臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)96年度簡字第00674號

• 裁判案由: 營業稅
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 97 年 02 月 18 日

臺北高等行政法院判決
96年度簡字第00674號原　　　告　艾德蒙海外股份有限公司
代　表　人　潘仲華（董事長）
訴訟代理人　林瑞彬律師
被　　　告　財政部臺灣省北區國稅局
代　表　人　陳文宗（局長）
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國96年6 月22日台財訴字第09600197460 號訴願決定（案號：第00000000號），提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：
原告於民國（下同）89年間銷售臺北縣中和市○○路2 號14樓之1 及2 房屋（下稱系爭房屋），開立統一發票銷售額新臺幣（下同）5,652,500 元及4,049,500 元（含稅），被告初查以上開銷售額較時價顯著偏低，乃分別核定9,690,000
元及6,942,000 元（含稅），補徵營業稅額330,000 元。原告不服，申經復查結果，經被告以96年3 月5 日北區國稅法一字第0960005907號復查決定（下稱原處分）：「追減營業稅額224,400 元。」變更核定營業稅額105,600 元，原告仍不服，提起訴願遭駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分不利於原告部分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：
㈠原告主張：
甲、程序部分
行政訴訟法第106 條第1 項規定：「撤銷訴訟之提起，應於訴願決定書送達後2 個月之不變期間內為之。」查原告係於96年6 月23日收受訴願決定，此有蓋用臺灣郵政股份有限公司戳記之信封及該公司快捷郵件處理查詢結果各乙份可稽。故原告訴請撤銷訴願決定之不變期間，應於96年8 月23日屆至。準此，原告提起本件訴訟，自與前揭不變期間規定相符，合先陳明。
乙、實體部分
⒈原告合併銷售系爭房地時，已分別載明土地及定著物之銷售價格，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條規定，被告應以該價格為核定營業稅額之依據，不得再依其他方式另行計算定著物之銷售價格：
⑴加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」準此，被告有權依前揭施行細則後段，按房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算房屋銷售額之前提，係營業人合併銷售土地及其定著物時，未分別載明土地及定著物之銷售價格。如營業人合併銷售土地及定著物時，已分別載明銷售價格，稅捐稽徵機關即應以該價格為核定營業稅額之依據，不得再依其他方式另行計算定著物之銷售價格。
⑵原告出售系爭房地時，已與買受人明確約定土地及房屋之售價，此為被告所不爭執。故被告自應以該約定售價，作為核定營業稅之依據，不應就系爭土地及建物之價格另行加以核定，方可謂與加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條規定相符。詎被告竟仍以所謂系爭房屋之售價低於時價云云，另行核定系爭房屋之銷售價格，並據以補徵營業稅額，而被告機關復未於訴願程序加以匡正，則原處分、復查決定及訴願決定自與加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條規定相悖。
⒉按「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」行為時營業稅法施行細則第21條著有規定。故依該規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，如已將土地及定著物之價格分別加以載明，稅捐稽徵機關即應以該等價格為銷售額，不得就銷售額另行加以核定。詎財政部79年8 月30日台財稅第780458461 號函竟又增加營業稅法施行細則第21條所無之規定，認為縱使營業人已就房屋及土地之價格分別加以載明，稅捐稽徵機關仍得依營業稅法第17條、第43條第2 項及同法施行細則第25條規定，核定其銷售額，計算應納稅額。準此，財政部79年8 月30日台財稅第780458461 號函顯然增加營業稅法施行細則第21條所無之要件，無端擴張稅捐稽徵機關核定銷售額之權限，使營業人之稅捐義務處於不確定狀態，而與憲法第23條之法律保留原則及司法院釋字第505 號解釋相悖，應屬無效。故被告以財政部79年8 月30日台財稅第780458461 號函為基礎，另行核定原告就系爭不動產之銷售額，即屬無據。
