臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)99年度訴字第1657號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 99 年 12 月 16 日

臺北高等行政法院判決
99年度訴字第1657號99年12月2日辯論終結原 告　竹盛事業股份有限公司
代　表　人　楊詠嵐
訴訟代理人　林國忠律師
複代 理 人 周耿德律師
被 告　行政院公平交易委員會
代　表　人　吳秀明（主任委員）
訴訟代理人　黃佩琳
陳人鸚
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國99年5
月27日院臺訴字第0990097590號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告依檢舉調查結果，以原告與理銘開發股份有限公司（下稱理銘公司）銷售「丹麥」建案（下稱系爭建案）廣告，對於使用分區為科技產業專用區之建案使用一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，以98年12月22日公處字第098179號處分書，命原告及理銘公司自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並分別處原告及理銘公司罰鍰新臺幣（下同）30萬元及100 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）被告未就原告所提出之相關事證充分衡量審酌，遽認原告涉有廣告不實而裁處罰鍰，顯有違行政程序法第43條、行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則：
1、原告係於96年7 月27日與理銘公司簽訂銷售承攬補充合約書後，負責系爭建案之廣告業務，而系爭建案之廣告企劃製作、文宣審查乃至廣告製作費用依前開合約書之約定，固由原告所負責，惟有關系爭建案之使用分區資訊，原告於製作廣告文宣時，均已清楚標示該使用分區資訊為「第一種住宅區，科技產業專用區」，如原告於96年11月30日於自由時報A14 版刊登之建案廣告，觀諸該報紙廣告中，即已明確載明「使用分區／科技產業專用區」等語，原告已完整將系爭建案之使用分區予以充分揭露，以提供給購屋之消費者作為其購買前之參考，是原告已將建案之所用分區資訊在廣告上據實揭露，堪可認定。
2、系爭建案所座落之新竹市○○段1354、1368、1341-7地號，因座落之地號不同而分為第一種住宅區及科技產○○○區其中○○○市○○段1354、1368地號二筆土地屬第一種住宅區○○○市○○段1341-7地號土地則為科技產業專用區，且可為商務住宅使用，而商務住宅與一般住宅之差異，僅是前者提供後者所無之商務功能，即所謂「商務住宅」（Service Apartment ），是提供居家格局的住宅，及飯店式的高品質服務住宅，商務住宅的買主自己擁有產權，故「可出租、可轉售、可自住」，其與純住宅之差別僅在於商務型住宅多出如飯店式之服務及商務機能服務，飯店式之服務如住房服務、送洗衣服等；商務機能服務則如網路設備、會議空間、秘書及翻譯服務、OA等，從而商務住宅除前述如飯店式服務及商務機能服務外，其供作日常生活起居之功能與純住宅並無不同。據此，系爭建案之房屋自可供住宅使用，當無疑義，則原告於空間格局配置參考圖上繪有房間、廚房，與前揭使用分區所標示之使用分區資訊互核觀之，原告所製作之廣告內容並無不實之處。3、且原告於平面媒體所刊登之廣告，並未以純住宅之廣告內容吸引客戶，主要係以近新竹科學園區、亞洲矽谷作為廣告訴求，此觀97年3 月15日於自由時報A20 版刊登之建案廣告即載有「工研院數萬科技菁英」、「新竹科學園區1
兆數百億產值632 公傾世界唯二科技矽谷14萬就業人口」、「196 公傾科技綜合區新都心計劃國際會議中心、五星飯店、世貿展覽場」等語甚詳，益徵系爭建案之行銷目標客戶，係針對有商務需求之客戶，而非所有一般大眾，原告就系爭建案之廣告內容設計均以此為行銷目標，是以，如有需求將系爭建案之房屋作為商務住宅或辦公室使用之客戶，其在充分考量後，始作出購買決定；則認定有無產生誤認之可能自應以此種消費客戶為標準，而非以所有一般大眾為準，然被告及訴願決定機關不僅未詳查上開事證，並刻意忽略有利於原告之事證，逕依「空間格局配置圖」、「網站內容載有創造幸福快樂的生活境地」及「全區配置參考圖右上角描述『居室空間Home space』」之內容，斷章取義，率爾認定原告所製作之廣告有內容不實而使一般大眾誤認乙節，自有速斷。
