八十九年度訴字第一二五五號｜行政：綜合所得稅｜裁判日期：90 年 07 月 23 日

臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　八十九年度訴字第一二五五號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　丁○○律師複　代理人　戊○○ 被　　　告　財政部台灣省北區國稅局代　表　人　乙○○（局長）訴訟代理人　庚○○ 己○○ 右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國八十九年七月十四日台財訴第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：主文訴願決定及原處分（復查決定）關於原告八十三年度租賃所得額應予變更，確定其租賃所得為新台幣九十八萬零三百八十九元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。事實一、事實概要：緣原告八十三年度將其所有坐落基隆市○○區○○里○○鄰○○路四九七號之房屋，分區出租與東明汽車工程行（負責人闕蘇秀英）及大耀汽車股份有限公司，經被告機關初查依當地一般租金標準，設算系爭租賃所得新台幣（下同）一、七０一、二八八元，併課原告當年度綜合所得稅，補徵稅額二四一、七六０元。原告不服，主張系爭房屋出租事宜均由其姐丙○○處理，租金亦全部由其姐收受使用，且該房屋出租予大耀汽車股份有限公司部分於八十三年七月即已拆除，僅殘存部分矮磚牆，請求酌予減收稅款云云，申經復查結果，准予減除租賃所得一四七、七三四元，原告不服，提起訴願經駁回，其仍不甘服，提起行政訴訟。二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：撤銷原復查決定及訴願決定有關租賃所得稅基之認定。㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。三、兩造之爭點：㈠原告有無收取租金？㈡租賃所得數額應依租賃契約所載之每月租金額計算或由被告機關依當地一般租金推計？㈢若由被告機關依當地一般租金推計，則其據以推計之坪數是否有誤？又系爭房屋出租予大耀汽車股份有限公司部分，其租金應計算至八十三年六月或同年七月？甲、原告主張之理由：一、原告並未取得租金，依實質課稅原則，原告不負繳納租賃所得稅之義務：㈠按凡有中華民國來源所得之個人，應就中華民國來源之所得依本法課徵綜合所得稅，所得稅法第二條第一項定有明文。查系爭房屋原係原告之子鄭志明所有，至民國（下同）八十二年底始贈與原告，惟該房屋分別自六十九年、七十六年起，即由原告之姐丙○○擅自代理鄭志明分別出租予闕蘇秀英做為東明汽車工程行營業之用及大耀汽車股份有限公司，租金收入實際上由原告之姐收受取得。另有存證信函可證明原告之姐並未將租金所得交予原告，蓋參起訴理由狀證五存證信函內容所示，原告之姐稱其乃係代理鄭志明將該屋出租，並非代理原告，由此可見，其並非代理原告出租，遑論依內部代理關係，將已收之租金交予原告，故此可佐證原告實無收取任何租金。㈡依實質課稅原則，系爭房屋於八十三年間，因出租所產生的租金收益並非由原告收取，原告並非租金所得人，故不應負擔繳納租賃所得之義務。二、若認原告有租金所得，則其數額應以契約內容所載為準，而非以被告機關所推計之數額為準，理由如下：㈠查起訴理由狀證十及陳報暨補充理由狀證一之租賃契約，該契約之最後一頁，原告之姐皆註明其已收到大耀公司所簽發之用以給付押租金及所有租金之支票，包括支票號碼皆已註記在內，且原告之姐乃透過該租金逐年提高的方式反應社會交易租賃行情，復參原告之姐所保存之帳簿，即可知租賃雙方關於租金數額及給付方式數年來均循此例，故若被告機關認原告之租金所得超過租賃契約所明載者，則被告機關應舉證以實其說，否則被告機關即有憑空臆測之嫌。