臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)109年度訴字第1222號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 111 年 01 月 06 日

臺北高等行政法院判決
109年度訴字第1222號110年12月2日辯論終結原 告 張伉妏
訴訟代理人 杜中平 律師
楊政達 律師
被 告 臺北市政府地政局

代 表 人 張治祥（局長）
訴訟代理人 陳金同
陳怡如
李沛頴
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國109年8月20日府訴二字第1096101433號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要：
緣內政部受理民眾檢舉，原告居間仲介國外不動產，未製作不動產說明書向消費者解說，亦未提供買賣契約書中文譯本，涉違反不動產經紀業管理條例（下稱不動產經管條例）、不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範（下稱業務規範）等規定，案經內政部函轉被告處理。嗣被告查得原告居間仲介品川Seaside物件（下稱系爭物件）中「日本東
京○○○區○○川○○目（部屋番號2221號，下稱2221號房屋）、
（部屋番號2621號，下稱2621號房屋）」（以下合稱系爭不動產），乃以民國108年6月18日北市地權字第10860152621
號函（下稱108年6月18日函）請原告所屬經紀業東京信義不動產股份有限公司（下稱東京信義公司）提供相關資料受檢，經該公司以108年6月27日108年東法字第1080627001號函
（下稱108年6月27日函）檢送相關資料並回復稱原告行為未涉違法。其後，被告再查得該公司檢送之不動產說明書未有買方簽章，原告疑涉有未持不動產說明書向買方解說情事，遂以108年7月22日北市地權字第1086016478號函（下稱108
年7月22日函）請原告提出說明，經東京信義公司以108年8
月6日108年東法字第1080806001號函（下稱108年8月6日函
）回復後，被告審認原告受僱於東京信義公司擔任不動產經紀人，執行系爭不動產之仲介業務，未於交易相對人赴日看屋前以不動產說明書向其解說，違反不動產經管條例第23條規定，乃以108年9月19日北市地權字第10800091362號函（
下稱108年9月19日函）通知原告將交付不動產經紀人員獎懲委員會（下稱獎懲委員會）審議，並於函文到後20日內提出答辯或屆時到場陳述意見，嗣原告提出答辯函，被告後於109年3月25日召開獎懲委員會第44次會議審議，原告亦到場陳述意見，經該會審議後決議認原告違反不動產經管條例第23條規定，依同條例第31條規定，應予申誡1次，被告遂於109年4月17日作成109年度經懲字第3號懲戒決定書予以原告申
誡1次（下稱原處分），並以同日函文檢送該懲戒決定書予
原告。原告不服，提起訴願，經臺北市政府以109年8月20日府訴二字第1096101433號訴願決定（下稱訴願決定）駁回後。原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1.依最高行政法院103年度判字第211號及鈞院106年度訴字第235號等判決關於會計師法之於會計師懲戒之見解，或依內政部104年3月13日內授中辦地字第1041301672號函釋關於地政士法之於地政士懲戒之見解，原處分在性質上應作相同解釋，而屬行政罰法第2條規定之裁罰性不利處分，有該法規定
之裁處權3年時效適用，縱認無行政罰法之適用，依最高行
政法院107年度判字第73號判決見解，亦應類推適用與不動
產估價師法懲戒規定相類似之技師法第44條第1項第1項第2
款之逾3年應予免議之規定。而原處分理由既認原告係於106年2月18日之一般說明會（下稱18日說明會）中向陳振興（
下稱陳君）簡介系爭不動產，至陳君於106年3月6日出國至
日本看系爭不動產前，仍未以系爭不動產之不動產說明書中譯本向陳君解說，違反不動產經管條例第23條及業務規範第3點第2項第4款等規定，顯見被告認定原告違反行政法上義
務之行為終了時點應為106年3月6日，然被告卻於109年4月17日作成原處分，已逾裁處權3年時效，且無時效中斷或停止，或已逾3年應予免議，原處分及訴願決定自應撤銷。
2.依陳君於鈞院中證述及卷附原告與陳君等人共組之微信信義房屋（日）群組（下稱系爭群組）對話內容，可知陳君於106年3月6日赴日本看系爭不動產後，既直接指明日本信義房
屋不動產株式會社（下稱日本信義會社）之葉惠洪，表達將由梁○麗（下稱陳君之妻）、陳○生（下稱陳君之子）、劉○
真（下稱劉君）、曾○嵐（下稱曾君）辦理登記名義，嗣後就系爭不動產決定承購戶別、彙整身分文件、登錄申購及出國簽約等事宜亦是直接聯繫葉惠洪辦理，顯見該4人係由葉
惠洪在日本提供仲介服務，並非原告之仲介服務，是系爭不動產之居間仲介關係存在於渠等間，尚不因原告在系爭群組內即令有與該4人成立居間仲介關係，則原告與該4人既無成立居間仲介關係，自無負有業務規範第3條第2項第4款規定
，於該4人出國看屋前以不動產說明書向其解說之義務，縱
認原告有此義務（假設語，原告仍否認），則原告應提供之對象及時間亦限於106年3月6日陳君赴日看系爭不動產前。
3.原處分及訴願決定所認違反事實係「被付懲戒人知悉陳君有意願前往日本看屋，卻未依前揭規範於交易相對人赴日看屋前以不動產說明書向其解說」，與被告所辯：原告知悉4名
登記名義人有意願前往日本看屋即簽約……縱使原告未於陳君
106年3月6日赴日看屋前以不動產說明書向其解說，亦應於
劉君及曾君106年4月24日、梁君106年4月30日赴日看屋及簽約前以不動產說明書向其解說，卻未履行該解說義務云云，非屬同一案件，更係將原已逾3年裁處權時效之事實擴張，
顯係違法補充原處分內容，自屬無理。
4.原處分所據之業務規範第3點第2項第4款規定，要求或限制
