100年度訴字第3967號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：101 年 08 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第3967號原　　　告　國華人壽保險股份有限公司法定代理人　財團法人保險安定基金接管小組召集人謝良瑾訴訟代理人　廖穎愷律師許育瑋被　　　告　國華保全股份有限公司法定代理人　張克斗訴訟代理人　王克平楊博竣被　　　告　朱蒂CHU TI. 訴訟代理人　朱文上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國101年7月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告朱蒂（CHU TI）應給付原告新臺幣陸拾萬柒仟柒佰捌拾玖元，及其中新臺幣柒萬肆仟貳佰玖拾陸元自民國一百零一年二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告朱蒂（CHU TI）負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告朱蒂（CHU TI）供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第2項定有明文。查：㈠原告起訴時聲明：被告國華保全股份有限公司（下稱國華保全公司）應自坐落於如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將其返還予原告。被告國華保全公司應給付原告新臺幣（下同）14萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告國華保全公司應自民國100年3月25日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告7萬元。原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4頁）。㈡嗣於101年1月13日追加朱蒂（CHU TI，1955年11月18日出生，護照號碼04AE44724）為被告，並將聲明變更為：被告國華保全公司及被告朱蒂應自系爭房屋遷出，並將其返還予原告。被告國華保全公司或被告朱蒂應給付原告14萬元，被告國華保全公司應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，被告朱蒂應自追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告國華保全公司或被告朱蒂應自100年3月25日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告7萬元。原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第 83、84頁）。㈢另於101年4月5日將聲明變更為：被告國華保全公司及被告朱蒂應自系爭房屋遷出，並將其返還予原告。被告國華保全公司或被告朱蒂應給付原告14萬元，被告國華保全公司應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，被告朱蒂應自追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告國華保全公司或被告朱蒂應自100年3月25日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告7萬元。前二項請求，於其中一名被告給付時，其他被告於該給付範圍內免除給付義務。原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第109、110頁）。㈣原告於101年7月18日當庭撤回訴之聲明第1項請求被告自如附表所示之建物遷出，並將其返還予原告部分（見本院卷第123頁）。核原告上述變更、追加，均係本於原告主張被告無權占有系爭房屋，請求將其返還予原告及給付相當於租金之不當得利，核屬同一基礎事實，其變更、追加不甚礙被告之防禦及訴訟終結，被告復對之無異議而為本案言詞辯論，揆諸首開說明，於法並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：系爭房屋為原告所有，被告國華保全公司自98年10月25日至99年10月24日承租系爭房屋供被告朱蒂使用，每月租金為7萬元，保證金為14萬元，然租期屆滿後，被告未再續租，仍容認被告朱蒂持續使用系爭房屋，被告國華保全公司及被告朱蒂均屬無權占有，經原告於99年12月14日及100年1月5日寄發存證信函請求返還，被告於101年5月30日始將系爭房屋交還。