㈡⒈按原告所提出原告之姐親筆記載之收支簿影本，乃係原告之姐自六十三年起至八十二年間日常生活之收支紀錄，如節日祭拜、稅金、電費支出及房租收入等，因為一般日常生活之收支記錄，具有相當之真實性，蓋其非營業人，並不負有備置及提示營利收入之帳簿憑證及會計記錄之義務，僅為自用，依常情度之，原告之姐於記錄時並無因逃避稅捐做假帳而多此一舉之必要，此乃與一般營利事業因負備置、提示帳簿義務，以作為稅捐機關課稅之基礎，因此有可能做假帳之情形不同，故實可信原告之姐載於收支簿的內容為真，此與手寫日記之性質極為類似。 ⒉參收支簿內容所載有關東明公司租金部分，可看出原告之姐自六十九年二月開始收取租金，其租金數額及遞增情形如陳報暨補充理由狀（二）表一所示，可見其租金向來即有偏低之傾向，此乃係該房屋為一低矮簡陋之平房（此參原告所附之照片即可知之），屋齡已久，又位在山坡地前使然。循依該收支簿所載，八十二年租金收入為每月兩萬元，又歷年來原告租金調漲幅度不高，且八十二年迄八十三年間，原告之姐出租予東明公司之房屋並無改建等增加其價值之行為，復無外在房地景氣大幅轉佳之變動，故依經驗、論理法則，應可認八十三年之租金收入與兩萬元相去不遠，此與原告前據契約書所主張之租金兩萬元不謀而合，故可信原告主張為真，此亦為證人丙○○於出庭作證時所證實。 ⒊參收支簿內容所載有關大耀公司租金部分，可看出原告之姐自七十六年七月開始收取租金，其租金數額及遞增情形如陳報暨補充理由狀（二）表二所示，其租金呈穩定之遞增現象，於八十二年時租金每月為七萬元，依經驗、論理法則推算，八十三年租金每月大抵在七萬元以上，此與原告前據契約書主張每月租金數額為十萬九千二百五十元極為接近，此亦可證原告主張為真。後雖該出租予大耀公司之房屋有拆除重新改建之情，然此乃為「大耀公司出資」所為，且大耀公司與原告之姐約定其應在終止租約後，自動將該增修建部分房屋拆除搬離，不得請求任何補償（參起訴狀證八第五、六頁），故雖大耀公司改建後該出租房屋價值增加，然因其係大耀公司所為，且在終止租約時即須拆除，故依常理可知原告之姐並未因該房屋改建而享有如被告機關所認之巨額租金之收入，其亦僅透過逐年增加租金之方式來反應改建後之物價變動罷了，此實與原告之姐「自行出資改建」之情形不同，蓋若係原告之姐自行出資改建以增加租賃物之價值，依常理則其必反應在租金數額之大幅提高，然本案非屬於後者之情形，被告機關以出租坪數及每坪每月六百元為推計基礎，實以後者為預設前提，顯然與本案事實不符，故其推計乃屬違法之推計。三、退步言之，縱以被告機關之推計為準，其據以推計課稅之坪數、每月租金、租賃期間等，亦有所違誤：㈠坪數： ⒈原告受贈與之面積為四七二．三八四坪，其中非營業用者乃為三九．三二五坪（此乃為無權占有人陳織香自住），非被告機關所稱之二十．八一坪。 ⒉出租予東明公司之房屋面積為八０．四六五坪（此參起訴狀證二土地複丈圖），非被告機關所認之一樓磚造面積八四．０三四五坪。 ⒊出租予大耀公司之房屋面積，乃為贈與契約所載房屋全部坪數（四七二．三八四坪）扣除陳織香無權占有面積（三九．三二五坪），再扣除出租予東明公司之房屋面積（八０．四六五坪），即得三五二．五九四坪，非被告機關所認之鋼鐵造一樓、二樓面積總和三八八．三四五九坪。惟原告不詳該鋼鐵造一樓、二樓之面積分別為何，援被告機關之一、二樓面積之認定，可知其面積比為二：一，故原告亦主張依二：一計算之。（註：一樓與二樓之租金計算有些許之不同，此參被告機關發文字號北區國稅法第00000000號所附之末頁計算式即可知之）。㈡每月租金：被告機關認系爭房屋每月租金為每坪六００元，仍屬過高，蓋系爭租賃房屋已甚為老舊；至於被告機關稱該租金已為偏低，然被告機關所比較者，乃係水泥牆或較新之建物，然系爭租賃物實甚為老舊簡陋，颱風來襲瓦片翻飛、雨水滴漏，如何會有每月每坪六００元之租金行情？