100年度消字第37號｜民事：返還價金等｜裁判日期：101 年 03 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 100年度消字第37號原　　　告　葉惠美訴訟代理人　林信和律師複　代理人　鄭清妃律師訴訟代理人　王建豐律師被　　　告　寶路開發建設股份有限公司法定代理人　趙子超被　　　告　何清祥陳素芳蕭耀群高順發共　　　同訴訟代理人　黃世芳律師江如蓉律師上　一　人複　代理人　黃齡巧律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國101 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項分別定有明文。本件原告起訴時以其為買受「臺北灣TaiBay」建案（下稱系爭建案）中坐落於新北市淡水區○○○段193 地號土地、編號大樓F2棟、21樓房屋一戶、地下二層第210 、211 號汽車停車位及應有土地持分之預售屋（下稱系爭房地），而於民國97年6 月27日分別與被告寶路開發建設股份有限公司（下稱寶路公司）簽立房屋預定買賣契約書，與被告陳素芳、蕭耀群、高順發簽立土地預定買賣契約書（以下併稱系爭契約），主張係錯誤及受詐欺之意思表示而為締約，故依民法第88條、第92條規定撤銷上開締約之意思表示後，並主張被告亦構成給付不能、物之瑕疵及詐欺之侵權行為，而依民法第113 條、第114 條、第179 條、第259 條、第226 條、第227 條、第260 條、第359 條、第360 條、第266 條、第184 條、公平交易法第31條、消費者保護法第7 條、第23條第1 項規定為擇一有利之請求權基礎，與公司法第8 條第1 項、第23條2 項規定，以及系爭契約中被告應負履約連帶責任之約定，請求被告連帶返還原告就系爭契約已繳納之新臺幣（下同）826 萬8,000 元價金及受領該價金時起之利息（即下述訴之聲明第（一）項），並依公平交易法第31、32條及消費者保護法第51條規定為擇一有利之請求權基礎，與公司法第8 條第1 項、第23條2 項規定，請求被告連帶給付原告100 萬元之懲罰性賠償金及遲延利息（即下述訴之聲明第（二）項），而聲明：「（一）被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應連帶給付原告826 萬8,000 元，及自100 年2 月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（二）被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應各給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。但其中任何一人為清償時，其他之人於清償範圍內，均同免給付義務；（三）願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於100 年10月7 日準備程序中撤回前開就訴之聲明第（一）項之民法第88條撤銷錯誤意思表示之請求權基礎，並經被告當庭同意（本院卷一第145 頁背面），原告再於100 年11月10日以書狀撤回民法第266 條、消費者保護法第7 條規定之請求權基礎，被告於100 年11月18日準備程序期日經告知上開撤回後，未為同意與否之表示，10日內亦未提出異議，揆諸前揭規定，上開撤回均應為合法，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。本件原告於100 年11月10日以書狀就前揭訴之聲明第（二）項增列民法第185 條、第195 條、第227 條之1 規定及系爭契約中被告應負履約連帶責任之約定為請求權基礎，而將前揭訴之聲明第（一）、（二）項合併而變更聲明為：「（一）被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應連帶給付原告926 萬8,000 元，及其中826 萬8,000 元自100 年2 月21 日起，其餘100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。」