（二）被告未依公平交易法施行細則第36條規定所列之情狀詳為審酌，逕對原告作成罰鍰之處分，顯有裁量怠惰之違法。1、本件被告未審酌原告究有何違法行為之動機等公平交易法施行細則第36條規定之具體情事，僅空言泛指原告有如上之事項，且訴願決定亦未詳加審酌，據此，被告雖適用公平交易法施行細則第36條規定，然實際上被告並未逐一就施行細則所列之標準，充分審酌行使裁量，被告顯有裁量之怠惰至為明確。
2、綜上，被告裁處時，自應衡量公平交易法施行細則第36條所列之情狀後，始可裁處，由是，衡諸本案原告其事業規模，公司資本額為100 萬元，在市場上地位僅係地區性房屋銷售業者；就本案之系爭廣告，其刊登在報紙廣告之期間為6 個月（96年8 月初至97年2 月），且未曾受裁處；亦配合被告之調查等情事，核其所為，尚屬輕微，倘須裁處罰鍰，則被告逕為30萬元之裁罰，不僅手段與目的失衡，違反比例原則，且被告未就上開情狀充分審酌，亦有裁量惰怠之違法，是原處分自應予撤銷，而難以維持。
（三）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分關於原告部分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）有關原告爭執被告未就其提出之相關事證充分衡量審酌，遽認其涉有廣告不實而裁處罰鍰，顯有違行政程序法第43條、第21條案件之處理原則云云乙節：
1、系爭建案座落新竹市○○段1354、1368及1341-7地號，其中1354、1368地號屬第一種住宅區因佔地範圍小，故系爭建案規劃係以「1341-7地號」即使用分區為「科技產業專用區」為主，復依新竹市政府來函說明四，系爭建案新建戶數為460 戶，其中臨接○○路○段部分為21戶，建築物主要用途為店舖、停車空間、飲食店及策略性產業辦公室；除守衛室1 戶外，其餘438 戶用途均為策略性產業辦公室，並無作為純住宅使用。店舖、飲食店等商務使用性質（包括商務住宅）之樓地板面積50﹪，符合該都市計畫法土地使用分區管制規定；該系爭廣告如宣稱可作住宅使用，顯與使用執照申請建築物用途不符。
2、原告負責系爭建案之廣告企劃製作及銷售，對於廣告內容自當負有真實義務，並應充分揭露所出售之建物用途及一切情狀，提供消費者正確之判斷資訊，惟觀諸原告於接待中心提供消費者購屋參考之「空間格局配置參考圖」其中繪有3 房、廚房及客廳，「全區配置參考圖」右上角描述「居室空間Home space」，以及網站廣告載有「創造幸福快樂的生活境地」等廣告內容，易使一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定，系爭廣告內容核屬虛偽不實及引人錯誤。
3、原告辯稱系爭建案使用分區可作為商務住宅使用，非不得作為住宅使用，然系爭建案使用組別容許店舖、飲食店及商務住宅等商務性質使用之樓地板面積僅50﹪，另50﹪樓地板面積包括438 戶之用途為策略性產業辦公室（該建案總戶數為460 戶）不得作純住宅使用，是該廣告以一般住宅為訴求，顯與建管法規和都市計畫法核定用途不符，足使一般或相關大眾誤認，其表示與實際之差異，顯已逾越一般或相關大眾所能接受之程度，影響一般或相關大眾為合理判斷並作成交易決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不正競爭之效果，核屬對商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示。
