臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)99年度訴字第23號

• 裁判案由: 公平交易法
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 99 年 06 月 03 日

臺北高等行政法院判決
99年度訴字第23號99年5月20日辯論終結原 告　百事達建設股份有限公司
代　表　人　甲○○
訴訟代理人　李文平律師
張照堂律師
被 告　行政院公平交易委員會
代　表　人　乙○○
訴訟代理人 丙○○
丁○○
戊○○
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國98年12月8 日院臺訴字第0980098517號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告銷售「帝寶凱悅」建案（下稱系爭建案），於售屋光碟廣告宣稱SPA 游泳池、活力健身房、舒活瑜珈室、專業撞球室、看海聊天室、卡拉OK室、五星飯店迎賓大廳，於民國97年7 月8 日自由時報廣告宣稱五星級迎賓門廳、時尚健身房、室內游泳池、影音視廳室、海景交誼廳，在yahoo 奇摩拍賣網站網頁宣稱屋頂咖啡廳、室內游泳池、健身房、韻律瑜珈室、KTV 視聽室，及在www.bqhouse.com.tw網頁宣稱游泳池等設施，及裝潢樣品屋將陽台位置設計為室內空間之一部分，被告依檢舉調查結果，以商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1
項規定，依同法第41條前段規定，以98年3 月26日公處字第098049號處分書命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）100 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）原告與檢舉人已達成和解，依「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」（下稱公平交易法第21條案件之處理原則）第14點第8 款規定，依法得停止調查，況本件檢舉人已撤回檢舉，且檢舉人與購屋消費者皆未受有損害，依行政程序法第10條，本件實無裁量續行調查之必要，實應停止調查，更無作成裁罰處分之必要，原告銷售系爭房屋時，價金與產權坪數並未包含廣告宣稱之增建公共設施部分；樣品屋陽台外推則經註明於建物現況確認書，並給予消費者7 天審閱期。故消費者有充足資訊與時間了解系爭房屋現況，並未受有多支付價金或產權坪數縮減之損害，是本件並不影響交易秩序與公共利益。且公平交易法第21條第1 項立法目的在預防消費者受到損害，上開處理原則係被告依公平交易法第21條第1 項授權而制訂的行政命令，授權目的亦在預防消費者受到損害，依行政程序法第10條規定，裁量權行使應符合法規授權目的，本件既無消費者受到損害，被告實無以行政裁量決定續行調查之空間，否則將導致輕重失衡並違反法規授權目的，亦違反憲法平等原則。故於本件情形，被告之行政裁量權實已收縮至零，無以行政裁量決定續行調查之空間存在，更無作成裁罰處分之必要。
（二）本件刊登於Yahoo 奇摩拍賣網站、www.bqhouse.com.tw網站之廣告並非原告所為，而係己○○銷售房屋之個人行為，己○○亦非原告之員工，原告並非上開2 網站廣告之行為主體，其內容亦非法令所欲規範之廣告，一般看網頁之人，根本不會誤認是原告之廣告，而認為係己○○自售其所有之帝寶凱悅房屋，訴願決定僅以該電話與原告有關，然未注意其上根本無任何原告之字樣逕以此與原告無關之網頁，認定原告為虛偽不實廣告，顯非適法。且www.bqhouse.com.tw網站於97年2 月已關閉連結，依法亦應停止調查且不能對原告為處分。
（三）公平交易法第21條規定除事業體為虛偽不實、引人錯誤之行為以外，尚需其足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定為其構成要件，其目的在處罰「不正競爭」之狀態。