再於100 年12月23日以書狀增加民法第359 條後段規定之減少價金請求權為請求權基礎，並增列備位聲明而變更聲明為：「先位聲明：（一）被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應連帶給付原告926 萬8,000 元，及其中826 萬8,000 元自100 年2 月21日起，其餘100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）請准判決系爭房地之買賣總價金減至1 元；（二）被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應連帶給付原告926 萬7,999 元及其中826 萬7,999 元自100 年2 月21日起，其餘100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（三）前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。」均屬訴之變更追加，惟原訴與變更追加之訴，均係以原告簽立系爭契約是否係受被告詐欺所為，以及系爭房地究有無物之瑕疵或給付不能之情形為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，亦應准許。貳、實體事項一、原告主張：（一）被告寶路公司、陳素芳、蕭耀群、高順發共同開發、建設及銷售系爭建案之預售屋，於銷售廣告中稱系爭建案：「…球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達9650碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場70年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等語，極度強調「景觀」、「美岸」等「滿足景觀需求、紓解壓力之高級居住品質」，並繪有環繞坐擁好山、環視海景之景觀實景圖，使一般社會大眾對系爭建案預售房屋產生具有高級渡假住宅品質之強烈印象，原告即受上述報紙及電視廣告所標榜之頂級居住環境吸引，乃至建築預定地現場觀看，看到建築預定地沿路環境果然是一片綠色山坡地，此與報紙及電視媒體上廣告，以及樣品屋內銷售中心所展示系爭建案之建物及其四周環境立體圖及模擬圖面對照，尚稱相符，加上「接待總部」現場之銷售人員極力鋪陳系爭建案四周環境之綠意美景，保證其為「後有球場綠野山景、前有遼闊海岸美景」、「滿足景觀需求、紓解壓力之高級居住品質」之最佳選擇，致原告誤信系爭廣告為真實情境，乃建議訴外人即原告之子周杰倫出資承購系爭房地，而經周杰倫授權以原告名義簽立系爭契約，並約明原告就系爭契約有辦理一切事項之權限，原告便於97年6 月27日以建物總價1,157 萬6,000 元（含房屋價款1, 077萬8,000 元、停車位價款79萬8,000 元）及土地總價1,598 萬4,000 元（含房屋之土地持分價款1,488 萬2, 000元、停車位之土地價款110 萬2,000 元），買受系爭房地，並約定被告寶路公司與陳素芳、蕭耀群、高順發應同時就系爭房屋及土地契約負連帶履約責任，而被告何清祥則為系爭契約簽立時被告寶路公司之負責人，依公司法第8 條第1 項、第23條第2 項規定，亦應對寶路公司就系爭契約之履行，負連帶責任。原告迄今已陸續繳付價款815 萬元及預收款11萬8,000 元，合計826 萬8,000 元之價金。（二）嗣於100 年3 月下旬系爭房地接近完工之際，原告首次得以登上現場查看所購系爭房屋，從該屋客廳及臥室落地窗向外眺望，卻發現往下近看新北市○○區○○街及其上山坡地雜木野草之內是一片墳墓區（下稱系爭墳墓區），並有提前掃墓之遺族人群在割除雜草整理墳墓焚香燒紙祭拜，原告方知系爭房地緊鄰此等「嫌惡設施」；原告又再至週遭環境查看，發現系爭房地除有位於同側之「行忠宮」外，對面邊坡上亦搭建有「大庄萬善堂萬應公」（下稱萬善堂），其坐落之邊坡上方，即為系爭房屋內可清楚俯見之系爭墳墓區，原告至此方知系爭被告之前揭廣告為不實之詐欺廣告，乃於100 年3 月29日向被告要求取消系爭契約並退還已繳付之826 萬8,000 元價金，惟為被告拒絕，並表示如原告欲退訂系爭房地，則須給付系爭房地總價15％之違約金即413 萬4,000 元（計算式：2,756 萬×15％＝413 萬4,000 ）。