臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)98年度訴字第876號

• 裁判案由: 徵收補償
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 98 年 12 月 16 日

臺北高等行政法院判決
98年度訴字第876號98年11月25日辯論終結原　　　告　甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
戊○○
己○○
庚○○
辛○○
壬○○
癸○○○
子○○
丑○○
共　　　同
訴訟代理人　詹振寧律師
黃育勳律師
被　　　告　臺北縣政府
代　表　人　寅○○（縣長）住同
訴訟代理人　辰○○
卯○○
巳○○
上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國98年2
月26日台內訴字第0970135969號（案號：0000000000）訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：
原告所有坐落臺北縣瑞芳鎮○○○段457-10、3-4 、3-5 、5-1 、14-1、19-4、19-5、441-6 、441-7 、442-4 、443-1 、444-3 、444-4 、445-1 及455-4 地號等15筆土地（下稱系爭土地），經台北縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）民國（下同）95年第6 次會議決議96年全縣之公告土地現值區段地價，其中坐落19-4、19-5地號土地屬瑞芳鎮第161-1 地價區段，其餘屬瑞芳鎮161 地價區段，公告現值分別為每平方公尺新台幣（下同）2,000 元、1,300 元，徵收土地地價補償加成標準為4 成。嗣被告96年11月13日以北府地徵字第0960748307號公告徵收系爭土地作為臺北縣瑞芳鎮公所為辦理東西向快速公路萬里瑞濱線深澳坑匝道新建工程用地。原告以坐落457-10地號土地之建築改良物（圍牆）未為補償、農作改良物及土地補償價額偏低為由，於公告期間內之96年12月10日提出異議，經被告以97年1 月4 日北府地價字第0960823020號函復查處結果，維持原議，原告不服，被告提請97年6 月2 日召開之臺北縣地評會97年第2 次會議復議，案經決議維持原徵收補償價額。被告旋以97年6 月3 日北府地價字第0970411411號函（下稱原處分）復原告復議結果。原告不服，提起訴願，經訴願決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明：
1.原處分及訴願決定均撤銷。
2.被告對原告等應再作成如附表一所示核發土地徵收補償費之行政處分。
3.被告對原告甲○○應再作成核發如附表二所示建築改良物及農作改良物補償費共計5,211,142 元之行政處分。
4.訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭點：
㈠本件原告主張：
1.系爭457 地號土地，確有租賃實例，則被告評議161 地價區段之96年公告現值，確屬有誤。
⑴系爭457 地號土地屬於161 地價區段，於本件徵收時，始分割出457-10地號土地，於94年及95年之本件96年公告現值查價期間（94年9 月2 日至95年9 月1 日），乙○○持分2分之1，收取之年租金為50,000元，而川欣企業股份有限公司（下稱川欣公司）公司並無建物於上，如實說明僅係使用土地面積約1,500 平方公尺，換算後，即係支付年租金50,000元與持分2 分之1 約750 平方公尺之原告乙○○，被告一再稱並無收益實例云云，顯屬違誤。
⑵且上開457 地號土地經原告於85年2 月15日向臺灣中小企業銀行股份有限公司辦理本金最高限額150,000,000 元之抵押權設定，存續期間自85年2 月14日起至135年2月13日止，迄至本區段96年公告現值作業查價期間，上開457 地號土地亦仍在銀行抵押收益中，其交易價格顯為原處分認定之十倍以上，則原處分及訴願決定就開辦公共工程需用土地，未依合理交易價格為補償，即以懸殊之低價強制徵收原告等之系爭土地，有侵害原告等之財產權之情事，且原處分及訴願決定未就上開原告甲○○、乙○○與川欣企業股份有限公司間土地買賣契約之買賣實例，及原告甲○○、乙○○與臺灣中小企業銀行股份有限公司間繳納抵押本息之收益實例進行調查，亦有違地價調查估計規則，其徒以「擔保品價值非唯一評估項目，且85年設定當時銀行授信原則亦非地政機關所能審認」云云，作為駁回訴願之理由，亦難令原告折服。
2.查161 、161-1 地價區段之96年公告現值加成4 成後補償云云，則161 、161-1 地價區段95年一般正常交易價格竟分別只有「1400」、「2300」云云，顯屬提供謬誤資訊，且成數顯屬過低，其加成成數仍未達一般正常交易價格。
⑴系爭土地緊鄰之基隆市信義區○○○段221 、222 地號土地，業經劃設為都市土地工業區，97年公告土地現值每平方公尺為7,500 元，又系爭土地緊鄰之基隆市○○區○○段478 、478-1 、478-2 、478-3 地號土地，地目編定為「林」，使用分區為「空白」，97年公告現值每平方公尺分別為2,200 元、8,000 元、3,900 元、8,000 元，且此基瑞段地號土地經基隆市政府以98年6 月22日函知兩造，敘明「……連貫臺北縣瑞芳鎮○○○段與本市信義區○○段等土地……分別由臺北縣政府及本府辦理徵收惟因前述二地區之土地公告現值懸殊差異甚大。上開兩地段為相連相鄰情況之土地。但臺北縣之系爭地段土地其地勢平坦，鄰近已有住家、工廠及道路網，然94年間辦土地徵收時，本市轄區土地係以每平方公尺高至8,000 元辦理補償，而臺北縣瑞芳鎮○○○段係以每平方公尺1,300 元辦理補償。系爭土地在辦理徵收前之協議價購會議中與會單位曾與地主達成協議，同意由瑞芳鎮公所委請公正之第三人（不動產估價師）進行鑑價，並以鑑價結果作為土地補償之計算基準。鑑價結果每平方公尺為7,260 元，臺北縣瑞芳鎮公所發覺原編列之土地補償經費與採用減價結果計算，將有短絀之補償金，故改以公告現值每平方公尺1,300 元辦理徵收，至兩地段之土地取得補償金差距過大……」、「……合理補償該地區地價差額，以平衡兩地區工程用地取得補償之差距，應屬可行……」另有94年5 月11日兩造及瑞芳鎮公所等人員之現場勘查會勘紀錄，載明「唯本區域現有現值過低，無法相與比較，為使民眾投資能有適當補償，經廖議員、縣府地政局與瑞芳地政所研商後，擬請公證單位不動產估價工會鑑價後，再與地主研商討論」，再有系爭土地緊鄰之瑞芳鎮○○段大寮小段16-12 地號土地，地目編定為「田」，使用分區為「山坡地保育區」，95年5月30日係以每平方公尺6,515元賣出。
