臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)106年度訴字第1352號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 107 年 02 月 08 日

臺北高等行政法院判決
106年度訴字第1352號106年12月21日辯論終結原 告　捷順建設有限公司
代　表　人　簡永珍（董事）
原 告　安家國際企業股份有限公司
代　表　人　黃添伯（董事長）
共 同
訴訟代理人　葉蓉棻　律師
被 告　公平交易委員會
代　表　人　黃美瑛（主任委員）
訴訟代理人　吳精元
張為智
上列當事人間公平交易法事件，原告不服公平交易委員會中華民國106年7月27日公處字第106058號處分書，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
原告捷順建設有限公司（下稱捷順公司）及訴外人全悅廣告股份有限公司（下稱全悅公司）被檢舉銷售臺北市萬華區「安家MOrE+」建案（下稱系爭建案），自民國103年5月10日
至同年8月20日期間，於接待中心陳列甲、乙本平面圖冊廣
告（下稱系爭廣告），刊載「投資興建│安家國際」、甲本另載有「B1空間如同一樓迎賓廳融入倫敦BVLGARI飯店以金
屬、玻璃呈現的現代時尚感，是社區多功能空間，也是座車第二門廳。」等文字，另樣品屋廁所上層及臥房窗簾處透過玻璃窗所示空間之展示，疑似施作夾層（下稱系爭樣品屋）。惟系爭建案實際為原告捷順公司投資興建，且建造執照就地下1樓核准用途為防空避難室兼停車空間，並載有建築物
樓層不得設置夾層之文字。經被告通知原告捷順公司、安家國際企業股份有限公司（下稱安家公司）及訴外人全悅公司等派員陳述意見並為調查後，認定系爭廣告及系爭樣品屋涉有廣告不實，原告捷順公司與全悅公司就系爭廣告及系爭樣品屋部分，及原告捷順公司與原告安家公司就於系爭廣告使用「安家國際」為投資興建公司部分，各係就與商品相關而足以影響交易決定之事項為虛偽不實及引人錯誤之表示，均有故意共同違反公平交易法第21條第1項規定，爰以106年7
月27日公處字第106058號處分書（下稱原處分）裁處原告捷順公司新臺幣（下同）180萬元罰鍰、處原告安家公司60萬
元罰鍰。原告不服，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：
㈠原告捷順公司與原告安家公司股東有部分重疊，人員有互相支援情形；系爭建案為原告捷順公司購地興建，由原告安家公司百分之百轉資之王工南營造有限公司（下稱王工南公司）營造。是原告捷順公司、王工南公司與原告安家公司均屬於安家企業機構集團（下稱安家集團），故系爭廣告刊載「投資興建│安家國際」，實係指由安家「集團」投資興建，並無虛偽不實。又原告安家公司自93年迄今，僅有10項建案，在房地產市場知名度及影響力皆不大，消費者對原告安家公司之認識有限，不足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，原告捷順公司不須藉原告安家公司之名義吸引消費者。
㈡系爭廣告「座車第二門廳3D透視參考示意圖」刊載「B1空間……是社區多功能空間，也是座車第二門廳。」等語，係因系爭建案以「BVLGARI飯店」為訴求，以寶石、玻璃打造精
品住宅商品，故一樓大廳牆面以玻璃、菱形圖案設計呈現時尚感，為第一門廳，而B1機車停車空間亦以玻璃之鏡面菱形設計，與一樓大廳相互輝映，呈現一體性，為第二門廳，且廣告圖示以一格一格顏色相間，突顯機車停車空間，供停車用途，並無違反建築管理法令。至於系爭廣告所稱社區多功能空間，係提供未來社區管理委員會得自行利用該空間，無廣告不實。
㈢系爭樣品屋廁所因挑高設計，為盡量利用坪效，故設計置物空間，屬室內裝潢空間運用之意象呈現，訴求整體空間善用之效果，惟該置物空間高度甚窄亦未設置樓梯，與違規夾層顯然有別。且系爭樣品屋設置於接待中心2樓，乃依系爭建
案C棟4、6、8樓之格局設計，分為樣品屋廚房區、樣品屋客廳區、樣品屋主臥、樣品屋浴室區。至於系爭樣品屋臥房窗簾處透過玻璃窗所示空間（見原證5藍色標示區），非樣品