事實上，系爭墳墓區係淹覆在整片雜木長草下，並有被告所設置之大型廣告牆阻擋視線，故原告於前述訂約前開車至所購系爭建案預定現場查看時，無法窺知圍牆後、林木間有系爭墳墓區，又萬善堂無顯著廟名，乍見並不起眼而不像一般廟宇，且位於山坡較高處，原告開車位處低矮且專注山坡對面之系爭建案預定工地，亦不可能察覺。原告於前述訂約前至現場查看時，雖見有建案同側之前面有前開「行忠宮」，惟經被告告知其為忠義之廟，故不以為意，且未獲告知附近有萬善堂、墳墓區、或有任何其他嫌惡設施之情形。被告於簽約前刻意隱瞞系爭房地附近有系爭墳墓區等嫌惡設施，刻意將系爭建案之接待中心設於遙遠處，且建案銷售人員並推銷、保證，所描繪之對面山坡均為一片完美如茵綠地，標榜系爭建案為「如茵極美之境」、「撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」，並無任何有墳墓區存在之告知或提示，顯係默示保證系爭建案並無任何墳墓區之詐欺行為，若原告於締約前看屋時曾被誠實告知系爭房地有緊鄰系爭墳墓區之事實，絕無可能決定買受系爭房地，故墳墓區是否存在應屬重大交易資訊，原告自得依民法第92條規定，撤銷此受詐欺之締約意思表示，並依民法第113 條、第114 條、第179 條規定請求被告連帶返還已繳付價金及自原告目前所繳最後一期價金之給付日即100 年2 月21日起計算之法定利息。（三）又被告刊登上開廣告推銷系爭建案，特別強調系爭房地之美景特色、紓壓休憩等高優質渡假住宅功能，且系爭契約屬預售屋買賣，上開廣告內容應視為契約之一部，亦即被告默示保證系爭房地無前揭緊鄰墳墓區等嫌惡設施之品質，並負有提供此品質之給付義務，惟此廣告即契約內容卻與實際情形不符，系爭房地顯然具有欠缺通常或契約預定效用，以及欠缺共同出賣人即被告所保證之重大瑕疵，被告就此瑕疵亦已無法補正，並構成前開給付義務之給付不能，而於買賣標的物之危險移轉即被告交付系爭房地之前，原告既已發覺系爭房地有此被告無法補正之瑕疵，原告自得拒絕受領瑕疵物，並依民法第259 條、第359 條解除系爭契約，請求被告連帶返還已繳付之價金及法定利息，或依民法第226 條、第360 條規定，請求被告連帶給付相當於已繳付價金及法定利息之損害賠償，且被告刊登上開不實廣告之共同詐欺行為，侵害原告之意思表示自由，並違反公平交易法第21條第1 項、第24條及消費者保護法第22條之關於不實廣告之保護他人法律規定，致原告受有已繳付價金及利息之財產權損害，原告亦得依民法第184 條第1 項後段、第184 條第2 項、第185 條規定，請求被告連帶給付相當於已繳付價金及法定利息之損害賠償；縱認原告得否主張受詐欺而撤銷締約之意思表示，以及系爭房地緊鄰墳墓區之瑕疵是否達得解除契約之程度尚有疑義，惟系爭房地有此瑕疵存在確係屬實，不因墳墓區已遷移而補正此瑕疵，且該瑕疵已致系爭房地對墳墓區本所忌諱之原告而言已毫無價值，是原告亦得依民法第359 條後段規定，請求將系爭房地之總價金減少為1 元，故被告自應將差額即826萬7,999 元及法定利息連帶返還予原告。（四）再者，被告之上開債務不履行、侵權行為，侵害原告意思表示自由之人格法益，且於事發後拒絕解約退款，迫使原告須提起本件訴訟保障權益，而受有精神上之重大痛苦，原告亦得依民法第185 條、第195 條第1 項、第227 條之1 規定、公平交易法第31條、第32條、消費者保護法第51條之規定，請求被告連帶給付原告100 萬元之懲罰性賠償金。（五）綜上所述，被告以不實廣告詐欺原告購買系爭房地，且系爭房地有緊鄰系爭墳墓區之不可補正瑕疵，被告構成給付不能或不完全給付，原告爰依民法第92條規定，撤銷此受詐欺之締約意思表示，而依民法第113 條、第114 條、第179 條規定，或依民法第259 條、第359 條規定，或依民法第226 條、第227 條、第360 條規定，或依民法第184 條第1 項後段、第184 條第2 項、第185 條規定為擇一有利之請求權基礎，與公司法第8 條第1 項、第23條2 項規定，以及系爭契約中被告應負履約連帶責任之約定，先位請求被告連帶返還已繳付價金及法定利息或連帶給付相當於已繳付價金及法定利息之損害賠償，而若認原告不得主張受詐欺而撤銷締約之意思表示，以及系爭房地緊鄰墳墓區非為得解除契約之瑕疵，惟此無法補正之重大瑕疵亦已致系爭房地對原告而言毫無價值，是原告亦得依民法第359 條後段規定，請求將買賣總價金減至1 元，而備位請求被告連帶返還差額即826 萬7,999 元及法定利息；並再依民法第185 條、第195 條第1 項、第227 條之1 規定、公平交易法第31條、第32條、消費者保護法第51條、公司法第8 條第1 項、第23條2 項規定，以及系爭契約中被告應負履約連帶責任之約定，請求被告連帶給付原告100 萬元之懲罰性賠償金等語。