臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)98年度訴字第2468號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 99 年 03 月 11 日

臺北高等行政法院判決
98年度訴字第2468號99年2月25日辯論終結原　　　告　海悅開發股份有限公司
代　表　人　甲○○
訴訟代理人　顏光嵐律師
複　代理人　陳志偉律師
被　　　告　行政院公平交易委員會
代　表　人　乙○○
訴訟代理人　丁○○　　　 （兼
丙○○
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國98年9
月29日院臺訴字第0980094427號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
（一）原告及訴外人山圓建設股份有限公司（下稱山圓公司）、三圓建設股份有限公司（原名福纖實業股份有限公司，民國97年1 月22日變更公司名稱，下稱三圓公司）於銷售「新巨蛋」建案（下稱系爭建案）廣告上，就夾層及陽台設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，經被告調查並以原告違反公平交易法第21條第1 項規定，依同法第41條前段規定，以98年4 月15日公處字第098064號處分書命原告與山圓公司、三圓公司自該處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並分別處原告、山圓公司及三圓公司罰鍰新臺幣（下同）150 萬元、350 萬元及250 萬元（下稱原處分）。
（二）原告不服，以系爭建案樣品屋室內裝潢為空間運用之意象傳達，且夾層設計僅為突顯樓高寬敞，陽台納入室內空間亦僅為訴求善用整體空間之效果，並於樣品屋開始使用後即張貼告示牌，揭示施作夾層及陽台外推涉及違反建築法之法律效果，現場銷售人員亦會告知夾層係屬違法，難謂系爭建案樣品屋有虛偽不實或引人錯誤之處，自不構成不實廣告；又認被告於同類不實廣告案件裁處罰鍰金額約在40萬元，本案對原告罰鍰處分顯屬過重，有違比例及平等原則云云，提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、本件原告主張：
（一）原告受託銷售系爭建案，為因應消費者多樣化之需求，提供相關之服務，爰出資建置樣品屋，由鄭凱仁室內設計公司提供建議、印刊製作傢配圖，有關系爭建案之樣品屋其室內裝潢為空間運用之意象傳達，並均於該樣品屋立有告示牌，明示施作夾層、陽台外推工程涉及違反建築法規定，且銷售人員皆向消費者詳細、清楚說明該等事項，未有混淆消費者視聽之情事，是本件絕無任何虛偽不實及引人錯誤等違反公平交易法情事。
（二）夾層部分：原告為達成銷售之目的，乃出資建造系爭建案樣品屋，而系爭建案之樓層高度為3 米6 ，空間堪稱寬廣，原告於樣品屋中製作夾層，其目的僅為凸顯樓高、空間之寬敞，避免空間於視覺之落差。職是，原告雖製作夾層，仍於夾層外立有告示牌，明白揭露「本建物樓層高度為3 米6 ，本樣品屋室內裝潢為空間運用之意象傳達。倘消費者逕於室內施作夾層，涉及違反建築法第77條、77條之2 等建築相關法規之規定。……」，用以提醒消費者施作夾層係屬違法，且為避免消費者違規使用而觸法，並保障消費者權益，原告尚於告示牌面說明違反用途使用之法律效果「……建築法第91條……未依第77條第1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者，處建築物所有權人、使用人、……新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。建築法第95條之1...違反第77條之2 第1 項或第2 項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。」。