屋一部分，係供主管會談、客戶議價、或使客戶透過玻璃窗自上方體驗樣品屋之空間感使用，消費者斷無受該非樣品屋之空間影響而誤認系爭建案可施作夾層之可能性。復系爭廣告並未提及系爭建案屬夾層空間設計、或原告捷順公司會為消費者提供夾層設計等字眼，不致使一般大眾誤認系爭建案可合法施作夾層，並據此認知作成交易決定。再者，為求慎重起見並保障消費者權益，原告捷順公司提供給消費者「同意書」，提醒其施作夾層係屬違法，足見原告捷順公司已將此重要資訊據實揭露給消費者知悉，並無陷於錯誤之可能，無違公平交易法第21條第1項規定。為此，提起本件訴訟，
並聲明求為判決：原處分關於原告部分撤銷。
三、被告答辯略以：
㈠原告於系爭廣告故意共同使用「安家國際」為投資興建公司，就與商品相關而足以影響交易決定之事項為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定：
⒈系爭建案名稱冠以「安家」2字，且系爭廣告皆刊載「投
資興建│安家國際」，其中甲本平面圖冊更載有「安家國際，創意建築家」之標題文字及「安家國際創立於1988年，24年來，走過景氣高峰低谷……」、「期許每一座安家建築，都是當代值得被記憶的美好建築」等語，並列舉93年以來「安家國際近期作品」，惟查系爭建案係由原告捷順公司投資興建，非屬原告安家公司建案，且原告捷順公司設立於98年，設立於77年者為原告安家公司；另所列「安家國際近期作品」共13項建案，僅「安家築尚」為原告捷順公司建案，另有2件為捷順國際開發股份有限公司建
案，其餘10件均屬原告安家公司建案，已予一般消費者系爭建案由原告安家公司興建之印象。按建案之建造事業，會因其存續期間、過去曾推出之建案成品、資金、技術、履約能力、企業形象等之差異，予消費者不同信賴程度，自會影響消費者之交易決定。因原告安家公司成立時間較原告捷順公司久遠，且業於市場推出諸多冠以「安家」2
字之建案名稱，而足以對一般消費者產生信賴之招徠效果，故系爭廣告刊載建設公司名稱與事實未符之情，核屬對與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1項規定。
⒉原告安家公司網頁載有系爭建案介紹：「安家國際看準國家都心稀有特質，繼安家2MOrE秒速完銷之後……再度推
出安家MOrE+」等文字，且原告捷順公司到會向被告說明
時自承因原告安家公司於市場上較為知名，故使用「安家」名稱是原告安家公司主觀上具有與原告捷順公司共同行為之意思聯絡及決意，且客觀上與其共同刊載系爭廣告之行為，合於行政罰法第14條第1項規定，亦應以公平交易
法第21條第1項規定相繩。況系爭廣告介紹並未泛及「安
家集團」下之建案；又原告捷順公司到會說明時，尚自承系爭建案與原告安家公司其他建案非屬系列建案，然系爭甲本平面圖冊廣告卻載有非屬其系列建案之「安家國際近期作品」，且原告安家公司到會說明亦自承其實際未參與系爭建案之投資興建，系爭廣告內容應為誤植，均足見原告故意共同使用「安家國際」為投資興建公司，核為虛偽不實及引人錯誤之表示。
㈡原告捷順公司與全悅公司於系爭廣告刊載「B1空間……是社區多功能空間，也是座車第二門廳」，及系爭樣品屋為夾層設計，就與商品相關而足以影響交易決定之事項為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定：
⒈系爭廣告載有「B1空間……是社區多功能空間，也是座車第二門廳。」等語，予人系爭建案地下1樓得作為「多功
能空間」使用，並得作為既有大廳外之「第二門廳」使用之印象，惟據臺北市政府都市發展局表示，系爭建案原核准圖說地下1樓核准用途為「機房、受電室、發電機室、
防空避難室兼停車空間」，倘完工後兼為停車空間作為「大廳」或「多功能室」等公共設施，未維護建築物合法使用，違反建築法第77條規定，可依同法第91條第1項第2款規定裁處建築物所有權人及使用人罰鍰、命限期改善或補辦手續；必要時，並停止供水供電甚或強制拆除。