並聲明：（一）先位聲明：1.被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應連帶給付原告926 萬8,000 元，及其中826 萬8,000 元自100 年2 月21日起，其餘100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行；（二）備位聲明：1.請准判決系爭房地之買賣總價金減至1 元；2. 被告寶路公司、何清祥、陳素芳、蕭耀群、高順發應連帶給付原告926 萬7, 999元及其中826 萬7,999 元自100 年2 月21日起，其餘100 萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；3.前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）本件原告所指之系爭墳墓區、萬善堂，早在原告簽約時即已存在，且均位於系爭建案對側之新北市○○區○○街1 段，非屬系爭房地之基地範圍，被告本無告知義務，且原告亦未曾向被告或銷售人員詢問系爭房地鄰近有無墳塚，被告亦未曾保證鄰近無墳塚，被告自無故意隱瞞交易內容重大資訊之情形，又系爭建案係採邊建邊售方式，無法於工地現場銷售，乃擇近於鄰近之沙崙路與新民街交叉口設置接待中心，該接待中心距工地僅開車2 分鐘、步行7 分鐘之路程，並未有原告所稱刻意將接待中心設於遙遠處之情事，再原告所指之大型廣告牆亦非被告所設置，被告並無詐欺之行為。（二）又系爭建案之前揭廣告描繪，係為吸引買戶而對週遭景觀環境著墨，其文宣用語均僅為對系爭房地坐落自然景觀之大體描述，僅屬要約引誘，而非構成契約之一部，縱認構成契約之一部，系爭房地確能眺望廣告標榜之美景特色，為原告所不否認，系爭建案銷售中心內展示之房屋立體示意圖亦已具有表示房地大致座落之相對位置、未來成屋時之樣貌及表現周圍環境大致情形之功能目的，自無原告所稱廣告不實之情形；再者，買賣標的物是否影響通常效用之瑕疵認定，須以客觀上之影響為斷，依一般社會交易觀念而言，系爭房地所預定之效用及品質，顯係以維護正常居住結構安全，不致產生任何危害為考量，本件原告既不爭執系爭房地於結構上之安全性，可見系爭房地並無通常效用上之瑕疵，又系爭墳墓區亦已經新北市政府於99 年4月2 日公告遷葬事宜，並於100 年7 月15日完成遷葬及邊坡造林計畫，是依社會常情，系爭房地亦應已符合原告主觀上就系爭房地所需具備之美景特色之預定效用，復以，與系爭房地同棟之鄰近樓層，亦多已銷售並完成交屋，售價並與原告購買之價格相當，顯見依一般社會交易觀念，系爭房地並無因曾經存在之系爭墳墓區而有影響預定或通常效用或交易價格之物之瑕疵存在，或被告就此有何給付不能、不完全給付之情事。（三）縱認曾經存在之系爭墳墓區構成系爭房地之物之瑕疵，惟此墳墓區係位於建案現場對側之山坡，凡行經該路段者，均可見之，原告於締約前既多次自行開車前往建案現場，並看到與系爭建案同側之行忠宮，應即亦可見對面之萬善堂及系爭墳墓區，且原告既自承係因重視周圍景觀而為購買系爭房地之動機之一，當會於開車前往建案現場時環視觀察，而應得見位於系爭房地對側之系爭墳墓區，如未看見，亦應為欠缺一般普通人注意之重大過失，故原告就此應係明知或重大過失不知有系爭墳墓區之瑕疵，而被告從未向原告保證系爭房地及周遭環境無比鄰墳墓，亦未有故意隱匿系爭墳墓區存在之情形，原告並未曾加以詢問，故被告亦不負物之瑕疵擔保責任。（四）依上，被告並無詐欺或廣告不實之行為，系爭曾經存在之墳墓區亦不構成系爭房地物之瑕疵或給付不能、不完全給付之情事，縱認屬瑕疵，此亦為原告明知或重大過失不知而被告未為保證或故意不告知之瑕疵，故原告本件請求均為無據等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查被告寶路公司與陳素芳、蕭耀群、高順發共同開發、建設、銷售系爭建案，於銷售廣告中稱系爭建案：「…球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達9650碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場70年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等語，並繪有環繞坐擁好山、環視海景之景觀實景圖，原告由周杰倫出資，並經其授權而於97年6 