臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)111年度訴字第129號

• 裁判案由: 都市計畫法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 111 年 10 月 27 日

臺北高等行政法院判決
111年度訴字第129號
111年10月6日辯論終結
原 告 盧建福
訴訟代理人 林修平律師
被 告 臺北市政府都市發展局

代 表 人 黃一平
訴訟代理人 陳錦豪
何嘉福
李文凱
上列當事人間都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國110年12月24日府訴二字第1106107052號訴願決定，提起行政訴訟
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
(一)原告所有臺北市○○區○○○道000號1樓建築物（下稱系爭建物
），經臺北市政府91年12月6日府都四字第09108206700號「擬（修）訂臺北市萬華區大理街附近地區細部計畫案」（下稱91年12月6日細部計畫案）公告，位於都市計畫特定專用
區（一），得使用用途如附表。經臺北市政府警察局萬華分局（下稱萬華分局）於民國108年6月13日查獲訴外人張繼亮於系爭建物經營鑫泰樂養生館，涉嫌妨害風化罪情事，除將相關人員移送臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）偵辦外，並查報系爭建物為「正俗專案」列管執行對象，另函移請被告處理。案經被告審認張繼亮等相關人員違規使用系爭建物為性交易場所，違反都市計畫法第38條，乃依都市計畫法行為時第79條第1項等規定，以108年9月16日北市都築字
第10830824581號裁處書處張繼亮新臺幣（下同）20萬元罰
鍰，並勒令停止違規使用；另以同日期北市都築字第10830824583號函（下稱108年9月16日函）通知系爭建物所有權人
即原告依建築物所有權人責任，停止違規使用，如系爭建物再遭查獲仍有違規使用情事，將依都市計畫法第79條第1項
規定，停止違規建築物供水、供電，且其將受20萬元之罰鍰，108年9月16日函於108年9月18日送達原告。
(二)嗣萬華分局復於109年11月26日查獲訴外人李麗珠於系爭建
物經營鑫泰樂養生館，且系爭建物內有從業女子與男客從事性交易情事，乃將系爭建物之使用人李麗珠移送臺北地檢署偵辦；並以110年8月31日北市警萬分行字第1103047902號函（下稱110年8月31日函）檢送相關資料通知被告處理。案經被告審認李麗珠將系爭建物違規使用為性交易場所，原告就系爭建物未履行所有權人停止違規使用之義務，李麗珠、原告分別違反都市計畫法第38條，乃依都市計畫法第79條第1
項及行為時臺北市政府執行「正俗專案」停止及恢復供水電工作方案暨裁罰基準（下稱裁罰基準）等規定，以110年9月13日北市都築字第11030765981號裁處書處李麗珠20萬元罰
鍰，並勒令停止違規使用；另以同日期北市都築字第11030765982號裁處書（下稱原處分）處原告20萬元罰鍰，並停止
系爭建物供水、供電。原告不服，提起訴願，經決定駁回，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張：
(一)原告持有系爭建物，原與訴外人邱金水簽訂租賃契約，契約期間為107年8月31日至109年9月1日止，後因警方於108年6
月13日告知原告該址查獲從業女子與男客從事性交易，並以108年9月16日函通知原告，原告爰依該函意旨向邱金水終止租約。後原告於108年10月1日將系爭建物出租予訴外人翼延玉，並於契約第8條第2項約定系爭建物使用不得違反法律，除此之外原告更以口頭告誡翼延玉系爭建物前於108年6月13日經警方查獲性交易並裁罰，翼延玉表示渠等都是合法經營並有營業登記，原告信賴翼延玉已有合法之營業登記，並且已加重不得違法使用之告知義務，勘認原告已盡督促系爭建物使用人合法使用之責。
