100年度重訴字第690號｜民事：返還價款｜裁判日期：101 年 05 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第690號原　　　告　郭淑珍訴訟代理人　林耀泉律師林蓓珍律師連雲呈律師被　　　告　葉嚴彥訴訟代理人　陳建中律師余盈鋒律師上列當事人間請求返還價款事件，本院於民國101年5月1日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依原告所提出之不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第18條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定，尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。貳、實體部分：一、原告起訴主張：（一）原告為買受位於臺北市○○區市○段1小段764地號之國有土地（下稱系爭國有土地），與坐落其上門牌號碼為臺北市○○區○○街47號之建物（下稱系爭建物）及基地內全部地上物，乃於民國95年3月22日以總價新臺幣（下同） 285,860,000元，與被告即系爭建物之所有權人暨系爭國有土地之承租人簽訂系爭買賣契約，約定由被告向財政部國有財產局臺灣北區辦事處（下稱國有財產局）申購系爭國有土地，待取得所有權後，再與系爭建物一併移轉登記予原告。原告乃依系爭買賣契約第4條之約定，於95年3月22日、24日各給付17,984,656元、21,015,344元，共3,900萬元作為第1期款，復於95年4月24日再給付第2期部分款項200萬元，總計4,100萬元，而被告雖曾於98年7月1日向國有財產局申購系爭國有土地，然因系爭國有土地位屬臺北市政府97年12月25日府都新字第09731312602號函核定景信實業股份有限公司擔任實施者擬具之擬定「臺北市○○區市○段1小段764地號等18筆土地都市更新事業計畫案」範圍內，而遭國有財產局以98年7月16日台財產北處字第0984002217號函註銷申購，則依都市更新事業範圍內國有土地處理原則第9點第1項規定，被告已無法依約向國有財產局完成承購系爭國有土地，而有給付不能之情事。為此，爰依民法第266條規定，請求被告返還已給付之價款 4,100萬元等語。（二）被告雖辯稱系爭買賣契約無法履約，係因原告刻意發函阻撓、製造產權糾紛而有可歸責事由云云。惟查，被告並不否認曾於95年10月24日發函予國有財產局撤銷申購案，且有與訴外人接洽系爭建物之買賣，並向國有財產局請求核准，上情均非履行系爭買賣契約之行為，是原告乃於95年10月26日向國有財產局發函要求換約。嗣原告雖曾發函請求國有財產局暫緩處理被告之申購，然由國有財產局95年12月5日台財產北管字第0950050250號函所載，其僅要求兩造共同說明系爭建物及租賃實際移轉情形，是雙方說明後該申購即可繼續進行，原告亦於收受前開函文後，委由律師致函國有財產局陳明本件應由被告承購系爭國有土地後，移轉該地及地上物予原告，惟被告卻拒不向國有財產局說明，致遭註銷申購，足見系爭買賣契約未能履約，並非原告發函暫緩處理所致，而係被告不願配合說明之結果，再由本院另案96年度重訴字第859號給付違約金事件，證人劉建甫、蕭茂森、游宗貴及游承孝於97年1月25日到庭所證，均可證明被告係因國有財產局核定申購價過高，而蓄意違約不願依系爭買賣契約價格出賣。況被告於另案臺灣高等法院（下稱高等法院）100年度重上更(一)字第 78號債務人異議之訴事件，亦主張其並無喪失申購人之身分，係因法令之變更而遭駁回申購云云，換言之，被告亦主張本件係因不可歸責於兩造事由而無法履約甚明。（三）再依系爭買賣契約約定，此買賣共分兩階段，第一階段出售之坪數為668平方公尺，買賣價金為260,150,000元，分3期給付，原告應於95年3月22日給付第1期款項3,900萬元，付款方式為雙方會同，由原告代繳被告向國有財產局繳納本約土地使用補償金及租金，若有餘款始由被告領取，足見前開第1期款3,900萬元係包含在原告給付予被告之第一階段買賣價金中，而其中部分價金12,984,656元之交付方式係繳納予國有財產局，此與一般不動產買賣，部分價金繳納予原貸款銀行或作為稅金之情形相同，自不得以該款項係繳予國有財產局而認其性質非屬買賣價金。