⒊原告就系爭14樓之1 之房地，與買受人所簽訂之不動產買賣契約書第2 條規定：「本契約買賣總價合計新臺幣壹仟柒佰陸拾零萬零仟元整。一、土地價款：新臺幣壹仟零佰肆拾玖萬柒仟伍佰元整。二、房屋價款：新臺幣零仟伍佰陸拾伍萬貳仟伍佰元整（內含營業稅）。三、車位價款：新臺幣壹佰肆拾伍萬元整（內含營業稅）。」原告就銷售前揭房地所開立之統一發票，均分別載明係就建物或土地所開立者（就銷售土地所開立者均載有「土地款」字樣，就銷售建物所開立者則載有「房屋款」字樣），且發票所載銷售額（建物及車位部分均含營業稅）亦與前揭不動產買賣契約書所載土地、房屋及車位價款完全相符（土地部分銷售額：590,000 ＋17,500＋9,440,000 ＋450,000 ＝10,497,500，房屋部分銷售額：560,000 ＋5,080,000 ＋12,500＝5,652,500 ，車位部分銷售額：1,260,000 ＋190,000 ＝1,450,000 ）。原告就系爭14樓之2 之房地，與買受人簽訂之不動產買賣契約書第2 條買賣總價款規定：「本契約買賣總價合計新臺幣壹仟壹佰伍拾柒萬零仟元整。一、土地價款：新臺幣零仟柒佰伍拾貳萬零仟伍佰元整。二、房屋價款：新臺幣零仟肆佰零拾肆萬玖仟伍佰元整（內含營業稅）。三、車位價款：新臺幣零佰零拾零萬元整（內含營業稅）。」原告就銷售前揭房地所開立之統一發票，均分別載明係就建物或土地所開立者（就銷售土地所開立者均載有「土地款」字樣，就銷售建物所開立者則載有「房屋款」字樣），且發票所載銷售額（建物及車位部分均含營業稅）亦與前揭不動產買賣契約書所載土地及房屋價款完全相符（土地部分銷售額：6,760,000 ＋20,500＋330,000 ＋410,000 ＝7,520,500 ，房屋部分銷售額：400,000 ＋3,640,000 ＋9,500 ＝4,049,500 ）。是以，原告銷售系爭房地，既已分別載明建物及土地之價格，依諸營業稅法施行細則第21條規定，被告自無另行核定該等房屋及土地銷售額之餘地。
⒋被告就系爭房屋之銷售額較時價顯著偏低乙節，始終未能舉證證明，則被告自不得就系爭房屋之銷售額另行加以核定：
⑴被告所以將原告就系爭房屋原所申報之銷售額5,652,500 及4,049,500 元，另行核定為6,944,500 及4,975,100 元，並向原告補徵營業稅額105,600 元，無非係以原告就系爭房屋之銷售價格較時價顯著偏低云云為由。又被告另行核定系爭房屋銷售額並補徵稅款，既係以系爭房屋之銷售額較時價顯著偏低為基礎，則系爭房屋之銷售額較時價顯著偏低乙節，顯係對被告有利之事實，依諸前揭行政訴訟法第136 條及民事訴訟法第277 條規定，自應由被告加以舉證證明。被告就系爭房屋之時價為何？系爭房屋之銷售額如何較時價顯著偏低？等情均未加以舉證即逕為本件核定，顯有違法。
⑵被告謂系爭房屋之銷售額較時價顯著偏低乙節，有系爭銷售地區不動產法院拍賣資料影本可稽。然法院所拍賣不動產之價格通常較時價為低，此為公眾所週知之事實，則被告以法院拍賣資料作為認定系爭房屋時價之依據，本屬可議。此外，「本法所稱時價，係指『當地』『同時期』銷售『該項貨物或勞務』之『市場價格』。」營業稅法施行細則第25條著有規定。故用以認定營業人所銷售貨物或勞務時價之交易，須與營業人所銷售貨物或勞務之地域、銷售時期及性質相同。然被告始終未能提示該等拍賣資料，則該等資料是否確實存在？拍賣標的物坐落區域是否與系爭房屋相同？拍賣年度是否與系爭房屋之出售年度相同？該等拍賣標的物之各項條件（包括但不限於面積、屋齡、建材及樓層等）是否確與系爭房屋相同？均非無疑，則被告用以認定時價之「資料」，其存否、真偽及內容均屬不明，自不得作為認定系爭房屋時價之依據。
⑶系爭房屋之銷售額與時價一致，並無被告所謂銷售價格較時價顯著偏低之情事。系爭14樓之1 房屋，其價金（含稅）為5,652,500 元，面積合計為335.94平方公尺，故該房屋每平方公尺之單價為16,825.92元（5,652,500÷335.94＝16,825.92 ）；系爭14樓之2 房屋，其價金
（含稅）為4,049,500 元，面積合計為245.31平方公尺，故該房屋每平方公尺之單價為16,507.68 元（4,049,500 ÷245.31＝16,507.68 ）。由夙有盛譽之大型建築
商遠東建設事業股份有限公司所出售門牌號碼同號14樓之4 及14樓之3 之房屋，其價金（含稅）均為4,130,000 元，面積均為245.33平方公尺，故該二房屋每平方公尺之單價均為16,834.46 元（4,130,000 ÷245.33＝16