(二)原處分裁處前未給予原告陳述意見之機會，顯違行政程序法第102條之規定，依行政程序法第111條第7款規定，應屬無
效：
⒈原處分作成前未依行政程序法第102條給予原告陳述意見機會
，致使原告無法表示已於108年6月13日案發後即向邱金水解除租賃契約，並於108年10月1日再將系爭建物出租時已善盡善良管理人注意義務，被告逕作成原處分，有認事用法之違誤，顯違行政程序法第102條且屬行政程序法第111條第7款
所定之重大明顯瑕疵，應屬無效。
⒉原處分及訴願決定雖均稱依行政罰法第42條第6款規定「裁處
所根據之事實，客觀上明白足以確認。」故不須給予原告陳述意見之機會云云，然原處分所認定之事實係訴外人於系爭建物有性交易之事實，而非原告是否已有善盡管理、改善義務之事實，系爭建物於108年6月13日案發後原違法之狀態業經改變，然未予原告任何陳述意見之機會，逕行作成原處分，顯有違法之情事，訴願決定不查上開事實逕予駁回，亦有違法應予撤銷之情事。
⒊再者，被告作成108年9月16日函時未告知原告如何盡到被告認可的「督促義務」，僅將義務加諸於原告卻又未說明如何能使該義務達成，原告依憑一般普通人認知將原違法租客解約後另出租予新租客，被告卻又認此情況未善盡督促管理義務，在新租客從事性交易時未予原告陳述意見之機會逕行對原告裁罰，顯然不公。
(三)原處分顯有違反期待可能性原則，而對原告施加過苛之法律上義務：
⒈按「公權力行為課予人民義務者，依客觀情勢並參酌義務人之特殊處境，在事實上或法律上無法期待人民遵守時，上開行政法上義務即應受到限制或歸於消滅，否則不啻強令人民於無法期待其遵守義務之情況下，為其不得已違背義務之行為，背負行政上之處罰或不利益，此即所謂行政法上之『期待可能性原則』，乃是人民對公眾事務負擔義務之界限。」最高行政法院102年度判字第611號判決參照。
⒉原告出租系爭建物予翼延玉使用，並經其向臺北市政府辦理營業許可登記。依一般社會經驗法則，租賃物於承租人占有中，縱係出租人亦不得任意進入、使用，而於不動產租賃，倘出租人未經承租人同意進入、搜索，更可能涉犯刑法第306條侵入住宅、第307條違法搜索等罪，是以為符法制，甚少有出租人會三天兩頭前往租賃物查看、搜索。
⒊本件被告以108年9月16日函通知原告督促使用人改善，原告隨即與原使用人終止租賃契約，並於嗣後再出租時於契約定明不得違法、踐行加重告知義務，足認原告已盡相當督促使用人改善之義務，倘課以原告需在系爭建物出租後仍需進入系爭建物查看、搜索之督促改善義務，將使原告需於違反行政法上義務或刑法之規範中擇一，如此情況已屬過苛，亦已逾越一般情況下人民能對公眾事務負擔之界線，原處分遽認原告違反行政法上督促使用人改善之義務而為裁罰，顯有違反期待可能性原則之情，應予撤銷。
(四)原處分顯違法律明確性原則及授權明確性原則：
⒈首查，原處分所援引裁罰之臺北市政府91年12月6日細部計畫
案係依都市計畫法第23條所擬定，而依同法第7條規定，細
部計畫係指依同法第22條所為之細部計畫書及細部計畫圖，作為實施都市計畫之依據，由此可見該細部計畫案是否為臺北市政府發布對外具有一般法律效力之法規命令已有可疑。再者，該細部計畫之授權母法都市計畫法第7、23條並無任
何限制人民財產之授權規定，依司法院大法官釋字第443號
、522號解釋意旨可知，倘法律授權行政機關得制定命令作
為裁罰人民之依據者，自應就授權母法可得預見其行為之可罰，若未能就其授權母法可預見其行為之可罰，則顯有違反授權明確性而有違法律保留原則之疑，況該細部計畫案之規定多係為被告為發展臺北市萬華區所擬定之構想，核屬行政程序法第163條所規定之行政計畫，非屬對外裁罰人民之法