月27日以原告名義與被告寶路公司及陳素芳、蕭耀群、高順發，簽立系爭契約，以建物總價1,157 萬6,000 元（含房屋價款1,077 萬8,000 元、停車位價款79萬8,000 元）及土地總價1,598 萬4,000 元（含房屋之土地持分價款1,488 萬2,000 元、停車位之土地價款110 萬2,000 元），買受位於21樓之系爭房地，並約明原告有就系爭契約辦理一切事項之權限，以及被告寶路公司與陳素芳、蕭耀群、高順發應同時就系爭房屋及土地契約負連帶履約責任；被告何清祥為系爭契約簽立時被告寶路公司之負責人；原告迄今已交付共計826 萬8,000 元之價金，所繳最後一期價金之給付日為100 年2 月21日；兩造就系爭房地尚未完成交屋程序；於系爭契約簽立時，系爭房地所在建案對側山坡上曾有系爭墳墓區存在，新北市政府已於99年4 月2 日公告遷葬事宜，目前已無墳墓，並已植被草木，萬善堂係位於系爭建案之對側前方等情，為兩造所不爭執，並有系爭建案廣告文宣、周杰倫授權書、系爭契約、原告繳納系爭房地各期價款之匯款申請書、被告寶路公司開立之統一發票、系爭契約簽立時被告寶路公司之變更登記表、新北市政府99年4 月2 日北府民生字第09901606571 號公告等件影本在卷可稽（本院卷一第16至26頁、第29至87頁、第285 至286 頁、本院卷二第22頁），亦經受命法官於100 年12月9 日會同兩造至系爭建案現場履勘明確，並有勘驗筆錄及履勘照片可證（本院卷二第99至100 頁、第118 至128 頁、第139 頁、第141 頁上方照片、第142 頁上方照片、第143 頁、第146 頁、第147 頁上方照片、第148 至149 頁、第151 頁上方照片），自堪信為真正。四、至原告主張依被告系爭建案之廣告文宣所示，應為默示保證系爭房地鄰近並無墳墓區等嫌惡設施存在，被告於兩造簽立系爭契約時，故意隱匿系爭房地鄰近有系爭墳墓區、萬善堂之嫌惡設施存在之事實，被告構成廣告不實及詐欺行為，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約，且上開嫌惡設施之存在，為無法補正之物之瑕疵及債務不履行，故原告得撤銷受詐欺之締約意思表示，被告應就此對原告負回復原狀、物之瑕疵擔保、債務不履行及侵權行為責任，並應依公平交易法及消費者保護法相關規定，給付原告懲罰性賠償金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）於原告簽立系爭契約時，被告是否有故意隱匿系爭房地鄰近有系爭墳墓區、萬善堂之設施存在之廣告不實與詐欺行為？（二）系爭墳墓區、萬善堂是否構成本件買賣標的即系爭房地之物之瑕疵或構成被告之債務不履行？茲分述如下：（一）於原告簽立系爭契約時，被告是否有故意隱匿系爭房地鄰近有系爭墳墓區、萬善堂之嫌惡設施存在之廣告不實與詐欺行為？ 1. 按民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例意旨、84 年度台上字第1619號裁判意旨可供參照）。而債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。 2. 經查，本件原告主張被告有故意隱匿之系爭墳墓區、萬善堂設施，均係位於系爭房地所在建案之對側山坡，並非位處系爭房地所在基地一節，業如前述，依一般房屋買賣交易情況，至多應僅就買賣標的物或其坐落基地之狀況（如該屋是否為凶宅一事），可認出賣人應負向買受人告知之義務，對於非屬該標的物本身或其坐落基地之情形，尚難認為出賣人所應負之一般告知義務，且不動產經紀業管理條例所定不動產說明書應記載之「建築改良物坐落」事項，亦僅及於買賣標的建築改良物坐落基地之範圍，故本件被告就非屬系爭房地或其坐落基地之系爭墳墓區、萬善堂等設施，對原告應不負有一般之告知義務；次查，本件兩造所簽立之系爭契約中，亦無任何表明系爭房地鄰近無墳墓區、廟宇或其他嫌惡設施之約定，有系爭契約附卷可佐，而原告本身並不會排斥廟宇之存在，於本件買賣洽談過程中，亦未向被告詢問系爭建案附近有無墳墓，被告方面亦無向其保證該建案附近無任何墳墓等情，為原告到庭自陳明確（本院卷一第289 頁），可見萬善堂等相關廟宇之存在，本非原告購買系爭房地主觀上所在意之處，而被告亦未就系爭房地鄰近有無系爭墳墓區、萬善堂等設施，有何保證之表示或特別約定，足認被告就此對原告亦不負有特別之告知義務。