（四）系爭光碟顯非屬廣告：原告製作之光碟確實為發送新購買住戶之紀念光碟，以便讓新購買住戶更加了解建案環境與相關資訊，光碟於住戶購買房屋後方會送給住戶，故原告並未對不特定人發送光碟，其對市場交易秩序、交易相對人利益、消費者公益、競爭公益等並無影響。且光碟並非便利的廣告形式，尚須電腦方能閱覽內容，實難達成廣告讓消費者一望即知的目的，實難構成如同海報廣告大量散布予不特定人的目的，且如要廣告，原告何必花費工夫燒製光碟，大量印製海報反更能達其目的，故由僅1,000 片的燒製數量反可證明原告並無對不特定人發送紀念光碟之主觀意圖，且被告更無證據證明原告有散布光碟之客觀行為。如被告無法證明原告於何時、何地、向何消費者，持系爭光碟為廣告、介紹、推銷或交付，即難對原告製作光碟論以公平交易法之廣告不實責任。
（五）退步言之，原告已向消費者說明陽台外推與增建公共設施之原所在位置，且買賣契約亦註明陽台外推並給予消費者7 天審閱期，故不足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定，不該當公平交易法第21條第1項 為引人錯誤之表示的構成要件：依住戶聲明書記載，買受人係對現況完全認同才簽訂買賣契約書，原告根本無為不實廣告之主觀動機及客觀行為，且增建部分於現場觀之，不必介紹亦一目了然，本案並無使消費者陷於錯誤之可能，亦無任何消費者陷於錯誤，不符公平交易法第21條規範之構成要件。且原告銷售系爭帝寶凱悅房屋之價金與坪數未包括增建公共設施部分，故消費者並未因增建公共設施被認定為違建受有損害。
（六）本案當初係因檢舉人與原告之民事糾紛所導致，其後檢舉人也表示係「誤會」一場，本來檢舉人即有立場上之偏頗，所述本不值採信，且其亦早已撤回：本件係檢舉人與原告間有房屋漏水之民事糾紛，檢舉人方才檢舉報復，以加強與原告之談判能力，實際上檢舉人並無因原告之廣告而受害，檢舉人於與原告就房屋漏水糾紛達成和解後更表示本件檢舉純屬「誤會一場」，本件實係民事糾紛，被告實不應介入此一民事糾紛，否則反有濫用公權力打亂私法自治機制之虞。
（七）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）公平交易法第21條第1 項所稱「虛偽不實」，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而有引起錯誤之認知或決定之虞者；所稱「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。所謂「其他使公眾得知之方法」係指得直接或間接使非特定之一般或相關大眾共見共聞之訊息的傳播行為。準此，事業倘於商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，就商品之品質及內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即應認違反公平交易法第21條規定。
（二）關於原告主張已與檢舉人達成和解，檢舉人亦撤回檢舉，依公平交易法第21條案件之處理原則第14點第8 款規定，本案無續行調查之必要一節：依公平交易法第26條規定，被告受理檢舉案件後，是否啟動調查及其後續處理，被告得有判斷及裁量權限，自得依調查發現，決定終止後續調查程序之進行，或依公平交易法相關規定作成實體決定。原告於售屋光碟廣告內容載有「SPA 游泳池」、「活力健身房」、「舒活瑜珈室」、「專業撞球室」、「看海聊天室」、「卡拉OK室」、「五星飯店迎賓大廳」等圖片；97年7 月8 日自由時報報紙宣稱「五星級迎賓門廳」、「時尚健身房」、「室內游泳池」、「影音視廳室」、「海景交誼廳」，及Yahoo 奇摩拍賣網（http://tw.f2.page.bid.yahoo.com ）網頁載有「屋頂咖啡廳」、「室內游泳池」、「健身房」、「韻律瑜珈室」、「KTV 視聽室」，另www.bqhouse.com.tw網頁宣稱具游泳池等公共設施內容。系爭建案為地上12層地下1 層之建築，依原告所述，「SPA 游泳池」設置於A 、B 棟地下1 樓，「五星飯店迎賓大廳」位於A 棟與B 棟1 樓，「活力健身房」、「舒活瑜珈室」、「專業撞球室」、「看海聊天室」、「卡拉OK室」及「看海聊天室」設置於B 棟頂樓，惟依據該建案各樓層竣工平面圖，A 棟與B 棟1 樓間未規劃迎賓大廳，而B棟
