100年度重訴字第713號｜民事：給付違約金等｜裁判日期：101 年 06 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第713號原　　　告　大洋僑果股份有限公司法定代理人　陳清福訴訟代理人　賴素如律師洪文浚律師陳益盛律師鄭昱廷律師被　　　告　洪誌謙訴訟代理人　陳忠儀律師複代理人　　陳家祥律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國101年5月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍佰萬元，及自民國一百年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應將臺北市○○區○○段三小段五十二之一地號土地及其上如附圖A、B部分之建物騰空返還予原告，並自民國一百年八月十七日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾柒萬為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣叁佰肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟零叁拾叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國94年間發現原告所有臺北市○○區○○段3小段 52－1地號土地（下稱系爭土地），其上有如附圖A、B部分之違章建物（下稱系爭建物），其後查知無權占有人為被告並要求被告拆屋還地，否則須支付使用系爭土地之租金，被告遂商請張漢瑞小姐及郭建盟市議員（當時為陳建銘立委助理）居中協調，並向原告聲稱被告家中經濟貧困、被告母親以拾荒維生，就系爭土地無力負擔租金，如原告不能無償借予被告自行經營小生意使用，被告家中經濟恐將陷於困頓，原告基於憐憫被告及被告母親之緣故，在現任高雄市議員郭建盟先生見證之下，於94年8月30日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定由被告將系爭建物所有權無償讓與原告，而原告則同意將系爭土地及建物無償借予被告繼續使用至原告需用為建築基地時止。並於系爭協議書第2條約定：「甲方（即原告）同意將違章建築及所占土地無償借予乙方（即被告）繼續使用至甲方需用本件土地作為建築基地之時為止。於甲方以書面通知乙方需用土地之事實後，乙方應無條件於通知之期限內將違章建築騰空併同土地交還甲方。」、第3 條約定：「無償借用期間，乙方應善盡管理維護借用物之責任，在不違反法令之範圍內使用借用物，且非經甲方書面同意，乙方不得任意擴建違章範圍，亦不得同意或放任由第三人使用借用物」，第5條約定：「倘乙方違反本協議書之約定，願賠償甲方新臺幣（下同）500萬元之懲罰性違約金」，然被告竟自98年3月25日起，先後將系爭土地、建物，交與第三人羅敏廷經營「一源池小吃店」、吳炤協經營「豆腐男」、張隆池經營「金旺小吃店」。被告顯已違反系爭協議書第3條之約定，是原告依系爭協議書第5條之約定，請求被告給付500萬元之懲罰性違約金；又原告於100年6月20日寄發公司函請求被告應於100年6月30日前將系爭建物騰空併同土地無條件交還原告，復於100年6月29日寄發臺北雙連郵局第990號存證信函通知自100年6月30日起終止雙方無償借用契約，並請求被告應於100年6月30日前將系爭建物騰空併同土地無條件交還原告，詎料，被告竟於100年6月30日以臺北大直郵局第70號存證信函拒絕返還，被告顯然違約。另被告於96年3月7日買受臺北市○○區○○路530號，市價將近5000萬之不動產，是以被告並無所稱貧困之事實，顯係以生活困苦之說詞，騙取原告同情而無償借用系爭土地、建物，即屬「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」，被告係以詐欺之方式，使原告陷於錯誤而與被告訂立系爭協議書，被告應依民法第184條第1項後段之規定，應賠償原告自94年9月至100年6月30日止，無法使用收益系爭土地、建物以每月5萬元計算，合計至少350萬元之損害。㈡又原告既於100年6月30日終止與被告間就系爭土地、建物之無償借用契約，且被告於94年間簽立系爭協議書時，已將系爭建物所有權無償讓與原告，被告已無合法占有權源，自得依民法第767條之規定請求被告交還系爭土地、建物，並請求被告給付自100年7月1日起至騰空返還系爭土地之日止，相當租金之不當得利即每月5萬元。又被告自98年3月25日起，將系爭土地、建物交給第三人使用，已如前述，被告未經原告同意而允許第三人使用系爭土地、建物，原告自得依民法第472條第2款之規定為終止雙方之使用借貸契約，並於 100年8月16日當庭以民事準備一狀繕本之送達為終止契約之意思表示，並依民法第470條之規定，請求被告依法返還系爭土地、建物。