原告雖主張依被告銷售之廣告文宣，標榜系爭建案之「景觀」、「美岸」特質，應認其係默示保證系爭房地並無墳墓區等嫌惡設施存在，故該等設施是否存在應屬重大交易資訊云云，惟觀諸系爭建案之廣告文宣（本院卷一第16至26頁、本院卷三原證38至40），雖有「…球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達9650碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場70年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等標榜「海灣景觀」之文字與圖示，惟其僅為對系爭建案所得眺望景觀之大體描述與宣傳促銷文字，難認係被告就買賣標的物向原告保證有「一定品質」之特殊約定；再者，縱認上開廣告文宣所示景觀之存在，係屬兩造簽立系爭契約之重要事項，本件原告主張系爭房屋中會看到原先存在系爭墳墓區者，係該屋之陽台以及客廳、主臥房、主臥房浴室與另二間臥房之窗戶，而由各該部份往外觀看時，該原存在之系爭墳墓區，係位於上開陽台、客廳、主臥房、主臥房浴室及另二間臥房之窗戶往下看之位置，萬善堂亦係位於該主臥房、主臥房浴室及另二間臥房之窗戶往下看之位置，而從該陽台及客廳窗戶往正前方看，確可觀見淡水高爾夫球場、後方之淡水河、越過淡水河之觀音山以及右前方之淡水河出海口，由主臥室、主臥室浴室及另二間臥房之窗戶往外看，亦可觀覽淡水高爾夫球場之腹地、遠方之淡水漁人碼頭、福容飯店與右前方之沙崙海水浴場等情，業經前揭勘驗屬實，有上開勘驗筆錄及照片為證（本院卷二第99至100 頁、第120 至128 頁），可見系爭房屋確有被告前揭廣告文宣所指之遠眺海灣景觀，而原告所指之系爭墳墓區與萬善堂所在之位置，均係位於系爭房屋之正下方，並不會阻擋自位於21 樓之系爭房屋得以遠眺觀覽之上開景觀，是系爭墳墓區、萬善堂之設施，實與上開景觀之確實存在無涉，難以上開廣告文宣，即認被告有就系爭房地附近無系爭墳墓區、萬善堂存在之默示保證，亦無由遽以該墳墓區、萬善堂之存在，推翻系爭建案確有上開廣告所示景觀之認定，或以諸推定該等設施是否存在，係屬本件買賣之重大交易資訊，自難認被告有何廣告不實、詐欺或未負告知義務之處；此外，原告亦未再就兩造就系爭房地無墳墓區、萬善堂等設施存在之事項，有何特別之保證約定，舉證以實其說，自難認其主張為可採；至原告本身是否會因非屬系爭房地基地範圍、亦無涉系爭房地所得觀覽景觀之系爭墳墓區存在，影響其購屋意願，僅屬其個人主觀面及心理面之範疇，實因人而異，此由與系爭房地同方位之鄰近樓層多已銷售甚至完成點交入住乙節（詳如後述）亦可得知，是難以個別買受人一己之主觀心理好惡，即認被告所負告知義務之範圍應擴大及於鄰地狀況。又原告雖另聲請傳喚訴外人即原告購屋當時洽談之時任被告寶路公司襄理賴敏惠到庭作證，以證原告簽約時係以系爭房屋三面均可觀覽上開海灣景觀為考量主軸，始購買系爭房地等語，惟系爭房地確有前開海灣景觀，且系爭墳墓區、萬善堂之存在與上開確存之景觀亦無所涉，均如前述，是原告購屋時究否以上開景觀為主要考量，已非所問，故原告此部分之調查證據聲請，應無必要性，併予敘明。 3. 次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號裁判意旨參照）。經查，被告於銷售系爭建案時，知悉系爭墳墓區、萬善堂存在乙節，雖為被告所自承，惟該墳墓區、萬善堂之存在，並非其所負告知義務之範圍，業如前述，已難認其未將此情告知原告，有何不法詐欺之處。繼查，系爭建案之接待中心門口右前方即為系爭建案所在地，左前20 0 至300 公尺處為行忠宮，行忠宮右方對面為萬善堂（即本院卷二第118 頁照片所示），行忠宮後方之大樓即為系爭房地所在之大樓，大樓對面山坡即為原先存在之系爭墳墓區，該山坡前半段約有2 層樓高，後半段約有4 層樓高，與原告所稱被告設置之大型廣告牆之相對位置如本院卷二第119 頁照片所示等情，業經受命法官於100 年12月9 日會同兩造勘驗現場明確，有勘驗筆錄可證（本院卷二第99頁），可見接待中心實與系爭房地所在之系爭建案位置相近，系爭墳墓區、萬善堂亦均存在於附近之處，原告本即可自行前往任意觀看以查明附近環境情況，並無何原告所指被告刻意將接待中心設於遠處而故意隱匿上開設施存在之情。