地下1 樓未規劃游泳池設施，頂樓亦未規劃「活力健身房」等公共設施。另據花蓮縣政府表示，該建案建築物為地下1 層地上12層，建築物地下1 層（面積1992.84 平方公尺）使用用途係屬防空避難室附設停車位之空間，屋頂層面積120.12平方公尺，使用用途為樓梯間、機械室使用，依核發之使用執照及竣工平面圖說，地下1 層及屋頂層無游泳池、屋頂咖啡廳等公共設施項目，原告未依原核准用途使用係違反建築法第73條第2 項規定，況該建案頂樓建築及使用部分之違章建築業經花蓮縣政府查報錄案拆除。原告於使用廣告時，建案已竣工，其已預知或可得而知其日後給付之內容，無法與建築法令規範相符，卻仍將地下1 樓之防空避難室及附設停車位空間以SPA 游泳池設施、A 棟與B 棟間違法搭建五星級迎賓大廳及頂樓之樓梯間、機械室之使用空間以活力健身房、舒活瑜珈室及專業撞球室等設施，製作廣告，宣稱上開公共設施均屬合法使用，其表示與實際之差異，顯已逾越一般大眾所能接受之程度，核屬對商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示。況且對該建案之住戶而言，案關廣告宣稱之公共設施尚有遭罰鍰、勒令停止使用、停止供水、供電或封閉及強制拆除之風險，其影響交易秩序及公共利益實難謂輕微。是以，原告認本件屬公平交易法第21條案件之處理原則第14點第8款
規定「經雙方和解，影響交易秩序、公共利益輕微案件。」，恐有誤解。
（三）原告陳稱Yahoo 奇摩拍賣網站、www.bqhouse.com.tw網站之廣告，係訴外人己○○之個人行為，原告非上開2 網站廣告行為主體云云：
1、查Yahoo 奇摩拍賣網站，內容載有「帝寶凱悅誠摯邀請蒞臨鑑賞」、該建案公共設施相片及說明建案附近之便利設施、「歡迎來電：[phone] 0000000 」等資訊，另www.bqhouse.com.tw網站內容載有系爭建案名稱、原告公司名稱、房屋用途狀況、公共設施、特色及聯絡電話[phone]）和系爭建案座落地址等系爭建案資訊，上揭網頁所載系爭建案聯絡電話[phone] 、系爭建案座落地址等與本案系爭建案「帝寶凱悅景觀SRC 大樓不動產買賣契約書」所載乙方（即原告）資料相同。是以，就上開2 網頁銷售標的及內容整體觀察，銷售物件所有權尚非屬個人，皆與原告直接相關。
2、依據97年9 月3 日、98年1 月13日己○○受原告之委任至被告處陳述紀錄：「本人為本公司營造廠的員工，今天為百事達建設股份有限公司被檢舉銷售『帝寶凱悅』建案，涉有違反公平交易法規定到會說明」；己○○自承前揭2
網頁內容，係渠依據系爭廣告建案現場及公共設施所拍攝並刊登。由上可證己○○係原告之員工。另就己○○之國民身分證影本觀之，其為原告公司代表人甲○○之女，是以上揭Yahoo 奇摩拍賣網系爭建案廣告載有「我不是仲介業者，這房子是自己要賣的」、「自己蓋的房子自己最了解，哪裡有問題也會最快方式解決問題，我們是用心在蓋房子」，就上述文句再配合己○○之身分而言，應不難看出前揭網頁廣告內容所謂「自己」、「我們」並非指鄭雅格個人而言，而係指原告。己○○刊登銷售系爭建案網頁廣告效益及於公司，原告尚難謂其與該2 則網頁廣告無涉。是以，原告為Yahoo 奇摩拍賣網站及www.bqhouse.com.tw網站廣告之行為主體，恆無疑義，雖www.bqhouse.com.tw網站已於97年2 月關閉連結，亦不能據此免責。
3、另有關原告陳稱案關廣告光碟為贈予住戶之紀念品，依其客觀實質及提出運用方式，非屬廣告部分。查系爭建案光碟，內容載有「帝寶凱悅」建案名稱、原告公司名稱、帝寶凱悅為花蓮全新優質住宅生活機能佳……歡迎蒞臨鑑賞入主專線0000000000系爭建案座落地址等，由該光碟內容所傳達之訊息觀之，無非在於告知消費大眾有關系爭建案之優點特色，以求激起消費者的欣賞注意，誘導進行購買及吸引人潮，該光碟為原告促銷其商品所為之表示，難謂非屬廣告。又原告於Yahoo 拍賣網站網頁廣告載有「若需索取光碟歡迎寫信至[e-mail]留下姓名電話地址，我們會盡快寄給您」，原告贈送光碟行為即達到將廣告內容訊息散布的效果，又燒製1,000 片光碟遠多於該建案117 戶數量，顯見原告以銷售餘屋為目的甚明，原告稱案關廣告光碟為贈予住戶之紀念品，並非廣告，顯係推諉卸責之詞。
