100年度訴字第681號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：101 年 04 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第681號原　　　告　技志實業股份有限公司法定代理人　王讚祈訴訟代理人　胡盈州律師被　　　告　逢隆機械股份有限公司法定代理人　詹惠真訴訟代理人　劉義郎被　　　告　公信電子股份有限公司法定代理人　金慶柏訴訟代理人　羅淑瑋律師複代理人　　陳建宇律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101年4月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：㈠按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第256條、第255條第1項第2款分別定有明文。經查，原告起訴時原請求被告應將坐落新北市○○區○○路四維巷8 弄8號5樓頂樓平台之所有增建物拆除，並清除所有廢棄物後，將前開頂樓平台騰空返還予原告及其他共有人；並應給付原告其全體共有人新臺幣（下同）180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按年利率百分之五計算之利息；並自民國99年10月起至返還前開頂樓平台之日止，按月給付原告及全體共有人3萬元等。嗣於100年6月8日依測量及履勘結果，具狀變更聲明為：一、被告逢隆機械股份有限公司（下稱逢隆公司）應自新北市○○區○○路四維巷8弄8號之頂樓平台上如複丈成果圖所示之鐵皮屋騰空遷出。二、被告公信電子股份有限公司（下稱公信公司）應將新北市○○區○○路四維巷8弄8號之頂樓平台如複丈成果圖所示之鐵皮屋拆除，並將頂樓平台返還予全體共有人。三、被告公信公司應給付原告28萬3800元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，並自99年10月1日起至前項複丈成果圖所示之鐵皮屋拆除完畢之日止，按月給付原告 4730元等，核屬補充或更正事實上陳述，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。㈡按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原對於利息部分之請求，係自99年10月1日起算之，嗣原告於100年8月3日提出民事辯論意旨續（一）狀（詳本院卷第181頁）減縮該部分之請求自99年12月1日起計付之，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告為系爭坐落新北市○○區○○段535地號之土地（權利範圍101/1000，下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路四維巷8弄8號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）之所有權人。被告公信公司則為系爭土地，其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路四維巷8弄8號5 樓（下稱系爭5樓房屋）及如複丈成果圖所示之鐵皮屋所有權人，其並將系爭5樓房屋及前揭鐵皮屋出租予被告逢隆公司使用。依建物登記謄本，被告公信公司為系爭5樓房屋之所有權人，原因發生日期在75年3月19日，同年5月14日為第一次登記，故可推論，系爭5樓房屋及頂樓鐵皮屋，均為由被告公信公司原始起照、第一個取得所有權之人。被告公信公司明知系爭頂樓平台屬整棟建物全體區分所有人所共有，應為區分所有權人所共同使用，今未訂定任何分管契約，且未經原告及其他共有人同意或授權，被告竟將頂樓平台百分之九十以上之面積加蓋違建供己使用，影響整棟建物之結構安全、消防逃生以及其他區分所有權人之使用權益，況且系爭建物經判定為海砂屋建築，若發生較強地震，對整棟建物及人員之生命、財產可說危害至鉅。系爭建物5樓之頂樓屬於樓地板，與公寓大廈之基礎、主要樑柱、承重牆壁、屋頂構造，同屬於建築物之結構部分，為確保建物安全起見，本不得約定為專用，即使有約定專用權，專用權人亦須在不變更頂樓原有性質及不毀損其物體範圍內使用之，不可以任意加蓋建物。原告提起本件訴訟之目的除係合法行使所有權外，主要為保障本棟大樓整體結構安全及大樓內部人員之生命、身體安全，並無權利濫用之情事。故原告因此依據民法第767條所有物返還請求權及同法第821條共有人請求權請求被告等將系爭頂樓平台違建拆除，並將頂樓平台返還予原告及全體所有權人；另本於不當得利之法律關係，依民法第179 條規定，請求被告公信公司給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告逢隆公司應自新北市○○區○○路四維巷8弄8號之頂樓平台上如複丈成果圖所示之鐵皮屋騰空遷出；㈡被告公信公司應將新北市○○區○○路四維巷8弄8號之頂樓平台如複丈成果圖所示之鐵皮屋拆除，並將頂樓平台返還予全體共有人；㈢被告公信公司應給付原告28萬3800元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，並自99年10月1日起至前項複丈成果圖所示之鐵皮屋拆除完畢之日止，按月給付原告4730元；㈣並願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則均以：系爭5樓建物於75年3月19日即興建完成，而系爭建物之頂樓平台上之鐵皮屋亦係於同年間即已存在，在公寓大廈管理條例公佈施行前，依當時交易習慣，系爭建物之區分所有權人間以存有頂樓平台由頂樓住戶使用之分管契約，且自系爭鐵皮屋完成之日起近25年以來，該房屋除原告以外，其他區分所有權人從未就被告公信公司使用系爭鐵皮屋有任何意見，亦未曾干涉爭執，足認全體住戶已默示同意約定系爭建物頂樓平台由頂樓住戶專用。