,834.46 ）。上開遠東建設事業股份有限公司出售之建物與系爭房屋，均位於同號14樓，係分別於89年7 月19日及同年8 月4 日售出，而系爭建物則均於89年7 月19日售出，故遠東建設事業股份有限公司出售之建物與系爭房屋之銷售日期極為相近。且由遠東建設事業股份有限公司出售之建物與系爭房屋均為「遠東世紀廣場第一期」建案之房屋，屋齡及建築材料完全相同。準此，前揭遠東建設事業股份有限公司出售建物之銷售價格，自足以反映系爭建物之時價。原告就系爭不動產之土地及房屋價格比例，與遠東建設事業股份有限公司就同一建案向國稅局申報之比例相同。遠東建設事業股份有限公司申報之比例既未遭調整，則本件被告自不應就原告申報之比例加以調整：
⑷系爭房屋之單價分別為16,825.92 及16,507.68 元/ 平方公尺，而遠東建設事業股份有限公司出售建物之單價則為16,834.46 元/ 平方公尺，兩者間之價差僅分別為8.54及326.78元，價差比例則僅有0.05 %（8.54÷16,8
34.46 ＝0.05% ）及1.9%（326.78÷16,834.46 ＝1.9%
）。準此，系爭房屋之銷售額與時價實無差異可言。故被告所謂系爭房屋之銷售額較時價顯著偏低云云，顯屬無據。
⑸原告所提出之銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例等資料，無法精確反映系爭不動產之土地及房屋價格比例。被告將系爭不動產之土地、房屋價格比例由65% ：35% 調整為57% ：43% ，無非係以所謂被告提示之銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例等資料為據。惟前揭銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例等資料，不足以表徵系爭房屋之土地、房屋之價格比例，被告不得以之作為另行核定系爭房屋銷售額之依據。蓋本件是否購買停車位及其購買數量，足以影響土地、建物之價格比例。被告提示之銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例等資料，於計算土地及建物價格比例時，將法定停車位與房屋價值一併計入建物價值之中〔亦即土地價格：建物價格＝土地：（法定停車位價格＋房屋價格）〕。依中聯不動產鑑定股份有限公司製作之勘估標的物概估報告，所載建物面積10,121.9451 坪，係由房屋及停車位之面積累加所得，可見鑑價公司於計算土地及建物價格比例時，將法定停車位與房屋價值一併計入建物價值之中；遠東建設事業股份有限公司銷售予銳普電子股份有限公司之不動產總價款為12,600,000元，其中土地與建物之價格分別為7,280,000 及5,320,000 （房屋3,920,000 ＋車位1,400,000 ＝5,320,000 ）元，依此等價格計算得出之土地、建物價格比例即為57% ：43% （7,280,000/12,600,000：5,320,000/12,600,000＝57%
：43% ），可見大建築商於計算土地及建物價格比例時，亦將法定停車位與房屋價值一併計入建物價值之中。停車位每平方公尺之售價較諸房屋高出數倍，此有國內著名房屋仲介業者之評析資料可佐。故如於計算土地與建物價格之比例時，將停車位價格併入建物價值中，建物價格占不動產（土地＋建物）總價之比例將隨之增加。舉例言之，新光產物保險股份有限公司於89 年8 月5日以總價20,720,000元向原告購買房屋一戶、停車位三個，其中土地10,640,500元、建物10,079,500元（房屋5,729,500 元＋停車位4,350,000 元＝10,079,500元），其土地、建物價格比例為51.35 % ：48.65 % （10,640,500/20,720,000 ：10,079,500/20,720,000 ＝51.35%：48.65 % ）。上開銳普電子股份有限公司向遠東建設事業股份有限公司所購買者，為房屋一戶、停車位一個，其土地、房屋價格之比例為57% ：43% 。漢唐電子股份有限公司向原告承購系爭14樓之2 房屋，並未購買車位，其中土地、建物價格各為7,520,500 、4,040,950 元，而土地、建物價格之比例則為65% ：35% （7,520,500/11,561,450：4,040,950/11,561,450＝65% ：35% ）。可見購買三個、一個及未購買車位者，其土地、建物價格比例確有不同，且購買車位多者，其建物價格比例隨之增加，至所購車位較少或未購車位者，其建物價格比例則較低。因此，在本件購買停車位與未購停車位者，其土地、建物價格比例實不可等量齊觀。被告竟逕按57% ：43% 之土地、房屋價格比例核定系爭建物之銷售額，就是否購買停車位對於土地、建物價格比例之影響，全然不加審酌，則被告就系爭房屋另行核定銷售額並命原告補繳營業稅款之處分自屬無據。
