105年度重自字第2號｜刑事：詐欺｜裁判日期：106 年 09 月 27 日

臺灣臺北地方法院刑事判決　　　　　　　105年度重自字第2號自　訴　人　高泉一林惠美葉雪玲羅貴琦周思儀吳邦聲翁國禎林同益韋燄盧思佳鄭中陳本源陳義亨楊合文李雅琪許玉鳳劉道新黃彩紅郭秀蘭龔學智李敏妙胡憶梅薛文彬張玉齡林瑞賓林瑞泰林尚喆林小萍陳曉蓉陳興民陳振炎陳億如王陳淑貞吳玉英陳珮瑜上三十五人共同自訴代理兼送達代收人　　　　楊鈞國律師范呈楷律師被　　　告　張綱維許慧娟賴永芳共　　　同選任辯護人　王姿淨律師劉煌基律師杜孟真律師上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴及追加自訴，本院判決如下：主文龔學智自訴張綱維、賴永芳部分自訴不受理。其餘自訴部分，張綱維、許慧娟、賴永芳均無罪。理由壹、自訴意旨略以：一、被告張綱維、許慧娟及賴永芳等3人（下稱被告等），為樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公司）、樺富建設股份有限公司（下稱樺富公司）、樺福育樂事業股份有限公司（下稱樺福育樂公司）之股東及董事，被告許慧娟、張綱維並分別擔任樺福公司、樺富公司之董事長，而樺福育樂公司之唯一股東為樺福公司，亦由被告張綱維擔任董事長。二、被告等於民國96年3月9日與地主楊健一、郭美珠、謝嘉珊、林楊德英及張秀嬌等人（下稱地主等5人），就環遊郡建案之森活館基地共同簽訂合建契約書。詎被告等竟以下列詐術：（一）被告等明知對於產權分配部分並無約定森活館建物之實際分配內容，而僅約定雙方分配建物比例；且地主等5人將來分得之森活館部分建物，僅約定出租給樺福公司10年，故樺富公司、樺福公司及樺福育樂公司實際上無法永續提供森活館廣告內之銀泉無邊際泳池、挑高金泉養生浴場、大雅之堂迎賓廳、兒童遊戲區、溫泉、冷泉，及中大型宴會、訪客接待、留宿等設施與專屬服務給，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，長期以樺福集團、樺福公司、樺富公司、及樺福育樂公司等名義，花費鉅資陸續於報紙、電視媒體、廣播媒體刊登巨幅廣告，並邀請香港女星關之琳及臺灣女星曾愷玹擔任代言人，對外宣稱樺福集團、樺福公司、樺富公司及樺福育樂公司之大手筆巨擘「環遊郡」將興建獨楝旗艦式會館即湯泉養生會館森活館，並提供銀泉無邊際泳池、挑高金泉養生浴場、大雅之堂迎賓廳、兒童遊戲區、溫泉、冷泉等設施，及提供中大型宴會、訪客接待及留宿等專屬服務給自訴人等，並承諾會由樺福集團下之樺福育樂公司永續經營。（二）又被告等於上開廣告物中宣稱不實之璽闕區為環遊郡建案之其中一區，華裔建築大師貝聿銘及其合夥人事務所，為環遊郡之建築設計群之一，並記載「10萬坪總體造郡工程全新啟動」等文字，使自訴人高泉一等35人（下稱自訴人等，含追加自訴之自訴人陳珮瑜）陷於錯誤，而以附表所列之價格，向被告等擔任董事或股東之樺富、樺福公司，購買如附表所示之預售屋或成屋，被告等因此獲得如附表所示價金之利益。三、再森活館基地上，目前仍是廢墟一片，且被告等擔任董事之樺福公司至今仍與地主等5人針對合建契約書之約定進行民事訴訟中；而經自訴人等之社區管理委員會委託台灣檢驗科技股份有限公司在樺福公司及樺富公司均同時在場之情形下，經現場實際檢驗後發現，環遊郡建案之土建、水土保持部分竟分別有高達數千項、數百項之缺失，益足徵被告等自始即有詐欺自訴人以獲取不法所得之動機及犯後態度不佳之事實。因認被告等均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌等語。貳、程序部分一、本案自訴人高泉一、林惠美、葉雪玲、羅貴琦、周思儀、吳邦聲、翁國禎、林同益、韋燄、鄭中、陳本源、陳義亨、楊合文、李雅琪、許玉鳳、劉道新、黃彩紅、郭秀蘭、龔學智、李敏妙胡憶梅、薛元昊、張玉齡、林瑞賓、林瑞泰、林尚喆、林小萍、陳曉蓉、陳興民、王陳淑貞、吳玉英、陳佩瑜、陳振炎等33人（即扣除自訴人盧思佳、陳億如）原自訴被告張綱維、許慧娟、賴永芳等3人均涉犯詐欺罪嫌，因上開自訴人等33人就被告許慧娟部分與自訴代理人楊鈞國、范呈楷律師均合意解除委任後未予補正，致自訴不合法，由本院另為不受理判決。