4、原告稱其製作廣告文宣時已清楚標示使用分區為第一種住宅區及科技產業專用區，惟查該網站廣告之使用分區資訊為科技產業專用區，且縱一般大眾知悉該使用分區為科技產業專用區，亦無法知悉不得作一般純住宅使用，更無從得知作為一般住宅使用涉及違反建管法規或都市計畫法規之法律風險。按房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀，為影響消費者承購與否交易決定之因素，一般消費者據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用，而難以知悉廣告所載之用途違反建管法規，有遭勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之風險，故原告尚不得以已標示使用分區據以主張免責。另查原告於接待中心提供消費者購屋參考之「空間格局配置參考圖」、全區配置參考圖右上角描述「居室空間Home space」以及網站廣告載有「創造幸福快樂的生活境地」等廣告內容，皆易使一般或相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定，而接受此廣告資訊者並不限於商務需求之客戶，原告所訴該廣告未以純住宅廣告內容為訴求，或並非針對一般或相關大眾而係針對有商務需求之客戶銷售，顯與事實有悖而無可採。
（二）有關原告稱公平交易法第21條應以影響交易秩序為要件，原處分未說明系爭不實廣告有何影響交易秩序云云乙節：按廣告係廠商將產品資訊提供給消費者，藉以招徠消費者購買之重要交易媒介，廣告所提供之消費資訊，往往是消費者從事消費行為的重要判斷依據，若事業對其商品或服務，為虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，同時亦對其他守法之競爭同業形成不正競爭，進而影響交易秩序，故不實廣告將損害消費者利益，同時破壞競爭秩序，本院90年度訴字第161 號判決理由謂「廣告提供消費資訊，往往是消費者從事消費行為的重要判斷依據，若事業對其商品或服務，為任何虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者陷於無知與受騙之危險，且事業利用不實廣告，以不當手段誘使消費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生『不正競爭』之效果，故不實廣告將損害消費者利益，同時破壞競爭秩序，違反者自應負行政法上之責任。」亦同斯旨。原告所為不實廣告行為，除已戕害消費者不被誤導之交易選擇自由，亦使守法之競爭同業蒙受失去顧客之損害，斲傷市場效能競爭，足生不正競爭之效果，核屬違反公平交易法第21條第1 項之規定。另原處分理由欄對於本件不實廣告如何影響交易秩序已有敘明，原告指稱被告未說明其行為如何影響交易秩序云云，顯屬謬誤。
（三）有關原告稱提供予購屋者之買賣合約，業清楚載明該建案可做商務住宅，其與純住宅基本格局無不同，空間格局配置參考圖並無不實乙節：
1、公平交易法第21條規範意旨係為避免消費者受不實廣告之誤導致權益受損，並使同業競爭者喪失與其交易之機會，廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，使用不實廣告者自應負不實廣告行為之責任；原告雖辯稱其於契約載有建築物用途為商務住宅，惟契約係屬特定當事人間之個別補充說明與約定，其與廣告係對不特定大眾發送之性質尚屬有間，縱契約內容屬實，然廣告內容為虛偽不實或引人錯誤，廣告主仍須負違反公平交易法第21條之責。換言之，契約係特定當事人間之個別約定，其內容並不影響不實廣告責任認定。況且一般及相關大眾縱使知悉該使用分區為科技產業專用區，亦無法知悉不得作純住宅使用，更無從得知作為純住宅使用涉及違反建管法規或都市計畫法規之法律風險，故一般及相關大眾仍可能據此錯誤訊息進而作成交易決定，系爭廣告核屬虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，原告以契約中有記載建築物用途為商務住宅而主張免責顯係卸詞。
2、原告於網站內容載有「創造幸福快樂的生活境地」，於接待中心提供消費者購屋參考之空間格局配置參考圖其中繪有三房、廚房及客廳，並於全區配置參考圖右上角描述「居室空間Home space」等廣告內容，實易使一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，並據此認知作成交易決定。然據新竹市政府函表示，本建案總戶數共460 戶，臨接○○路○段部分為21戶「商用住宅」，建築物主要用途為店舖、停車空間、飲食店及策略性產業辦公室，除守衛室1 外、其餘高達438 戶用途均為策略性產業辦公室，不得做純住宅使用，商務住宅亦不在容許使用範圍內。是原告辯稱商務住宅（且本案只有21戶商務住宅，其餘438 戶並非商務住宅）與一般住宅並無不同，明顯與事實有悖。