不動產經紀業及所屬經紀人員，對於有承購意願而考量成立買賣契約者，應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明書向其解說之義務，若有違反，即依不動產經管條例第31條第1項第1款規定予以申誡，屬限制不動產經紀業及經紀人員之行為，並課予法律上義務，係對人民基本權之限制，應以法律或法律授權之命令定之，然其卻增加法律無規定之構成要件，且非不動產經管條例第23條第1項授權之命令為之，
已違反法律保留及授權明確性原則，法院應不受其拘束，原處分及訴願決定據以作成，顯有違法，應予撤銷。
5.原處分所據之業務規範，屬職權命令性質，違反法律保留及授權明確性原則，其第3點第2項第4款規定所謂「有承購意
願而考量成立買賣契約」，更屬高度不確定法律概念，有關意願、考量均係個人主觀動機，尚屬內部未對外發生法效意思之思考過程，消費者未就國外不動產提出承購要約或向委託人議償之意思表示前，經紀人員尚無從判斷消費者內心之意思，豈論要知悉消費者有承購意願而考量成立買賣契約。況消費者出國目的，尚可能基於旅遊或商務行程，過程中亦有順便或突轉看屋之情形，在眾多不確定因素影響下，如何認定？足見其非但難以理解，受規範者亦無法預見，司法更難以審查判斷，違反行政行為明確性原則，原處分及訴願決定據以作成，顯有違法，應予撤銷。
6.東京信義公司係於106年2月25日、26日始舉辦銷售說明會（下稱25、26日說明會），開始銷售系爭不動產，提供不動產說明書中譯本，並由原告於現場進行簡報。而18日說明會之目的則係就日本國國情、文化及購屋流程對現場民眾進行推廣介紹，原告於該會中簡報僅預告涉及交通、樓層規劃、格局形式等概略內容，而未含有系爭不動產之具體樓層戶別、買賣價格之買賣必要之點，並邀請現場民眾參加25、26日說明會，非以銷售系爭不動產為目的，難認有實際就系爭不動產進行銷售及從事仲介業務行為，此自陳君之妻於該會結束後在場填寫「日本購屋客戶需求表」內容，均未提及其對系爭不動產之承購需求亦可知。況陳君會後向原告表示無法參加銷售說明會，惟欲瞭解於日本購屋、設立公司之流程及稅務等，原告依其需求告知日本信義會社之葉惠洪，葉惠洪請原告安排與陳君及其公司財務長等人進行視訊會議，於同年月21日視訊會議（下稱21日視訊會議）過程中，陳君等人均未提及系爭不動產購買事宜，倘原告於18日說明會中曾銷售系爭不動產，陳君豈可能在特別北上參與21日視訊會議時未提及如何或擬以何等價錢購買。另原告係以使者地位代轉寄發葉惠洪製作之不動產物件概算表予陳君，及原告所稱請其盡快安排時間赴東京看屋，係基於陳君曾參與18日說明會受有預告，故向其提及系爭不動產於25、26日說明會之情形，該段陳述既完全未涉及系爭不動產之具體內容，自非實際就系爭不動產進行銷售及從事仲介業務行為。縱陳君係因一般說明會而知悉系爭不動產，惟一般說明會既非屬銷售特定物件，原告應不適用不動產經管條例第23項第1項及業務規範
第3點第2項第4款規定，原處分及訴願決定據之作成，顯有
違法，應予撤銷。
7.原告介紹陳君與葉惠洪聯繫，並建立系爭群組，目的係為協助提供陳君有關日本稅務問題之諮詢，陳君向原告僅表明欲了解日本不動產稅務問題，且稱無法參加25、26日說明會，顯見當時原告行為並不涉及系爭不動產，非屬從事仲介業務行為甚明。嗣陳君於諮詢後，於系爭群組逕向葉惠洪表明承購意願而考量成立買賣契約、聯絡出國看屋事宜，而系爭不動產之承購流程自指定戶別、簽署要望書、抽籤及簽約時間安排及建商作業時間變動，均係陳君直接與葉惠洪聯絡，再由葉惠洪直接對陳○興提出，又如何承購系爭不動產，陳君均端賴葉惠洪指示辦理，後續針對承購價格及條件，更係透過葉惠洪斡旋於陳君及系爭不動產之建商之間，始能促成簽立買賣契約，顯見從事系爭不動產仲介行為之人均為葉惠洪，原告縱於系爭群組知悉陳君出國行程，惟依上所為既不涉及特定之系爭不動產，依相關民事判例及判決對民法居間見解及內政部94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函釋（下稱內政部94年5月4日函釋），本非屬仲介業務行為，不能以陳君最終係經由葉惠洪而承購系爭不動產之結果，改認原告就此有從事仲介業務行為，故原告自不適用不動產經管條例第23項第1項及業務規範第3點第2項第4款規定，原處分及訴願決定據以作成，顯屬違法，應予撤銷。
8.縱原告於陳君出國後，曾於系爭群組提及關於系爭不動產後續交易需配合事項等訊息文字，而可能涉及提供仲介業務之行為，惟原告既係於陳君出國看屋後始提出，而與陳君進行討論，行為已非業務規範第3點第2項第4款規定「對於有承
購意願而考量成立買賣契約者，應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明書向其解說」之情形，自無違法之舉，原處分及訴願決定認定有誤，應予撤銷。
(二)聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1.不動產經管條例係針對專門職業及技術人員所特別訂立之專責法律，並於業務及責任專章中訂定不動產經紀人員之執業義務，亦明定違反第23條之處罰為懲戒罰，故應無行政罰法第27條之適用。又該條例第23條及第31條之規定，對於懲戒權行使期間均未明文，顯係立法者刻意不訂立，並非疏漏，係為維護該等專業人員內部秩序，同時提高其職業道德，以保障消費者權益及市場秩序維護，故關於懲戒權應無行使期間之限制，亦無技師法第44條之類推適用。
2.業務規範係主管機關內政部於法定權限範圍內，就不動產經紀業受託從事國外不動產仲介或代銷業務，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越該條例第23條之保護消費者權益及促進不動產交易安全規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，並無違反法律保留及授權明確性原則。
3.仲介代銷行為，不以服務費為認定標準，主要是以有無招攬不動產行為為判斷，本件已有招攬民眾去看品川物件之行為。由18日說明會中簡報可知，原告除邀請民眾參加品川物件發表會外，亦就品川物件介紹其交通便捷性、樓層規劃、格局型式等，已涉及該物件個案介紹，是原告該等公開招攬品川物件買賣及介紹該物件之行為，已屬實際從事仲介業務，不得以一般說明會為規避之詞。
