臺北高等行政法院高等庭(含改制前臺北高等行政法院)九十年度訴字第六○○七號｜法律人

臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第六○○七號原　　　告　友友建設股份有限公司代　表　人　甲○○ 被　　　告　行政院公平交易委員會代　表　人　黃宗樂（主任委員）訴訟代理人　丙○○ 丁○○ 乙○○ 右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國九十年八月十五日台九十訴字第○三六一七七號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、事實概要：一、緣高雄縣鳳山市五甲天廈管理委員會（下稱檢舉人）於民國（下同）八十九年九月二日以原告於八十六年間銷售「五甲天廈」建物（下稱系爭建物）時，於廣告中宣稱「內有約 400 坪庭院森森大中庭」「電梯可直達空中花園，讓每戶都充份享有景觀權」（下稱系爭廣告）等語，惟經臺灣省建築師公會高雄縣辦事處鑑定結果，其中庭面積僅有一八七坪左右，空中花園則未施作，有不實廣告之嫌等情，向被告檢舉。案經被告調查結果，以原告於「五甲天廈」房屋銷售廣告中，就中庭面積及空中花園為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，以九十年三月二十七日（九十）公參字第八九一一一四○─○○四號函附（九十）公處字第○五三號處分書，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，向行政院提起訴願，經該院以九十年八月十五日台九十訴字第○ 三六一七七號訴願決定駁回。原告猶未甘服，遂向本院提起本件行政訴訟。乙、兩造聲明：一、原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。二、被告聲明：駁回原告之訴。丙、兩造之爭點：一、Ａ區S20～S36十四戶住家之門前庭院空地，可否包括於系爭廣告所稱之「庭院」之中？二、系爭廣告中所稱「電梯可直達空中花園」，是否需各棟頂樓皆施作空中花園？原告主張：一、「中庭」係指建築基地減去建築面積後之剩餘面積（即法定空地面積）而言：（一）查所謂「中庭」，遍查現行建管法令，並無相關定義之規定，而依一般建築業界泛稱中庭所指涉之面積，均係指建築基地減去建築面積後之剩餘面積（即法定空地面積）而言，此並有被告林總建設公司「忠義國小社區特區」預售屋廣告不實案（被告三九九次委員會決議）、聯茂建設公司「比利弗山莊」預售屋案（被告三四七次委員會決議）、永堂建設公司「桂林天下」廣告不實案（被告三七○次委員會決議）持相同見解可參。（二）原處分及訴願決定固謂上述各案因面積總和差異不大或中庭範圍定義不同，而認與本案不同，不能援引。惟查本案所以產生爭議，在「中庭」用語之無法可循，但業界則有其一般指稱範圍認定之慣例，此為原處分及訴願決定所認同，因此，此部分之重點，應在原告之主張是否與原處分其他依業界慣例認定之方式（即以建築基地減去建築面積後之法定空地剩餘面積）相符，而與其面積總合差異多少無關；換言之，重點應在「性質」的認定上，而非「數量」之多寡。（三）原處分及訴願決定違反前述相類個案之認定方式，以面積總和差異過大為由，改採與前述相類個案認定不同之方式，認原告系爭廣告為虛偽不實、引人錯誤之廣告，顯違「相同案件，應相同處理」之平等原則，應屬違法。二、系爭建物Ａ區S20─S36十四戶住家之門前庭院空地，應包括於系爭廣告中所稱「庭院」：（一）原告系爭廣告面對之對象，係社區全部之購買人，亦即除一樓以上之大樓購買人外，尚包括原告檢陳附訴願卷平面圖中之Ａ區即面臨四米巷道之S20－ S36十四戶一樓住家購買者，而且原告系爭廣告中使用之廣告用語為『約四百坪庭院森森大中庭』，顯然包括「庭院」及「中庭」，因此，上述Ａ區 S20 ─S36十四戶住家之門前庭院空地，自亦應包括於系爭廣告所稱之「庭院」之中。