3、又房屋銷售廣告所描述之建物用途情狀，為影響消費者承購與否交易決定之因素，一般消費者據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用，而難以知悉廣告所載之用途違反建管法規及相關法律風險，是系爭廣告以一般住宅為訴求，顯與建管法規和都市計畫法核定用途不符，足使一般或相關大眾誤認，其表示與實際之差異，顯已逾越一般或相關大眾所能接受之程度，影響一般或相關大眾為合理判斷並作成交易決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不正競爭之效果，系爭廣告內容核屬虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定。
（四）有關原告稱，96年11月30日自由時報第14A 全版廣告已標出使用分區「科技產業專用區」，其廣告是以商務對象為訴求，故並無虛偽不實或引人錯誤云云乙節：
1、自由時報之廣告並非本案被罰之系爭廣告，本案系爭廣告於接待中心提供消費者購屋參考之「空間格局配置參考圖」、全區配置參考圖右上角描述「居室空間Home space」以及網站廣告載有「創造幸福快樂的生活境地」等，其廣告內容皆易使一般或相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用並據此認知作成交易決定；又消費者上網或於接待處所接觸本案系爭廣告時，並無法同時翻閱前揭自由時報之廣告，消費者亦無自行比對同建案不同廣告之義務。況如前所述，即使廣告中標示使用分區，消費者亦無法知悉不得作一般住宅，以及違法使用之法律風險，故原告以不同廣告及已標示使用分區辯稱廣告並無不實顯係卸詞，核無可採。
2、又廣告訊息對不特定大眾發送，而接受此廣告資訊者並不限於商務需求之客戶，原告所訴該廣告未以純住宅廣告內容為訴求，或並非針對一般或相關大眾而係針對有商務需求之客戶銷售，顯與事實有悖而無可採。
（五）有關原告稱被告作成之罰鍰處分，未審酌公平交易法施行細則第36條規定所列情狀，顯有裁量怠惰違法乙節：
按公平交易法施行細則第36條規定，被告依法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意「違法行為之動機、目的及預期之不當利益」、「違法行為對交易秩序之危害程度」、「違法行為危害交易秩序之持續期間」、「因違法行為所得利益」、「事業之規模、經營狀況及其市場地位」、「違法類型曾否經中央主管機關導正或警示」、「以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰」、「違法後悛悔實據及配合調查等態度」等因素，被告於決定本案罰鍰額度時，業已整體衡酌上開所定各項裁量因素，並考量原告負責系爭建案之現場銷售業務，其對於廣告內容及使用具有決定及支配能力，且原告利用廣告銷售房屋，獲利隨銷售戶數遞增；又其資本額雖僅100 萬元，然其96年度營業規模達2 億元、97年度達8 千8 百萬元，及系爭建案銷售金額達33億元以上，被告裁處30萬元之罰鍰，係審酌一切情狀後所為之合法裁量，依法並無違誤，原告所稱被告裁罰過當或有違比例原則云云核無可採。
（六）被告並聲明：
1、駁回原告之訴。
2、訴訟費用由原告負擔。
四、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。……」公平交易法第21條第1 項、第41條前段定有明文。
