100年度重訴字第1032號｜民事：返還價金等｜裁判日期：101 年 12 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 100年度重訴字第1032號原　　　告　蔡朝林訴訟代理人　林文淵律師複代理人　　歐斐文律師被　　　告　楊錦珠訴訟代理人　簡文玉律師參　加　人　鄉鄉建設有限公司法定代理人　林李麗雲訴訟代理人　林萬吉上列當事人間請求返還價金等事件，經臺灣士林地方法院裁定移送前來，本院於中國民國101年12月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬陸仟柒佰壹拾貳元，及自民國一百年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用百分之八由被告負擔，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾陸萬陸仟柒佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。復按，受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，此民事訴訟法第67條亦定有明文。而所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化，最高法院97年度台抗字第414號裁判意旨參照。查，本件原告主張其向被告購買之門牌編號新北市○○區○○路000巷 00 ○0號2樓房屋（下稱系爭房屋）存有傾斜之瑕疵，被告則稱系爭房屋係訴外人鄉鄉建設有限公司（下稱鄉鄉公司）所興建，如原告指述之情屬實，顯係鄉鄉公司建築不當所引起等語（見本院卷第22至23頁），鄉鄉公司經訴訟告知後，亦不否認系爭房屋為其所興建，故本件訴訟結果與鄉鄉公司具法律上之利害關係，鄉鄉公司於101年1月11日聲明參加訴訟，並輔助被告為訴訟行為（見本院卷第101頁），經核與前揭規定並無不合，應予准許。二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。查，原告原主張被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，先位依民法第359條規定解除其與被告所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並依民法第259條規定，請求返還其已付之價金新臺幣（下同）956萬元，又稱如瑕疵未達得以解除系爭契約之程度，備位依民法第359 條規定請求減少價金或損害賠償，或依民法第227條第1項、第226條之規定請求損害賠償，並先位聲明：「⒈被告應給付原告956萬元，及自99年4月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行」，備位聲明：「⒈被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。」（見臺灣士林地方法院100年度重訴字第265號卷〈下稱士院卷〉第6頁），嗣訴訟進行中，原告撤回先位聲明之請求，既得被告同意（見本院卷第218頁），依前開規定，先位聲明之請求即脫離繫屬，是本件以備位聲明之請求為審理之範圍。貳、實體方面：一、原告起訴主張：兩造於99年4月6日簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），由伊以總價956萬元向被告購買同屬站前富境社區之門牌編號新北市○○區○○路000巷00○0號2樓房屋（即系爭房屋）及基地應有部分（下合稱系爭不動產），伊已於99年4月26日付清價金，被告亦於同年月28日移轉系爭不動產之所有權。惟站前富境社區之其中一戶進行室內裝修時，發現有屋內地板地磚隆起、未與房屋結構體樓地板貼合、地坪有傾斜之情，負責興建站前富境社區大樓（下稱站前富境大樓）之參加人乃委請台灣省結構工程技師工公鑑定，受站前富境社區管理委員會（下稱站前富境管委會）之邀請而出席100年6月18日區分所有權人會議之台北市結構工程技師公會梁敬順技師報告社區之房屋傾斜1/120，將影響結構安全後，台灣省結構工程技師公會亦出具站前富境大樓整體旋轉傾斜之鑑定報告，其後會同勘查之台灣省結構工程技師公會技師陳伯炤亦表示大樓地下室存有整齊、對稱、同方向、一致性之裂縫，顯見系爭房屋存有減少其價值及通常效用之瑕疵。