（三）陽台部分：原告為訴求整體空間善用之效果，雖將樣品屋陽台納入室內空間，但仍於陽台處均立有告示牌，明白揭露「虛線以外部分，依圖面所示應為陽台，係於使用執照核准後之二次施作之工程。倘消費者逕依本樣品屋方式施工，涉及違反建築法第77條、第77條之2 等或其它建築法規相關規定。」，用以提醒消費者陽台外推施作係屬違法，且為避免消費者違規使用而觸法，並保障消費者權益，原告尚於告示牌面說明違反施作之法律效果「……建築法第91條……未依第77條第1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者，處建築物所有權人、使用人、……新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。建築法第95條之1...違反第77條之2 第1 項或第2 項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。都市計畫法第79條... 都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，並得按次處罰。」。
（四）原告於系爭樣品屋立有上開告示牌，特別表明施作夾層及陽台外推施作係有違法之虞，並揭示相關法令規定，用字淺詞亦非艱深，一般大眾施與普通之注意力，即可輕易辨明，確無所謂誤導消費者及不實廣告之虞。據此，上揭告示牌文字及所示建築相關法令當足使一般大眾輕易理解施作夾層及陽台外推施作將致違法之虞，自無使一般社會大眾誤認系爭預售屋得以施作夾層或陽台外推施作之可能性。且原告銷售人員亦將該等情事詳盡告知消費者並仔細說明，全未有任何誘導式之銷售行為，而消費者於接收該訊息後，應清楚知悉相關情事，並得加以合理判斷並作成交易決定，是本件顯無可能致使消費者陷入錯誤，尚且，至今猶未有任何消費者向山圓公司、三圓公司或原告執此主張或請求，益明本件並無任何虛偽不實之描述或隱瞞任何重要事項而致影響消費者權益情事，亦無足以陷消費者認為系爭預售案可合法施作夾層或陽台外推之工程，實不致使消費者產生誤認之情。而被告全未審酌於原告有利之情事，斷然摒棄原告所為主張，遽認原告於系爭廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，其認事用法實有違誤，亦違反行政程序法第5 條、第9 條規定。
（五）縱認原告受託銷售系爭建案廣告不實涉有違反公平交易法規定情事，亦屬情節輕微，然相較被告就同類案件所科處之罰鍰，被告就本件對原告所為處分顯然過重，實與法相違，有欠公允。退步言之，倘仍認原告涉有廣告不實違反公平交易法情事，惟原告確已於系爭建案樣品屋中立有告示牌，揭露施作夾層、陽台外推工程涉及違反建築法規定，並向消費者詳細、清楚說明該等事項，從未刻意隱瞞、欺騙消費者，相較其他惡意欺罔消費者案件，尚屬情節輕微，又被告就同類廣告不實案件所科處罰鍰金額範圍約在40萬元，詎被告卻科處原告高達150 萬元之罰鍰，其對原告所為處分顯然過重，實屬差別待遇，其處分之方法與目的顯失均衡，準此，原處分核已違反行政程序法第6 條平等原則、第7 條比例原則之規定。
（六）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分關於原告部分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）有關原告主張系爭建案廣告並無虛偽不實或引人錯誤情事而未違反公平交易法第21條第1 項乙節：
1、原告訴稱系爭建案之樣品屋室內裝潢為空間運用之意象傳達，並於樣品屋立有告示牌，明示施作夾層、陽台外推工程涉及違反建築法規定，且銷售人員皆向消費者詳細、清楚說明該等事項，而無廣告不實情事云云，惟查：系爭建案接待中心所設立之5 間樣品屋全部採夾層裝潢設計，且傢俱配置參考圖廣告亦顯示夾層設計格局，實易使消費者誤認系爭建案室內可合法施作夾層使用，並據此認知作成交易決定；唯該夾層設計經臺北縣政府提出專業意見表示，系爭建案依法供集合住宅使用樓層（5 樓至45樓）之高度均為3.6 公尺，未獲審查許可興建夾層，爰倘依廣告內容興建夾層，有遭罰鍰、勒令停工、強制拆除等處分之風險。又查系爭建案樣品屋及傢俱配置參考圖廣告將A12 、A20 、D1等各戶外緣設計為臥室、飯廳等室內空間之一部分，易使消費者誤認渠等為合法室內空間，可比照規劃使用，並據此認知作成交易決定；對此亦經臺北縣政府提出專業意見表示，前開A12 、A20 、D1等各戶外緣原設計用途為陽台，起造人並無提出變更設計為室內房間之申請，爰倘依廣告內容外推使用，有遭查報拆除等處分之風險。據上，足認系爭廣告表示之內容與事實不符，其差異已逾越一般大眾所能接受之程度，且足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，故原告就其商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，殆無疑義。