4.不動產經紀業所提供之不動產說明書內容或資訊，足以影響買方是否要約（購買）之決定，故法律賦予不動產經紀人員踐行解說義務，且陳君所購買之系爭不動產為預售屋，無實體標的，原告所屬經紀業除應依不動產經管條例規定製作不動產說明書外，原告更應落實該條例第23條及業務規範第3
點第2項第4款規定，於陳君出國看屋前以不動產說明書向其解說。原告於獎懲委員會會議中承認在陳君出國看屋前未持中文版說明書解說。
5.陳君之妻依原告提供之購屋需求表內容，勾選有需要進一步了解物件情報，原告可得知陳君有承購品川物件之意願，進而引介陳君與日本信義會社之葉惠洪認識，並建立系爭群組，討論購置品川物件相關事宜。故原告自始即知陳君有承購品川物件之意願而考量成立買賣契約，且原告既為專業人員，應依專業法令規定所賦予之行政法上義務執行業務，即應於陳君赴日看屋前以不動產說明書向其解說。又陳君於系爭群組中向葉惠洪表示欲前往日本承購並指明物件，該等要約於系爭群組中公開，亦是因原告公開招攬之結果，且原告於106年2月26日代葉惠洪寄送品川物件概算表予陳君，亦邀約陳君儘快安排時間赴東京看屋，即知悉陳君對原告於說明會所介紹之品川物件有承買意願，即應於陳君赴日看屋前以不動產說明書向其解說。
6.依106年3月14日及同年4月9日系爭群組對話可知，原告知悉4名登記名義人有意願前往日本看屋及簽約。再依陳君於鈞
院中證述及提供其妻至日本簽約與看屋之機票收據，顯示陳君之妻於106年4月29日至同年5月1日赴日期間看屋，並於同年4月30日簽約購買2221號房屋。劉君及曾君則於106年4月24日簽約購買2621號房屋。退步言，縱原告未於106年3月6日陳君赴日看屋前以不動產說明書向其解說，亦應於106年4月24日之劉君及曾君、106年4月30日陳君之妻赴日看屋及簽約前，以不動產說明書向其解說，卻未履行該義務，已違反不動產經管理條例第23條規定，故被告依同條例第31條規定予以申誡1次，並無違誤。
7.18日說明會，陳君與其妻皆有參加，還有當場簽署日本購屋客戶需求表，原告亦知客戶除了陳君之外，還有陳君之妻，雖整個接洽過程中是以陳君為主，但陳君也有提及實際登記名義人會是其妻、其子、劉君及曾君4人，系爭不動產標的
也是要登記在她們名下，故在登記名義人出國之前，原告就應向登記名義人進行不動產說明書之解說。
8.原告為專業人員，只要對不特定人就特定不動產公開進行招攬，不必媒合成功，就是從事不動產經紀業務，依法於消費者出國看屋前就要給說明書，而且說明書上還要有其與有意願購買者之簽章或簽名，但原告未為此動作，此為懲戒最主要理由。
(二)聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：
(一)不動產經管條例第31條第1項第1款規定關於申誡之懲戒處分，有無適用或類推適用於其他法律關於裁處權時效或類似概念？
(二)業務規範之性質為何？其第3點第2項第4款規定有無違反法
律保留及授權明確性原則？
(三)被告依獎懲委員會第44次會議決議，認原告違反不動產經管條例第23條規定，依同條例第31條規定，作成應予申誡1次
之原處分，是否合法有據？
五、本院之判斷：
(一)前提事實：
前開爭訟概要欄之事實，為兩造所不爭執，並有內政部108
年1月19日內授中辦地字第1080260037號函暨所附檢舉函、
原告名片、葉惠洪名片、2221號房屋之不動產買賣契約書（日文）及重要事項說明書（日文）等資料（原處分卷第1-53頁）、被告108年6月18日函（原處分卷第65頁）、東京信義公司108年6月27日函（原處分卷第66-71頁）、被告108年7
月22日函（原處分卷第72-73頁）、東京信義公司108年8月6日函暨所附系爭群組對話（106年2月20日、26日、27日、同年3月1日、2日、3日、4日、5日）、21日視訊會議之陳君提問問題與內容節錄譯文及106年3月6日陳君所簽要望書（日
文）等資料（原處分卷第74-111頁）、被告108年9月19日函（原處分卷第112-113頁）、原告108年10月14日答辯函暨所附18日說明會報名網頁及簡訊、25日說明會報名網頁、18日說明會現場照片、日本購屋手冊、25、26日說明會邀請函與報名網站網頁、18日陳君之妻所簽日本購屋客戶需求表、系爭群組對話（106年2月20日、21日、26日、27日、同年3月1日、2日、3日、4日、5日、6日、8日）、21日視訊會議之陳君提問問題與內容譯文、106年3月6日陳君所簽要望書及2221號房屋之不動產買賣契約書（日文）等資料（原處分卷第115-233頁）、18日說明會簡報照片（原處分卷第239-250頁
）、21日視訊會議前1日之對話簡訊（原處分卷第251頁）、系爭群組對話（106年2月26日，本院卷1第187頁）、系爭群組對話（106年2月21日，本院卷1第227頁）、系爭群組對話（106年3月11日、14日，本院卷1第237頁）、系爭群組對話（106年3月11日、14日、17日、同年4月9日、11日、13日、14日，本院卷1第451-471頁）、系爭群組對話（106年3月8
日、20日、21日、24日、26日、31日、106年4月2日、7日、8日，本院卷2第117-149頁）、原告為葉惠洪所製作銀行攤
還表、系爭物件中之1815號室、2824號室及2019號室等概算費用表及中古成約實例而轉寄予陳君並附有25、26日說明會照片之電子郵件（原處分卷第307-311頁，本院卷1第189-205頁）、獎懲委員會第44次會議紀錄（原處分卷第252-254頁）、被告109年4月17日北市地權字第10960099021號函（原
處分卷第255頁）、原處分（原處分卷第256-259頁，同本院卷1第39-41頁）及訴願決定（原處分卷第285-292頁，同本
院卷1第43-50頁）在卷可稽，堪予認定。
(二)應適用之法令：
1.不動產經紀業管理條例（即前述簡稱之不動產經管條例）：⑴第1條規定：「為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建
立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」
⑵第4條規定：「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土