五、次按，被告為公平交易法之主管機關，為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，禁止事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定「行政院公平交易委員會對於公平交易法第二十一條案件之處理原則」以供遵循，其第5 條規定：「本法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而有引起錯誤之認知或決定之虞者。」第6 條規定：「本法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。」第7 條規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，而有引起相關交易相對人錯誤認知或決定之虞者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」第8 條規定：「前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」第9 條規定：「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……等。」上開處理原則係公平交易法之主管機關即被告，於法定權限範圍內，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵等事項，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越公平交易法第21條所規定為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭等規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，核與公平交易法之立法意旨無違，自得予以適用。
六、經查：
（一）系爭建案原係由昌益建設股份有限公司（下稱昌益公司）委由原告銷售，96年7 月20日昌益公司與理銘公司及原告三方簽訂協議書，同意由理銘公司承受昌益公司與原告簽定之銷售承攬合約書權利義務，原告另於96年7 月27日與理銘公司簽定銷售承攬補充合約書，由原告負責系爭建案之各項廣告企劃製作，並由原告負擔系爭建案之廣告媒體企劃與製作費用、廣告事務費用及銷售業務執行費用等。原告亦負責簽約樣品屋裝潢工程及系爭建案之現場銷售業務，並自行支付前開廣告宣傳及人事費用，再按房屋銷售金額之4%收取報酬等情，有昌益公司與原告之銷售承攬合約書、昌益公司、原告及理銘公司協議書、理銘公司與原告之銷售承攬補充合約書在卷可參（原處分甲卷第69頁、第71頁、第72頁），故原告對於廣告內容及使用具有決定及支配能力，其實際參與廣告文案之製作，並進而利用廣告銷售，且隨銷售戶數之增加其獲利亦增，是原告與投資興建之出賣人理銘公司，均為本案廣告主體應堪認定。
（二）原告於接待中心使用繪設住宅設計之空間格局配置參考圖（其中繪有3 房、廚房及客廳）提供予消費者購屋參考，且於網站內容載有「創造幸福快樂的生活境地」，及於全區配置參考圖右上角描述「居室空間Home space」等廣告內容，有前開廣告附卷可稽（本院卷第48-55 頁），經被告認定前開廣告為虛偽不實及引人錯誤之表示，而為本件裁處等情，有被告98年12月22日公處字第098179號處分書、行政院99年5 月27日院臺訴字第0990097590號訴願決定書附於原處分卷可憑，應認屬實。原告不服原處分，循序提起行政訴訟，原告並以其已將建案之所用分區資訊在廣告上據實揭露，且系爭建案為商務住宅本可供住宅使用等據為主張，故本件應審酌之爭點即為：系爭建案之廣告是否對商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示？被告作成原處分有無裁量怠惰之違法以及違反比例原則？
七、本院之判斷：
（一）廣告係透過人為媒體以其事布告於眾，並對不特定大眾傳達商品之存在及特徵，其非僅透過大眾傳播媒體為媒介者始足當之，故不限於以報紙雜誌從事廣告行為，亦得透過傳單、戶外看板、影音光碟、網路而為。本件原告就系爭建案於網站揭示銷售標的之基本資料，固屬廣告至為明確，另前述裝潢配置參考圖係由原告銷售人員於現場提供不特定消費者現場參閱，屬銷售時對消費者提出之說明資料，其目的在於招徠消費者並增加交易機會，故被告認定系爭裝潢配置參考圖，性質上亦屬系爭建案之銷售廣告，應屬有據。雖原告主張系爭裝潢配置參考圖係由設計公司免費提供消費者參考，然原告如未認同該以一般住宅所設計之裝潢配置參考，與其銷售商品性質相符，衡情應無許其於銷售現場置放散布之理，是原告此部分之主張，尚難憑採。
