臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)98年度訴字第2305號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 99 年 04 月 22 日
• 法官: 吳慧娟、林惠瑜、畢乃俊
• 當事人: 綠竹建設股份有限公司、行政院公平交易委員會

臺北高等行政法院判決
98年度訴字第2305號
99年4月8日辯論終結
原　　　告　綠竹建設股份有限公司
代　表　人　甲○○
訴訟代理人　張麗玉律師
被　　　告　行政院公平交易委員會
代　表　人　乙○○（代理主任委員）
訴訟代理人　戊○○
丙○○
丁○○
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國98年9
月1 日院臺訴字第0980089304號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
本件被告依檢舉調查結果，以原告與欣鼎廣告有限公司（下稱欣鼎公司）於「旺族名邸」建案（下稱系爭建案）廣告，宣稱「三峽市中心，二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪」等，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，依同法第41條前段規定，以民國（下同）98年4 月2 日公處字第098055號處分書（下稱原處分），命原告及欣鼎公司自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並分別處原告及欣鼎公司罰鍰新台幣（下同）1 百萬元及30萬元。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、本件原告主張：
(一)按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第21條第1 項所明定。所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，足以引起錯誤之認知或決定者；所稱「引人錯誤」，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。對於商品廣告中廣告主得獨力完成、控制之內容、事項，因可歸責於廣告主之原因而未成就實現者，固違反前開規定，惟商品廣告中非廣告主所得成就之條件事項，其未能成就實現者，尚非當然構成違法，應衡酌廣告當時該等條件事項之成就實現是否可合理預期，抑或純屬無據臆測、或明知無實現之可能、或實現可能性不高等情形，用以判斷是否構成違法。是售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。
(二)本件所涉建物預售屋廣告文宣並無原處分及訴願決定所認違反公平交易法第21條第1 項規定之情事：
１、系爭建物是經台北縣政府於93年9 月6 日發給玖拾參峽建字第伍貳壹號建造執照准予興建，95年4 月間興建完成，經台北縣政府於95年4 月19日發給玖伍峽使字第貳貳零號使用執照在案，有建築執照、使用執照及圖說可稽。系爭建物核准興建後，原告於94年9 月間委任欣鼎公司辦理有關房屋銷售及廣告企劃業務，本建案之廣告文宣均係由欣鼎公司審核製作及散發。原告委任欣鼎公司制作本建案之廣告文宣時，除簽訂委任銷售合約書外，另提供建案坐落之土地登記謄本、建造執照、建築圖說等資料供欣鼎公司規劃及行銷之用。本建案之行銷係由原告向欣鼎公司告稱本建案為獨棟透天三層房屋（含2 、3 樓以上）可供作商業及住家使用，再由欣鼎公司就廣告文案之細部內容及圖面為規劃設計。故欣鼎廣告公司制作之文宣廣告並非僅就透天房屋之1 樓部分規劃，可作為店面使用之範圍尚涵括透天房屋之2 樓以上。欣鼎公司所作之第1 份廣告文宣，其中之建案商品平面圖及傢俱配置參考圖，於1 樓即劃設有2 個停車位置，已明白揭示停車空間之訊息。另一份廣告文宣所載之「二樓半金店面」意涵係指系爭建案全棟（1 樓、2 樓、3 樓及屋頂突出物）面積有二樓半之範圍可作店面使用。另於自由時報刊登之全版廣告所載「店面、辦公、住家三合一」係指兼括1 、2 、3 及頂樓可供店面辦公或住家使用而言，並無專指一樓供店面使用，1 樓亦可作為一般住家使用。右方欄位所載參考營業項目「便利商店、餐廳、服飾店、藥妝店、通訊行、水電工程、高爾夫用品、戶外休閒用品、麵包店、診所、複合式餐飲、補習班、SPA 養生館、公司、鞋店、玩具店、美容院、精品店、文具店、花店，以上需依相關法規申請設立」，係指系爭房屋1 、2 、3 樓、頂樓如作營業使用之參考項目，惟仍需依相關法規辦理申請之意。故綜觀本建案之所有廣告文宣內容，並無指稱1 樓全部均屬供店面營業使用之意，應無引人錯誤之情事。廣告內容應全部整體為觀察，售屋廣告既有標示1 樓有車輛停放之停車空間，一般消費大眾應可認知1
