條規定填具地價區段勘查表。105年公告現值部分，因系爭土地所屬上開地價區段，於地價調查期間（103
年9月2日至104年9月1日），未蒐集到適當買賣或收益實例
，且其使用分區為娛樂區，其作一般旅館及國際觀光旅館之容積樓地板面積應達申請基地總容積樓地板面積之1/2以上
，其餘比照臺北市土地使用分區管制規則第三種商業區之使用組別，爰依地價調查估計規則第21條第1項第2款規定，以鄰近或適當地區有買賣實例且使用分區均為「商業區」之地價區段作為基準地價區段，經綜合考量系爭土地使用管制（含土地使用強度、合法使用項目等）、利用現況（供國際觀光旅館與住宅大樓使用）等各項影響地價因素，並按影響地價區域因素評價基準表及「臺北市住宅、商業、工業、農業用地影響地價區域因素評價基準明細表」，修正估計系爭土地105年所屬公告土地現值區段地價，提經地價評議委員會
104年12月16日第60次會議依法評定通過為每平方公尺650,000元。105年公告地價部分，內政部於104年8月28日「改進105年公告土地現值及重新規定地價作業方式」會議結論：「建議各直轄市、縣（市）政府105年公告地價調整幅度以不
低於103至105年公告土地現值累計調整率為原則。」系爭土地所屬臺北市中山區第273-8號地價區段，103年至105年公
告土地現值累計調整率為百分之83.62，105年公告地價提經地價評議委員會評定為每平方公尺182,000元，並於105年1
月1日公告。（參見本院卷第104至108頁）
⒋觀諸臺北市政府地政局上開函文內容，及所檢附之大彎北段都市計畫示意圖、大彎北段105年地價區段示意圖，與系爭
土地分區管制計畫（參見外放之附件1、2、4），顯示：系
爭土地原經臺北市政府於83年6月1日發布實施之都市計畫細部計畫規定，係不准許住宅使用，嗣因原告計畫開發「國際觀光旅館」及「旅館式住宅」之先驅性建築開發案件，申經臺北市政府於94年7月1日核定公告系爭土地分區管制計畫，取消原計畫「不准許住宅使用」之規定，成為大彎北段商業區、娛樂區範圍內，唯一可供合法住宅使用之土地。又上開經臺北市政府於94年7月1日核定公告之土地使用分區管制計畫，計畫範圍僅為系爭土地，不及於其他土地；另系爭土地上之建物，部分供一般旅館使用，部分供集合住宅使用，且其屬「臺北好好看」計畫土地而獲容積獎勵，增加之樓地板面積達原法定容積之百分之50，總容積率百分之450。是以
，系爭土地本身即為一土地使用分區管制計畫之單元，其允許使用項目，與其週邊土地中，為都市計畫娛樂區（供娛樂健身使用：容積率百分之200；供娛樂購物中心使用：容積
率百分之250），或商業區（供商業購物中心使用：容積率
百分之250；供觀光旅館使用：容積率百分之300），或住宅區（容積率百分之160）者，均不相同，且系爭土地之使用
強度（總容積率百分之450），較諸上述位於娛樂區、商業
區、住宅區之土地為高，而為大彎北段之最。從而，臺北市政府地政局經綜合考量系爭土地使用管制之情形（含土地使用強度、合法使用項目等）、利用現況（供國際觀光旅館與住宅大樓使用）等各項影響地價因素後，將系爭土地單獨劃為臺北市中山區第273-8號地價區段，復因該地價區段於105年公告地價調查期間（103年9月2日至104年9月1日），未蒐集到適當買賣或收益實例，無法依地價調查估計規則第14、16條，估計土地正常單價後，再依同規則第21條第1項第1款規定，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價，乃依同規則第21條第1項第2款規定，以鄰近或適當地區有買賣實例且使用分區均為「商業區」之地價區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計系爭土地105年所屬區段地價，並無原告所指，僅以系爭土地
作住宅使用部分之買賣資訊，或專以系爭土地因「臺北好好看」計畫所獲容積獎勵，作為估計地價之依據，而違反地價調查估計規則第3條、第9條第1項、第18條第1、2項等規定
之情事；另該局將同一使用管制計畫範圍之系爭土地劃為一獨立地價區段，與地價調查估計規則第19條所定地價區段界線基準得以使用管制之界線、地籍線為準者，亦無不合。況且，系爭土地105年公告地價，係經臺北市政府地政處依上
述調查影響地價因素及其影響程度、劃分地價區段、估計區段地價等法定作業程序，提請地價評議委員會評議通過，此一審查結論具有專業性及獨立性，行政法院原則上應予尊重，而承認其判斷餘地。原告僅著眼於交通運輸或土地利用現況等少數影響地價因素，主張：系爭土地105年度公告地價