㈢大耀公司之租賃期間： ⒈租賃契約上所載之租賃期間自八十三年一月一日至八十三年十二月三十一日，然因該房屋經基隆市政府以基府工建字第○一七三一二號函認該屋為違章建築，命於一個月內提出合法證明文件，否則限期拆除，故原告之姐復擅自於八十三年六月三十日與大耀公司合意終止租賃契約，此等事實為台灣高等法院刑事判決所認定（參起訴狀證八所示）。 ⒉退步言之，若仍認大耀公司之租賃期間至七月底，則亦僅至七月十七日止，蓋七月十八日該房屋已在拆除中（此有照片為憑），故並未有十八日以後租金之收入。四、綜上所述，原告已提出相當確實之證據證明原告所收取之租金僅如契約內容所載之數額，被告機關應就原告所提出之證據予以調查認定，不得捨實質課稅原則而以推計課稅之方式代之，否則誠有違實質課稅原則，對未收取如被告機關所推計之超出兩倍數額租金之原告而言，不啻是對其財產權之侵害，請撤銷被告機關所為之租賃所得課稅處分，改依原告先位主張裁判之。乙、被告主張之理由：一、按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為所得稅法第十四條第一項第五類第五款所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實際調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦分別為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第七七○六六五八五一號函所明釋在案。二、查本件原告八十三年度將其所有坐落基隆市○○區○○里○○路四九七號之房屋，租予東明汽車工程行（負責人為闕蘇秀英）及大耀汽車股份有限公司，經被告機關基隆市分局依標準租金，設算係爭租賃所得一、七○一、二八八元，復經被告機關基隆市分局以該房屋已拆除鋼鐵造部分，自八十三年八月起准予改按剩餘磚造房屋課徵，更正租賃所得為一、五五三、五五四元（扣除必要費用百分之四十三，計一、一七一、九八○元），有基隆市稅捐稽徵處八十四年五月二十六日八四基稅財字第二六三七四號函，及被告機關基隆市分局租賃所得資料更正註銷核定表影本乙份附卷可稽。三、次查本件系爭租賃所得，以每月每坪租金六百元（一般租金標準）核算租金收入，此亦為原告所不爭，惟原告主張該房屋實際出租面積按八十四年八月二十八日基隆市地政事務所土地複丈成果圖顯示僅有二六六平方公尺，即八○‧四六坪，被告機關按四五一‧五七坪核定租賃所得，實屬有誤；經查被告機關原以基隆市稅捐稽徵處傳真回函指稱該房屋八十三年度實際出租營業使用面積確為四五一‧ 五七坪（即一四九二‧八平方公尺）無誤，此有基隆市稅捐稽徵處八十九年二月十一日傳真回函附案為證，況該複丈日期為八十四年八月二十八日，並非屬本案系爭年度，是被告機關乃依稅捐處之資料核定原告當年度租賃所得，原無違誤。四、惟原告於行政訴訟準備程序時，始指出系爭房屋於八十三年度七月拆除之面積除二樓鋼造部分外，一樓鋼造部分亦同時拆除，一樓僅剩磚造部分，經請基隆市稅捐稽徵處提供八三基稅財字第五七八二七號函及所附房屋平面圖，系爭房屋總面積為一五六一‧六平方公尺，該屋八十三年拆除前磚造一樓面積為二七七‧八平方公尺，鋼造一樓面積為八七五‧八平方公尺（即二六四‧九二九五坪），鋼造二樓部分則為四○八平方公尺（即一二三‧四二坪），而拆除後僅剩餘磚造一樓二七七‧八平方公尺（尚應扣除非營業部分面積二○‧八一坪，即本件一樓部分營業面積為六三‧二二四五坪，合約二○九‧○○六六平方公尺），惟本件因原告並未於復查及訴願時指明，至原核課計算僅扣除拆除後二樓部分面積，並未減除一樓鋼造部分，是本件除重新計算（計算式如附件一）扣除一樓鋼造部分面積之租賃所得外，餘維持原核定，本件經重新計算後租賃收入應為一、九三○、七五八元，減除必要費用及成本後租賃所得為一、一○○、五三二元，餘原告之主張，核無足採，原核定請予維持。