嗣參加人雖將傾斜扶正工程交由訴外人鼎昌企業社施作，但台灣省土木技師公會受託鑑定後，復認大樓仍主要往西側傾斜，伊不僅受有交易性貶值損失，且扶正工程後，站前富境大樓之電梯牆壁、地下室樑柱等處均出現剪刀裂縫，地下室牆壁並爆裂滲水，整棟大樓之結構體均遭破壞，而可能再次傾斜，另受有欲為修繕補強支付修繕費用計300 萬元之損害，爰依民法第179條、第360條、第227條第1項、第226條第1項之規定起訴，並以起訴狀繕本之送達，為請求減少價金及損害賠償之意思表示，且聲明：㈠被告應給付伊300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：伊出售系爭不動產之際，未為品質之保證，亦無故意不告知傾斜之情事，系爭房屋之傾斜，乃參加人建築不當所致，伊並無可歸責之事由，且站前富境大樓於進行扶正工程前，即經台北市土木技師公會鑑定，確認鑑定標的物主結構粱、柱無明顯裂縫，在原設計條件下，使用安全無虞，並經台灣省結構技師公會認定進行基礎之加固減少傾斜繼續增加，顯見尚未達重大瑕疵無法居住之程度。又台灣省土木技師公會於鼎昌企業社完成扶正工程後，已三次鑑定確認站前富境大樓經扶正施工後之傾斜率均低於台北縣建築工程施工損壞鄰房鑑定手冊定之傾斜標準1/200，系爭房屋不再傾斜，本件自無民法第360條、第227條規定之適用。又不僅土地無傾斜之問題，系爭房屋扶正後經台住不動產估價師估價，其價格既高於原告所購價金，依不動產仲介資料，站前富境大樓101年間之價格亦高於1000萬元，足見原告無交易貶值之損失等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、參加人聲明參加訴訟後，未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀。四、經查：㈠原告於99年4月6日以總價956萬元向被告購買系爭不動產（為站前富境社區之其一不動產），兩造並簽有系爭契約，原告於99年4月26日付訖價金，而被告亦於99年4月28日移轉系爭不動產所有權予原告。㈡因站前富境社區之其一住戶進行室內裝修時，發現社區大樓地坪傾斜，負責興建該大樓之參加人乃於100年5月3日委請台北市土木技師公會就站前富境大樓鑑定（鑑定範圍包括系爭房屋），而站前富境管委會亦於100年5月13日委請台灣省結構工程技師公會鑑定（鑑定範圍包括系爭房屋），各該公會分別於100年6月9日、100年8月5日提出鑑定報告（見士院卷第27至36頁原證5、本院卷第28至37頁被證2，本院卷第38至43頁被證3、本院卷第62頁原證12）。㈢台北市結構工程技師公會之技師梁敬順受邀出席100年6月18日100年度第一次臨時區分所有權人會議，並於會中解說前開台北市土木技師公會鑑定報告之內容（見士院卷第44頁原證10）；台灣省結構工程技師公會技師陳伯炤受邀出席100 年10月1日100年度第一次區分所有權人會議，並於會中報告社區大樓傾斜情形（見本院卷第63至65頁原證13）。㈣參加人於100年11月26日與鼎昌企業社簽訂協力廠商工程合約書，由鼎昌企業社承攬站前富境大樓之扶正工程。㈤鼎昌企業社於完成扶正工程後之100年12月1日委請台灣省土木技師公會鑑定，該會於100年12月28日提出鑑定報告，繼於101年5月2日、101年8月9日委請就站前富境大樓之現況進行現況及三個月傾斜現況鑑定，該會於101年5月11日、101 年8月15日提出傾斜現況鑑定報告、三個月傾斜現況鑑定報告。㈥原告委請律師於100年6月16日致函被告，以系爭房屋有傾斜之重大瑕疵無由，請求被告於7日內出面協商；原告於100年7月26日提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達為解除解除系爭契約、請求減少價金及損害賠償之意思表示。以上事實，為兩造所不爭執（見本院卷第219頁正反面），且有不動產買賣契約書、交款記錄、土地及建物登記謄本；台北市土木技師100年6月9日北土技字第00000000號鑑定報告書、台灣省結構工程技師公會100年8月5日台省結技鑑字第2079號鑑定報告書、台灣省結構工程技師公會100年12月7日(100)省結技㈧卿字第3461號函；站前富境100年第一次臨時區分所有權人會議會議紀錄、站前富境100年第一次區分所有權人會議會議紀錄；協力廠商工程合約書；台灣省土木技師公會100年12月28日(100)省土技字第5434號現況鑑定報告書、101年5月11日(101)省土技字第1921號鑑定報告、101年8月20日(101)省土技字第3566號三個月傾斜現況建定報告書節本；100年6月16日100年度淵字第00000000號函等件可證（見士院卷第10至21頁；士院卷第27至36頁、本院卷第28至37頁、第38至43頁、第62頁；士院卷第44頁、本院卷第63至65頁；本院卷第77至84頁；本院卷第108至114頁、第136 至141頁、第211至212頁、台住不動產估價師事務所估價報告書附件15；士院卷第46至47頁），自堪信為真實。五、原告主張系爭房屋經鑑定為傾斜而有瑕疵，爰依民法第359 條之規定請求減少價金並返還同額之不當得利，或依民法第360條、第227條第1項、第226條之規定請求損害賠償等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭房屋於交付時是否有瑕疵？㈡原告得否請求減少價金，或請求損害賠償？如得請求，金額若干？