臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)98年度訴字第1070號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 98 年 09 月 24 日

臺北高等行政法院判決
98年度訴字第1070號

原　　　告　恆錩建設有限公司
代　表　人　甲○○
訴訟代理人　游朝義律師
被　　　告　行政院公平交易委員會
代　表　人　乙○○（代理主任委員）
訴訟代理人　丁○○
丙○○
戊○○
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國98年4
月1 日院臺訴字第0980083479號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
本件被告代表人於訴訟繫屬中由湯金全變更為乙○○，並已具狀聲明承受訴訟。
二、事實概要：
被告依據檢舉調查結果，以原告投資興建「雲天溫泉行館」建案（下稱系爭建案），委託新聯信廣告股份有限公司（下稱新聯信公司）負責廣告製作及銷售業務，於廣告宣稱「23米雲海溫水泳池＆飛瀑衝擊泉」、「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」等語，就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，依同法第41條前段規定，以民國（下同）98年1 月5 日公處字第098002號處分書（下稱原處分）命原告及新聯信公司自該處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並分別處原告及新聯信公司罰鍰新台幣（下同）100 萬元及50萬元。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
三、本件原告主張：
(一)公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」，立法理由：「事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法，就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者等作虛偽不實或引人錯誤之表示，致他人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止」。目的為保護消費者不因廣告主之不實廣告陷於錯誤致遭受損害，故不能僅片面摘取廣告內容，斷章取義為認定依據，應就整體廣告內容及消費者所接受之訊息整體觀察，依經驗及論理法則判斷是否有內容不實或足以使客觀第三人產生誤認之情事而定，主觀上應判斷是否具有欺罔相當數目消費者之故意，綜合主客觀角度觀察所得之結果，作為判斷廣告有無虛偽或引人錯誤之依據，若消費者未陷於錯誤，或是廣告主在消費者消費前已提供資訊使其確實了解商品內容，其消費行為自無錯誤，亦不影響消費之秩序，不得認廣告主違反公平交易法第21條第1 項規定。
(二)有關「23米雲海溫水泳池＆飛瀑衝擊泉」部分，並無不實廣告：
１、系爭廣告圖係以電腦合成繪製，溫水游泳池周圍雖繪有玻璃惟幕（並非密閉式空間），僅屬中庭花園之景觀裝飾物，並非與游泳池結合為「室內游泳池」，此觀系爭廣告1 樓全區平面參考圖，標示並無隔間設計，益證為「露天游泳池」。２、依「『雲天溫泉行館』房屋預訂買賣契約書」第10條第2 項約定：「本大樓屋頂及其他共同使用部分，於不影響使用用途之範圍內，賣方保留美化修改權。」，縱原告未施作玻璃惟幕（實際上有施作），亦係考量後中庭花園整體美化之結果而行使契約賦予之修改權，並不影響該「23米雲海溫水游泳池& 飛瀑衝擊泉」之使用用途。