原告雖另稱被告有以大型廣告牆遮蔽該墳墓區之行為云云，而提出該廣告牆照片1 紙為證（本院卷一第90頁），惟被告否認該廣告牆為其所設置，而觀諸勘驗照片該廣告牆所示文字：「新海灣不動產，0000-0000 ，www.8631.com.tw ，專售台北灣高樓景觀戶」（本院卷二第119 頁），與原告所提照片中該廣告牆之文字：「0000-0000 ，專售台北灣，高樓層絕版景觀戶，獨家推出」（本院卷一第90頁），文字內容雖有些許差異，然均表明「專售台北灣高樓景觀戶」及同一聯絡電話，且二者之字體、版面設計均類似，有上開照片存卷可憑，顯見該二照片中之廣告牆係同一設置人所設，復經查詢上開勘驗照片廣告牆文字所示之網址，係為新海灣不動產有限公司，亦有網頁查詢資料1 紙可憑（本院卷三第30頁），足認原告所提照片及勘驗照片所示之廣告牆均為同一人即訴外人新海灣不動產有限公司所設置，原告既未就該公司與被告有何關係，舉證以實其說，自難認該廣告牆之設置與被告相涉；再者，原先存在之系爭墳墓區既位於高達2 層樓至4 層樓之高度，依該廣告牆與系爭墳墓區之相對位置（即本院卷二第119 頁所示），該廣告牆之存在，亦不足以遮蔽系爭墳墓區，而萬善堂之位置本即非於該廣告牆之後，是該廣告牆之設置，實亦與原告主張其未能查知系爭墳墓區、萬善堂之存在，無因果關係；又原告另以被告接待中心設置之系爭建案立體示意圖及所提供之平面示意圖，並未將系爭墳墓區繪製於內，認此屬故意隱匿云云，惟所謂示意圖，衡情僅係為表示房地大致坐落之相對位置、未來成屋時之樣貌及周圍環境大致情形之功能目的，尚無須就非屬系爭房地本身或其坐落基地範圍以外之所有環境及其中構成物，均詳細繪製之必要，此亦為一般建案銷售之常情，難認被告就此有何故意隱匿情事，再者，原告本身於本件買賣之前，已有3 次購屋經驗，且先前購屋時亦均有先至現場查看一節，亦為原告所自陳在卷（本院卷一第290 頁），是上開建案銷售示意圖之常情，原告自應知之甚詳，難認其有何因上開示意圖而陷於錯誤之情形；基此，本件被告並無何故意隱匿致原告未能查悉系爭墳墓區、萬善堂存在之情形，益徵被告並無何詐欺行為。至原告另聲請傳喚訴外人即住商不動產企研室主任徐佳馨為鑑定證人，以證建商刻意將接待中心設於與建案距離遙遠之處或設置大型廣告牆遮蔽嫌惡設施是否涉及故意隱匿之詐欺云云，惟系爭建案接待中心之位置實與系爭建案乃至系爭墳墓區、萬善堂均屬相近，而原告所指用以遮蔽系爭墳墓區、萬善堂之廣告牆亦非被告所設置，均如前述，是自無傳喚之必要；又原告聲請傳喚證人即被告寶路公司經理蔡訓迪，及代理原告與被告洽談系爭解約事宜之陳碧春作證，以證被告於銷售系爭建案時，已知悉系爭墳墓區等存在之事實，惟被告就此事實業已自承無訛，亦如前述，是此部分亦無調查之必要性，均予敘明。（二）系爭墳墓區、萬善堂是否構成本件買賣標的即系爭房地之物之瑕疵或構成被告之債務不履行？ 1. 按因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的物具有使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第1707號、93年度台上字第1507號、92年度台上字第882 號、91年度台上字第1588號、87年度台上字第2668號等判決意旨參照）。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第 373 條定有明文。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條亦有明文。又按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664 號裁判要旨參照）。而所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915 號判決意旨亦可參照）。準此，於房屋買賣中，除有特別約定外，買賣雙方就房屋標的所著重者，應係房屋須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他該屋本身之軟硬體品質，始為買賣房屋所應具備之通常或預定效用，而於賣方交付房屋即危險移轉時，如該屋有缺少此種效用之情形，始構成買賣標的物之瑕疵，賣方亦始有於具可歸責事由之前提下，須就此對買方負債務不履行責任。 