地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。……三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造
完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務
為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」
⑶第22條第1項第5款、第3項規定：「（第1項）不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：……五、不動產說明書。
……（第3項）第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載
事項，由中央主管機關定之。」
⑷第23條第1項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動
產說明書向與委託人交易之相對人解說。」
⑸第31條規定：「（第1項）經紀人員違反本條例者，依下列規
定懲戒之：一、違反第16條、第22條第1項、第23條或第25
條規定者，應予申誡。二、違反第19條第1項規定者，應予6個月以上3年以下之停止執行業務處分。（第2項）經紀人員受申誡處分3次者，應另予6個月以上3年以下之停止執行業
務處分；受停止執行業務處分累計達5年以上者，廢止其經
紀人員證書或證明。」
⑹第33條規定：「（第1項）經紀人員有第31條第1項各款情事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公會得列舉事實，提出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒。（第2項）直轄市或縣（市）主管機關對於經紀人員獎懲事
項，應設置獎懲委員會處理之。（第3項）前項獎懲委員會
之組織，由中央主管機關定之。」
⑺第34條規定：「前條獎懲委員會受理懲戒事項，應通知檢舉或移送之經紀人員，於20日內提出答辯或到場陳述；逾期未提出答辯或到場陳述時，得逕行決定。」
2.不動產經紀業管理條例施行細則：
⑴第26條規定：「（第1項）本條例第14條第3項及第31第2項所
定之處罰，由經紀人員原領不動產經紀人證書或不動產經紀營業員證明時之戶籍所在地主管機關為之。（第2項）主管
機關依前項規定辦理時，應即公告，並通知當事人、其任職之經紀業及該經紀業所屬之同業公會；撤銷或廢止不動產經紀營業員證明時，並應通知原核發證明之機構或團體。」
⑵第27條規定「經紀人員有本條例第31條第1項各款情事之一者
，由其經紀業所在地直轄市或縣 (市) 主管機關交付懲戒；懲戒結果，應通知當事人，並函請原領不動產經紀人證書或不動產經紀營業員證明時之戶籍所在地主管機關登錄。」
3.不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範（即前述簡稱之業務規範）第3點第2項第3、4款規定：「3.不動產說明書應以中文製作，並由委託人及經紀人簽章後始得向消費者提供解說。……4.對於有承購意願而考量成立買賣契約者，
應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明書向其解說；倘消費者無須出國看屋（地），而逕於國內簽訂買賣契約書者，經紀業應於簽約前，以不動產說明書向其解說，並於簽約時交付該不動產說明書，由消費者簽章確認，該不動產說明書視為契約書之一部分。但依當地國法令規定，不動產說明書未能視為契約書之一部分者，應於不動產說明書之「其他重要事項」載明理由，並向消費者說明。」
4.內政部90年5月10日台內中地字第9007350號函釋：「二、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款及第5款規定……又稱『居間』者，依民法第565條規定，謂當事人約
定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。三、揆諸本條例對於經紀業從事『居間』業務之性質，縱
無明文規定其屬『報告居間』抑或『媒介居間』，惟從前開民法
及最高法院判例意旨觀之，兩者均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第2條
規定，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。據此，本條例第4條第5款所稱『居間』業務，當包括民法所定之『報告居間』及『媒介居間』。
」內政部94年5月4日函釋：「有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定……：㈠從事不動產仲
介業務之行為。……3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬
或媒合不動產買賣或租賃行為者。……8.收取不動產仲介服務
報酬或其他類此之對價者。9.提供解說不動產說明書或相當於該說明書者。……」經核上開函釋，均係內政部本於不動產
經管條例主管機關基於職權所為補充性釋示，核與不動產經管條例之相關規定及意旨無違，自得參酌。
(三)不動產經管條例第31條第1項第1款規定關於申誡之懲戒處分，有無適用或類推適用於其他法律關於裁處權時效或類似概念？
1.不動產經管條例就經紀人員之懲戒，如前應適用之法令所揭，係於該條例第31條、第33條、第34條、該條例施行細則第26條、第27條等條文中規範，但就該懲戒權之行使期間則未見規定；然基於「權利失效法理」，對於已逾相當時間之事由，應令懲戒權消滅，始符法安定性之要求及督促相關機關落實職責，並保障經紀人員之權益。此參司法院釋字第583
號解釋：「國家對公務員違法失職行為應予懲罰，惟為避免對涉有違失之公務員應否予以懲戒，長期處於不確定狀態，懲戒權於經過相當期間不行使者，即不應再予追究，以維護公務員權益及法秩序之安定。……公務人員經其服務機關依……