又被告所提出原告為支付上開價款所交付支票中編號為DY0000000、DY0000000、DY0000000，金額分別為500萬元、400萬元、200萬元之3紙支票影本雖註記有「蕭茂森代收」等文字，然並無法證明該3筆款項係作為代書費用，至系爭買賣契約第8條雖約定，移轉登記所需之代書費均由原告負擔，惟本案未完成移轉登記之前，自無須支付為移轉登記所產生之代書費用，故被告主張上揭3紙支票之款項係作為代書費用，而有替原告無因管理之事實，顯屬無據。況被告於另案高等法院97年度重上字第389號判決中，就受領買賣價金為4,100萬元乙事並不爭執，於本案中卻主張繳納予國有財產局之12,984,656元非買賣價款，復空言指稱另100萬元為給付予訴外人蕭茂森作為代書費用、900萬元係給付予訴外人游承孝作為佣金云云，顯不足採。（四）聲明：（1）被告應給付原告4,100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：（一）查被告於簽署系爭買賣契約後，旋即於次日即同年3月23 日提出「承購國有非公用不動產申請書」向國有財產局申購系爭國有土地，顯已依系爭買賣契約履行申購義務，被告雖於95年10月24日撤銷申購案（國有財產局收件字號：095AD0000000號），然於同年10月31日即申請續辦，而國有財產局於96年5月23日註銷系爭國有土地申購案時，所註銷之申購案號仍為95年3月23日所申請之095AD0000000 號案件，足見被告95年10月23日之撤銷行為，對於原申購案之存續並無影響，不得據此即謂被告有何違約情事。況縱認被告違反系爭買賣契約，原告亦應依契約第14條規定請求被告給付違約金，或依第4條第1項規定，在通知被告履行本約後10日內仍不履行時，始得以被告所簽立作為履約擔保之租賃轉讓書向國有財產局辦理租賃權轉讓，再自行以承租人地位逕行申購系爭國有土地，而被告於95年10月24日撤銷申購案後，旋即在同年月31日申請續辦，並未逾10日之補正期間，詎原告獲悉被告於95年10月24日撤銷申購後，未加催告即逕於同年10月26日擅持上開租賃轉讓書向國有財產局申請辦理租賃權之過戶換約，不僅違反系爭買賣契約第4條第1項約定，且使被告恐因違反系爭國有土地租賃契約第5點其他約定事項第5項第2款所定不得擅自將租賃物之全部或一部轉讓或轉租他人使用之規定，而陷於被終止租約之風險，並使國有財產局認定系爭建物之權屬發生爭議，乃以95年12月5日台財產北管字第0950050250號函要求說明，惟原告獲悉被告已申請續辦申購後，仍遲遲不向國有財產局撤回租賃權之過戶換約案，並向該局說明系爭建物仍為被告所有，以利被告申購案之進行，反以95年12月26日（95）欽法字第1066號律師函，向國有財產局表示「就系爭國有土地之申購及買賣，尚存有極大爭議，於此爭議尚未能順利解決前，實不宜同意葉先生95年10月31日之申購案」云云，復起訴請求被告給付違約金，並聲請本票裁定，以及聲請拍賣系爭建物，使雙方始終處於國有非公用不動產讓售作業程序第24點所定涉有糾紛，短期內無法解決之註銷申購案要件下，嗣被告雖未依國有財產局95年12月5日台財產北管字第0950050250號函，與原告共同於期限內具文說明，然其仍以96年1月11日台財產北管字第0950055720號函，請兩造就建物權屬及租賃權實際移轉情形「逕行調解，或循司法途徑解決」，並未因此註銷申購案，然因兩造未能於4個月內解決因原告擅持租賃轉讓書申請過戶換約所致之權屬不明狀態，致國有財產局於96年5月23日依當時之國有非公用不動產讓售作業程序第24點第2款第4目規定，以台財產北處字第0960021306號書函註銷該申購案，並終致系爭國有土地因法令變更而無法辦理申購，故被告無法依系爭買賣契約而為給付，均係因可歸責於原告之事由所致。（二）再者，原告前以被告違約為由起訴請求給付違約金事件，業經高等法院97年度重上字第389號民事判決駁回，原告上訴第三審並提起再審之訴亦均遭駁回，而上開高等法院判決所認「綜合上開事證，郭淑珍於葉嚴彥撤銷系爭國有地之申購案，未依系爭契約第4條第1階段付款方式第1期款…從而，本件葉嚴彥雖曾撤銷申購，但隨即再申請承購，難認有違反系爭契約情事」，屬前案確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，於本案中應具有爭點效之效力。