臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)106年度訴字第1471號

• 裁判案由: 有關土地登記事務
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 107 年 11 月 08 日

臺北高等行政法院判決
106年度訴字第1471號
107年10月25日辯論終結
原 告　劉秀連
訴訟代理人　錢炳村　律師
複 代理人　黃永嘉　律師
被 告　新竹縣新湖地政事務所

代　表　人　周明堂
訴訟代理人　徐惠香
何慶豐
鍾佾真
上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服新竹縣政府中華民國106年8月14日府綜法字第1060008146號(案號：0000000-0)
訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
(一)被告之代表人於訴訟進行中由鍾振強變更為周明堂，茲由新任代表人具狀向本院聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。(二)原告起訴時聲明為「請求撤銷訴願決定及原處分」，嗣於
107年10月25日言詞辯論期日變更訴之聲明為「一、訴願決
定、原處分均撤銷。二、被告應撤銷新竹縣○○鄉○○段
000○號土地於106年3月22日之登記處分，並依調處結果處
理之。」被告對於原告前開訴之變更無異議而為本案之言詞辯論，依行政訴訟法第第111條第2項規定，視為同意變更。二、事實概要：
原告為新竹縣○○鄉○○段000○號土地（以下簡稱系爭土
地）共有人，其餘共有人依土地法第34條之1第1項規定將系爭土地出賣予訴外人鷁崎建設股份有限公司，原告未依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權。被告於106年3月15日收受原告對系爭土地移轉登記之異議書，惟當日查無系爭土地申請移轉登記案件。訴外人鷁崎建設股份有限公司於
106年3月16日會同系爭土地所有權人，辦理土地移轉登記申請，因被告承辦人員尚不知該申請案，遂以106年3月17日新湖地登字第1060001017號函回覆原告，其106年3月15日所提出之異議，因系爭土地尚未申請移轉登記，故異議無從受理；迨被告承辦人員於106年3月17日審查至該案時，以電話通知原告，如對移轉登記有所異議應出具表示優先購買等相關文件、提出異議，然被告審查期間，原告未提出異議，經被告審查該申請案件符合辦理移轉登記相關法令，於106年3月22日辦竣移轉登記並通知原告。被告後於106年3月23日（異議書所載日期為106年3月18日）及3月27日（異議書所載日
期為106年3月22日）再次收受原告對系爭土地移轉登記之異議書，被告以106年3月30日新湖地登字第1060001154號函否准在案（下稱原處分)，原告不服，提起訴願，經決定駁回
後，提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：
被告於106年3月17日函復時，已於前1日有系爭土地移轉登
記之申請，竟函覆無受理移轉登記案，顯違誠信原則，承辦人員亦故意登載不實。又原告已告知依土地法第34條之1第6項為調處之申請，未有調處結果前，勿受理移轉登記或駁回，及依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第20條第3項之規定可知登記機關須俟調處結果而定，惟被
告不等調處結果逕行辦理登記，顯有違誤；且在原告提出異議後，被告未通知原告陳述意見亦有違法。土地法第34條之1第1項至第5項規定，係為謀私利，圖利特定財團，顯違憲
法第15條及第23條之規定等語。聲明求為：1、訴願決定及
原處分均撤銷。2、被告應撤銷新竹縣○○鄉○○段000○號土地於106年3月22日之登記處分，並依調處結果處理之。
四、被告則以：
土地法第34條之1及其執行要點之立法意旨係在兼顧共有人
權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第3項有關共有物處分應經共有人全體同意規定之適用，解決因少數共有人不予同意，無從處分共有物之困難，以便利不動產所有權交易，促進共有物之有效利用，以增進公共利益，為司法院釋字第562號所明示。系爭土地持分4分之3的6位分別共有人及12位公同共有人中之10位，皆同意買賣並受領價金，不同意之2位共有人僅持有系爭土地潛在應有部分為32分之2(原
告持分為32分之1)，如因原告提起調處而中止買賣登記案件之進行，從今爾後少數他共有人皆以此為由阻礙不動產之處分，侵害多數共有人權益，豈非與土地法第34條之1立法意
旨相悖，視其為具文；本案承辦人員並於審查期間電話告知原告如要異議，儘速提出相關證明資料，然原告未能於登記期間內提出證明文件，既本件登記申請文件完整齊備，被告依法審核無誤，故核准系爭土地之所有權移轉登記。再者，被告於3月15日收受原告之申請書，公文承辦人員即傳閱詢