惟上開自訴人等32人自訴被告張綱維、賴永芳部分（即上開自訴人等33人再扣除下述自訴人龔學智部分），以及自訴人盧思佳、陳億如自訴被告張綱維、許慧娟、賴永芳部分，均屬合法，自應由本院為實體上之判斷，先此敘明。二、按犯罪之被害人得提起自訴，刑事訴訟法第319條第1項前段定有明文；惟此之所謂被害人，係指犯罪當時之直接被害人而言（最高法院56年台上字第2361號、68年台上字第214號判例參照）。另按不得提起自訴而提起者，應諭知不受理之判決，且不受理之判決，得不經言詞辯論為之，此項規定於自訴程序亦準用之，刑事訴訟法第307條、第334條、第343 條分別定有明文。三、訊據被告等對於附表一所示之買賣契約金額並不爭執，僅爭執附表編號1高泉一、6-2吳邦聲、14楊合文、20龔學智、21李敏妙等自訴人係向樺福公司以外之他人買受而取得本案房地，故非本案之被害人等語（本院卷三第201頁反面）。惟查：（一）證人即自訴人龔學智到庭證述以，陳佩瑜簽約時伊有在場，但先前陳佩瑜看屋時伊未陪同，陳佩瑜於96年8月29日決定購買本案房地（C17棟3樓）後，在98年6月將該房地轉讓予伊，伊有將陳佩瑜已支付之價金返還，伊於99年4 月6日與樺福公司簽訂協議書，將自己所購買之另一戶（ D15棟6樓）價金全部轉到本案房地，本案提起自訴之房地僅有C17棟3樓等語（本院卷四第273頁及反面），核與證人陳佩瑜所證相符（本院卷四第273頁反面），並有96年6月6日土地房屋預定買賣契約轉讓協議書1份（本院卷二第19至20頁）在卷可佐。是自訴人龔學智未參與本案房地之洽購過程，係自陳佩瑜處受讓房屋，縱有支付後續價金，亦難認係本案之直接被害人，其自訴應非合法。因自訴人龔學智就被告許慧娟部分因無委任自訴代理人，已另為不受理之判決外，就自訴被告張綱維、賴永芳部分，爰依前揭規定，不經言詞辯論，逕為不受理之判決。（二）下列自訴人等則應認為直接被害人而得提起自訴 1、經傳喚自訴人即證人高泉一證稱，伊與陳美秀前為夫妻，購買本案房地前係一同看屋、決定，價金亦係以共有資金支付，簽約時先以陳美秀名義簽約，後因工程延誤，建商同意改以其名義登記為所有人等語（本院卷四第266頁反面）。證人陳美秀亦同時到庭結證以係因自訴人高泉一為買賣契約承受人，方由自訴人高泉一提起自訴等語（本院卷四第267頁反面）。是自訴人高泉一既同為實際上購買本案房地之人，其以本案被害人提起自訴，尚無不合。 2、經傳喚自訴人即證人吳邦聲到庭證以，伊於96年間與易龍衡一起看屋，本來說好一人買一戶，但幾個星期過後因易龍衡手頭吃緊，在簽約後7、8個月易龍衡即稱要轉讓給伊，易龍衡只付了訂金約100萬元，後續之貸款、交屋款都係伊所付，伊也將易龍衡所付款項還清等語（本院卷四第268頁），核與證人易龍衡所證相符（本院卷四第269頁）。是自訴人吳邦聲雖係承接易龍衡之買賣契約，惟仍係直接向出賣人樺福公司支付大部分款項而為買賣契約當事人，又同時參與購買本案附表編號6-2房地之洽談經過，其作為本案直接被害人而提起自訴，尚非無據。 3、又傳喚自訴人即證人楊合文到庭結證稱，伊與其妻李慧賢共同看屋後決定購買本案房地，先決定以李慧賢名義簽約，價金則共同支付等語（本院卷四第269頁反面至第270頁），後來換屋時因楊合文退休則決定一起更換簽約人為楊合文，亦據證人李慧賢證述明確（本院卷四第270頁反面）。同上（一）理由所述，自訴人楊合文以其作為本案直接被害人提起自訴，亦無不合。 4、另附表編號18之自訴人為黃彩紅，惟契約名義人則為陸東奇，經傳喚證人即自訴人黃彩紅到庭證稱，購買本案房地係由伊與其夫至現場看屋後決定，登記在其子陸東奇名下，價金則由伊匯至陸東奇帳戶後再轉出，陸東奇僅於簽約完後方至現場看屋，該屋係伊與其夫自住，未有贈與陸東奇之意等語（本院卷四第271至272頁），核與證人陸東奇所證相符（本院卷四第272頁）。是自訴人黃彩紅為實際參與簽約、出資之人，陸東奇僅為名義登記人，自訴人黃彩紅以其作為直接被害人提起自訴，尚無不合。 