（二）原處分及訴願決定稱上開庭院空地除S20─S36之住戶外，其他住戶無使用權云云，查上開庭院空地，係經全體住戶於買賣契約第九條中約定同意由該住戶分管使用，既經全體住戶同意，自屬於法有據，此部分雖經分管，但仍屬建築基地外之法定空地，目前住戶如何使用（作為停車或庭院），亦係買賣交屋以後承買人嗣後行為所致，不能因此而改變此部分原屬法定空地庭院之事實。因此，原處分及訴願決定以上開S20─S36十四戶住戶之一樓庭院，目前住戶或停車或以庭院使用，而認此部分不屬於系爭廣告中之庭院，所見亦值商榷。三、原告對於「空中花園」景觀設施已為施作及規劃：（一）原告告於系爭廣告中係稱「電梯可直達空中花園」，其語義與「每一棟頂樓，均有空中花園」截然不同，應無引人誤以為每一棟頂樓均有空中花園之虞。且本社區只成立一個管理委員會，全部公共設施維護，均由社區各棟全體住戶繳納之管理費支付，而該空中花園又屬公共設施之一部分，因此各棟住戶自均有權經由Ｅ棟頂樓之空中花園，其實際使用狀況，應並未超踰系爭廣告中所謂「電梯可直達空中花園」用語語義可了解之範圍，應無虛偽不實之情事。（二）且本社區係屬大樓集合住宅，並非具單獨所有權之透天住宅，有關公共設施之使用，應重在住戶是否有權使用上（除非住戶另有分管約定），而非其設置之位置上，而空中花園及電梯均屬公共設施，本社區全體住戶自有權加以使用，即均得利用Ｅ棟電梯直達頂樓空中花園，依此，亦應無違於原處分就上述廣告用語之認定，即「每戶可由電梯直達其頂樓之空中花園」，至Ｅ棟電梯需刷卡，電梯卡片無法互用，此為大樓管理之問題，就每位住戶均可經由Ｅ棟電梯達到頂樓空中花園之事實，並無影響，從而，原處分及訴願決定所為相反認定，亦有未洽。被告主張：一、原處分係因原告於「五甲天廈」房屋銷售廣告中，就中庭面積及空中花園為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定加以處分：（一）按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」故事業如於廣告上或以其他使公眾得知之方法，就商品之數量、品質、內容等，為虛偽不實或引人錯誤之表示，即違反前開規定。而上開所謂「虛偽不實或引人錯誤」，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。（二）本案緣於檢舉人來函略以：原告於八十六年間銷售系爭「五甲天廈」建案時，廣告上以「中庭森活」「五甲地區就像整座水泥叢林、建築貼建築，有天井沒中庭，難得看見一絲絲綠！五甲天廈外有萬坪綠地保護區，內有約 400 坪庭院森森大中庭」為主要訴求；惟其中庭面積與實際差距甚大。廣告又稱「電梯可直達空中花園，讓每戶都充分享有景觀權」，實際並未施作等語，向被告提出檢舉。（三）案經被告調查：１原告於廣告中宣稱「約400坪庭院森森大中庭」等，實際上卻僅有建物所圍繞之中間空地部分設有一長條型之綠地，該區域即原告所提平面圖上Ｄ、Ｅ兩區，面積計二一三．七五坪，與所稱約四○○坪相去甚遠，尚難為一般消費者所接受。２又原告於廣告中宣稱「電梯可直達空中花園，讓每戶都充分享有景觀權」，自易使一般消費者認知「每戶可由電梯直達其頂樓之空中花園」。惟原告僅於Ｅ棟頂樓設有花園七座，其餘各棟則未施作。３故原告於廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵無疑義。二、廣告上關於「中庭」乙詞，應以交易相對人之認知為判斷基準：（一）本案原告於系爭廣告上宣稱「中庭森活」「五甲地區就像整座水泥叢林、建築貼建築，有天井沒中庭，難得看見一絲絲綠！五甲天廈外有萬坪綠地保護區，內有約400坪庭院森森大中庭」，該等表現方式以系爭建物內外環境之落差，強調社區內部活動空間，自易使人產生約有四○○坪庭院可供全體住戶活動之認知。（二）查系爭建物僅有建物所圍繞之中間空地部分設有一長條型之綠地，該區域即原告所提平面圖之Ｄ、Ｅ兩區，該區域面積計二一三．七五坪（檢舉人稱臺灣省建築師公會鑑定結果僅一八七坪，其差額應為防火巷及原告增建之藝術迴廊部分之面積），與所稱約四百坪相去甚遠，尚難為一般消費者所接受。（三）原告雖辯稱：其所稱之「約400坪庭院森森大中庭」係包括上開Ｄ、Ｅ區及其他建築面積以外之空地，即平面圖上之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五區，共有四 ○六．