臺北高等行政法院高等庭(含改制前臺北高等行政法院)98年度訴字第2139號｜法律人

臺北高等行政法院判決 98年度訴字第2139號99年3月25日辯論終結原　　　告　　竹城建設股份有限公司代　表　人　　甲○○（董事長）訴訟代理人　　鄭華合律師陳淑芬律師複代理人　　　簡嘉宏律師被　　　告　　行政院公平交易委員會代　表　人　　乙○○（主任委員）訴訟代理人丙○○ 柯彥蓉丁○○（兼送達代上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院民國98年8 月14日院臺訴字0000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、事實概要：本件被告依據檢舉調查結果，以原告與新理想廣告股份有限公司（下稱新理想公司）於「竹城京都」建案廣告，宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」（下稱系爭廣告），就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，以97年7 月9 日公處字第097088號處分書，命原告與新理想公司自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並分別處原告及新理想公司罰鍰新臺幣（下同）100 萬元及50萬元。原告不服，以依最高行政法院89年度判字第1027號等判決意旨，成屋買賣之承購戶，並非以廣告內容作為交易資訊之認知或決定交易與否之依據，而係以具體客觀可見之成屋現況參觀為依據，無致承購者錯誤認知或決定之情形，系爭建案全部採成屋銷售，廣告內容均有成屋可供實地參觀比對，並無虛偽不實及引人錯誤之表示，且原處分機關亦無處分成屋買賣廣告不實之案例；系爭建案廣告所稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀……」等文字，係就該中庭合院多邊型社區K1、K2棟面向之房屋緊鄰水岸第一排之特色而作客觀描述，由該K1、K2棟房屋平均售價高於其他棟及H 、I 、J 、A 棟房屋之平均售價並未高於F 、G 棟等事實，承購者確能區別該社區直接緊鄰河岸而擁有較佳視野者係指K1、K2棟房屋，而不致陷於錯誤認知，況於相鄰之桃園縣蘆竹鄉○○○○段羊稠坑小段（以下稱羊稠坑小段）384-11地號建案興建後，該K1、K2棟房屋之視野景觀並未受影響，足證系爭建案廣告內容之表示或表徵，與事實並無不符；又羊稠坑小段384-11地號原為國有土地，其於系爭建案銷售完畢後始知悉已登記為私人所有，且該土地緊鄰綠帶，原無合法對外車行通路，無從預測該地興建大樓之可能性，其並非調查機關，該建築線指示之相關訊息，並非公示文件而無從查悉，原處分機關要求其於廣告物製作完成後，仍應續行查證，並不合理，況臺灣桃園地方法院（下稱桃園法院）96年度訴字第1492號、臺灣高等法院97年度上訴字第1555號等刑事判決已明認，本案所稱綠帶未經都市計畫變更程序即規劃為道路系統，與法不合為由，提起訴願，亦遭訴願決定駁回，原告不服，遂提起行政訴訟。二、原告起訴主張略以：（一）查公平交易法第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所稱「虛偽不實」，係指「表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者」；所稱「引人錯誤」，係指「表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者而言」，此有最高行政法院90年度判字第146號判決及93年判字第384號判決意旨足參。本件「竹城京都」建案銷售廣告上稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」乃就該「中庭合院多邊型社區」確有一面向房屋（即K1、K2棟）緊鄰水岸「第一排」而作客觀描述，該緊鄰水岸第一排確實享受大尺度視野景觀，也未因鄰地於全案銷售後起建大樓而遭到視野影響；且該建案並非預售屋銷售，乃全部採「成屋銷售」（建築完成且領得使用執照後，始以成屋現況對外廣告銷售），其以上開廣告物進行銷售期間，承購者均可就實地實屋現況參觀，根本無廣告之表示或表徵引起錯誤之認知或決定之情事，並不符前述「虛偽不實」或「引人錯誤」之要件，原處分顯然違反公平交易法第21條第1 項所規定之要件。１、本件建案全部採「成屋銷售」（建築完成且領得使用執照後，始以成屋現況對外廣告銷售），廣告內容均有成屋可供實地參觀比對，廣告內容根本不生引起購屋者錯誤認知或決定之問題，原處分機關顯係以預售屋銷售廣告之情況與要求而作成處分，顯有違誤： ⑴按新建房地採「預售屋銷售」與「成屋銷售」，其性質不同，廣告之目的與特性亦不相同。蓋，「預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，並作為決定交易與否之依據。因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。」（最高行政法院89年判字第1027號、89年判字第1488號、89年判字第2361號、89年判字第3024號、90年判字第197 號判決意旨參照）；相較於此，成屋現況交易時，建物已經建築完成，買賣標的乃以具體客觀之現場實況為準，廣告宣傳品乃介紹成屋之相關特點，以促使可能承購者進一步前來建築完成之現場參觀成屋現況，申言之，成屋買賣之承購戶，並非以廣告內容作為交易資訊之認知或決定與否之依據，而係以具體客觀可見之成屋現況參觀為認知或決定交易與否之依據，廣告內容根本不生引起承購者錯誤之認知或決定之情況。此所以，過往原處分機關似無以公平交易法第21條第1 項「虛偽不實」或「引人錯誤」而處罰「成屋買賣」有關描述建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等客觀條件之廣告案例。 ⑵本件「竹城京都」建案於92年12月5 日整棟建物已完工並取得使用執照，原告公司與星理想廣告股份有限公司簽訂「企劃廣告銷售承攬合約書」，則明訂公開銷售日期為「93年1 月10日中庭完成時」，又本件所指廣告物（即「竹城京都- 生活筆記書」）則係於93年1 月30日始製作完成送貨，足證本建案確實全部採「成屋銷售」並非預售屋銷售，且本件所處分之廣告內容（即「竹城京都- 生活筆記書」第40頁）確實係配合本建案「成屋銷售」而印製之廣告物，並非預售屋銷售之廣告物甚明。申言之，本建案自始為成屋銷售，廣告物乃促使可能承購者前來現場參觀成屋現況，購屋者均直接參觀房屋及相關景觀視野，並非以廣告內容作為交易資訊之認知或決定與否之依據，而係以具體客觀可見之成屋現況參觀為認知或決定交易與否之依據，成屋廣告內容根本不生引起承購者錯誤之認知或決定之情況，此與公平交易法第21條第1 項所稱之「虛偽不實或引人錯誤」，須具有「足以引起錯誤之認知或決定者」之要件（最高行政法院90年度判字第146 號判決及93年判字第384 號判決意旨參照）明顯不合，原處分機關顯係以預售屋銷售廣告之情況與要求而作成處分，其違誤甚明。 ⑶預售屋與成屋廣告固然均有公平交易法之適用，但其在是否「引人錯誤」之要件認定上，顯有不同：此由最高行政法院89年判字第1027號、89年判字第1488號、89年判字第2361號、89年判字第3024號、90年判字第197號判決意旨均稱：「預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，並作為決定交易與否之依據。因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。」即明。相對於此，成屋現況交易時，建物已經建築完成，買賣標的乃以具體客觀之現場實況為準，廣告宣傳品乃介紹成屋之相關特點，以招徠可能客戶參觀成屋現況，申言之，成屋買賣之承購戶，並非以廣告內容作為交易資訊之認知或決定與否之依據，而係以具體客觀可見之成屋現況參觀為認知或決定交易與否之依據，成屋廣告內容之效果主要如原處分機關於訴願答辯中所稱之「招徠效果」，而非認知及決定效果，應不生引起承購者錯誤之認知或決定之情況。 ⑷又廣告之表示或表徵是否引人錯誤，固應以一般交易大眾施以普通注意力之認知為斷，但當具體交易之認知與決定並非以廣告物為判斷，反而係以實屋現況之參觀為準據時，所謂「是否造成一般交易大眾施以普通注意力之認知錯誤」之判斷，當無將廣告物抽離而以同等於預售屋之狀況作片面解讀之理：本件「竹城京都」建案銷售廣告上稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」乃就該「中庭合院多邊型社區」確有一面向房屋（即K1、K2棟）緊鄰水岸「第一排」而作客觀描述，該緊鄰水岸第一排確實享受大尺度視野景觀，且該建案乃全部採「成屋銷售」（建築完成且領得使用執照後，始以成屋現況對外廣告銷售），具體交易之承購者均就實地實屋現況參觀（成屋交易，全部承購者均有參觀實屋，並無僅依廣告物即簽約之情形，為眾所周知之事實），縱使案關廣告未註明棟別，但K1、K2棟面向房屋緊鄰水岸與其他面向棟別房屋本非緊鄰水岸之客觀事實，一般交易大眾於現場施以普通注意力均可清楚認知，毫無誤導或引人錯誤之可能，確實不生廣告之表示或表徵引起錯誤之認知或決定之情事。 ⑸被告於訴願答辯書中所檢呈之二份他案處分書（公處字第095036號及公處字第096064號），其中認定無違反公平法部分之說明理由，適足以證明成屋銷售有關客觀建物狀況之廣告，不致引起承購者錯誤之認知或決定之情況：1 、其中公處字第095036號處分書第8 頁倒數13行以下公平交易委員會曾指明：「…按本會對於預售屋銷售行為之規範說明，係考量房屋預售制度之交易特性，消費者於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，且預售屋較其他消費性商品，有價值高、不易流通等特性，…。惟相對於已建構完成之房屋，消費者得於購買前經現場實地看屋以認識所購建物之環境、外觀、格局、配置及建材設備等，並得與售屋人員充分討論購買事宜，再決定是否完成交易，故成屋所提供之交易資訊較為充足及透明化，購買者可於簽約前有充分考量空間，一經締約，倘事後對於契約內容有所爭議，亦屬民事契約爭議範疇，尚非屬公平交易法規範範圍。」，契約書之交易資訊尚且因成屋可「於購買前經現場實地看屋以認識所購建物之環境、外觀、格局、配置及建材設備等，並得與售屋人員充分討論購買事宜，再決定是否完成交易」，而在有爭議時「尚非屬公平交易法規範範圍」，則舉重明輕，成屋屋況相關廣告自無反而認定屬於公平交易法規範範圍之理。2 、另一公處字第096064號處分書第8 頁倒數12行以下公平交易委員會更指明：「按成屋買賣，消費者前往參觀選購時，可就房屋之現況為各種條件之考量，並作為決策標準。…案關廣告所載地坪與建坪雖與事實有不盡相符情事，惟按房地面積為為不動產買賣契約書必載事項，且為房地不動產買賣計價之標的, 消費者簽約前施以普通注意，應可知悉所購物件之面積大小，消費者尚不致因案關廣告而為錯誤之交易決定，故依現有事證，尚難認有虛偽不實或引人錯誤之情事。」該論述，印證原告有關：「成屋買賣之承購戶，並非以廣告內容作為交易資訊之認知或決定與否之依據，而係以具體客觀可見之成屋現況參觀為認知或決定交易與否之依據，成屋廣告內容之效果主要如原處分機關答辯所稱之招徠效果，而非認知及決定效果，應不生引起承購者錯誤之認知或決定之情況」之理由，與公平交易委員會於他案中之見解同旨，惟公平交易委員會竟於本案做不同之處理，益證其有所違誤。 ⑹按公平交易法第21條第1 項所稱「虛偽不實」，係指「表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者」；所稱「引人錯誤」，係指「表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者而言」，此有最高行政法院90年度判字第146 號判決及93年判字第384 號判決意旨足參。故知，其均須構成「足以…」之「結果要件」始為該當。