（二）本件系爭建案坐落新竹市○○段1341-7地號等土地，使用分區為第一種住宅區、科技產業專用區，為地上15層、地下3 層、3 幢、29棟460 戶之建築，有建造執照、使用執照在卷可憑（原處分卷甲卷第74頁、91頁）。且查：
1、經被告函詢新竹市政府有關系爭建案之使用分區及建築物用途，據覆略以：里銘公司之丹麥建案，其中臨接○○路○段部分（整棟地下1 層至地下4 層）為21戶，建築物用途為店舖、停車空間、飲食店、策略性產業辦公室；除守衛室1 戶外，其餘438 戶用途為策略性產業辦公室，並無作為純住宅使用。而策略性產業相關設施使用範圍，所稱策略型產業係指(1) 資訊服務業、資訊技術研發事業。(2) 產品包裝設計業。(3) 精密機械設備租賃業。(4) 產品展示服務業。(5) ＩＣ設計業。(6) 高科技產業相關之研發、技術性諮詢、技術與人才育成事業。(7) 高科技污染整治之相關環保事業。(8) 生化技術產業。(9)3Ｃ工業。(10)精密電子原件工業。(11)精密機械工業。(12)航太科技工業。(13) 生命醫學及生技產業。(14)綠色技術工業
。(15)高級材料科技工業(16)其他（經行政院指定或經「新竹市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」審查通過准予設置之新興重要性策略產業之產品或技術服務項目）。有新竹市政府98年11月2 日府產商字第0980120106號函附卷可參（原處分甲卷第271-272 頁）。
2、又該「科技產業特定區」之劃設，係新竹市政府依都市計畫法第32條及都市計畫法台灣省施行細則第14條規定之特定專用區；依其所屬都市計畫土地使用分區管制要點第2
點之規定，主要為供策略型產業、媒體視訊傳播及相關行業所需之相關辦公、研發、教育訓練、技術性諮詢與服務事業等設施使用，且其樓地板面積應大於申請總樓地板面積百分之五十；其他則可供商場、飲食等設施使用，惟其使用面積不得大於申請總建築樓地板面積之百分之五十等情，亦有該府99年10月27日府都計字第0990118525號函在卷可憑（本院卷第76頁）。
3、故由以上說明可知，系爭建案中臨接○○路○段部分之21戶，建築物用途雖可作為店舖、飲食店之用，然其餘438
戶用途則均為策略性產業辦公室，僅能供作前列(1)-(16)產業使用，應可認定。
（三）原告於接待中心使用繪設住宅設計之空間格局配置參考圖（其中繪有3 房、廚房及客廳）提供予消費者購屋參考，足使消費者產生該參考圖係針對交易標的內容及用途說明之認知，而誤認系爭建案建物用途，與一般住宅用途並無不同；另原告於網站內容載有「創造幸福快樂的生活境地」，及於全區配置參考圖右上角描述「居室空間Homespace 」等廣告內容用語，亦足使一般及相關大眾誤認系爭建案可合法供作一般住宅使用，然系爭建案銷售之大部分建物（438 戶）均屬策略性產業辦公室，僅限特定產業使用已如前述，是原告之廣告就建物用途之表示，與得依都市計畫法、建築法相關法令得合法使用之實際情形顯有差異，且此差異已逾越一般消費大眾所能接受之程度，消費者如據此認知作成交易決定，原告實際上並無從提供何作為一般住宅用途之合法房屋供買方使用，是以系爭廣告之表示及表徵，於客觀上即有虛偽不實及引人錯誤之事實。是以被告認定原告違反公平交易法第21條第1 項之規定，洵非無據。
（四）原告雖主張其刊登於自由時報之廣告，已標示使用分區為科技產業專用區，且消費者亦可經由銷售人員說明及契約書內容明瞭，並提出報紙廣告、契約書為證，惟查：
1、公平交易法第21條規定，係為避免消費者因不實廣告之誤導致損害其權益，乃課予廣告主真實表示之義務，廣告主應依規定於廣告中真實表示並完整揭露資訊。以一般交易慣例，售屋者通常未能提供建照執照或使用執照以供消費者核對，且就購屋消費者而言，不僅是項資料恆難取得，且非有專業建築知識者亦無從自行判讀，故標的房屋是否合於使用分區及用途，多賴銷售者就商品或廣告所為相關之表示或表徵。本件系爭建案廣告，以不符建物使用分區及用途之方式，於銷售現場宣傳，使一般消費者誤認該建物可得作為一般住宅合法使用，並在此不實之房屋使用印象下為交易考量，已足以引起相關消費者錯誤之認知或決定。