⒌原告始終未曾主張系爭車位含有土地持分，而係認為車位屬於系爭不動產之共用部分，系爭車位之價格應與房屋價格合計為建物價格。因此，買受人是否購買車位及其購買數量，足以影響建物價格占不動產總價之比例。此觀諸原告於訴願書中稱：「房屋建物比例43% ，係包括房屋及車位（因車位屬建物小公之一部分，不含土地）之合計，因買賣車位不一，故造成土地房屋因個案而有差異」自明。㈡被告主張：
⒈原告於首揭期間銷售系爭房屋，開立統一發票銷售額5,652,500 元及4,049,500 元，較時價顯著偏低，有房屋交易資料查核清單、不動產買賣契約書、統一發票、支付價金支票資料及系爭銷售地區不動產法院拍賣等資料影本可稽，被告所屬中和稽徵所分別核定9,690,000 元及6,942,000 元，補徵營業稅額330,000 元。原告主張出售系爭房屋完全依銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例劃分房屋款及土地款尚無重大差異。且買賣合約中載明房屋款、土地款及車位經雙方同意認定才簽約買賣，請求撤銷原補稅云云，申請復查。
⒉本件原告於首揭期間銷售系爭14樓之1 房地，銷售價格16,150,000元並按土地及建物分別載明10,497,500元及5,652,500 元；另銷售同址系爭14樓之2 房地，銷售價格11,570,000元並按土地及建物分別載明7,520,500 元及4,049,500 元。原查以系爭房屋之銷售價格較時價顯著偏低，按房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額比例，土地與建物之價格其比例為4 ：6 調整核定建物銷售額分別為9,690,000 元及6,942,000 元。復查時經就原告提示出售建物當時銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例等資料查核，系爭房屋土地與建物之價格比例為57% ：43% ，重行核算系爭房屋價格6,944,500 元及4,975,100 元，原核定補徵營業稅額330,000 元予以追減224,400 元，變更核定營業稅額為105,600 元，於法並無不合。⒊本件係經人檢舉，並提供臺灣板橋地方法院民事執行處通知及臺灣板橋地方法院通知2 份文件與土地及房屋價格比例表，其拍賣標的為與系爭房屋同號14樓之1 、之2 、之3 及之4 計4 筆，檢舉人依法院所附建物鑑定價格25,477,985元及土地鑑定價格17,430,816元計算房屋與土地比約為59.38%：40.62%，另此4 筆並無分別訂定拍賣價款，其由遠雄人壽保險事業股份有限公司買受價格為45,720,000元，檢舉人自行計算房屋與土地比約為58.91%：41.09%，惟此件拍賣時間為93年間原查僅作為參考，仍依前述房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額比例，計算土地與建物之價格其比例為4 ：6 ，調整核定補徵營業稅額330,000 元。
理 由
一、原告起訴時代表人為甲○○，嗣於訴訟中變更為潘仲華，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件訴訟標的之價額在20萬元以下，依行政訴訟法第229 條第2 項、第1 項第1 款規定及司法院92年9 月17日院台廳行一字第23681 號令，應適用簡易程序，本院並依同法第 233條第1 項規定，不經言詞辯論，逕行裁判。
三、按行為時營業稅法第17條規定：「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」第43條第2 項規定：「營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。」行為時營業稅法施行細則第21條規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」第25條規定：「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。」