規命令，是以本件原處分援引該細部計畫作為裁罰原告之依據，顯有裁罰違法之情。
⒉次查，原處分又以臺北市政府110年1月12日府都規字第10931
205461號公告「臺北市萬華區都市計畫細部計畫第二次通盤檢討案」（下稱110年1月12日第二次通盤檢討案）及110年5月21日修正發佈裁罰基準第3點及第4點第2款第2目規定作為裁罰原告之基礎，然首查，臺北市政府110年1月12日第二次通盤檢討案係91年12月6日細部計畫案之修正規定，承前所
述其應屬行政程序法第163條之行政計畫，不得作為裁罰原
告之依據，況且其係於110年5月21日修正發布，而本件係於109年11月26日經臺北市政府所屬警察局查獲有女子於系爭
建物從事性交易，依行政罰法第4條，違反行政法上義務之
處罰，以行為時之法律或自治條例有明文規定者為限。臺北市政府110年1月12日第二次通盤檢討案自不得作為裁罰原告之依據。
⒊雖依都市計畫法第79條第1項前段規定，違反直轄市政府依本
法所發布之「命令」者，當地地方政府得處其建築物所有權人、使用人或管理人罰鍰，惟被告所持以補充都市計畫法第79條之規定係裁罰基準，然裁罰基準之法律位階經臺北市政府認定為行政程序法第159條之行政規則，係指行政機關內
部對內發生一般效力之規範，而非同法規命令係對外發生一般效力，兩者自有其差異性存在，依司法院大法官解釋第443號、522號解釋意旨，對於人民之處罰應以法律或法律明確授權之命令為限，原處分所援引之裁罰基準法位階為行政規則，自不得作為補充都市計畫法第79條之法規命令，則原處分以其為裁罰依據有違法律保留，顯非適法。
(五)原處分顯有裁量濫用、裁量怠惰之違法：
⒈本件原告業已履行督促、改善義務，除於108年6月13日經查獲該址有為性交易行為後，隨即終止租賃契約改善違法狀態外，更於再次出租前於契約訂明不得違法使用、口頭告誡翼延玉等行為，勘認原告已善盡督促義務，況且本件109年11
月26日案發時系爭建物之使用人竟為李君，而非原告締結租賃契約之翼延玉，從事性交易之女子更非上開二人，難以期待原告有妨止他人進入系爭建物從事性交易之可能，從而本件系爭建物性交易行為既非可歸責於原告之故意或過失，原處分有違行政罰法第7條第1項，非屬適法。
⒉依行政罰法第18條第1項規定，原處分應考量原告違反行政法
上義務應受責難程度、影響及所得之利益，然原告現已退休，僅以系爭建物租金維生，房屋租賃所得僅為每月約3萬2千元，然原處分毫不考量原告應受責難程度、所生影響及所得利益，一律裁處20萬元罰鍰及將系爭建物斷水斷電長達6個
月，顯有違反行政罰法第18條第1項及行政程序法第7條之比例原則，足認原處分有裁量怠惰之違法。
(六)原處分顯違誠信原則：
原告出租系爭建物予翼延玉後，因系爭建物經向臺北市政府辦理營業用登記獲准，是以原告自信賴系爭建物之營業使用經登記而係合法使用，因倘系爭建物之使用係屬非法，臺北市政府當無核准營業登記之理，且原告已於契約中加註不得違法使用、口頭加重告誡承租人，惟原處分仍以系爭建物有性交易行為作為裁罰原告之依據，實令原告無所適從，衡諸一般社會經驗法則，出租人於將房屋出租後通常已將房屋之事實上管理交由承租人負責，僅有於需修繕、租賃契約終止時會前往房屋勘查、確認房屋情況，倘課與出租人需時時刻刻前往察看出租物使用狀況之義務，顯與一般社會常見之租賃不動產情況不符，是以原告因信賴系爭建物之合法營業登記，並已加重告誡、契約訂明不得違法使用等情狀，被告仍作成裁罰原告之處分，顯有違行政程序法第8條信賴保護原
則。
(七)並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
三、被告則以：
(一)依萬華分局110年8月31日北市警萬分行字第1103047902號函所附男客楊信頡、陳世銘、王源進、鄭明珅調查筆錄，顯見系爭建物內確有性交易服務，上述刑事案件報告書，違法事實明確，調查筆錄並經當事人現場簽章，且從業男子業遭萬華分局以違反社會秩序維護法第80條第1款規定裁處在案，