原告並非爭執成屋廣告不受公平交易法第21條之規範，而係陳明由法律要件暨法院實務見解可知，成屋銷售有關建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等「客觀條件」之廣告，其因有客觀成屋可供比對，具體交易之承購者均就實地實屋現況參觀（成屋交易，全部承購者均有參觀實屋，並無僅依廣告物即簽約之情形，為眾所周知之事實），一般交易大眾於現場施以普通注意力均可清楚認知，並無誤導或引人錯誤構成「足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者」之結果要件之情況，因此實務上有關成屋「建物客觀條件」之廣告，並無如預售屋廣告之處分實例。原告爭執本件因屬成屋廣告有實屋可供比對，不至於發生不知廣告所指臨水岸第一排乃指K1、K2棟，尤其是已興建完成之本件社區乃「中庭合院多邊型」社區，並無構成廣告「足以」誤認各棟均鄰水岸而作成交易決定之「結果要件」之情況，顯與處分法律要件不符，尚祈鈞院明鑒。２、況查，原處分機關所處分之廣告內容：「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」等文字描述，亦無「表示或表徵與事實不符」或引人錯誤之情況，更顯不符合公平交易法第21條之要件。蓋： ⑴本件「竹城京都」建案為「中庭合院多邊型社區」，其全部於建築完成後始進行成屋銷售，如前所述，承購者均透過參觀實際成屋現況可明確知悉各面向房屋狀況。準此，廣告內容即應與具體客觀之成屋現況參互比對理解，而不可如預售屋銷售廣告，單獨以廣告內容作抽象理解，合先敘明。 ⑵本件銷售廣告上稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀……」等文字，原係就該「中庭合院多邊型」社區確有一面向房屋（即K1、K2棟）緊鄰水岸「第一排」之特色而作客觀描述，且此描述因採成屋銷售，承購者均可透過現場成屋現況各面向之參觀而明確知悉所稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」者，即係指K1、K2棟之面向房屋無誤，並不會產生認知錯誤，此由下列事證益可證之： ①成屋現況為「中庭合院多邊型社區」，各棟房屋本具有不同之面向，承購者至現場參觀社區，絕不可能誤以為該社區全部房屋僅具有同一面向。 ②廣告文字描述：「緊鄰大坑溪河濱綠帶」，而社區建築完成之成屋現況，確有緊鄰大坑溪河濱綠帶之面向（無「表示或表徵與事實不符」），而該面向即係K1、K2棟之房屋，其餘面向房屋經現場成屋參觀均可知悉非「緊鄰大坑溪河濱綠帶」等文字所指面向房屋，並不致引起認知錯誤。 ③社區K1、K2棟面向之房屋均確實符合廣告有關：「與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。從住家的低台度觀景窗，能欣賞到復古風格的校園建築、學生在寬廣的操場上運動奔馳」等文字描述，其餘面向房屋經現場成屋參觀均可知悉非該段文字描述所指面向房屋，並不致引起認知錯誤。 ④「竹城京都」建案緣於基地形狀特性，K1、K2棟因緊鄰河濱綠帶即水岸第一排，始強調其視野景觀特性，而以朝向河岸座向設計，並將1樓挑高設計、社區開放式之公共設施大量集中設計於K1、K2棟之1 樓、地下1 樓及地下2 樓，以獲取最佳視野，用供全體住戶同享，廣告文字所述「水岸第一排」及「大尺度之視野」者，即係描述該大量公共設施所在面向之房屋特色；其餘各棟之設計則本不強調水岸視野景觀設計，此由K1、K2棟以外之棟別採「中庭合院」之方式排列，且其座向視角除排列技術無法突破者外，均採用環繞式視角座向朝向中庭設計即明，尤其是H2、Ｉ1 、J1、J2及Ａ1 棟捨棄經過鄰地之側面河岸座向視角設計，同樣將座向視角朝向中庭設計，益足證之。 ⑤又由於K1、K2棟之1樓、地下1樓及地下2樓為公共設施集中設計處，且本案為成屋銷售，不問承購者有意購買並參觀之房屋為何一座向之棟別，其必定會參觀K1、K2棟之1樓、地下1樓及地下2樓之公共設施及其水岸第一排大尺度視野，申言之，承購者透過參觀成屋現況，均可明確知悉本件所稱廣告內容所描述之水岸第一排之座向及其寬廣視角即係指K1、K2棟而言，而非指其他採中庭合院排列設計不強調水岸座向視角者，尤其並非針對些許經過384-11地號鄰地之狹隘斜向河岸視角而作描述，因無混淆錯誤認知之問題。 ⑥此外由K1、K2棟之平均售價高於其他棟別；以及H、I、J 、A 棟之平均售價並未高於F 、G 棟等事實，更可證明K1、K2棟因有緊鄰水岸第一排大尺度視野，始造成平均售價較高；至於其他採中庭合院排列設計不強調水岸座向視角之棟別，尤其是與鄰接384-11地號鄰地之棟別（H 、I 、J 、A 棟），其售價較低於座向視角朝向中庭之F 、G 棟，益證承購者並未因有些許經過384-1 1 地號鄰地之狹隘斜向河岸視角，而支付較高之房價。據此可知，承購者確能區別該社區直接緊鄰河岸而擁有較佳視角者乃指K1、K2棟而言，並無陷於錯誤認知。 ⑶就此，原處分顯將其他本「非水岸第一排」面向之部分房屋（H 、I 、J 、A 棟）誤為廣告所指之「水岸第一排」面向之房屋（K1、K2棟），且忽略「成屋銷售」之現場參觀特性，以致錯解廣告內容，並生廣告內容有虛偽不實或引人錯誤之違誤認定，自應予以撤銷。３、另有關該建案鄰地384-11地號土地雖於「竹城京都」建案銷售完畢後經過9 個月餘興建大樓，但本件廣告內容所指緊鄰水岸第一排（即K1、K2棟面向房屋）之視野，並無受到影響，益證廣告內容之表示與表徵並未與事實不符： ⑴ 「竹城京都」建案銷售完畢（93年7 月間銷售完畢）後，經過9 個月餘（94年4 月間），其西側相鄰之384-11地號土地，雖有取得建造執照而起造大樓之情況，惟需特別強調者，本件廣告內容所指之緊鄰水岸第一排之K1、K2棟面向房屋，仍然享受大尺度視野景觀，根本未因384-11地號鄰地於全案銷售後由第三人興建大樓而遭到任何視野影響，原處分第8 頁第五行記載「K2棟」有遭相鄰建案阻擋或限縮之情形，明顯錯誤。 ⑵至於該相鄰建案雖使「竹城京都」建案之H 、I 、J 、A 棟部分窗台視野受影響，但由於該等西側面向之房屋本非前揭「竹城京都- 生活筆記書」第40頁所指「水岸第一排」面向之房屋（即K1、K2棟），承購者均參觀成屋現況本不因前開廣告內容而生錯誤認知，且該等房屋本以中庭合院排列設計（其座向視角除排列技術無法突破者外，均採用環繞式視角座向朝向中庭設計），不強調水岸座向視角，經過384-11地號鄰地之視野也多為狹隘斜向河岸之視角，原處分誤認為廣告所稱「緊鄰」水岸第一排面向之房屋，致認定前揭廣告內容與事實未符，顯無理由。 ⑶事實上，依原處分書所示，檢舉人就H 、I 、J 、A 棟面向之房屋，主要乃指控售屋人員就其相鄰之384-11地號土地表示「該空地就是河濱綠帶」或「該空地狹長畸零且為公有地絕不會再蓋房子」云云，惟查，該部分原處分已認定：「經調查檢舉雙方各執一詞，且並無其他事證資料得資佐證，尚難逕認被處分人確為前開表示而有違公平交易法規定之具體情事，併予敘明。」，益證H 、I 、J 、A 棟面向之房屋雖受到鄰地建築之些許影響，但並不得就此即認定受處分人有違反公平交易法之情事，否則，豈非所有相鄰土地一經興建，則原已興建完成之建案即生違反公平交易法？！４、承前所述，「竹城京都」建案設計及廣告本僅強調緊鄰水岸第一排（即K1、K2棟面向房屋）之視野特色（非以穿越384-11地號土地之狹隘斜向河岸之視角為特色），惟原告就相鄰之384-11地號土地，因其緊鄰綠帶，原無合法對外車行通路，亦確實無從預測其興建大樓之可能性，原告廣告亦非指鄰地無興建可能，實無過失，蓋： ⑴原處分機關雖稱「桃園縣政府於87年8 月6 日就同年7 月提出申請之384-11地號等指示建築線」云云，惟查，該份資料乃原處分機關本於「調查權進行查察」始得知悉，原告並非調查機關，亦非當時之申請人，且依據原處分機關於調查期間之提示，該份87年間之指示建築線資料根本係針對數十筆土地所作之建築線指示，而非單純針對384-11地號單筆土地作成建築線指示，且該建築線指示之相關文件更非公示文件，原告根本無從查察知悉。 ⑵又384-11地號國有土地因標售而登記為私人所有，原告亦係於建案銷售完畢後因住戶陳情鄰地動工始得以知悉，況查，本件前開廣告內容本即係針對緊鄰水岸第一排（即K1、K2棟面向房屋）之房屋而表徵，與本件鄰地興建可能性是否相對提高，實與廣告表徵無關，原處分苛求原告於廣告物製作完成之後仍應續行查證該情事云云，顯無理由。 ⑶原處分書就原告認知：「384-11地號與綠帶鄰接，無其他供對外通行之道路，縱曾有建築線之指示，建築執照之申請仍可能受到影響而無法興建房屋」等情，亦認定「非全無理由」。 ⑷事實上，依桃園縣政府城鄉局校對暨確認建築線指示位置圖示，其中相臨大坑溪岸確實標示「綠帶（人行步道使用）」無誤，且依據台灣桃園地方法院96年度訴字第1492號刑事判決及台灣高等法院97年上訴字第1555 號刑事判決，針對本案所稱綠帶未經都市計畫變更程序即規劃為道路系統乙節，明白認定「與法不合」 ⑸進而言之，原處分書一方面不採台灣桃園地方法院檢察署94年度偵字第13765 號不起訴處分書所認定之本件綠帶開闢為道路違法之見解，一方面又要求：「被處分人……亦得續就綠帶可否開闢道路……續行查證」云云，實際上，本件綠帶開闢為車行道路，前揭刑事判決均認「與法不合」，而若無車行道路鄰接建築基地，依法即不可核准具有地下室停車空間之高樓建築。凡此均證，原告確實無從預測其興建之可能性，而原處分機關竟以該「實際上與法不合」之道路開闢現況為基準，要求原告查證以該違法道路為唯一出入口之土地興建大樓可能性，實有違法律之「期待可能性」。 ⑹另原處分書引用桃園縣政府之函覆意見（包括敘及桃園縣政府87年7 月25日87府工都字第145960號函文所附會議結論）為處分依據，惟查，前揭台灣桃園地方法院96年度訴字第1492號刑事判決認定：「桃園縣政府於87 年起即曲解上開同機關87年7 月25日會議結論，一再通令所轄機關適用迄今，顯屬重大違法」，則本件原處分是否失所附儷，亦有可議。 ⑺據上可知，原告確實無從預測鄰地其興建大樓之可能性，原告廣告亦非指鄰地無興建可能，實無過失。５、另查，本件系爭廣告僅為該案生活筆記本（80頁）其中之一頁（第40頁），所謂臨水岸不過是整棟社區地理特色之一，該第40頁之文字確為社區K1、K2棟面向房屋之客觀描述（其中住家低台度觀景窗，乃指K1、K2棟之客廳落地窗，並非其他一般採光、透氣窗甚明），且因係成屋買賣，承購者參觀房屋實況後，均可明晰，承購者顯不可能僅以八十頁廣告物其中之一頁環境說明為購屋依據，尤其是有實屋實況可參觀比對之下，更不可能不知社區K1、K2棟面向房屋之視野為該相關文字所描述之事實，其餘棟別則非該文字所描述者。原處分機關將其籠統界定為「以視野景觀為廣告內容之訴求」，實有以偏蓋全或混淆不清之嫌，其依此作為處分之基礎，自有違誤。６、末查，原告於建築業界從事多年一向嚴謹殷實，開發諸多建案從未遭到違反公平交易法之質疑，本次因「竹城京都」建案受到處分，公司上下均感意外。由於原處分所指廣告內容乃就社區緊鄰水岸第一排之K1、K2棟實況而作描述，並無表示或表徵與事實不符之情事；更因本建案全部採「成屋銷售」，承購者均直接參觀成屋現況，根本無受到廣告內容表徵引起錯誤認知或決定之可能；非緊鄰水岸之西側面向鄰地於全案銷售完畢後9 個月餘始開發起建，確實不影響水岸第一排之K1、K2棟房屋視野景觀；而該鄰地在緊鄰綠帶，原無合法對外車行通路之下，客觀上確實無從預測其興建可能性。準此可知，原告公司之廣告內容確不符公平交易法第21條所規定稱之「虛偽不實」或「引人錯誤」之要件。（二）查最高行政法院89年判字第1027號、89年判字第1488號、89 年判字第2361號、89年判字第3024號及90年判字第197號等判決，其內文均明顯比較預售屋銷售與成屋銷售之不同性質，依據該等判決意旨，即知最高行政法院確實認為預售屋廣告與成屋廣告性質不同，成屋廣告無如預售屋廣告般無成屋可供比對，因此所負注意義務未若預售屋廣告，此對於廣告內容是否會引起承購者錯誤之認知或決定之情況自有不同。（三）原處分機關於訴願中所引述之二份他案處分書（公處字第095036號及公處字第096064號），其中作成處分部分，顯與本案之情況與性質不同，無從類比，蓋：原處分機關上開答辯書所檢呈之二份他案處分書（公處字第095036號及公處字第096064號），一則針對「總價278 萬，送42萬幸福裝潢」之廣告，一則針對四樓車庫別墅涉及「停車空間權利範圍混同及違章」等權利事項，均非針對建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等客觀條件之相關廣告而作成處分，其作成處分部分之廣告顯與預售或成屋銷售無關，申言之，此作成處分部分與本案可透過成屋屋況加以參觀判斷而不致陷於錯誤之情況及性質並不相同，顯不容援引類比。