五、至原告主張依實質課稅原則，該租賃所得應予註銷等語，查本件被告機關經依前揭法令規定，實際調查鄰近租金，八十三年度基隆市○○區○○里○○路三九五 ─四號每月每坪租金為九一八元；同路段南榮路四○九號每月每坪租金為七八四元；同路段南榮路四八一號每月每坪租金為一、二八二元；同路段南榮路四五五巷四四─一號每月每坪租金為六、一五三元，均高於被告機關所採報經財政部核准之標準租金即每月每坪六○○元，原告所主張之租金收入顯低於標準租金，被告機關依前揭法令規定調整租賃收入，並無不合，原告主張，委無足採。另原告主張應予扣除土地租賃必要費用三二九、一八七元乙節，經查原核定業已按財政部頒定標準扣除必要費用八三○、二二六元，較之原告之主張，尚屬有利，並予陳明。六、另有關原告主張拆除後租予東明汽車工程行磚造房屋面積僅餘二六六平方公尺及房屋之拆除時間為八十三年七月等節，查被告機關原核定一樓部分面積扣除非營業用部分面積約為二○九‧○○六六平方公尺，已較原告所主張之二六六平方公尺較有利於原告，且原告所提示之測量圖測量日期為八十四年，尚非屬系爭年度，且原告又無法舉證其他部分面積究為何，又房屋拆除日期經依基隆市稅捐稽徵處所提供原告八十四年五月十六日之申請書（如附件一），原告僅告知稅捐機關房屋已於七月拆除，基隆市稅捐稽徵處亦於八十四年五月二十六日八四基稅財字第二六三七四號函覆原告，准予自八十三年八月起改按剩餘磚造房屋課征房屋稅，原告亦無異議，是被告機關據以核定綜合所得稅租賃所得，並無違誤。綜上論述，請准如答辯之聲明判決。理由一、查本件原告八十三年度將其所有坐落於基隆市○○區○○里○○路四九七號之房屋，分區出租與東明汽車工程行（負責人為闕蘇秀英）及大耀汽車股份有限公司，經被告機關初查依當地一般租金標準，設算系爭租賃所得一、七０一、二八八元，原告不服，主張本件系爭房屋出租予東明汽車工程行，租金則由原告之姊丙 ○○收受取得，且已於八十三年七月間拆除，僅殘存部分矮磚牆，應予酌減所得云云。申經復查結果，被告機關以系爭房屋經基隆分局以該房屋已拆除鋼鐵造部分自八十三年八月起准予改按剩餘磚造房屋課徵，更正租賃所得為一、五五三、五五四元。原告復執詞主張無租賃所得外，並以承租人承租範圍依八十四年八月二十八日基隆市地政事務所土地複丈成果圖顯示僅有二六六平方公尺，即八０．四六坪，每月租金減除土地租金及使用補償金僅有租賃收入二五０、一二五元云云，提起訴願，經濟部訴願決定意旨以系爭租賃所得，以每月每坪租金六００元（一般租金標準）核算租金收入，此為原告所不爭，且經查證該房屋八十三年度實際出租營業使用面積確為四五一．五七坪（即一四九二．八平方公尺）無誤，此有基隆市稅捐稽徵處八十九年二月十一日傳真回函附案為證；又原告既為系爭房屋所有權人，被告機關據以核定租賃所得並無不合；另原告主張應予扣除土地租賃必要費用三二九、一八七元，惟被告機關業已按財政部頒訂標準扣除必要費用一、一七一、九八０元（按即租賃收入之百分之四十三），較之原告之主張，尚屬有利，原處分並無違誤。乃駁回其訴願。二、原告不服，提起行政訴訟，其理由略謂：（一）本件系爭房屋原係原告之子鄭志明所有，於八十二年間始贈與原告，其中坐落基隆市○○區○○段八五之三○、八五之三一、八五之三三、八五之三四、九二之一四號土地部分之房屋於八十二年至八十三年間，由原告之姐丙○○代理鄭志明出租予東明汽車工程行負責人闕蘇秀英，租金則由原告之姐丙○○收受取得；另同段九二之一四地號上之房屋，自八十三年起亦由原告之姐丙○○代理鄭志明出租予大耀汽車股份有限公司，租金亦由其取得，租賃契約雖明定為一年，然實際上僅有六個月，每月租金十萬九千二百五十元，原告亦未取得，是認定系爭房租之所得人為原告，即有不合。依實質課稅原則，原告未曾領得上開租金收入，該筆所得應予註銷。（二）縱原告有上開之租金收入，出租予東明汽車工程行部分，每月租金二萬，全年收入亦不過二十四萬，且上揭房屋座落之基地係國有土地，每月需繳納土地租金七、四二 ○元，另每年尚需繳納土地補償金二七七、二四七元，總計三二九、一八七元，全年租金收入扣除上揭費用後，並無租賃所得。