是依系爭協議書第2條、民法第767條、第 470條第2項、第472條第2款之規定請求被告交還系爭土地及建物，就上開請求權請求本院擇一為原告有利之判決，並依民法第179條請求被告於返還系爭土地前給付相當於租金之不當得利。㈢並聲明：⒈被告應給付原告850萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應將臺北市○○區○○段3小段52-1地號土地及其上如附圖A、B部分之建物騰空返還予原告，並自100年7月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告5萬元。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地原係國有財產，由國防部總政治作戰局為管理人。被告於系爭土地上擁有建物，由來已久。故經被告多方奔走協調後，系爭土地始被公開標售，而被告亦參與投標。豈料，系爭土地竟由原告所得標買受。嗣後，原告與被告經協調後，於94年8月30日簽訂系爭協議書。被告同意將系爭土地上之建物讓與原告；原告則同意將系爭土地及其上建物由被告繼續使用至原告需用為建築基地時止。從而，原告於買受系爭土地之前，即明知其上有被告之建物存在，仍執意投標取得系爭土地之所有權，原告之主張，顯與事實未合。又被告並無違反系爭協議書之約定，系爭土地及其上建物向來即由被告所使用，從而，原告依系爭協議書第5條約定，請求被告給付500萬元之懲罰性違約金，並無理由。且系爭建物由「一源池小吃店」、「豆腐男」、「金旺小吃店」設為營業登記地址等情，並不足以證明被告同意由第三人使用借用物。本件僅係由店長張隆池負責「一源池小吃店」、「豆腐男」、「金旺小吃店」之管理及相關事務。退萬步言之，倘本院認定被告有違反系爭協議書之約定，系爭協議書所約定之500萬元懲罰性違約金顯然過高，應依民法第 252條之規定，核減至相當之數額。另原告稱被告顯係以生活困苦之說詞，騙取原告同情而無償借用系爭不動產云云，然被告並無所稱貧困之事實，亦無以詐術使原告陷於錯誤，進而允許其無償使用系爭不動產，被告否認系爭不動產每月租金可達5、6萬元，亦否認原告受有自94年9月起無法使用收益系爭不動產之損失，即相當於每月租金5萬元至今至少有350萬元之損害。就上揭原告所主張之損害事實，原告並未舉證以實其說。又就系爭協議書第2條約定「甲方（即原告）同意將違章建築及所占土地無償借予乙方（即被告）繼續使用至甲方需用本件土地作為建築基地之時為止。於甲方以書面通知乙方需用土地之事實後，乙方應無條件於通知之期限內將違章建築騰空併同土地交還甲方。」，依上揭約定，被告應返還系爭土地及建物之條件，係「原告需用本件土地作為建築基地之時」，始為期限屆至，且需有「原告以書面通知被告需用本件土地作為建築基地之事實」，二者必須同時符合者。然系爭土地為畸零地，在原告未與附近鄰地完成都市更新事宜或合併之前，尚無法作為建築基地使用。是原告並未需用系爭土地作為建築基地使用，亦未申請建築執照，故系爭協議書所約定之期限尚未屆至。是原告請求被告將系爭土地及其上建物謄空交還原告云云，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，有土地登記謄本可稽（詳本院卷㈠第10頁）。㈡系爭土地原為國有土地，管理者為國防部總政治作戰局，有土地登記謄本可稽（詳本院卷㈠第44頁）。㈢兩造於94年8月30日簽立系爭協議書，其前言約定：「乙方（即被告）同意將該違章建築所有權無償讓與甲方（即原告），甲方則同意將該違章建築及所占土地無償借予乙方繼續使用至甲方需用為建築基地時止」，第2條約定：「甲方同意將違章建築及所占土地無償借予乙方繼續使用至甲方需用本件土地作為建築基地之時為止。於甲方以書面通知乙方需用土地之事實後，乙方應無條件於通知之期限內將違章建築騰空併同土地交還甲方。」、第3條約定：「無償借用期間，乙方應善盡管理維護借用物之責任，在不違反法令之範圍內使用借用物，且非經甲方書面同意，乙方不得任意擴建違章範圍，亦不得同意或放任由第三人使用借用物」，第5條約定：「倘乙方違反本協議書之約定，願賠償甲方新臺幣（下同）500萬元之懲罰性違約金」，見證人為郭建盟，有系爭協議書可稽（詳本院卷㈠第11頁）。㈣系爭建物曾經營「豆腐男株式會社」，販賣麻辣滷味及迷你鴛鴦鍋，有現場照片及網路文章可稽（詳本院卷㈠第12頁至第16頁）。㈤系爭建物曾由羅敏廷設立「一源池小吃店」商號，販賣咖哩飯；吳炤協設立「豆腐男」商號，販賣小火鍋；張隆池設立「金旺小吃店」商號，經營小吃店，有財政部臺北市國稅局中北稽徵所函檢附商號營業稅設立、註銷登記等相關資料可稽（詳本院卷㈠第211頁至第228頁、第59頁至第72頁）。㈥原告於100年6月20日寄發公司函請求被告應於100年6月30日前將系爭建物騰空併同土地無條件交還原告，復於100年6月29日寄發臺北雙連郵局第990號存證信函通知自100年6月30 日起終止雙方無償借用契約，並請求被告應於100年6月30日前將系爭建物騰空併同土地無條件交還原告。