臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)99年度訴字第1653號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 99 年 09 月 30 日
• 當事人: 昌益房屋仲介事業股份有限公司

臺北高等行政法院判決
99年度訴字第1653號99年9 月23日辯論終結原 告　昌益房屋仲介事業股份有限公司
代　表　人　甲○○
訴訟代理人　林國忠　律師
被 告　行政院公平交易委員會
代　表　人　乙○○○○○○○○
訴訟代理人 劉又銓
丙○○
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國99年6
月10日院臺訴字第0990098911號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
原告與理銘開發股份有限公司（下稱理銘公司）經人檢舉銷售「一品大觀」建案（下稱系爭建案）所使用之說明書廣告等，均以系爭建案可作為住宅使用宣稱，然向銀行申請貸款卻遭拒，經向新竹市政府都市發展處查證，始得知系爭建案係屬於複合商業區，不得供作住宅使用，若經稽查發現有居住事實，將採斷水斷電措施及罰鍰，原告與理銘公司使用一般住宅之用語及圖示之廣告銷售建案，卻無法作住宅使用，涉有廣告不實等情。被告調查結果，以原告及理銘公司銷售系爭建案廣告，對於使用分區為複合商業區之建案使用一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，於民國（下同）98年11月6 日以公處字第098159號處分書，命原告及理銘公司自該處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並分別處原告罰鍰新臺幣（下同）1,000,000 元、理銘公司罰鍰1,500,000 元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、本件原告主張：
㈠被告未就原告所提出之相關事證充分衡量審酌，即遽認原告於系爭建案涉有廣告不實而裁處罰鍰，顯有違誤。
⒈按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造之方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」公平交易法第21條第1 項定有明文。再按公平交易委員會對違反公平交易法規定之事業，得限期命其停止、改正或採取必要措施並得處以新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰金，復為公平交易法第41條所明定。前開法文所謂廣告不實之認定，仍應就廣告對市場競爭秩序之影響、消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事加以判斷，並非單純保護交易時相對人權益有無受損，此有最高行政法院93年判字第384 號判決可資參照。
⒉又前揭公平交易法第21條所課予事業就廣告內容負有真實義務，目的在防止事業利用不實廣告，致交易相對人產生錯誤之認知或決定，交易秩序因而破壞，此觀公平交易法第21條立法理由略以「事業常為競爭之目的，於商品或其廣告上或其他使公眾週知之方法，就商品之價格、數量、品質、內容、製造之方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等做虛偽不實或引人錯誤之表示，致他人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止」闡述甚詳。
⒊查，系爭建案原由中耀建設股份有限公司（下稱中耀公司）開發興建，中耀公司並與原告簽訂銷售承攬合約書，嗣中耀公司為將該建案轉由理銘公司承受，經原告同意後，三方在96年7 月20日簽訂協議書，將系爭建案原合約之權利義務，轉由理銘公司承受，原告仍依前揭銷售承攬合約書繼續履行合約，為該合約之受託人。理銘公司承受系爭建案後，另在96年7 月27日與原告就建案之銷售即廣告之製作、企劃及文宣之審查及其相關費用另約定由原告負責，此有雙方簽訂銷售承攬補充合約書可查。是以，就系爭建案之房屋銷售業務，係由原告所負責執行規劃相關廣告文案之製作。
⒋又前揭公平交易法第21條第1 項規定中，係以廣告不實及引人錯誤為要件，然查，觀諸系爭建案之房屋預定買賣契約書第2 條第1 項明文揭示：「本案建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店鋪用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室。」等語，原告提供給客戶之預定買賣契約書已在契約書明確告知客戶此項資訊，是故，原告將此資訊據實揭露給客戶知悉後，客戶本身欲將所購置之房屋隔間供作住宅使用，原告實無權置喙，從而，客戶若自行挪為住宅使用，自與原告之廣告內容無關。再者，原告於製作系爭建案之廣告文宣時，均已在文宣上標示有「使用分區／複合商業區」，以提醒客戶此項使用分區資訊，是以，客戶於簽訂合約前即可知悉此項資訊甚屬明確。據此，客戶於購買前既可充分了解該項資訊（複合商業區係供辦公室使用）以決定是否購買供其作為辦公室或住宅使用，職是，原告之廣告並未因此影響消費者獲悉正確完整之資訊，自無廣告不實而致錯誤可言，消費者接收系爭廣告資訊之後，或有可能引起興趣而進一步洽詢，洽詢後消費者決定是否購買，系爭建案之廣告所提供之資訊，何項資訊在消費者內心形成其購買動機，本即出於消費者本身不顯於外之「動機」因素，係其內在自主意思之決定，並非係因接受不實資訊或資訊有所不足所導致，則消費者知悉此資訊後始決定購買，事後又再反悔，實有違誠信，從而，原告所製作之廣告並無引人錯誤之情事，更無違上開規定甚明。