⑵綜上，系爭土地依96年公告現值加4 成補償後仍顯屬過低，已為兩造甚至基隆市政府所詳知，產生極大落差，顯非原告等所致，當不應由原告等承擔不利益，是故，系爭土地仍可透過加成成數之提高，已達一般正常交易價格，藉以平衡落差。被告僅稱使用分區不同且96年一般徵收地區土地補償地價加成補償成數為4 成，系爭土地加4 成補償後應已達一般正常交易價格云云，顯屬忽視系爭土地依96年公告現值加4 成補償後仍顯屬過低遠遠未達一般正常交易價格之客觀事實，更一律以加成4 成補償云云，而未顧及系爭土地本應採取不同之成數為之，顯與內政部頒訂土地徵收補償地價加成補償注意事項第6 條後段所示不符（原則上，同一直轄市、縣（市）之當年度徵收案件之地價加成補償成數，以均衡一致之成數為原則，但部分地區於短期內尚無法以一致之成數加成補償時，本應採取不同之成數為之，否則即有失實質公平），即屬違誤。
⑶基隆市辦理99年公告土地現值及重新規定地價作業簡報之地價調查、地價資料蒐集情形：「本項作業分別又各區地價承辦人員依地價調查估計規則規定，參酌稅捐單位移送之土地現值申報書副聯、法院拍賣及國有地標售等案件，向當事人、四鄰、地政士、房地產仲介人員等調查買賣價格資料」、「地價承辦人員隨時留意地價動態、不動產市場變化情形、都市計畫變更等影響地價之重要因素，並赴現場實地勘查現況，以為地價查估之依據」又被告針對161-1 地價區段比較51、90地價區段，細繹後即發現，51地價區段之發展趨勢竟記載「本區段為樓房公寓住宅近瑞濱海水浴場」云云，實則，瑞濱海水浴場早已消失殆盡多年，被告竟將此完全錯誤之資訊提供評議51地價區段在案，則51地價區段之評議結果即有違法，則基於此錯誤事實之51地價區段違法評議結果，竟成為161-1 地價區段比價之對象，161-1 地價區段評議結果亦屬違法，另亦顯見被告地價承辦人員未盡調查、蒐集之能事，已屬灼然。臺北縣地價及標準地價評議委員會95年第6 次會議，載明161 、161-1 地價區段95年一般正常交易價格竟分別只有「1400」、「2300」云云，則參照上開說明，地價承辦人員未盡調查、蒐集之能事，忽略系爭土地95年一般正常交易價格遠遠超過「1400」、「2300」數倍之客觀事實，並置有利於原告等諸項事實於不顧，顯屬恣意提供謬誤之資訊予地評會，即屬違法。
⑷臺北縣地評會95年第6 次會議，載明：「一般徵收地區：比照一般正常交易價格，徵收補償地價之加成補償成數為四成」云云，則參照上開說明，系爭土地縱依96年公告現值加4 成補償後仍顯屬過低，已為兩造甚至基隆市政府所詳知，產生極大落差，顯非原告等所致，當不應由原告等承擔不利益，是故，系爭土地仍可透過加成成數之提高，已達一般正常交易價格，藉以平衡落差。被告僅稱使用分區不同且96年一般徵收地區土地補償地價加成補償成數為4 成，系爭土地加4 成補償後應已達一般正常交易價格云云，顯屬忽視系爭土地依96年公告現值加4 成補償後仍顯屬過低遠遠未達一般正常交易價格之客觀事實，更一律以加成4 成補償云云，而未顧及系爭土地本應採取不同之成數為之，顯與內政部頒訂土地徵收補償地價加成補償注意事項第6條後段不符，即屬違誤。
3.影響農業、住宅用地區域因素評價基準表，顯與地價調查估計規則第9 條規定以及影響地價區域因素評價基準第2 點規定不符，且被告勘查顯未符合事實。
⑴影響農業、住宅用地區域因素評價基準表僅列出土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施等6 項，而地價調查估計規則第9 條影響區段地價之因素尚有工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素等，則完全忽略或無最大影響範圍之細項，顯已違反地價調查估計規則第9 條之規定以及影響地價區域因素評價基準第2 點之規定。且基準表竟單以土地使用管制為農業、住宅、商業、工業等（除系爭土地情形外，另基準表還有商業、工業用地之類型），即逕行強加區分四種用地之基準表，完全或部分無需調查依地價調查估計規則第9 條之規定以及影響地價區域因素評價基準第2 點，應調查其他影響區段地價因素之土地實際情況，當然無法呈現土地實際情況，致生提供謬誤資訊予地評會，地評會之評議即屬違法，是故，基準表自屬違法源頭，自不應採用。又退步言，再細繹影響農業、住宅用地區域因素評價基準表於系爭土地之適用情形，161 地價區段勘查表，姑以被告列為「空白」而無需記載外，然被告亦有填載者或完全未填載，已有不一之情形，又161-1 地價區段勘查表之勘驗事項，顯與事實不符。
⑵系爭土地與鄰近之基隆市政府及基隆市議會所建議之基隆市○○區○○段478 等地號土地，係屬地段相連、情況相近之土地，且系爭土地客觀條件甚至優於前開基隆市轄區土地，不但已經開發完成、地勢平坦，且臨近住家、工廠及主要道路，而前開基隆市轄區之基隆市○○區○○段478 等地號土地剛為原始山坡、林地，尚未開發，惟系爭土地公告現值竟僅1,300/㎡，較之前開基隆市○○區○○段478 等地號土地公告現值8,000/㎡，僅為其1/6 ，二者差距甚大，殊不合理，原處分及訴願決定無視原告之請求及基隆市政府、基隆市議會之建議，將上開基隆市○○區○○段478 等地號土地作為基準地償區段，按影饗地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明知表進行區域因素修正，調整得出目標地價即系爭土地區段地價，其定價決定程序自屬違法。又系爭土地鄰近之國立海洋科技博物館相關交通用地，亦有公告現值過低，與附近基隆市土地地價差異過大問題，迄今仍由相關單位及土地所有權人協商中，反觀本件原處分及訴願決定未詳究系爭土地之實況，亦未與原告等協商，即草率決定，顯有不當。
4.本件進行協議償購期間係被告及臺北縣瑞芳鎮地政事務所共同建議就臨近系爭土地之價格送請專業鑑價，並由瑞芳鎮公所囑託柏登不動產估價師事務所就包括臺北縣瑞芳鎮○○○段457-6 地號等13筆土地在內所為之「估價報告書」，雖非買賣實例，惟依據司法院釋字第553 號解釋意旨對「地方自治事項」與「不確定法律概念」適法性判斷所提出之標準（即事件性質影響審查密度、判斷決策過程、有無應遵守之法律程序、涉及事實關係時有無涵攝錯誤、解釋本身有無明顯違背解釋法則及牴觸既存之上住規範、是否有重要事項漏未審酌），上開「估價報告書」（連同原告委託冠宏不動產估價師事務所就包括臺北縣瑞芳鎮○○○段457-6 地號等13筆土地在內所為之「估價報告書」）即顯屬被告訂定土地公告現值之重要審酌事項，被告就瑞芳鎮公所囑託制作之「估價報告書」，未予斟酌採納，不僅有違行政自我拘束原則，亦顯有重要事項漏朱審酌之違誤。
5.系爭457-10地號土地上之圍牆（含基礎），固未領有雜項執照，然此圍牆係作為水土保持之擋土圍牆，興建於70年間，依當時法令並無須申領雜項執照，始得興建擋土圍牆之法令限制。縱認系爭圍牆非屬合法建築物及雜項工作物，亦屬其他建築物而應列計補償費即工程費3,822,138 元。被告未予詳查，即不為補償，自有為合。