縱依所得稅法第十四條第一項第五款規定稽徵機關得按當地一般租金調整租賃收入，本件該房屋實際出租面積為二六六平方公尺（即八○‧四六坪），為原告訴請闕蘇秀英返還房屋案之台灣基隆地方法院八十四年度基簡字第二二一號、八十五年度簡上字第三○號判決確定之事實，按每月每坪租金六百元計算，每月租金收入為四八、二七六元，每年五七九、三一二元，減除前揭土地費用三二九、一八七元，租金收入僅為二五○、一二五元。再退萬步言，縱鈞院認前揭所扣除之必要費用過高，則亦應按財政部頒定之標準，扣除租賃所得之百分之四十三作為必要費用，故原告僅有三十三萬零二百零八元之租金收入，仍非原處分及訴願決定所認定之數額。（三）出租予大耀汽車股份有限公司部分，租金每月十萬九千二百五十元，加上由承租人負擔之租金所得稅額一萬四千二百五十元，原告共有七十四萬一千元之租金所得，惟依財政部頒訂之標準，可扣除租賃所得之百分之四十三作為必要費用，故原告僅有四十二萬二千三百七十元之租金收入。再退一步言，縱鈞院認前揭租金過低，應以每坪六百元乘以房屋之坪數作為租金所得收入，惟原決定及訴願決定機關又未說明其計算原告租金收入坪數之計算基準為何，僅憑一只基隆市稅捐稽徵處八十九年二月十一日傳真回函即認定原告出租營業使用之面積為四五一．五七坪，恐有理由不備之違法；再退萬言之，縱鈞院認原復查決定及訴願決定所認定之坪數無誤，因出租予大耀汽車股份有限公司部分之租賃契約於八十三年六月三十日已經合意終止，同年七月間拆除建物，原處分及訴願決定認租賃期間係自八十三年一月一日至八十三年七月底止為期七個月，洵屬有誤，核算結果，原告僅有七十六萬一千五百一十七元租金收入。（其計算式參閱附表一）三、本院查：（一）系爭基隆市○○路四九七號之房屋，未經保存登記，原係丙○○ 與原告之父所興建，前面供為住家，後方則供為經營鐵工廠之用，其父過世後，由渠二人之母主張將該鐵工廠部分歸由原告之子鄭志明所有，前方住家乃由其母居住，其母去世後則由原告等之養妹陳織香居住至今，因時鄭志明年僅六歲，故該屋實際由原告為其處理等情，已據原告及丙○○、陳織香分別於本件原告自訴丙○○等毀損刑事案審理中供明在卷（台灣基隆地方法院八十三年自字第三十四號、台灣高等法院八十四年上訴字第一五○○號）。嗣因原告遠嫁日本，母子長居日本，無法管理該屋，故將該屋委由住於國內之丙○○代為管理、處分、收益，丙○○受託後即將該屋出租收益，惟因該屋所在之基地屬丙○○與原告所共有，陳織香又住於故宅負責供奉祖先牌位，故所得租金除將其中之八分之一給予陳織香外，餘由丙○○與原告平分，復經丙○○、陳織香於毀損刑事案審理時述供明確，丙○○於本院審理時亦為相同之證述（見本院九十年五月三十日準備程序筆錄），復有丙○○所提出原告自六十二至八十二年十一月二十三日止領收租金之收據十一張在刑事卷可憑，原告於刑案審理時亦不否認其有具領七十萬元租金等情（見台灣高等法院八十四年六月二十六日筆錄），顯見原告為其子鄭志明處理該屋時確有授權丙○○代為管理及出租該屋，並代收租金甚明，其指稱未授權丙○○管理及出租云云，即與事實不符，洵難採信（按原告於最初之起訴意旨並不否認由丙○○代理鄭志明出租系爭房屋）。且觀系爭分區出租予東明汽車工程行及大耀汽車股份有限公司之租賃契約，均以原告之子鄭志明之名義訂立，迨八十二年十二月二十四日，鄭志明將系爭房屋之所有權（事實上之處分權）全部移轉予原告，依民法第四百二十五條所有權移轉不破租賃之法則，系爭租賃契約對原告繼續存在，原告於八十三年間即為系爭房屋之出租人，其明知原代理人丙○ ○均出面代收租金亦無異議，依法自應認其默示同意丙○○之代理行為，從而丙 ○○收取租金之效力及於出租人本人即原告，雖然丙○○於本院審理時證稱：八十三年大耀汽車股份有限公司的租金，只收到六月，伊收取後因為找不到原告沒辦法給她，她的份仍由伊保留，出租東明汽車工程行部分，租金收到八十三年年底，後半年是原告收去，前半年是伊收的等語（見本院九十年五月三十日準備程序筆錄），應不影響原告取得租金所有權之效力，至於丙○○有無將租金實際轉交原告，及其間如何分配所得金額，乃另一民事法律關係，被告將系爭租賃所得併入原告八十三年度綜合所得課稅，並無違誤。