79年12月28日修正公布之公務人員考績法第12條第1項第2款規定所為免職之懲處處分，……未設懲處權行使期間，有違前
開意旨。為貫徹憲法上對公務員權益之保障，有關公務員懲處權之行使期間，應類推適用公務員懲戒法相關規定……。」
意旨可明，則為避免對涉有違失之經紀人員應否予以懲戒，長期處於不確定狀態，不利於維持法秩序之安定，亦不易獲致公平之結果，應認對經紀人員之懲戒權亦應有行使期間之限制，始為合憲。現行不動產經管條例未規定懲戒權行使期間，屬法律漏洞，尚待填補，而依填補法律漏洞之類推適用法理，則應以達成憲法平等原則中「相同者為相同處理」之要求。
2.查94年2月5日制定公布，95年2月5日施行之行政罰法，其第1條規定：「違反行政法上義務而受罰鍰、沒入或其他種類
行政罰之處罰時，適用本法。但其他法律有特別規定者，從其規定。」第2條規定：「本法所稱其他種類行政罰，指下
列裁罰性之不利處分：一、限制或禁止行為之處分：……二、
剝奪或消滅資格、權利之處分：……三、影響名譽之處分：……
四、警告性處分：警告、告誡、記點、記次、講習、輔導教育或其他相類似之處分。」其第2條雖就第1條本文所稱其他種類行政罰再予定義，惟依第1條但書規定可知，即使是此
定義下之裁罰性不利處分，如其他法律有特別規定時，仍應依其他法律之規定，不當然適用行政罰法。另觀以行政罰法第1條之立法理由載明：「依本條規定，本法所稱之行政罰
，係指行政秩序罰而言，不包括『行政刑罰』及『執行罰』在內
。至『懲戒罰』與『行政罰』之性質有別，懲戒罰著重於某一職
業內部秩序之維護，故行政罰之規定非全然適用於懲戒罰，從而行政罰法應無納入懲戒罰之必要。另懲戒內容如兼具行政法上義務違反之制裁與內部秩序之維護目的，則是否具有行政秩序罰性質，而屬本法第2條之範疇，應由其立法目的
、淵源等分別考量。」等語，亦可知懲戒罰之內容如兼具行政法上義務違反之制裁與內部秩序之維護目的時，該懲戒罰是否具有行政秩序罰性質，而屬行政罰法第2條範疇之判斷
，應由其立法目的、淵源等分別考量，未可一概而論。經紀人員之懲戒罰，既已於不動產經管條例為特別規定，且此懲戒罰之規範，要以內部秩序之維護及管制為主要目的，行政法上義務違反之制裁尚屬次要目的。是依行政罰法第1條但
書規定及其立法意旨，經紀人員之懲戒權行使期間，尚無行政罰法及該法第27條關於裁處權3年時效規定之適用。
3.又不動產經管條例係於88年間制定，在此之前，經營仲介之房屋仲介業者，僅需依公司法之規定向經濟部申請公司登記並發給公司執照，或依商業登記法之規定向直轄市縣市市政府建設（局）課申請商業登記並發給營利事業登記證後，其上登記為房屋租售之介紹或服務、土地仲介業或房屋仲介業，即可營業，然品質參差不齊，而其成為專門職業之一，應係由立法者透過立法所形塑，發展至今僅20餘年，相較於行憲前已存在且發展至今、公會組織齊備之律師（30年制定公布律師法）、會計師（34年制定公布會計師法）、技師（18年制定公布技師登記法，36年制定公布技師法）、醫師（32年制定公布醫師法）等專門職業而言，經紀人員乃新興之專門職業，於文化底蘊、社會信任度或菁英性格雖與前開專門職業仍有差距，致其專業自律機制相對亦較弱，例如經紀人員之懲戒罰，雖設有獎懲委員會議決，但其救濟則回歸訴願程序，未如律師、會計師、技師或醫師等另設置專門職業人員參與之懲戒覆審委員會。
4.然觀之技師法第3條第1項規定：「中華民國國民，依考試法規定經技師考試及格，並依本法領有技師證書者，得充任技師。」及不動產經管條例第13條第1項規定：「中華民國國
民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。」可知技師與經紀人員同屬具有一定專業知識之專門職業人員性質。再者，技師之懲戒，依技師法第19條第1項規定：「（第1項）技師不得有下列行為：一、容許他人借用本人名義執行業務或招攬業務。二、違反或廢弛其業務應盡之義務。三、執行業務時，違反與業務有關之法令。……。」第40條規定：「（第1項）技師之懲戒
，應由技師懲戒委員會，按其情節輕重，依下列規定行之：一、警告。二、申誡。三、2個月以上2年以下之停止業務。四、廢止執業執照。五、廢止技師證書。（第2項）技師受
申誡處分3次以上者，應另受停止業務之處分；受停止業務
處分累計滿5年者，應廢止其執業執照。」第41條規定：「
（第1項）技師違反本法者，依下列規定懲戒之：一、違反
第16條第1項規定：應予警告或申誡。二、違反第17條、第20條或第23條第1項規定：應予申誡或停止業務。三、違反第16條第2項、第3項、第18條或第19條第1項第2款至第6款規
定之一：應予申誡、停止業務或廢止執業執照。四、違反第21條規定：應予廢止執業執照。五、違反第19條第1項第1款規定：應予停止業務、廢止執業執照或廢止技師證書。（第2項）技師有第39條第2款或第3款規定情事者，其懲戒，由
技師懲戒委員會依前條規定，視情節輕重議定之。」與前述不動產經管條例之懲戒規定類似；尤其依技師法第19條第1
項第3款、第41條第1項第3款，技師執行業務時，違反與業
務有關之法令，應予申誡等懲戒之規定，與不動產經管條例第31條第1項第1款關於經紀人員違反同條例第23條規定者（經紀人員於執行業務過程中就不動產說明書須向交易之相對人解說義務），應予申誡之懲戒規定，甚屬類同，且違反情節相當，而此等違反情節均較依技師法第16條第1項、第41
條第1項第1款，違反技師執行業務所製作之圖樣及書表應由本人簽署，應予警告等懲戒之規定（此部分則係依技師法第44條第1項第1款規定為逾2年應予免議之規定）之情節為重
。而技師法36年制定時，原無時效之規定，於96年7月4日始增訂第42條之1（即現行第44條）「逾期免議」之規定，該
法現行第44條第1項第2款規定：「自違法行為終了之日起至移送技師懲戒委員會之日止，已逾下列期間者，技師懲戒委員會應為免議之議決：……二、有第39條第3款或第41條第1項
第2款、第3款情形之一者，3年。……」參諸技師法96年增訂
逾期免議規定之立法理由明載：「技師懲戒目前雖無『時效』
規定，然依『權利失效法理』，對於已逾相當時間之事由，似