2、原告雖主張另於報紙廣告中已明白載明系爭建案之使用分區為科技產業專用區，惟廣告藉由不同媒體傳播，其接收之消費族群未必相同，前往原告銷售地點之消費者，並非必然已閱覽原告之報紙廣告，故原告自難以其已在報紙廣告載明使用分區，即可推論消費者不致因其網站廣告或現場裝潢配置參考圖誤導，故原告此部分主張，已難遽採。3、原告雖稱消費者亦可經由現場銷售人員及契約書之記載，瞭解系爭建案之使用分區，惟查，縱一般大眾知悉該使用分區為科技產業專用區，亦無法知悉該分區可供使用之產業詳情，及倘作為純住宅使用是否涉及違反建築法或都市計畫法之法律風險。本件原告既將系爭建案作為一般商品銷售，則自應以一般大眾就廣告之理解能力，作為是否判斷廣告有無虛偽不實或引人錯誤之標準，故依常情，尚難徒憑原告銷售人員說明或契約規定內容，即可就系爭廣告所示使用用途有完整之認識，消費者自無從充分瞭解違法使用之範圍及就其權益受影響之程度，故原告尚不得據此主張無虛偽不實或引人錯誤之行為。
（五）至於原告主張本件於競爭秩序無涉云云，惟公平交易法第21條第1 項係為維護交易秩序及公平競爭，其立法目的係為禁止事業利用不實或引人錯誤之廣告，誤導消費者之選擇，使市場競爭秩序喪失原有效能，故除於相關消費者利益外，亦保護與之競爭之其他事業，從而原告指稱本件無涉競爭秩序，尚不足採。又原告於接待中心提供消費者參考之空間格局配置參考圖、全區配置參考圖右上角描述「居室空間Home space」及網站廣告所載「創造幸福快樂的生活境地」等內容，係就一般大眾傳達交易資訊，且就原告使用之廣告媒介，亦未能區隔接受廣告資訊者為一般需求或商務需求之客戶，故原告所稱系爭廣告未以純住宅為訴求，或非針對一般或相關大眾，而係針對有商務需求之客戶銷售云云，亦與事實不符，尚難憑採。
（六）從而，本件原告之廣告，傳達消費者系爭建案可為一般住宅使用之資訊，是以該廣告就該建物用途為虛偽不實及引人錯誤之表示足堪認定，故原處分認原告違反公平交易法第21條第1 項規定，應無違誤。
八、復按，公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：1.違法行為之動機、目的及預期之不當利益。2.違法行為對交易秩序之危害程度。3.違法行為危害交易秩序之持續期間。4.因違法行為所得利益。5.事業之規模、經營狀況及其市場地位。6.違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。7.以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。8.違法後悛悔實據及配合調查等態度。」本件原告在系爭建案廣告所宣稱內容已違反公平交易法第21條第1 項規定，經被告依前開規定，審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度，並考量原告96年及97年度營業額，系爭建案銷售金額等一切情狀後，依公平交易法第41條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處以罰鍰30萬元，經核尚無裁量逾越或濫用情事，故原告主張被告怠於裁量，違反比例原則云云，應難憑採。
九、綜上所述，原告主張均非可採，被告認原告違反公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，命原告立即停止違法行為，並處以罰鍰30萬元，其認事用法，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。從而原告訴請判決如聲明所示，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘聲明陳述與攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項
前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　12　　月　　16　　日臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官　蕭惠芳
法 官 林玫君
法 官 劉穎怡
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　12　　月　　16　　日書記官 林苑珍