且未聲明異議。依行政程序法第103條第5款，行政機關得不給予陳述意見之機會，且原告為系爭建物之所有權人，本有監督建築物維持合法使用之義務，被告引都市計畫法第79條之規定，以原處分處原告（所有權人）20萬元罰鍰並停止違規建築物供水、供電，於法無違。
(二)依都市計畫法第3條、第79條第1項前段規定得知，都市計畫法主要係規範土地或建築物之「使用」，並賦予該等土地或建築物之所有權人、使用人或管理人維持「合法使用」之義務與責任。本案原告為系爭建物之所有權人，自應維護該場所內人、事、物處在合法使用之狀態，並負有排除違法回復合法狀態之責任。系爭建物於2年之內（108年6月13日至109年11月26日）2次遭萬華分局查獲從事性交易情事，顯然於
該址色情性交易非偶發事件，難謂無反覆施行、經常發生從業女子與他人從事性交易，至系爭建物成為使用於性交易之狀態，原告縱無故意亦難謂無過失。
(三)原告為系爭建物之所有權人，自應維護系爭建物合法使用之狀態責任。故有關原告所謂契約約定承租人不得違法使用、已口頭告誡系爭建物前經警方查獲性交易並裁罰，已盡督促使用人合法使用系爭建物之義務。倘出租人有未經承租人同意進入、搜索之情況，更有可能涉犯刑法第306條侵入住宅
、第307條違法搜索之罪云云，係卸責之詞，尚不足採。
(四)由最高行政法院109年度判字第520號判決可知，臺北市並未容許於任何區域從事性交易使用，且建物所有權人對其所有之建物，負有排除違法回復合法之狀態責任，故被告依法裁罰，實屬有據。有關原告所謂：「細部計畫之授權母法都市計畫法第7條、23條並無任何限制人民財產之授權規定……違
反授權明確性而有違法律保留原則之疑」云云，係屬對法令上的誤解。
(五)參本院107年度訴字第434號判決可知，行政機關為協助所屬公務員統一行使裁量權，而訂頒裁量基準，本為法律所許可，故原處分自難謂有裁量怠惰之情事。
(六)被告於108年9月16日處罰使用人張君時，另以公文勒令原告應盡建築物所有權人敦促使用人維護合法使用狀態之義務。原告經被告管制性不利處分後中止前手使用人之租賃契約，惟仍未依選擇適當之承租人，致系爭建物遭萬華分局再次查獲違規作性交易場所使用，難謂已善盡建築物所有權人之責任。
(七)並聲明：原告之訴駁回。
四、上述事實概要欄所述的事實，為兩造所不爭執，並有原處分（原處分可閱卷第18-21頁）、訴願決定（原處分可閱卷第39-48頁）、被告108年9月16日北市都築字第10830824581號
裁處書（原處分可閱卷第9-11頁）、被告108年9月16日北市都築字第10830824583號函及送達證書（原處分可閱卷第13-16頁）、被告110年9月13日北市都築字第11030765981號裁
處書（原處分可閱卷第23-26頁）、萬華分局108年8月19日
北市警萬分行字第1083044492號函、萬華分局110年8月31日北市警萬分行字第1103047902號函（原處分不可閱卷第157-158、204-205頁）、臺北市政府91年12月6日細部計畫案（
本院卷第151-246頁）、110年1月12日第二次通盤檢討案部
分節錄（原處分可閱卷第50-54頁）在卷可稽，足以認定為
真正。是本件爭執事項厥為：系爭建物使用是否合於91年12月6日細部計畫案所定之使用分區？
五、本院之判斷：
(一)依地方制度法第18條第6款第1目規定，直轄市都市計畫之擬定、審議及執行，為直轄市自治事項。都市計畫法第4條規
定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」第6條規定：「直
轄市及縣（市）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第22條第1項第3款規定：「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫圖就左列事項表明之：……三、土地使用分區管制。」第23條第1項規定：「細部