樓設有停車空間之事實，尚無使消費者因受廣告誤導而與原告交易之情形。
２、系爭建物廣告文宣雖載有「三峽市中心，二樓半金店面」、「店面、辦公、住家三合一，1F約25坪，參考營業項目：麵包店、診所、複合式餐飲」之字樣，惟本案申訴人陳虹樺等於購屋前，曾前往房屋現場實地查看，且欣鼎公司之現場銷售人員有提供建築執照、使用執照、及系爭建案透天商品之平面圖及傢俱配置參考圖供購屋民眾查閱，並告知1 樓有一部分是供作停車空間使用，當時申訴人顯已知悉擬購買之房屋1 樓一部分係設計供停車空間使用，申訴人雖向現場銷售人員傅明龍表示要作店面使用，惟銷售人員傅明龍亦告稱欲作店面營業使用須依法規申請辦理等語。且於訂立房屋買賣契約前，契約書內容已交申訴人審閱數日，經申訴人同意始簽立買賣契約，房屋平面圖之壹層平面圖更明白標示為「停車空間」。申訴人明確知悉所購房屋1 樓一部分是作為停車空間使用，要無僅因原告於自由時報刊登之廣告文宣內容致使其發生錯誤認知進而決定與原告為交易。原告更無以欺騙或隱瞞重要事實引人錯誤之方法，致使申訴人陳虹樺與原告為交易。於交易過程中，申訴人已充分了解系爭建案商品之內容及用途，原告並已善盡真實表示及完整揭露之義務，前開廣告內容應無引人錯誤。消費者於購屋前已明知系爭建案1 樓有一部分係設計為停車空間之事實，於購屋後將1 樓停車空間部分自行變更使用用途而遭主管機關裁罰，則非原告所預料，顯難以申訴人嗣後遭台北縣政府工務局裁罰即遽為臆認原告之廣告文宣有虛偽不實或引人錯誤之情事。
３、申訴人購買之系爭房地使用分區為非都市土地甲種建築用地，依非都市土地使用管制規則第6 條附表1 規定，系爭房屋1 、2 、3 樓均可供作營業使用。台北縣政府98年2 月11日北工施字第0970749671號函略以：「（一）系爭建物126-20至126-27號等8 戶用途於地上1 樓平面圖示為停車空間，地上2 層、3 層平面圖示為鄉村住宅。……（四）本案建物可供營業使用，係依據非都市土地使用管制規則甲種建築用地之容許使用項目『日用品零售及服務設施』。另該府為簡化公司行號申請營利事業登記，特訂定『台北縣政府審查營利事業登記建築物證明簡化要點』，依據該要點第6 條第1 項規定：其建築物為5 層樓以下者，得憑建築物登記謄本及分區使用證明或非都市土地編定用地證明辦理及第7 條第1 項規定：其建築物為5 層以下已領有使用執照者，如不違反都市計畫法或非都市土地使用管制規定之土地使用管制規定，且不增加原設計樓地板承載符重而無安全、安寧、衛生之虞者，不論其樓層均得逕予辦理營利事業登記。」。故申訴人等應得以系爭房屋1 、2 、3 樓向台北縣政府聲請營利事業登記證。何況申訴人陳虹樺於購買系爭建物後，以所購2 戶房屋（即門牌號碼台北縣三峽鎮○○街126 之20、21號）自行向台北縣政府申請「牧童遙指客家村有限公司，負責人陳壽美（為陳虹樺之母親）」之營利事業登記，經台北縣政府於96年10月18日核准成立，准予營業之項目有「食品什貨批發業、食品什貨、飲料零售業、飲料批發業、餐館業」，此有營利事業查詢資料可證。另購屋戶陳建章於購買系爭建物後，亦以所購門牌號碼台北縣三峽鎮○○街126 之24號（1
樓）自行向台北縣政府申請「良偉機車行」之營利事業登記，經台北縣政府核准，准予營業之項目有「機車零售業、汽機車零件配備零售業」，此有營利事業查詢資料可證。另購屋戶張巧螢於97年1 月24日以贈與原因移轉系爭房屋所有權予案外人陳婉瑜後，陳婉瑜亦將系爭門牌號碼台北縣三峽鎮○○街126 之22號房屋向台北縣政府申請「奇緣寵物用品社」之營利事業登記，經台北縣政府於97年6 月6 日核准設立，准予營業之項目有「寵物用品零售業」，復有營利事業查詢資料足憑。足認系爭房屋1 樓申請建築時之用途雖一部分是設計做為停車空間，亦非不得供作營業店面使用。又系爭房屋2 、3 樓以上依台北縣政府上開98年2 月11日函文意旨復可供作營業使用等情，廣告文宣依廣告時之客觀狀況，對於系爭建物是否可供作店面營業使用，應可合理預期，且系爭建物做為店面使用亦非無實現之可能。廣告文宣內容並無所謂不實或引人錯誤之表徵之情形。