３、原告確實於銷售、簽約時，已向消費者說明景觀玻璃帷幕設施，原告保有美化修改權，縱未施作或嗣後遭拆除均屬原告契約上美化修改權之範疇，消費者已認知。客觀上，系爭廣告並無不實亦無使消費者產生錯誤，主觀上，原告並無欺罔消費者之故意，系爭廣告自無致消費者產生錯誤而與之交易遭受損害可言，原告即無違反公平交易法第21條規定。
(三)有關系爭廣告圖冊刊載「戶戶私人白磺溫泉」及蘋果時報廣告刊載「戶戶純正白磺溫泉」乙節，並無不實廣告：
１、被告認系爭廣告之意涵為系爭建物之住戶每戶皆有充足溫泉可供使用，然廣告文義僅表示系爭建物之住戶每戶均設有溫泉設施，可由住戶任何時間使用，非謂溫泉水可供住戶任意消耗而不虞匱乏。被告主張之充足溫泉可供使用，並未具體表明其最小應供給之水量，何能遽認原告所提供之溫泉水量與廣告不符。原告於各戶浴池均設有白磺溫泉管線及水龍頭可供住戶洗浴，已依債之本旨給付。此觀台灣士林地方法院97年度重訴字第147 號民事判決：「本院向臺北自來水事業處陽明營業分處函查系爭大樓是否裝接白磺溫泉，經該處於97年6 月4 日以水市水陽營溫字第09760076700 號函覆稱：「……現裝接有白磺溫泉管15口徑1 支，戶名登記『雲天社區管理委員會』，其使用種別為集合用戶，水號為V00-000000-0，每日供應量依該15口徑（毫米）斷面積估算約15.6立方公尺（噸）」等語（卷1 第140 頁），原告據此主張此溫泉水量不足供系爭大樓316 戶每戶每日1 次泡湯量。惟查，白磺溫泉屬國家天然資源，本即非取之不盡用之不竭，而得源源不絕供應，溫泉供應量是否充足，應視國家天然資源存量、蓄水設備容量、用戶使用方式、氣候溫度等因素而定，不得遽以溫泉管口徑，認定溫泉量不足敷住戶使用。經本院於97年8 月22日赴現場勘驗，系爭大樓每戶溫泉池大小不一，溫泉池邊均有3 個水龍頭，分別為冷水、熱水、溫泉水，其中Ａ棟9 樓之5 為長方形溫泉池，長142 公分、寬42公分、深72公分（至池中椅子深45公分）、Ａ棟3 樓之10為圓形溫泉池，直徑155 公分、深80公分（至池中椅子深40公分），計算每戶每池溫泉用量約為0.3 至0.7 噸，勘驗當日試啟溫泉水龍頭，水量正常等情，有勘驗筆錄（卷1 第259 頁至第260 頁）可稽。」原告確已提供白磺溫泉供住戶使用，並無廣告不實。
２、原告於原處分時即主張住戶每日使用量僅約77.5噸，依溫泉管實際水量計算，溫泉足供住戶使用。被告未予採信，亦未敘明理由：
(1)、除上開判決認不得遽以溫泉管口徑，認定溫泉水量不足敷
住戶使用外，況前開台北自來水事業處陽明分處函文雖主張系爭大樓溫泉管之每日供應量依該15口徑（毫米）斷面積估算約15.6立方公尺（噸）云云；惟該函文僅係依該溫泉管口徑「估算」其每日進水量，並未實際測量該溫泉水之實際進水量，實不足為憑。系爭建物自原告交屋迄今亦均無就溫泉水之供應為各戶限水或輪流用水之情，堪認溫泉水之供應確無不足，另觀台灣台北地方法院95年度重訴字第817 號民事判決於他案就相類情形亦有判決可參，同院94年度重訴字第1361號判決亦認定：「被告已於系爭大樓設有儲水槽，並裝設每日供應量約30噸之溫泉管線，而溫泉水為天然資源，出水量多寡取決於自然資源存量、消耗程度、氣候、住戶使用習慣、儲水槽容量等因素，不得僅以溫泉管線供水量與各戶浴池容量計算能否滿足住戶所需等節以觀，即足徵被告已有提供相關設備滿足系爭大樓住戶一般合理使用溫泉之需求，原告以溫泉水量不敷住戶所需主張被告應負債務不履行責任，尚不足採。」。被告以系爭大樓住戶同時使用溫泉水時，將造成溫泉水量不足，並自行提出浴缸容量與系爭大樓戶數之乘積計算式為佐證；然系爭大樓溫泉水既未限水，原告依約提供溫泉水自足供住戶使用，殊不知倘被告假設之情狀得以成立，縱其所使用者為自來水亦同會發生不足，其假設之情狀顯屬無稽。
(2)、原告委託之人員自97年1 月3 日至同年月31日每日觀測溫
泉水蓄水池之存量紀錄表，可知溫泉水供應十分充裕，此有紀錄表之填載人偕仁傑於98年8 月4 日於台灣士林地方法院刑事庭審判筆錄之證詞足證溫泉水量紀錄表之真正。
(3)、台灣士林地方法院97年度重訴字第147 號民事判決：「系