⒉系爭樣品屋係供不特定交易相對人自由進出參觀，以瞭解將來建造完成後之商品細節，屬性上本即為系爭建案之廣告物。系爭樣品屋於廁所處採上下層空間配置，並於上層吊掛衣物並擺設箱子等物品，牆壁一側設有壁櫥，一側則為全鏡面裝潢，該空間內又配置有人在其內活動所需之適當照明，且於臥房窗簾處透過玻璃窗所示沙發、小茶几及書櫃等空間，予人印象系爭建案將來完工後可如樣品屋般施作上下層空間配置之「夾層」設計，增加室內居住使用面積，並有據此認知作成交易決定之虞。惟查系爭建案建造執照附表注意事項第45點載有「建築物樓層內任意加設夾層係屬違建」、第53點「建築物樓層高度採複層式樓板設計不得任意設置夾層」等語；及據臺北市政府都市發展局表示，系爭樣品屋核備圖說內容並未繪製或標示廁所上方設有平臺空間，依「臺北市建築工程搭蓋樣品屋及設置臨時廣告管制措施」第7條規定，該樣品屋應以違章建築
論處，又系爭建案倘增建夾層增加樓地板面積，應依建築法第39條規定依法申請辦理變更設計，又系爭建案建造執照及使用執照竣工圖說於廁所上方並無設立平臺空間，領得使用執照後如有擅自增設夾層涉及違建情事均依法查報，除應無條件接受拆除，須負擔拆除費用。且據原告捷順公司自述：「……因依建造執照該廁所位置不得設有夾層，故完工時並未如同樣品屋般設置上下空間。」可見原告捷順公司自始即知悉系爭建案將來完工後，不得施作夾層，卻仍於預售屋銷售階段與全悅公司共同於系爭樣品屋廁所處施作屬違章建築之夾層空間，此情足令一般購屋者誤認該夾層屬合法建物，尚難以知悉倘依系爭樣品屋所示施作夾層，有違反建管法規，而遭罰鍰、限期拆除等處分之風險，核屬虛偽不實及引人錯誤之表示。是系爭樣品屋之表示使人誤認可合法施作夾層使用，顯與事實不符，其差距已逾越一般大眾所能接受之程度，且足令一般大眾對系爭建案內容與用途產生錯誤之認知或決定之虞，並將導致市場競爭秩序失去其原有之機能，而足生不公平競爭之效果，亦已違反公平交易法第21條第1項規定。
⒊系爭空間擺設沙發、小茶几及書櫃，並未設置辦公桌椅，尚與一般辦公空間配置有別，且系爭樣品屋臥房處設計窗簾及透明玻璃窗，使不特定人於進出系爭樣品屋時得透過透明玻璃獲悉該使用空間。且被告先後接獲2位檢舉人來
函檢舉系爭建案之銷售人員或稱玻璃窗後方夾層空間可創造6坪空間（樣品屋建造商雅屋空間設計工作室亦自承該
層空間為6坪），或稱系爭建案房型為1、2房產品，倘加
計該夾層空間可作為2、3房產品。是以原告捷順公司稱系爭臥房窗簾處透過玻璃窗所示沙發、小茶几及書櫃等空間非屬「樣品屋」之一部，洵無可採。
⒋至原告捷順公司訴稱於締約前已提供「同意書」，提醒消費者施作夾層係屬違法，消費者並無因陷於錯誤而購買之可能云云，惟依最高行政法院98年度判字第241號判決、
本院105年度訴字第1285號判決意旨，原告捷順公司縱於
締約前以「同意書」提醒消費者，亦不因此阻卻原告前揭不實廣告之責任。
㈢本案據公平交易法施行細則第36條規定，審酌原告違法行為之動機、違法類型、違法期間（系爭建案委託銷售期間為103年5月10日至同年8月31日，廣告期間約102日）、原告捷順公司事業資本額為3,000萬元及104年度營業額810萬7,974元；原告安家公司實收資本額7億元及104年度營業額1億9,147萬2,477元、系爭建案於廣告使用期間共銷售43戶21車位及
其銷售金額約8億2,508萬元，並於106年8月20日即售罄、違法行為對交易秩序之危害程度、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰（原告安家公司就本案違法類型前已有2次
違法行為，並經被告查處在案）、違法後悛悔實據及配合調查等態度，爰依公平交易法第42條前段，處原告捷順公司180萬元罰鍰及原告安家公司60萬元罰鍰，並無違誤。為此，
求為判決：駁回原告之訴。
四、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘為兩造所不爭執，並有檢舉函（原處分甲卷第649頁）、甲
本平面圖冊廣告（本院卷第36至65頁）、乙本平面圖冊廣告（本院卷第66至115頁）、系爭樣品屋照片（原處分甲卷第678至679頁）、原處分（本院卷第22至35頁）等影本在卷可