5、再證人即自訴人李敏妙到庭證稱，本案房地係伊與其夫張以杰看過屋後，與婆婆張曾京英再一同看屋後，因孝順而以張曾京英名義簽約，但簽約過程均由伊與其夫處理，到交屋時，因張曾京英年事已高無法貸款，方變更登記名義人為伊，價金則由伊之家庭支出負擔等語（本院卷四第 274頁及反面）。是自訴人李敏妙前經參與本案房地之購置過程，並共同負擔價金之支出，以其作為直接被害人而提起自訴，尚非無據。四、自訴人陳佩瑜於106年5月10日具狀追加自訴被告等均涉犯詐欺罪嫌，其犯罪事實即為受被告等施用詐術陷於錯誤而購買上開C17棟3樓等情（本院卷五第41至90頁），與本案被告等原遭自訴之犯罪事實，具有數人共犯數罪之相牽連案件關係，依刑事訴訟法第343條、第7條第2款、第265條第1項規定，得於第一審辯論終結前追加自訴，是本其追加自訴要屬合法，先此敘明。參、實體部分一、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，茍積極之證據不足為不利於被告事實之認定，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，而此用以證明犯罪事實之證據，猶須於通常一般人均不至於有所懷疑，堪予確信其已臻真實者，始得據以為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性之懷疑存在，致使無從為有罪之確信時，即應為無罪之判決。又檢察官就被告犯罪事實應負舉證責任，並指出證明之方法，因此檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘所提出之證據不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，再前述檢察官舉證責任之內涵，於自訴程序之自訴人亦同有適用。二、訊據被告張綱維、許慧娟、賴永芳固坦承為樺福公司、樺富公司、樺福育樂公司（下稱樺福公司等）之股東及董事，被告許慧娟、張綱維並分別擔任樺福公司、樺富公司之董事長，而樺福育樂公司之唯一股東為樺福公司，亦由被告張綱維擔任董事長，且樺福公司興建環遊郡社區銷售予自訴人等之事實，惟均堅決否認有何詐欺取財之犯行，被告許慧娟辯稱：伊未參與樺福公司等經營，對自訴人等所述之犯罪事實均不瞭解等語。被告張綱維辯以：被告張綱維負責樺福公司等營運方向之重要事項決策，銷售等業務由樺富公司、樺福公司之業務部門分層負責辦理，自訴人等所提出之廣告內容，被告張綱維未審視過該等廣告內容；另與被告賴永芳共同辯稱：（一）本件並無廣告不實之情，自訴人等就合建契約所涉民事糾紛實有誤解，樺福公司等自始至終均以全體住戶考量，為達興建環遊郡森活館之目的，地主楊健一等人違反合建契約拒絕在相關文件用印，致樺福公司等迫於無奈而暫停施工，然樺福公司等一直有續建之意思，更持續與地主楊健一協調處理，被告等於債之關係發生之初，無法預見嗣後楊健一違約拒絕用印之情事，客觀上並無不法所有意圖。（二）細觀該合建契約第二條業就永續使用部分載明：「第二條：產權分配及經營管理：一、本基地設計規劃為三使用性質：（一）『坪頂社區發展委員會』辦公室及物管辦公室及社區監控機電及電信設備機房（暫定產權面積150坪，含公共設施，以設置於地下一層為原則），甲乙雙方按比例分擔。（二）房屋以商店街（以設置於一層為原則，一層不足時得部分設置於二層）。（三）房屋以SPA區（溫泉俱樂部及大型餐廳）…三、經營管理：本條第一項第一款建物甲乙雙方同意永久全部出租予『坪頂社區發展委員會』使用」、「第十一條：其他約定事項：…甲方同意於本案建照核准後無償提供該土地及同段192-7、200-4地號等三筆兒童遊戲場公設土地，供乙方做為運動休閒設施供本基地俱樂部會員及社區居民永久使用，…。」等語。亦即上開契約可知樺福公司等擁有上開標的物60%之產權，並足以提供社區居民付費後永久使用該專屬服務，縱使於逾10年後與地主楊健一等5人無法達成租賃合意，仍得以樺福公司等之自有產權提供予社區居民使用。