又有關原處分機關所引用該二案處分書（公處字第095036 號及公處字第096064號），原告並非爭執其非公平交易法第21條之處分案件，而係爭執該二件他案之處分，受處分時雖於成屋銷售階段，但實質上受處分之廣告內容，乃非關建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等客觀條件之廣告，亦即其處分之標的，本與其為預售屋銷售或成屋銷售無所關連（即不論於預售屋銷售階段亦或是成屋銷售階段，均可能發生引人錯誤），因此不容類比於本件情況。進而言之，本件乃有關「建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等客觀條件」之廣告，該等廣告與其究係屬於預售屋銷售廣告或係成屋銷售廣告有明顯之不同性質與效果，亦即其或許可能於預售屋銷售階段引人錯誤，但不至於於成屋銷售階段引人錯誤。原處分機關所舉出之二件案例既然均非關此性質之廣告內容之處分，益證原告主張原處分機關明知上開成屋銷售廣告之性質與效果與預售屋銷售廣告不同，因此並無針對關於「建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等客觀條件」之「成屋銷售」廣告，以「虛偽不實」或「引人錯誤」作成處分案例，應屬可採。（四）另查，原處分機關於答辯狀中就上開二份他案處分書（公處字第095036號及公處字第096064號），一方面稱：「本案原告違法情狀及性質雖與前開2案略有不同，惟均屬公平交易法第21條不實廣告之規範範疇，原告訴稱即無可採」云云；另一方面又稱：「該等案件案情均與本案原告訴求視野未遭阻礙為賣點，而與鄰地潛在開發將遮蔽視野之違法情事有別，自不應比附援引」云云。前者欲引為成屋廣告曾有處分案例，後者又認兩者不同不應比附援引，益見自相矛盾。事實上，該二他案處分案例，其廣告受處分之部分並非建物客觀條件之描述，因此與預售或成屋銷售無關，只是該案剛好屬於成屋銷售階段而已，因此不應被被告引為曾有成屋屋況廣告受處分之前例；反倒是，該二案例內容有關預售屋及成屋銷售廣告性質有所之論述，適足以呼應原處分機關歷來亦均與原告引述前揭最高行政法院之見解相同，即均認：成屋買賣之承購戶，並非以廣告內容作為交易資訊之認知或決定與否之依據，而係以具體客觀可見之成屋現況參觀為認知或決定交易與否之依據，成屋廣告內容之效果主要如原處分機關答辯所稱之招徠效果，而非認知及決定效果，應不生引起承購者錯誤之認知或決定之情況無誤，原處分機關竟於本案做不同之處理，益證其有所違誤。（五）系爭「竹城京都」建案並非以視野景觀為廣告主要訴求：１、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」公平交易法第21條第1項定有明文。行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則第5條及第6條規定：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」２、而查，系爭廣告本為原告所製作「生活筆記書」80頁中之第40頁，該「生活筆記書」本係放在銷售中心供參觀者自行索取，主要目的係供參觀者作為筆記本使用，並非原告銷售廣告之主軸，原告之代銷人員並未亦未於銷售中心現場主動發放該筆記本，且細觀該筆記書內容，主要係以環境、養生、休閒概念為廣告訴求，系爭廣告所佔該筆記書內容比例極小（80頁中之一頁），並非該筆記書之廣告宣傳主軸，且系爭廣告所稱「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」，僅在描述系爭銷售成屋基地坐落之地理位置，並非以視野景觀為銷售廣告主要訴求。（六）系爭「竹城京都」建案為成屋銷售，系爭廣告並無使消費者陷於錯誤之可能：１、按「公平交易法第21條第1項所謂之『虛偽不實』，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定。所稱『引人錯誤』，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定，其目的在處罰「不正競爭」之狀態，以保護交易秩序，必也廣告主在使用廣告時，已預知或可得而知其日後給付之內容無法與廣告相符，卻利用此不實廣告之方式來招攬消費者，以增加成交之機會或排除同業競爭，方須以違反公平交易法第21條規定論處。倘完工後之建物與原廣告內容稍有差異，但廣告不符之範圍、深度，尚非相當數量之一般或相關消費者會用以決定交易之重要依據，則該廣告尚未達影響交易秩序之不正競爭程度， ……，不能逕認廣告主均有違反公平交易法第21條規定情事。」臺北高等行政法院97年度訴字第2485號判決已揭此旨。２、經查，原告之「竹城京都」建案，為地下參層、地上拾肆層、貳幢拾壹棟，共391戶之住宅，於民國92年12月5 日完工，於92年11月1日與代銷公司「星理想廣告股份有限公司」簽訂企劃廣告銷售承攬合約書，於93年1月10日中庭完成時起公開銷售，此有原證五之使用執照及原證六廣告銷售承攬合約書可參。本案為成屋銷售（即建築完成且領得使用執照後，始以成屋現況對外廣告銷售），而非預售屋銷售，故消費者於簽約前皆已視察成屋現況，當知系爭建案共拾壹棟其中僅K1、K2棟緊鄰水案第一排且為大尺度視野之景觀，而其他各棟建物（A～J棟）則係採大尺度景觀窗面向中庭花園之中庭合院方式建築，足證原告就本件成屋銷售之建案並不強調水案景觀。且查，K1、K2棟1樓及地下一、二樓為系爭建案公共設施所在，購屋者查訪及參觀成屋現況時，不可能不知僅 K1、K2棟為緊鄰水案第一排且具大尺度視野景觀，當無陷於錯誤之可能。另外，A2、H1、I2棟客廳雖非面向中庭，惟此係因各該棟坐落合院設計之轉角位置，而於其座向排列技術無法突破下，設計上不得不如此，此觀同位於合院轉角位置之B2、B3、E1、E2棟亦採客廳非面向中庭之設計可證，非謂原告在本案對外銷售上以訴求景觀為考量，特此說明。３、況查，購買房屋係一重大之經濟行為，不僅金額龐大且對個人及家庭日後生涯規劃影響深遠，以我國房價之高，當然係經過深思熟慮後審慎為之，且個人在購屋時考慮因素眾多，所重視之點互不相同，諸如房屋總價、付款方式、地段、所屬學區、增值能力、建商之信譽、建材、交通、坪數大小、公設比、管理是否完善、自備款多寡、銀行利息高低、個人日後償債能力等，銷售廣告僅係吸引或促使消費者前往購屋動機之一，且近年購屋之相關訊息取得容易，購屋應注意之一般事項如產權、銷售方式等已成為一般消費者所熟知，銷售廣告所發揮之行銷創意，僅係吸引消費者購屋動機之一而非影響或關鍵因素，況系爭建案為成屋銷售，已如前述，消費者單憑筆記本中一頁所示「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」吸引，而未於簽約前參觀成屋現況即決定購買系爭建案，實殊難想像。４、綜上所述，系爭「竹城京都」建案並非預售屋銷售，購屋者於簽約前皆已參觀成屋現況及社區公共設施，當知系爭廣告所稱「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」係指11棟中之1棟（即K1、K2棟）及公共設施所在建物，其他各棟建物（除A2、H1、I2、B2、B3、E1、E2棟其座向視角因排列技術無法突破外）則係採中庭合院方式建築，並無大尺度之視野景觀，而實無因係爭廣告而陷於錯誤之可能。（七）原告於製作系爭廣告時，無從預見系爭建案西側相鄰之 384-11地號土地將興建大樓，實無過失：１、按，原處分指稱桃園縣政府於87年8月6日就同年7月提出申請之384-11地號等指示建築線，且相鄰之384-11地號土地縱原為國有地，已標售於私人所有，建築開發可能性提高，原告未盡查證義務云云。２、然查，桃園縣政府指示建築線與384-11地號已取得建築執照係屬二事，況相鄰之384-11地號土地於原告93年1 月13日開始公開銷售前雖經桃園縣政府指示建築線，然仍為國有土地，幾乎無興建大樓之可能，何況該國有地經原處分機關查察始知早在民國87年8月6日曾經第三人申請指定建築線，原告公開銷售本案之日期為93年1月 13日，原告於公開銷售本案時如何能預測綠帶旁經指定建築線之國有地將出售他人興建大樓？更遑論預見國有地於何時確定將標售為私人土地，甚至他人標得國有地後興建大樓。原處分機關以相鄰之384-11地號土地後經興建大樓為理由，即認原告未盡查證義務，對原告履行注意義務程度之要求未免過苛。況查，系爭廣告並未強調系爭建案相鄰土地無興建大樓之可能，且於銷售當時系爭建案所處之地理位置確實為河岸第一排建築，且查，原告所規劃之社區公設，均集中在K1、K2棟之1樓及地下室，該建築規劃之原意，即希望能塑造公共區域之親水環境，並連通使住戶願至河岸運動，並非強調住戶於自己之專有部分內享受景觀，則何來不實廣告之有？原處分以此認原告未盡查證義務云云，實屬率斷。３、又，相鄰之384-11地號土地雖已於93年2月13日標售於私人所有，然國有土地標售為私人所有與土地已取得建築執照亦屬二事，國有土地標售為私人所有後，未必即興建大樓，需視該土地所有權人將如何利用，且查，而相鄰之 384-11地號土地能否取得建築執照？何時取得？將興建之建築設計是否會遮蔽系爭建案房屋之視線？非原告所能控制，亦無從預見。相鄰之384-11地號土地雖已於93年2月13日標售於私人所有，然於93年8月系爭建案銷售完畢前，相鄰之384-11地號土地均仍未取得建築執照，至94年4月1日，相鄰之384-11地號土地取得建照執照，然此非原告製作系爭廣告（即生活筆記書）放置銷售中心時所能預見，原處分機關認原告未盡查證義務云云，實無理由。（八）茲就原告之「竹城京都」建案之建築設計原意說明如下：按原告之「竹城京都」建築基地四周，主要是臨15米吉林路，故當初於規劃建築設計時，共規劃11棟，其中10棟均採面對中庭之日式庭園之建築風格設計，故社區中庭原告以京懷石禪風庭園造景規劃，與鄰地384-11間，則用磚牆(高2.5公尺)予以區隔，足證原告於建築設計上從未考慮住戶於住家客廳內可利用鄰地384-11空地直接取景觀大坑溪河景。否則原告在建築設計時，可改由面向鄰地384-11地號土地再取大坑溪河景觀之建築設計，且原告建築設計時若有要利用348-11空地取景大坑溪景觀時，自不可能再以2.5公尺高之磚牆來隔離鄰地384-11地號阻隔大坑溪景觀。因此，原告就本件成屋銷售之建案設計，自始自終未曾強調水案景觀，故全社區11棟僅僅1棟(K1、K2)因確實緊鄰大坑溪旁之10米綠帶，有採河岸景觀住宅取景之設計，其餘10棟建物（A～J棟）則係採面向中庭花園之中庭合院方式建築。由於原告之「竹城京都」建案在建築設計上根本未取景於系爭384-11地號土地之景觀，故系爭廣告之作成與系爭384-11地號土地是否為都市計畫區內之住宅區應無關連。（九）再者本案為成屋銷售，原告雖為廣告主，惟是由原告委託另一名被處分人新理想廣告股份有限公司按現況建築物之情形製作而成者，原告於審核該「生活筆記書」(共80頁)時，並無法逐字細加查看，縱或新理想廣告股份有限公司於第40頁之描述為K1、K2棟之實景，其因過失漏未加註「限K1、K2棟」或「限K1、K2棟1樓及地下一公共設施」等語，惟若配合現場銷售人員之解說，實無可能造成消費者陷於錯誤之情形，該頁針對社區公設及K1、K2棟住宅之描述，占全本筆記書之比例為1/80，若鈞院仍認有可能使消費者陷於錯誤，惟原告對於廣告之製作雖有審核權，但該有疑義之部分占全部廣告內容之比例甚小，故原告對於該頁廣告說明雖係按K1、K2棟或K1、K2棟1樓及地下一公共設施現況描述，此觀諸該內容說明有：「社區圍牆外就是河濱綠帶，在竹城建設與地方政府的積極規劃下，未來住戶可以從社區的養生公園步道連接到河濱綠帶，隨時都可以散散步、慢跑一下…」惟因廣告製作人漏未加註「限K1、K2棟」或「限K1、K2棟1樓及地下一公共設施」等語，原告於審查時縱或漏未發現，此亦與公平交易法第21條所欲處罰之不實廣告行為不相符合，懇請鈞院明鑒。（十）另查，本案為成屋銷售，而非預售屋銷售，故消費者於簽約前皆得已視察成屋現況，當知系爭建案共拾壹棟其中僅K1、K2棟緊鄰水案第一排且為大尺度視野之景觀。且查，K1、K2棟1樓及地下一、二樓為系爭建案公共設施所在，購屋者查訪及參觀成屋現況時，不可能不知僅K1、K2棟為緊鄰水案第一排且具大尺度視野景觀，且該廣告中之視野景觀實係指K1、K2棟之視野景觀而言，而其他各棟建物（A～J棟）則係採大尺度景觀窗面向中庭花園之中庭合院方式建築，因此消費者並無因系爭廣告而陷於錯誤之可能。