被告國華保全公司租期屆滿後，未依約返還系爭房屋，造成原告相當於每月7萬元元租金之損害，至 100年3月24日止，被告國華保全公司及被告朱蒂即受有相當於4個月租金之不當得利（7萬元×4＝28萬元），扣除被告國華保全公司繳付之保證金14萬元，仍有14萬元尚未給付，原告依民法第179條、第229條第1項規定請求被告國華保全公司給付14萬元，另依民法第179條規定請求被告朱蒂給付 14萬元。此外，被告國華保全公司及被告朱蒂既自100年3月25日起仍未返還系爭房屋，至101年5月30日始將系爭房屋交還，受有每月7萬元相當於租金之利益，則被告應自100年3 月25日起至101年5月30日止，按月給付原告7萬元。又本件被告國華保全公司與被告朱蒂各自因不當得利之法律關係，就系爭房屋使用受有利益，被告國華保全公司與被告朱蒂間對原告係屬不真正連帶債務，亦即被告國華保全公司或被告朱蒂中一方為給付，他債務人即應同免其責任，故請求被告給付自100年1月25日起至101年5月30日止，按照原租金7萬元計算之不當得利等語。並聲明：被告國華保全公司或被告朱蒂應給付原告14萬元，被告國華保全公司應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，被告朱蒂應自追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告國華保全公司或被告朱蒂應自100年3月25日起至101年5月31日止，按月給付原告7萬元；前二項請求，於其中一名被告給付時，其他被告於該給付範圍內免除給付義務；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告國華保全公司則以：系爭房屋不是被告國華保全公司在使用，被告國華保全公司承租系爭房屋之前被告朱蒂就在使用，被告國華保全公司與被告朱蒂沒有任何租約，原告也很清楚被告朱蒂住在系爭房屋幾十年，被告國華保全公司當初有表示不願意再續租，也與原告溝通希望可以解除契約，但原告堅持被告國華保全公司要點交給他們，後來有到現場，偕同員警一起點交，到現場時，原告有按門鈴請被告朱蒂出面，被告朱蒂表示願意協商，原告就表示這樣沒有完成點交，所以當時沒有簽立任何書面，也不同意解除契約，原告當初根本未將系爭房屋交付被告國華保全公司，被告國華保全公司也沒有返還義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告朱蒂（CHC TI）則以：被告朱蒂於74年出任國華企業集團駐荷蘭商務代表後，又於關係企業嘉新畜產有限公司（現已休業）任職，因為原告在歐洲沒有設施，是用被告朱蒂任職公司的設施，所以與房屋使用對價有很大的差額，當時原告公司董事長翁一銘於75年口頭允諾無償提供系爭房屋供被告朱蒂及家屬居住使用，迄今25年，居住期間沒有人向被告朱蒂要求支付租金，因為被告朱蒂沒有辦法領國華的薪水，所以就讓被告朱蒂使用系爭房屋，若是不法佔用，如何能居住使用至今？被告朱蒂並沒有要占據系爭房屋，約99年10月後才知道有租約存在，但被告朱蒂不清楚是否有法律上權利，後來被告朱蒂知道有這樣的租約存在也馬上搬走。另被告朱蒂從未與原告之間簽訂任何房屋租用契約，卻要履行契約的各項內容，甚感不公等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為原告所有，被告國華保全公司自98年10月25日至99年11月24日承租系爭房屋，每月租金為7萬元，保證金為14萬元，有系爭房屋建物謄本、房屋稅繳款書、房屋租賃契約書暨增補協議書影本各1份可參（見本院卷第8、9 頁及第12頁至第19頁）。㈡被告朱蒂（CHU TI）於101年5月30日搬離系爭房屋，並將系爭房屋交還予原告（見本院卷第120頁、第123頁）。五、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭房屋，不當得利部分扣除保證金14萬元後，應自100年1月25日起至101年5月30日止，按月給付原告相當於租金之不當得利每月7萬元等情，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件應審究者為被告是否無權占有系爭房屋，如是，被告應給付之不當得利為何，以下分述之：㈠查系爭房屋於99年11月24日原告與被告國華保全公司簽立之租賃契約租期屆滿時，仍由被告朱蒂占有，至101年5月30日始返還原告等情，為兩造所是認，而被告朱蒂占有系爭房屋之權源，雖其辯稱係經國華企業集團董事長翁一銘、翁大銘同意無償使用系爭房屋云云，惟證人翁大銘經本院通知並未到庭，被告朱蒂復未提出其他證據以實其說，被告朱蒂上開辯稱尚難採信，則被告朱蒂於租期屆滿後，並非基於與被告國華保全公司有地上權、農育權、典權、質權、承租、受寄或其他類似之法律關係而為被告國華保全公司占有系爭房屋，亦非基於受僱人、學徒、家屬或其他類似之關係，受被告國華保全公司之指示而占有系爭房屋，被告朱蒂乃係基於自己占有之意思占有系爭房屋。