6.被告辦理徵收土地農林作物及水產養殖物、畜禽補償遷移費查估基準，係91年6 月4 日函告，顯與本件96年徵收時序差距甚大，91年之金額適用96年之徵收顯有疑義，退步言，被告係記載「造林木每平方公尺56元」，則參照上開基準，造木林有6 種林木，本件造木林係何種林木？每平方公尺56元，又如何計算得之？均見不符。
7.職是之故，系爭土地96年公告現值仍應為每平方公尺8,000
元計算之，被告於徵收補償均以加百分之40計算徵收補償費，則扣除被告已提存之金額，原告甲○○之農作物以及同段457-10地號土地上之地上物改良物圍牆（含基礎）徵收補償費，則扣除被告已提存之金額，被告應再作成補發如訴之聲明所示金額之補償費。
8.本徵收案地價補償費公告、發放清冊中，雖無原告辛○○、子○○等2 人名義，然前者為龍潭堵段441-6 、441-7 地號原土地所有權人廖修賢之繼承人，後者則係因改名（原名為廖玉美）之故，併予陳明。
㈡被告主張：
1.原告所有系爭15筆土地係於70年起，始依區域計畫法實施非都市土地使用管制，並公告確定為山坡地保育區暫未編定用地及丙種建築用地，其中暫未編定用地分別於民國83年及85年補註用地別為農牧、林業用地，故其使用編定應無錯誤。又區域計畫通盤檢討之主管機關為內政部營建署，非屬被告權責，且其檢討僅涉及分區調整，與用地編定無關，是以原告該等土地依法仍需維持原使用地類別，被告依其用地別查估地價亦無違誤。
2.地價區段劃分：
原告所有系爭土地均位於臺北縣瑞芳鎮與基隆市交界處，徵收前除19-4、19-5地號屬非都市土地山坡地保育區之丙種建築用地外，其餘13筆土地均為非都市土地山坡地保育區之農牧、林業用地，受到非都市土地使用管制規則、山坡地保育利用條例等相關法令規定管制。於94、95年除19-4、19-5地號2 筆（丙種建築用地）原劃屬45-1地價區段外，其餘13筆土地原劃屬45地價區段，前於被告辦理「東西向快速公路萬里瑞濱線深澳坑支線102 縣道深澳坑路段積水改善工程」用地徵收公告期間，原告對地價補償提出異議，經函轉地價查估機關臺北縣瑞芳地政事務所查明地價訂定情形，並實地勘查發現該工程用地範圍地形、地勢較為平坦，相較於45地價區段陡峭傾斜顯有不同，認為該區段劃設確有檢討之必要，乃依據地價調查估計規則第18條第1 項規定，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施……等影響地價因素更正區段劃設，並依據內政部訂頒「辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項」規定，提經臺北縣地價及標準地價評議委員會95年第2 次會議評議通過，於95年6 月5 日以北府地價字第09504282861 號函公告辦理94、95年公告土地現值更正事宜，更正後分別劃屬瑞芳鎮第161-1（丙種建築用地）、161地價區段（95年公告現值更正後分別為每平方公尺1,900 元、1,100
元）。是以，地價區段劃設並無違誤。
3.公告土地現值訂定：
⑴查所屬161-1 、161 地價區段於96年公告土地現值作業查價期間（94年9 月2 日至95年9 月1 日）並無買賣、收益實例，依據地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，分別於鄰近或適當地區選取2 個以上使用分區或編定用地相同，且已估計區區，作為基準地價區段，按
影響地價區域因素評價基準表及明細表，估計各該區段地價。嗣估算後提交臺北縣地價及標準地價評議委員會於95年第6 次會議決議，96年公告土地現值161-1 區段為每平方公尺2,000 元、161 區段為每平方公尺1,300 元，其區段地價之訂定應屬合理。
⑵臺北縣96年辦理徵收之土地補償加成成數亦經上開委員會決議，一般徵收地區以公告現值加4 成補償，是以本案土地徵收補償價格依上開成數加成後應已達一般正常交易價格。
⑶另有關原告所述系爭土地與毗鄰基隆市土地價格差異一節，查原告所有土地均位於非都市土地山坡地保育區內，而基隆市○○區○○段478 、478-1 、478-2 、478-3 地號等4 筆地目編定雖為「林」，惟除478-2 地號為已徵收道路用地外，餘均屬都市計畫工業區土地，使用受到都市計畫法等規定管制，與其用地編定無涉。二者不論是土地使用管制，或是交通運輸、土地改良、現況使用、發展趨勢……等，各項影響地價因素差異性大，地價本自有差距，實難以相同價位論其均衡性。另與系爭土地所屬地價區段南側鄰近之基隆市山坡地保育區約每平方公尺1,200 ～1,400 元及北側基隆市保護區約每平方公尺1,200 ～2,000
元相較，本區段價格亦屬合理。
⑷且依內政部訂頒「影響地價區域因素評價基準」第3 點規定，系爭土地劃屬之瑞芳鎮161 （山坡地保育區農牧、林業用地）及161-1 （山坡地保育區丙種建築用地）地價區段，應分別依農業用地及建築用地區域因素評價基準表所列之主要影響項目細項，填載其他地價區段勘查表，故原告所述「部分細項空白未予評比，致地價訂定錯誤」乙節，實屬誤解。又地價區段勘查表於進行優劣等級評比時，評比項目（如大型車站、學校、市場、公園等）包含2 個以上細項者，係以各項之最優值為基準，另距離之量測，則以地價區段中心點與設施直線距離計算。查原告所提因素分析表紅字增列設施，多屬無須評比項目，或量測距離有誤、或為較遠，經再行檢視後，被告資料應無違誤。
⑸原告所提「依不動產估價師鑑價結果補償地價之訴求」1
節，協議價購為需用土地人於申請徵收土地前，應與土地所有權人協議之先行程序，惟雙方未能達成協議時，始得依土地徵收條例規定申請徵收。查本案經內政部96年11月1 日台內地字第0960169262號函准予徵收，被告並以96年11月13日北府地徵字第0960748307號函公告在案，依前開條例第30條前段規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。」被告以徵收當期（96年）公告土地現值補償地價，依法並無違誤，再予陳明。
⑹另原告稱龍潭堵段457-10地號等土地設定抵押權最高限額1 億5 千萬元一事，查銀行授信係考量借款人之借款期限、擔保品、還款來源、信用評等、對銀行業務貢獻度……等各項因素綜合評估後訂定，擔保品價值並非唯一評估項目，又該抵押權係於85年設定，放款機關（臺灣中小企業銀行股份有限公司）當時授信原則亦非地政機關所能審核，是以其設定金額實難參採。至依訴願書案附川欣企業股份有限公司財務報表暨會計師查核報告書所載，該公司於85年12月以總價159,962,000 元購置龍潭堵段457 地號，惟賣方為買方公司股東（甲○○先生）、董事長（乙○○女士），買賣雙方為關係人，交易價格是否隱含其他影響因素，被告實難判定，又交易標的受限於法令規定未能由私法人承受，其契約價格應難認屬為平均地權條例第40條第3 、4 項及土地徵收條例第30條第2 項所指之「一般正常交易價格」。