八四坪等語。惟查，所謂Ａ區係指面臨四米巷道之S20─S36十四戶門口庭院之空地，計一五七．二九坪，該部分在買賣契約第九條第二款約定為該區住戶「專有部分」。按所謂「專有部分」一詞，依「公寓大廈管理條例」第三條第三款之定義：「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」亦即該部分已為該區住戶獨立使用。而依被告派員於九十年二月二十日會同檢舉人及原告至現場勘驗結果，該部分係以磚牆圍隔，僅能由該棟一樓住戶作為停車或庭院使用，其他住戶則無使用權，未經住戶許可亦無法進入。（四）從買賣契約上將Ａ區（面臨四米巷道之S20─S36十四戶門口庭院之空地，計一五七．二九坪）部分約定為該區住戶「專有部分」乙事可知，原告在建造系爭建案時，即已規劃該部分由該區住戶專用，非供全體住戶共用，系爭建案中，僅有上開Ｄ、Ｅ兩區之二一三坪空地為所有住戶可使用之「中庭」。惟原告仍將此一「專有部分」歸人廣告中所稱之「約四百坪庭院森森大中庭」中庭，致購屋者原先可合理預期供全體住戶使用之面積減縮近二分之一，其表示顯與一般消費者認知落差太大，尚難為一般消費者所接受。（五）至於原告指摘被告關於「中庭」認定方式與以往相類案例不同，違背平等原則乙節，按所謂「中庭」一詞並非法定用語，其具體範圍應如何計算並無一定之標準，一般較廣泛之用法，固有指建築基地減去建築面積之法定空地面積者，被告以往之案例亦曾接受類似之看法，如第二九九次委員會議通過之林總建設股份有限公司「忠義國小特區」預售屋廣告不實案、第三四七次委員會議之聯茂鑫建設股份有限公司「比利弗山莊」預售屋案，及第三七○次委員會會議通過之永堂建設股份有限公司「桂林天下」廣告不實案等。惟上開案例中，或為面積總和差異不大（聯茂鑫建設「比利弗山莊」案），或為就中庭範圍定義不同（林總建設「忠義國小特區」案、永堂建設「桂林天下」案），而所稱之中庭皆屬全體住戶公用區域。且該等算法純從建築法觀點出發，而就購買集合式住宅之交易相對人認知而言，所稱中庭至少應屬各樓層住戶公用區域。三、原告對於「空中花園」景觀設施顯然未盡施作及規劃之責：（一）查原告於廣告中宣稱「電梯可直達空中花園，讓每戶都充分享有景觀權」，依一般消費者對該廣告用語之認知，應為：「每戶可由電梯直達其頂樓之空中花園」。然依檢舉人所附照片及被告派員於九十年二月二十日會同檢舉人及原告至現場勘驗結果，Ｅ棟頂樓設有花園七座，其他各棟則未施作。而各棟間電梯獨立，頂樓亦無法互通。其他各棟住戶如需登上空中花園，需先知會管理員或取得電梯卡後，方可登上空中花園。Ｅ棟電梯則停於十三樓，住戶需由樓梯登上頂樓。（二）原告雖辯稱當時在廣告上並未承諾各棟頂樓皆施作空中花園，而花園設於Ｅ棟亦是基於安全及方便管理之考量，且各棟住戶皆可向管理員索取電梯卡片，登上頂樓之空中花園等語。惟查原告所興建之建物各棟獨立，頂樓並不相通，而各棟電梯又基於安全理由，必需刷卡方可進入，且各棟電梯卡片無法互用，系爭廣告核有虛偽不實及引人錯誤之情事。理由一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」行為時公平交易法第二十一條第一項定有明文。故事業如於廣告上或以其他使公眾得知之方法，就商品之數量、品質、內容等，為虛偽不實或引人錯誤之表示，即違反前開規定。而上開所謂「虛偽不實或引人錯誤」，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。二、本件原告興建系爭建物出售時，於廣告中宣稱「內有約 400 坪庭院森森大中庭」「電梯可直達空中花園，讓每戶都充份享有景觀權」等語，惟經訴外人系爭建物管理委員會以臺灣省建築師公會高雄縣辦事處鑑定結果，其中庭面積僅有一八七坪左右，空中花園則未施作，有不實廣告之嫌等情，向被告檢舉。案經被告調查結果，以原告於系爭建物房屋銷售廣告中，就中庭面積及空中花園為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定處分，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示。