又，系爭建案之代銷人員於銷售過程中，從未強調系爭 384-11地號土地不會加蓋建物。且查，本案既係成屋銷售，購屋者於現場參觀成屋現況時，即可知悉系爭建物其中10棟（A～J棟）之一樓四周，均以高2.5米之圍牆與鄰地區隔，公共設施大部分集中於K1、K2棟1樓及地下一、二樓，且除K1、K2棟外，其他各棟建物為中庭合院方式建築，而置放於現場之生活筆記書第40頁所描述之「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」係指購買K1、K2棟住戶及全區位於K1、K2棟1樓及地下一樓之公共設施而言。其餘10 各棟建物住戶並無享受大尺度之視野景觀之可能，消費者並無被代銷人員誤導之可能性。（十一）系爭建案A2、H1、I2棟客廳雖非面向中庭，然因視野受阻，本未以大尺度視野景觀為廣告訴求，原處分機關顯有誤會：１、系爭建案A2、H1、I2棟客廳雖非面向中庭，此係因各該棟坐落合院設計之轉角位置，而於其座向排列技術無法突破下，設計上不得不如此，２、系爭建案僅K1、K2棟享有大尺度之視野景觀，於系爭相鄰384-11地號土地未有任何建物前，系爭建案H1棟之客廳，窗外視角即遭受K2、H2棟建物後方所遮蔽，I2棟之客廳窗外視角，則遭I1棟屋簷所遮蔽，而A2棟之客廳窗外視角，亦遭J1、J2棟建物後方所遮蔽，本即無大尺度視野景觀，並非因系爭相鄰384-11地號土地興建建物後，視野始遭遮蔽，上開A2、H1、I2棟本非系爭廣告所稱大尺度視野景觀訴求之對象。３、且系爭建案為成屋銷售，購屋者於參觀系爭建案A2、H1、I2棟客廳時，必能發現該棟視角遭同建案其他建物阻礙之情形，不可能有大尺度之視野景觀，何況承前所述該生活筆記本第40頁所示之圖片取景地點為社區之K1、K2，與A2、H1、I2根本無涉，故被告以A2、H1、I2之住戶之景觀考量來做為該生活筆記本第40頁所載文字不實云云，實有誤會。（十二）末查原告為一建築商，於規劃本件「竹城京都」建案時，就系爭建案相鄰之系爭384-11地號土地為同為都市計畫區內之住宅區，雖知悉，惟承上所述，原告自始即未將鄰地384-11地號土地納入其建築設計之考量中，否則何需用2.5米高之磚牆將之區隔，且採全區90%以上戶數均面向中庭之日式庭園住宅風格興建規劃，故被告機關以鄰地之興建，課予原告對於廣告公司審核時之注意義務，實有違背公平交易法第21條之立法精神，應屬違法。（十三）由竹城京都社區合約實際銷售各棟每坪均價表及各戶每坪銷售價目表可證：１、K1、K2棟之平均售價高於其他棟別、確可證明K1、K2棟因有緊鄰水岸第一排大尺度視野，始造成平均售價較高。２、K1、K2棟以外之其他採中庭合院排列設計不強調水岸座向視角之棟別，價位相當，尤其毗鄰384-11地號之H1、H2、I1、I2、J1、J2、A2棟之售價多有低於其他座向視角朝向中庭或吉林路之棟別之情形，益證承購者並未因有些許經過384-11地號鄰地之狹隘斜向河岸視角，而支付較高之房價。３、據此可知，承購者確能區別該社區直接緊鄰河岸而擁有較佳視角者乃指K1、K2棟而言，並無陷於錯誤認知。（十四）系爭「竹城京都」建案為成屋銷售，系爭廣告並無使消費者陷於錯誤之虞：１、行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則第5條及第6條規定：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」。故廣告是否有虛偽不實或引人錯誤，需以該廣告內容之表示或表徵，是否足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定加以判斷。２、「按行為時公平交易法第二十一條第一項規定，事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。又違反公平交易法規定之事實，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為，復為同法第四十一條前段所明定。預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告來認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，並作為決定交易與否之依據。」、「查，預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎完全依憑廣告來認識其所購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤認知，從而影響消費者購屋之決定，不僅對消費者權益之影響甚鉅，同時對依法從事銷售行為之同業，亦造成不公平競爭情事。」最高行政法院89年判字第2361號判決、89年判字第459號判決，均揭此旨，則依上開最高法院判決意旨之反面解釋，成屋交易與預售屋交易不同，消費者因可查訪及參觀成屋現況，並非完全依憑廣告來認識其所購建物之外觀、坪數、隔間、配置、用途、建材設備等，導致消費者產生錯誤認知之風險大為降低，故成屋銷售所製作之廣告與預售屋交易所為之廣告自不能等同視之。３、系爭廣告雖稱「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」漏未加註「限K1、K2棟」或「限K1、K2棟1樓及地下一公共設施」等語，然因爭建案既為成屋銷售，而非預售屋銷售，故消費者於簽約前皆得已視察成屋現況，當知系爭建案共拾壹棟其中僅K1、K2棟緊鄰水案第一排且為大尺度視野之景觀。且查，K1、K2棟1樓及地下一、二樓為系爭建案公共設施所在，購屋者查訪及參觀成屋現況時，不可能不知僅K1、K2棟為緊鄰水案第一排且具大尺度視野景觀，且該廣告中之視野景觀實係指K1、K2棟之視野景觀而言，而其他各棟建物（A～J棟）多係採大尺度景觀窗面向中庭花園之中庭合院方式建築，且配合現場銷售人員之解說，實無可能造成消費者陷於錯誤之情形。４、且查，被告機關於作成原處分前，並未為任何對於消費者之統計調查，系爭建案為成屋銷售之情形下，是否仍有消費者誤認系爭建案之住戶均得享受廣告中之視野景觀，而符合行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則第5條所稱足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定，已有疑問。且於成屋銷售之情形下，系爭廣告何以仍足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定？被告機關亦未說明，被告機關顯將系爭廣告與預售屋銷售廣告等同視之，而忽略本案為成屋銷售，消費者受廣告影響之可能性極低之事實，遽認系爭廣告已有違公平交易法第21條之規定，實有不當。５、況查，A2、H1、I2棟客廳雖面向河岸，但原告並未以較高之售價出售消費者，已如原告民事準備三狀所述，足證原告於系爭建案並未以視野景觀為主要銷售訴求，且查，系爭廣告內所強調為「從住家的低台度景觀窗」所觀賞之視野，而查，系爭建案均於住家客廳設立低台度窗，其餘窗戶均為高台度窗或系附加鐵窗之陽台，並非用以強調系爭廣告所稱視野景觀之標的，且消費者實際參觀並配合現場銷售人員之解說後，當知僅K1、K2棟為緊鄰水案第一排且其客廳之低台度景觀窗具大尺度視野景觀，H2、I1、A1棟僅窗戶或陽台面臨河岸，且均為高台度窗之設計，並非廣告所稱之低台度窗，亦無使H2、I1、A1棟住戶陷於錯誤之可能。（十五）綜上，提起撤銷訴之並聲明：１、訴願決定、原處分關於原告部分均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。三、被告抗辯略以：（一）按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入。」為公平交易法第21條第1、2項明文規定。參據其立法說明謂：事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法就商品之價格、數量、品質、內容……等，做虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，致他人誤信而與之交易遭受損害，明定禁止。又公平交易法第1條規定：「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法；……。」公平交易法立法目的總說明五亦謂：「不公平競爭行為之禁止：事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源之合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者。凡有左列情形者，本法明定應予禁止：﹒﹒﹒（四）於商品或廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之行為﹒﹒﹒。」綜上可知，公平交易法禁止不實廣告之目的，在保護以下四種法益：競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人。是以，不實廣告之認定，仍應就廣告對市場競爭秩序之影響、消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事加以判斷。復查廣告手法上固應容許創意之發揮，然廣告之創意自不得逸脫為恣意，故以公平交易法第21條規範之，如廣告所強調者如有使消費者將之與可得評估之事項產生印象上之誤認者，不僅有損消費者權益，對於競爭對手亦有失公平，此合先陳明。（二）有關原告訴稱其確實無從預測鄰地有興建大樓之可能性，其並無過失且無違反公平交易法第21條第1項乙節：１、按自公平交易法第21條第1項規定之意旨觀之，事業如於廣告上或以其他使公眾得知之方法，就商品或服務之相關資訊為虛偽不實或引人錯誤之表示時，即違反前開規定，亦即，廣告之內容如有足以引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之客觀事實即為已足，尚不以行為人須有主觀之「故意」為要件，最高行政法院與臺北高等行政法院對此並均著有判決可參（最高行政法院93年判字第1221號判決，以及臺北高等行政法院95年訴字第1916 號判決），而此亦為目前實務之多數看法，先予敘明。２、承前，公平交易法第21條之「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示，並不以故意為限，亦罰及過失，而本案原告就系爭廣告所為虛偽不實及引人錯誤之表示，縱無故意，亦有過失，茲說明如次： ⑴按公平交易法第21條第1 項之規定，事業就其商品或廣告之標示是否正確，負有確保、檢查、監督及錯誤防止等之注意義務： ①按事業作為在市場上從事競爭之主體，自負有法律所課予之義務暨其所應擔當之社會作用，其中即包含公平交易法所課予事業於從事競爭時，其手段應符合商業倫理之社會公益義務，並且基此公益義務，衍生相關應盡之注意義務，以達維護競爭秩序之目的。具體言之，依公平交易法第21條之規定，事業負有不得以虛偽不實或引人錯誤之資訊爭取交易機會之義務，因此事業就其商品或廣告之標示是否正確，即負有確保、檢查及監督等之注意義務，而此等注意義務，並構成了公平交易法第21條之規範內涵。 ②事業於從事競爭活動時，如有能力施以前揭之注意，卻未加以注意，即就違反公平交易法第21條之規定為有過失：按過失以義務之違反為前提，是以事業於從事競爭活動時，如違反其應盡之注意義務，即有過失存在，從而，事業倘就其商品或廣告標示之正確性，有能力盡其確保、檢查、監督及防止錯誤等之注意義務，然卻未加以注意，即就違反公平交易法第21條之規定，有過失存在。 ③原告就系爭不實廣告非無過失：原告之「竹城京都」建案乃位於桃園縣政府64年10月發布實施之「南崁新市鎮都市計畫」區內，土地登記座落於桃園縣蘆竹鄉○○○○段羊稠坑小段383-4等 10筆地號，93年1月間開始以成屋銷售，迄同年7月間銷售完畢。而系爭廣告係宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀。……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。」