應令懲戒權消滅，以符合法安定性之要求及督促相關機關落實職責，並保障技師之權益。」本件原處分所據以懲戒原告所引之不動產經管條例，雖就申誡之懲戒權時效，迄未為規定，然同樣基於法安定性之要求及身為經紀人員之原告權益之保障，自不應認對於原告所得為之懲戒處分，永無時間限制。據上說明，本院認原告因違反不動產經管條例第23條規定情事，而依同條例第31條第1項第1款規定受有申誡之懲戒處分時，得類推適用與不動產經管條例懲戒規定相類似，且違反情節相當之技師法第44條第1項第2款之逾3年應予免議
之規定，但無類推適用違反情節較輕之技師法第44條第1項
第1款之逾2年應予免議之規定，始符法理。是被告執其答辯要旨1.所辯：不動產經管條例關於懲戒權行使期間係立法者刻意不訂立，並非疏漏，故無行使期間之限制，亦無技師法第44條之類推適用云云，並不足採。
(四)業務規範之性質為何？其第3點第2項第4款規定有無違反法
律保留及授權明確性原則？
1.查業務規範係不動產經管條例所定中央主管機關內政部於105年12月5日以內授中辦地字第1051309673號令發布，觀其第1點制訂目的所稱「為維護不動產經紀業（以下簡稱經紀業
）從事國外不動產仲介或代銷業務之秩序，保障國人購買國外不動產之權益，並利直轄市、縣（市）主管機關處理相關案件之參考，特訂定本規範。」可知，雖其內容涉及經紀業及經紀人員，然主要仍以下級主管機關為對象而作為處理該類案件時之適用參考。再觀其第2點有關行銷廣告之規範內
容，顯係對應不動產經管條例第21條關於刊登廣告及銷售內容之規定而為；其第3點有關不動產交易重要資訊之調查及
解說之規範內容，顯係對應不動產經管條例第22條、第23條及第24條之2關於相關文件及記載事項與資訊之提供、告知
、解說、協助檢查之規定而為；其第4點有關收取保留看屋
（地）權利費用、定金及安排國外看屋與第6點有關收取服
務報酬之規範內容，顯係對應不動產經管條例第19條、第20條及第24條之2關於不得收取差價、報酬標準揭示及收取方
式、保護買賣當事人之規定而為；其第5點有關簽訂買賣契
約書及第7點有關買方支付價金資訊揭露之規範內容，顯係
對應不動產經管條例第24條、第24條之1及第24條之2關於簽訂買賣契約書、提供契約書內容、說明及交易價格等必要資訊之規定而為；其第8點有關處理交易糾紛及第9點有關法令規範及查處原則之規範內容，顯係對應不動產經管條例第25條、第26條違反相關義務或債務不履行時之民事糾紛處理及責任負擔之規定而為。以上，核均屬中央主管機關內政部基於職權為協助下級機關對於法令解釋及認定事實所訂頒之解釋性規定，而與行政程序法第159條所稱之行政規則相合，
且該規範各點內容均無逾越母法之限度（有關第3點第2項第4款規定詳後述），自難認有違反法律保留及授權明確性原
則，是被告辦理是類國外不動產仲介或代銷業務有無違反不動產經管條例規定事件，自得予以適用。又縱認業務規範為職權命令，然依中央法規標準法第7條、立法院職權行使法
第60條規定可知，行政命令除授權命令外，尚包括職權命令，為行政機關執行法律在其職權範圍內，不必經立法授權，而依其職權可逕行訂定之補充性的行政命令，上開規定，並未因行政程序法第174條之1規定，而作修正。況業務規範之規範目的係為經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務之秩序，藉以保障購買國外不動產之我國民眾權益，屬於內政部為不動產經紀業行政中央主管機關之職權命令，且有存在之必要，其各點內容亦核與母法並無牴觸，亦難認有違反法律保留及授權明確性原則，附予敘明。
2.業務規範第3點第2項第4款關於「對於有承購意願而考量成
立買賣契約者，應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明書向其解說」之規定，既係對應不動產經管條例第23條第1項「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與
委託人交易之相對人解說」之規定而為，核其內容，乃針對後者法律為更進一步闡釋，並無逾越後者法律所要求經紀人員在執行業務過程中依法本應負有之解說義務，當屬內政部基於職權為協助下級機關對於法令解釋及認定事實所為之解釋性規定，並無再課予經紀人員在法律上所無之另項義務或增加法律所無之構成要件，而其內容關於「對於有承購意願而考量成立買賣契約者」之意涵，並非一般人難以理解，當可依相關證據綜判取捨後而為認定，亦為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認，而與憲法第23條規定之法律保留及明確性原則無違。再者，其內容關於「應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明書向其解說」輔以業務規範第3點第2項第3款之規定，解釋上當指經紀人員在執行業務
過程中，消費者僅出國看屋（地）1次後即購買簽約，經紀
人員須於消費者出國前以中文不動產說明書向其解說之一般情形，難認可擴張解釋至消費者有數度出國看屋（地）後始決定購買簽約時，經紀人員縱於消費者第1次出國前未以中
文不動產說明書向其解說，其後即可免除此一解說義務，否則如此解釋，當已違業務規範之目的及不動產經管條例第23條之規範意旨。準此，仍應回歸不動產經管條例第23條第1
項之規定而為解釋，亦即經紀人員在至消費者簽約為止之執行業務過程中，不論消費者出國看屋（地）次數為何，經紀人員至少需有1次在消費者出國前以中文不動產說明書向其
解說之義務，始合於不動產經管條例及業務規範所為保障我國民眾購買國外不動產權益之規範目的及意旨。
3.綜上，原告執其主張要旨4.、5.而謂業務規範屬職權命令，其第3點第2項第4款規定違反法律保留及授權明確性原則，
且關於「對於有承購意願而考量成立買賣契約者」內容，屬高度不確定法律概念，經紀人員無從判斷消費者內心意思，又難以理解，受規範者亦無法預見，司法難以審查判斷，有違行政行為明確性原則云云，皆屬其個人主觀歧異見解，均不足採。
(五)被告依獎懲委員會第44次會議決議，認原告違反不動產經管條例第23條規定，依同條例第31條規定，作成應予申誡1次
之原處分，是否合法有據？