計畫擬定後，除依第十四條規定由內政部訂定，及依第十六條規定與主要計畫合併擬定者，由內政部核定實施外，其餘均由該管直轄市、縣（市）政府核定實施。」第32條規定：「（第1項）都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，
並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。（第2
項）前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第38條規定：「特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。」第79條第1項規定
：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使
用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」第85條規定：「本法施行細則，在直轄市由直轄市政府訂定，送內政部核轉行政院備案；在省由內政部訂定，送請行政院備案。」臺北市政府依都市計畫法第85條規定授權，於82年11月2日修正發布「都市計畫法臺北市
施行細則」，於100年7月22日修正改為新名稱「臺北市都市計畫施行自治條例」；另臺北市政府於82年11月2日依「都
市計畫法臺北市施行細則」第26條修正發布「臺北市土地使用分區管制規則」，於100年7月22日修正改為新名稱「臺北市土地使用分區管制自治條例」。
(二)準此，直轄市政府本於其自治權限，除了可以擬定、審議及執行直轄市的都市計畫外，還可以基於都市計畫法第6條、
第22條第1項第3款及第32條第2項規定的授權，對於都市計
畫範圍內的土地，限制其使用人為妨礙都市計畫的使用，並於細部計畫書圖表明「土地使用分區管制」事項。而臺北市政府必要時自可依臺北市都市計畫施行自治條例第10條第2
項規定，劃定特定專用區，而且依同條例第25條、第26條規定，臺北市政府如認為土地有合理使用的必要時，得依都市計畫法第23條規定擬定細部計畫，規定地區內土地及建築物的使用等事項，或依同法第32條第2項規定將使用分區用建
築物及土地的使用，再予劃分不同程度的使用管制，並另訂「臺北市土地使用分區管制自治條例」管理。由此可知，臺北市政府於臺北市轄區內擬定發布之細部計畫，規定細部計畫地區內土地及建築物使用類別者，即屬都市計畫法第79條第1項規定所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍
內土地或建築物之使用所發布之命令，臺北市轄區內建築物所有權人，應按臺北市政府所發布都市計畫細部計畫所定使用類別使用，倘有違反者，主管機關得依都市計畫法第79條第1項規定，據以裁罰該土地或建築物所有權人、使用人或
管理人，並勒令停止違規使用。
(三)再按都市計畫法第79條第1項前段規定，都市計畫範圍內之
土地或建築物之使用，違反都市計畫法或直轄市政府依都市計畫法所發布之命令者，主管機關得對土地或建築物所有權人、使用人或管理人加以處罰，並勒令停止使用或恢復原狀。因此為維持都市計畫空間使用秩序之手段，都市計畫法第79條第1項規定有行政罰性質之「罰鍰」，以及管制性不利
處分性質之「勒令停止使用或恢復原狀」。蓋行政罰與管制性不利處分之目的不同，行政罰係對於違反行政法上義務且出於故意或過失之主觀可資咎責者，施以裁罰；管制性不利處分則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制理由，而係以管制措施乃為向未來維持行政秩序所必要。若建築物所有權人因故意或過失從事違法使用行為，主管機關自得依都市計畫法第79條第1項規定，對此主觀有責之違
