111年度聲判字第344號｜刑事：聲請交付審判｜裁判日期：112 年 02 月 24 日

臺灣臺北地方法院刑事裁定 111年度聲判字第344號聲請人陳致霖蔡欣翰代理人周念暉律師被告艾莉上列被告因聲請交付審判案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第14446號、111年度上聲議字第10786號），本院裁定如下：主文聲請駁回。理由一、聲請意旨如附件「刑事交付審判暨閱覽卷宗聲請狀」所載。二、由調閱之臺灣臺北地方檢察署111年度偵字第14446號、臺灣高等檢察署檢察長111年度上聲議字第10786號全部卷宗可知，檢察官以被告艾莉指摘聲請人陳致霖、蔡欣翰（下統稱聲請人等）於本案不動產簽約時，明知所有權人已出租本案不動產，卻於買賣契約書勾選沒有出租，及聲請人等於簽約前未告知本案不動產涉及之3筆地號會衍生3筆規費等節非憑空捏造；稽之被告指摘本案不動產之地號、種類，代表賣方簽約人之是否有合法授權等屬重要之點，於簽約時不明確一節，亦非無憑；聲請人等為本案不動產買賣之仲介、被告為買方，其等之立場及著重之點本不相同，尚無法排除其等於前述情事造成溝通上之誤會，致使被告非無因出於誤解或懷疑，主觀認為其簽訂本案不動產買賣契約書係遭聲請人等詐騙而申告之可能，難認被告主觀上具誣告聲請人等之犯意等由，予以不起訴處分及駁回再議之聲請。三、本院調查之結果 (一)經查，聲請人等均係大家房屋台北雙連捷運加盟店（穩懋不動產經紀有限公司，下統稱大家房屋）之不動產營業員，為被告居間承買黃筑青所有之本案不動產，於民國110年1月1 日，被告與黃筑青之婆婆王車蘋簽訂本案不動產買賣契約書時，聲請人等皆在場，依本案不動產買賣契約書第1條第1項「土地標示」之記載，「地目」、「使用分區」係空白，另不動產委託銷售標的現況說明書第13項「是否有出租或出借？」勾選「否」，惟依分區使用查詢之結果，前揭地號部分土地為道路用地（公共設施用地）；嗣被告於晚間即以LINE通話向聲請人蔡欣翰表示欲解約，於翌（2）日又以LINE傳送聲請人蔡欣翰「昨天110月1日下午簽約，晚上發現合約有何多的問題…那現在雙方和議無條件解約剛好啊。」等訊息，復發函向黃筑青、聲請人等為解除本案不動產買賣契約、請求返還已付價金之通知後，遂向臺灣臺北地方檢察署檢察官對聲請人等、黃筑青及本案不動產買賣之代書游文宜提出詐欺之告訴，嗣該署以查無具體事證且與犯罪無關簽結等節，業據被告供述在案（見他1657卷第185至191、228至229頁），核與聲請人等於偵查中之指述（見他1657卷第228至230頁）情節大致相符，並有本案不動產買賣契約書暨所附不動產委託銷售標的現況說明書、被告與聲請人蔡欣翰間之LINE對話紀錄擷圖、存證信函，及分區單筆查詢結果等附卷可參（見他1657卷第81至82、89至107、121、127、131至141、160、193至195頁），且經本院調閱該署111年度偵字第14446號偵查卷無訛，是此部分事實，固堪信為真實。 (二)按刑法上之誣告罪，以意圖他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告為構成要件，故該項犯罪，不特須指出其具體事實，足以使人受刑事或懲戒處分，且須明知其為虛偽，具有故意構陷之情形始能成立；誣告罪之成立，以告訴人所訴被訴人之事實必須完全出於虛構為要件，若有出於誤會或懷疑有此事實而為申告，以致不能證明其所訴之事實為真實，縱被訴人不負刑責，而告訴人本缺乏誣告之故意，亦難成立誣告罪名（最高法院22年度上字第3368號、44年度台上字第892號判決先例意旨參照）。經查： 1、聲請意旨謂：聲請人等於簽約時，即提供記載本案不動產地號土地之分區單筆查詢結果，被告並簽名其上，可見被告當時即知本案不動產部分土地係道路用地，被告卻稱聲請人等未告知，進而指摘聲請人等有詐騙之嫌，顯虛構事實云云。惟本案不動產買賣契約書第1條第1項土地標的之使用分區乙欄係空白，沒有將前述屬道路用地之資訊填載其內（見他2491卷第68頁、他1657卷第17頁），是該買賣契約書之記載已非無瑕疵之指。另稽之被告及聲請人等提出之簽約時錄音譯文，聲請人等及被告僅就土地的規費有所討論，至於就本案不動產土地之使用分區是道路用地一節，未見聲請人等向被告說明或解釋使用分區為道路用地對於被告之利弊，及將來使用買賣標的或買賣標的價值之影響為何（見偵卷第55至57、97至125頁）。從而，被告於簽約時，是否即能充分理解該因素可能造成之影響，進而納入其締約與否之考量，實非無疑。是被告或因該買賣契約書內容瑕疵、或因聲請人等沒有向被告特別解釋，事後認為聲請人等未盡告知義務，甚且認為聲請人等為促成交易，故意規避或隱瞞對被告不利之事項，衡情在所難免，無從僅以被告簽約時已簽署於分區單筆查詢結果，即認被告指摘聲請人等沒有告以道路用地，係故意虛構。 2、聲請意旨又謂：被告於簽約時已知本案不動產有租賃關係，並由承租人直接占有中，而有承受並收取租金之意，事後卻指摘聲請人等沒有告知前述情事，亦屬虛構云云。