再者，關於森活館廣告所需使用之設備、電機等無法轉移且必要存在之設備，同時亦與地主楊健一等5人約定永久提供與『坪頂社區發展委員會』使用，並非如自訴人等所述，因僅約定出租10年而無法提供，自訴人所述顯與契約所載未合，殊不可採等語。三、自訴意旨認被告等涉犯上開詐欺罪嫌，無非以：（一）樺福公司與地主等5人於96年3月9日簽訂之合建契約書，僅約定分配建物比例，並未約定森活館建物之實際分配內容；且地主等5人分得之森活館建物部分，僅約定出租樺福公司10年，故樺福公司無法「永續提供」廣告物所載之服務予自訴人等： 1、合建契約書第2條第2項約定：「二、產權分配（一）甲（指地主等5人）乙（指樺福公司）雙方同意就甲方提供土地之可興建坪數按產權面積分取40%，乙方取得60%。（二）除地下室（含車位）以甲方分取40%、乙方分取60%，壹樓部分甲、乙雙方各分取50%外，甲方自貳樓起逐層往上分配，如甲方分取未達全樓層，則自甲乙雙方共有層逐戶分配至甲方分取部分足夠為止，其餘樓層及戶數均歸乙方所有…」。又第2條第3項第2款僅約定:「甲方分得之全部面積（含地下室車位），同意出租予乙方，甲乙雙方約定租期10年…」。又合建契約書中第2條第3項雖約定「本條第一項第一款建物（即『坪頂社區發展委員會』辦公室及物管辦公室及社區之監控機電及電信設備機房（暫定產權面積150坪，含公共設施，以設置於地下一層為原則）」，雙方同意永久全部出租予『坪頂社區發展委員會』使用，惟此部分與被告等在不實廣告中承諾永續經營及永續提供森活館之無邊泳池等設施全部及專屬服務完全不同且毫無關聯。 2、樺富公司、樺福公司於101年2、3月間委託香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司（以下稱戴德梁行）競標出售環遊郡建案餘屋時，在101年2月18日及101年3月3日競標會之競標須知書面第4條標的物勘看均記載：「本場次所有競標標的物於得標後皆按現況點交，參與競標人應於競標會前詳閱相關文件，並於競標會舉辦前洽執行單位安排標的物現場勘查事宜」等詞，皆明示得標交付成屋內容為按現況點交，而不包含森活館及悠活館之設施及服務。且其競標平均價格又遠低於被告等以不實廣告詐欺自訴人購買預售屋或成屋時之平均單價甚多。於上開戴德梁行代被告等競標環遊郡餘屋之情形下，被告等擔任董事之樺富公司與競標買受人共同簽署之房屋土地買賣合約書)第5頁更以定型化契約明文約定：「二、買賣標的物標示：…備註2：本買賣標的不包含任何會館之使用權利，賣方亦無提供任何會館使用之義務」等文字，可證被告等明知在無提供森活館及悠活館等會館之設施及專屬服務給買方使用之義務之情形下，競標單價遠低於被告等以不實廣告詐欺自訴人等人購買預售屋或成屋時之平均單價甚多之事實。（二）被告等以不實廣告詐騙自訴人，使自訴人陷於錯誤而購買如附表所示之房地 1、被告等在環遊郡建案銷售期間，不論預售屋銷售期間或成屋銷售期間，一直以樺福集團、樺福公司、樺富公司及樺福育樂公司等公司之名義，花費鉅資大量刊登大篇幅報紙廣告，並持續提供美宅誌（BH-BEAUTYHOUSE）、環遊郡健康生活白皮書（A Perfect Way to Live完美的一天）、環遊郡-全區低密度總體造郡預想圖及環遊郡WESTINHIL LA廣告文宣與消費者誘使消費者簽約購買預售屋或成屋。2、被告等明知環遊郡建案中沒有包含所謂「環遊郡璽闕區」建物，且被告等明知渠等所有樺福集團所興建環遊郡之開發範圍，並無包括整體開發小坪頂整座山頭，尤其被告等明知華裔建築大師貝聿銘及合夥人聯合事務所與被告等所有樺福集團並無任何建築設計之法律關係存在。但被告等所提供給自訴人之不實廣告內容，卻稱：「追隨大師園丁圍塑人心故鄉，在環遊郡一次豐收貝聿銘的感動、38層摩天地標、貝聿銘領銜設計」等詞，及「38層國際聚焦擎天地標、環遊郡璽闕區、規劃研究計畫參與團隊Architect Info、建築設計/美國貝聿銘柯布、佛瑞德聯合事務所， …」，以及「樺福集團-樺福建設、樺富建設、樺福育樂、策略行銷-傳璽廣告、…、建築設計-華裔建築大師貝聿銘及合夥人聯合事務所溫泉、冷泉、無邊泳池、兩大棟休閒會館旗艦、10萬坪總體造郡工程全新啟動」等詞為據。