⑺又原告所提之「臺北縣瑞芳鎮○○○段大寮小段16-12 地號不動產買賣契約書」部分，上開地號位於瑞芳鎮四腳亭火車站東冊、緊鄰瑞八公路之山坡地保育區農牧用地，劃屬瑞芳鎮158 地價區段，該筆土地為鄉村區之房地所包圍，現況已鋪設柏油，供停放機具及車輛使用，即與一般農牧用地情況有別，原告所揭示之買賣成交單價（每坪21,500元），相較當年度同為山坡地保育區有買賣實例之63、165 區段明顯偏高，成交當時有無附帶特殊因素，尚難採認，實難認屬土地徵收條例第30條第2 項所指「一般正常交易價格」，故查當年度並未納為買賣實例以為區段地價之估算，且難逕為系爭土地價格之參考。又系爭土地所屬161 地價區段，被告依據地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，於鄰近或適當地區選取2 個同為山坡地保育區農牧、林業用地，且已估計區段地價之瑞芳鎮63、165
區段，做為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及明細表，估計區段地價，復交臺北縣地價及標準地價評議委員會於95年第6 次會議決定。是以，區段地價之訂定亦無違誤。
4.地上改良物補償：
⑴查第一階段用地（102 縣道深澳坑路段積水改善工程）查估當時龍潭堵段457-6 地號（分割自457 地號）土地現況之圍牆（含基礎）（延伸至本案457-10地號）未領有雜項執照，非屬「臺北縣興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例」第3 條所稱合法建築物及雜項工作物，又依同條例第2 條及第4 條規定，此圍牆（含基礎）亦非屬其他建築物，依前開條例規定列為非合法建築物之附屬建物，故不列計補償費。
⑵另查本案農作物補償價格核與臺北縣「辦理徵收土地農林作物及水產養殖物畜禽補償遷移費查估基準」相符，並無違誤。
5.至基隆市政府以98年6 月22日基府工土壹字第0980148173號函，函請內政部協調補償工程用地補償1 案，依土地徵收條例第22條第3 項之規定，本案行政訴訟時程應不致影響用地取得及工程施作進度，故被告業以98年6 月29日北府地價字第0980505482號函函復基隆市政府，並副知內政部，建請俟法院判決結果後辦理本案補償費事宜。
6.又原告所述需地機關（瑞芳鎮公所）委託柏登不動產估價師辦理估價一節，該報告書前於上開更正評議當時向地評會委員說明，惟因其採行準則、推估方式與公部門公告現值區段估價制度迥異，且其比較案例選取顯有不妥，以可供建築土地（住宅區、丙種建築用地）作為本案非都市土地山坡地保育區農牧、林業等非建築用地之比較標的，土地使用管制等影響地價因素差異甚大，爰經臺北縣地價及標準地價評議委員會裁定不予作為公告現值訂定依據。另就該報告書與不動產估價技術規定似有未合之處，被告已函請該開業登記主管機關（臺北市政府地政處）妥處，該估價師懲戒委員會決議內容詳如該委員會會議紀錄，併予陳明。
理 由
一、本件原告主張：系爭土地96年公告現值查價期間，原告乙○○與訴外人川欣公司就系爭457-10地號土地訂有租賃契約，原告乙○○、甲○○並以系爭457 地號土地向台灣中小企業銀行股份有限公司辦理最高限額150,000,000 元之抵押權設定，並非無收益實例，被告竟捨而不用，另擇基準區段以決定公告現值，已有未合。且被告所擇基準區段（即瑞芳鎮63、165 地價區段）與系爭161 地價區段相距甚遠，有所不宜，而161-1 地價區段各項影響地價因素與基準區段（即瑞芳鎮51、90地價區段）相近，然被告竟於地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表內記載系爭161-1 地價區段各該因素劣於基準區段，亦有可議，尤其，被告就51地價區段發展趨勢評估時，竟記載「本區段為樓房公寓住宅近瑞濱海水浴場」云云，實則，瑞濱海水浴場早已不存，被告竟將此錯誤資訊列為51地價區段公告現值評定標準，進而以之系爭161-1 地價區段比價之對象，161-1 地價區段公告現值之核定即有違誤。再者，內政部頒訂之影響農業、住宅用地區域因素評價基準表所表列評價因素，顯與地價調查估計規則第9
條規定不符，該表不應援用。此外，系爭土地前經不動產估價師鑑價，每平方公尺為7,260 元，所緊鄰之土地（基隆市信義區○○○段221 、222 地號土地、同區○○段478 、478-1 、478-2 、478-32地號土地等）之公告現值均高於系爭土地，同為農牧用地之瑞芳鎮○○○段大寮小段16-12 地號土地，亦於95年5 月30日以每平方公尺6,515 元賣出，顯然系爭161-1 地價區段、161 地價區段之正常交易價格分別遠高於2,300 元、1,400 元，但被告竟將此錯誤資訊製作於台北縣瑞芳鎮96年公告土地現值（公告地價）評議參考表交予台北縣地評會評議，基於此錯誤資料所為之評定即有違法。又系爭457-10地號土地上之圍牆（含基礎），固未領有雜項執照，然此圍牆係作為水土保持之擋土圍牆，興建於70年間，依當時法令並無須申領雜項執照，始得興建擋土圍牆之法令限制。縱認系爭圍牆非屬合法建築物及雜項工作物，亦屬其他建築物而應列計補償費即工程費3,822,138 元。且被告辦理徵收土地農林作物及水產養殖物、畜禽補償遷移費查估基準，係91年6 月4 日函告，顯與本件96年徵收時序差距甚大，91年之金額適用96年之徵收顯有疑義，退步言，被告係記載「造林木每平方公尺56元」，參照上開基準，造木林有6 種林木，本件造木林係何種林木？每平方公尺56元，又如何計算得之？均見不符。被告未予詳查，即不為補償，自有為合。是故，原處分與訴願決定應予撤銷，被告並應作成如訴之聲明所示之處分云云。
二、被告則以：原告等所有系爭土地均位於臺北縣瑞芳鎮與基隆市交界處，徵收前除19-4、19-5地號屬非都市土地山坡地保育區之丙種建築用地外，其餘均為非都市土地山坡地保育區之農牧、林業用地，受到非都市土地使用管制規則、山坡地保育利用條例等相關法令規定管制。於94、95年除19-4、19-5地號2筆 原劃屬45-1地價區段外，其餘土地原劃屬45地價區段，被告依地價調查估計規則第18條第1 項規定及內政部訂頒「辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項」規定，分別劃屬161 、161-1 地價區段，並無違誤。所屬161-1