惟酌之本案不動產賣賣契約書簽約時之錄音譯文所示，於買賣雙方確認交屋日期時，聲請人等稱是否能於過年後，被告表示略以：伊不急，有房客就讓他住裡面等語，聲請人等遂稱：交屋前租金由原屋主即賣方收取，交屋後由被告收取等語，接著僅短暫說明倘將出租的資訊列於本案不動產買賣契約書，恐影響銀行核貸之成數後，即討論按地號筆數向被告收取對應筆數之規費一事（見他1657卷第11頁、偵卷第123至125頁），可知被告於簽約時，固有提及交屋日期不急，有房客就讓他住等語，但聲請人並未告以被告有關就本案房屋之租期起迄日究竟為何，亦無清楚表示本案房屋當時是否確實有承租人占有中，及被告是否、何時能排除占有而入住等詳細資訊，則聲請人等告知之資訊，是否完整、充分，而足供被告或一般人判斷繼受與否，進而作成承買之決定，已有疑義。是聲請意旨謂被告於簽約時已知本案不動產之出租情形云云，不足以採。 3、且聲請人蔡欣翰於偵訊時供述：被告於110年1月1日簽本案不動產現況說明書時，該租賃契約確實還沒有簽訂等語（見他1657卷第160頁），聲請人陳致霖於偵訊時亦供稱：本案房屋於110年1月15日始簽訂成立租賃契約等語（見他1657卷第230頁）；另觀之聲請人等就所述租賃關係而提出之租賃契約內容，並無簽約日期，租賃期間之始日即110年1月15日又係於本案不動產簽約日之後（見他1657卷第193至195頁），足認本案房屋租賃契約於本案不動產買賣契約書簽約時，還沒有簽訂，聲請意旨卻謂本案不動產之租賃關係於簽約時即存在云云，已與事實不符。又被告於簽約時曾表示交屋我不急，讓房客繼續住等語，業如前述，其似認為本案不動產現有房客占有，究其當時認知之內容，與前揭聲請人等所述租賃契約於簽約時尚未簽立之事實，非無出入，是被告於偵查時辯稱：我於簽約時曾詢問出租的事，聲請人等都沒有正面回答，後來看到租約，顯然是於本案不動產買賣契約書簽約後的110年1月15日始出租，但當時這房屋都要賣給我了，卻還出租等語，非屬無稽。從而，被告因而認聲請人等就本案房屋之出租狀況未據實以告，實為人之常情，尚無從逕指被告係刻意虛構事實。基前，聲請意旨謂被告於簽約時已知本案不動產出租情形，卻故意虛構稱聲請人等於簽約時未告知所購買之標的已有租賃關係之存在云云，無從憑採。 4、又按行政院消費者保護委員會第63次委員會議通過之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，公告成屋買賣定型化契約審閱期間不得少於5日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量，如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。查依聲請人等、代書游文宜於警詢時均陳述：被告、王東蘋相約於110 年1月1日在大家房屋談價格，談妥後當日即簽本案不動產買賣契約書等語（見他2491卷第39至40、45至46、50頁），核與前揭簽約錄音譯文內容相吻合，是被告於簽約前，並無審閱本案不動產買賣契約書內容之期間，卷內亦無證據證明被告已知此權利但表示拋棄之情，審酌自本案不動產買賣契約書形式以觀，該契約書應是聲請人等預先備妥之大家房屋定型化契約，又其篇幅、內容尚屬繁複，復參以前揭審閱契約期間制度之意義，殊難想像被告當時已能充分理解上揭契約之內容，被告當天簽訂本案不動產買賣契約書之過程，實不可不謂倉促。又衡以不動產買賣流程及所涉資訊繁雜，標的價金非微，倘非以買賣不動產為業或相關專業經歷之人，實難期待一般人對此皆能有所了解，是委託經營仲介業務者，以賴其等從中協助之需，已屬不動產買賣交易之常態。查被告未被給予前述契約審閱期間，業如前述，衡情其於事後恐感過於倉促；加以其既委請聲請人等仲介不動產之買賣，對於聲請人等能保障其最佳利益、善盡所託事務，當有所期待，但本案不動產買賣契約書內容之記載存有與實際情形不合之瑕疵，業如前述，而被告於簽約時，又未能自聲請人等獲知包括道路用地利弊或影響、租約內容等詳細資訊之說明，則被告事後認為聲請人等提供之資訊不夠詳盡，損及權益，而萌生解除契約之意，並質疑聲請人等是否有規避或欺瞞之嫌，尚難指其有虛構事實或誣陷聲請人等之故意。 5、基此，被告對聲請人等指摘之內容，難認存有故意構陷之情形，是依上說明，自無從逕認被告有構陷聲請人等之誣告故意。五、綜上所述，本件聲請人等雖認被告涉有誣告罪嫌，而向本院聲請交付審判，惟臺灣臺北地方法院檢察署檢察官所為不起訴處分書及臺灣高等法院檢察署處分書，均已就聲請人等所指予以斟酌，並詳加論述所憑證據及其認定之理由，俱如前所述，並經本院依職權調閱前開卷宗查核無誤，且原處分所載證據取捨及事實認定之理由，尚無違背經驗法則或論理法則之情事，是原檢察官及臺灣高等法院檢察署檢察長以被告犯罪嫌疑不足，分別予以不起訴處分及駁回再議之聲請，並無不當，聲請人仍執前詞指摘原處分不當，求予裁定交付審判，洵無理由，應予駁回。六、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　24　　日刑事第三庭審判長法　官廖棣儀法官姚念慈法官黃文昭以上正本證明與原本無異。不得抗告。書記官　周豫杰中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　24　　日

臺灣臺北地方法院111年度聲判字第344號

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