之調幅，遠高於週邊臨近捷運站或大馬路之沐蘭旅店、維多利亞飯店、香榭花園酒店、薇閣飯店、典華會館、美福飯店、美麗華購物中心等同類型商業土地或同屬相對為裡地之飯店，亦高於代官山、輕井澤等高級住宅坐落土地，顯非合理云云，並未具體指明地價評議委員會對於系爭土地之公告地價所為上開判斷，有何未遵守法定秩序，或基於錯誤之事實為之，或未遵守一般有效之價值判斷原則，或夾雜與事件無關之考慮因素等情事，行政法院就該判斷自應予尊重。則被告根據臺北市政府依循前揭法定程序評定之系爭土地公告地價，依行為時平均地權條例第16條及土地稅法第15、16條等規定，對原告課徵105年度地價稅，自無違誤，原告主張上
情，尚難採憑。又上開臺北市政府地政處函文，業已說明系爭土地所屬地價區段，因於105年公告地價調查期間，未蒐
集到適當買賣或收益實例，故係以鄰近或適當地區有買賣實例且使用分區均為「商業區」之地價區段，作為基準地價區段，再按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計系爭土地105年所屬區段地價，
則原告聲請閱覽該處製作之地價區段勘查表及區段地價估價報告表，以確認該處於調查地價時，是否只取系爭土地住宅處部分之買賣價格，未就非住宅使用之一般旅館、國際旅館收益情形為考量，即無必要，附此敘明。
㈥原告復主張：土地稅法第16條規定之累進稅率，與地價稅為財產稅之本質相違背，同法第18條復獨將商業土地排除於適用基本稅率之列，違反憲法上之行業平等及租稅公平原則，被告依該違憲之土地稅法第18條規定，以最高級之累進稅率千分之55對伊課徵系爭土地105年地價稅，致伊受有稅捐上
之不利益，自屬違法云云。惟按「憲法第143條第1項後段規定，『私有土地應照價納稅』，本此意旨，土地稅法第14條規定『已規定地價之土地，除依第22條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。』同法第15條並規定『地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。』『前項所稱地價總額，指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。』又地價稅係採累進稅率課徵，土地所有權人之地價總額超過土地所在地之直轄市或縣（市）累進起點地價者，即累進課徵，超過累進起點地價倍數愈高者，稅率愈高（同法第16條參照），故土地所有權人在同一直轄市或縣（市）之所有土地，面積愈多及地價總額愈高者，其地價稅之負擔將愈重，藉此以促使土地所有權人充分利用其土地或將不需要之土地移轉釋出。」業據司法院釋字第625號解釋理由闡述甚詳。
故土地稅法第16條規定，地價稅採累進稅率課徵，具有促進土地利用，抑制土地投機炒作，以平均社會財富之社會政策目的，被告因原告未於105年重新規定地價之公告期間依法
申報地價，以系爭土地105年公告地價百分之80為其申報地
價，核算系爭土地之課稅地價總額結果，已逾臺北市105年
累進起點地價41,709,000元20倍以上，故依土地稅法第16條第1項第5款所定累進稅率千分之55，對原告課徵系爭土地105年地價稅，於法並無違誤。至於土地稅法第18條，係針對
直接供工礦業；私立公園、動物園、體育場所；寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟；經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場；暨其他經行政院核定之事業使用之土地，規定得按千分之10計徵地價稅，且依同法第41條規定，符合該規定之土地所有權人，應於每年（期）地價稅開徵40日前提出申請，經稅捐稽徵機關審認符合要件，始得適用該條所定特別稅率。系爭土地與土地稅法第18條所列各種用地無一符合，原告亦未向被告提出適用該條所定特別稅率之申請，經被告受理後予以准駁，被告對系爭土地核課105年地價稅，更係以土地稅法第15條、
第16條第1項第5款為據，與同法第18條規定無關，則原告指稱土地稅法第18條有違憲之虞，不問是否可採，均無從進而推論原處分有何違法之處，故自不得執為對原告有利之認定。
六、綜上所述，被告對原告所有之系爭土地，按105年公告地價
之百分之80為申報地價，依土地稅法第15條、第16條第1項
第5款等規定，核課105年地價稅52,815,826元，並駁回原告復查之申請，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　107　 年　　6　　 月　　14　　日臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官　李　玉　卿
法 官　李　君　豪
法 官　鍾　啟　煒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中　　華　　民　　國　　107　 年　　6　　 月　　14　　日書記官　李　建　德