惟該建案西側相鄰384-11地號，亦為都市計畫區內之住宅區，於94年4月1日取得建造執照並興建相鄰建案，致原告之系爭建案南側A、H、I、J、K2棟建物視野有遭相鄰建案阻擋或限縮之情形，顯與廣告之宣稱不符。原告辯稱相鄰建案之基地，除與南崁都市計畫綠帶鄰接之南側外，無可供對外通行之道路，應無法指示建築線；又因相鄰建案基地原為國有地，而無從預測其興建房屋之可能性云云。惟查，按建築法第48條第1項本文規定：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。」次按建築技術規則建築設計施工篇第二章一般設計通則第3之2 條本文規定：「基地臨接道路邊寬度達3 公尺上之綠帶，應從該綠帶之邊界線退縮4 公尺以上建築。」據前開法規內容，臨接綠帶之基地係得指示建築線。況桃園縣政府依相關法規、函釋、及87年7 月15日「南崁新市鎮綠帶需否指示建築線會議」所得「准予指定建築線」結論，就面臨南崁都市計畫綠帶旁之建築開發行為通案處理，已於87年8 月6 日就同年7 月提出申請之384-11地號等指示建築線。據上，南崁都市計畫綠帶旁之建築線指示，與綠帶上是否開闢人車通行道路無涉，相鄰384-11地號縱鄰接綠帶，仍得指示建築線。 ④又相鄰384-11地號於93年2 月13日即因標售而登記為私人所有，依此客觀狀況，其建築開發之可能性已相對提高。是故原告銷售系爭建案，既以視野景觀為廣告訴求，自應克盡廣告主查證及真實表示之義務，對於影響系爭建案視野景觀之鄰地興建可能性詳加查證，今原告未盡查證義務，即予以廣告製作散發致其交易相對人權益受損，自應負不實廣告表示之責任。原告辯稱相關訊息並非公示文件而無從查悉，及廣告物製作完成後仍應續行查證係屬苛求云云，顯係對公平交易法第21條之保護法益有所誤解，顯不足採。復按原告所引用台灣桃園地方法院96年度訴字第1492號刑事判決，姑不論桃園縣政府是否有前開判決於97年2 月25 日所指曲解會議結論、違法等情事，惟本案於系爭廣告於製作、散發之時，系爭建案所在地建築主管機關桃園縣政府，確實有認定南崁新市鎮都市計畫書中經核定為綠帶者，得做道路使用，並一再函知所轄機關及民眾，且未曾經中央主管機關予以糾正之情事，爰原告倘稍加查證，即得知悉桃園縣政府見解及行政先例，並進而推知相鄰空地因有可開闢對外通行道路而有建築開發之可能性。況原告於製作、使用廣告之時，亦無法預知97年2 月25日台灣桃園地方法院 96年度訴字第1492號刑事判決，今卻引據前開判決意旨辯稱因桃園縣政府與法不合而無查證之可能性，顯屬無稽。３、揆諸上開說明，原告就公平交易法第21條對事業所課予不得為不實廣告之相關注意義務，應注意，能注意，而不注意，從而其縱無故意，亦有過失。準此，原告本可透過查證知悉相鄰建案基地得指示建築線，且已標售予私人等資訊，並進而得知其日後給付之內容恐無法與廣告相符，必須加以修正後再為廣告，惟其未克盡廣告主查證及真實表示之義務，致系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1項規定，被告97年7月9日公處字第097088號處分書所為處分及行政院98年8月14日院臺訴字第0980090992號訴願決定，其認事用法並無違誤。（三）有關原告訴稱其系爭建案乃採成屋銷售，有成屋供參觀比對，廣告內容不生引起購屋者錯誤認知或決定之問題乙節：１、前揭已闡明公平交易法第21條規定，其禁止不實廣告之立法目的，乃在於保障競爭法益、消費者法益、受不利益之同業競爭、以及受不利益之交易相對人，故並不侷限於交易相對人。換言之，不論成屋或預售屋廣告，均為交易相對人作為交易決定之參考資訊，其倘有不實或引人錯誤之資訊，不僅將致交易相對人產生錯誤之認知或決定，其不當招徠效果亦對守法競爭同業形成不公平競爭，故均為公平交易法第21條所規範不實廣告之客體。又購買以視野景觀為訴求房屋之消費者，並非僅以購屋時之視野景觀為交易決定之參考，而係以居住期間之視野景觀為交易決定之參考，建商採以建案視野景觀為廣告訴求，自應詳予查證系爭建案相鄰空地是否具有開發而遮蔽系爭建案視野景觀之可能。原告未盡查證義務，逕以視野景觀為廣告訴求，致交易相對人於入住後因相鄰空地遭開發而權益受損，自應負廣告不實之責。２、原告辯稱依最高行政法院89年判字第1027號等等實務判決意旨，其均係針對預售屋交易之相關見解，該等判決意旨表示預售屋交易之廣告主應確保廣告之真實，惟此並非意謂成屋銷售之廣告主即無確保廣告真實之義務，原告之推論顯有誤解，應予辨明。再者，被告並非如原告所稱，無處分成屋買賣廣告不實之案例。被告公處字第095036號暨第096064號處分書之處分理由，係就被處分建案中另有附加條件及限制，且故意不予揭露或於表徵中明示，足使相當數量之一般或相關大眾產生誤認而生損害，認定違反公平交易法第21條規定。本案原告違法情狀及性質雖與前開2案略有不同，惟均屬公平交易法第21條不實廣告之規範範疇，原告訴稱即無可採；至原告引據上揭處分理由，指摘本案被告認定有誤云云，查原告所引被告公處字第095036號處分書第8頁倒數第14行以下，及公處字第096064號處分書第8頁倒數第13行以下之說明，因前者，係該案用以論究被檢舉人是否有予購屋人合理契約審閱，非關不實廣告；後者，因房地面積為不動產買賣契約書必載事項，且為房地不動產買賣計價之標的，是消費者簽約前施以普通注意即可得知所購買物件之面積大小，爰難認有不實廣告情事。該等案件案情均與本案原告訴求視野未遭阻礙為賣點，而與鄰地潛在開發將遮避視野之違法情事有別，自不應比附援引。３、是故本案原告既已投注廣告設計、印製等成本，當然知悉該廣告之作成及其內容確具有招徠效果，今原告辯稱成屋銷售之承購戶並非以廣告作為認知或交易決定與否之參考依據，即顯屬無稽。（四）有關原告訴稱系爭廣告所稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀……」文字，係就K1、K2棟房屋所作描述，承購者均可明確知悉而不致產生認知錯誤，且於相鄰建案興建後，就K1、K2棟房屋之視野並無受影響乙節：１、按廣告之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，應以相關交易相對人普通注意力之認知為判斷標準，而非以廣告主之解釋及認知為判斷標準，合先敘明。２、又視野景觀之接觸，除透過客廳朝向外，亦得透過其餘房間窗戶，系爭建案南側A、H、I、J、K2各棟不論其客廳朝向如何，均於面大坑溪方向大量開窗，對消費者而言，該等窗戶均有增加視野景觀之效果，而為交易決定之參考。查系爭廣告宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀。……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙」惟對照系爭廣告並未註明所稱水岸第一排僅指K1、K2棟房屋等表示。況K2 棟房屋於面對相鄰空地方向亦有開窗，於相鄰建案興建後，其窗外所見視野景觀亦有遭限縮之情形，則原告之辯稱純屬事後卸責之詞。３、綜上所述，本案原告之交易相對人以普通注意力觀察系爭廣告及系爭建案相鄰空地尚未建築時之情況，所獲認知為系爭建案南側各棟均有系爭廣告所稱視野景觀，原告並未於廣告中註明廣告宣稱之視野景觀僅限K1、K2棟房屋所有，而逕稱消費者可知悉廣告所指限於K1、K2棟房屋，顯屬無稽。（五）查廣告係事業爭取交易機會之方式，廣告主應克盡查證及真實表示之義務，倘廣告主未就廣告訴求詳加查證而逕予使用，致有虛偽不實或引人錯誤情事者，自當負不實廣告表示之貴任。系爭「竹城京都」建案位於桃園縣政府64年10月發布實施之「南崁新市鎮都市計畫」區內，土地登記座落於桃園縣蘆竹鄉○○○○段羊稠坑小段383-4等10筆地號，93年1月間開始以成屋銷售，迄同年7月間銷售完畢。系爭廣告宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀。，…‥竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙」。系爭建案西側相鄰384-H地號(下稱相鄰建案基地)，亦為都市計畫區內之住宅區，於94年 4月1日取得建造執照興建相鄰建案，致系爭建案南側A、 H、I、J、K2棟建物視野有道相鄰建案阻擋或限縮之情形。原告於原處分調查期間辯稱相鄰建案之基地，除與南崁都市計畫綠帶鄰接之南側外，無可供對外通行之道路，應無法指示建築線；又因相鄰建案基地原為國有地，而無從預測其興建房屋之可能性。惟查，南崁都市計畫綠帶旁之建築線指示，係依法規規定及桃園縣政府相關會議結論通案辦理，相鄰建案基地縱鄰接綠帶，仍得指示建築線，且早於87年問即曾實際指示建築線，而有被建築開發之可能性；次查，相鄰建案基地縱原為國有地，惟於93年2月13 日即因標售而登記為私人所有，依此客觀狀況，其建築開發之可能性已相對提高。據上，原告本可透過查證知悉相鄰建案基地得指示建築線，且已標售予私人等情，並進而得知其日後給付之內容無法與廣告相符，惟其未克盡廣告主查證及真實表示之義務，致系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1項規定，公平會97年7月9日公處字第097088號處分書所為處分，認事用法並無違誤，合先敘明。（六）有關原告訴稱系爭建案並非以視野景觀為廣告主要訴求云云：１、按公平交易法第21條所規範不實廣告客體，係指具招徠效果之直接或非直接屬於交易標的之相關交易事項。而所規範廣告行為態樣，除以外觀形式認屬廣告之文宣物品外，凡得直接或間接使非特定之相關大眾得以共見共聞之傳播訊息行為，亦均屬之。２、本案原告以所製作「生活筆記書」放置於銷售中心供參觀者自行索取，其內容除以系爭建案座落地之外在環境、相鄰有關設施，表示系爭建案所具生活品質及機能外，亦清楚以身處水岸第一排享受大尺度之視野景觀，表示系爭建案所具特點，該筆記書所載內容，核屬對系爭建案具招徠效果事項所為表示，且該筆記書之行使，縱原告辯稱係供筆記使用，然其本質仍屬得直接或間接使非特定之相關大眾得以共見共聞之傳播訊息行為。綜上，本案核為公平交易法第21條所欲規範不實廣告行為，原告辯稱該視野景觀之表示，並非系爭建案廣告主要訴求，實難認為有理。（七）有關原告訴稱其系爭建案乃採成屋銷售，有成屋供參觀比對，廣告內容不生引起購屋者錯誤認知或決定之問題乙節：１、按公平交易法第21條規定，其禁止不實廣告之文法目的，乃在於保障競爭法益、消費者法益、受不利益之同業競爭、以及受不利益之交易相對人，故並不侷限於交易相對人。而不論成屋或預售屋廣告，均屬交易相對人作為交易決定之參考資訊，其倘有不實或引人錯誤之資訊，不僅將致交易相對人產生錯誤之認知或決定，其不當招徠效果亦對守法競爭同業形成不公平競爭，故均為公平交易法第21條所規範不實廣告之客體。本案原告既已投注廣告設計、印製等成本，常係認該廣告之作成及其內容具有招徠效果，原告辯稱成屋銷售之承購戶並非以廣告作為認知或交易決定與否之參考依據，即顯屬無稽。２、第按，以視野景觀為訴求之房屋買受人，並非僅跋購屋時之視野景觀為交易決定之參考，而係以居住期間之視野景觀為交易決定之參考，建商採以建案視野景觀為廣告訴求，自應詳予查證系爭建案相鄰空地是否具有開發而遮蔽系爭建案視野景觀之可能。原告為系爭建案之起造人，相對於一般消費者對於建案所處環境之相關土地資訊取得與了解，具有相對優勢地位，透過查證即可得知相鄰空地具有建築開發之可能。惟其未盡查證義務，逕以視野景觀為廣告訴求，致交易相對人於入佳後因相鄰空地遭開發而權益受損，白應負廣告不實之責。３、至原告所引最高行政法院89年判字第1027號、89年判字第1488號、89年判字第2361號、89年判字第3024號及90 年判字第197 號等判決，辯陳比較預售屋廣告與成屋廣告之不曰性質，成屋廣告所負注意義務未若預售屋廣告等云云，惟查該等判意旨，係針對預售屋交易所為相關見解，且該等判決意旨表示預售屋交易之廣告主應確保廣告之真實，惟此並非意謂成屋銷售之廣告主，即無確保廣告真實之義務，此觀上開判決理由從無明確表示成屋銷售之廣告主，即無確保廣告真實之義務，可清楚辨明。原告僅憑主觀臆測，推論成屋廣告主之廣告責任，容有誤解，應予辨明。（八）有關原告訴稱系爭廣告所稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀......」