反行政法上義務人（即建築物所有權人）裁處罰鍰，並依同條項規定，作成管制處分，限期令其停止違法使用，以利都市計畫之實現。
(四)依此，臺北市政府依都市計畫法第23條規定所核定公告之「91年12月6日細部計畫案」、「110年1月12日第二次通盤檢
討案」計畫書、圖中，均無允許使用或附條件允許使用作為性交易場所之組別。在特定專用區之土地及建築物如有充當性交易營業場所使用者，自不符都市計畫法之立法本旨，並有違臺北市政府依據都市計畫法所發布前開有關土地使用分區管制之相關規定。
(五)另依據臺北市政府為貫徹掃蕩色情、毒品及賭博電子遊戲場業，端正社會風氣，保障兒童及少年安全，提升市民居住品質，訂定裁罰基準第2點規定：「依據法令（一）都市計畫
法第79條、第80條、臺北市土地使用分區管制自治條例。」第3點規定：「執行對象（一）查獲妨害風化或妨害善良風
俗案件之營業場所。……。」第4點規定：「停止供水、供電
原則及裁罰基準（一）本市建築物之使用，有本基準第3點
各款情形之一，而違反都市計畫土地使用分區管制規定者，如同時觸犯刑事法律者，應將使用人移送該管司法機關，並依都市計畫法第79條第1項規定，勒令建物使用人、所有權
人停止違規使用。（二）違反都市計畫法第79條第1項案件
裁罰基準：1.第一階段處使用人20萬元罰鍰並勒令使用人、所有權人停止違規使用。2.第二階段處使用人30萬元罰鍰、所有權人20萬元罰鍰並停止違規建築物供水供電。…」系爭裁罰基準係臺北市政府為執行都市計畫法第79條第1項規定
而訂定，違反都市計畫法第79條第1項規定，對都市計畫範
圍內建築物之使用，違反依法發布之都市計畫者，處罰之對象為建築物所有權人、使用人或管理人，該裁罰基準先對使用人裁處20萬元罰鍰，並勒令使用人、所有權人停止使用；如不遵行者，第2次再違反者，得加重處使用人30萬元罰鍰
，對所有權人則得處以20萬元罰鍰並停止違規建築物供水供電。觀其裁罰之基準乃斟酌違規案件違規之次數，優先對造成違法使用狀態之行為人處以罰鍰並勒令停止使用之管制性不利處分，惟衡以行為人可能透過變更登記負責人等方式，規避處罰，查緝、處罰之手段有時而窮，然建物所有權人為最終有權管理及影響建物使用方式之人，故該裁罰基準乃透過同時通知建物所有權人，而使此等狀態責任主體對建物違法使用之情事有所認知，以便其得預見倘再消極怠為建物之合法使用狀態保持義務之履行，再度經查獲違法時，即得對其處以罰鍰，並停止供水供電，其裁罰基準應符合都市計畫法立法之目的及比例原則，亦核與最高行政法院95年1月份
庭長法官聯席會議決議意旨相合，主管機關透過此等細節性、技術性之裁罰標準，俾為一致性處理，未牴觸逾越母法，自得予以援用。
(六)經查，原告所有系爭建物坐落臺北市萬華區華江段三小段284地號土地，位於臺北市政府核定公告之臺北市萬華區都市
計畫細部計畫之特定專用區(一)，前經萬華分局於108年6月13日查獲訴外人張繼亮於系爭建物經營「鑫泰樂養生館」，違規使用作為性交易場所情事，除將相關人等移送臺北地檢署偵辦外，並查報系爭建物為「正俗專案」列管執行對象，另以108年8月19日函檢送相關資料通知被告處理。嗣被告審認張繼亮違規使用系爭建物為性交易場所，違反都市計畫法相關規定，乃依都市計畫法第79條第1項規定，以108年9月16日北市都築字第10830824581號裁處書，處張繼亮20萬元罰鍰，並勒令停止違規使用；另以同日北市都築字第10830824583號函通知系爭建物所有權人即原告依建築物所有人責任
，停止違規使用，如該建築物再遭查獲仍有違規使用情事，將處建築物所有人20萬元罰鍰，並停止違規建築物之供水、供電，該函於108年9月18日送達原告等情，有系爭建物之地籍套繪都市計畫使用分區圖（原處分可閱覽卷第1頁）、被