、161 地價區段於96年公告土地現值作業查價期間並無買賣、收益實例，依據地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，及影響地價區域因素評價基準表及明細表，估計各該區段地價，估算後提交臺北縣地價及標準地價評議委員會會議決議，區段地價之訂定應屬合理。且一般徵收地區以公告現值加4 成補償亦經上開委員會決議，應已達一般交易價格。又龍潭堵段457-6 地號（分割自457 地號）土地現況之圍牆未領有雜項執照，非屬「臺北縣興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例」第3 條所稱合法建築物及雜項工作物，又依同條例第2 條及第4 條規定，此圍牆（含基礎）亦非屬其他建築物，依前開條例規定列為非合法建築物之附屬建物，故不列計補償費。另查本案農作物補償價格核與臺北縣「辦理徵收土地農林作物及水產養殖物畜禽補償遷移費查估基準」相符，並無違誤。原告之訴實無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
三、原告所有系爭土地經台北縣地評會95年第6 次會議決議96年全縣之公告土地現值區段地價，其中坐落19-4、19-5地號土地屬第161- 1地價區段，其餘屬第161 地段，公告現值分別為每平方公尺2,000 元、1,300 元，徵收土地地價補償加成標準為4 成。嗣被告公告徵收系爭土地作為臺北縣瑞芳鎮公所為辦理東西向快速公路萬里瑞濱線深澳坑匝道新建工程用地。原告以建築改良物未為補償、農作改良物及土地補償價額偏低為由，提出異議，經被告查處維持原議，台北縣地評會決議維持原徵收補償價額等情，為兩造所不爭執，並有被告96年11月13日以北府地徵字第0960748307號公告、以97年1 月4 日北府地價字第0960823020號函及原處分等件影本在卷為憑，為可確認之事實。兩造爭執分為三項，一為系爭土地經被告徵收，其徵收補償地價應如何計算，爭點在於地價區段之劃分及地價區段地價之估算；二為坐落龍潭堵段457-6 地號土地之圍牆是否屬建築改良物而應予補償；三為系爭土地上農作改良物補償應如何計算。本院以下茲就上述三項爭執分論如下。
四、徵收補償地價部分：
㈠按土地徵收條例第30條及其施行細則第30條分別規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例第30條第1 項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。……本條例第30條第2 項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」平均地權條例第10條前段規定「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」而上開條例中所謂土地現值之訂定，依據平均地權條例第46條規定，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。而地價查估之方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，則經土地法施行法第40條授權中央地政機關定之，內政部據此頒訂地價調查估計規則，其中第1 條、第3 條、第9 條、第18條第1 項、第21條及第26條分別規定：「本規則依土地法施行法第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」「第3 條第2 款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「估計區段地價之方法如下：一、……二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2 個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影
響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。……。影響地價
區域因素評價基準，由內政部定之。」「本規則所定書、表格式，由內政部定之。」而依上開規則第21條4 項授權，內政部訂有「影響地價區域因素評價基準」，第3 點規定：「直轄市或縣( 市) 地政機關於估計區段地價，對於無買賣實例及收益實例之區段，應按影響地價區域因素主要項目，按住宅用地、商業用地、工業用地及農業用地，分別依影響住宅用地區域因素評價基準表、影響商業用地區域因素評價基準表、影響工業用地區域因素評價基準表及影響農業用地區域因素評價基準表格式之各主要影響項目細項，由各直轄市或縣( 市) 政府於規定最大影響範圍內，按影響地價區域因素評價基準明細表，依地價調查估計規則第二十一條規定，修正估計目標地價區區地價。」上開各基準表分就不
同影響因素及範圍為規範。核上開規定為母法授權範圍內技術性、細節性之規定，方法及標準客觀合理，被告據以為之，即屬依法行政。
㈡又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依平均地權條例第38條第1 項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利；惟對移轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土地增值稅，較為不利。再由土地徵收條例第30條第1 項、平均地權條例第10條前段規定可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，而公告土地現值之查定，應依平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段○○○區段地價後，始能提交地評會評議、公告確定。再觀之司法院釋字第425 號、第440 號、第516 號解釋及土地徵收條例第30條第1 項規定可知，徵收土地應給與之補償，所遵循之原則乃「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」，本以當期公告土地現值逕為補償金額，原非無據，惟因公告土地現值既為徵收土地補償地價之標準，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據，併復有平均地權及表彰私權價值雙重性格，評價時不無低於一般正常交易價格之可能，為避免私人財產因徵收損失過重，而有土地徵收條例第30條2項
之所由設也，亦即，徵收補償地價，於必要時，得以當期之公告土地現值加成補償，其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照「一般正常交易價格」，提交地評會評定之，藉以平衡公告土地現值與一般正常交易價格之落差。