稽，自堪認為真正。是本件爭執事項厥為：㈠系爭廣告及系爭樣品屋是否有違反公平交易法第21條第1項規定？㈡原告
是否係共同違反公平交易法第21條第1項規定？㈢原處分是
否於法有據？
五、本院之判斷：
㈠按行政罰法第5條規定：「行為後法律或自治條例有變更者
，適用行政機關最初裁處時之法律或自治條例。但裁處前之法律或自治條例有利於受處罰者，適用最有利於受處罰者之規定。」次按裁處時之現行公平交易法第21條第1項、第2項及第42條前段分別規定：「（第1項）事業不得在商品或廣
告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。（第2項）前項所定與商品相關而足以影響交易決定之事
項，包括商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地，及其他具有招徠效果之相關事項。」「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；……。」行為時即104
年2月4日修正前公平交易法第21條第1項、第2項及第41條前段則係規定：「（第1項）事業不得在商品或其廣告上，或
以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。（第2項）事業對於載有前項虛
偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；……。」，則依行政罰法第5條規定，採「從新從輕」之處罰原則，經比較新舊法結果
，本件被告為裁處前之上開公平交易法規定並未較有利於原告，則適用被告裁處時之公平交易法。又被告依公平交易法第49條規定授權，修正發布同法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：一、違法行為之動機、目的及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及其市場地位。六、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。七、違法後悛悔實據及配合調查等態度。」核其並未逾越授權範圍，與母法授權目的亦無牴觸，自可援用。
㈡復按公平交易法第21條第1項之立法目的，係要求事業對其
所銷售之商品或服務，於廣告及其他公眾可知悉之方法中，應為真實之表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能，不因不實宣傳內容而受損害，其所非難者，乃事業對其商品（服務）利用虛偽不實或引人錯誤之廣告及其他使公眾得知之方法，以爭取交易機會之不正競爭手段。又按廣告提供消費資訊，往往是消費者從事消費行為的重要判斷依據，若事業對其商品或服務，為虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，且將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生「不公平競爭」之效果。準此，事業倘於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，就商品（服務）之品質及內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即應認違反公平交易法第21條第1項規定。而公平交易法第21條第1項所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而有引起錯誤之認知或決定之虞者；所稱「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。
㈢雖原告主張：原告捷順公司、王工南公司與原告安家公司均屬於安家集團，故系爭廣告刊載「投資興建│安家國際」，實係指由安家「集團」投資興建，並無虛偽不實；又原告安家公司僅有10項建案，在房地產市場知名度及影響力皆不大，消費者對原告安家公司之認識有限，不足以影響一般大眾為合理判斷並作成交易決定，原告捷順公司不須藉原告安家公司之名義吸引消費者云云。惟查：