經核並無不合。原告不服，主張如事實欄所載。是本件所需審究者為Ａ區S20－S36十四戶住家之門前庭院空地，可否包括於系爭廣告所稱之「庭院森森大中庭」之中及系爭廣告所稱「電梯可直達空中花園」，是否需各棟頂樓皆施作空中花園？茲僅就兩造爭點予以論述。三、經查，原告固主張系爭廣告面對之對象，係社區全部之購買人，亦即除一樓以上之大樓購買人外，尚包括Ａ區即面臨四米巷道之S20－S36十四戶一樓住家購買者。系爭廣告中使用之廣告用語為『約四百坪庭院森森大中庭』，顯然包括「庭院」及「中庭」，Ａ區S20─S36十四戶住家之門前庭院空地，應包括於系爭廣告中所稱「庭院」云云。惟查，所謂「中庭」一詞並非建築法內之用語，然就一般購買集合式住宅之交易相對人之認知而言，所稱中庭應指該集合住宅內全體住戶得公用之區域，此觀系爭廣告亦有「享受中庭鄰里親蜜交誼，不必忍受鄰居開窗尷尬對看的天井生活」，亦足證原告之中庭亦係指可供「鄰里親蜜交誼」之地點；而查該Ａ區S20─S36十四戶門口庭院之空地，計一五七．二九坪，該部分依買賣契約第九條第二款所載「該十四戶依銷售平面圖根據房屋之寬度圍籬至四米道路邊，退縮一五○公分，約定為該戶之專有部分」，有買賣合約書影本附卷可參。按「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」公寓大廈管理條例」第三條第三款定有明文，該部分既係以磚牆圍隔，僅能由該棟一樓住戶作為停車或庭院使用，其他住戶則無使用權，未經住戶許可亦無法進入，復經被告派員於九十年二月二十日會同檢舉人及原告至現場勘驗屬實，自非屬系爭廣告之「中庭」範圍甚明。是原告主張Ａ區S20－S36十四戶門口庭院空地應計入系爭廣告之四○○坪「庭院森森大中庭」一節，即為無可採。四、次就系爭廣告中所稱「電梯可直達空中花園」，是否需各棟頂樓皆施作空中花園部分，原告雖主張該詞句語義與「每一棟頂樓，均有空中花園」截然不同，應無引人誤以為每一棟頂樓均有空中花園之虞，且該空中花園屬公共設施之一部分，因此各棟住戶自均有權經由Ｅ棟頂樓之空中花園使用並未超踰廣告中用語語義可了解之範圍，應無虛偽不實之情事云云。惟查，原告於廣告中係稱「電梯可直達空中花園，讓每戶都充分享有景觀權」，並非只有「電梯可直達空中花園」而已，二者含義不同。被告以依一般消費者對該廣告用語之認知，應解釋為：「每戶可由電梯直達其頂樓之空中花園」，並無不合。原告既僅於Ｅ棟頂樓設有花園七座，其他各棟則未施作，而各棟間電梯獨立，頂樓亦無法互通，其他各棟住戶如需登上空中花園，需先知會管理員或取得電梯卡後，方可登上空中花園，Ｅ棟電梯則停於十三樓，住戶需由樓梯登上頂樓等情，亦經被告在前述勘驗時查明在案，則系爭廣告有虛偽不實及引人錯誤之情事，亦堪認定；至所辯係基於安全及方便管理之考量一節，惟如原告據實廣告僅於Ｅ棟頂樓設置花園，即不致有虛偽不實及引人錯誤之虞矣。五、至於原告指摘被告關於「中庭」認定方式與以往相類案例林總建設公司「忠義國小社區特區」預售屋廣告不實案（被告三九九次委員會決議）、聯茂建設公司「比利弗山莊」預售屋案（被告三四七次委員會決議）、永堂建設公司「桂林天下」廣告不實案（被告三七○次委員會決議）所持見解不同，違背平等原則乙節。經查，該三案之中庭，均屬全體住戶公用區域，與本件原告係將住戶專有部分歸入中庭面積計算者不同，有被告提出之該三案資料附卷可參，則其案情既有不同，原告據以指摘，自亦無可採。六、從而，本件原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告起訴意旨為無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　九十一　　年　　　十　　月　二十九　　　日臺北高等行政法院第五庭審判長法官　張瓊文法官　帥嘉寶法官　黃清光右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　九十一　　年　　　十　　月　二十九　　　日書記官楊子鋒

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