至兩造間另案最高法院100年度台上字第1286號債務人異議之訴事件判決，雖廢棄高等法院99年度重上字第60號判決，並發回重新審理，然其發回意旨，亦僅就「另案（即高等法院97年度重上字第389號給付違約金事件）原審法院就上訴人（即原告郭淑珍）主張被上訴人（即被告葉嚴彥）有『不願向國產局北辦處澄清本件爭議，致遭註銷申購』之重要爭議事項，似無具體判斷之說明」之爭點效有無提出質疑，至於該債務人異議之訴事件之二審判決有關「上訴人於被上訴人再為申請承購，竟阻止其申購案，致其無從履行系爭契約；從而，本件被上訴人雖曾撤銷申購，但隨即再申請承購，難認有違反系爭契約情事等情，即係本於兩造間辯論結果所為之判斷結果，既無顯然違背法令，上訴人復未提出新訴訟資料推翻是項判斷，自不得於本件再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，兩造均應受爭點效之拘束」部分，並未受最高法院指摘，故另案高等法院97年度重上字第389號給付違約金事件有關被告無法履行申購義務，係因原告阻撓所致乙節，於兩造間有爭點效，原告不得在本案中為相反之主張。（三）退步言之，縱認本件有民法第266條規定之適用，然被告受領之款項亦非全為買賣價金，查被告簽收支票之收據記載「其中含代繳本筆土地之補償金及租金計12,984,656元整」，足證第1期款中扣除原告應繳納予國有財產局之12,984,656元後，被告方可領取作為買賣價金之餘款，故此 12,984,656元既非買賣之對待給付，原告自不得依民法第266條規定請求返還；又系爭買賣契約之居間人暨見證人游承孝，於系爭買賣契約締結後，即向被告支領900萬元之佣金，且被告收受原告所交付支票後，即於95年3月22 日、3月27日、4月24日將支票號碼為DY0000000號、DY0000000號、DY0000000號，金額分別為500萬元、400萬元、 200萬元，共計1,100萬元之支票共3紙，代原告給付予蕭茂森，作為代書費用，是被告乃未受委任，亦無義務而清償原告之債務，被告自得依民法第176條第1項規定請求原告償還必要費用1,100萬元，亦得以此金額向原告主張抵銷，故原告請求之4,100萬元款項，實際由被告收受僅有 8,015,344元（計算式：41,000,000－12,984,656－11,000,000－9,000,000＝8,015,344），原告請求全數返還4,100萬元，亦非有據。（四）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：（1）兩造於95年3月22日簽定系爭買賣契約。原告曾交付被告含支票號碼為DY0000000號、DY0000000號、DY0000000號，金額分別為500萬元、400萬元、200萬元之支票在內，金額總計為4,100萬元之支票共23紙。（2）被告就系爭國有土地與國有財產局簽訂有國有基地租賃契約書，約定租期自93年11月1日起至100年12月31日止，嗣租賃土地標示因辦理地籍分割自97年6月18日起變更為臺北市○○區市○段1小段764、764-3、764-12地號土地。（3）被告曾於95年3月23日向國有財產局申請承購系爭國有土地，嗣於95年10月24日申請撤銷該申購案。復於95年10月31日向國有財產局申請承購系爭國有土地。（4）原告曾委由律師以95年11月17日（95）欽法字第1061號函向國有財產局表示其曾與被告簽訂系爭買賣契約，然今被告不願履約，故請暫緩辦理被告之申購案等語。國有財產局受文後，曾以95年12月5日台財產北管字第0950050250 號書函，通知兩造於文到20日內共同具文說明澄清系爭建物及租賃權實際移轉情形，否則將研議終止租約等語。（5）國有財產局曾於96年5月23日以被告申購系爭國有土地乙案，因地上物權屬涉有糾紛，短期內無法解決，而依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第2款第4目規定，以台財產北處字第0960021306號書函註銷被告之申購案（原編095AD0000000號）。