(三)被告及訴願決定機關認定系爭建案廣告宣稱「二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪……」等內容，並未具體揭明停車空間之面積，前揭廣告用語足堪認定為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1 項規定而為命原告立即停止違法行為及科處原告1 百萬元罰鍰之行政處分，惟原處分及訴願決定均僅就系爭建案1 樓為論述，忽略原告之廣告內容係就全部透天房屋兼括1 、2 、3
樓及頂樓設計為店面、住家、辦公三合一之建案，原處分及訴願決定之認定實嫌率斷，應有違法不當。
(四)被告所述之系爭建案銷售金額約2 億1121萬元，係包括旺族名邸之集合式公寓住宅C 、D 、E 棟各10層樓之80餘戶房屋在內之銷售金額，被告亦主張「按台北縣政府核發之使用執照載明系爭建案係地上10層、地下1 層，分別為A 、C 、D
、E4棟共92戶之建物，案關廣告宣稱之『店面』係指臨路之A 棟共8 戶（即使用執照附表所稱A1～A8）」、「本建案係原告與地主合作開發，故原告僅認列銷售建物之營業額」等語，故設認原告有廣告不實之情事，亦應以臨路之A 棟即A1至A8建物銷售額為裁罰依據，始符比例原則及公平原則。原告銷售A 棟房屋之營業額合計為3 千餘萬元，有房屋買賣契約可稽，被告誤將系爭建案銷售金額逕列為2 億1121萬元而課處原告1 百萬元罰鍰，顯有違誤，且裁罰金額過高，不符比例原則及公平原則。被告所舉他案處分書科處罰鍰之情形，有未見列出被處分人銷售營業額之數據者，亦有被處分人銷售營業額1 億429 萬8000元者，與本件之情形均有不符，無從據以認定被告之處分為合義務性之裁量等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：
(一)按公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」事業倘於廣告上，就商品之內容、用途等為虛偽不實或引人錯誤之表示，即違反上開規定。次按公平交易法第21條立法說明謂：事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或以其他使公眾得知之方法就商品之價格、數量、品質、內容……等，做虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，致他人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止。公平交易法第1 條規定：「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法；……。」公平交易法立法目的總說明5 亦謂：「不公平競爭行為之禁止：事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源之合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者。凡有左列情形者，本法明定應予禁止：……（四）於商品或廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之行為……。」綜上可知，公平交易法禁止不實廣告之目的，在保護以下4 種法益：競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人。不實廣告之認定，應就廣告對市場競爭秩序之影響、消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事判斷。不實廣告行為侵害者為上述4 種法益，並不侷限於交易相對人或消費者，倘廣告所強調者如有使消費者將之與可得評估之事項產生印象上之誤認，不僅有損消費者權益，對於競爭對手亦有失公平。
(二)原告為系爭廣告之行為主體及廣告使用期間乙節：