準此，營業人以土地及其定著物合併銷售時，其申報之銷售價格未按土地與定著物分別載明者，因出售土地部分免徵營業稅（行為時營業稅法第8 條第1 項第1 款），主管機關應如何計算土地與定著物分別之銷售額，以便就定著物部分之銷售額課徵營業稅，營業稅法並無明文規定，僅於行為時營業稅法施行細則第21條規定「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額」，惟因土地公告現值及房屋評定標準價格均非實際之銷售價格，其比例本難期待與實際情形相符，故本條規定之適用寧可採取較為保守之態度，僅於營業人未以任何方式分別載明土地及其定著物之銷售價格時，始有其適用，何況本條文所謂「分別載明」，文義上並未限制以書面契約之方式為之，而營業稅之課徵主要係依據統一發票之開立，故營業人於其開立之統一發票上分別載明土地及其定著物之銷售價格者，亦應認屬本條文所謂「分別載明」。如其載明及申報之定著物銷售價格，明顯較同時期之市價為低，或定著物之銷售價格偏低，土地之銷售價格偏高之情形，則屬行為時營業稅法第17條「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」及同法第43條第2 項「營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之」之規制範圍；如其載明及申報之定著物銷售價格，並無明顯較同時期之市價為低或其他不正常之情形，依行為時營業稅法第17條及同法第43條第2 項文義之反面解釋，主管機關即應採認其申報之價格，並無依時價或同業情形調整其銷售額之餘地，更無依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，重新計算其定著物部分之銷售額之可能，否則即違背行為時營業稅法第17條及同法第43條第2 項之規定。故基於法源位階關係，屬於行政命令性質之施行細則本不得牴觸母法之規定，適用上開行為時營業稅法施行細則第21條規定時，自應注意不得牴觸營業稅法第17條及同法第43條第2 項之規定，對於營業人申報之定著物銷售價格，如已以統一發票載明，且無明顯較同時期之市價為低或其他不正常之情形，主管機關即應予以採認，不得依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，重新計算其定著物部分之銷售額。復按財政部79年8 月30日台財稅第780458461 號函：「營業人以土地及其定著物同時銷售者，營業稅法施行細則第21條規定，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。惟營業人所訂定房屋及土地分別出售之合約，如房屋售價偏低，土地售價偏高者，應依營業稅法第17條、第43條第2 項及同法施行細則第25條有關規定，核定其銷售額，計算應納稅額，並補徵之。」亦未將行為時營業稅法施行細則第21條所謂「分別載明」限定於以書面契約之方式為之，核與前揭說明亦無不合，被告辦理相關案件，自得據之適用。
四、本件兩造不爭以下之事實，並有如下之證據在卷可稽，堪認為真實：
㈠系爭14樓之1 房地，依不動產買賣契約書第2 條規定（本院卷第66頁）：「本契約買賣總價合計新臺幣壹仟柒佰陸拾零萬零仟元整。一、土地價款：新臺幣壹仟零佰肆拾玖萬柒仟伍佰元整。二、房屋價款：新臺幣零仟伍佰陸拾伍萬貳仟伍佰元整（內含營業稅）。三、車位價款：新臺幣壹佰肆拾伍萬元整（內含營業稅）。」原告銷售系爭14樓之1 房屋所開立之統一發票（本院卷第78-80 頁）分別載明係就房屋或土地所開立（就銷售土地所開立者均載有「土地款」字樣，就銷售房屋及車位所開立者則載有「房屋款」字樣），且發票所載銷售額亦與前揭不動產買賣契約書所載土地、房屋及車位價款相符（土地部分銷售額：590,000 ＋17,500＋9,440,000 ＋450,000 ＝10,497,500，房屋部分銷售額：560,000
＋5,080,000 ＋12,500＝5,652,500 ，車位部分銷售額：1,260,000 ＋190,000 ＝1,450,000 ）。
㈡系爭14樓之2 房地，依不動產買賣契約書第2 條（本院卷第82頁）規定：「本契約買賣總價合計新臺幣壹仟壹佰伍拾柒萬零仟元整。一、土地價款：新臺幣零仟柒佰伍拾貳萬零仟伍佰元整。二、房屋價款：新臺幣零仟肆佰零拾肆萬玖仟伍佰元整（內含營業稅）。三、車位價款：新臺幣零佰零拾零萬元整（內含營業稅）。」原告就銷售14樓之2 房屋所開立之統一發票（本院卷第94-95 頁反面），分別載明係就房屋或土地所開立（就銷售土地所開立者均載有「土地款」字樣，就銷售房屋所開立者則載有「房屋款」字樣），且發票所載銷售額亦與前揭不動產買賣契約書所載土地及房屋價款相符（土地部分銷售額：6,760,000 ＋20,500＋330,000 ＋410,000 ＝7,520,500 ，房屋部分銷售額：400,000 ＋3,640,0 00＋9,500 ＝4,049,500 ）。
五、本件之爭執，在於被告系爭房屋銷售額較時價顯著偏低，依行為時營業稅法第17條、第43條第2 項規定及行為時營業稅法施行細則第21條規定，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額，核定應納稅額並補徵之，是否合法？經查：