⒈系爭建案之起造人為原告捷順公司，此有臺北市政府都市發展局103建字第0065號建造執照（下稱系爭建照）在卷
可考（見原處分甲卷第689頁）。而原告捷順公司與原告
安家公司均係依公司法規定登記設立，原告捷順公司係由股東就其出資額為限，對該公司負其責任之有限公司，原告安家公司則係由股東就其所認股份，對該公司負其責任之股份有限公司，此亦有該2家公司變更登記表存卷可稽
（見原處分甲卷第780至786頁）。是以，兩家公司之負責人、股東及資本額各異，為各自獨立之法人至明。又觀諸卷附甲本平面圖冊廣告（本院卷第36至65頁）、乙本平面圖冊廣告（本院卷第66至115頁）可知，系爭建案名稱冠
以「安家」2字，且系爭廣告皆刊載「投資興建│安家國
際」，其中甲本平面圖冊更載有「安家國際，創意建築家」之標題文字及「安家國際創立於1988年，24年來，走過景氣高峰低谷……」、「期許每一座安家建築，都是當代值得被記憶的美好建築」等語，並列舉93年至102年間「
安家國際近期作品」共13項建案。惟系爭建案係由原告捷順公司投資興建，非屬原告安家公司建案，且原告捷順公司設立於98年，設立於77年者為原告安家公司；另所列「安家國際近期作品」共13項建案，僅「安家築尚」為原告捷順公司建案，另有2件為捷順國際開發股份有限公司建
案，其餘10件均屬原告安家公司建案等情，業據原告安家公司總經理郭荃倫承稱屬實（見原處分甲卷第776頁），
則系爭廣告在客觀上已有引起一般消費者將系爭建案錯誤認知為係由原告安家公司興建之虞。況建案之建造事業，會因其經營存續期間、過去曾推出之建案成屋品質、資金、技術、履約能力、企業形象、信譽等之良莠差異，予消費者不同信賴程度，而影響消費者之交易決定。因原告安家公司成立時間遠久於原告捷順公司，其資本總額亦遠大於原告捷順公司，且業於市場推出諸多冠以「安家」2字
之建案名稱，衡諸常情，倘將原告安家公司與原告捷順公司兩相比較，一般消費者對於前者應較能產生信賴而較具有較大之招徠效果，否則原告捷順公司焉有須於系爭廣告內大肆標榜「安家國際」名號之必要，故系爭廣告刊載建設公司名稱與事實未符之情，屬對與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，已堪認定。從而，原告主張
消費者對原告安家公司之認識有限，不足以影響一般消費者為合理判斷並作成交易決定，原告捷順公司不須藉原告安家公司之名義吸引消費者云云，係與常情有悖，並無可採。
⒉原告安家公司網頁明確刊載介紹系爭建案內容：「安家國際看準國家都心稀有特質，繼安家2MOrE秒速完銷之後，
掌握小坪數、挑高產品購屋熱潮，再度推出安家MOrE+，
規劃23-36坪捷運精品宅，以挑高4米15加法空間演繹都心時尚生活」等文字，有網頁列印紙本在卷足憑（見原處分甲卷第811頁）；參以原告安家公司之總經理郭荃倫於接
受被告訪談時自承原告安家公司實際未參與系爭建案之投資興建等語（見原處分甲卷第775至777頁）；又原告捷順公司客服部協理黃秋蘋接受被告訪談時亦自承：系爭建案與原告安家公司其他建案非屬系列建案，因原告安家公司於市場上較為知名，故沿用「安家」名稱，另因原告捷順公司未架設網站，相關建案資料均架設於原告安家公司網頁下，故原告安家公司一定知悉原告捷順公司沿用其名稱等語（見原處分甲卷第695頁及第724頁）；另佐以全悅公司負責人楊致誠於接受被告訪談時亦陳明「安家品牌在市場上時間比較久，故建案名稱使用『安家』或許比較知名，至於廣告末頁使用『投資興建│安家國際』，係經捷順公司同意」等語（見原處分甲卷第756至757頁）。綜上，足認原告安家公司與原告捷順公司間，在主觀上具有共同實施之意思聯絡及決意，且客觀上有共同使用「投資興建│安家國際」之文字刊載於系爭廣告之行為，為虛偽不實及引人錯誤之表示，合於行政罰法第14條第1項規定，均
應依公平交易法第21條第1項規定相繩。