三、經查：（一）自訴意旨認被告等施用之詐術，乃以自證8至41之各種廣告物記載森活館產權獨立，提供無邊泳池等專屬設施、專屬服務之永續經營、小坪頂整座山頭整體開發、環遊郡建案範圍包括貝聿銘建築師所興建之璽闕區為據（本院卷四第180頁反面）。依自訴人等所提之附表3（本院卷三第 181至195頁），整理自證8至41中認為施用詐術之文字，可分為以下幾個部分，即1、產權獨立及永續經營：「由樺福集團承諾會館產權獨立，並委任集團旗下樺福育樂永續經營」；2、森活館之設施提供：「湯泉養生會館-森活館、銀泉無邊際泳池」；3、整體開發部分：「10萬坪總體造郡工程全新啟動」、「追隨大師園丁圍塑人心故鄉，在環遊郡一次豐收貝聿銘的感動、38層摩天地標、貝聿銘領銜設計」、「38層國際聚焦擎天地標、環遊郡璽闕區、規劃研究計晝參與團隊Architect Info、建築設計/美國貝聿銘柯布.佛瑞德聯合事務所，…」，以下分述之。 1、森活館之產權獨立部分（1）自訴人等與樺福公司所簽立之買賣契約書，關於森活館設施部分之約定，就附表編號1、2、3、4、5、6-1、6-2 、7-1、7-2、8-1、8-2、9、10、12、13、15、16、17 、19-1、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31-1、31-2、33、34之自訴人均約定於「土地房屋預定買賣合約書」第18條：「本社區森活會館之產權屬於賣方所有...，賣方保留會館設施規劃更動權及會館營運規章修改權」、「本社區森活館地下壹樓之本社區公共設施空間，壹樓戶外湯屋、戶外游泳池，會館巴士之產權歸屬及各項費用負擔：（一）設於森活會館地下壹樓之本社區共同設施空間（如管理中心、中央監控室、防災中心等空間）之管理權、使用權，除本款下列相關費用外，無償提供予本社區管理委員會至本會館不堪使用、拆除或社區管理委員會通知停止之日止。其公共水電費、清潔費、設備保養費、房屋稅、地價稅、人員薪資及屬於本社區管理費支出。（二）壹樓戶外湯區及戶外游泳池之產權買方並無持有，買賣雙方同意賣方得提供買方使用且買方並應分擔該區之清潔等相關費用。雙方同意相關費用之撥付每月由本社區管理委員會提撥本社區管理費每坪伍元交予賣方，如本社區或本區管委會有拒繳或未繳之情形，賣方有權停止提供本項設施之使用，買方不得異議。」（本院卷第33至34頁）（2）附表編號11之自訴人「土地房屋買賣合約書」第15條第3項則約定：「三、環遊郡社區森活會館地下壹樓、壹樓SPA區、戶外游泳池、會館巴士之產權之使用、管理，及各項費用負擔：（一）森活會館之產權買方並無持有，惟賣方同意將設於森活會館地下壹樓空間（如管理中心、中央監控室、防災中心等空間）之管理權、使用權提供予環遊郡社區管理員會至本會館不堪使用、拆除或社區管理委員會通知停止之日止。森活會館之公共水電費、清潔費、設備保養費、房屋稅、地價稅、人員薪資及屬於環遊郡社區管理費支出。（二）壹樓SPA區及戶外游泳池之產權買方並無持有，買賣雙方同意賣方得提供買方使用且買方並應分擔該區之清潔、維護等相關費用。雙方同意關費用之撥付每月由環遊郡社區管理委員會…提撥環遊郡社區管理費每坪伍元交予賣方。如環遊郡區社區或本社區管委會拒絕繳交，賣方有權停止提供本項設施之使用權予買方，買方不得異議。」（本院卷三第38至39頁）（3）編號18、19之自訴人之土地房屋買賣合約書第13條第1 項、第16條第4項約定：「環遊郡森活會館產權之使用、管理，及各項費用負擔：（一）森活會館之產權買方並無持有，惟賣方同意將設於森活會館地下壹樓空間（如管理中心、中央監控室、防災中心等空間）之管理權、使用權提供予環遊郡社區管理員會。但森活會館之公共水電費、清潔費、設備保養費、房屋稅、地價稅、人員薪資及屬於環遊郡社區所需之之支出費用，皆由環遊郡社區管理費支出。（二）壹棲SPA區及戶外游泳池之產權買方並無持有，賣方得提供該區供買方使用且由買方分擔該區之清潔相關費用。