（二）次按「財產出租，其約定之租金，顯較一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為所得稅法第十四條第五類第五款所明定。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第0000 00000號所函釋，核與上開所得稅法規定意旨無違，應予適用。查本件被告機關經依前揭法令規定，實際調查鄰近租金，八十三年度基隆市○○區○○里○ ○路三九五之四號每月每坪租金為九一八元；同路段南榮路四○九號每月每坪租金為七八四元；同路段南榮路四八一號每月每坪租金為一、二八二元；同路段南榮路四五五巷四四─一號每月每坪租金為六、一五三元；南榮路四八一號，同係一樓鐵皮屋，每月每坪租金高達一千二百八十二元（見原處分卷附租賃所得扣繳憑單影本、照片及本院九十年五月三十日準備程序筆錄）。均高於被告機關所採報經財政部核准之當地一般租金標準（即每月每坪六○○元），原告所主張之租金收入（大耀汽車股份有限公司部分每月每坪租金三百多元，東明汽車工程行部分每月每坪租金二百四十多元），顯低於當地一般租金標準，被告機關依前揭法律規定調整租賃收入，就一樓部分以每月每坪六○○元計算二樓部分則按七折計算，並無不合，原告主張依約定租金核課，委無足採。（三）系爭房屋出租予東明汽車工程行部分係磚造平房，出租予大耀汽車股份有限公司部分係二層式鐵皮屋，因基隆市政府工務局於八十三年三月十四日以（八三）基府工建字第０一七三一二號函認該二層式鐵皮屋係七十三年三月一日後所興建之違章建築，命其一個月內提出合法証明文件，否則限期拆除，有該函附刑事案卷為證（見台灣基隆地方法院八十三年自字第三十四號毀損案卷第九十六頁），故大耀汽車股份有限公司乃於同年六月三十日與原告（由丙○○代理）合意終止該租賃契約，同時僱工將該二層式鐵皮屋拆除，有大耀汽車股份有限公司負責人蔡耀中於刑案審理時所提出之終止租賃契約協議書影本乙份在本院卷可憑（影印自台灣高等法院八十四年上訴字第一五○○號卷第一○六頁），並為丙○○ 、蔡耀中於該刑事案件審理時所一致供陳，復經刑事庭法官依職權到場勘驗該拆後之現場屬實，有勘驗筆錄附刑事案卷可憑，且依原告所提出於八十三年七月十八日拍攝之現場照片顯示該二層式鐵皮屋於拍攝當時已拆除殆盡（附本院卷）。足見系爭原告與大耀汽車股份有限公司之租約已於八十三年六月三十日合意終止，迨同年七月中旬租賃標的物已拆除殆盡，大耀汽車股份有限公司自不可能支付八十三年七月份之租金，被告自認原告於八十三年七月間報備系爭二層式鐵皮屋已拆除，卻仍計算此部分於八十三年七月份之租金，自有違誤。又復查決定既認系爭房屋之鋼鐵造部分（即二層式鐵皮屋）已於八十三年七月間拆除，卻只剔除鐵皮屋二樓部分後半年之租金，猶保留鐵皮屋一樓部分後半年之租金，亦有違誤。（四）系爭房屋於八十二年之房屋稅籍面積一五六一．六平方公尺係稅務員自行測量，數字不是很精確（見基隆稅捐稽徵處稅務員郭品宏於本院之證詞），而其中鋼鐵造部分（即二層式鐵皮屋）又已於八十三年七月間拆除，其面積已無從測量，雖然原告提出其先前訴請闕蘇秀英返還房屋案之台灣基隆地方法院八十四年度基簡字第二二一號、八十五年度簡上字第三○號判決所附地政事務所複丈成果圖，證明系爭房屋出租予東明汽車工程行部分之面積為二六六平方公尺（即八○ ‧四六坪），及提出其先前訴請陳織香返還土地案之台灣高等法院八十九年度上字第二六三號判決所附地政事務所複丈成果圖，證明陳織香佔用系爭房屋之面積為一三○平方公尺，但比對兩份複丈成果圖發現有重疊之處，致使系爭房屋分區出租與東明汽車工程行（負責人闕蘇秀英）及大耀汽車股份有限公司之各別確實面積，難以釐清，惟經本院協調後兩造於言詞辯論期日陳明同意東明工程行之租賃面積以六十三‧二二四五坪（二百○九平方公尺），大耀汽車股份有限公司之租賃面積以三八八‧三四九五坪（一二八三‧八平方公尺）為計算標準（即均以被告主張之面積為準）。