㈣另原告主張：系爭廣告所稱社區多功能空間，係提供未來社區管理委員會得自行利用該空間，無廣告不實云云。惟查，觀諸卷附系爭廣告所刊載「B1空間……是社區多功能空間，也是座車第二門廳」等字之文義（見原處分甲卷第654頁）
，係給予消費者系爭建案地下1樓得作為「多功能空間」使
用，並得作為既有大廳外之「第二門廳」或「社區多功能空間」使用之印象。又查，觀之系爭建照附表（見原處分甲卷第690頁）已載明地下1層之核准用途為「機房、受電室、發電機室、防空避難室兼停車空間」。則倘建築物所有權人、使用人，未依建築法第77條第1項規定維護建築物合法使用
與其構造及設備安全，主管機關係可依同法第91條第1項第2款規定裁處建築物所有權人及使用人罰鍰、命限期改善或補辦手續；必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀甚或強制拆除。是以，倘若系爭建案於完工後兼為停車空間之地下1層可作為「門廳」或「多功能室
」等公共設施，顯屬未維護建築物合法使用，而違反建築法第77條規定。再參酌卷附臺北市政府都市發展局105年12月27日北市都建字第10540555100號函（見原處分甲卷第796至797頁）復被告亦指明，倘將系爭建案原核准之防空避難室兼停車空間變更為大廳或多功能室，如變更後無法以免計容積檢討，則涉及容積樓地板面積增加，系爭建案已無多餘可建容積樓地板面積，應另循申請容積移轉方式，再依法辦妥變更設計等情。惟此等重要訊息卻未見於系爭廣告刊載「B1空間……是社區多功能空間，也是座車第二門廳」等語時一併載明，衡情亦易使消費者產生錯誤之認知，由此益徵系爭廣告此部分內容核屬對與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實及引人錯誤之表示，已堪認違反公平交易法第21條第1項規定。從而，原告主張系爭廣告所稱社區多功能
空間，係提供未來社區管理委員會得自行利用該空間，無廣告不實云云，要無足取。
㈤原告尚主張：系爭樣品屋廁所因挑高設計，為盡量利用坪效，故設計置物空間，屬室內裝潢空間運用之意象呈現，訴求整體空間善用之效果，與違規夾層顯然有別；系爭樣品屋臥房窗簾處透過玻璃窗所示空間，非系爭樣品屋一部分，而係供主管會談、客戶議價、或使客戶透過玻璃窗自上方體驗系爭樣品屋之空間感使用云云。惟查：
⒈按樣品屋係以銷售建造執照所興建房屋為目的所搭建之臨時性建築物，主要供不特定交易相對人自由進出參觀，以瞭解將來建造完成後之實品屋細節，屬性上本即為建案之廣告物。而觀諸卷附系爭樣品屋照片（原處分甲卷第677
至682頁、第806至809頁）可知，系爭樣品屋於廁所處採
上下層空間配置，並於上層吊掛衣物並擺設箱子等物品，牆壁一側設有壁櫥，一側則為全鏡面裝潢，該空間內又配置有人在其內活動所需之適當照明，且於臥房窗簾處透過玻璃窗所示沙發、小茶几及書櫃等空間，並未設置辦公桌椅，此尚與一般供會談及議價之辦公空間配置有別，且系爭樣品屋臥房處設計窗簾及透明玻璃窗，客觀上適足供不特定人於進出系爭樣品屋時，得以透過透明玻璃獲悉該使用空間，從外觀上易予人印象系爭建案將來完工後可如系爭樣品屋般施作成為上下層空間配置之「夾層」設計，增加室內居住使用面積，並有據此認知作成交易決定之虞。另細觀卷附系爭建照附表注意事項第45點載明「建築物樓層內任意加設夾層係屬違建」、第53點「建築物樓層高度採複層式樓板設計不得任意設置夾層」等語（見原處分甲卷第689至692頁）；又系爭建照及使用執照竣工圖說於廁所上方並無設立平臺空間，領得使用執照後如有擅自增設夾層涉及違建情事均依法查報，除應無條件接受拆除，須負擔拆除費用等情，此有臺北市政府都市發展局106年3月23日北市都授建字第10632027800號函存卷可佐（見原處
分甲卷第804頁）。是以，系爭樣品屋之表徵使人誤認可
合法施作夾層使用，係與事實不符，其差距已逾越一般大眾所能接受之程度，且足令一般大眾對系爭建案內容與用途產生錯誤之認知或決定之虞，並將導致市場競爭秩序失去其原有之機能，而足生不公平競爭之效果，亦已違反公平交易法第21條第1項規定。
⒉況且，據原告捷順公司客服部協理黃秋蘋接受被告訪談時尚自述：「案關產品為4米15之複樓層產品，原核准之衛