2、被告調查期間，經96年3 月23日、96年5 月9 日二度派員赴系爭建案接待中心調查，均未發現原告所稱告示牌，且有現場實照18幀可稽。又經被告人員於96年3 月23日以民眾身分詢問接待人員夾層施工是否合法及有無被查報拆除之可能，接待人員僅表示室內空間為個人使用空間，無涉妨礙侵佔他人利益，故從無聽聞有室內夾層裝潢被檢舉拆除，而無明確表示該夾層為違法。
3、又原告雖以96年5 月25日陳述書檢附所稱告示牌照片，惟於96年11月2 日到會陳述時，併表示「自樣品屋開始使用後，即於樣品屋內夾層處張貼告示牌……惟因樣品屋已拆除，故無法提供該告示牌。另在貴會至銷售中心調查後，海悅公司另行製作刊載法條內容之告示牌（如本公司及海悅公司陳述書貴會收文日期96年5 月25日附件三），使看屋民眾瞭解相關法律規定。」據此，足認原告所稱於96年5 月25日遞送之告示牌資料，係於被告96年5 月9 日具名調查後始另行製作。
4、縱認原告有於96年5 月9 日之前於樣品屋使用告示牌，其告示牌上所顯示之事項並非系爭廣告內容之一部份，與系爭廣告相較，對購屋大眾就房屋商品的了解程度影響及接觸管道亦有不同，原告將其混淆為一，謬稱整體觀察系爭廣告內容即可知其無引人錯誤之虞，顯有訛誤，最高行政法院98年判字第94號判決亦認為公平交易法第21條第1 項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任。
5、綜上，即便原告確有於夾層、陽台外推處張貼告示牌或由現場銷售人員說明以提醒消費者，亦難以免除該夾層、陽台外推廣告涉有虛偽不實及引人錯誤之情事，更何況被告於該期日前二度赴接待中心樣品屋現場調查，未發現所稱告示牌，亦無現場銷售人員說明廣告內容之法律風險，原告辯辭顯屬無稽。
（二）有關原告訴稱本案罰鍰金額過重而違反比例原則云云乙節：本案被告裁處罰鍰業已經審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度（違法行為含夾層設計及陽台設計之不實廣告2 項）；違法行為危害交易秩序之持續期間（95年8 月至96年5 月間）；因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況（系爭建案可售戶別1,556 戶，總銷金額140 億；實際銷售戶數1,341 戶，金額11,844,015,000元）、營業額（原告95年度519,024,935 元）及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰（原告為初次違法）；違法後悛悔實據及配合調查等態度與其他因素等。綜上，被告對違法案件之裁處，係視個案案情不同，依公平交易法施行細則第36條規定，審酌一切情狀後，於公平交易法第41條所規定5 萬以上2,500 萬元以下之罰鍰額度內予以裁罰。本案原處分即依前開規定，整體衡酌各項裁罰因素後，就原告為150 萬元之罰鍰處分，原處分量處裁罰核無違誤，並無原告指摘裁罰過重而有違法情事。
（三）被告並聲明：
1、駁回原告之訴。
2、訴訟費用由原告負擔。
四、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰。」公平交易法第21條第1 項、第41條前段分別定有明文。
五、次按，被告為公平交易法之主管機關，為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，禁止事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定「行政院公平交易委員會對於公平交易法第二十一條案件之處理原則」以供遵循，其第5 條規定：「本法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」第6