１、原告於94年9 月與欣鼎公司簽訂委託銷售合約書，欣鼎公司負責系爭建案之銷售及廣告製作。系爭建案係由原告出資興建，並以銷售自身商品之意思，委託欣鼎公司為其製作廣告及銷售，原告並坦承廣告文案均經其審核同意後始印製使用，原告自為廣告行為主體。
２、94年9 月間原告委託欣鼎公司銷售系爭建案時，欣鼎公司已將「A1-A7 傢俱配置參考圖」文宣放置於銷售現場，由銷售人員提供予消費者參閱，該文宣刊載「店面、辦公、住家三合一」、「1F約25坪」。復於95年7 月8 日、22日、29日在自由時報刊登「旺族名邸」建案廣告及於95年9 月15日印製建案海報，內容均強調「三峽市中心，二樓半金店面」及「面寬6.6 米，深度12.5，壹層25坪」。系爭廣告使用始期為94年9 月，而非原告所稱95年7 月。
(三)原告於「旺族名邸」建案廣告宣稱「二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪」等內容，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示乙節：
１、系爭建案依臺北縣政府核發之使用執照記載，係地上10層及地下1 層，分別為A 、C 、D 、E4棟共92戶之建物，系爭建案廣告宣稱之店面，係指臨路之A 棟共8 戶，該8 戶建物之1 樓面積中，有逾20坪之停車空間，至多僅約4.75坪之面積可供營業，與系爭廣告宣稱「二樓半金店面」之內容不符。２、依一般消費者認知或社會通念，1 樓店面價值最高且最為重要，且有關房屋面寬、縱深，亦為影響消費者承購與否交易決定之重要因素，系爭建案1 樓幾全屬停車空間，若充作店面或其他使用，有因違反建築法而受行政罰之風險，系爭廣告未揭示此重要訊息，卻強調「二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一」、「1F約25坪」等訊息，自屬虛偽不實及引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第21條第1 項規定（同案廣告主體欣鼎公司部分業經鈞院98年度訴字第1600號判決在案）。
(四)原告稱客戶參觀時現場銷售人員均提示系爭建物之平面圖及傢俱配置參考圖，揭示其1 樓為停車空間，並於廣告文宣載明「以上需依相關法規申請設立」，亦無指稱1樓 全部均屬供店面營業使用，尚無廣告不實之情事乙節：
１、按事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者有產生錯誤之認知與決定之可能性，當有依公平交易法第21條規範之必要，要不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等，事後可查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任（最高行政法院98年度判字第94號判決參照）。
２、系爭建案A 棟8 戶1 樓固非不得作營業使用，雖有住戶取得臺北縣政府核准營利事業登記證，惟查營利事業登記證係採書面審查，縱已核發營利事業登記證，不表示該建築物實際使用並未違反建築法相關規定。依現場稽查結果，系爭建案A1至A5等5 戶已遭臺北縣政府工務局以建物1 樓未經核准擅自將第1 層停車空間用途作店鋪使用，違反建築法第73條第2 項規定，各裁處罰鍰6 萬元在案，故1 樓之停車空間若作為店面使用，具有違反建築法規而須承受罰鍰之風險，未經系爭廣告揭示，且顯非消費者於購屋當時所得預見，當屬虛偽不實及引人錯誤之表示。
３、原告雖稱客戶參觀時現場銷售人員均提示平面圖，並告知1
樓之一部分為停車空間，且廣告所載參考營業項目亦註明「……以上需依相關法規申請設立」等云云，惟廣告主本負有於廣告上為真實表示及完整揭露資訊之義務，為避免消費者因不實廣告之誤導致損害其權益，實難期待消費者另再藉由其他廣告文宣內容之理解，或現場口頭補充說明而不致陷於錯誤。縱原告表示訂約前已提示傢俱配置參考圖（劃有停車格）及平面圖，惟該傢俱配置參考圖背面仍刊載「店面、辦公、住家三合一」之字樣，仍有使消費者產生誤認之虞，自不得以此免除其廣告不實之責。
(五)有關申訴人陳虹樺曾前往建案現場實地查看，未受自由時報刊登之廣告致使其發生錯誤認知或決定乙節：
