臺灣臺北地方法院100年度訴字第4332號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第4332號原　　　告　方一貴被　　　告　台北松江公寓大廈管理委員會法定代理人　陳真良訴訟代理人　林淑娟律師李俊傑上列當事人間撤銷所有權人會議決議事件，本院於民國101年11 月29日言詞辯論終結，判決如下：主文確認台北松江公寓大廈民國一００年六月十七日召集之第十四屆區分所有權人會議決議不存在。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、原告雖於本件訴訟中請求選任被告之特別代理人，惟被告之法定代理於原告起訴時即為乙○○（訴外人涂富滿雖於民國101年1月4日以法定身分提出答辯㈠狀，惟其已於上開書狀內陳述台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議已選任管理員並經推舉乙○○為主任委員，而被告法定代理人乙○○亦於101年2月22日以其名義提出答辯㈡狀，見本院卷一第98頁、第181頁、第182頁），至101年6月12日起迄至本件訴訟終結仍由乙○○擔任被告之法定代理人，此有台北松江公寓大廈管理委員會第14屆區分所有權人會會議記錄、被告函、臺北市政府函、台北松江公寓大廈管理委員會第15屆區分所有權人會會議記錄等件影本在卷可稽（見本院卷一第104頁至第110頁、第307頁），而本件原告固請求撤銷第14屆區分所有權人會議及確認第14屆區分所有權人會議無效，然因本事件需經法院審理後始能得知原告之主張有無理由，是以若以本院准許原告選任特別代理人，無異公開心證，且若上級審為相異之見解，又需再補正法定理人，亦造成原訴訟行為效力之爭議，故本院認於判決確定前尚難認第14屆之區分所有權人會議決議應撤銷或全部無效、不存在，自應以經區分所有權人會議決議選任之主任委員為被告之法定代理人，故本件仍應以乙○○為被告之法定代理人，而無選任特別代理人之必要，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴聲明為：100年6月17日台北松江公寓大廈第14 屆區分所有權人會議之決議全部撤銷，嗣於101年2月13 日具狀主張追加備位聲明為：100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議之會議內容如附表所示部份無效，（不存在）（見本院卷一第127頁），再於101年10月4日追加聲明：確認100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議決議全部不存在（見本院卷二第48頁）。雖被告不同意其訴之追加，惟核原告上開訴之追加，追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，且訴訟及證據資料在相當程度範圍內具有同一性或一體性，堪認係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於前開規定，應予准許。三、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，本件原告主張前揭會議決議為無召權人召集、召集程序違法，決議內容諸多違法，而應為無效、不存在，或應予撤銷等情，為被告所否認，足見兩造間就前揭會議決議召集程序及決議內容是否有違反法令之情形有所爭執，致法律關係存否不明確，而該等不明確之情形，攸關身為住戶之原告之權利義務，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以本件確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟自有確認利益，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：㈠依管理委員會每月的財務報表皆須由主任委員、副主任委員、財務委員蓋章審核後始得公告；及領款作業程序必須蓋主任委員私章、副主任委員之管委會大章、財務委員私章後始得前往銀行領款；且在台北松江公寓大廈第12屆第1次委員會，通過定存單分由主任委員保管新臺幣（下同）300萬元、副主任委員300萬元，超過600萬元以上由財務委員保管；依台北松江大廈管委會第7屆第5次會議中決議，足認副主任委員亦是監督財務業務之管理委員，為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況，並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象，擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者，均有公寓大廈管理條例第29條第3項規定連任1次之限制，惟該職務擔任1次或連任1次後，得被選任為上開職務以外之管理委員，不得續任主任委員，是以，主任委員、副主任委員、財務委員依其性質應為有連任1次之限制之委員。