⒌然被告以原告廣告不實予以裁罰，其理由無非係以：「惟為避免消費者受不實廣告之誤導之誤致權益受損，並使同業競爭者喪失與其交易之機會，廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，使用不實廣告者自應負不實廣告行為之責任，…。」云云，被告未就交易相對人既已知悉使用分區資訊下如何有誤認之可能性，詳予調查說明，且在消費者已知悉系爭建案之用途下，究竟消費者之權益如何受損，均未見被告提出事證以實其說，僅空言泛指避免消費者權益受損，未就消費者在系爭建案，向銀行申請貸款、日後稅賦及水電費費率實際為衡量其權益有無受損，按系爭建案住戶若明知為複合商業區，尤自行供作住宅使用，依土地稅法第9 條及第17條亦可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅、房屋稅、且電費亦按非營業用之費率計收、水費亦係依普通水費率計收，職是，購買系爭建案房屋之住戶，若已明知使用分區為複合商業區，而將其作為住家使用，並依自用住宅課徵稅額，及水電費均係依一般住宅計價，均未影響其權益，被告未充分考量上開事證，遽為不利於原告之認定，率爾為裁罰處分，自屬違法。
㈡綜上所述，原告於該建案所製作之廣告文宣，並無內容不實致引人錯誤之情事，自無從該當違公平交易法第21條規定，被告未充分衡量事證率予裁罰，原處分及訴願決定均有違誤之處，為此，原告依據行政訴訟法第4 條第1 項規定，提起本件撤銷訴訟，並聲明求為判決：訴願決定及原處分關於原告部分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
㈠有關原告主張系爭建案廣告並無虛偽不實或引人錯誤情事而未違反公平交易法第21條乙節：
⒈按公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而有引起錯誤之認知或決定之虞者；所稱「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。故事業於廣告上，對於商品之用途為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即屬違反上開規定。本案原告於銷售系爭建案廣告上，對於使用分區為複合商業區之建案使用一般住宅用語說明，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1 項之規定，經被告原處分命其立即停止前項違法行為，並處1,000,000 元罰鍰，認事用法並無違誤，合先敘明。
⒉原告雖主張系爭廣告並無不實，但原告在系爭廣告載有「使用分區/ 複合商業區」之表示，雖其另於房屋預定買賣契約書內載有該建築基地為複合商業區用地，建築物用途為一般辦公室，並稱於銷售過程中明確告知建築物用途等，然查契約載有建築物用途，係屬另為補充或補正說明，並不影響不實廣告責任認定，最高行政法院98年判字第94號判決亦認為公平交易法第21條第1 項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任，故原告於本案中自應負不實廣告行為之責任；且縱一般大眾知悉該使用分區為複合商業區，亦無法知悉複合商業區不得作住宅使用，及倘作為住宅使用涉及違反建管法規之法律風險，原告當不得據此主張免責，被告業就現有事證充分審酌詳如處分書，原告所述顯無理由。
⒊原告雖另稱被告未充分考量購買案關建案住戶，仍可申請自用住宅水電稅率，作住家使用，未影響購買住戶權益之事證云云，惟查原告於系爭廣告說明書載有「全家作登山…等活動」「使每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「將住戶每天必經的主要門廳入口做了最流暢的動線規劃」、「數位住宅無限生活數位家庭生活」、「世紀名宅的世界首演」，另該建案樣品屋係以客廳餐廳臥室的裝潢設計，客廳餐廳臥室各房間均放置載有案關建案名稱立牌，及繪設住宅設計之空間格局配置圖，光碟廣告並載有「世紀名宅的世界首演」等廣告內容，實易使一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定。復據新竹市政府表示，案關建案都市計畫土地使用分區為「複合商業區」，依新竹市95年10月27日發布實施之「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫」及96年5 月28日發布實施之「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）」土地使用分區管制要點之規定：「複合商業區為商業購物中心及休閒娛樂中心使用為主，不得供作住宅使用」，故該地倘作為住宅使用係違反上開都市計畫書之規定，縱該建案承購人業已向稅捐機關、自來水公司及瓦斯公司等機關申請自用住宅稅率核准，亦不代表合法使用，仍得依都市計畫法第79條規定辦理，是系爭建案倘供住宅使用，承購之建築物所有權人有遭罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之法律風險，原告於廣告使用一般住宅之用語及圖示說明，與都市計畫法核定用途不符，足使一般大眾誤認廣告用語及圖示可供住宅使用，其表示與實際之差異，顯已逾越一般大眾所能接受之程度，影響一般大眾為合理判斷並作成交易決定，核屬對商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，原告逕認承購人倘作住宅使用，權益未受影響，顯係誤認。
㈡綜上論述，原處分及訴願決定並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔。
四、歸納兩造上述之主張，本件爭執之重點在於：系爭廣告是否就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，而違反公平交易法第21條第1 項之規定，原處分關於原告部分之處分是否適法等項，本院判斷如下：
㈠按公平交易法第21條第1 項規定「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製告者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」第41條前段規定「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2