爭大樓溫泉供應量是否足夠，應以實際住戶人數及需求量為據，而非遽以全部戶數乘以每戶溫泉池體積作為計算標準。參以系爭大樓有5 座溫泉蓄水池，容量共約312 噸，此有被告提出之溫泉水量餘額表、紀錄表、照片、水容量計算表等可考（卷2 第52頁至第109 頁），衡諸常情，白天上班時間、深夜、夏季等時候均較少人使用溫泉，且一般人泡湯不會完全使用溫泉水，而係混合冷水調和成適當水溫，則上開蓄水池所儲水量，是否確不足敷系爭大樓住戶合理使用溫泉，誠非無疑。此外，原告復未舉證證明系爭大樓有因溫泉水量不足而限水、溫泉水龍頭無法出水等情事以實其說，則其主張系爭大樓有白磺溫泉水量不足之瑕疵，即非可採。」故本件確無溫泉水量不足之瑕疵。
３、原告自交屋迄今就溫泉水之使用並無限水，有台灣士林地方法院於97年8 月22日現場勘驗時經現場管理人員證述稽詳，且被告至系爭建物現場履勘時，當時主委亦為相同證述並記明筆錄，堪認溫泉水之使用並無不足。從而無論白磺溫泉水管之實際進水量為何，消費者使用白磺溫泉既無受限，自無所指溫泉水量不足之情；況其所謂溫泉水量不足之標準何在亦未見說明，自難認有溫泉水量不足之情事存在等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
四、被告則以：
(一)公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所稱「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。
(二)有關原告稱系爭廣告刊載「23米雲海溫水泳池＆飛瀑衝擊泉」係以電腦合成繪製，游泳池周圍雖繪有玻璃帷幕，惟僅屬中庭花園之景觀裝飾物，並非與該游泳池結合為「室內游泳池」，原告縱未施作玻璃帷幕，亦係考量中庭花園整體美化之結果而行使契約賦予之修改權，況游泳池周邊確已施作玻璃帷幕，嗣後雖因台北市政府認定係屬違建而遭拆除，仍不影響游泳池之使用用途乙節：
１、系爭廣告係以電腦模擬示意圖繪有游泳池，並於該泳池兩側繪有貌似透明玻璃帷幕之鐵架，另蘋果時報廣告亦明載「長達23米『室內』溫水泳池」。就消費者角度以觀，可能產生該設施為一附有玻璃帷幕的合法「室內」泳池之認知。該游泳池雖與原核准用途相符，然其周邊之玻璃帷幕因屬違建業遭建管單位拆除，已無法提供合法之「室內」溫水游泳池供住戶使用，此顯非消費者於購屋當時所得預見，其差異難為一般消費大眾所接受，系爭廣告就該泳池之表示，難謂無虛偽不實及引人錯誤之情事。
２、廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，除為避免消費者受不實廣告之誤導前往交易致權益受損外，其並有使同業競爭者喪失與其交易之機會，致生不公平競爭之情事，故不實廣告違法要件之構成，僅須其廣告內容足使消費者產生錯誤之認知即為已足，尚不得因其以契約或口頭另為補充說明而免責。
３、依原告所附臺灣士林地方法院97年度重訴字第147 號民事判決書所載，原告交付之「『23米室內溫水泳池』實為室外游泳池，且目前周邊設施拆除後，磁磚掉落、鋼筋外露、池緣距水泥地面高度過高，已難期安全使用」，顯已欠缺廣告所示之內容及品質，與原告所稱之「美化修改」有間，足證該設施之內容與廣告表示不符。
(三)有關原告稱系爭廣告刊載「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」，僅表示每戶住戶有私人白磺溫泉，並非表示有充足溫泉可供使用，且系爭建物之溫泉儲水量為312 噸，住戶每日使用量約77.5噸，溫泉供應量足供住戶使用乙節：１、系爭廣告足使一般消費大眾認為系爭建物之住戶每戶皆有充足溫泉可供使用，惟系爭建物僅裝配有1 支15吋口徑之白磺溫泉水管，以台北自來水事業處來函表示其每日供應量約15.6 噸 ，及原告所稱系爭建物共316 戶、每戶浴缸之容水量0.5 噸計算，每日15.6噸供應量僅足供31戶使用，占整體住戶使用比例僅約10% ，另倘再加計每戶每日非僅使用1 次溫泉，則住戶使用比例將更顯下滑；縱依原告所稱住戶每日使用量約77.5噸計算，溫泉每日約15.6噸之供應量亦顯不足。