問各審查人員，確認並無受理系爭土地之買賣案件，隨後函復內容略以「……二、經查本所至106年3月15日止尚無受理旨揭地號移轉登記案件」，系爭土地買賣登記案件係3月16
日受理收件，被告函復內容並無不實。依土地登記規則第57條第1項第3款規定登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請，所稱「爭執」指對於申請登記之法律關係有爭執而言，如以提起共有物分割之訴為由，請求駁回按土地法第34條之1規定辦理所有權移轉
登記之申請，登記機關應不予受理。原告僅欲以調處之名，行阻卻移轉登記之實，被告否准其異議申請，於法並無不合等語，資為抗辯。聲明求為：駁回原告之訴。
五、本院之判斷：
(一)按土地法第34條之1規定：「(第1項)共有土地或建築改良物，其處分、變更……應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(第2項)共有人依前項規定為處分、變更或設定
負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。(第3項)第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。(第4項)共有人出賣其應
有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(
第5項)前4項規定，於公同共有準用之。(第6項)依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」次按，土地登記規則第97條規定：「（第1項）申請土地權利移轉登記時，依
……土地法第34條之1第4項……規定之優先購買權人已放棄優先承購權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。……（第3項）依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」由此可知，登記機關於審查後，如認共有人依土地法第34條之1規定出賣共有土地，而享有優先購買權之他共有人倘未
能證明於期限內表示願以同一價格、同一條件優先承購，又未能證明出賣人有未依通知條件出賣之情形者，依該條第3
項反面解釋，登記機關即不得駁回登記之申請。
(二)經查，系爭土地係由原告與他共有人分別以32分之1及32分
之31保持共有，除原告與另一位共有人外，餘共計32分之30之應有部分比例共有人，已將系爭土地出賣予訴外人鷁崎建設股份有限公司，業據原告所自承(見本院卷第48頁，107年2月8日準備程序筆錄)，復有土地登記申請書所附之姓名清
冊、土地所有權移轉契約書附卷可參(見訴願卷第41-46頁)
，因願意出賣土地之共有人應有部分已逾3分之2，其人數不予計算，故該共有人處分系爭土地，應有土地法第34條之1
規定之適用；且被告並已於106年3月22日辦理系爭土地之移轉登記完竣（見訴願卷第27頁之土地登記完畢通知書、第40頁之登記申請書、第55頁之土地登記謄本)。原告不否認曾
受通知可行使優先購買權，且陳稱：「想行使，但沒有那麼多的資金可以買。」等語（見本院卷第48頁，107年2月8日
準備程序筆錄)，系爭土地出賣人、買受人以將原告之土地
應有部分價款辦理提存，亦有臺灣新竹地方法院提存所提存書可憑(見訴願卷第48頁)，復於106年3月16日向被告申請土地所有權買賣移轉登記，在登記申請書備註欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」(見訴願卷第39頁)；又依土地登記規則第97條第1項規
定，申請土地移轉登記時係依土地法第34條之1辦理者，僅
須由出賣人切結或記明優先購買權人確已放棄優先購買權，而無庸依同條第2項另行檢附放棄優先購買權之證明文件供
登記機關審查，登記機關並不負審查義務；故被告依首揭規定准予受理移轉登記，於法尚無不合。
(三)原告雖稱其於106年1月18日已依土地法第34條之1第6項規定，向新竹縣政府申請系爭土地分割糾紛調處，固有調處申請書、新竹縣政府函在卷可稽(見訴願卷第87頁、第88頁)，原告主張被告不可於調處期間辦理系爭土地移轉登記等語。惟按土地登記規則第61條第2項規定：「登記程序開始後，除
法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。」又綜觀首揭土地登記規則第97條規定及土地法第34條之1規定可知
，登記機關於審查後，如認共有人依土地法第34條之1規定