4、至於原告稱案關廣告未引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定，未合致公平交易法第21條規定，且Yahoo 奇摩拍賣網站及www.bqhouse.com.tw網站之廣告，未具體提及不實部分，非為公平交易法規範之廣告云云，查判斷廣告是否虛偽不實或引人錯誤，致引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定，係泛指作為廣告對象之所有非特定潛在交易相對人，並非單純依實際從事交易之交易相對人認知為斷，原告辯稱案關廣告並未引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定，顯屬誤認。另原告於Yahoo 奇摩拍賣網頁載有「屋頂咖啡廳」、「室內游泳池」、「健身房」、「韻律瑜珈室」、「KTV 視聽室」，和www.bqhouse.com.tw網頁宣稱具游泳池等公共設施內容，皆為具體提及系爭建案不實之處，原告逕認前述廣告非為公平交易法規範廣告，顯與上開事證矛盾，亦為推諉之詞，並不足採。
5、原告復辯稱系爭建案於Yahoo 奇摩拍賣網站、www.bqhouse.com.tw網站之廣告，係己○○自售其所有系爭建案房屋乙間云云，惟查，系爭Yahoo 奇摩拍賣網廣告載有「我們提供1 房至4 房的選擇，坪數為22坪至67坪，適合各種家庭，另有樓中樓格局」、「圖片為41坪樣品屋，空屋480
萬（6 樓以下），……兩房剩6 間，……數量有限，請把握機會，歡迎到現場參觀」；www.bqhouse.com.tw網頁廣告載有「房屋用途：店面住宅……」、「附屬傢俱另有其他1 至4 房的格局及樓中樓格局、」由此觀之，與原告陳稱係己○○在銷售自己所有之特定房屋乙間，明顯與事實不符。
（四）有關原告稱其與消費者簽訂買賣契約前，已向消費者說明陽台外推與增建公共設施情形，買賣契約亦註明並給予審閱期，住戶聲明書亦記載強調陽台位置及公共設施增建部分，消費者皆清楚增建之公共設施不包含在銷售坪數與售價，並未構成公平交易法引人錯誤要件，且案關建案為成屋，消費者可蒞臨參觀尚無陷於錯誤之虞部分：原告既為該建案廣告之行為主體，則應就廣告內容負真實表示義務，原告卻於使用系爭建案廣告時，既已預知或可得而知其日後給付之內容，與廣告內容及建築法等法令規範難以同時相符，卻仍以「SPA 游泳池」、「五星飯店迎賓大廳」、「活力健身房」、「舒活瑜珈室」、「專業撞球室」、「看海聊天室」等公共設施為建案銷售宣傳，及以陽台外推之裝潢樣品屋，增加室內空間，藉以招徠消費者增加交易機會。系爭建案因未依原核准用途使用違反建築法第73條第2 項規定，況該建案頂樓建築及使用部分之違章建築業經花蓮縣政府查報錄案拆除。故縱為成屋，消費者倘依廣告前往現場參觀，亦無法得知系爭廣告所宣傳之公共設施及陽台外推有遭建管單位查報拆除等處分風險，即說明原告廣告表示與實際之差異，顯已逾越一般大眾所能接受之程度，核屬對商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示。原告所稱該住戶聲明書僅註明瞭解銷售坪數及售價，不包括增建公共設施和陽台所在位置是否外推，與知悉前述公共設施及陽台外推為違反建築法令而有被拆除風險有別。原告將違法公共設施設計之風險責任將轉嫁於購屋人一方，尚難排除原告應負廣告不實之責任。原告於系爭建案廣告中，以多項非法公共設施之設置作為系爭建案廣告之宣傳方式，使一般消費者誤認該公共設施之設計為合法，於交屋時或交屋後將有甚多公共設施得以利用，進而在此考量下與原告進行買賣交易，合併觀察整體印象及效果，對具有普通知識經驗之一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不大。核其情節確屬在其商品之廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示。