涂富滿連續擔任被告主任委員及副主任委員已逾6年多，因違反公寓大廈管理條例第29條第3項規定，故不得續任主任委員。100年5月13日涂富滿竟以主任委員身份為召集人召集100年6 月17日第14屆之區分所有權人會議（下稱系爭第14屆區分所有權人會議），則其非主任委員，為無召集權人，所為召集程序無效，該次決議不存在。㈡又訴外人甲○○並非本大廈區分所有權人，亦非涂富滿之配偶，也非管理委員會委員，依本大廈規約第3條規定不得為本次會議召集人及主席，本次會議主席竟由甲○○以主任委員代理人之身分擔任，也未經現場表決程序推舉出任主席，亦非合法，原告對此情形表示異議，是以，該次會議之召集程序不合法，應予以全部撤銷。㈢因大廈之外牆及壹樓樑柱為公寓大廈共用部分不得為約定專用部分，建築物之騎樓外柱及外柱間不得設置招牌廣告，公寓大廈之基礎、主要樑柱及承重牆壁為公寓大廈共用部分，不得為約定專用部分，所以不能將大廈之部份外牆由特定之所有權人使用或架設有礙大樓外觀之空調設備及有礙大樓外觀之廣告招牌，且車道入口上方為車輛來往頻繁之處，如冷氣主機意外墜落，將對進出車庫之駕駛人，有嚴重危及生命之安全，住戶規約第2條第3項、第8項及住戶管理辦法暨決議事項第30條第2項、第3項、第31第1 項、第2項、第36條第2項規定違反公寓大廈管理條例第7 條規定及台北市廣告物暫行管理規則第28條規定。㈣又公寓大廈設置鐵鋁窗時，應依法令規定辦理。建築物依法留設之窗口、陽台或位於防火間隔(巷)之外牆，裝設欄柵式防盜者，其透空率應在70%以上，淨深不得超過60公分，住戶規約第2條第6項違反公寓大廈管理條例第8條第1項及台北市違章建築處理規則第9條規定。另公寓大廈擅自於露臺直上方搭設頂蓋遮蔽物自屬違反規定，自應依建築法第86條及違章建築處理辦法之規定處理。住戶規約第2 條第7項違反建築法第25條規定。復公寓大廈之退縮空地、樓梯間、防空避難設備等處所設置柵欄、門扇或營業使用，住戶管理辦法暨決議事項第22條違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定。此外，住戶新規約第7條第4項違反公寓大廈管理條例第29條第3項規定。再者，住戶規約未規定之事項應依公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理，而非授權管委會訂管理辦法，經區分所有權人會議議決後實施，住戶規約第20條第5項違反公寓大廈規約範本第20條第5項。㈤住戶規約第12條重大修繕或改良之標準為工程金額20萬元以上，違反公寓大廈規約範本第12條10萬元以上之標準。又區分所有權人及住戶對專用部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之，而非依管委會未公告予所有權人周知的租賃暨使用權契約書及規約規定而為之，住戶規約第16條第1項違反公寓大廈規約範本第16條第1項規定。另管委會不得另外私自訂定約覽帳冊細則，故意刁難利害關係人閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤費用情形，住戶管理辦法暨決議事項第5條違反公寓大廈管理條例第 35 條規定。復管委會於必要聘請律師並代為給付律師費及訴訟費用時，必須召開區分所有權人會議，敘明訴訟之必要性理由後，經所有權人同意通過後，始得為之，而非由管委會同意就可聘請律師並代為給付律師費與訴訟費用，且不得巧立名目，以大樓管理費為少數之特定人士支付全額賠償，已嚴重違反區分所有權人之公共利益，住戶管理辦法暨決議事項第6條、第23條違反公寓大廈規約範本第11 條第2項規定。再者，在區分所有權人會議中並無住戶管理辦法暨決議事項第34條規定，被告擅自將此決議列入，有偽造文書之嫌。鈞院若認上開會議召集程序合法，但其決議內容諸多違法，依民法第71條規定亦屬無效等語。並聲明：㈠先位聲明：確認100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議所決議全部不存在。㈡第一備位聲明：100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議之決議全部撤銷。