1.原告於本件中所涉違反不動產經管條例第23條規定之事實，既係以陳君與其妻參加106年2月18日說明會起，迄陳君出資而由其妻及子為共同登記名義人於106年4月30日簽訂買賣契約（2221號房屋）時止之經過，則認定該段期間中原告有無違反不動產經管條例第23條規定之事實，自應就該段期間中所形成具有相關聯之全部證據，綜合歸納而為整體觀察評價，始能依據經驗及論理法則予以適切判斷，倘將其間具有關聯性之各項證據依片段時空予以割裂，各自觀察並分別評價，就此所為之推理演繹，自當欠缺合理性而與事理不合，亦與經驗及論理法則有所違背，合先序明。
2.依證人陳君於本院中證述（本院卷1第302-315頁），原告於本院中陳述（本院卷2第155-169頁），及前述之原告名片、葉惠洪名片、2221號房屋之不動產買賣契約書（日文）及重要事項說明書（日文）等資料、系爭群組對話（含前述各日對話訊息）、21日視訊會議之陳君提問問題與內容節錄譯文及106年3月6日陳君所簽要望書（日文）等資料、18日說明
會報名網頁及簡訊、25日說明會報名網頁、18日說明會現場照片、日本購屋手冊、25、26日說明會邀請函與報名網站網頁、18日陳君之妻所簽日本購屋客戶需求表、2221號房屋之不動產買賣契約書（日文）等資料、18日說明會簡報照片、21日視訊會議前1日之對話簡訊、原告為葉惠洪所製作銀行
攤還表、系爭物件中之1815號室、2824號室及2019號室等概算費用表及中古成約實例而轉寄予陳君並附有25、26日說明會照片之電子郵件，以及原告所提東京信義公司與日本信義會社之業務委託契約書（本院卷2第49-54頁）與陳君所提其妻及子旅行業代收轉附收據（本院卷1第473頁）等證據，可認自106年2月18日起至同年4月30日止之該段期間，首因東
京信義公司受有日本信義會社有關含系爭物件在內之行銷、宣傳代辦服務、舉辦各物件販賣會、座談會及其附帶之任何工作，故18日說明會即是依此而舉辦關於日本購屋之說明會，而由東京信義公司所屬經紀人員即原告擔任主講，並預告25、26日說明會有系爭物件之發表，陳君與其妻及子則共同參加此一18日說明會，會後其等並向原告表達對日本購屋之意願，並由陳君之妻簽署日本購屋客戶需求表，其後陳君與原告聯繫，再由原告創設系爭群組，陸續邀及陳君、陳君之妻及子、陳君之公司相關人員及日本信義會社之葉惠洪加入，原告並安排21日視訊會議，讓陳君及其公司相關人員與葉惠洪及日本會計師開會，為購屋所涉稅務相關問題之詢答，嗣陳君及其妻雖因故而未能參加25、26日說明會，惟仍透過系爭群組而與原告及葉惠洪保持聯繫，於106年3月6日，陳
君赴日看屋，並簽署106年3月6日要望書，嗣陳君於系爭群
組中向葉惠洪表示系爭物件中之1921號房屋欲登記予其妻及子、2321號房屋登記予劉君及曾君，其4人之辦理手續由其
公司人員拔紹婷對接聯絡，復因日方抽籤結果未能如抽得如上2號房屋，而另抽得2221號房屋及2621號房屋，故陳君於
系爭群組中再向葉惠洪表示2221號房屋欲登記予其妻及子、2621號房屋登記予劉君及曾君，其間陳君之子於同年4月1日再出國赴日與葉惠洪一同參與抽籤會，並在系爭物件建築現場繞圈觀看，嗣於同年4月24日，劉君及曾君赴日簽立2621
號房屋不動產買賣契約書，而陳君之妻亦於同年4月29日出
國赴日，與陳君之子一同於同年4月30日簽立2221號房屋不
動產買賣契約書。依上所述，2221號房屋固係由陳君出資及為主要聯絡人，然就整體購屋過程而言，陳君之妻始終參與其中，此觀陳君之妻於同年3月11日在系爭群組詢問表示「
若4/3抽籤完仍有空屋，請問還會再有第二次抽籤嗎」（本
院卷1第453頁），即可得知，且陳君之妻本於同年2月18日
即有簽署日本購屋客戶需求表而表示欲在日本購屋之意，而2221號房屋最終亦由陳君之妻赴日簽約並登記在其自身及陳君之子名下，足認陳君之妻就2221號房屋而言，當係屬與陳君有共同承購意願而考量成立買賣契約之共同購買人，故依前揭說明，負責2221號房屋之經紀人員在陳君及其妻於簽約為止之執行業務過程中，不論該2人出國看屋次數為何，經
紀人員至少需有1次在該2人出國前以中文不動產說明書向該2人之一為解說之義務，亦即陳君之妻最終係於同年4月29日出國赴日，與陳君之子一同於同年4月30日簽立2221號房屋
不動產買賣契約書，則經紀人員最遲應於同年4月29日前以
中文不動產說明書向陳君或其妻解說，始為適法。至於該段期間中，固由葉惠洪在系爭群組中與陳君、陳君之妻及子、曾君、劉君、拔紹婷等人聯繫決定承購戶別、彙整身分文件、登錄申購、接洽簽約等事宜，而符合於本件中之執行仲介業務定義，然就原告而言，亦應就原告在該段期間中對陳君或其妻有為何種行為或意思表示而作整體觀察，始能適切評價判斷其亦否屬於本件中之執行仲介業務之經紀人員。
3.再依陳君於本院中所提出系爭群組對話訊息以查（本院卷1
第449-471頁，此部分均為原告所未提出），顯示原告於創
設系爭群組後，於106年2月26日在群組向陳君表示「陳博士，是的，這兩天的說明會是這個品川物件專屬的發表會喔」（本院卷1第449頁）；於同年3月11日在群組向陳君表示「
陳博士您好，如果抽籤抽到，簽約當天，四位登記名義人都要到東京簽約喔，不曉得時間行程上的安排，四位登記名義人都OK嗎？」「因為簽約儀式在日本是件慎重的事情，登記名義人都必須到達簽約現場，想說事先跟您確認一下」「博士好，如果我們填的這兩間沒有其他人選，機率100％。如果
有兩組要望書就是50％，三組以上抽中機率就更低。主要是要看有沒有人競爭喔」（本院卷1第451-453頁），並於陳君表示肯定信義團隊之服務時，除葉惠洪回應表示感恩外，原告亦表示「謝謝博士，我們也會持續幫您留意品川這兩間的要望狀況」「品川海外戶數到今天也只剩下最後一戶」（本院卷1第455頁）；於同年3月14日在群組向大家或陳君之妻
表示「大家好，先前建商提供的抽籤，簽約日期是預定，現在才通知開放的戶數跟比較確定的抽籤、簽約日期，信義也是被通知的一方，惠洪一得知消息也是馬上通知大家，在還沒有抽中之前，都是未知，不好意思日本的預售屋交易模式確實繁雜、步驟又多，我們也會盡可能協助」「●第1期第1次預計3/18-4/1登錄4/2抽籤4/24後簽約●第1期第2次預計4/
29.4/30登錄5/1抽籤5月簽約」「這是我們收到最新的資訊