條規定：「本法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」第7 條規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品（服務）以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」第8 條規定：「表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」第9 條規定：「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……等。」上開處理原則係公平交易法之主管機關即被告，於法定權限範圍內，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵等事項，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越公平交易法第21條所規定為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭等規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，核與公平交易法之立法意旨無違，自得予以適用。
六、經查訴外人山圓公司提供其所有坐落台北縣板橋市○○段1213地號等7 筆土地，由三圓公司出資，合作興建住宅辦公大樓，並共同委託原告企劃包銷等情，有不動產合作興建契約書、銷售企劃契約書附於本院98年度訴字第2278號山圓公司、三圓公司公平交易法事件被告原處分卷可憑（第63頁、第133 頁），原告於系爭建案接待中心所設立5 間樣品屋，然A6、A12 、A20 、C7、D1等5 間樣品屋全部採夾層裝潢設計，A12 、A20 、C7、D1等4 間樣品屋及傢俱配置參考圖，將陽台位置設計為臥室、飯廳等室內空間之一部等情，有樣品屋照片、及新巨蛋傢俱配置參考圖附於前述案卷可稽，且為原告所不爭執，故此部分之事實，應堪認定。
七、被告認原告系爭建案前開樣品屋及傢俱配置參考圖等廣告中之夾層及陽台設計，係虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，原告不服，並以其已於前開樣品屋加置告示牌，揭示施作夾層及陽台外推涉及違反建築法之法律效果，現場銷售人員亦會協助說明告知增設夾層及陽台外推係屬違法，並無廣告不實且無誤導消費者等語置辯，故本件應審究者厥為：原告於系爭建案廣告中夾層及陽台設計之表示，是否與其事實上所銷售提供之商品不符，而有虛偽不實或引人錯誤之事實？及原告於廣告中之表示行為，是否足以引致消費者對銷售商品有錯誤之認知與決定？經查：
（一）本件新巨蛋建案，因屬預售屋之銷售，故於銷售時並無興建完成之房屋可為交易參考，原告設置之樣品屋及置於接待中心之傢俱配置參考圖，均在於積極營造整體銷售房地之具體印象，協助買方認知交易標的之內容、使用用途及利用可能性，以達推介及宣傳之目的，故均屬廣告行為。系爭建案，係由山圓公司、三圓公司共同具名委託原告代為銷售，有銷售企劃契約書可參，原告為達銷售房地商品之目的，而設立相關接待中心樣品屋及備置傢俱配置參考圖為廣告宣傳，此由系爭建案廣告資料封套已揭示「山圓建設‧福纖實業海悅開發」等字樣，及設於板橋文化路民生路口之建案接待中心看板，亦同為前開公司具名設立可知，足認原告因代銷關係，而對外與山圓公司、三圓公司同為系爭廣告之行為主體，應可認定。
（二）原告於接待中心所設立5 間樣品屋，然A6、A12 、A20 、C7、D1等5 間樣品屋全部採夾層裝潢設計，其中A12 、A20、C7、D1等4 間樣品屋及傢俱配置參考圖，將陽台位置
設計為臥室、飯廳等室內空間之一部，經被告函詢臺北縣政府前開廣告與核准建照情形，據覆略以系爭建案原核准建照1 樓、3 樓至45樓均無夾層，2 樓夾層用途為機械房，建造執照業加註起造人或區分所有權人不得於上下樓板間加蓋任何構造物；原設計用途為陽台。該部分可否申請變更設計為室內房間乙節，倘申請變更設計為室內房間，依法應經由建築師簽證負責檢討增加容積樓地板面積及規定是否符合，始可變更，惟目前起造人並無提出申請等語。此有台北縣政府96年8 月7 日北府工施字第0960501419號函在卷可參（原處分卷第85頁），是以原告銷售之預售屋，相關經核准之建築執照，既不得加蓋夾層，且未經申請變更設計獲准，亦不得將陽台變更為室內空間，則原告於前開樣品屋及傢俱配置參考圖等廣告中，加蓋夾層並將陽台部分作為室內使用之設計，顯與其經核准建造房屋之合法使用方法及用途有別，原告既無從提供如廣告所示房屋供買方合法使用，則其系爭廣告之表示及表徵客觀上即有虛偽不實。