㈢第二備位聲明：100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議之會議內容如附表所示部份無效（不存在）。二、被告則以：㈠系爭第14屆區分所有權人會議曾對甲○○是否可為召集人部分，僅有夏毓仁當場表示異議，原告當場並未表示異議，僅於律師表示將把夏毓仁異議記錄下來時，陳稱「可是你一定要列紀錄喔、你們會議紀錄要做出來」，原告顯未於當場表示異議，依民法第56條第1項規定，原告顯無理由提起本件訴訟。又依第14屆區分所有權人會議記錄已於第5項推舉甲○○為本次會議主席，經在場全體區分所有權人無異議通過「主任委員出具委託書可指定代理人主持會議」，當天亦僅有夏毓仁有異議，其他人都是無異議通過，並無違反本大廈規約第3條之情事，涂富滿從第6屆擔任委員至今，均委任甲○○處理大樓事務，此亦為原告所明知，況本次會議係由區分所有權人同意推舉甲○○為主席，原告所為之主張顯無理由。況甲○○既係代理涂富滿為主席，其所為之行為即為涂富滿之行為，涂富滿既係台北松江大廈第13屆主任委員，當然係以其名義將紀錄送台北市政府備查，並無不當，原告質疑顯無理由。㈡另依公寓大廈管理條例第29條第3項及台北松江公寓大廈規約第7條第4項可知，被告知主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，任期為2年，連選得連任1次，該限制並不包含副主任委員，副主任委員亦非監察事務之委員，被告亦設有監察委員，而涂富滿之選任並無違反該規定，倘依原告之主張，所有委員均有連任次數之限制，此逾越公寓大廈管理條例及台北松江公寓大廈規約之立法精神，原告之主張實不足採。又原告並未對「涂富滿經台北松江公寓大廈第13屆所有權人會議選任委員，再經管理委員會選任為主任委員」提出異議，而涂富滿為台北松江公寓大廈第13屆主任委員亦經核備，自得為台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議之召集人，本次區分所有權人會議由主任委員涂富滿召集，並選任後都經報備，並無不法，原告所稱召集程序不合法，顯無理由。㈢39、41、43、43-2等1樓店面由池袋股份有限公司買受後，即由管委會於第13屆區分所有權會議提案決議由涂富滿夫婦辦理有關一樓店面廠商進駐後一切事宜，而後與被告簽有「租賃暨使用權契約書」，其使用共有部分均有給付租金，並擬定回饋方案予被告，而其裝設冷氣之位置、廣告招牌設置及補償，均有被告委員會同意，此有第13屆第五次委員會決議會議記錄及第13屆第7次委員會決議會議記錄可稽。況外牆並非公寓大廈管理條例第7條所稱不得約定專用部分，且二樓以下外牆面係為一樓店面所有，其設立冷氣係為其權限，設立支架並不會有愛大樓通行或外觀，另住戶管理辦法第31條第2項規定並不會將廣告招牌設在「騎樓外柱及外柱間」，且一樓是商業使用範圍，並無違法之虞，況店面橫面上方係一樓店面所有，目前亦未設置招牌及冷氣，故住戶規約中第2條第3項、第2條第8項、住戶管理辦法暨決議事項第30條第2項、第30條第3項、第31條第1、2項、第36條第2項部分，均因全體住戶之公益而為之決議，並無不法，顯未違反公寓大廈管理條例第7條、台北市廣告物暫行管理規則第28條規定。㈣住戶規約已明載對於裝設鐵、鋁窗者不得妨礙消防逃生及影響本大樓外觀，並應事先經管委會同意方得裝設，公寓大廈管理條例第8條第1項規定亦將此部分委由區分所有權人之可決，住戶規約第2條第6項規定亦無違反臺北市違章建築處理規則第9條規定。又全體住戶可決同意露台使用及補償規範，以及同意B3樓梯下方空地規劃為出租之庫房，並無妨礙出入，且B3並非防空避難設備及樓梯間，並不在公寓大廈管理條例第16條第2項規定限制範圍，況當時使用耐火材，該處有隔間，外面有門，儲藏室範圍只有一點點，上樓梯旁還有一防火門，車庫是在另一方，故住戶規約第2條第7項及住戶管理辦法暨決議事項中第22條並無不法。另住戶規約第7條第4項所指之委員係為非主任委員、財務委員及監察委員之任期，並未違反公寓大廈管理條例第29條第3項之規定。公寓大廈規約範本第12條、第16 條第1項、第20條第5項、第11條第2項規定並無拘束效力，且如何認定重大修繕或改良、約定專用之使用；其他事項，本為全體住戶之可決事項，住戶規約第12條、第16條第1項、第20條第5項、第23條規定並無不法。㈤公寓大廈管理條例第35條規定稱利害關係人得於必要時閱覽，並未明令被告不得訂立細則以為執行，原告所稱住戶管理辦法暨決議事項中第5條違法，實不知其所平之理由為何，自不足採。依台北松江公寓大廈住戶規約第11條第2項第6款之規定可知，因管理本大樓事務而生之爭議所聘請律師費用，自得以管理費用支付，住戶管理辦法暨決議事項中第6條並無不法，亦未違反公寓大廈管理條例第38 條之規定，原告所言實無理由。