縱如原告所稱，系爭建物已裝設312 噸溫泉儲水空間，仍需全體住戶停止使用溫泉約20日方能注滿溫泉水，此顯不符一般或相關大眾之期待。原告執臺灣士林地方法院97年度重訴字第147 號民事判決，主張系爭建物迄今並無限水或溫泉水量不足之情事，惟該判決核屬民事法院就兩造間就民事法律關係所為認定，與公平交易法之規範目的尚屬有間。況民事判決就事實之認定無法對行政機關產生拘束效果，原告執該判決主張被告就本件事實認定有誤，顯非可採。
２、依前揭民事判決雖載有臺灣士林地方法院於97年8 月22日赴現場勘驗時水量正常，惟依該案之原告（即購屋者）之訴訟代理人表示系爭大樓實際住戶很少，且該時段較少人使用溫泉，系爭大樓溫泉供應量是否足夠，實非無疑。系爭廣告既宣稱「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」，足使一般消費大眾認為每戶住戶皆有充足溫泉可供使用，雖然住戶使用溫泉時間多寡不一，惟住戶每日使用量約77.5噸，既為原告所自認，至少應確保該建物在原告所稱之用量下，得有不虞匱乏之溫泉水可資使用，方屬合宜之計算方式。復依台北自來水事業處函稱本案溫泉每日供應量約15.6噸，而原告自承該大樓住戶每日使用量約77.5噸，以此計算每日將有61.9噸溫泉水用量之缺口，縱依原告所稱系爭建物之溫泉儲水量為312 噸，系爭建物於蓄滿312 噸溫泉後，因其溫泉蓄水量將逐日減少61.9噸，於第6 日即已用罄，難以提供住戶正常使用，實難符合一般大眾期待每戶住戶皆有充足溫泉可供使用之認知。系爭廣告表示核屬虛偽不實及引人錯誤之表示等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出公司基本資料查詢表、系爭建案廣告、原處分為証，其形式之真正，為兩造所不爭執，堪信為真，兩造爭點厥為：
（一）系爭廣告刊載「23米雲海溫水泳池＆飛瀑衝擊泉」及游泳池週圍有玻璃帷幕之表示，有無虛偽不實及引人錯誤之情事？
（二）系爭廣告刊載「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」是否虛偽不實及引人錯誤之表示？
六、本件應適用之法條與法理：
（一）公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」
（二）公平交易法第41條前段規定，違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰。七、系爭廣告刊載「23米雲海溫水泳池＆飛瀑衝擊泉」及游泳池週圍有玻璃帷幕之表示，確有虛偽不實及引人錯誤之情事：（一）系爭廣告有關「23米雲海溫水泳池＆飛瀑衝擊泉」部分，係以電腦模擬示意圖繪有游泳池，並於該泳池兩側繪有貌似透明玻璃帷幕之鐵架，另蘋果時報廣告亦明載「長達23米『室內』溫水泳池」，則就一般大眾消費者之角度觀之，自會產生該設施為「附有玻璃帷幕之室內泳池」之認知。至系爭廣告1 樓全區平面參考圖，標示固無隔間設計，但比起前揭廣告中之電腦繪圖、「『室內』溫水泳池」之明示，該平面參考圖顯不能使消費者推翻系爭游泳池係「室內」之觀感，原告主張尚不足採。又系爭該設施雖與原核准用途相符，然其周邊之玻璃帷幕因屬違建業遭建管單位拆除，已屬室外游泳池，且目前週邊設施拆除後，磁磚掉落、鋼筋外露、池緣距水泥地面高度過高，顯已欠缺廣告所示之內容及品質，其差異難為相當數量之一般消費大眾所接受，系爭建案廣告就該泳池之表示，自難謂無虛偽不實及引人錯誤之情事。
（二）原告雖主張游泳池之面積與能否發揮功能，才是消費者所重視，至於游泳池周圍玻璃帷幕僅係景觀裝飾物，伊依契約有美化修改之權利，應非影響交易決定之重要因素等語，惟查：