（6）被告曾於98年7月1日向國有財產局申購承租之臺北市○○區市○段1小段764、764-3、764-12地號國有土地，嗣經國有財產局以764-3地號國有土地之都市計畫土地使用分區○道路用地，係屬都市計畫法第42條第1項第2款規定之公共設施用地，依同法第52條規定，應留供當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用；另764、764-12地號國有土地因位屬臺北市政府97年12月25日府都新字第09731312602號函核定景信實業股份有限公司擔任實施者擬具之擬定「臺北市○○區市○段1小段764地號等18筆土地都市更新事業計畫案」範圍內，依都市更新事業範圍內國有土地處理原則第9點第1項前段規定，停止受理承購案等為由，依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第1款規定，以98年7月16日台財產北處字第0984002217號函註銷其原編098AD0000000號申購案。（7）原告郭淑珍曾就系爭買賣契約之履行，對被告葉嚴彥起訴請求給付違約金，並經本院於97年6月13日以96年度重訴字第859號，判決葉嚴彥應給付800萬元及自96年2月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣經高等法院於98年3月17日以97年度重上字第389號，判決原判決關於命葉嚴彥應給付之金額本息、假執行之宣告及訴訟費用之裁判均廢棄；前項廢棄部分，郭淑珍在第一審之訴，及假執行之聲請均駁回；郭淑珍之上訴駁回。復經最高法院於98年6月11日以98年度台上字第1026號裁定駁回郭淑珍之上訴確定。（8）兩造間曾因債務人異議之訴事件，經臺灣士林地方法院以98年度重訴字第168號，判決確認郭淑珍持有葉嚴彥所簽發、發票日為95年3月24日、未載到期日、票號為TH0000000號、面額為1,900萬元之本票所擔保之債權不存在；該院97年度執字第38188號強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。嗣經高等法院以99年度重上字第60號判決郭淑珍之上訴駁回。復經最高法院以100年度台上字第1286 號判決原判決廢棄，發回高等法院。現由高等法院以100 年度重上更(一)字78號案件審理中。四、得心證之理由：（一）按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。民法第266條有所明文。查兩造既就上述事實並不爭執，且各自攻擊、防禦如前所述，且原告係依據上述規定請求被告返還原告已給付之系爭買賣契約之價金，則本件應論究者，乃系爭買賣契約有關被告之債務給付不能，是否為不可歸責於兩造之事由所致？（二）首先，本院認為系爭買賣契約之履行不能，乃屬不可歸責於被告：（1）查被告於98年7月1日向國有財產局申購系爭國有土地，既因國有財產局以坐落臺北市○○區市○段1小段764-3地號土地使用分區○道路用地，屬都市計畫法第42條第1項第2款規定之公共設施用地，依同法第52條規定，應留供當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用，另同段764、764-12地號國有土地因位屬臺北市政府97年12月25日府都新字第09731312602號函核定景信實業股份有限公司擔任實施者擬具之擬定「臺北市○○區市○段1小段764地號等18筆土地都市更新事業計畫案」範圍內，依都市更新事業範圍內國有土地處理原則第9點第1項前段規定，停止受理承購案等為由，而依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第1款規定，以98年7月16日台財產北處字第0984002217號函註銷其原編098AD0000000號申購案，已如上述不爭執事實所載，被告98年7月1日之申購案遭註銷而給付不能，乃屬法令規定障礙所致，非可歸責於被告。