又住戶管理辦法暨決議事項第23條如何違背法令，並未見原告說明，其主張自不足採。另住戶管理辦法暨決議事項中第34條部份，經管委會通過，僅係於系爭第14屆區分所有權人會議漏列，並已於第15屆再行追認。原告所提並未詳述本次新修訂之規約及住戶管理辦法暨決議事項有何具體違背現行法令之情事，仍係空泛主張違背法令，其主張自不足採。再者，被告已於101年6月12日召開台北松江公寓大廈管理委員會第15屆區分所有權人會議，並已選任第15屆之管理委員，顯見原告提起本件訴訟並無實益，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠原告為門牌號碼為臺北市○○區○○路00號6樓之1房地之所有權人，為台北市松江公寓大廈之區分所有權人。㈡100年6月17日台北松江公寓大廈於100年6月17日召開第14屆區分所有權人會議，由第13屆主任委員涂富滿擔任召集人，甲○○為會議主席，並將相關10個提案作成決議及改選委員，被告並向臺北市政府建管處聲請核備，臺北市政府亦同意備查（見本院卷一第101頁至第110頁）。四、得心證之理由：原告主張系爭第14屆區分所有權人會議所為決議不存在、應撤銷或會議內容如附表所示部分無效，惟為被告所否認，並均以前詞置辯。是本件應審究者即為：㈠原告先位聲明請求確認100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議決議全部不存在，有無理由？㈡原告備位聲明請求撤銷系爭第14屆區分所有權人會議決議，有無理由？㈡原告備位聲明主張系爭第14屆區分所有權人會議內容如附表所示部分無效或不存在，有無理由？以下分述之：㈠原告先位聲明請求確認100年6月17日台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議決議全部不存在，有無理由？１、按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列，最高法院92年台上字第2517號民事判決可參。２、次按公寓大廈之管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任，公寓大廈管理條例第29條第3項定有明文。觀諸該條文之立法理由：「公寓大廈管理委員會委員組成多為無給職，住戶參與社區事務意願本就不高，此項規定造成有意願參與社區事務之住戶投入之障礙，為符合現行公寓大廈管理委員會狀況。並避免產生特定住戶把持管理委員會情形，爰加以修正之」，足見立法者欲以該條文達成之目的之一，在於防免公寓大廈之特定住戶長期擔任主任委員而操控該公寓大廈之運作，對於其他住戶產生不利影響，故應認該項規定對於公寓大廈管理委員會委員之任期所設限制，係屬強行規定，公寓大廈之住戶規約就管理委員會委員所定任期，如不符合上述條文規定者，應為無效。３、查原告提出之台北松江公寓大廈管理委員會各屆主要委員名單（見本院卷一第137頁）可知，第8屆、第9 屆主任委員均為涂富滿，第10屆、第11屆主任委員均為乙○○，惟涂富滿為副主任委員，而第12屆、第13屆主任委員均為涂富滿，乙○○為副主委任委員、第14屆主任委員為乙○○、副主任委員為涂富滿，故由形式觀之，涂富滿或乙○○均於連任1次主任委員後即改任副主任委員，於連任1次副主任委員後，再改任主任委員。４、惟本院觀之台北松江公寓大廈管理委員會之組織編制，除主任委員、副主任委員外，雖另有財務委員及監察委員之職務，然而，台北松江公寓大廈管理委員會製作之財務報表須經副主任委員之簽名，有財務報表附卷足稽（見本院卷一第38頁），另台北松江公寓大廈第12屆第1次委員會亦通過自12屆起定存單分開保管，即主任委員保管300萬元，副主任委員保管300萬元，超過600萬元以上部分由財務委員保管，有會議紀錄可參（見本院卷一第203頁），被告復不爭執原告主張台北松江公寓大廈管理委員會之銀行領款程序須經主任委員、副主任委員及財務委員蓋章後始得領取之情。衡之常情，若台北松江公寓大廈管理委員會之副主任委員其職務範圍僅係輔佐主任委員或於主任委員因故不能執行職務時代理其執行職務，殊無必要於相關之財務報表簽認，亦無須經其同意始得領款或由其保管部分財產，由此堪認台北松江公寓大廈管理委員會之副主任委員實際參與財務管理，雖其名稱非主任委員或財務委員，惟仍屬管理財務之管理委員，應受公寓大廈管理條例第29條第3項連選得連任一次之強制規定之拘束。