（五）有關原告稱本件僅屬民事糾紛，被告未有明確證據介入，是否有濫用公權力打亂司法自治機制之虞，及公共設施屬贈送性質，倘違建遭拆除，消費者亦未受有實質損害，難謂有違反公平交易法規定等節：為避免消費者因不實廣告之誤導致損害其權益，廣告主本應於廣告中為真實表示並完整揭露相關資訊，實難期待消費者須藉由其他原始設計圖、契約條款或其他文件、口頭告知等加以理解廣告內容，始不致陷於錯誤。系爭房屋廣告所描述之陽台外推與增建公共設施情狀，為影響消費者承購與否交易決定之因素，一般消費者據廣告內容僅認知於購屋後得永久合法享有廣告所揭示之陽台外推與增建公共設施，而難以知悉廣告所載之陽台外推與增建公共設係違反建築法規，有遭勒令拆除之風險。況上揭系爭廣告業經花蓮縣政府建管單位表示未依原核准用途使用係違反建築法規定，系爭建案頂樓建築及使用遭建管單位查報拆除處分之風險，即說明原告廣告表示與實際之差異，顯已逾越一般大眾所能接受之程度，核屬對商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，即認違反公平交易法第21條規定。又原告主張該建案公共設施僅屬贈送性質，惟查系爭建案不動產買賣契約書，建物買賣範圍包括主建物（室內面積）、附屬建物（陽台、平台面積）及共同使用部分之應有部分（公共門廳、電梯樓梯間、蓄水箱、受電室、消防機房、電信機房、污水處理機房、地下室停車場等面積），而原告將地下1 樓之防空避難室及附設停車位空間以SPA 游泳池設施、A 棟與B 棟間違法搭建五星級迎賓大廳及頂樓之樓梯間、機械室之使用空間以活力健身房、舒活瑜珈室及專業撞球室等設施，係將違法公共設施設計之風險責任將轉嫁於購屋人一方，尚難排除原告應負廣告不實之責任。陽台外推與增建公共設施係違反建築法規，有遭勒令拆除之風險，造成消費者錯誤之認識與決策，已非僅屬原告與檢舉人間之私權民事糾紛可言。
（六）被告並聲明：
1、駁回原告之訴。
2、訴訟費用由原告負擔。
四、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰。」公平交易法第21條第1 項、第41條前段分別定有明文。
五、次按，被告為公平交易法之主管機關，為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法第21條，禁止事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定「行政院公平交易委員會對於公平交易法第二十一條案件之處理原則」以供遵循，其第5 條規定：「本法第二十一條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」第6
條規定：「本法第二十一條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」第7 條規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品（服務）以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」第8 條規定：「表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」第9 條規定：「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……等。」上開處理原則係公平交易法之主管機關即被告，於法定權限範圍內，就事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵等事項，本於職權所為細節性、技術性及解釋性之統一行政規則，為法律所必要之補充，並未逾越公平交易法第21條所規定為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭等規範意旨，亦未增加法律所無之限制或負擔，核與公平交易法之立法意旨無違，自得予以適用。
六、系爭建案由原告於94年6 月2 日向光暉建設股份有限公司購買已竣工之「陽光海岸」建案計117 戶，經整修後更改建案名稱對外銷售等情，為原告所是認。而就系爭建案房屋，於原告製作之光碟、97年7 月8 日自由時報銷售廣告、Yahoo