（三）原告主張系爭建案銷售中心樣品屋已張貼告示牌，揭示施作夾層及陽台外推涉及違反建築法之法律效果，現場銷售人員亦會告知夾層係屬違法一節，經查所屬人員於96年3
月23日以消費者身分至系爭建案銷售中心訪查，現場銷售人員雖表示交屋並無提供夾層及裝潢，然並未明確說明比照樣品屋施作夾層是否合法及有無被查報拆除之可能；且銷售人員亦表示陽台外推部分建商會全部統一施工並交屋等情，有96年3 月23日訪查紀錄可憑。另被告所屬人員於96年5 月9 日再至系爭接待中心調查，並經原告銷售人員同意於現場拍照，亦未發現有原告所稱已張貼之告示牌，此有96年5 月9 日出差報告單及建案A6、A12 、A20 、C7、D1樣品屋現場照片可憑，原告雖主張其96年5 月25日陳述書附件三標示「夾層」「陽台」照片（原處分卷第75-76 頁）之告示海報即為其所稱告示牌，惟依原告及山圓公司於96年11月2 日至被告處陳述意見時自陳「……因樣品屋已拆除，故無法提供該告示牌。另在貴會至銷售中心調查後，海悅公司另行製作刊載法條內容之告示牌（如本公司及海悅公司陳述書，貴會收文日期96年5 月25日附件三），……使看屋民眾瞭解相關法律規定。……」等語，此有陳述紀錄附卷可參（原處分卷第117-120 頁），故原告所提出之告示牌既係於受被告調查後始製作，是其主張已利用告示牌說明，無誤導消費者及不實廣告云云，自難採信。
（四）原告雖主張前開廣告僅係空間運用之意象傳達，並無欺罔消費者情事，且至今亦未有消費者向原告、山圓公司或三圓公司執此主張或請求云云，惟查：
1、依預售屋之交易特性，消費者與房屋銷售者於進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，銷售者提供樣品屋或傢俱配置參考圖作為廣告之方式，其主要欲傳達之資訊，在於呈現房屋空間之利用可能性，俾使消費者得依參考廣告後之預期結果，結合其個別需求，審酌是否進行交易。銷售商品者廣告之目的，無非在於呈現較佳之商品條件，增加交易機會。且廣告既具有宣傳及吸引消費者之本質，自難期待其以完全中性之陳述手法呈現，是以廣告對於商品內容是否有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，自以廣告之特定內容，在交易觀念上是否屬重要事項為斷，且應斟酌具體交易領域之對象，就廣告表示或表徵之合理認知。
2、本件系爭建案接待中心所設立A6、A12 、A20 、C7、D1等5 間樣品屋，全部採夾層裝潢設計，傢俱配置參考圖亦顯示夾層設計格局，且其中A12 、A20 、C7、D1等4 間樣品屋及傢俱配置參考圖，將陽台位置設計為臥室、飯廳等室內空間之一部，原告雖主張樣品屋之製作，係空間概念之訊息傳達，然就預售屋買賣而言，因交易消費者多屬一般民眾，欠缺可自建築圖說建構空間概念之專業能力，然空間利用涉及個人需求及價格考量等交易重要事項，原告選擇以樣品屋及傢俱配置參考圖之方式，作為消費者認知銷售商品之媒介，顯已意識此項廣告內容，係屬對消費者係具有重要性之資訊，故原告所稱僅係空間意象之表達，或僅供裝潢設計參考云云，自非可採。
3、而就一般合理消費者之觀點而言，前開樣品屋之設計或傢俱配置參考圖說，通常會被認知為銷售者就交易標的合法使用範圍及用途之說明，是以消費者除藉由廣告體驗空間規劃外，相關設施興建使用之合法性亦應為消費者所認知理解之範圍。因而原告提供之樣品屋及傢俱配置參考圖，使消費者認為系爭建案銷售之房屋，均可比照規劃施作夾層，或將陽台位置變更改作室內空間使用，消費者顯無知悉廣告所示使用方法及用途，將有違反建管法規，遭罰鍰、勒令停工、強制拆除等處分之預期，故原告於系爭廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將致其提供之商品與消費者認知之商品重要內容，有實質重大之差距，且已逾越一般消費大眾所能接受之程度，將導致一般購屋大眾產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，故被告認原告於銷售新巨蛋建案廣告上，就夾層設計及陽台設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，洵屬有據。