浴位置即位於該挑高空間（低板區）中，為在合理範圍之內，盡量利用坪效，故在樣品屋廁所上設有平臺空間，於牆壁上有壁櫥，並擺設衣物及箱子等物品，可作儲藏空間使用，……，因依建造執照該廁所位置不得設有夾層，故完工時並未如同樣品屋般設置上下空間。」等語（見原處分甲卷第724至725頁），由此可見原告捷順公司自始即知悉系爭建案將來完工後，不得施作夾層，卻仍於預售屋銷售階段與全悅公司共同於系爭樣品屋廁所處施作屬違章建築之夾層空間，此情足令一般購屋者誤認該夾層屬合法建物，尚難以知悉倘依系爭樣品屋所示施作夾層，有違反建管法規，而遭罰鍰、限期拆除等處分之風險，核屬虛偽不實及引人錯誤之表示。是以，原告捷順公司此部分主張，洵無可採。
㈥至原告捷順公司訴稱於締約前已提供「同意書」，提醒消費者施作夾層係屬違法，消費者並無因陷於錯誤而購買之可能云云。惟按進行預售屋交易時，因尚無成屋，交易相對人悉依憑預售屋廣告以認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，並據為是否交易之參考，故廣告對預售屋之銷售，即有絕對影響，而相關設施之興建與合法使用，亦為消費者於選購房屋時之重要考慮因素，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者有產生錯誤之認知與決定之可能性，當有依公平交易法第21條規範之必要，要不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任（最高行政法院98年度判字第241號
判決可資參照）。準此，系爭樣品屋既屬預售屋之廣告，則原告捷順公司縱有於締約時以「同意書」提醒消費者，惟消費者仍有可能因依憑系爭樣品屋之外觀及配置，而產生錯誤之認知與決定之虞，已如前述，自不因其提供同意書即可藉此阻卻原告捷順公司前揭不實廣告之責任。
㈦又依公平交易法施行細則第36條規定，被告依本法量處罰鍰時，應就違規行為之動機、目的、預期不當利益、對交易秩序之危害程度、持續期間、所得利益，及事業規模、經營狀況、市場地位、以往違法情形、違法後悛悔實據及配合調查等情狀加以審酌。查本件被告已綜合審酌原告違法行為之動機、違法類型、違法期間（系爭建案委託銷售期間為103年5月10日至同年8月31日，廣告期間約102日），並參酌原告捷順公司事業資本額為3,000萬元及104年度營業額810萬7,974元；原告安家公司實收資本額7億元及104年度營業額1億9,147萬2,477元、系爭建案於廣告使用期間共銷售43戶21車位
及其銷售金額約8億2,508萬元，並於106年8月20日即售罄、違法行為對交易秩序之危害程度、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰（原告安家公司就本案違法類型前已有2
次違法行為，並經被告查處在案）、違法後配合調查等態度，爰依公平交易法第42條前段規定，處原告捷順公司180萬
元罰鍰及原告安家公司60萬元罰鍰，核係被告基於法律授權，依裁量權限所為，並無裁量逾越或裁量濫用情事，亦無違反比例原則之情形，於法尚無不合。
六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，原處分裁罰原告並無違誤，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經核均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如
主文。
中　　華　　民　　國　　107　 年　　2　　 月　　8　　 日臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官　曹瑞卿
法 官　林麗真
法 官　林淑婷
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中　　華　　民　　國　　107　 年　　2　　 月　　8　　 日書記官 黃玉鈴