㈢次按，平均地權條例第4 條規定：「本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」土地法第155 條第1 項規定：「標準地價評議委員會之組織規程，由中央地政機關定之。」乃就評定公告土地現值及徵收補償地價之機關組織，訂有授權規定。依上開授權規定，制有地價及標準地價評議委員會組織規程，其中第4 條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐機關主管人員等。之所以必須如此嚴謹之組織及多元之代表性，在於有關地價核定及徵收補償地價加成補償成數之判斷，除涉及不動產之專業估價外，且有各方經濟勢力之角力，經由委員會作成，乃經由不同屬性之代表，根據不同之見解，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。惟在判斷餘地範圍內，行政法院仍應就行政機關判斷時，有無遵守法定程序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。
㈣查系爭土地位於瑞芳鎮與基隆市交界處，除19-4、19-5 地
號屬非都市土地山坡地保育區之丙種建築用地外，其餘13筆土地為非都市土地山坡地保育區之農牧、林業用地，依非都市土地使用管制規則、山坡地保育利用條例等相關法令規定管制。於94、95年除19-4、19 -5 地號2 筆土地原劃屬45-1地價區段外，其餘13筆土地原屬45地價區段，前曾因系爭土地地形、地勢較為平坦，相較於45地價區段陡峭傾斜顯有不同，經台北縣地評會95年地2 次會議評議通過，於95年6 月5 日以北府地價字第09504282861 號函公告辦理94、95年公告土地現值更正、更正後分別劃為瑞芳鎮161-1 （丙種建築用地）、161 地價區段，其公告現值分別為每平方公尺1,900 元、1,100 元等情，有被告上開公告、被告95年6 月5 日北府地價字第0950428286號函及台北縣瑞芳鎮96年公告土地現值（公告地價）評議參考表件影本為憑。嗣被告辦理96年公告土地現值調整作業，係以95年9 月1 日為估價基準日，以鄉（鎮、市、區）為單位，並斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共設施、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素而為勘查，將勘查所得資料依地價區段勘查表規定之項目填寫，將本系爭土地分別劃屬為161 、161-1 地價區段。其地價之查估，因該二地價區段無買賣實例，依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，161 地價區段選定瑞芳鎮63及165 地價區段為基準地價區段；161-1 地價區段選定瑞芳鎮51及90地價區段為基準地價區段，經分析影響地價區域因素後，評比以瑞芳鎮區、51地價區段之影響
地價區域因素分別與161 、161-1 價區段較相近，乃選取為調整基礎之地價區段，再以選取之調整基準地價區段之地價與影響地價區域因素總修正數相乘後，取得調整價格，161
、161-1 地價區段之調整價格分別每平方公尺為1,500元，
2,400 元，建議修正公告現值分別為為每平方公尺1,300 元（建議修正公告現值與一般正常交易價格1,400 元比為86.7% ）、2,000 元（建議修正公告現值與正常交易價格2,300
元比為83.3% ），送經台北縣95年第6 次會議決議通過以建議修正地價為公告現值，徵收補償之成數乃依此價額加計4
成，以達正常交易價格，此地價區段劃分、公告現值及徵收補償價額均經地評會評議等節，復有地價區段勘查表（瑞芳鎮161 、161-1 、63、165 、51、90地價區區地價
估價報告表及買賣實例調查估價表（瑞芳鎮63、165 、51、90 地 價區段）、影響地價區域因素分析明細表（目標區段分別為瑞芳鎮161 、161-1 地價區段）及臺北縣地評會96年第6次 會議記錄影本可憑。是系爭土地地價區段劃分及地價區段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之，並無不法。
㈤原告雖指摘﹕系爭土地於96年度公告現值之查價期間，非無收益實例，被告竟捨而不用，所適用內政部頒訂之影響農業、住宅用地區域因素評價基準表所表列評價因素，顯與地價調查估計規則第9 條規定不符，不應援用而援用，且所選之基準區段不當，基準區段本身公告現值評定有誤，據以訂定之系爭區段地價自有違誤。參酌系爭土地前經不動產估價師鑑價，及鄰近土地之公告現值及買賣實例均遠高於台北縣瑞芳鎮96年公告土地現值（公告地價）評議參考表上所標示之系爭161-1 地價區段、161 地價區段之正常交易價格，但被告竟將此錯誤資訊製作於台北縣瑞芳鎮96年公告土地現值（公告地價）評議參考表交予台北縣地評會評議，基於此錯誤資料所為之評定即有違法云云。然查﹕
1.系爭土地96年公告現值查價期間，原告乙○○與訴外人川欣公司就系爭457-10地號土地訂有租賃契約乙節，雖有租賃契約影本可稽，然原告甲○○、乙○○為配偶，而該二人分別川欣公司股東及董事長，川欣公司地址復為該二人之戶籍地址，系爭土地於85年12月24日出售予川欣公司，受限於農地，無法過戶予川欣公司等情，有原告甲○○身分證及川欣公司90年度及89年度財務報表及會計師查核報告書影本為憑，是以，該租賃契約顯然為關係人交易，不足為正常交易價格之評價標準，非得認定為收益實例。又原告乙○○、甲○○確以系爭457 地號土地向台灣中小企業銀行股份有限公司辦理最高限額150,000,000 元之抵押權設定，亦有土地登記謄本可按，然此非買賣實例，也非收益實益。系爭土地地價區段既無買賣實例或正常收益實例，被告乃選定其他條件相近之地價區區，合
於地價查估規則第21條規定。
2.被告對該二地價區段地價之查估，因該二地價區段無買賣實例，161 地價區段選定63及165 地價區段為基準地價區段，161-1 地價區段選定51及90地價區段為基準地價區段進行評比，所選取之基準地價區段之土地使用分區與目標地價區段相同，其中161 、63及165 地價區段為基準地價區段，均為農業用地；161-1 、51及90地價區段，均為普通住宅用地），雖未必「鄰近」但條件類似，應認為「適當」，應認合於地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，原告徒以基準地價區區之距離為詞，主張
基準地價區段選擇不當，自不足採。
3.又161-1 地價區段選定作為基準地價區段之51地價區段，乃有買賣實例之地價區區地價係依買賣實例為評
估，有該區區地價估價報告及買賣實例調查估價表
可稽，其區段地價並非以其影響地價因素而與其他基準地價區段評比而產生，是影響地價因素之記載容稍有誤差，其實並不影響其區段地價之評估，合先指明。又依該區區勘查表記載，該區段之發展趨勢為「本區段為