１、依系爭廣告電腦繪圖所示之玻璃帷幕面積，籠罩游泳池全部，足以使「室外游泳池」變成「室內游泳池」，另蘋果時報廣告亦明載「長達23米『室內』溫水泳池」，可知本件爭議乃系爭游泳池究為「室內」還是「室外」，而前開玻璃帷幕若不存在，當然會影響廣告所稱「室內游泳池」之功能，該玻璃帷幕自非僅供裝飾用，原告主張尚不足採。
２、又預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況（如廣告主提供日後給付之能力、法令之規定等）予以判斷，系爭廣告所宣稱之玻璃帷幕既係違建，原告復無法預知變更設計後之室內游泳池一定會被核淮（何況迄今亦未變更設計），其廣告內容即屬不實及引人錯誤。又依「『雲天溫泉行館』房屋預訂買賣契約書」第10條第2 項約定：「本大樓屋頂及其他共同使用部分，於不影響使用用途之範圍內，賣方保留美化修改權。」，但系爭廣告電腦繪圖所示之玻璃帷幕面積及建告方式，足以使「室外游泳池」變成「室內游泳池」，其有重大功能，不僅為「美化修改」而已，自不能因此而謂買受人已經在契約書內同意「室內游泳池變更為無玻璃惟惟幕之室外游泳池」；何況，縱認買受人已事後在買賣契約書內同意「系爭游泳池不必裝設玻璃帷幕」，但亦屬「不實廣告」以後之事。消費者之前係看到「室內游泳池」之廣告方來看屋，其不實廣告已經發揮功能，消費者事後也許係因條文內容模糊不知其已同意修改契約，也許被原告誤導而同意簽訂免除玻璃惟幕之買賣契約，使原告不必就「室內游泳池」之範圍負債務不履行責任，但原告以「不實廣告」引誘消費者看屋，給予其銷售人員展現銷售口才，進而說服消費者「不依廣告內容」簽訂買賣契約，尚不得以事後簽訂之買賣契約而主張之前之廣告並非不實，原告主張玻璃惟幕僅係裝飾，買賣契約書已同意原告就玻璃惟幕部分為美化修改，該部分並非不實廣告云云，尚不足採。
八、系爭廣告刊載「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」確屬虛偽不實及引人錯誤之表示：
（一）系爭廣告於蘋果日報所刊載之建案名稱為「捷運新北投站旁雲天『溫泉行館』」，並載有幾乎占廣告版面二分之一之「希美子在頂級『溫泉私人行館』」之大幅照片，可知系爭廣告主打溫泉功能，合併其全部廣告觀之，系爭廣告所稱「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」，足使一般消費大眾認為系爭建物之住戶每戶皆有充足溫泉可供使用，惟系爭建物僅裝配有1 支15吋口徑之白磺溫泉水管，以台北自來水事業處來函表示其每日供應量約15.6噸，及原告所稱系爭建物共316 戶、每戶浴缸之容水量0.5
噸計算，每日15.6噸供應量僅足供31戶使用，占整體住戶使用比例僅約10% ，另倘再加計每戶每日非僅使用1次 溫泉，則每住戶可得分配使用之溫泉量更將下滑，檢舉函所稱「溫泉常常沒水、不熱」等語，自堪信為真實。又縱令如原告所稱，系爭建物已裝設312 噸溫泉儲水空間，仍需全體住戶停止使用溫泉約20日方能注滿溫泉水，此顯不符系爭廣告主打「溫泉行館」之宣示及一般相關大眾之期待。
（二）原告雖主張台灣士林地方法院97年度重訴字第147 號案件中，於97年8 月22日赴現場勘驗時水量正常，該案判決已足證明溫泉水量並無不足情事云云，惟查溫泉水量是否不足而已達「債務不履行」之程度，要看雙方「買賣契約」如何約定，廣告只是契約約定不明確時的一個參考資料，然公平交易法第21條規定則只重視「廣告內容」是否不實，至消費者與出賣人買賣契約如何約定，要非所問。且民事債務不履行之訴訟，基於當事人進行、辯論主義及處分權主義，其效力僅止於當事人，且僅係以當事人觀點來看有無債務不履行，而不及其他受廣告吸引而去看屋、購屋之大眾，亦不及於受不實廣告影響之建商同業，於民事訴訟時，為原告之買方是否有足夠之舉証能力，全力主張「廣告」中所主打之「溫泉功能」，用以作為出賣人「買賣契約債務不履行」之佐証，並促使民事法院於多數居民同時使用溫泉之高峰時期重為履勘，往往影響民事訴訟之成敗，前揭台灣士林地方法院97年度重訴字第147 號判決雖以「溫泉供水量是否足夠，應以『實際住戶人數及需求量』為據，而非遽以全部戶數乘以每戶溫泉池體積作為計算標準，‧‧原告復未舉証系爭大有因溫泉水量不足而限水、溫泉水龍頭無法出水等情事以實其說，則其主張系爭大樓有白磺溫泉水量不足之瑕疵，即非可採。」