2. 經查，系爭墳墓區、萬善堂均非位於系爭房地基地範圍，甚且，該萬善堂等相關廟宇之存在，本即非原告購買系爭房地主觀上所在意之處，又兩造就系爭房地鄰近有無上開設施之存在，亦別無其他特別約定，均如前述，揆諸前揭說明，已難認此與本件買賣標的即系爭房地之物之通常或預定效用或保證之品質，有何關聯；縱認被告上開廣告文宣所述之景觀，構成兩造就系爭房屋須具備之預定效用所為之特別約定或保證應具備之品質，惟查，系爭房地確具有上開廣告文宣所示之景觀，而上開設施之存在，亦均未影響該景觀之確實存在等情，亦業如前述，是自難以上開設施之存在，認定系爭房地有何缺少其所應具備之通常或預定效用或保證品質之情。復查，本件兩造就系爭房地尚未完成交屋程序，而系爭墳墓區業已完成遷葬，原所在位置亦均植被草木乙節，亦如前述，是於本件買賣標的危險尚未移轉予原告之前，原告所指系爭墳墓區之瑕疵，是否得認仍屬存在，已非無疑；原告雖主張該墳墓區曾經存在之情形，已使系爭房地與「凶宅」無異，故屬無法補正之瑕疵云云，惟該墳墓區原存位置既非於系爭房地基地範圍，且亦無涉原告主張其購屋主要考量之上開景觀，是此顯難與買賣標的本身為凶宅之情形相提並論；再查，與原告所購房屋相同方位之上下鄰近樓層，超過半數均已於97 年6月至100 年11月間簽約銷售，其中大多亦已於 100 年5 月至11月間完成交屋入住等情，業據被告提出該同方位上下樓層簽約與交屋入住情形之附表、各該買賣契約書節本、建物登記第二類謄本、交屋單等件影本附卷為證（本院卷三第19至23頁、卷二第205 至313 頁），並於準備程序中提出各該完整契約書、建物登記第二類謄本、交屋單等件原本，經受命法官勘驗核與卷附影本相符無訛（本院卷三第 2 頁），衡諸上開各樓層簽約銷售、交屋入住之時間，乃橫跨系爭墳墓區遷葬前後期間，部分亦係購買成屋，可見對一般消費者而言，決定其是否購買或入住系爭建案房地之考量因素事有多端，系爭墳墓區之存在與否，並非影響其購買或入住系爭建案房地意願之必然因素，益徵依通常交易觀念，系爭墳墓區之曾經存在，並不影響系爭房地之效用，非足以構成系爭房地之物之瑕疵，被告就此自亦無債務不履行之處，故原告就此請求被告應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任，洵屬無據。五、綜上所述，被告就非屬系爭房地基地範圍、無涉其可觀覽景觀而非屬重大交易資訊之系爭墳墓區、萬善堂之設施之存在，不負告知義務，且亦無故意隱匿致原告未能查悉上開設施存在之詐欺或廣告不實情形，上開設施之存在，亦不構成系爭房地效用或品質之減損，被告亦無對原告為上開設施不存在之品質之保證，並無應負物之瑕疵擔保或債務不履行責任之情形；從而，原告依民法第92條規定，撤銷此受詐欺之締約意思表示，而依民法第113 條、第114 條、第179 條規定，或依民法第259 條、第359 條解除系爭契約，或依民法第22 6條、第227 條、第360 條規定，或依民法第184 條第1 項後段、第184 條第2 項、第185 條規定，與公司法第8 條第1 項、第23條2 項規定，以及系爭契約中被告應負履約連帶責任之約定，先位請求被告連帶返還已繳付價金及法定利息或連帶給付相當於已繳付價金及法定利息之損害賠償，及依民法第359 條後段規定，請求將買賣總價金減至1 元，備位請求被告連帶返還差額即826 萬7, 999元及法定利息，並再依民法第185 條、第195 條第1 項、第227 條之1 規定、公平交易法第31條、第32條、消費者保護法第51條、公司法第8 條第1 項、第23條2 項規定，以及系爭契約中被告應負履約連帶責任之約定，請求被告連帶給付原告100 萬元之懲罰性賠償金，均無理由，均應駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 101 年 3 月 14 日民事第五庭審判長法官薛中興法官陳蒨儀法官林伊倫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 3 月 14 日書記官陳怡君

臺灣臺北地方法院100年度消字第37號

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