右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵字第一九一一七號｜刑事：詐欺｜裁判日期：89 年 05 月 31 日

臺灣臺公　訴　人　臺灣臺被　　　告　己○○ 選任辯護人　陳水亮郭振茂右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵字第一九一一七號），本院判決如左：主文己○○無罪。理由一、公訴意旨略以：被告己○○係美國雅杰控股有限公司（現已解散）、優立寶實業股份有限公司之負責人，在中國大陸從事商業大樓房地產之投資事業，詎己○○ 竟意圖為自己不法之所有，以其係印心禪學會之修禪信眾，向印心禪學會修禪信眾祕書長戊○○稱：修禪信眾每購買其於上海淵東外高橋自由貿易區投資興建之東華綜合大廈（以下簡稱為東華大廈）十戶，願贈與一戶供印心學會為上海禪修道場等語，而經由戊○○之介紹，分別在印心禪學會台北士林道場、中壢道場及台中禪室等召開投資說明會，向禪修信眾表示每購買十戶願購與一戶供印心禪學會以充上海禪修道場，明知東華大廈每一層樓僅為十戶，銀行貸款並需事先核准才可興建，而東華大廈並未事先取得銀行貸款，竟佯稱：東華大廈土地批租五十年，到期可續租五十年，每戶面積約五十平方公尺，每戶售價十一萬美金，只需自備款五萬五千元美金，按工程進度付款，至使用執照核准付清，其餘五萬五千元美金由銀行提供十年期優惠低利貸款，每一層樓為二十四戶，均有獨立產權，上海租金非常高，東華大廈租金每平方公尺每日為美金二元，保證代為出租並代為管理，假如交屋時認增值利益不如理想，願以原購買金額加二成買回云云，使印心禪學會之信眾乙○○等如附表所示之五十七人，陷於錯誤而於八十三年八月至十月間，陸續在台北市○○○○段三四六號九Ｏ九室向己○○訂購東華大廈，計四十四戶，並簽訂房屋預定買賣契約書且繳清美金五萬五千元之自備款，惟後經部分投資人前往上海參觀東華大廈後發現，每樓層竟未依約隔成二十四戶，僅隔成十間，且未能依約提供銀行貸款，再東華大地處偏遠，附近大樓少有公司進駐，實不利投資，乙○○等人要求己○○依原約定條件原款金額加二成退款，因己○○拒絕退款，始知受騙，故認被告己○○涉犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪等語。二、訊據被告己○○固不否認出售東華大廈予告訴人乙○○等人、每層樓現隔成十戶、現無法提供銀行貸款等情，但否認詐欺取財犯行，辯稱：東華大廈可以隔成二十四戶，惟因戊○○代表告訴人和伊另簽定一份協議書，約定買賣價金減為每平方公尺美金一千六百元，無銀行貸款，無間隔且交屋後不得退還，所以伊才隔成十戶，因當時未申請辦理銀行貸款，故現無法取得銀行貸款，且告訴人等人看屋後未於十日內表示要求退款，所以現在伊不願加二成退款等語。三、經查：被告己○○於台灣召開之投資說明會上所檢附之資料上有載明「獨立產權，有百分之五十工商銀行貸款」，而樓層平面圖上記載每層各分為二十四單位，每單位為五十平方公尺，分別為Ａ１、Ａ２、Ｂ１、Ｂ２至Ｌ１、Ｌ２，此有樓層平面圖、投資說明會資料等在卷可證，核與告訴人丙○○、丁○○、甲○○等人指稱：是要買獨立產權，每層樓分為二十四戶等情相符，且依房屋預訂買賣契約書所示，均有載明告訴人所購買者為何層何號（即指Ａ１至Ｌ２）房屋，在付款明細表附件（一）亦載有五萬五千美元之銀行款貸款，此有房屋預訂買賣契約書附卷可證，顯見被告己○○與告訴人等人簽約時，確實是要出售獨立產權之房地予告訴人甚明，而今被告己○○亦不否認東華大廈現每層樓均僅分隔為十間，但稱：東華大廈現仍可依告訴人要求分割為單獨產權，之所以未分割是未能確定告訴人會履行契約，況依八十四年九月二十五日戊○○出面簽訂之協議書議所示，告訴人不再要求要獨立產權等語，按戊○○及李正元等印心禪會之核心人員於東華大廈尚未完工之八十四年九月間即先至上海瞭解東華大廈興建事宜，因發現購買單價過高，遂要求被告己○○降價，經與被告己○○協調後，雙方於八十四年九月二十五日簽訂協議書，被告己○○同意每平方公尺減為美金一千六百元，無銀行貸款且交屋後不得退還等情，此有協議書一份在卷可證，亦經被告己○○ 及證人戊○○及李正元結證屬實，雖被告己○○稱：該次協議時，依協議書（一）移轉甲方所指定之第三人（同修共組公司），即指告訴人等人不可再要求分隔成二十四戶一事，已為證人戊○○及李正元於本院調查時所否認，惟證人戊○○ 