奇摩拍賣網站及www.bqhouse.com.tw網頁銷售廣告中，均宣稱系爭建案有SPA （室內）游泳池、活力（時尚）健身房、舒活（韻律）瑜珈室、專業撞球室、看海聊天室（海景交誼廳、屋頂咖啡廳）、卡拉OK室（影音視聽室、KTV 視聽室）、五星飯店迎賓大廳（門廳）等公共設施，此有前開光碟及相關報紙網頁內容附於原處分卷可稽，堪信為真實。
七、被告認原告有關系爭建案公共設施之廣告內容，及建案樣品屋將陽台設計為室內空間，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，原告不服，並以上述光碟非屬廣告，系爭網頁亦與其無關，建案買受人均已獲知相關設施詳情及買賣價格不包含前開設施，故無涉廣告不實等語置辯，故本件應審究者厥為：前述光碟及報紙網頁就系爭建案設施之描述，是否為廣告？原告公司是否為系爭廣告之行為主體？原告於系爭建案廣告中就公共設施及裝潢樣品屋陽台設計之表示，是否與其事實上所銷售提供之商品不符，而有虛偽不實或引人錯誤之事實？原告於廣告中之表示行為，是否足以引致消費者對銷售商品有錯誤之認知與決定？經查：
（一）原告製作之光碟內容，載有原告名稱、聯絡電話、地址等，並有歡迎蒞臨鑑賞之字樣；而97年7 月8 日自由時報廣告及前開網頁內容，或載有「百事達建設花蓮市○○○街2-18號」，或所留連絡電話均為原告所有，是顯係出於為原告銷售房屋之目的而製作。而其內容均側重就公共設施特色之描述，是可知其係為積極營造系爭建案使用功能完善之具體印象，協助買方認知交易標的之內容、使用用途及利用可能性，以達推介及宣傳之目的，故均屬廣告行為，應屬無疑。原告雖主張系爭光碟僅係作為購屋紀念之用，然原告於Yahoo 拍賣網站網頁廣告亦載有可索取光碟之資訊，是系爭贈送光碟行為即有散布廣告內容之效果，且就其燒製1,000 片光碟之數量以觀，亦遠多於該建案117
戶之戶數，足見原告應係以銷售房屋為目的而製作發送，所稱係為贈予住戶之紀念品，並非廣告，顯難採信。至於原告主張系爭網頁非其製作刊登一節，經查，yahoo 奇摩拍賣網站網頁廣告所載聯絡電話「[phone] 0000000 」與售屋廣告光碟所載相同；www.bqhouse.com.tw網頁廣告亦載有相同聯絡電話，足見相關廣告所連結者，為原告之銷售服務，且上開網頁刊載人己○○，為原告負責人甲○○之女，再依廣告內容整體觀察，亦可認定該網頁廣告之銷售標的，與原告系爭建案直接相關，並非另有其他銷售或利益歸屬主體，是原告所稱其前開網頁廣告非其所為，即難採信，是以被告認定前開光碟、報紙及網頁內容，性質均屬系爭建案之銷售廣告，原告並為廣告主體，洵非無據。
（二）次查，原告於前揭廣告所述之各項公共設施，其中SPA 游泳池預計設置於系爭建案B 棟地下1 樓，五星飯店迎賓大廳則設於系爭建案A 、B 棟1 樓連結處，活力健身房、舒活瑜珈室、專業撞球室、看海聊天室、卡拉OK室及看海聊天室設置於系爭建案B 棟頂樓等情，為原告所不爭，並有照片附於原處分卷可參。惟參照系爭建案各樓層竣工平面圖，其上並無規劃上開公共設施，經詢據花蓮縣政府提供意見，據覆系爭建案地下1 層使用用途係屬防空避難室附設停車位之空間，屋頂層使用用途為樓梯間、機械室使用，依核發之使用執照及竣工平面圖說，地下1 層及屋頂層無游泳池等公共設施項目，倘未依原核准用途使用係違反建築法第73條第2 項規定，有該府97年9 月24日府城建字第0970129143號函在卷可稽（原處分卷第325-326 頁），且系爭建案頂樓違章建築，業經該府查報錄案並通知拆除等情，亦有花蓮縣政府查報拆除通知書在卷可稽（本院卷第109-115 頁），故原告銷售廣告所稱公共設施，足使一般大眾誤認其可依廣告所述之使用方法及用途合法使用，是其表示與實際情形顯有差異，且此差異已逾越一般大眾所能接受之程度。另系爭建案房屋業已竣工，原告於裝潢其銷售之房屋時，將陽台位置作為廚房或餐廳等室內空間使用，於有意購買之消費者參觀時，使消費者誤認該陽台所在位置為室內空間之一部分，可比照規劃使用，並據此認知作成交易決定，然原告實際上並無從提供如此內容之房屋供買方合法使用，是以系爭廣告或房屋之表示及表徵，於客觀上即有虛偽不實。