，但是也是要等有抽籤到才會更明確」「是的，在日本買預售屋不一定買的到，不只信義的客戶，即使是日本人也一樣，他們採公平競爭。至於要求一定要看過才能填申請書，也是建商要求的，但是信義覺得這是對的事情，我們也堅持如此，一定要去看過環境才可以，畢竟這是買實體不動產，不是簡單的事情哦」「梁小姐，謝謝您，我們得知日期有變動的當下也對建商反應了，因為我們都是海外客戶，是需要訂機票的。建商那邊也很抱歉，因為戶數多，他們作業時間不夠才有這樣的變動，真的很抱歉造成您那邊行程上安排的困擾」（本院卷1第457-459頁）；於同年4月9日葉惠洪在群組表示其因獎勵旅遊，故簽約金匯款事宜暫由原告聯絡，原告亦以笑臉貼圖回應（本院卷1第463頁）；於同年4月13日在
群組向陳君及大家表示「陳博士、大家好：先回答先前陳博士提出的問題《房屋買賣成交價金》2221室的總價6420萬日幣
、2621室的總價6580萬日幣」「除了《房屋買賣成交價金》的
10％之外還有合約印花稅喔」「印花稅是每個物件3萬日幣，
因為我微信無法傳檔案，我現在要mail給您建商提供的匯款銀行資訊+金額，請稍等我一下，謝謝您」「陳博士您好，
資料我已mail給您，也cc施財務長，請兩位確認」（本院卷1第467頁），於群組中有人詢問匯款帳戶事宜時，原告亦表示「楊小姐您好，因為持分是各50％，我確認後回覆給您」「楊小姐您好，簽約款的10％可以統一由Liang的戶頭匯出。
交屋款的自備款再分成40％（Liang）及50％（Chen）」（本
院卷1第469頁）；於同年4月14日在群組向大家表示「各位
好，剛東京窗口來電說2221的款項已到款，單據會請建商那邊提供，我們收到後會馬上通知各位，謝謝」（本院卷1第471頁）。依上可知，原告於該段期間中，已非僅於初始時透過18日說明會向陳君及其妻介紹日本購買不動產之概況，而係更進一步創設系爭群組與該2人保持聯繫，於本件購屋過
程中皆知悉陳君及其妻欲購買系爭物件之特定房屋，但後因抽籤而改為2221號房屋之具體情況，並隨時告知處理進度、如何匯款、促成簽約交易等情節，核其所為顯與葉惠洪就2221號房屋之購買交易處於互相協助、分工合作之地位，應認同屬該當於就該房屋買賣之居間而執行仲介業務，遑論依原告所述，其亦因本件成交而取得個人獎金新臺幣2萬多元（
本院卷2第158-159頁），此節實質上亦同於經紀人員執行仲介業務所取得之服務報酬。
4.據上所述，陳君之妻與陳君就2221號房屋皆屬有共同承購意願而考量成立買賣契約之共同購買人，原告就此亦為知悉，並與葉惠洪處於互相協助、分工合作之地位，而同屬該當於就該房屋買賣之居間而執行仲介業務之經紀人員，然原告在執行業務過程中，至遲未於陳君之妻於106年4月29日出國赴日簽約前以中文不動產說明書向陳君或其妻為解說，自屬違反業務規範第3點第2項第4款及不動產經管條例第23條規定
。復依原告於本院中陳述可知（本院卷2第159-160頁），系爭物件之中文不動產說明書於25、26日說明會已製作並於會中提供閱覽，縱陳君及其妻未參與該2日說明會，然至2221
號房屋買賣簽約前之該段期間，原告均有與陳君及其妻有保持聯繫，並隨時告知處理進度、如何匯款、促成簽約交易等情節，原告卻以為葉惠洪會提供，而未再注意自身所應盡之解說義務，則原告對此本有認知而能注意，在主觀上即具有可非難性及可歸責性，惟就此仍未注意，自難解免其過失之責。再者，如前所述及說明，原告於本件中執行仲介業務之行為終了時點當為106年4月29日，則被告於109年4月17日作成原處分，並未超過類推適用技師法第44條第1項第2款之逾3年應予免議之規定，則原處分之作成核屬適法。從而，原
告執前揭主張要旨1.、2.、3.、6.、7.、8而謂：被告作成
原處分已於3年應予免議；係葉惠洪提供仲介服務，並非原
告；縱認原告有解說義務，應提供之對象及時間亦限於106
年3月6日陳君赴日看系爭不動產前；原告於18日說明會非銷售特定物件，縱陳君因此知悉系爭不動產，原告亦不適用不動產經管條例第23條第1項及業務規範第3點第2項第4款規定；原處分及訴願決定認定有誤，應予撤銷云云，無非係將其間具有關聯性之各項證據依片段時空予以割裂，各自觀察並分別評價，所為推理演繹之事實認定及法律適用皆欠缺合理性，與經驗及論理法則皆有不合，均無可採。
5.至於原處分所依憑之理由，固係引用東京信義公司108年6月27日函及同年8月6日函之內容，而認原告知悉陳君有意願前往日本看屋，卻未依業務規範於交易相對人赴日看屋前以不動產說明書向其解說，有違反不動產經管條例第23條規定（本院卷1第39-40頁），此雖與本院前揭事實認定略有差異，惟此乃係因東京信義公司二函文回復內容並未詳盡所致，且本院所認定之前揭事實，亦即有關2221號房屋之共同購買人亦有陳君之妻，以及陳君之妻赴日簽約之經過，雖不及於2621號房屋部分，但仍均涵蓋於原處分所認定原告違反事實之中，對於本件違反事實之同一性尚屬無礙，是原處分及訴願決定就此事實認定縱有差異，亦屬瑕疵輕微，且不影響本件法律適用仍為原告違反不動產經管條例第23條，而應依同條例第31條予以申誡之規定，故被告依獎懲委員會第44次會議決議，認原告違反不動產經管條例第23條規定，依同條例第31條規定，作成應予申誡1次之原處分，訴願決定遞予維持
，仍均屬合法，而無撤銷之必要。原告執前揭主張要旨3.所陳，亦不足採。
(六)本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，而無一一論述之必要，併予說明。
六、結論：原處分合法，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷為無理由，應予駁回。
中　　華　　民　　國　　111　 年　　1 　 月　　 6 　　日臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官　許瑞助
法 官　孫萍萍
法 官　林家賢
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟 代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。
中　　華　　民　　國　　111　 年　　1 　 月　　 6 　　日書記官 許婉茹