於偵查中陳稱：己○○同意降價，但沒有銀行貸款、沒有隔間等語（詳偵查卷第二百十六頁反面），另簽訂協議書時在場之黃明亮亦於本院八十六年度訴字三七七九號八十七年十月一日民事庭時結證稱：寫協議書時，有與己○○協議一層二十四個單位不要區分，協議書第一項就是要移轉給二十四個人共有不隔間，所以才有減價，有講不貸款，有說交屋後不可反悔而要求退款等語，故雖協議書並無明文提及究竟有無要求隔間，惟依據協議書（一）乙方（即指美國雅杰控股公司）同意於一九九五年十一月三日前移轉甲方（指印心禪會）所指定之第三人（同修共組之公司），由此文字記載觀之，所有權要移轉至印心禪會指定之同修共組公司，當然無再予隔間之必要，再參酌八十五年六月東華大廈興建完工後，被告即舉辦參觀團邀請告訴人參觀，事後因購屋者有人不滿，被告遂於八十五年十月提出四種解決購屋方案中，案一：為原買賣條件，獨立產權，餘額是利息百分之十二期限七年貸款；案二：價金每平方米美金二千元，二人有二分之一獨立產權，餘額是利息百分之十二點七五期限七年貸款；案三：價金每平方米美金一千六百元，二人有二分之一獨立產權，如要求百分之百獨立產權，則每戶補貼工程款八萬元，無貸款，案四：退款一百八十萬元，由此四種方案之差別可知，一層大樓隔成十間與隔成二十四間，其間售價差別在於隔間費用，從而被告己○○辯稱：協議書有約定無隔間一詞，應屬可信，雖被告己○○與證人戊○○所簽訂之協議書對告訴人等人究竟有無約束力，尚有爭議，然被告己○○本於戊○○係印心禪會代表人，告訴人等人為印心禪會同修，而認定戊○○係得告訴人等人授權出面與之協商而簽訂協議書，並非完全憑空推論，從而被告己○○並未依據最初買賣契約書約定隔成二十四戶，乃是因為協議書不再要求隔間所致，故尚難以東華大廈未隔成二十四戶即推論被告於出售東華大廈時即明知不能隔成二十四戶，卻應允隔成二十四戶有施用詐術之行為，況本案於本院調查時被告仍一再表示如告訴人要求隔成二十四戶，仍可依告訴人要求隔間等語，惟現因告訴人未明確表示如東華大廈隔成二十四戶時，一定會購買東華大廈，是本院認被告現不願先行將東華大廈分隔成二十四間，以免增加許多工程費用後，告訴人仍表示不買時，被告損失豈不增加，從而被告迄今未為分隔工程，乃為免自身損失擴大，亦屬人之常情，故公訴人以被告明知東華大廈不能分隔成二十四間，擁有獨立產權而認為被告有施用詐術之行為一事，尚有誤會。四、再查：被告己○○於房屋預定買賣契約書上載明有百分之五十即五萬五千美金之銀行貸款，而現在被告並無法提供銀行貸款，僅可提供年息百分之十二點七五之融資等情，亦為被告己○○所自承，而證人即前往大陸地區瞭解東華大廈相關事宜之李元正結證稱：大陸地區之銀行貸款是必須事先核准等語，被告於事後既然無法提供銀行貸款，顯見被告於事前即知並未向大陸有關單位申請核准，根本無法提供銀行貸款一事，卻向告訴人佯稱有銀行貸款，顯有詐術行為，惟被告向於買賣契約書中與告訴人約定者為：「五萬五千美金之銀行貸款」，並未明確表示銀行貸款之利率為多少，而今被告亦願提供五萬五千美金之融資貸款，故雖非銀行貸款，但告訴人仍可辦理融資貸款，且因被告最初未表示銀行貸款之利率為多少，故尚難認告訴人如今如辦融資貸款即會受有何損失，或被告會得到任何不法財物，是被告雖有施用詐術，但未見被告有何不法所有意圖，故尚難以被告無法提供銀行貸款即認為告訴人有陷於錯誤交付財物，況依據協議書所載被告已無提供銀行貸款之義務，故被告於東華大廈興建完成後未提供銀行貸款，亦非無據，從而公訴人單純以被告無法提供銀行貸款即推論被告行為構成詐欺取財罪，尚屬無據。五、又查：被告召開之投資說明會上所發資料中確有「二年回本說明」，租金目前約每日每平方米美金二元，二年回本之估計尚稱合理而保守，及另有承諾書一紙，其上書立「若交屋時增值利潤不如理想，本人願以原購買金額加二成無條件買回」等字，惟房地買賣契約之要點為價金與不動產標的本身，而購買不動產後如何使用、有無增值，是買受人於簽訂買賣契約前所應自行評估，且眾所皆知，不動產價額有起有落、房屋租金亦同，自不能以被告聲稱可二年回本，否則願以原價加二成無條件買回，而今無法二年回本或被告不願買回即認被告有何施用詐術行為，況依據被告與楊亮松簽訂之協議書載明「交屋後不得退還」即表示被告不再承諾二成無條件買回，從而被告不願履行二成無條件買回，乃是依據協議書而來，而二年無法還本是告訴人買得房屋後之風險，並無法要求被告負責，故尚未見被告有何施用詐術之行為。六、綜上所述，八十四年九月二十五日之協議書對告訴人等人究竟有無效力，於法律上尚有爭議，然被告本於告訴人等人為印心禪會同修，楊亮松為印心禪會代表人，認楊亮松有獲得告訴人授權，代理告訴人等人與被告協商東華大廈購屋事宜，而與楊亮松簽訂協議書，從而不再提供銀行貸款，亦不負責加二成買回，不再隔間等，並非完全於法無據，至於協議書究竟對告訴人有無生效，此為單純民事糾紛，告訴人等人應循民事訴訟程序解決，本院認被告並無施用詐術或並無不法所有意圖，與刑法詐欺取財罪構成要件有間，是不能證明被告犯罪，爰為無罪判決之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項判決如主文。本案經檢察官劉雪惠到庭執行職務中華民國八十九年五月三十一日臺灣臺北地方法院刑事第六庭法官劉慧芬右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。書記官黃琇芬中華民國八十九年六月一日

臺灣臺北地方法院右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵字第一九一一七號

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