且原告在89年12月26日向山汶股份有限公司取得系爭建物4樓時，系爭建物頂樓上之鐵皮屋即已存在，並由5樓住戶使用，原告就此事實不可能不知，更顯非無可得而知之情形，故而原告於買受系爭建物4樓時，即非善意受讓之第三人，自應受原分管契約之拘束，則被告公信公司將系爭5樓房屋及鐵皮屋出租予被告逢隆公司，依法有據。準此，原告訴請被告逢隆公司自系爭房屋遷出，被告公信公司拆屋還地、並返還相當租金之不當得利云云，依法無據。另原告所提出認系爭建物為海砂屋之鑑定報告並非完整，無法判斷是否與本件爭議有關，且內容記載矛盾，通篇又完全未記載所稱試驗標的的地址，亦無法證明與本件爭議相關。系爭鐵皮屋並未影響整棟建築之景觀及住戶安全，反之因其存在，有助於改善建物頂樓滲水之情形，而有利於系爭建物之維持。又原告訴請被告拆屋還地係權利濫用，有違誠信原則等語。均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠系爭門牌號碼為新北市○○區○○路四維巷8弄8號4樓之系爭4樓房屋係原告所有，同址之5樓房屋則登記為被告公信公司所有。其中原告係在89年12月26日因買賣原因在90年3月1日登記為所有權人（詳原審卷第245頁）；被告公信公司則係在75年3月19日以買賣原因在75年5月14日登記為系爭5樓房屋之所有權人（詳原審卷第244頁）；被告公信公司則自山汶有限公司（嗣改組為山汶股份有限公司）繼受該系爭5 樓房屋。㈡系爭5樓房屋及如複丈成果圖所示之鐵皮屋現係由被告公信公司出租予被告逢隆公司使用中。四、得心證之理由：本件原告主張被告公信公司所有之系爭建物頂樓鐵皮屋無權占有系爭土地，並將該鐵皮屋出租予被告逢隆公司，侵害原告及其他全體共有人之權利，被告自分別自系爭鐵皮屋遷出，及拆除該鐵皮屋，並將該部分土地返還予原告及全體共有人與給付相當租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告請求被告將所占有坐落系爭建物頂樓上如複丈成果圖所示之鐵皮屋拆除，將土地占有返還於全體共有人，有無理由？若有，原告請求被告公信公司給付相當於租金之不當得利，是否恰當？㈡若被告逢隆公司有權使用系爭建物頂樓平臺部分，原告得否以被告違反建物使用方式而請求被告拆除系爭建物？本院分別審酌如下：㈠原告請求被告將所占有坐落系爭建物上如複丈成果圖所示之鐵皮屋拆除，將土地占有返還於全體共有人，有無理由？ ⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項分別定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。而樓房之樓頂平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，不能為獨立的區分所有權客體，屬建築物之共同部分，依據上開法文之規定，應推定為該樓房各區分建築物之所有人所共有（最高法院71年度台上字第1193號及77年度台上字第892 號判決意旨參照）。 ⒉又各共有人，按其應有部分，對於共有物全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，此民法第818條明揭此指。次按，共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認（追認），均足當之（最高法院83年度台上字第1282號判決要旨參照）。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號判決要旨參照）。 ⒊經查，系爭5樓房屋係於75年3月19日完成第一次保存登記，此為兩造所不爭執，前已述及。依據建物登記謄本之記載所示，原告係於89年12月26日因買賣關係取得系爭4樓房屋之所有權，並於90年3月1日始為所有權登記。因此，原告應係於系爭4樓房屋完工將近14年以後，因買賣而取得該房屋之所有權。至於系爭5樓建物頂樓之鐵皮屋興建完成時間，被告公信公司主張為75年間（詳本院卷第61頁反面），且為原告所不爭執（詳本院卷第241頁），並有臺北縣政府稅捐稽徵處99年4月27日北稅新二字第0990012643號函暨房屋稅籍證明書在卷可佐（詳臺北地檢署偵查卷第75至76頁），足徵被告公信公司之前揭主張堪信真實。 ⒋再按，共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管契約之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部份讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，有最高法院48年台上字第1065號判例、91年度台上字第2477號判決意旨參照。