雙方同意相關費用之撥付每月由環遊郡社區管理委員會…提撥本社區管理費每坪伍元交予賣方。如環遊郡區社區或本社區管委會有拒繳或未繳情形，賣方有權停止提供本項設施之使用權予買方，買方不得異議。」（本院卷三第41至42頁）（5）編號14、32之自訴人土地房屋買賣合約書第13條第1項約定：「一、環遊郡社區森活會館地下壹樓、壹樓湯區、戶外游泳池、會館巴士之產權之使用、管理，及各項費用負擔：（一）森活會館之產權買方並無持有，惟賣方同意將設於森活會館地下壹樓空間（如管理中心、中央監控室、防災中心等空間）之管理權、使用權提供予環遊郡社區管理委員會。但森活會館之公共水電費、清潔費、設備保養費、房屋稅、地價稅、人員薪資及屬於環遊郡社區所需之之支出費用，皆由環遊郡社區管理費支出。（二）壹棲湯區及戶外游泳池之產權買方並無持有，賣方得提供該區供買方使用且由買方分擔該區之清潔相關費用。雙方同意相關費用之撥付每月由環遊郡社區管理委員會…提撥本社區管理費每坪伍元交予賣方。如環遊郡區社區或本社區管委會拒絕繳交，賣方有權停止提供本項設施之使用權予買方，買方不得異議。」（本院卷三第41至42頁）（6）是依上開買賣契約書約定，買方即自訴人等並未持有森活館之產權，賣方僅係提供森活館之管理權、使用權予環遊郡社區管理委員會。至森活館之產權歸屬，依樺福公司與地主等5人間於96年3月9日簽訂之合建契約書（本院卷一第134至139頁）約定，係由地主等5人提供土地，樺福公司出資興建。依該契約書第二條二、（一）之約定，樺福公司取得「地主等5人提供土地可興建坪數按產權面積之60﹪」，依同條項（二）之約定，地下室含車位樺福公司分得60﹪，1樓部分則分得50﹪，地主等5人則自2樓其逐層往上按比例分配，業據該合建契約書約定甚詳。是樺福公司依上開合建契約書所取得分配之部分，即屬樺福公司所有，樺福公司對該部分具有自由獨立處分之權限，要難謂非產權獨立。雖森活館之部分使用面積因分配予地主等5人而須由樺福公司向其租用，且因租期約定10年而有屆期無法繼續提供地主等5人分得部分之疑慮（詳下述），但樺福公司就其分得之部分，仍得依上開與自訴人等之買賣契約書繼續提供服務，亦與樺福公司宣稱產權獨立之目的係在能永續提供服務一節無違。 2、森活館之永續經營與設施提供部分（1）依樺福公司與地主等5人之合建契約書第2條約定：「一、本基地設計規劃為三使用性質：（一）坪頂社區發展委員會辦公室及物管辦公室及社區之監控機電及電信設備機房（暫訂產權面積150坪，含公共設施以設置地下一層為原則），甲乙雙方按比例分攤。（二）房屋以商店街（以設置於一層為原則，一層不足時得部份設置於二層）。（三）房屋以SPA區（溫泉俱樂部及大型餐飲廳）」、「二、產權分配（一）甲乙雙方同意就甲方提供土地之可興建坪數按產權面積甲方分取40﹪，乙方分取60﹪。（二）除地下室（含車位）以甲方分取40﹪、乙方分取60﹪，壹樓部份甲、乙雙方各取50﹪外，甲方自貳樓起逐層往上分配，如甲方分取未達全樓層，則自甲乙雙方共有層逐戶分配至甲方分取部份足夠為止，其餘樓層及戶數則歸乙方所有。但甲方分取產權未達一戶時，由甲乙雙方就未達一戶面積另行議定找補金額。（三）本基地溫泉水權及其設備管溝由乙方全額出資，其產權全歸乙方所有。」、「三、經營管理（一）本條第一項第一款建物甲乙雙方同意永久全部出租予『坪頂社區發展委員會』使用，租金以足夠支付房屋稅、地價稅及必要支出費用為原則，由甲乙雙方另訂之。（二）甲方分得之全部面積（含地下室車位），同意出租予乙方，甲乙雙方約定租期10年，租金每月新台幣三十萬元（內含稅），由乙方整體經營管理，租約於甲乙雙方產權登記完成後三個月內另行簽署租賃契約並即起租，甲乙雙方不得以任何理由變更條件而遲延。」是就地主等5 人分配所得部分，應出租予樺福公司，租期10年，租期屆至後應如何處理，合建契約則付之闕如，應解釋為地主等5人就該部分得自由決定是否續租樺福公司。（2）前揭合建契約書雖僅有森活館建物之分配比例，而未就建物內容為實際約定，此或有待建築設計完成，甚或實體建物興建完工後再為約定，此亦為樺福公司與地主等5人之因此涉有民事訴訟之關鍵所在。