５、承前，台北松江公寓大廈管理委員會第10屆、第11屆之副主任委員為涂富滿，其復擔任第12屆、第13屆之主任委員，如上所述，副主任委員屬管理財務之管理委員，與主任委員、財務委員、監察委員同受連選得連任一次之限制，故涂富滿為第11屆副主任委員之任期屆滿後，雖於第12屆非擔任副主任委員同一職務，然公寓大廈管理條例第29條第3項連任之限制，並非限於同一職務，應包括同受連任限制之其他職務，換言之，涂富滿於第11屆副主任委員任期屆滿後，即不得再擔任主任委員、副主任委員、財務委員及監察委員等職務，詎其仍於第12屆、第13屆擔任台北松江公寓大廈管理委員會主任委員之職務，自違反公寓大廈管理條例第29條第3項之規定，應認為無效，從而，涂富滿於擔任第13屆管理委員會主任委員之任期屆滿前，以主任委員之身分，於100年6月17日召集第14屆區分所有權人會議，自屬無召集權人所召開，應認台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議決議自始完全無決議之效力。是故，原告先位聲明請求確認台北松江公寓大廈100年6月17日第14屆區分所有權人會議決議不存在，洵屬有據，應予准許。㈡又原告先位之訴已屬有理由，則原告備位之訴請求撤銷上開第14屆區分所有權人會議決議，及請求確認該會議決議內容如附表所示部分無效，本院即無庸審酌，併予敘明。五、從而，原告主張台北松江公寓大廈第14屆區分所有權人會議非經有召集權之人召開，所為決議應屬自始完全無決議效，而訴請確認該會議之決議不存在，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，爰不一一論述，併此敘明。叁、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 101 年 12 月 21 日民事第四庭法官鄭佾瑩附表： ┌───────────────────────────┐ │ 違反法規無效之條例及辦法 │ ├───────────────────────────┤ │1.住戶規約第二條第三項 │ │ 本大廈二樓以下外牆面及壹樓樑柱同意依據「租賃暨使用契│ │ 約書」之約定與管理委員會之決議，由一樓店面所有權人依│ │ 法、依約設置橫、立面廣告物使用；本項使用權，使用人得│ │ 轉讓、分割、出租予承租人、次承租人、買受人、繼承人等│ │ ，並為約定專用部分。 │ ├───────────────────────────┤ │2.住戶規約第二條第八項 │ │ 本大廈一樓左側部分外牆面即四十五巷口及停車場車道入口│ │ 上方外牆面，依據管理委員會之規劃及決議，由一樓店面所│ │ 有權人或使用人，設置空調設備使用。 │ ├───────────────────────────┤ │3.住戶管理辦法暨決議事項第三十條第二項 │ │ 39、41、43、43-1號1樓店面裝設冷氣機主機位置，應按裝 │ │ 於1樓車道入口上方及其左側牆壁上，並另加裝側面排風設 │ │ 施加速排除熱氣。並需美化主機外表。此處3面牆壁於安裝 │ │ 完工時需油漆粉刷保持潔淨。 │ ├───────────────────────────┤ │4.住戶管理辦法暨決議事項第三十條第三項 │ │ 43-2號1樓店面裝設冷氣主機位置，應於45巷右側（即本大 │ │ 廈左側樑柱上），安裝冷氣支架時，需使用不銹鋼材質及膨│ │ 脹螺絲裝設，避免生銹影響外觀。 │ ├───────────────────────────┤ │5.住戶管理辦法暨決議事項第三十一條第一項 │ │ 39、41、43、43-1、43-2號等5戶店面所有權人向本會承租 │ │ 本大廈正面及右側面外牆裝設橫面廣告招牌，承租廣告招牌│ │ 之使用補償金5戶，合計每月為新台幣伍仟元整。詳細租賃 │ │ 條件及期限如附件「租賃暨使用權契約書」所載。 │ ├───────────────────────────┤ │6.住戶管理辦法暨決議事項第三十一條第二項 │ │ 廣告招牌裝設範圍應設於5間店面正上方及39號店面右側橫 │ │ 面上方，詳如廣告物之設計圖所載。 │ ├───────────────────────────┤ │7.住戶管理辦法暨決議事項第三十六條第二項 │ │ 經本管委會與池袋股份有限公司（1樓5間店面區分所有權人│ │ ）會商協定： │ │ 1.池袋股份有限公司（區分所有權人）回饋方案： │ │ a.將騎樓走道上方天花板重新翻修（騎樓公共走道原應由│ │ 管委會負責裝修）。 │ │ b.1樓5間店面的大門升高至頂端，顯現出本廈門面富麗堂│ │ 皇及明亮。 │ │ c.池袋股份有限公司所承租37巷2個停車位，將前面第1個│ │ 車位改裝成為綠化景觀花圃（上述3個回饋方案約估花 │ │ 費200萬元開銷），將提高本大廈整體美觀及房價。 │ │ 2.本大廈提供騎樓5跟立柱設置直立面廣告招牌使用，另冷 │ │ 氣室外機安裝位置，在面對本大廈一樓左邊前面部分陽臺│ │ （45巷口第一隔間）及停車場車道上方外牆面與入地下室│ │ 車道左邊牆面，依據管理委員會之規劃與決議，由一樓店│ │ 面所有權人或使用人，設置冷氣室外機安裝位置，唯在冷│ │ 氣室外機安裝完成後，在室外機前面須加裝橫條飾板，保│ │ 持外形美觀。 │ ├───────────────────────────┤ │8.住戶規約第二條第六項 │ │ 區分所有權人及住戶對於二樓以上陽臺不得違建，如需裝置│ │ 鐵窗或鋁窗時，不得妨礙消防逃生及影響本大廈景觀，並應│ │ 事先經管理委員會同意，方得裝設。 │ ├───────────────────────────┤ │9.住戶規約第二條第七項 │ │ 本大廈二樓、十樓及十二樓所設露臺，按其區位座落，由該│ │ 住戶約定專用，在使用者付費公平下，應比照專有部份以坪│ │ 數收取管理費及該區分所有權人如需增建使用時，應依據管│ │ 理委員會之決議，於繳納使用補償金後增建使用之。 │ ├───────────────────────────┤ │10.住戶管理辦法暨決議事項第二十二條 │ │ 本大廈B3樓梯下方空地經現地勘察自98年12月1日起，規劃│ │ 為庫房堆置私人物品，月租費1200元。 │ ├───────────────────────────┤ │11.住戶規約第七條第四項 │ │ 委員之任期，自每年7月1日起至次年6月30日止，為期一年│ │ ，連選得連任。 │ ├───────────────────────────┤ │12.住戶規約第十二條 │ │ 重大修繕或改良之標準前條第三項第三款共用部分及其相 │ │ 關設施之拆除、重大修繕或改良，係指其工程金額新台幣 │ │ 貳拾萬元以上者。 │ ├───────────────────────────┤ │13.住戶規約第十六條第一項 │ │ 區分所有權人及住戶對專用部分之使用，應依使用執照所 │ │ 載用途為之；對約定專用部分之使用，應依據租賃暨使用 │ │ 權契約書及本規約規定為之。 │ ├───────────────────────────┤ │14.住戶規約第二十條第五項 │ │ 除本規約約定外，授權管理委員會另訂管理辦法，經區分 │ │ 所有權人會議議決後實施。 │ ├───────────────────────────┤ │15.住戶管理辦法暨決議事項第五條 │ │ 依據本會第七屆第五次管理委員會會議決議： │ │ (一)本大廈住戶或委員，若對本會每月公佈帳款有疑問時 │ │ ，得直接向總幹事提出申請查詢，於次月管委會開會 │ │ 時公開審閱。 │ │ (二)申請查詢仍未釋疑時，得召開委員會時列席查閱帳冊 │ │ 憑證。 │ │ (三)本會收支帳冊與憑證需經管理委員會二分之一以上管 │ │ 理委員議決同意才可影印(防止惡意行為)(由總幹事代│ │ 影印，費用自付)。 │ ├───────────────────────────┤ │16.住戶管理辦法暨決議事項第六條 │ │ 依據本會第八屆第一次管理委員會決議：為維護管委會執 │ │ 行案件之公權力及正當性，自94年7月起，如遇公司行號或│ │ 住戶蠻橫無理或有任何對管理委員不實指控，而意圖損害 │ │ 名譽等不理性行為，本管委會得聘請律師並代為給付律師 │ │ 費與訴訟費用，以保障全體委員之權益。 │ ├───────────────────────────┤ │17.住戶管理辦法暨決議事項第二十三條 │ │ 本大廈自99年1月5日起管理委員會自主任委員至委員，如 │ │ 因秉公處理大樓公共事務，被人挾怨報復，致使私人身體 │ │ 、財產等遭到傷害或財產損失，授權管理委員會會提撥管 │ │ 理費，全額支付賠償。 │ ├───────────────────────────┤ │18.住戶管理辦法暨決議事項第三十四條 │ │ 本會第十三屆第六次管理委員會決議：本大廈住戶於管理 │ │ 委員會召開前可撰寫意見表先交總幹事審查答覆或提會討 │ │ 論，嚴禁住戶假借列席旁聽卻私下現場錄音，斷章取義， │ │ 造成本會困擾。自100年3月1日起實施。 │ └───────────────────────────┘ 以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 12 月 21 日書記官李云馨

臺灣臺北地方法院100年度訴字第4332號

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