文字，係就Kl、K2棟房屋所作描述，承購者均可明確知悉而不致產生認知錯誤，且於相鄰建案興建後，就Kl、K2棟房屋之視野並無受影響乙節：１、按廣告之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，應以相關交易相對人普通注意力之認知為判斷標準，而非以廣告主之解釋及認知為判斷標準。２、次按視野景觀之接觸，除透過客廳朝向外，亦得云過其餘房間窗戶，系爭建案南側A 、H 、I 、J 、K2各棟不論其客廳朝向如何，均於面大坑溪方向大量開窗，對消費者而言，該等窗戶均有增加視野景觀之效果，而為交易決定之參考。查系爭廣告宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀。……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙」惟對照系爭廣告並未註明所稱水岸第一排僅指Kl、K2棟房屋等表示。況K2棟房屋於面對相鄰空地方向亦有開窗，於相鄰建案興建後，其窗外所見視野景觀亦有道限縮之情形，則原告之辯稱純屬事後卸責之詞。３、綜上所述，本案原告之交易相對人以普通注意力觀察系爭廣告及系爭建案相鄰空地尚未建築時之情況，所獲認知為系爭建案南側各棟均有系爭廣告所稱視野景觀，原告並未於廣告中註明廣告宣稱之視野景觀僅限Kl、K2棟房屋所有，而逕稱消費者可知悉廣告所指限於Kl、K2棟房屋，顯屬無稽。（九）有關原告訴稱相鄰384-11地號土地因緊鄰綠帶，原無合法對外車行通路，亦無從預測其興建大樓之可行性云云：１、查依建築法第48條第1項本文規定:「直轄市、縣(市) (局)主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。」依建築技術規則建築設計施工篇第二章一般設計通則第3之2條規定:「基地臨接道路邊寬度達3公尺上之綠帶，應從該綠帶之邊界線退縮4公尺以上建築。」據前開法規內容，臨接綠帶之基地得指示建築線。次查桃園縣政府依相關法規、函釋、及87年7 月15日「南崁新市鎮綠帶需否指示建築線會議」所得「准予指定建築線」結論，就面臨南崁都市計畫綠帶旁之建築開發行為通案處理，並於87年8 月6 日就同年7 月提出申請之384-11 地號等指示建築線。據上，南崁都市計畫綠帶旁之建築線指示，係依法規規定及桃園縣政府相關會議結論通案辦理，與綠帶上是否開闢人車通行道路無涉，相鄰384-11 地號縱鄰接綠帶，仍得指示建築線，且早於87年問即曾實際指示建築線；次查相鄰384-11地號於93年2 月 13日即因標售而登記為私人所有，依此客觀狀況，其建築開發之可能性已相對提高，綜上，足證於系爭廣告製作、散發之時，相鄰384-11地號即有被建築開發之可能性。原告銷售系爭建案，以視野景觀為廣告訴求，自應克盡廣告主查證及真實表示之義務，對於影響系爭建案視野景觀之鄰地興建可能性詳加查證，原告未盡查證義務，僅據其固有認知為廣告訴求致交易相對人權益受損，自應負不實廣告表示之責任。叉原告未盡查證義務，仍枉稱相關訊息並非公示文件而無從查悉，及廣告物製作完成後仍應續行查證係屬苛求云云，顯不足採。２、復按原告所引用臺灣桃園地方法院96年度拆字第1492號刑事判決等，其判決意旨業指明桃園縣政府於87年起即將該機關87年7月15日開會做成有關「依往例辦理准予指定建築線並退縮地供公眾通行加以綠化」會議決論，解釋為南崁新市鎮都市計畫書中經核定為綠帶者，均得做道路使用，「一再通令所轄機關適用迄今」、「一再發函予各所轄機關及民眾，表示都市計畫區內10公尺綠帶步道；得做為道路使用」、「桃園縣政府行之多年之 ......行政先例，在無任何中央主管機關曾予糾正之情形」等。據上，姑不論桃園縣政府是否有前開判決於97 年2月25月所指曲解會議結論、違法等情，於系爭廣告製作、散發之時，系爭建案所在地建築主管機關桃園縣政府確實認定南崁新市鎮都市計畫書中經核定為綠帶者，得做道路使用，並一再函知所轄機關及民眾，且未曾經中央主管機關予以糾正，爰原告倘稍加查證，即得知悉桃園縣政府見解及行政先例，並進而推知相鄰空地因有可開闢對外通行道路而有建築開發之可能性。原告未盡查證及真實表示之義務，且於製作、使用廣告之時，亦無法預知97年2月25日臺灣桃園地方法院96年度訴字第 1492號刑事判決意旨，卻仍據前開判決意旨辯稱因桃園縣政府與法不合而無查證之可能性，顯屬無稽。（十）另被告並非如原告所稱，無處分成屋買賣廣告不實之案例乙節：被告公處字第095036號暨096064號處分書之處分理由，係就被處分建案中另有附加條件及限制，且故意不予揭露或於表徵中明示，足使相當數量之一般或相關大眾產生誤認或生損害，認定違反公平交易法第21條規定。本案原告違法情狀及性質雖與前開2案略有不同，惟均屬公平交易法第21條不實廣告之規範範疇。至原告引據上揭處分理由，指摘本案被告認定有誤，查原告所引被告公處字第095036號處分書說明，係該案用以論究被檢舉人是否有予購屋人合理契約審閱，非關不實廣告，且房地面積為不動產買賣契約書必載事項，且為房地不動產買賣計價之標的，是消費者簽約前施以普通注意即可得知所購買物件之面積大小，爰難認有不實廣告情事。該等案件案情均予本案原告訴求視野未遭阻礙為賣點，而與鄰地潛在開發將遮蔽視野有引人錯誤之違法情事有別，自不應比附援引。（十一）有關原告訴稱系爭建案乃採成屋銷售，有成屋供參觀比對，廣告內容不生引起購屋者錨誤認知或決定之問題，其亦確實無從預測鄰地有興建大樓之可能性，其並無過失且無違反公平交易法第21條第1項乙節：１、經查本案原告所為不實廣告行為，原告雖屢次辯稱其係成屋銷售，自無所謂依案關廣告內容所示，就系爭建案視野景觀產生虛偽不實、引人錯誤之可能。惟就原告委託新理想廣告股份有限公司所製作「生活筆記書」，該第40頁所為描述，不論係原告首次辯稱系爭建案並非以水岸景觀為訴求，而欲脫免共違法之責，或其後復辯稱其建築原意，系爭建案全區11棟僅1棟(Kl、K2棟)得享有水岸景觀，為新理想廣告股份有限公司製作廣告時，疏失漏未標明所致。惟案關筆記書第40頁之描述內容，其標明「景觀方程式一大坑溪綠帶河濱公園，水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」，既為系爭建案具招徠效果事項所為之表示弋原告本應善盡廣告主對商品資訊真實充分揭露之義務，且系爭建案西側相鄰384-11地號( 下稱相鄰建案基地)自64年10月3日即經公告為都市計畫住宅區、87年8月6日依申請指示建築線，即有被開發之可能性，93年2月13日復經標售由國有財產登記為私人所有，依此客觀情狀，其建築開發之可能性核已相對提高，況於明年4月1日確已取得建造執照興建相鄰建案，致系爭建案南側A、H、I、J、K2棟建物視野有道相鄰建案阻擋或限縮之情形。原告本可透過查證知悉相鄰建案基地得指示建築線，且已標售予私人等情事，並進而得知其日後給付之內容無法與廣告相符，惟其未克盡廣告主查證及真實表示之義務，致系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1項規定。２、縱如原告所辯稱，系爭建案之設計原意，全區H棟僅1棟(Kl、KZ棟)得享有所謂水岸景觀，案關筆記書第40頁之描述內容僅指前的.Kl、K2棟，倘原告前開辯稱堪認為真，則其亦應於案關筆記書如實揭露表示，惟案關描述內容僅稱低台度觀景窗，消費者如何認知限Kl、K2棟，致使系爭表示內容足引起一般消費者錯誤之認知與決定之虞，原告雖將其該疏失諉稱係新理想廣告股份有限公司過失所致，然原告未善盡其廣告主監督審查之責，核無庸置疑。３、又原告辯稱依最高行政法院89年判字第2361號與89年判字第459號等等實務判決意旨，其均係針對預售屋交易之相關見解，該等判決意旨表示預售屋交易之廣告主應確保廣告之真實，惟此並非意謂成屋銷售之廣告主即無確保廣告真實之義務，原告之推論顯有誤解，應予辨明。（十二）至於原告所提供系爭建案之各棟平均售價係由原告訂價、承購人議價、各戶房屋內部坪數、格局等因素共同決定，與承購人對於視野景觀之認知並無絕對之因果關係。（十三）綜上所陳，被告依相關法規所為之行政處分及訴願決定均無原告所述違法或不當情事，並答辯聲明：１、駁回原告之訴。２、訴訟費用由原告負擔。五、本院對本件應適用法律之見解：（一）按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」公平交易法第21條第1 項、第41條定有明文。又觀之公平交易法第21條之立法理由謂「事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或其他使公眾週知之方法，就商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等做虛偽不實或引人錯誤之表示，致他人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止」（參見立法院公報第79卷第96期第91頁），可知其規範目的在於防止事業利用不實廣告扭曲交易資訊，致交易相對人產生錯誤之認知或決定，交易秩序並因而遭受破壞。再參照公平交易法第1 條之立法目的總說明五可知，公平交易法第21條第1 項禁止不實廣告之保護有關競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人等四種法益；故本條之規範重點在於廣告是否客觀上有使具普通知識經驗之一般人陷於錯誤之虞（可能性），至於受宣傳之對象是否因而受欺騙或受有損害，並非本條考慮之問題；另交易相對人在實際交易磋商過程中，不論得否自契約書內容、銷售人員口頭說明，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤等情，亦不能阻卻廣告主（事業主）依本條應負之責任。而對社會大眾（消費者）言，房屋銷售廣告會發生招徠效果，即吸引消費大眾注意及關心，故廣告對於房屋之銷售，會有絕對影響；而公寓大廈等建築物所在位置、景觀及週遭環境等，亦為購屋消費者高度關注，復為購屋者選購房屋時重要參考因素；綜上並參照上開公平交易法第21條等立法意旨（及下述行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則）可知，事業在廣告上對其所興建之建築物位置、景觀有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者有產生錯誤之認知與決定之可能性，自會對競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人法益發生重大影響，實有依公平交易法第21 條規範之必要。（二）次按「五、本法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、「六、本法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」、「七、虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之相關交易相對人錯誤認知或決定者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」、「八、前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」、「九、廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……。」為行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則第5 、6 、7 、8 、9 條所明定，而上開處理原則係被告本於法定權限，為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之認定所為技術性、細節性及解釋性之規定，核與公平交易法之立法意旨無違，且未逾越法律規定，同時與本院前開解釋公平交易法第21條意旨相符，行政機關據以辦理相關事宜，本院予以尊重。從而判斷表示或表徵是否為虛偽不實或引人錯誤時，應就該「個別廣告」上之「整體內容」合併觀察，而非將數個不同廣告之內容（圖示、實品屋、銷售人員口頭說明）合併觀察。即判斷標準則應將表示或表徵整體合併，依相關交易相對人之「普通注意力」為觀察，如若表示或表徵之內容係以對比或特別顯著之方式為之，而特別顯著部分易形成消費者決定是否交易之主要因素時，即得對特別顯著之主要部分單獨加以觀察。