證人即地主楊健一到庭證稱以，確有簽立上開合建契約書，然於討論分配建物時，被告張綱維竟然要求將作為社區活動中心之位置讓給地主們，自己要分其他部分，但伊認為活動中心是樺福公司要用，分給地主們沒有用而不同意，伊希望分得之部分乃規劃設計中不是當作俱樂部使用之部分，可以作為正常使用之房屋，如店鋪、辦公室、餐廳、工作室等用途等語（本院卷六第3至5頁）。依卷附臺灣高等法院103年度重上字第179號判決記載，樺福公司與地主楊健一等5人間，因合建契約書所載產權分配一事發生爭議，地主楊健一等5人因此拒絕配合用印，並認樺福公司應繼續施工，樺福公司則認地主楊健一等5人要求變更使用目的違約在先，不得要求解除契約，其中關於樺福公司是否應繼續施工部分，業據該判決認定：「被上訴人（即地主楊健一等5人）未在起造人分戶名義變更申請文件用印，已經違反系爭契約第9條之協力配合申請變更登記之用印義務，上訴人因之停工非得歸責於上訴人」、「就建物一樓之分戶歸屬具體為分配而不保持共有，既係被上訴人主動要求，業如前述，顯見上訴人（即樺福公司）亦確已依被上訴人之請求按照契約之約定比例為具體規劃，並通知被上訴人在變更登記文件用印，被上訴人既拒絕用印，顯見兩造對於一樓建物之分戶歸屬產生爭議，上訴人因之停工，自非得謂無正當理由，而被上訴人於未能與上訴人進一步協商解決該分戶歸屬之爭議前，自非得催告上訴人繼續施工，被上訴人主張應繼續興建迄主要構造完工（基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂）前，始再協商解決具體分戶爭議云云，並非可採。」（見本院卷三第76頁）。該民事事件雖經最高法院撤銷發回，並經臺灣高等法院以106年度重上更（一）字第24號判決駁回上訴人樺福公司之上訴，維持原一審確認合建關係不存在之判決，然其判決理由認：「按系爭合建契約第9條固約定：『文件用印一、甲方（即被上訴人）承諾本合建契約有關土地過戶之程序、溫泉水權申辦及鑿井工程、建造執照、變更名義、變更設計、申領使用執照、及辦理建物第一次登記或其他相關手續，於乙方（即上訴人）或乙方指定之人通知配合文件用印時，甲方應於乙方或乙方指定之人通知後七日內配合辦理用印完成，絕不耽誤，亦不得藉故刁難或要求任何額外費用』（見原審卷第8頁背面）。惟依論理法則，上開約定所謂被上訴人具有用印義務之事項，當以兩造已有合意者為準，倘兩造間尚無合意之事項，自無不由分說強命被上訴人用印確認之理。查被上訴人於系爭分戶文件用印之法律效力乃確認各樓層戶別之起造人，於完成建築後取得使用執照時，可直接為該樓層戶別之所有權人登記，此為兩造所是認，故於系爭分戶文件用印，將確認被上訴人事後取得何部分建物之所有權，對於被上訴人之權益影響甚鉅，又兩造就分戶事宜確無合意，為兩造所不爭執，自難認被上訴人具有於上訴人所提出系爭分戶文件確認用印之義務。惟觀諸系爭合建契約第2條第2項約定：...參以證人即上訴人公司總經理賴永芳於本院前審103年10月31 日準備程序證稱：兩造約定1樓面積各分百分之五十等語（見本院103年度重上字第179號卷第83頁背面），足見兩造已就系爭建物1樓之「面積分配比例為各50％」為明確約定。則兩造間就系爭建物1樓所合意之「一般零售業」、「健身休閒中心」、「商場」等用途，應如何按上開面積比例分配，本有甚多可能性，上訴人所提出之分戶方案顯非唯一可行，自不得認定被上訴人有何同意該方案之義務。」（見本院卷六第191頁）是地主等5人因不同意將來分配位置而拒絕用印，致無法續行後續興建程序一節，應堪認定。（3）而森活館並非全未動工，僅蓋到地下室就停工一節，業據證人楊健一於本院證述明確（本院卷六第3至5頁），並有現場照片附卷可參（本院卷三第236至238頁），自訴代理人范呈楷律師亦當庭陳稱無訛（本院卷四第182 頁反面）。此外，並有被告等提供自新北市政府執照存根查詢系統列印之97淡建字第552號、552-01號建築執照（本院卷三第64至67頁），載明建築內容確有餐廳、遊憩中心、健身休閒中心等項目，是樺福公司係因與地主等5人就建物分配一事仍有爭訟而無法續行興建，並非自始無意履約興建森活館，而以此詐術詐騙自訴人等購買本案房地。