１、按公平交易法第21條第1 項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因其交易相對人得於承購前事先親赴建物現場洽詢所認重要事項致可查證廣告內容而有不同，行政法院（現改制為最高行政法院）86年度判字第1236號判決參照。消費者得否至現場洽詢而對系爭停車空間得否為店面使用有所認識，並不影響不實廣告之認定。
２、本件之檢舉人非為原告指陳之申訴人陳君，姑不論檢舉人或陳君有無前往查看現場，原告仍無法藉詞推卸其廣告不實責任。
(六)原告指摘本件裁處罰鍰1 百萬元，裁罰金額過高乙節：
１、公平交易法第41條及同法施行細則第36條規定，裁處罰鍰金額時，應審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益、事業之規模，經營狀況及其市場地位、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰、違法後悛悔實據及配合調查等態度與其他因素等。
２、原告95、96年營業額分別約1 億8,837 萬元及約7 億4,745
萬元，本建案銷售金額約2 億1,121 萬元（本建案係原告與地主合作開發，故原告僅認列銷售建物之營業額）及廣告使用期間近2 年等事項，被告基於法律賦予之裁量權，審酌施行細則規定事項，裁處原告1 百萬元罰鍰。另參酌以往類似公共設施、建物用途與建造執照或使用執照不符之違法情形，亦不乏諸多罰鍰金額達1 百萬元以上之案例，本件已充分衡酌前揭各項裁量事項後所為之合義務性裁量，自屬允當等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出檢舉函、系爭廣告、公司執照影本、建案土地權狀影本、建造執照、建築藍圖、委託銷售合約、原處分等為証，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造爭點厥為：
（一）系爭「旺族名邸」建案廣告宣稱「二樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪」等內容，就商品之內容及用途，有無虛偽不實及引人錯誤之表示？
（二）原處分裁罰金額1 百萬元是否過高？
五、本件應適用之法條與法理：
（一）公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」
（二）公平交易法第41條前段規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰。」
六、系爭廣告宣稱「三峽市中心，2 樓半金店面」及「店面、辦公、住家三合一：1F約25坪」等，就商品之內容及用途係屬虛偽不實：
（一）查系爭建案依台北縣政府核發之使用執照記載，係地上10層及地下1 層，分別為A 、C 、D 、E4棟共92戶之建物，系爭建案廣告宣稱之店面，係指臨路之A 棟共8 戶，該8
戶建物之1 樓面積中，有逾20坪之停車空間，至多僅約4.75坪之面積可供營業，亦即1 樓幾全屬停車空間，無法充作店面或其他使用，若未能申請變更使用執照，逕充作店面使用，即有因違反建築法而受行政罰之風險。
（二）系爭廣告所稱「2 樓半金店面」，其意乃係指有「2 樓半」之建物可作為店面使用，據廣告主即原告表示，系爭建物之稱為「2 樓半」，係因3 樓面積（約18坪）與1 樓、2 樓面積（各25坪）不同，相較而言簡稱3 樓為半樓，可知其所稱「2 樓半金店面」，指包含1 、2 、3 樓之店面，而依一般消費者認知或社會通念，當然「1 樓店面」價值最高最為重要，且有關房屋面寬、縱深，亦為影響消費者承購與否交易決定之重要因素，系爭建案1 樓幾全屬停車空間，若充作店面或其他使用，有因違反建築法而受行政罰之風險，其1 樓之大部分並非「合法」之店面，系爭廣告未就此重要之點為揭示，自屬虛偽不實。
（三）系爭建案A 棟8 戶1 樓固非不得作營業使用，且有一部分已經台北縣政府核准營利事業登記證，惟查營利事業登記證係採書面審查，縱已核發營利事業登記證，不表示該建築物實際使用並未違反建築法相關規定。本件依現場稽查結果，系爭建案A1至A5等5 戶已遭台北縣政府工務局以建物1 樓未經核准擅自將第1 層停車空間用途作店鋪使用，違反建築法第73條第2 項規定，各裁處罰鍰6 萬元在案，此種「違反建築法規而須承受罰鍰之風險」之1 樓店面，未經系爭廣告揭示，且顯非消費者於購屋當時所得預見，自屬虛偽不實。