4、原告雖主張已利用告示牌或由銷售人員向消費者說明，然依被告前開調查結果所示，原告主張設置告示牌一節，於被告調查時並不存在，有前述照片及原告陳述筆錄可稽，且現場銷售人員尚向調查人員表示陽台外推部分將統一施工等情，亦有訪查紀錄可據，原告主張尚不足採。況公平交易法第21條第1 項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，縱交易相對人在實際交易過程中，尚可由其他交易資料或由銷售人員輔助說明，然廣告之表示或表徵強度，決定其對消費者產生之實質影響，以預售屋銷售市場，交易相對人大多依憑樣品屋等廣告，以認識其所購房屋之外觀、設施、坪數、隔局、配置等，並據為是否交易之參考，故樣品屋廣告對預售屋之銷售，即有絕對影響。原告主張現場有銷售人員解說，因牽涉銷售業績，銷售人員與消費者於經濟上之利害關係不同，是其解說是否足使消費者不受誤導，顯非無疑。至於原告主張系爭建案至今並無經人檢舉一節，因公平交易法第21條第1 項係為維護交易秩序及公平競爭，其立法目的係為禁止事業利用不實或引人錯誤之廣告，誤導消費者之選擇，使市場競爭秩序喪失原有效能，與銷售個案消費爭議之處理，尚屬有別，是原告此部分之主張，亦非可採。
5、從而，本件原告樣品屋及傢俱配置參考圖廣告中，就夾層及陽台外推設計等內容、核係就商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，原處分認其違反公平交易法第21條第1項
規定，洵屬有據。
八、復按，公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：⒈違法行為之動機、目的及預期之不當利益。⒉違法行為對交易秩序之危害程度。⒊違法行為危害交易秩序之持續期間。⒋因違法行為所得利益。⒌事業之規模、經營狀況及其市場地位。⒍違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。⒎以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。⒏違法後悛悔實據及配合調查等態度。」經查，本件原告銷售系爭建案房屋，其樣品屋及傢俱配置參考圖廣告中，就夾層及陽台外推設計等內容，為與其核准興建之使用及用途，為虛偽不實及引人錯誤之表示，並足以引起一般消費者錯誤之認知或決定，已違反公平交易法第21條第1 項之規定。原告受委託銷售系爭建案，為促銷宣傳而為廣告行為，雖屬經營上之必要策略，惟因不動產價格不菲，故其違法廣告影響消費者之權益甚鉅。原處分審酌原告違法行為計有夾層及陽台設計等2 項廣告不實、違法行為危害交易秩序之持續期間為95年8 月至96年5 月、系爭建案共計1,556 戶、實際銷售1,341 戶、總銷售金額、原告95年營業額等節，堪認被告之裁量已審酌一切情狀，且其作成裁量尚無與法律授權之目的相違或出於不相關事項考量之裁量濫用，亦無消極不行使裁量權之裁量怠惰情事，原告認有違比例原則或平等原則，尚非可採。
九、綜上所述，原處分以原告於銷售新巨蛋建案廣告上，就夾層設計及陽台設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，乃依同法第41條前段規定，命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止上述違法行為，並處原告罰鍰150 萬元，認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，從而原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。十、本件事證已臻明確，兩造其餘聲明陳述與攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　3 　　月　　11 　日臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官　蕭忠仁
法 官 林玫君
法 官 劉穎怡
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　3 　　月　　11 　日書記官 林苑珍