為由，認買受人未能舉証溫泉水量不足，因認出賣人並無債務不履行情事。但「廣告」是否不實，則要看系爭建物之溫泉設施是否能達到其廣告中所「假設之需求」（即住戶入住達相當程度，且依通常程度同時使用溫泉時，仍可有足量之溫泉水），不能以「目前住戶人數尚不足，溫泉需求量尚不高，買受人目前尚不能証明已達債務不履行之程度」，即謂其對所有消費大眾及建商同業絕不構成「廣告不實」。蓋基於預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，並無成屋可供其實地參觀，也沒有實物可供比較廣告誇大之程度，消費者只能憑「廣告」來認識、模擬未來建物之各項條件，建商所為之預售屋「廣告」，係招攬買主之主要商業工具，對消費者而言，要去看那一個預售屋，常取決於預售屋廣告上之字樣，該廣告對消費者之影響，大於其他有實物存在之廣告，對從事預售屋銷售之同業而言，廣告之內容更與銷售成績息息相關。且預售屋之價格高於一般消費品甚多，消費者一生中購買預售屋之次數也不會太多，對「預售屋廣告」，應有更嚴格於一般廣告之「真實性要求」，故就系爭廣告是否已達「不實」之程度，須以「全體性、未來性」之觀點，來觀察系爭建物溫泉設施是否已足達成系爭廣告「假設之需求」（即相當程度之住戶已入住，且通常程度人數同時使用溫泉時，供水量是否足夠），而非僅以債務不履行民事訴訟買受人之舉証時點為準。
（三）系爭廣告既以「溫泉行館」為主打項目，且標榜「戶戶私人白磺溫泉」及「戶戶純正白磺溫泉」，其廣告假設之需求即係使每戶任何時間皆有可供通常使用之溫泉量可供使用，而非僅於「舉証時間點之實際用量並未不足」即為已足。而據原告稱裝設有口徑15吋之白磺溫泉水管1 支，並設置地下室溫泉蓄水池及屋頂溫泉水塔，合計現有儲水量為312 噸，系爭建案共316 戶，以住屋率約70% 、同時使用率約70% 及每戶裝設浴缸之容水量0.5 噸計算，住戶每日使用量約77.5噸，可知系爭廣告製作當時，係依此假設之需求量而製作，此預估需求量符合一般市場行情及經驗法則，原告自不得主張其「自行預估之用水量未經証明為真實」。而本件依台北自來水事業處函稱系爭建物溫泉每日供應量約15.6噸，則依原告稱該大樓住戶每日使用量約77.5噸，已足証明系爭建物每日將有61.9噸溫泉水用量之缺口，縱依原告所稱系爭建物之溫泉儲水量為312 噸，系爭建物於蓄滿312 噸溫泉後，因其溫泉蓄水量將逐日減少61.9噸，於第6 日即已用罄，顯難以提供所預估之正常使用量，系爭廣告自屬虛偽不實及引人錯誤之表示。
九、從而，被告經審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益、事業之規模、經營狀況及其市場地位、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰、違法後悛悔實據及配合調查等態度與其他情狀，依同法第41條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處以罰鍰100 萬元，並無違法，訴願決定予以維持，亦屬正確。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項
前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9 　　月　 24 　日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 楊莉莉
法 官 林惠瑜
法 官　畢乃俊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9 　月　　24　　日書記官 簡信滇