㈠系爭14樓之1 房地之發票上記載，土地款未含營業稅，而房屋款（包括車位）均含營業稅。因發票上將車位款均載為房屋款，並含營業稅，足認房屋款應係包括車位款。以此計算房屋款（包括車位款）占土地及房屋總額之比例為0.4036〔（5,652,500 ＋1,450,000 ）÷17,600,000＝0.4036〕，房
屋與土地比為4 ：6 。系爭14樓之2 房地之發票上記載，土地款均未含營業稅，而房屋款含營業稅，以此計算房屋款占土地及房屋總額之比例為0.35〔4,049,500 ÷11,570,000＝
0.35〕，房屋與土地比為3.5 ：6.5 。
㈡被告依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算如下：
⒈系爭14樓之1 房地：
土地公告現值每平方公尺45,080元（本院卷第162 頁）、面積31,303平方公尺（土地持分100,000 分之111 ）（本院卷第163 頁）
土地公告現值：45,080元×31,303平方公尺×111/100,00
0＝1,566,364.5 元
房屋評定標準價格：2,309,200 元（本院卷第164 頁）
2,309,200 元÷（1,566,364.5 元＋2,309,200 元）＝0.
6
1,566,364.5 元÷（1,566,364.5 元＋2,309,200 元）＝
0.4
房屋與土地比為6：4
⒉系爭14樓之2 房地：
土地公告現值每平方公尺45,080元（本院卷第162 頁）、面積31,303平方公尺（土地持分100,000 分之81 ） （本院卷第166頁）
土地公告現值：45,080元×31,303平方公尺×81/100,000
＝1,143,022.7 元
房屋評定標準價格：1,727,400 元（本院卷第164 頁）
1,727,400 元÷（1,143,022.7 元＋1,727,400 元）＝0.
601
1,143,022.7 元÷（1,143,022.7 元＋1,727,400 元）＝
0.398
房屋與土地比約為6：4
㈢系爭14樓之1 、14樓之2 房屋之銷售價格｛如㈠所載｝確較時價｛如㈡所載｝顯有偏低。被告原查以系爭14樓之1 、14樓之2 房屋之銷售價格較時價顯著偏低，按房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額比例，房屋與土地之價格其比例為6 ：4 調整核定建物銷售額分別為9,690,000 元及6,942,000 元。復查時，被告從寬按原告提出出售建物當時銀行核貸、鑑價公司及大建築商出售比例等資料（原處分卷第270 頁）查核，系爭房屋建物與土地之價格比例為43% ：57% ，重行核算系爭房屋價格6,944,500 元〔（17,600,000－1,450,000 ）×43 %＝6,944,500 ）及4,975,10
0 元（11,570,000×43% ＝4,975,100 ），原核定補徵營業
稅額330,000 元予以追減224,400 元，變更核定營業稅額為105,600 元（計算式見原處分卷第306 頁），洵無不合。原告主張：本件其銷售價格按土地與定著物已分別載明，被告應以該價格為核定營業稅額之依據，不得再依其它方式另行計算定著物之銷售價格云云，原告固有訂定房屋及土地分別出售之合約，惟房屋售價偏低，土地售價偏高，已如前述，被告依上開規定調整，並無違誤，原告主張要非可採。
六、綜上所述，原處分變更核定營業稅額105,600 元，依法洵無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請如聲明所示，為無理由 ，應予駁回。
七、本件法律關係及事實已臻明確，原告聲請本院調取遠東建設事業股份有限公司於85年間就遠東世紀廣場第一期建案（基地坐落：臺北縣中和市○○段二八張小段311 地號），向臺北市國稅局申報土地及建物價格比例之文件，核無必要；兩造其餘攻擊防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不逐一論究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段、第233 條第1 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　 2　　月　 18　 日臺北高等行政法院第五庭
法 官 胡方新
上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　 2　　月　 18　 日書記官 黃玉鈴