千5 百萬元以下罰鍰；…。」準此，有關不實廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段。
㈡次按「五、本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、「六、本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」、「七、虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之相關交易相對人錯誤認知或決定者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」、「八、前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」、「九、廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給…等。」為被告對於公平交易法第21條案件之處理原則第5 、6 、7 、8
、9 條所明定，而上開處理原則係被告本於法定權限，為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之認定所為技術性、細節性之規定，核與公平交易法之立法意旨無違，且未逾越法律規定，行政機關辦理相關事宜自得予以適用。
㈢再按預售屋廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況以予判斷，預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤認知或決定之可能，增加其在交易過程中之資訊辨識成本，並迫使其他供給者，採取相同之混淆手段，造成市場資訊的混亂，形成不符合效率競爭之市場狀態，而危害交易秩序，構成不正競爭，當有依公平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，故應考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響等。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。故本件原告刊登系爭廣告，對象係針對不特定之消費者，具有一定之招徠效果，倘事業於商品或廣告上，對於商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反公平交易法第21條規定，又是否違反該規定，應以社會通念作為判斷之依據。
㈣查系爭建案係理銘公司於97年12月4 日取得使用執照，並與原告分別於96年7 月20日及同年月27日簽訂協議書及銷售承攬補充合約書，委託原告負責系爭建案之廣告業務企劃及銷售( 見本院卷第20-21 頁) 。原告依契約以包銷制方式承攬系爭建案之業務銷售及廣告製作，且案關說明書廣告確有記載「行銷企劃/ 昌益房屋」等語( 見系爭廣告第83頁反面)
，原告亦負責簽約樣品屋裝潢工程及系爭建案之現場銷售業務，並自行支付系爭建案廣告宣傳及人事費用，再按房屋銷售金額4 ％收取報酬，且隨銷售戶數之增加獲利益增，理銘公司將系爭建案委託原告代為銷售，並支付服務報酬，原告刊登系爭廣告等行為，係用以執行理銘公司委託之系爭建案代理銷售業務，是原告為系爭建案廣告之行為主體，此為原告所是認( 見本院卷第57頁) ，堪以憑認。次查，被告調查結果，以原告及理銘公司銷售系爭建案廣告，對於使用分區為複合商業區之建案使用一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實或引人錯誤之表示，即原告亦自承廣告不實在客觀上可能看得出來等語( 見本院卷第56頁) ，有違反公平交易法第21條第1 項規定之違規情形，乃依同法第41條前段規定，作成原處分，命原告及理銘公司自該處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並分別處原告罰鍰新臺幣（下同）1,000,000 元、理銘公司罰鍰1,500,000
元等情，有房屋銷售承攬合約書、協議書、銷售承攬補充合約書、系爭廣告1 冊、建造執照、建築使用執照等件在卷可稽，並為兩造所不爭，亦堪憑認。
㈤再查，系爭建案係於96年8 月1 日取得建造執照（96府工建字第00280 號）及97年12月4 日取得使用執照（97府工使字第00527 號），為地上14層地下3 層7 幢10棟建築，2 樓以上皆為辦公室用途，並未核定可作住宅使用( 見原處分卷第844 、857 頁) 。復據新竹市政府表示，系爭建案都市計畫土地使用分區為複合商業區，依新竹市95年10月27日發布實施之「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫」及96年5 月28日發布實施之「擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）」土地使用分區管制要點之規定，複合商業區為商業購物中心及休閒娛樂中心使用為主，不得供作住宅使用，並為原告所不爭( 見本院卷第55頁) 。可知，系爭建案都市計畫土地使用分區為複合商業區，不得供作住宅使用，至為明確。
㈥惟原告於廣告說明書載有「全家作登山…等活動」、「就在這樣從公園回家..」、「使每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「Comtemporary現代、Organic 有機、Functional機能等優質住宅特有的內涵」、「將住戶每天必經的主要門廳入口做了最流暢的動線規劃」、「用優雅的詩性線條，示意回家的路徑」、「數位住宅無限生活數位家庭生活」、「大樓住家配置居家數位對講保全( 二合一) 系統、廚房設有定溫型偵測器、瓦斯偵測器」、「世紀名宅的世界首演」等內容並( 見系爭廣告第17、24、31、32、59、61、83頁反面) ，另於建材& 設備部分載有「大樓室內臥房、衛浴間用挑高二米二蜂巢板門、客廳、餐廳、臥室全部塗刷虹牌水泥漆、客廳、餐廳、廚房地坪採用三洋拋光石英磚80×80cm
、主浴室、孝親房浴室」等內容( 見系爭廣告第80-81 頁)