茲析述如下：㈠系爭房屋於交付時是否有瑕疵？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。經查： ⒈負責興建站前富境大樓之參加人，及站前富境管委會分別於100年5月3日、100年5月31日委請台北市土木技師公會、台灣省結構工程技師公會就站前富境大樓鑑定（鑑定範圍包括系爭房屋），並分別提出鑑定報告書（見士院卷第26至36頁，本院卷第28至43頁）。台北市土木技師公會派技師鑑定後，表示：「現場勘查結果鑑定標的物主結構粱、柱無明顯裂縫。研判在原設計條件下，使用安全無虞」，雖有100年6月9日北土技字第00000000號鑑定報告可稽（見士院卷第36頁），惟細繹該鑑定報告關於原有建築結構分析與檢討，既已載明「研判建築物因不均勻沉陷造成整體結構向後傾斜」（見士院卷第32頁），自足見站前富境大樓確有傾斜之情形。另觀之台灣省結構工程技師公會於100年8月5日出具台省結技鑑字第2079號鑑定報告書，其結果為：「㈠標的物大樓牆柱角傾斜，最大傾斜率為1/131。㈡標的物62-10號七樓室內頂版傾斜率為1/134。㈢標的物地下室樓版清斜率為1/113 。㈣標的物62-10號7樓其室內短邊兩端淨高相差4公分。㈤由上述結果研判標的物結構體完成後既有傾斜產生，再進行室內地坪整平之後繼續有傾斜產生以62-10號七樓現況已再產生4公分之高差」（見本院卷第42頁），證人即台灣省結構工程技師指派鑑定之技師陳伯炤復證實站前富境大樓確有傾斜，且因係整棟傾斜，故樑柱之影響較小，但室內短邊兩端淨高相差4公分，顯見站前富境大樓之結構體完成後之3年內有繼續傾斜等語在卷（見本院卷第102頁正反面、第103頁），台北市土木技師公會所為之「主結構梁、柱無明顯裂縫」之現場勘查結果不僅獲得釋疑，99年4月26日付訖價金及 99年4月28日移轉所有權之系爭房屋交付時點，系爭房屋確實傾斜，亦足證之。系爭房屋於交付時存有傾斜之瑕疵，至為灼然，無庸再議。 ⒉又房屋傾斜之影響，證人陳伯炤既已證述影響居住人之舒適度，例如傢俱之擺設、裝置冷氣會跟窗台產生夾角、電梯如因傾斜度太大角度太大而導致滾軸卡住等語（見本院卷第102頁反面、第103頁反面），系爭房屋並不具通常之效用，即堪認定。依前開說明，原告主張系爭房屋於交付時存有傾斜之瑕疵，自屬有據。㈡原告得否請求減少價金，或請求損害賠償？如得請求，金額若干？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。又民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。又買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179條之規定將該減少部分予以返還。經查： ⑴站前富境大樓於台灣省結構技師公會100年5月13日受站前富境管委會委任鑑定之時，認定該大樓有持續傾斜情況，必須進行基礎之加固以減少傾斜繼續增加，有鑑定報告可稽（見本院卷第42頁），且經證人即鑑定技師陳伯炤陳明（見本院卷第103頁），足見系爭房屋於交付後有繼續傾斜之情形。雖鼎昌企業社於100年11月26日向參加人承攬施作站前富境社區大樓之扶正工程（見㈣所述），嗣並已完工，但依證人陳伯炤所為本件很難以補強方式補正至水平，頂多維持原狀，將大樓扶正可能是很困難的之證言（見本院卷第103頁），站前富境大樓縱經扶正工程，亦難遽認系爭房屋無持續傾斜之虞。此參以台灣省土木技師公會於扶正工程完成後之100年12月28日鑑定報告載明：「由前後施測時間之水準高程變化狀況研判，歷經約半年以來，鑑定標的物之沉陷變動量尚小」（見本院卷第118頁）；101年5月2日再次進行鑑定，表示「鑑定標的物於扶正施工後仍主要往西側傾斜，扶正施工後之最大傾斜率除於3/T6測點之傾斜率為1/241，略大於1/250以外，其他傾斜點於扶正施工後之傾斜率皆小於 1/250」（見本院卷第141頁）；101年8月9日再受託鑑定，仍表示「鑑定標的物於扶正後三個月仍主要往西側傾斜，扶正施工後三個月之最大傾斜率除於3/T6測點之傾斜率為 1/231，略大於1/250以外，其他傾斜點於扶正施工後之傾斜率皆小於1/250」（見外放之台住不動產估價師事務所估價報告附件15第5頁、本院卷第212頁），益徵站前富境大樓於扶正工程完成後並非停止傾斜。因此，經本院囑託之台住不動產估價師提出之估價意見：系爭房屋縱經扶正修復，但其細部結構與未受損建物相較，產生輕微裂縫及滲水等狀況較未傾斜受損建物高，未來建築物維護費用較高，將有物理性價值減損，誘因傾斜損害資訊揭露於市場，扶正修復後之污名化仍導致交易成本增加，且因居住安全性之恐慌心理因素，亦將減損經濟性價值之意見（見外放估價報告書第12頁），堪採為本件裁判之證據。故原告依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，於法有據。 ⑵被告雖援引估價報告書及不動產仲介資料，抗辯系爭不動產於101年5月扶正後之市價為973萬9157元，站前富境大樓101年之出售價格有1188萬元、1280萬元、1300萬元，均高於兩造買賣之交易價格，原告並無損失云云。惟系爭不動產因傾斜受有物理性及經濟性價值減損，已於前述，是不論估價師鑑定之101年5月扶正後價格，仍無礙於原告減少價金之請求。又依被告所提不動產仲介資料（見本院卷第215至216頁），僅賣方之預期價格，並非市場成交價格，且不動產買賣價格之決定因素尚包括屋況、裝潢等，非得一概而論，被告執此為原告並無損失之抗辯，洵非可採。 ⑶至系爭不動產之價值因傾斜而減損之金額，原告雖稱站前富境大樓之電梯牆壁、地下室樑柱等均出現剪刀裂縫，甚而地下室每逢下雨即產生大量地下水灌入溝渠，站前富境大樓北側房屋下出現涵洞，易產生雨水倒灌造成再次傾斜，原告因此終日惶惶不安，心理之壓力日增，進而請求減少價金共 300萬元（見本院卷第221至222頁）云云，並提出照片為證（見本院卷第224至231頁）。查，系爭不動產於99年4月6日簽訂系爭契約時，未傾斜受損之市場交易價值為953萬4678 元（見估價報告書第44頁），與兩造交易之價格956萬元雖略有出入，應仍屬交易時買賣雙方議價之範圍。又受囑託鑑定之估價師考量蒐集資料之可靠性及估價方法之特性與限制，採用比較法，並考量系爭不動產與相比較各組案例就傾斜受損程度、資訊揭露程度、修復可行性、屋齡、樓層結構、市場性、安全疑慮等條件之差異後，分別給以權重調整，得出系爭房屋傾斜未扶正之價格減損比例為20.60%，並得出 101年5月間扶正後之價格減損比例為8.02%，亦經估價報告書載明（見估價報告書第12頁、第44至48頁），既為兩造所未爭執，可知估價師業考量原告前所指稱之情形，是系爭不動產因傾斜瑕疵減損之價值，為兩造交易價格乘以價值減損之比率，即76萬6712元（956萬元×8.02 %=76萬6712元）。因此，原告得請求減少之價金為76萬6712元。 ⒉次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條亦有明文。經查： ⑴被告保證系爭房屋未存有傾斜之瑕疵，明知系爭房屋存有傾斜之瑕疵，卻故意不告知原告等情事，既未經原告證明，原告依前開規定請求損害賠償，自非法所能許。雖原告另稱系爭房屋傾斜，被告之給付不完全，應依民法第227條第1項、第226條之規定負擔損害賠償責任云云。惟系爭不動產之買賣係以交付特定物為標的，自應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付；至於特定物所存瑕疵，為物之瑕疵擔保責任問題，兩者不容混淆（見本院卷第232、233頁孫森焱大法官著「民法債編總論」下89年11月修訂版冊第583頁、第584頁參照）。而系爭契約第6條第1項前段既明定：「買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。」（見士院卷第13頁），且原告不爭執被告已依現況交付系爭房屋，依上開說明，被告應已履行債務，縱有傾斜之瑕疵，僅屬負物之瑕疵擔保範疇，原告依民法第227條第1項、第226條規定請求被告賠償，亦屬不應准許。 ⑵原告又稱系爭房屋因施行扶正工程，致室內廚房、浴廁磁磚爆裂，請求被告賠償8萬7295元（見本院卷第218頁反面、第219頁），並提出估價單為證（見本院卷第223至224頁）。然前開裂縫係交付時即已存在，已遭被告否認，依原告自陳之扶正工程進行中，建商僅以美容方式修補牆壁裂縫，扶正工程結束後，牆面仍佈滿裂縫細紋，為顧及安全，始找人估價等語（見本院卷第219頁），前開裂縫細紋又似肇因於扶正工程，原告得否逕向被告求償，自非無疑。況原告陳稱尚未施工（見本院卷第219頁），故難認原告受有損害而得依之請求被告賠償。六、從而，原告依民法第359條規定請求減少價金76萬6712元，並依民法第179條規定，請求返還被減少之76萬6712元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月15日（見本院卷11頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之。又原告其餘之訴已經駁回，其餘假執行之聲請自失附麗，應併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（原告雖撤回備位之訴，但原依先備位聲明訴訟標的金額最高者徵收第一審裁判費，故仍按原訴訟標的金額之比例命為訴訟費用之負擔，即由被告負擔8%〈即76萬6712元956萬元〉）。中華民國 101 年 12 月 28 日民事第六庭法官許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 12 月 28 日書記官潘惠梅

臺灣臺北地方法院100年度重訴字第1032號

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