又被告國華保全公司辯稱於租期屆滿時曾會同原告、員警點交，亦有通知被告朱蒂等語，互核與被告朱蒂陳稱約99年10月份知道有租約存在一詞（見本院卷第123頁反面），及原告寄發之存證信函記載「經本公司承辦人員會同律師及貴公司楊總經理於11月25日上午10時至前述標的進行房屋返還點交程序，惟因貴公司未能將前揭租賃標的點交予本公司」等語相符（見本院卷第123頁反面），堪信被告國華保全公司上開辯稱可採，足認被告國華保全公司於租期屆滿後並未占有系爭房屋。是以，原告僅得向被告朱蒂請求返還租期屆滿後無權占有系爭房屋之不當得利，原告以被告國華保全公司於租期屆滿後仍無權占有系爭房屋為由而請求被告國華保全公司給付不當得利，即屬無據。㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦可資參照。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。承上，被告朱蒂自99年11月25日起至101年5月30日止無權占有系爭房屋，故原告請求自100年1月25日起至101年5月30日止相當於租金之不當利得，洵屬有據。本院審酌系爭房屋位於臺北市大安區，遴近捷運文湖線之大安站，區域內主要公共設施有大安森林公園等，系爭房屋為鋼筋混凝土造6層建築，於63年間為第一次登記，屋齡約37年，面積85.24坪，有建物登記謄本及原告提出之不動產估價報告可參（見本院卷第8頁），交通及生活機能尚稱良好等一切情狀，認本件原告請求按土地法第97條土地總價年息8%計算之相當於租金之不當得利，屬公允適當。而系爭房屋坐落之土地為臺北市○○區○○段2 小段404地號及404-2地號土地，404地號土地100年、101 年之申報地價為每平方公尺66,820元（99年1月公告地價 83,525元，申報地價以80%計算），404-2地號土地則為60,080元（99年1月公告地價75,100元，申報地價以80%計算），上開土地面積各為329平方公尺、125平方公尺，原告應有部分各6分之1，系爭房屋之價額100年為656,500元、101年為818,200元，有原告提出之土地謄本及房屋稅繳款書可稽，則依此計算，原告得請求被告給付不當得利共為607,789元｛即100年1月25日起100年3月24日止共2月：（66,820×329÷6）＋（60,080×125÷6）＋656,500＝5,5 72,130，5,572,130×8%÷12＝37,148，37,148×2＝74,2 96；100年3月25日起至100年12月31日止共9月又7日：5,572,130×8%÷365＝1,221，（37,148×9）＋（1,221×7 ）＝342,879；101年1月1日起至101年5月30日止共4月又 30日：（66,820×329÷6）＋（60,080×125÷6）＋818, 200＝5,733,830，5,733,830×8%÷12＝38,226，5,733,8 30×8%÷365＝1,257，（38,226×4）＋（1,257×30）＝ 190,614；74,296＋342,879＋190, 614＝607,789，元以下四捨五入｝。六、從而，原告請求被告朱蒂給付607,789元，及其中74,296元自101年2月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原告逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。七、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，應酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。叁、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中華民國 101 年 8 月 10 日民事第四庭法官鄭佾瑩附表 ┌──────────┬─────────────┐ │ 建號 │ 461 │ ├──┬───────┼─────────────┤ │門牌│ 鄉鎮市區 │ 大安區 │ │ ├───────┼─────────────┤ │ │ 街路段 │ 信義路3段 │ │ ├───────┼─────────────┤ │ │ 號樓 │ 147巷5弄4號2樓 │ │ ├───────┼──────┬──────┤ │ │ 段 │懷生段2小段 │懷生段2小段 │ ├──┼───────┼──────┼──────┤ │基地│ 地號 │ 404 │ 404-2 │ │坐落├───────┼──────┼──────┤ │ │ │ 二層 │ 265.91 │ │ │ ├──────┼──────┤ │ │面積（平方公尺│ 陽台 │ 15.89 │ │ │） ├──────┼──────┤ │ │ │ 共計 │ 281.80 │ └──┴───────┴──────┴──────┘ 以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 8 月 10 日書記官李云馨

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