再依釋字第349號解釋理由書可知，如該分管契約之事實為第三人明知或可得而知，縱該分管契約為債權之契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律之效力，最高法院93年臺上字第863號裁判亦同此見解。再查，原告基於買賣關係於90年3月1日取得系爭4樓房屋之所有權，惟不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係，而系爭建物係1至5樓式樣單純之公寓式建物，並非範圍寬廣或樓層甚高之特殊建築，以建物外觀而言，並無難以觀察判斷之情形，從原告所提出之照片亦可見，站在四維巷的馬路上，往系爭建物頂樓看去，即觸目立見系爭鐵皮屋（詳本院卷第148頁上方照片）。參諸原告購入系爭4樓房屋之時間為89年12月間，而上開頂樓鐵皮屋係於75年間興建完成，已如前認定，則原告購入系爭建物4樓房屋之際，上開頂樓建物已經興建完成，亦堪認定。綜合系爭址1至4樓住戶就頂樓平臺由他人長期管領使用之情形，至原告購入系爭4樓房屋時，期間已長達14 餘年餘，各區分所有權人對於系爭5樓房屋之頂樓有前揭加蓋之鐵皮屋一事，自無全然不知之可能；然同棟住戶間歷時前揭14餘年間，對於被告公信公司使用該頂樓鐵皮出一事，均相安無事等情以觀，原告於購入系爭4樓房屋時，頂樓已有增建物，而於前開14餘年間，各樓層房屋所有權人對於頂樓增建物一事，並未為反對之意思表示，依據上開說明，前揭情狀顯非單純之沈默，而應屬各樓層房屋所有權人同意頂樓平台加蓋建物，且默許同址5樓建物之所有權人就前揭加蓋建物得使用收益之分管協議等情，足堪認定。況系爭5樓房屋為75年間興建，依當時習慣頂樓平臺多約定歸屬於頂樓所有權人使用，原告於購買時欲查明房屋之狀況時，不可能不注意共有之頂樓由何人使用，故原告雖非原分管契約之原當事人，然其就該分管契約已處於知悉或可得而知之狀態，自仍應受原分管協議之拘束。 ⒌綜上所述，原告就系爭默示分管約定即「系爭建物5樓增建部分由系爭建物5樓之所有權人單獨管理使用頂樓平台而專用」一節，既為明知或可得而知；原告更自89購入系爭4樓房屋迄至起訴時即99年間，期間復歷經近十年而未為反對表示，亦足認有默示同意該分管約定之意思表示，其自應受上開分管契約之拘束。準此，被告公信公司對於系爭頂樓鐵皮屋自係有權占有系爭土地，均已如前述，則被告逢隆公司合法承租該鐵皮屋，並占有做為辦公室及堆放物品使用，亦屬有權占有。是以，原告請求被告分別拆除或遷出該鐵皮屋，並將該部分土地返還原告及全體共有人，進而請求相當租金之不當得利，即屬無據。㈡若被告有權使用系爭建物頂樓平臺部分，原告得否以被告違反建築物使用方式而請求被告拆除系爭建物？ ⒈按建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，建築法第77條第1項定有明文。查被告所使用大樓屋頂平臺，一般用途作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，被告於屋頂平臺加蓋建物，確實已達變更屋頂之用途或性質，實有不妥，但本院審酌系爭增建物並未占用全部屋頂平臺，尚有多餘空間可供大樓住戶作為避難場、出入口及通路之用，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參（詳本院卷第98-100、105頁），且原告及其他住戶均得自由進出頂樓平臺，尚難認為被告所有系爭鐵皮屋占有使用頂樓平臺部份對其餘住戶之公共安全有妨害。又違反建築法第77條規定者，依建築法第91條規定課以罰鍰，故其法律效果為行政處罰，依法僅課予行政制裁，以禁止其行為為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的，亦即上開規定，性質上應為取締規定而非效力規定。是以上開分管協議即令不合於屋頂平臺原有構造之使用目的而違反上開建築法之規定，亦僅是其他住戶得報請行政主管機關處以罰鍰並由行政主管機關向違法住戶為其他行政處分之問題，此非本院所應審酌。 ⒉原告另主張系爭建物全棟係鑑定為海砂屋之建築，系爭鐵皮屋的存在並非系爭建物所能承載，影響建築物景觀及結構上安全云云，雖據其提出鑑定報告（詳本院卷第20-27頁）附卷可稽，惟被告否認其真實性，況原告又未能提出其他證據足資證明，即令系爭址之全棟建物經判定為海砂屋，系爭鐵皮屋加蓋頂樓之上又有何危害系爭建物之情形，是原告逕以違反法律規定及影響建築物結構及安全為由，請求被告公信公司拆除系爭建物，即乏依據。五、綜上所述，被告公信公司就如複丈成果圖所示之頂樓鐵皮屋，因全體共有人之分管協議而得使用，並將系爭頂樓加蓋之鐵皮屋出租予逢隆公司，依法有據，已如前述。從而，原告請求被告逢隆公司應自如複丈成果圖所示之鐵皮屋遷出，被告公信公司應將前揭鐵皮屋拆除並返還屋頂平臺予全體共有人，以及請求其應給付相當於租金之不當得利，均難謂有理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，，判決如主文。中華民國 101 年 4 月 26 日民事第五庭法官洪純莉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 4 月 26 日書記官邱美嫆

臺灣臺北地方法院100年度訴字第681號

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