出賣共有土地，而享有優先購買權之他共有人倘未能證明於期限內表示願以同一價格、同一條件優先承購，又未能證明出賣人有未依通知條件出賣之情形者，而申請人復依土地登記規則第97條第1項規定檢具相關證明文件時，依同條第3項反面解釋，登記機關即不得駁回登記之申請，且原告未曾表示行使優先購買權，均如前述，是縱然原告就系爭土地以分割為由申請調處，亦無請求被告不得為移轉登記之權利，被告亦不能徒因原告申請調處，即否准該移轉登記之申請案件；是原告上揭主張，已難採取。
(四)原告雖主張系爭土地移轉登記案，已依土地法第34條之1第6項申請調處為由，構成土地登記規則第57條第1項第3款所規定應予駁回情形，而先後向被告提出異議(見訴願卷第37、
52、53頁)。然查，土地登記規則第57條第1項第3款規定：
「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……3、登記之權利人、義務人
或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」本款所謂「有爭執者」，係指與「申請登記之法律關係」有關之爭執，因涉及私法上實體權利認定事項，在司法機關判斷確定前，土地登記機關無法依職權認定。又內政部85年10月24日台內地字第0000000號函略以：「又按土地登記
規則第51條第1項（現行第57條第1項第3款）規定，登記之
權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。其所稱『爭執』係指對於申請登記之法律關係有爭執而言，本案遺產管理人以本案土地業已提起共有物分割之訴，涉及私權爭執為由，請求駁回登記之申請，與上開土地登記規則規定意旨不合，登記機關應不予受理。」核屬主管機關基於權責，就法令執行所為之解釋，與立法本旨並無違背，本院自得予以援用。則本案申請登記之法律關係為買賣，自與原告所主張共有物分割之私權爭執無涉，原告僅有請求以同樣條件訂立買賣契約之優先購買權，尚不得主張該買賣契約為無效，若認買賣行為具有無效原因者，應循民事途徑解決，於取得塗銷登記確定判決前，登記機關並無為本案登記申請案駁回之依據（最高行政法院91年度判字第1405號判決意旨參照）。是系爭土地登記之申請案，對於買賣之法律關係並無爭議，即無土地登記規則第57條第1項第3款之爭執事項，原告主張被告應依此條款規定駁回系爭土地移轉登記之申請，洵屬無據；況被告於收受異議書時系爭土地已辦竣移轉登記且查無其他申請案件，被告自無從受理前開異議，被告以原處分(見訴願卷第54頁)駁回原告異議申請，並無違誤。原告主張，依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第20條第3項之規定可知登記機關須俟調處
結果而定云云，應屬其主觀見解，亦無足取。
(五)承上，原告雖於106年3月15日向被告對系爭土地移轉登記提出異議(見訴願卷第37頁)，而被告以106年3月17日新湖地登字第1060001017號（見訴願卷第38頁)函回覆原告當時，訴
外人鷁崎建設股份有限公司已於106年3月16日會同系爭土地所有權人，辦理土地移轉登記申請(見訴願卷第39頁之土地
登記申請書)，被告竟仍以上揭函回覆原告，其106年3月15
日所提出之異議，因系爭土地尚未申請移轉登記，故異議無從受理，被告未於回覆時詳加確認，固有未洽，惟依上所述，此尚不影響被告仍繼續辦理系爭土地之移轉登記，故原告此部分主張，仍難為其有利之認定。再者，原告主張被告未依行政程序法第102條規定通知陳述意見，顯有違法云云。
按民法第758條第1項之規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，係採登記生效主義，而原處分機關受理土地登記申請案件，經依法審查後登載於登記簿上，即發生不動產物權變動之效果，無須另為執行之行為，其性質為一種形成處分（最高行政法院99年10月份第1次庭長法官聯席會議參照），此與行政程序法
第102條所規定限制或剝奪人民自由或權利之行政處分即為
有別，原告主張被告未依行政程序法第102條規定通知陳述
意見，尚屬無據。
(六)末查，司法院釋字第562號解釋業已闡明土地法第34條之1規定之立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益，原告主張土地法第34條之1第1項至第5項之規定，係為謀私利，圖利特定財團，顯違憲法
第15條及第23條之規定云云，亦非可採。
六、綜上所述，原告主張各節，均無可採，原處分並無違誤，訴願決定予以維持亦無不合。原告訴請判決如其聲明，為無理由，應予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　107　 年　　11　　月　　8　　 日臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官　陳金圍
法 官 許麗華
法 官 吳俊螢
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中　　華　　民　　國　　107　 年　　11　　月　　8　　 日書記官 王月伶