（2）被告於95年3月23日向國有財產局申請承購系爭國有土地，遭國有財產局於96年5月23日以被告申購系爭國有土地乙案，因地上物權屬涉有糾紛，短期內無法解決，而依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第2款第4目規定，以台財產北處字第0960021306號書函註銷被告之申購案（原編095AD0000000號）之經過過程，係被告於95年3月23 日向國有財產局提出承購系爭國有土地之申請書，經國有財產局國有財產估價委員會第443次會議決議評定通過為241,371,900元，被告於95年10月24日以情事變更為由，向國有財產局提出「准予辦理撤銷申購案」之申請書，惟旋於95年10月31日又向國有財產局提出「准予續辦申購租用基地事」申請書，而原告則於曾於95年10月26日以被告所交付為供擔保履行系爭買賣契約之國有基地租賃債權轉讓契約書、印鑑證明，持以向國有財產局申請辦理過戶換約，經國有財產局電洽被告後，於95年11月8日註銷原告之過戶換約案，原告分別於95年11月17日、95年12月26日以被告不履行系爭買賣契約為由，函請國有財產局暫緩辦理被告之申購案及不宜同意被告95年10月31日之申購案，國有財產局乃於96年5月23日以被告所申購系爭土地上之地上物權屬及租賃權移轉尚有爭議，涉有糾紛，短期內無法解決，而註銷被告之申購案之情，有本院所調閱本院96年度重訴字第859號卷內所附被告95年10月24日申請書、被告 95年10月31日申請書、國有財產局臺灣北區辦事處95年11月8日台財產北管字第0950048265號書函、96年5月23日台財產北處字第0960021306號書函各1份及本院卷內所附國有財產局臺灣北區辦事處95年12月5日台財產北管字第095005025 0號書函、96年12月31日台財產北處字第0960042625號函、國有基地租賃契約書各1份在卷可稽。依據上開事證所示，被告上述申購案所以遭國有財產局註銷，先係因原告於95年10月26日以被告所交付為供擔保履行系爭買賣契約之國有基地租賃債權轉讓契約書、印鑑證明，持以向國有財產局申請辦理過戶換約，經國有財產局於95年11月8日註銷原告之過戶換約案後，原告再發函予國有財產局告知不應同意被告之申購案所致，於此，亦屬不可歸責於被告。（3）至於被告95年3月23日、95年10月31日申購案於96年5月23日遭國有財產局註銷後，迄至臺北市政府於97年12月25日以府都新字第09731312602號函核定系爭國有土地所坐落位置範圍內之「臺北市○○區市○段1小段764地號等18筆土地都市更新事業計畫案」為止，此期間被告雖仍能進行申購案之申請，且該期間上述都市更新事業計畫案尚未經主管機關核定，申購案尚無法令上障礙，然原告既曾發函予國有財產局告知不應同意被告之申購案，已如上述，原告既已發函阻止被告之申購案，自不能期待被告再為申購之申請，因此，自亦屬不可歸責於被告。（4）原告雖主張被告曾於95年10月24日向國有財產局撤銷申購案，顯有不履行系爭買賣契約之行為云云。然查，系爭買賣契約第一條既已約定不動產買賣標的為系爭國有土地及系爭建物，顯見系爭買賣契約本質上為買賣契約，是否違約，依據民法第348條第1項及第367條有關買賣雙方義務之規定，應以買賣標的是否交付及移轉所有權予買受人及買賣價金是否交付予出賣人為判斷基礎，此亦可由系爭買賣契約第十四條約定：「乙方（即被告）如有違約不照本約履行『買賣』或中途發生糾紛不能『出賣』時，應將所收款項加倍返還予甲方（即原告）」之違約條款可以判斷，蓋該違約條款已載明違約之事由為不能履行「買賣」或「出賣」之義務，契約文字所載強調在「買賣」義務之未履行，是在可歸責於被告而致未能交付及移轉買賣標的物所有權之事由發生前，均未能謂被告已然違約。（5）再者，系爭買賣契約第四條：第一階段付款方式（一）、第一期款內容雖約定民國95年3月22日甲方（即原告）付乙方（即被告）新台幣參仟玖佰萬元整，並於付款約定載有：「雙方會同，由甲方代繳乙方向國有財產局繳納本約土地使補償金及租金，俟乙方取得國有基地租賃契約書正本，並辦妥公證轉讓及開立本票予甲方時，餘款始由乙方領取。（在乙方未有違約情事內，甲方所辦妥租賃轉讓書係供擔保之用，甲方不得向國產局申辦變更承租人，否則視為背信侵佔違約，若乙方違約時，經甲方通知後十日內，仍不履行本約，則甲方得向國產局申辦變更承租人。）」等語；依據上述契約約定內容，原告縱使認為被告違約，應先通知被告後10日內，被告仍不履約，原告方得向國有財產局申辦變更承租人，故縱使被告曾於95年10月24日向國有財產局撤銷申購案，原告亦應按照該約定先行通知被告履約，但原告卻於95年10月26日以被告所交付為供擔保履行系爭買賣契約之國有基地租賃債權轉讓契約書、印鑑證明，持以向國有財產局申請辦理過戶換約前，並未曾先通知被告履約，顯見原告係違反系爭買賣契約約定在先，並因此導致後續國有財產局對於是否准許被告之申購案產生爭議，國有財產局並因此註銷被告之申購案，於此，亦不應認為可歸責於被告。