（四）查系爭廣告當時，係屬預售屋交易，消費者與建商進行交易時，並無成屋可供其實地參觀，也沒有實物可供比較廣告誇大之程度，消費者只能憑「廣告」來認識、模擬未來建物之各項條件，建商所為之預售屋「廣告」，係招攬買主之主要商業工具，對消費者而言，要去看那一個預售屋，常取決於預售屋廣告上之字樣，該廣告對消費者之影響，大於其他有實物存在之廣告，對從事預售屋銷售之同業而言，廣告之內容更與銷售成績息息相關。且預售屋之價格高於一般消費品甚多，消費者一生中購買預售屋之次數也不會太多，對「預售屋廣告」，應有更嚴格於一般廣告之「真實性要求」。
（五）本件原告雖主張消費者參觀時，現場銷售人員均提示銷售平面圖，並告知1 樓之一部分為停車空間，且廣告所載參考營業項目亦註明「‧‧以上需依相關法規申請設立」，惟原告若真有意說明，何不於系爭廣告中直接明示「1 樓停車空間20坪，僅4.75坪面積可不用申請變更使用執照直接供營業或其他使用」，並於廣告中說明「其餘停車位部分依相關法規申請變更使用執照十分困難」，反而由現場銷售人員口頭說明？系爭廣告顯然未達到預售屋於「廣告真實性」之要求。且消費者先看到「2 樓半金店面、1F約25坪」、「面寬6. 6米、縱深12.5米‧‧1 樓25坪」之廣告方來看屋，其不實廣告已經發揮功能，消費者可能因原告銷售人員之誤導，不知道「1 樓停車位申請變更使用執照」相當困難，亦不知1 樓停車位作店面使用將遭罰鍰，因而購買系爭房屋，原告顯係以「不實廣告」引誘消費者看屋，給予其銷售人員展現銷售口才之機會，進而說服消費者簽訂買賣契約，此等不實廣告之登載，對於其他守法之事業而言，即屬不公平競爭行為，自不得以事後簽訂之買賣契約而主張在前之廣告並非不實，原告主張尚不足採。
八、原處分裁罰金額並未過高：
（一）按公平交易法第41條及同法施行細則第36條規定，裁處罰鍰金額時，應審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益、事業之規模，經營狀況及其市場地位、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰、違法後悛悔實據及配合調查等態度與其他因素等。
（二）本件原告主張系爭建案涉及不實廣告部分，僅臨路之A 棟即A1至A8建物，其營業額合計僅為3 千餘萬元，有房屋買賣契約可稽，原處分裁罰金額過高云云，惟查原處分理由欄五並未記載系爭建案涉及不實廣告部分之銷售金額，被告答辯理由稱「按台北縣政府核發之使用執照載明系爭建案係地上10層、地下1 層，分別為A 、C 、D 、E4棟共92戶之建物，案關廣告宣稱之『店面』係指臨路之A 棟共8
戶（即使用執照附表所稱A1 ～A8 ）」、「本建案銷售金額約2 億1,121 萬元（本建案係原告與地主合作開發，故原告僅認列銷售建物之營業額）」等語，固有誤認涉及不實廣告建物之銷售金額為約2 億1121萬元之情事。
（三）惟按「因違法行為所得利益」固屬裁罰考量之因素之一，但違法行為之動機、對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、事業之規模、經營狀況及其市場地位亦屬其他重要考量因素，本件既屬預售屋之交易，系爭建案廣告未具體揭示1 樓停車空間之面積，對消費者權益之影響甚鉅，原告違規之動機可責性頗高，不實廣告所涉違規情節嚴重，且原告95、96年營業額分別約1 億8,837 萬元及約7 億4, 745萬元，其營業規模不小，而系爭廣告使用期間近2 年，參酌其他考量因素，及公平交易法第41條前段法定最高罰鍰額度為2 千5 百萬元以下，1 百萬元罰鍰僅屬低度罰等情事，原處分裁處原告1 百萬元罰鍰，於客觀上而言並未過高，故原處分雖有誤認「違法行為所得利益」之情事，但結果並無不同，尚無撤銷之必要，原告主張尚無足採。
九、從而，原處分命原告應立即停止前項違法行為，並處罰鍰100 萬元，並無違誤，訴願決定予以維持，亦屬正確，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　99　　年　 　4　　月　 22 　 日臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 吳慧娟
法 官 林惠瑜
法 官　畢乃俊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　99　　年　 4 　 月 　22　 　日
書記官 簡信滇