本院即得據以核算系爭房屋八十三年度之租賃所得，而經核算結果應為九十八萬零三百八十九元（其計算式詳如附表二），復查決定認其租賃所得為一百五十五萬三千五百五十四元（被告於本院審理時重新核計為一、一○○、五三二元），訴願決定予以維持，均有未洽，應予變更，爰依行政訴訟法第一百九十七條規定，確定原告八十三年度租賃所得為九十八萬零三百八十九元，原告請求全數減除系爭房屋租賃所得或主張核定之租賃所得少於此數額之部分，為無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依行政訴訟法第一百九十七條、第一百零四條、民事訴訟第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　七　　　月　　二十三　　日臺北高等行政法院第五庭審判長法官　姜素娥法　官　帥嘉寶法　官　林文舟右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　七　　　月　　二十五　　日書記官　蔡幸樺附表一一、座落在地號八五～三０，八五～三一，八五～三三，八五～三四，九二～一四之房屋租賃租金淨所得： ⑴20,000（元／月）x12（月） = 240,000（元） 240,000（元）－[44,520（元）+7,420（元）十277,247（元）] = -89,187（元） ⑵600（元／坪．月）x80.46（坪）x12（月）= 579,312（元） 579,312（元）－[44,520（元）+7,420（元）+277,247（元）] = 250,125（元） ⑶600（元／坪．月）x80.46（坪）x12（月）= 579,312（元） 579,312（元）－[579,312（元）x43%] = 330,207.84（元）二、座落在地號九二之一四之房屋租賃租金淨所得： ⑴109,250（元／月）+[14,250（元／月）x6（月）] =741,000（元） 741,000（元）－[741,000（元）x43% = 422,370]（元） ⑵600（元／坪．月）x[(451,57（坪）-80.46（坪）]x 6（月）= 1335,996（元） 1335,996（元）－[133,996（元）x43%] = 761,517.72（元）附表二本件原告原取得系爭房屋面積為一五六一‧六平方公尺磚造一樓：二七七‧八平方公尺=八四‧○三四五坪（包括出租予東明汽車工程行六三、二二四五坪及陳織香佔用二○．八一坪）鋼鐵造一樓：八七五‧八平方公尺=二六四‧九二九五坪（出租予大耀汽車公司）鋼鐵造二樓：四○八平方公尺=一二三‧四二坪（出租予大耀汽車公司）八十三年一月至六月租賃收入（鄰近租金每月每坪六○○元）：一樓部份（扣除非出租部分二○‧八一坪）：328.154×600×6 = 1,181,354.4 二樓部分：123.42×600×0.7×6 = 311,018.4 八十三年七月至十二月（即拆除後）租賃收入：僅剩出租予東明汽車工程行部分【84.0345-20.81】×600×6 = 227,608.2 八十三年度租賃收入及租賃所得： 1,181,354.4+311,018.4+227,608.2 = 1,719,981 1,719,981×（1- 43%）= 980,389.17

臺北高等行政法院高等庭(含改制前臺北高等行政法院)八十九年度訴字第一二五五號

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