告108年9月16日北市都築字第10830824582號裁處書、被告108年9月16日北市都築字第10830824583號函及送達證書等在卷可稽（原處分可閱覽卷第6-16頁）；嗣萬華分局復於109
年11月26日查獲訴外人李麗珠在系爭建物經營「鑫泰樂養生館」且涉嫌妨害風化罪情事，乃將相關人等移送臺北地檢署偵辦；並以110年8月31日北市警萬分行字第1103047902號函檢送相關資料通知被告處理。案經被告審認李麗珠將系爭建物違規使用為性交易場所，原告就系爭建物未履行所有權人停止違規使用之義務，李麗珠、原告均分別違反都市計畫法第38條之規定，乃依都市計畫法第79條第1項及裁罰基準第4點等規定，以110年9月13日北市都築字第11030765981號裁
處書處李麗珠20萬元罰鍰，並勒令停止違規使用；並於同日以原處分處原告20萬元罰鍰，並停止系爭建物供水、供電等情，亦有萬華分局110年8月31日北市警萬分行字第1103047902號函、刑事案件報告書、調查筆錄、扣押物品目錄表及現場採證照片（原處分不可閱卷第204-396頁）、原處分、110年9月13日北市都築字第11030765981號裁處書、及送達證書（原處分可閱覽卷第17-26頁）等附卷可按，且原告亦不爭
執系爭建物於109年11月26日為警再次查獲違規作為性交易
場所（本院卷第116頁），故系爭建物確有違規作為性交易
場所使用事實，洵堪認定。
(七)次查，原告於行政訴訟起訴狀自陳，於系爭建物108年6月13日第一次為警查獲作為性消易場所後，隨即於108年10月1日再將系爭建物出租予訴外人翼延玉（本院卷第11頁），供其經營同名之「鑫泰樂養生館」，實質營業內容與前租客均相同從事按摩業，比較系爭建物108年6月13日與109年11月26
日二度為警查獲之相片，店內外架設監視鏡頭之態樣並無不同、店內櫃臺亦均設有電腦螢幕可同時監看各包廂、店內裝潢亦均大同小異等情（原處分不可閱覽卷第198-201、295-306頁），足徵原告於首次遭警查獲系爭建物違規供作性交易場所使用後，並未積極盡其身為系爭建物所有權人所應負法定物之狀態責任，並採取妥適之應對措施，雖可預見系爭建物經間隔為眾多獨立小房間，且繼續從事按摩業，基於之前遭警查緝之經驗，將極可能再次供作性交易之場所使用，卻仍於首次遭警查獲後約個3個半月內，旋即將系爭建物出租
予翼延玉，僅在租約內消極約明不得從事違法使用，但其已見承租人在店內外均架設滿佈監視鏡頭等異於常情之舉措，卻竟置若罔聞，放任承租人就系爭建物作違規使用，致遭警於109年11月26日再次查獲系爭建物違規作為性交易場所之
情事。綜上，原告身為系爭建物所有權人為最終有權管理、維護建物合法使用之人，縱將系爭建物出租提供他人使用，仍應監督建物為合法使用，要難以其將系爭建物出租他人，並非實際使用人為由而免責，且從前述各項情狀觀之，本件原告已收受被告108年9月16日北市都築字第10830824583號
函促其克盡建物所有人之責任，並無不能注意情事，竟仍未盡其管理、維護系爭建物之能事，自仍應就系爭建物違規使用之結果負責，尚無從僅憑原告前開片面之主張卸免其責。從而，被告審認系爭建物確有於109年11月26日違規供作從
業女子與男客從事性交易場所使用，以原處分裁處原告20萬元罰鍰，並停止系爭建物供水、供電，於法並無不合。原告主張原處分援引細部計畫作為裁罰原告之依據為違法、系爭裁罰基準違反法律保留原則云云，均屬其錯誤解釋法令之見解而不可採。
(八)原告復主張：原處分未給予原告陳述意見之機會等情，惟依照行政程序法103條第5項規定：「行政處分所根據之事實，客觀上明白足以確認，行政機關得不給予陳述意見之機會」，本件系爭建築確有違規作為性交易場所使用，在客觀上已可確認之事實，均經本院認定如上，被告自得不給予原告陳述意見之機會。原告又主張：縱使其有上開違規行為，惟被告逕依裁罰基準裁處原告罰鍰20萬元，並對系爭建物斷水斷電，未審酌原告應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得利益，有裁量怠惰之違法云云。惟查行政機關為協助所屬公務員統一行使裁量權，而訂頒裁量基準，本為法律所許可（行政程序法第159條參照），故被告基於保護公共