（三）原告雖主張系爭建案購買人就陽台位置及各項公共設施詳情，均已知悉，且亦明瞭系爭建案銷售之價金及產權均不含增建之公共設施云云，並提出住戶聲明書及銷售契約為證，惟查公平交易法第21條規定，係為避免消費者因不實廣告之誤導致損害其權益，乃課予廣告主真實表示之義務，廣告主應依規定於廣告中真實表示並完整揭露資訊。以一般交易慣例，售屋者通常未能提供建築原始圖說以供消費者核對，且就購屋消費者而言，不僅是項資料恆難取得，且非有專業建築知識者亦無從自行判讀，故標的房屋是否合於使用方法及用途，多賴銷售者就商品或廣告所為相關之表示或表徵。本件系爭建案廣告，以多項非合於使用方法及用途之公共設施，作為宣傳方式，使一般消費者誤認該建物整體公共設施完善且合法，在認有提昇房屋利用及增益價值之整體印象下為交易考量，已足以引起相關消費者錯誤之認知或決定。而原告所提住戶聲明書，依其內容僅註明瞭解銷售坪數及售價，尚難認已將公共設施及陽台設置不合建築法規定之使用方法及用途等情，為完整揭露，是原告主張其無影響交易相對人合理判斷及決定，即非可採。又建物之共同使用部分，無從與區分所有建物分離使用，出賣人依買賣契約應提供之合法標的範圍既包含二者，其給付義務自不因定價方式而有差異，故原告以增建公共設施不含於售價置辯，亦非有據。從而，原告主張住戶未因此受有損害云云，應非可採。
（四）至於原告主張本案檢舉人已因和解撤回檢舉一節，因公平交易法第21條第1 項係為維護交易秩序及公平競爭，其立法目的係為禁止事業利用不實或引人錯誤之廣告，誤導消費者之選擇，使市場競爭秩序喪失原有效能，與銷售個案消費爭議之處理，尚屬有別，縱本件檢舉人事後與原告就民事部分達成和解，然其是否違反公平交易法第21條第1
項之規定，被告仍得依個案事實而為審認，本件原告違章事實明確，且其違犯情狀非輕，已如前述，故被告依法裁處，並無不合，原告認其與檢舉人和解被告應停止調查之主張，尚難憑採。
（五）從而，本件原告裝潢樣品屋及廣告中，就陽台外推設計及與未能合法使用之公共設施等內容，核係就商品、廣告之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，原處分認其違反公平交易法第21條第1 項規定，洵屬有據。
八、復按，公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：⒈違法行為之動機、目的及預期之不當利益。⒉違法行為對交易秩序之危害程度。⒊違法行為危害交易秩序之持續期間。⒋因違法行為所得利益。⒌事業之規模、經營狀況及其市場地位。⒍違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。⒎以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。⒏違法後悛悔實據及配合調查等態度。」本件原告在系爭建案售屋廣告所宣稱內容已違反公平交易法第21條第1 項規定，經被告依前開規定，審酌違法行為對交易秩序之危害程度、系爭建案共計117 戶，銷售47戶、銷售金額及原告95及96年營業額等，及原告違法行為之動機、目的、預期之不當利益、違法行為危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益、事業之規模、經營狀況及其市場地位、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰、違法後悛悔實據及配合調查等態度與其他因素等情狀，依同法第41條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處罰鍰100 萬元，其認事用法，並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。從而原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘聲明陳述與攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　6 　　月　　3 　　日臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官　林樹埔
法 官 蕭忠仁
法 官 劉穎怡
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　99　　年　　6 　　月　　3 　　日書記官 林苑珍