（4）至樺福公司於森活館興建完成後，是否能如廣告物所載永續提供自訴人等使用森活館，乃在於租期屆至後，是否與地主等5人續約甚而買受其分得部分等方式以為斷。縱租期屆至後無法與地主等5人達成續租或買受之合意，因樺福公司仍分得該建物之6成，要難謂即無法繼續提供自訴人等相關之服務。若因此提供服務之項目、內容有所減少，亦屬自訴人等與樺福公司間能否依買賣契約書主張債務不履行之民事責任問題，故尚不能認定被告等自始即有僅提供10年服務，卻佯以得永續提供為由詐害自訴人等之犯行。 3、廣告不實：整體開發等部分自訴意旨雖認關於小坪頂整體開發與貝聿銘建築設計等文字係屬不實，然本案房地產廣告之作用在於吸引買受人對所廣告之內容產生興趣，進而至現場瞭解詳情後看房、簽約，而房地產售價不斐，依附表之記載，本案自訴人係分別以500萬元至2000萬元以上之價格購入，是決定購買本案房地之因素甚多，包括區位、地段、每坪價格、週邊環境、社區服務、格局、建材等不一而足，然各自訴人最終決定購買本案房地後，其與出賣人間之權利義務，還是須以買賣契約書約定之內容為依歸。於自訴人等提出之土地房屋預定買賣合約書第二條均已明載社區開發範圍及本約買賣標的，關於整體開發與否僅有「社區保留日後若有坪頂社區內其他區域加入之權利」（如自證9土地房屋預定買賣合約書第1頁），並未言及樺福公司或被告等負有整體開發小坪頂之義務。又自訴人等所購買之房地皆位於采迭區或海景區，與廣告物中所稱之璽闕區並不相關，且上開合約所附之建造執照，亦明載設計人姓名（同上自證9附件三），是自訴人等斷無誤認其所購買之房地為貝聿銘所建築設計之理。再本案之森活館設施，係因與地主等5人之民事糾葛而無法提供，業經認定如上，實難認被告等有何施用詐術之方法，使自訴人等陷於錯誤而締約之情形。至自訴人等以土建、水土保持等有分別高達數千項、數百項之缺失，認被告等自始即有獲取不法利益之動機及犯後態度不佳等情，但自訴人亦未舉證證明此部分係以如何方式施用詐術，而僅屬給付瑕疵之民事糾葛。是本案自訴人等所指，均難遽為被告等不利之認定。四、綜上所述，本件依自訴人等所舉及卷內所有直接、間接之證據，顯均尚未達到使通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，仍有合理之懷疑存在，自不得遽認被告確有自訴意旨所指之詐欺取財之犯行。此外，本院復查無其他積極證據足以證明被告確有自訴人所指前揭犯行，本件不能證明被告等犯罪，依法自應為無罪之諭知。五、至自訴人等聲請傳喚之證人方勤、陳豐美、楊致誠、朱福山、陳宜慧等人，係為證明如自訴人等所提出之廣告物，係由樺福公司於出售環遊郡社區時所提供與買受人，而該等廣告物均係被告張綱維、許慧娟、賴永芳所知悉並同意製作之事實，然本院就自訴人等所提之廣告物，認為並無詐術之行使，已經說明如上，是上開證人所待證事實縱認為真，亦無從證明被告等之犯罪。至聲請傳喚自訴人等或與自訴人等一同前往看屋之羅宏瑜等人作為證人（本院卷五第119頁至166頁），係為證明自訴人等受被告等所屬公司提出之廣告內容所詐騙及交付價金之事實，其中自訴人等購買附表所示房地並已交付價金之行為，為被告等所不否認，而自訴人等因相信被告等所同意製作之廣告物，因此購買如附表所示之本案房地一節，復為自訴人等於自訴狀陳述綦詳，被告等既未施用詐術，即無令使自訴人等陷於錯誤而購買本案房地之可能，本院因此認前揭證人均無傳喚之必要，併此敘明據上論斷，應依刑事訴訟法刑事訴訟法第307條、第334條、第343條、第343條、第301條第1項，判決如主文。中華民國 106 年 9 月 27 日刑事第十九庭審判長法官江俊彥法官紀凱峰法官李鴻維上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。書記官林曉郁中華民國 106 年 9 月 27 日

臺灣臺北地方法院105年度重自字第2號

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