（三）依據下列理由，本院認為系爭買賣契約被告給付義務給付不能，其事由乃屬可歸責於原告：（1）查原告於95年10月26日以被告所交付為供擔保履行系爭買賣契約之國有基地租賃債權轉讓契約書、印鑑證明，持以向國有財產局申請辦理過戶換約，乃屬原告先為違約行為，已如上述。（2）又原告於95年10月26日以被告所交付為供擔保履行系爭買賣契約之國有基地租賃債權轉讓契約書、印鑑證明，持以向國有財產局申請辦理過戶換約後，原告又分別於95年11月17日、95年12月26日以被告不履行系爭買賣契約為由，函請國有財產局暫緩辦理被告之申購案及不宜同意被告95年10月31日之申購案，國有財產局乃於96年5月23日以被告所申購系爭土地上之地上物權屬及租賃權移轉尚有爭議，涉有糾紛，短期內無法解決，而註銷被告之申購案之情，已如上述，被告提出之申購案遭國有財產局註銷，乃係因原告先於95年10月26日以被告所交付為供擔保履行系爭買賣契約之國有基地租賃債權轉讓契約書、印鑑證明，持以向國有財產局申請辦理過戶換約，再發函予國有財產局告知不應同意被告之申購案所致，是被告提出之95年3月23日、95年10月31日申購案遭國有財產局註銷，乃與原告之上開行為有所關連。（3）依據前開論述，系爭買賣契約第十四條約定：「乙方如有違約不照本約履行買賣或中途發生糾紛不能出賣時，應將所收款項加倍返還予甲方」之違約條款，係指可歸責於被告而致未能交付及移轉買賣標的物所有權予原告，被告方負該條款之違約責任；至於系爭買賣契約第四條：第一階段付款方式（一）、第一期款內容雖有約定「雙方會同，由甲方代繳乙方向國有財產局繳納本約土地使補償金及租金，俟乙方取得國有基地租賃契約書正本，並辦妥公證轉讓及開立本票予甲方時，餘款始由乙方領取。（在乙方未有違約情事內，甲方所辦妥租賃轉讓書係供擔保之用，甲方不得向國產局申辦變更承租人，否則視為背信侵佔違約，若乙方違約時，經甲方通知後十日內，仍不履行本約，則甲方得向國產局申辦變更承租人。）」內容，但從該條款係約定於付款方式第一期款付款約定條款位置，且所約定向國有財產局申辦變更承租人，僅於國有財產局同意被告申購案且被告完成價購前有其實益，是該條款所謂「違約情事」，係指被告未依約向國有財產局辦理申購案而言，該條款約定目的係為確保被告向國有財產局申購系爭國有土地之履行，故該條款所謂「違約情事」與系爭買賣契約第十四條約定「不照本約履行買賣」或「中途發生糾紛不能出賣時」之違約情狀不相一致，不能做同一解釋，是被告未向國有財產局申請申購，原告進行通知後被告仍不申請申購系爭國有土地，則原告即得向國有財產局申辦變更承租人，但非謂此時原告即得依據第十四條之約定，向被告請求退還加倍之已給付價金，蓋依據兩造之約定，原告申辦變更承租人而後申購取得系爭國有土地後，被告仍屬已履行系爭買賣契約，故在可歸責於被告而致未能交付及移轉買賣標的物所有權予原告前，被告並不負該條款之違約責任；然被告95年3月23日、95年10月31日申購案於 96年5月23日遭國有財產局註銷前，原告即已主張被告違約而應負系爭買賣契約第十四條約定之給付違約金責任，原告先於95年11月間申請對被告為假扣押裁定，再據此於95年12月聲請對被告為假扣押執行，嗣於96年1月25日對被告提起給付違約金訴訟（臺灣士林地方法院96年度重訴字第91號、本院96年度重訴字第859號）之情，此有原告民事假扣押裁定聲請狀、民事假扣押執行聲請狀、民事起訴狀在卷可據，原告所為上述假扣押裁定聲請、假扣押執行聲請、民事起訴，均屬逾越系爭買賣契約之約定，且導致國有財產局認為兩造間之爭議未解，無從同意被告之申購案。（4）原告雖主張被告曾與訴外人謝文聰接洽系爭建物之買賣，並向國有財產局請求核准，且國有財產局95年12月5日台財產北管字第0950050250號函所載，其僅要求兩造共同說明系爭建物及租賃實際移轉情形，是雙方說明後該申購即可繼續進行，原告亦於收受前開函文後，委由律師致函國有財產局陳明本件應由被告承購系爭國有土地後，移轉該地及地上物予原告，惟被告卻拒不向國有財產局說明，致遭註銷申購，足見系爭買賣契約未能履約，並非原告發函暫緩處理所致，而係被告不願配合說明之結果云云。