（三）再按公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：一、違法行為之動機、目的及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及其市場地位。六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。七、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。八、違法後悛悔實據及配合調查等態度。」上開規定並未逾越母法授權，與法律保留原則無違，為中央主管機關之被告行使罰鍰裁量權所訂定之基準，被告資以行政，本院自予尊重。六、兩造對事實概要欄記載，及下列事實均不爭執，並有兩造提出及卷附之下開證據可稽，是自堪信為真實。原告提出之原處分書、訴願決定書乙份、最高行政法院90年度判字第146 號判決及93年判字第384 號判決、最高行政法院89年判字第1027號、89年判字第1488號、89年判字第2361號乙份、89年判字第3024號、90年判字第197號判決節本、「竹城京都」建案使用執照乙份、「企劃廣告銷售承攬合約書」節本乙份、詮品開發企業股份有限公司送貨單、行政院公平交易委員會處分書公處字第095036號處分書及公處字第096064號處分書節本、「竹城京都」社區位置及座向平面圖乙份、K1、K2棟水岸第一排之大尺度視野實況照片、K1、K2棟之一樓、地下一樓及地下二樓公共設施實況照片、K1、K2棟之一樓及地下一樓公共設施區域所眺望水岸第一排之實況照片、竹城京都各棟平均售價統計表、桃園縣政府城鄉局用印之建築線指示圖、台灣桃園地方法院96年度訴字第1492號刑事判決、台灣高等法院97年上訴字第1555號刑事判決節本乙份等影本高等行政法院97年度訴字第2485號判決乙份、社區位置及座向平面圖、生活筆記書、竹城京都社區位置及座向平面圖乙份、竹城京都各棟每坪均價表及各戶每坪銷售價目表、桃園縣政府工務局「竹城京都」建案使用執照影本、原告與星理想廣告股份有限公司企劃廣告銷售攬合約書、詮品開發企業股份有限公司送貨單、竹城京都各棟平均售價統計表、桃園縣政府城鄉局用印之建築線指示圖影本（以上均為影本原告提出）、最高行政法院93年判字第1221號判決、臺北高等行政法院95年訴字第1916號判決、桃園縣政府87年7 月25日87府工都字第145960號函、行政院公平交易委員會95年4 月7 日，公處字第095036號處分書、96年3 月23日公處字第096064號處分書、現場實照、行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件處理原則、最高行政法院98年度判字第94號判決、臺北高等行政法院98年訴字第468 號判決、內政部94年11 月2日台內訴字第0940006006號訴願決定及臺北高等行政法院95年度訴字第1989號判決、桃園地方法院96年度訴字第14 92 號及台灣高等法院97年度上訴字第1555號刑事判決、95年11月20日檢舉竹城建設公司銷售房屋涉嫌廣告不實之檢舉書、95年12月31日檢舉竹城建設公司銷售房屋涉嫌廣告不實之補正函、96年1 月10日檢舉竹城建設公司銷售房屋涉嫌廣告不實之更正函、內政部營建署93年11月9 日營署都字第0932 918199 號函「協商民眾陳訴桃園縣政府於該縣南崁都市計畫範圍內之大坑西北側綠帶施作通行道路及以該綠帶指定建築線」相關事宜會議記錄、桃園縣政府93年12月6 日府城都字第0930314828號函、桃園縣蘆竹鄉公所93年8 月27日蘆鄉工字第0930017350號函、竹城京都社區管理委員會竹京（93）永發字第9310005 號函、桃園縣蘆竹鄉公所94年2 月15日蘆鄉工字第0940002513號函、行政院公平交易委員會96年1 月18日公參字第0960000616號函及公參字第0960000617號函、新理想廣告股份有限公司96年新字第96012601號函及意見陳述書、原告於96年1 月26日覆公參字第0960000616號函陳述書、南崁廟口段羊稠坑小段384-11地號異動索引2 頁、原告與星理想廣告股份有限公司企劃廣告銷售承攬合約書、公平交易委員會96年2 月13日公參字第0960001426號函、公平交易委員會96年3 月27日公參字第0960002620號函、桃園縣政府96年3 月23日府法消字第0960053752號函、桃園縣蘆竹地政事務所95年8 月17日蘆登地字第0950009203號函、桃園縣政府96年3 月29日府法消字第0960098213號函、公平交易委員會96年4 月9 日公參字第0960002990號函、原告於96年4 月12日覆公參字第0960002990號函陳述書、新理想廣告股份有限公司96年新字第96041301號函、96年5 月16日檢舉檢舉竹城建設公司銷售房屋涉嫌廣告不實之補正函、桃園縣政府94年2 月3 日府成都字第0940033387號函、公平交易委員會96年8 月1 日公參字第0960006586號及公參字第 096000658 7 號函、內政部營建署96年8 月15日營署都字第096004224 9 號函、桃園縣政府96年8 月31日府法消字第 0960288728號函、桃園縣政府96年8 月30日府法消字第 0960255789號函、桃園縣政府96年8 月9 日公文展期申請單、公平交易委員會96年9 月21日去電桃園縣政府城鄉發展局都市行政課電話訪談紀錄表、公平交易委員會96年9 月26日公參字第09600081 71 號函及公參字第0960008172號函、96年10月8 日原告所委任之鄭華合律師至公平交易委員會陳述紀錄及其附件、原告於96年10月2 日覆公參字第0960008171號函陳述書及其附件、新理想廣告股份有限公司本案專案經理96年10月9 日至公平交易委員會陳述紀錄、公平交易委員會96年10月19日公參字第0960008955號函、公平交易委員會至本案建物所在地及周邊地區調查拍攝實景照片、公平交易委員會96年11月4 日去電內政部營建署建築管理組電話訪談紀錄表、公平交易委員會96年11月15日去電桃園縣政府城鄉發展局都市行政課電話訪談紀錄表、公平交易委員會96年11月26日去電桃園縣政府工務局建築管理課電話訪談紀錄表、公平交易委員會96年11月26日去電桃園縣蘆竹鄉公所公用課電話訪談紀錄表、桃園縣政府87年7 月24日(87)府公都字第196500號函、監察院94年1 月11日(94)院台業貳字第0940160070號（以上均為影本為被告提出或附原處分卷）可證，自足信為真實。（一）原告之「竹城京都」建案乃位於桃園縣政府64年10月發布實施之「南崁新市鎮都市計畫」區內住宅區，土地登記座落於桃園縣蘆竹鄉○○○○段羊稠坑小段383-4 等10筆地號，93年1 月間開始以成屋銷售，迄同年7 月間銷售完畢。又系爭廣告係宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」外另載明「……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。」等語句。又竹城京都建案於92年12月5 日取得使用執照，93年1 月間開始以成屋銷售至同年7 月間售畢；竹城京都社區建物之人車出入口及門牌設於桃園縣蘆竹鄉○○路，為地下三層地上十四層計十一棟（A-K 棟）319 戶。（二）原告「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號土地，原為國有地亦屬南崁都市計畫區內之住宅區，且緊鄰綠帶，於93年2 月13日因標售而為私人所有，嗣由合輝建設開發股份有限公司於94年間興建「達觀社區」計4 棟13層高之集合大樓嗣竣工銷售。即合輝建設開發股份有限公司領有桃園縣政府94年4 月1 日（94）桃縣工建執照字第會蘆00779 號建造執照及95年8 月10日（95）桃縣工建使字第01605 號使用執照；起造人均為合輝建設開發股份有限公司。（三）前述與原告本件「竹城京都」建案鄰之384-11地號土地，雖緊鄰綠帶，惟依建築法第48條第1項規定：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。」及按建築技術規則建築設計施工篇第二章一般設計通則第3 之2 條本文規定：「基地臨接道路邊寬度達3 公尺上之綠帶，應從該綠帶之邊界線退縮4 公尺以上建築。」等規定可以指示建築線。且桃園縣政府依上開法規、函釋，及87年7 月15日「南崁新市鎮綠帶需否指示建築線會議」所得「准予指定建築線」結論，就面臨南崁都市計畫綠帶旁之建築開發行為通案處理，嗣於87 年8月6 日就案外人同年7 月提出申請之384-11地號等，實際指示建築線。（四）原告委託銷售「竹城京都」建案之代銷公司，即新理想廣告股份有限公司於94年間對案外人王文祥提起刑事毀損名譽告訴，略以：新理想廣告股份有限公司受託代為銷售竹城京都建案，以該社區後側臨大坑溪沿岸約有十米寬之帶狀土地，業經桃園縣政府於土地使用分區上規劃為「綠帶」為號召，並於所散發之廣告上標示為「水岸景觀：緊臨大坑溪河濱綠帶公園，坐擁水岸景觀」等語，且表明因該處無道路經過，故綠帶與該社區圍牆間之土地亦不會興建房屋，故該社區面臨河岸之每戶房價亦較同一社區其他房屋之價格每坪增加約新台幣（下同）1萬元，被告王文祥亦為該社區面臨河岸之住戶之一；惟桃園縣蘆竹鄉公所於93年年中，擅自於上開「綠帶」上闢建道路，以致該社區與綠帶間之土地亦經其他建商興建房屋，經上開社區管理委員會向內政部營建署陳情後，而經該署以營署都字第0932918199號函請桃園縣政府儘速謀求改善，上開社區管理委員會亦於93年10月28日向桃園縣政府提出訴願，詎被告王文祥因上開訴願仍未果，竟基於誹謗之意圖，明知告訴人前以「綠帶」為廣告並無任何不實，且上開帶狀土地使用分區仍為「綠帶」、闢建道路一事亦非告訴人所能掌控等情，仍於94年1月28日，於長約一百公尺之白色布條上書寫「抗議竹城新理想奸商耍詐廣告不實購屋小心」等語後，交由其他人於上開社區E2棟外牆上懸掛，而指摘足以毀損告訴人名譽之事；案經告訴人新理想廣告股份有限公司告訴及桃園縣政府警察局大園分局報告偵辦等語，嗣經檢察官偵查後以臺灣桃園地方法院檢察署檢察官94年度偵字第13765 號對被告王文祥不起訴處分；不起訴處分書略認，被告王文祥明知系爭土地於土地分區上係規劃為「綠帶」，而係桃園縣蘆竹鄉公所事後擅自闢建道路，且上開社區管理委員會亦已循訴願程序謀求解決，因認王文祥明知桃園縣蘆竹鄉公所於上址闢建道路致其他建商興建房屋通行一事，非可歸責於告訴人新理想廣告股份有限公司，而王文祥仍書寫上開布條懸掛，自有誹謗之意，惟姑念被告不文祥花費數百萬元購屋，原為求得較高之生活品質而以較高之價格購買面臨河岸之處所，惟事後竟因桃園縣蘆竹鄉公所於綠帶上闢建道路、致其他建商興建房屋，而阻擋被告住處之景觀，且被告於合法謀求內政部營建署及桃園縣政府解決未果後，方始為上開行為，其情非不可憫恕，再被告懸掛上開布條之時間甚短，其後並未再有類此情事，乃參酌刑法第57條所列各款事項，依職權不起訴處分。（五）案外人合輝建設開發股份有限公司於95年間於上訴原告「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號土地興建之「達觀社區」集合大樓畢後，原告竹城京都之建物除K1、K2外，其餘均遭「達觀社區」阻擋或限縮。又依原處分卷（案次號：361 ；卷次號甲1 ）第26頁本件竹城京都週遭相關位置圖，亦足證，以大坑溪為基準，自前述「達觀社區」大樓興建後，本件竹城京都，已非臨大坑溪之第一排建築物，亦足證明。（六）「竹城京都」社區檢舉住戶計58戶，於95年間聯合檢舉原告及新理廣告股份有限公司等違反公平交易法第21條規定，並提出廣告宣傳光片及生活筆記書。七、兩造對上開事實並不爭執，是本件兩造爭點厥為：系爭「生活筆記書」是否為廣告？若屬廣告則爭廣告內容宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」、「……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。」等語句是否違反公平交易法第21條（即不實廣告）？（一）本件「生活筆記書」當然為售屋廣告：１、按公平交易法第21條所規範不實廣告客體，係指具招徠效果之直接或非直接屬於交易標的之相關交易事項。而所規範廣告行為態樣，除以外觀形式認屬廣告之文宣物品外，凡得直接或間接使非特定之相關大眾得以共見共聞之傳播訊息行為，亦均屬之。