利益，端正社會風氣及提升市民居住品質之目的，針對色情行業之危害共通性，以系爭裁量基準第4點第2項第2款規定
第二階段裁處建築物所有權人罰鍰之額度為20萬元，並命停止供水、供電，即係預先行使裁量權而訂頒裁量基準，自難謂有裁量怠惰之情事。從而，被告以原告將系爭建物違規使用為性交易場所，依都市計畫法第79條第1項及裁罰基準第4點第2項第2款之規定，以原告為第二階段之建築物所有權人，裁處原告20萬元罰鍰，並對系爭建物停止供水、供電，於法並無不合，核無裁量怠惰之情形。
六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，原處分並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經核均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　 10 　月　 27　　日臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官　楊 得 君法 官　李 明 益
法 官　高 維 駿一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　 10 　月　　27　　日書記官　陳 怡 如
附表：
大理街特定專用區土地及建築物特定專用區(一)容許使用組別表使用組別 91年12月6日細部計畫案 110年1月12日第二次通盤檢討案 圖例說明： 二 多戶住宅 ○ ○ ○許可組別(不受 樓層限制) ◎許可組別(地面 　層以上，不受 　樓層限制) ◆許可組別(只限 　地面以上一至 　四層) ▲許可組別(只限 　地面層與地下 　一層) ■許可組別(只 限地面第一層) ＃限面臨主要道 路(和平西路、 西園路) 或萬 板幹道進深30 公尺範圍，配 合更新計晝實 施申請使用。 原有不合規定使用： 嚴重破壞環境 品質者 ／與主要使用不 相容者 ≠不屬於前二類 者 三 寄宿住宅 ○ ○ 四 學前教育設施 ◎ ◎ 五 教育設施 ○ ○ 六 社區遊憩設施 ○ ○ 七 醫療保健服務業 ○ ○ 八 社會福利設施 ○ ○ 九 社區通信設施 ○ ○ 十 社區安全設施 ○ ○ 十二 公用事業設施 ○ ○ 十三 公務機關 ○ ○ 十四 人民圍體 ○ ○ 十五 社教設施 ○ ○ 十六 文康設施 ○ ○ 十七 日常用品零售業 ○ ○ 十八 零售市場 ○須面臨8公尺以上道路 ○須面臨8公尺以上道路 十九 一般零售業甲組 ○ ○ 二十 一般零售業乙組 ○＃ ○ 二一 小吃店業 ○須面臨6公尺以上道路 ○須面臨6公尺以上道路 二二 餐飲業 ○＃ ○ 二四 特種零售業甲組 ■＃ ■ 二六 日常服務業 ○ ○ 二七 一般服務業 ◆ ◆ 二八 一般事務所 ○ ○ 二九 自由職業事務所 ○ ○ 三十 金融保險業 ○＃ ○ 三一 修理服務業 ○ ○ 三七 旅遊及運輸服務業 ○ ○ 三八 倉儲業 ○須面臨12米以上道路 ○須面臨12公尺以上道路 三九 一般批發業 ○限於A4、C3~C4、D4~D6、E1~E7街廓 ○限於A4、C3~C4、D4~D6、E1~E7街廓 四一 一般旅館業 ◎＃ ◎ 四四 宗祠及宗教建築 ○ ○ 四五 特殊病院   四六 施工機料及廢料堆置或處 ≠ ≠ 四七 容易妨害衛生之設施甲組   四八 容易妨害衛生之設施乙組   四九 農藝及園藝業 ○ ○ 五一 公害最輕微之工業 ○ ○ 五二 公害較輕微之工業 ○ ○ 五三 公害輕微之工業 ▲ ▲ 五四 公害較重之工業   五五 公害嚴重之工業   五六 危險性工業  