但如前論述，系爭買賣契約第十四條之約定，是指可歸責於被告而致未能交付及移轉買賣標的物所有權之事由發生，被告方構成違約，是被告在履約過程縱曾與訴外人謝文聰接洽系爭建物之買賣，並向國有財產局請求核准，但此部分尚未構成系爭買賣契約第十四條之違約，且屬原告如何進行「假處分」保全程序確保被告履約之問題，況且系爭買賣契約第四條：第一階段付款方式（一）、第一期款內容已有約定「雙方會同，由甲方代繳乙方向國有財產局繳納本約土地使補償金及租金，俟乙方取得國有基地租賃契約書正本，並辦妥公證轉讓及開立本票予甲方時，餘款始由乙方領取。（在乙方未有違約情事內，甲方所辦妥租賃轉讓書係供擔保之用，甲方不得向國產局申辦變更承租人，否則視為背信侵佔違約，若乙方違約時，經甲方通知後十日內，仍不履行本約，則甲方得向國產局申辦變更承租人。）」之確保被告履約條款，系爭買賣契約第十四條並有被告違約之違約金處罰條款，均屬對於原告權益之保障規定，被告如未按約定進行申購程序，原告即得按各該約定方式進行催告，而非逕行為變更承租人之申請；再者，原告雖爭執被告未向國有財產局說明之可議性，但查，原告所主張被告應說明之時期，原告對於被告請求違約金之訴訟已經進行中，試想，被告如向國有財產局說明同意原告為變成承租人之申請，無異被告承認構成系爭買賣契約第四條：第一階段付款方式（一）、第一期款內容約定之「違約」，方同意原告為變更承租人之申請，如此，被告可能承受上述給付違約金訴訟遭不利之違約認定，無異強人所難；再者，申購案之相關紛爭，係原告違約未先行催告而導致，被告依據契約之約定並無何說明義務；況且，如當時真要平息紛爭，且相關糾紛係原告違約未先行催告即為變更承租人之申請所致，原告更應請國有財產局同意被告之申購案，原告更不應分別於95年11月17日、95年12月26 日以被告不履行系爭買賣契約為由，函請國有財產局暫緩辦理被告之申購案及不宜同意被告95年10月31日之申購案，致使國有財產局為註銷被告之申購案；由此可見，原告之違約行為及發函國有財產局之行為，方係導致國有財產局註銷被告申購案之原因。（5）國有財產局於96年5月23日以被告所申購系爭土地上之地上物權屬及租賃權移轉尚有爭議，涉有糾紛，短期內無法解決，而註銷被告之申購案，此部分乃可歸責於原告之情，已如上述；又檢視原告95年12月26日函國有財產局之信函，其內容載有「就系爭國有土地之申購及買賣，尚存有極大爭議，於此爭議尚未能順利解決前，實不宜同意葉先生95年10月31日之申購案」等語，有原告上述函文在卷可據，原告已經明白告知國有財產局在兩造之爭議解決前，不應准許被告之申購案；再者，兩造給付違約金之訴訟，迄至98年6月11日方確定，在上述訴訟確定前，兩造之契約爭議既屬存在，原告且已經發函阻止被告之申購案，則被告於96年5月23日申購案遭註銷後未續行進行申購，迄至臺北市政府於97年12月25日以府都新字第09731312602 號函核定系爭國有土地所坐落位置範圍內之「臺北市○○區市○段1小段764地號等18筆土地都市更新事業計畫案」，申購案已存在法令上之障礙，系爭買賣契約有關被告之給付義務已經履行不能，自始均與原告之違約及發函阻止申購行為有關，自屬可歸責於原告。（四）故綜上所述，系爭買賣契約被告給付義務給付不能，其事由既屬可歸責於原告，則原告主張系爭買賣契約之被告給付義務因不可歸責於雙方當事人之事由，致被告之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，依據民法第266條之規定，請求被告返還原告已給付之價金4,100萬元及法定遲延利息，乃屬依法無據，不應准許，應予駁回。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。六、原告之訴既經駁回，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。七、結論：原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 101 年 5 月 18 日民事第四庭法官陳杰正以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 5 月 18 日書記官王怡屏

臺灣臺北地方法院100年度重訴字第690號

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