２、查本件原告業已自承系爭「生活筆記書」，乃「竹城京都」建案於前述銷售期間，置於銷售現場供參觀者自行索取等；次查該生活筆記書乃介紹「竹城京都」建案及鄰近同為原告興建之「竹城采都」建案，主要描述該二建鄰近的生活機能，諸如住置、景觀、交通、學校、休閒其他建案等，同時參諸生活筆記書最後一頁（「版權」頁）記載：首席顧問團：竹城建設；後勤指揮部：新理想廣告，其他詳載總決策指揮、團隊執行長、創意大頭目、影像獵取手、文字藝術師、編輯決策家、塗鴉小不點、封面設計王。是綜上觀察，系爭生活筆記書，當然具有招徠及吸引消費者注意之廣告效果。再查該生活筆記書放置現場，除購買「竹城京都」建案之購屋者可以取得外，另外任何參觀之潛在可能購買者，亦可取得，自有使不特定之一般消費者或購屋者，得以共見共聞之情況，核與所謂廣告招徠客戶廣為週知之意義相符，是系爭生活筆記書整體言之，核屬公平交易法第21條所稱之廣告並無疑義。原告雖辯稱「生活筆記書」乃放在銷售現場供參觀者自行索取，供參觀者當筆記本使用，並非原告銷售廣告之主軸，亦非利用一般傳播媒體或自行散發之廣告，是「生活筆記書」並非公平交易法第21條之廣告云云，參照上開說明，並無理由。（二）本件「生活筆記書」廣告宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」、「……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙」核有虛不實或引人錯誤之表示或表徵。１、查本件原告興建之「竹城京都」建案西側相鄰之羊稠坑小段384-11地號土地，亦為上開都市計畫區內之住宅區，於94年4 月1 日取得建造執照，興建計地下2 層、地上13層共6 棟127 戶之「達觀社區」建築，並致使「竹城京都」建案之南側A 、H 、I 、J 棟建物視野遭阻擋K2棟則遭限縮等事實詳如前述，從而前開廣告中所宣稱之「視野景觀」顯有現況不符，而虛偽不實及引人錯誤情事應足證明，故被告認原告系爭廣告，違反公平交易法第21條第1 項規定，而依法裁處，參照上開法律規定說明，本屬有據。２、被告雖辯稱本件為成屋銷售，並非預售屋銷售，購屋者可以成屋現況參觀、售屋人員解說等，認知或決定交易與否之依據，系爭廣告並不會引起承購者錯誤認知云云。然：⑴如上述本件法律見解，公平交易法第21條公平交易法第21條第1 項禁止「不實廣告」主要保護有關競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人等四種法益；故本條之規範重點在於廣告是否客觀上有使具普通知識經驗之一般人陷於錯誤之虞（可能性），至於受宣傳之對象是否因而受欺騙或受有損害，並非本條考慮之問題；另交易相對人在實際交易磋商過程中，不論得否自契約書內容、銷售人員口頭說明，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤等情，亦不能阻卻廣告主（事業主）依本條應負之責任，且不會因系爭建案是成屋銷售或預售屋銷售而有不同。從而原告前開主張「竹城京都」建案為成屋銷售屬實，亦不能解免其應負公平交易法第21 條第1 項就負之廣告義務及責任。３、再查原告雖主張購屋消費者並不會受騙云云，查客觀上具普通知識經驗之一般人，閱讀上開廣告內容，本會致生系爭建案之「視野景觀」不會遭其他大樓之阻隔之通常認識，然如前述，「達觀社區」建案興建後，致使「竹城京都」建案視野景觀遭阻擋，是系爭廣告，本有使消費者陷於錯誤之虞（可能性）；再查如前述事實，本件購買「竹城京都」建案之住戶超過五十戶提出本件檢舉，而檢舉內容，亦主張「本社區遭其他樓房阻擋視野情形」（詳原處分卷，案次號：361 ；卷次號甲1 ，第23頁），再參酌前開臺灣桃園地方法院檢察署檢察官94年度偵字第13765 號對被告王文祥不起訴處分內容可知，本件購屋者確因系爭廣告而陷於錯誤，購買系爭建案房屋。從而原告辯稱購屋消費者未受騙而陷於錯誤云云，並無理由。（三）原告再主張系爭建案為成屋銷售，不能以預售屋銷售之方式判定系爭廣告違反公平交易法第21條第1項云云。然查１、再查，系爭廣告之訴求是以「水岸第一排」等文句對外宣傳，而一般人閱讀該廣告後，不可能產生購買系爭建案成屋後，日後景觀視野可能會遭其他建築阻擋之合理推論或預見；從而縱然系爭建案房屋於銷售畢後，其他建築物始興建並阻擋其視野，廣告主（事業）仍應依公平交易法第21條第1項負責（即擔保其廣告內容實在）。以此觀點，公平交易法第21條第1 項所謂之「不實廣告」之規範，就本件言，並未因系爭建案是預售屋銷售或成屋銷售而有不同。２、有關公平交易法第21條第1 項禁止不實廣告所保護之法益，除受不利益之交易相對人之法益（本件言，即購屋消費者）外，尚包括消費者公益、受不利益之競爭同業等法益；是規範目的與消費者保護法等民事法律規定不同，從而原告援引提出最高法院或其他民事法院判決，就有關實品屋（成屋）銷售，不會如預售屋銷售般會致使購屋者陷於錯誤之案例，進而推論本件件系爭廣告，不會有引人（購屋者）錯誤云云，亦有法規範立法目的不同，不能互相比附直接援引之錯誤。。３、再查，原告主張系爭廣告即「生活筆記書」，乃強調「從住家的低台度照觀窗」所欣賞視野，而本件系爭建案客廳均設立低台度景觀窗，其餘部分窗戶則為高台度窗或陽台，且消費者經實際參觀並經解說後，當知僅K1、K2為緊鄰水岸第一排且其客廳之低台度觀窗具大尺度視野景觀云云。惟： ⑴有觀廣告之解釋或認知及是否虛偽不實及引人錯誤，應以具普通知識經驗之一般人為認知為標準，經查本件至少有50餘位檢舉人認上開廣告為虛偽詳如上述檢舉函，是原告對系爭廣告之解讀顯與一般具業通知識經驗之人不同。 ⑵次查依「生活筆記書」第40頁記載「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」係用較大且明顯字眼，是綜合該頁廣告「……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。」等語句，實難推論系爭廣告所指之水岸第一排，大尺度的視野景觀僅指系爭建案之K1、K2而已。亦難認原告此部分之主張合理可採。 ⑶末查原告亦自承在銷售「竹城京都」成屋時，並不知隔鄰「達觀社區」會興建等語；從而原告既於銷售時不知隔鄰土地會興建大樓，又如何會令銷售人員告知現場參觀之消費者所謂水岸第一排僅指K1、K2棟而已？故而原告此部分主張並不足採。（四）原告又主張確實無從預測鄰地有興建大樓之可能性，其並無過失且無違反公平交易法第21條第1 項云云。惟查：１、按自公平交易法第21條第1 項規定，事業如於廣告上或以其他使公眾得知之方法，就商品或服務之相關資訊為虛偽不實或引人錯誤之表示時，即違反前開規定；即，廣告之內容如有足以引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之客觀事實即為已足，並不以行為人須有主觀之「故意」為要件。實務上同理最高行政法院93年判字第1221號判決亦採相同見解。是原告前開主張無故意，並不違法云云，即無理由。２、次按公平交易法第21條第1 項之規定，事業就其商品或廣告之標示是否正確，負有確保、檢查、監督及錯誤防止等之注意義務。概以事業作為在市場上從事競爭之主體，自負有法律所課予之義務暨其所應擔當之社會功能，其中即包含公平交易法所課予事業於從事競爭時，其手段應符合商業倫理之社會公益義務，基此公益義務，亦衍生相關應盡之注意義務，以達維護競爭秩序之目的。換言之，依公平交易法第21條第1 項之規定，事業負有不得以虛偽不實或引人錯誤之資訊爭取交易機會之義務，因此事業就其商品或廣告之標示是否正確，即負有確保、檢查及監督等之注意義務。而事業於從事競爭活動時，如有能力施以前揭之注意，卻未加以注意，即就違反公平交易法第21條之規定為有過失：按過失以義務之違反為前提，是以事業於從事競爭活動時，如違反其應盡之注意義務，即有過失存在，從而，事業倘就其商品或廣告標示之正確性，有能力盡其確保、檢查、監督及防止錯誤等之注意義務，然卻未加以注意，即違反公平交易法第21條之規定。３、本件原告之「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號，亦為都市計畫區內之住宅區早經公告，同時於87年間即指定建築線可以興建住宅，而案外人合輝建設開發股份有限公司於94年4 月1 日取得建造執照並興建相鄰建案「達觀社區」等事實，詳如上述。原告為專業之建設公司，在桃園縣蘆竹鄉南崁地區有多項建案，本件建案基地附近，尚有「竹城采都」建案，此觀系爭「生活筆記本」即明；是原告對前開「竹城京都」建案附近，甚且整個南崁地區之土地何處可以興建住宅等，應瞭若指掌；故原告對「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號，將來可能會興建大樓，及可能會因此阻擋「竹城京都」建案房屋之景觀視野，依其專業知識等，即應有預見。參照上開說明，原告縱無故意亦有過失反公平交易法第21條第1 項規定，亦足證明。４、又依建築法第48條第1項、建築技術規則建築設計施工篇第二章一般設計通則第3 之2 條、桃園縣政府依相關法規、函釋、及87年7 月15日「南崁新市鎮綠帶需否指示建築線會議」所得「准予指定建築線」結論，本件原告之「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號，雖鄰接綠帶，仍得指示建築線，及可開通供對外通行之道路，建築線等事實，如上述。本件原告銷售系爭建案，既以視野景觀為廣告訴求，自應克盡廣告主查證及真實表示之義務，對於影響系爭建案視野景觀之鄰地興建可能性更詳加查證，原告亦有能力查證，而不查證而逕製作散發致系爭廣告，自應負不實廣告表示之責任。５、又原告引據台灣桃園地方法院96年度訴字第1492號刑事判決等一、二審刑事判決，主張無從知悉隔鄰土地興建可能會興建大樓云云；然查桃園縣政府不論是否有前開判決於97 年2月25日所指曲解會議結論、違法等情事，惟本案於系爭廣告於製作、散發之時，系爭建案所在地建築主管機關桃園縣政府，確實有認定南崁新市鎮都市計畫書中經核定為綠帶者，得做道路使用，並一再函知所轄機關及民眾，且未曾經中央主管機關予以糾正之情事，爰原告倘稍加查證，即得知悉桃園縣政府見解及行政先例，並進而推知相鄰空地因有可開闢對外通行道路而有建築開發之可能性。是原告於97年2 月25日台灣桃園地方法院96年度訴字第1492號刑事判決以後，再引據前開判決意旨主張因桃園縣政府與法不合而無查證之可能性云云，顯屬無據。八、本件原告未克盡廣告依公平交易法第21條第1 項規範之查證及真實表示之義務，而系爭廣告有虛偽不實及引人錯誤之表示，而違反違反公平交易法第21條第1 項規定，並審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度，違法行為危害交易秩序之持續期間，因違反行為所得利益，事業之規模、經營狀況及其市場地位，違法類型到曾否經中央主管機關導正或警示，以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰，違法後悛悔實據及配合調查等態度等一切情狀，被告依公平交易法第41條規定，並參酌公平交易法施行細則第36條，裁處原告100 萬元罰鍰，即無不合。又本件事證已明，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與判斷結果無涉，爰不一一敘明。綜上，原處分認原告「竹城京都」建案廣告，宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」等，就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃裁處罰鍰部分，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　99　　年　　4　　月　　7　　日臺北高等行政法院第一庭審判長法官　王立杰法官　楊得君法官　洪遠亮上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　99　　年　　4　　月　　7　　日書記官陳德銘

臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)98年度訴字第2139號

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