樓房公寓住宅，近瑞濱海水浴場及車站人口較多，極具發展條件」，是其發展趨勢評估為「優」，雖瑞濱海水浴場目前未開放，但該區段為「樓房公寓住宅」，並「接近車站人口較多」此等優勢發展條件之記載並無錯誤，較之目標地價區段即161-1 地價區段發展趨勢為「龍潭堵段比鄰基隆工業區發展條件普通」，確實有「優」與「普通」之差距，故而修正百分比為-25.000 ％，亦有161-1 、51及90地價區段之影響地價區域因素分析明細表（住宅用地）在卷可憑，其分析修正比例允當。從而，基準地價區段（即51地價區段）地價評估既無違誤，與目標區段（即161-1 地價區段）影響地價因素之分析修正百分比又無錯誤，是以，以基準地價區區地價乘以影響地價區域因素
總修正數所取得之目標地價區段之地價，亦應無可議。原告徒以基準地價區段發展趨勢中文字記載稍有疏漏，即指摘影響區段地價之評估，尚不足採。
4.地價調查估計規則第9 條所列各項影響區段地價之因素，於地價調查估計之辦理時，本應詳加斟酌，然各種因素於不同用地地價之影響比重未必相同，綜合評比時，當必有所取捨，是以，內政部頒訂影響地價區域因素評價基準第3 點分別就影響住宅用地、商業用地、工業用地及農業用地各定區域因素評價基準表，分就不同用地之特殊性選取選取不同之重點考慮影響因素，除以簡馭繁外，更可藉由分類重點選取，正確評價影響地價因素，適用該表因應不同用地而選取不同因素為評價地價基準，無悖於地價調查估計規則第9 條規定。系爭土地劃屬之瑞芳鎮161 （山坡地保育區農牧、林業用地）及161-1 （山坡地保育區丙種建築用地）地價區段，應分別依農業用地及建築用地區域因素評價基準表所列之主要影響項目細項，填載其地價區段勘查表，故上該地價區區勘查表確有部份細
項無庸填寫評比，又地價區段勘查表於進行優劣等級評比時，評比項目（如大型車站、學校、市場、公園等）包含2 個以上細項者，以各項之最優值為基準，距離之量測，則以地價區段中心點與設施直線距離計算，亦挈合於製表本旨。經核，被告就系爭地價區區勘查表之填
製，合於內政部頒訂之區域因素評價基準表，而其優劣等級評比各細項確實選取最優質為基準，亦被告提出之比例圖為據（附本院卷162 頁），並無錯失或遺漏。原告所述「部分細項空白未予評比，致地價訂定錯誤」，又指若干優劣等級評比未全數記載等節，實屬誤解。
5.徵收土地應給與之補償，所遵循之原則乃「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」，是以，以土地公告現值為基準反應市場價格，並亦此為補償依據，並無違憲之虞，且土地公告現值除為徵收土地補償之基準外，並為徵收地價稅之基準，所兼具之性質不可偏廢，均如前述。原告一再主張系爭土地之公告現值偏低，並舉鄰近土地之公告地價或市價或系爭土地之不動產估價報告為憑。然各不同地價區段各有不同之土地使用管制、交通運輸、土地改良、現況使用、發展趨勢等各項影響地價因素差異極大，地價自有差異，此乃當然之理，也是地價區段所由設也，原告援引其他地價區段之地價為由，主張系爭土地公告現值評價過低，實無足採。至於原告所提出之柏登不動產估價師事務所估價報告書（94年7 月4 日勘查﹚，雖係需地機關（瑞芳鎮公所﹚所委託估價，但其採行準則、推估方式與公佈門公告現值區段估價制度迥異，且比較案例選取顯有不妥，以可供建築土地（住宅區、丙種建築用地）作為系爭非都市土地山坡地保育區農牧、林業等非建築用地之比較標的，土地使用管制等影響地價因素差異甚大，前經臺北縣地評會評定不予作為公告現值訂定依據，有被告96年12月13日北府第價字第0960818972號函、台北市不動產估價師懲戒委員會第1 次會議記錄（97年10月6 日﹚影本可按，是其估價自難採為公告現值評定之資料。被告既係依地價調查估計規則而為區段地價之估算，其評定及當年度徵收補償成數復經地評會決議，其法定程序踐行並無疏漏，況且系爭土地94年度土地公告現值不過為每平方公尺450 元（系爭土地登記謄本參照﹚、95年度土地公告現值調高為1,100 元（161 地價區段﹚、1,900 元（161-1
地價區段﹚，然均低於96年度土地公告現值，原告據以為地價稅繳納之依據，亦未爭執其現值之評定過低，而翌年（即徵收土地年度）公告現值業已提高，補償成數為4 成，應認所評定之徵收補償價額已「合理補償」原告因徵收土地所損失之財產權，要無違憲之虞。
㈥職是之故，系爭土地之徵收補償價格，既經台北縣地評會95年第6 次會議通過，經原告復議後，並經97年第2 次會議復議維持，其出席委員資格並無不服者，據以評定之資料亦無錯誤，而復議中就原告之異議並為具體討論，此有委員名單、前後二次會議記錄影本足稽，本院就其評議結果自予尊重。
五、建築改良物及農作改良物部分：
㈠按「建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣(市)主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。」土地徵收條例第31條訂有明文。內政部依此授權，制定「建築改良物徵收補償費查估基準」「農作改良物徵收補償費查估基準」，前者第7 點規定：「直轄市或縣（市）政府應依本基準並參酌當地實際狀況，自行訂定該直轄市或縣（市）辦理建物徵收補償費查估之依據。」後者第11點規定：「直轄市或縣（市）政府應依據本基準並參酌當地實際狀況及農林主管機關公告之最新資料，自行訂定該直轄市或縣（市）辦理農作改良物徵收補償費查估之依據，提交地價及標準地價評議委員會評定之，如新增或修改作物項物者，並應敘明理由及將各項農作改良物查估計算方法明列。」並以該部91年8 月5 日台內地字第0910071488號函釋：「有關直轄市或縣( 市) 政府自行訂定其辦理建築改良物徵收補償費、農作改良物徵收補償費及土地徵收遷移費查估之依據等規定，核屬地方自治事項，得就該事項制定自治法規規範之。」據此，被告就建築改良物、農作改良物之徵收補償之計算，另有臺北縣興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例及臺北縣辦理徵收土地農林作物及水產養殖物、畜禽補償遷移費查估基準（被告91年6 月4 日北府農務字第0910266086號函）資為被告徵收土地補償其上建築改良物、農作改良物之核算基準，合先敘明。
㈡建築改良物部分：
1.按，其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與土地徵收條例抵觸者，優先適用該條例；又徵收土地時，其土地改良物應一併徵收，但建築改良物依法令規定不得建造者，不在此限，且於徵收土地公告期滿後，由該管直轄市或縣（市）主管機關通知其所有人限期遷移或拆除，不予補償；建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之；分別為土地徵收條例第1 條第3 項、第5 條第1 項第3 款、第3 項及第30條第1 項所明定。而台北縣為推動地方建設，配合興辦公共工程用地內地上物之拆遷補償及救濟此等地方自治事項（地方制度法第19條參照），制定興辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例，其中第2 條、第3 條、第4