，實易使相當數量之一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用。且該建案樣品屋係以客廳、餐廳、臥室之裝潢設計，客廳、餐廳、臥室各房間均放置載有系爭建案名稱立牌( 見原處分卷乙第774-789 頁) ，及繪設住宅設計之空間格局配置圖，與光碟廣告載有「世紀名宅的世界首演」等內容，均足使相當數量之一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定。則原告於廣告使用一般住宅之用語及圖示說明，與都市計畫法核定用途「複合商業區」不符，足使一般大眾誤認系爭建案可供住宅使用，故該廣告所為之表示或表徵與實際狀況之差異程度，難為相當數量之一般大眾所接受，影響一般大眾為合理判斷並作成交易決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不正競爭之效果，核屬對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示。
㈦原告雖主張案關廣告說明書末頁已清楚載有「使用分區/ 複合商業區」，並於房屋預定買賣契約書內載有該建築基地為複合商業區用地，建築物用途為一般辦公室，並未對外宣稱可供住宅使用，消費者並無陷於錯誤之可能云云。惟查，系爭廣告說明書全冊高達83頁，每頁長寬各約37.5公分及26公分，原告僅於末頁以長約3.5 公分及寬約0.5 公分的微小字體顯示「使用分區/ 複合商業區」，以其刊載之頁數及字體比例觀之，實難引起相當數量之一般大眾注意及辨識。本院於行言詞辯論時，當庭提示系爭廣告，請原告訴訟代理人指明系爭廣告標示「使用分區/ 複合商業區」處，竟稱不是在廣告裡面( 見本院卷第64頁) ，則以原告訴訟代理人未能詳加注意之情況下，又如何能期待相當數量之一般大眾注意及辨識? 又房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀，為影響消費者承購與否交易決定之因素，一般消費者據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用。縱一般大眾觀諸廣告知悉該使用分區為複合商業區，亦無法知悉複合商業區不得作住宅使用，與倘作為住宅使用涉及違反建管法規之法律風險。再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，原告刊登系爭廣告，對不特定之消費者具有一定之招徠效果，倘事業於商品或廣告上，對於商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，形成資訊上之混淆，有害於市場公平競爭之秩序，即屬違反公平交易法第21條規定，已如前述，是原告所稱其與消費者就買賣契約之契約載有建築物用途，銷售人員有向客戶說明不能作住宅使用，實與違章行為成立與否之判斷無涉。
㈧原告另主張被告未舉證消費者之權益如何受損，而系爭建案住戶若明知為複合商業區，自行供作住宅使用，依土地稅法第9 條及第17條亦可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅、房屋稅、且電費亦按非營業用之費率計收、水費亦係依普通水費率計收，並未影響其權益，被告未充分考量上開事證，遽為不利於原告之認定，率為裁罰處分，自屬違法云云。惟查，本案原告違章行為之違法性核心部分，為不誠實市場資訊對效率競爭所形成之威脅，而不在消費者最終有無實際損害，何況系爭建案屬複合商業區，為商業購物中心及休閒娛樂中心使用為主，不得供作住宅使用，已如前述，系爭建案倘供住宅使用，依都市計畫法第79條規定，承購之建築物所有權人有遭罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之法律風險。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，如前所述，縱該建案購買戶可向稅捐機關、自來水公司及瓦斯公司等申請自用住宅稅率核准，亦不能改變違法使用之狀態，尚難以消費者可違法使用，即可主張消費者之權益並未受損。是原告此部分之主張，委無可採。
㈨從而，原告於系爭建案廣告對於使用分區為複合商業區之建案使用一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，至堪認定。又理銘公司出資興建系爭建案，並本於銷售自己商品之意思，委託原告為其製作系爭建案廣告及銷售商品，銷售獲利金額達51億元，其中原告依雙方簽訂協議書及銷售承攬補充合約書內容，按房屋銷售金額之4 ％收取報酬，且理銘公司之營業規模於96及97年度均達4 億元以上，而原告之營業規模於96及97年度均達1 億元以上( 見本院卷第68頁) 。被告依公平交易法施行細則第36條規定，審酌原告之銷售獲利金額（即違法行為所得利益，而非銷售所得毛利或銷售所得淨利）、營業規模及對違法行為之支配能力等情狀，違法行為之動機、目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、並參考往例對於建商所為不實廣告之裁罰額度，依公平交易法第41條前段規定，命原告自該原處分送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告罰鍰1,000,000 元，於法尚無不合。
六、綜上，原告所訴各節，均非可採，原處分認事用法，核無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷原處分關於原告部分及訴願決定，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1
項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　99　　年 9 月　 30 日臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 帥嘉寶
法 官 陳心弘
法 官　林惠瑜
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　99　　年　 9 月　 30 日書記官 劉道文