條、第5 條、第12條分別規定：「本自治條例所稱地上物，包括合法建築改良物（以下簡稱合法建築物）、其他建築物、農作改良物、農業機具、工廠設備、水井及墳墓。」「前條所稱合法建築物，係指下列之建築物及雜項工作物：一、都市計畫發布實施前建造者。二、依建築法領有使用執照者。三、中華民國五十四年五月十一日前，依建築法領有建築執照或建築許可，且其主要構造及位置，均按核准之工程圖樣施工者。四、未實施都市計畫地區，於實施都市計畫以外地區建築物管理辦法施行前建造者；及該辦法未指定應申領建築執照地區，於北區區域計畫公告實施前建造者。前項第一款及第四款之合法建築物，應具備下列任一證明文件：一、建物謄本。二、戶口遷入證明。三、稅籍證明。四、自來水接水或電力接電證明。五、鄉（鎮、市）公所證明文件。」「第二條所稱其他建築物，係指非合法建築物，但具備下列任一證明文件之建築物及雜項工作物：……」「拆除合法建築物，應發給補償費。前項補償費，應按土地徵收當時或重劃計畫書公告日該建築物之重建價格估定之。」「拆除其他建築物，不發給補償費。但得依下列標準發給救濟金：……」是依該自治條例規定，因興建公共工程而拆遷其徵收土地之建築改良物，是否予以補償，係以該建築改良物是否為「合法」為據，此標準與土地徵收條例第5 條第1 項第3 款規定並無抵觸，基此，該自治條例就何種建築改良物為合法再為技術性、細節性之立法解釋，於所徵收之土地在於台北縣內者，均應予援用。
2.就建築法適用區域範圍，建築法第3 條迭有修正，65年1 月8 日修正為︰「本法之適用地區如左：一、實施都市計畫地區。二、實施區域計畫地區。三、經內政部指定地區。前項地區外供公眾使用之公有建築物，本法亦適用之。第一項第二款之適用範圍及管理辦法，由內政部定之。」92年6月5日修正（即現行條文）為︰「本法適用地區如左：一、實施都市計畫地區。二、實施區域計畫地區。三、經內政部指定地區。前項地區外供公眾使用及公有建築物，本法亦適用之。第一項第二款之適用範圍、申請建築之審查許可、施工管理及使用管理等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」而65年1 月8 日、92年6 月5 日修正之建築法第25條始終規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；第28
條第2 款並規定，雜項工作物之建築，應請領雜項執照。經查，系爭土地於70年間實施區域計畫，而經公告徵收坐落457-10地號土地設有圍牆（含基礎），然此圍牆未領有雜項執照等節，為兩造所不爭執，而該圍牆係於70年間興建，又係充為水土保持所用，則為原告所自承，應認原告於實施區域計畫地區，設置供公眾水土保持用之擋土牆，此擋土牆依建築法第7 條規定，核係雜項工作物，然竟未經取得雜項執照即予建造，揆諸前揭自治條例，並非應予補償之合法建築物，被告不列計補償費，自無違誤。至於是否屬於上開自治條例第4 條所謂「其他建築物」，而得請領救濟金，則與本案無涉。
㈢農作改良物部分：
1.被告參酌當地實際狀況及農林主管機關公告之最新資料，就農作改良物之徵收補償之計算，訂有有臺北縣辦理徵收土地農林作物及水產養殖物、畜禽補償遷移費查估基準（被告91年6 月4 日北府農務字第0910266086號函）資為被告徵收土地補償其農作改良物之核算基準，此基準業經台北縣地評會90年地6 次會議通過，並報准內政部91年1 月8 日以內地自地0000000000-0號函同意備查，自91年7 月1 日起實施，有卷附臺北縣政府91年夏字第13期公告影本為憑。是此基準之制定合於前揭內政部頒訂「農作改良物徵收補償費查估基準」第11點規定，實質內容亦經土地徵收條例第31條第3 項授權制定基準之內政部審核備查，徵收前其基準並未變動，被告援引為徵收系爭土地補償其上農作改良物之計算基準，應認合於依法行政。
2.系爭土地農作改良物補償價格，係依農林作物種類、樹齡、種植面積或數量，依上開臺北縣辦理徵收土地農林作物及水產養殖物畜禽補償遷移費查估基準核定，此有卷附上開徵收公告所附農林作物補償費公告發放清冊影本可憑，經核並無不合。原告甲○○自異議時起僅泛稱補償價額過低，嗣於審理中始指稱被告所引用之查估基準過於老舊，且關於「造林木」乙項補償費部分，徵收公告上既未載明何種林木，又未說明每平方公尺僅補償56元如何估算，自有未洽云云。然查，上開查估基準得於97年辦理徵收公告時引用，並無疑義，業如前述。而原告甲○○於審理中就其於系爭土地所植之林木（龍柏除外，而就龍柏部分，被告亦另予計價），主張計有番石榴、竹子、相思樹、豬腳楠……等12種，惟此資料距徵收查估當時情狀已有2 年，無從查證真偽，且品名駁雜，數量不多，被告統籌以無利用價值造林木造林費用計算，並認定樹齡為20年，依上開查估基準第4 點造林木每公頃補償單價一所示：計算方法為每公頃第1 年10萬元、第2 年5 萬2 千元、第3 年至第6 年每年3 萬2 千元、第7 年至第20年每年2 萬元。以此計，每公頃20年造林費為56萬元，每平方公尺20年造林費即為56元，被告以此計算原告甲○○造林木部分之補償費，亦無違誤。
六、綜上，系爭土地地價區段之劃分及估價作業，經核既均合法，以之為基礎計算公告現值及土地徵收補償，即無違法之虞，而系爭土地上並無建築改良物，就此不予核發補償費，亦無不法，至於農作改良物之補償，悉依臺北縣辦理徵收土地農林作物及水產養殖物畜禽補償遷移費查估基準核定，亦無可議。原告就系爭土地，及其上建築改良物、農作改良物之徵收補償異議，案經台北縣地評會維持原議，原處分函知原告復議結果，洵屬有據，訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告仍執前詞，求就訴願決定、原處分予以撤銷，為無理由，應予駁回。系爭土地及農作改良物之徵收補償應以原處分所示者為基準，原告拒不採，主張應以私人委託之估價團體之鑑價作成徵收土地補償價額之處分，復任意估算地上農作改良物之查估價值，就不應認定為建築改良物之圍牆臆測其重建價值，藉以主張被告應就上開改良物部分再為補償之行政處分，於法顯然有違，為無理由，應併駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1
項前段、第104 條，民事訴訟法第85條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年 12 月 16 日臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官　王立杰
法 官　許麗華
法 官　楊得君
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年 12 月 16 日書記官 徐子嵐