被告於100年6月30日以臺北大直郵局第70號存證信函拒絕返還（詳本院卷㈠第18頁至第25頁）。㈦被告於96年3月7日買受臺北市○○區○○路530號房地，其上設定4080萬元之本金最高限額抵押權，有土地、建物登記謄本可稽（詳本院卷㈠第26頁至第29頁）。四、得心證之理由：本件原告主張：系爭土地為原告所有，其上有被告所有如附圖A、B部分之系爭建物，因被告稱家中經濟貧困、被告母親以拾荒維生，就系爭土地無力負擔租金，在現任高雄市議員郭建盟先生見證之下，於94年8月30日簽立系爭協議書，約定由被告將系爭建物所有權無償讓與原告，而原告則同意將系爭土地及建物無償借予被告繼續使用至原告需用為建築基地時止。然被告竟自98年3月25日起，先後將系爭土地、建物，交與第三人羅敏廷經營「一源池小吃店」、吳炤協經營「豆腐男」、張隆池經營「金旺小吃店」。被告顯已違反系爭協議書第3條，是原告依系爭協議書第5條，請求被告給付500萬元之懲罰性違約金；又原告寄發公司函、臺北雙連郵局第990號存證信函通知自100年6月30日起終止雙方無償借用契約，並請求被告應於100年6月30日前將系爭建物騰空併同土地無條件交還原告，詎料，被告竟於100年6月30日以臺北大直郵局第70號存證信函拒絕返還，被告顯然違約。另被告於96年3月7日買受臺北市○○區○○路530號，市價將近 5000萬之不動產，是以被告並無所稱貧困之事實，顯係以生活困苦之說詞，騙取原告同情而無償借用系爭土地、建物，即屬「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」，被告應依民法第184條第1項後段之規定，應賠償原告自94年9月至100年6月30日止，無法使用收益系爭土地、建物以每月5 萬元計算，合計至少350萬元之損害。又原告於100年6月30 日終止與被告間就系爭土地、建物之無償借用契約，依系爭協議書第2條、民法第767條、第470條第2項、第472條第2款之規定請求被告交還系爭土地及建物，就上開請求權請求本院擇一為原告有利之判決，並依民法第179條請求被告於返還系爭土地前給付相當於租金之不當得利，即自100年7月1 日起至騰空返還系爭土地之日止每月5萬元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：㈠被告是否違反系爭協議書之約定而應給付原告違約金？又兩造之違約金約定是否過高？㈡被告是否「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」？原告請求被告依民法第184條第1項後段之規定，賠償原告自94年9月至100年6月30日止，無法使用收益系爭土地、建物以每月5萬元計算，合計至少350萬元之損害，有無理由？㈢兩造之使用借貸關係是否已終止？原告是否得請求被告返還系爭土地及騰空其上建物，並請求被告給付自100年7月1日起至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利？又原告得請求相當於租金之不當得利之數額為何？現就本件之爭點析述如后：㈠被告是否違反系爭協議書之約定而應給付原告違約金？又兩造之違約金約定是否過高？ ⒈被告是否違反系爭協議書之約定而應給付原告違約金？ ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明定。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院18年上字28 55號判例、19年上字2345號判例可資參照）。又系爭協議書第3條、第5條分別約定：「…非經甲方（即原告）書面同意，乙方（即被告）…不得同意或放任由第三人使用借用物」、「倘乙方違反本協議書之約定，願賠償甲方新臺幣500萬元之懲罰性違約金」。 ⑵經查，原告主張系爭土地及系爭建物自98年12月1日起，由被告將系爭土地及建物交給第三人經營「豆腐男株式會社」迷你鴛鴦鍋及麻辣滷味，業據原告提出系爭土地及建物之現況照片及網路文章在卷可稽（見本院卷㈠第12頁至第16頁）；系爭建物之門牌號碼為台北市○○區○○路534號，確由「金旺小吃店」設為營業登記地址，且負責人為「張隆池」亦有財政部稅務入口網「營業（稅籍）登記資料公示查詢」在卷可稽（見本院卷㈠第17頁），並經本院調閱金旺小吃店營業稅籍資料，經財政部臺北市國稅局中北稽徵所以100年8月30日財北國稅中北營業一字第1000015327號函檢附金旺小吃店之營業稅設立及註銷登記相關資料，可知金旺小吃店之營業人設立（變更）登記申請書上，負責人之姓名為張隆池，營業地址為臺北市○○路534號1樓，申請書日期為100年2月15日，註銷登記申請書日期為100年7月15日（見本院卷㈠第59頁至第72頁）；又經財政部臺北市國稅局中北稽徵所以101年2月17日財北國稅中北營業一字第1010003405號函檢附豆腐男、一源池小吃店（設立於臺北市○○路534號1樓）之商號營業稅設立、註銷登記等相關資料，可知豆腐男設立日期為98年9月30日，負責人為吳炤協，營業地址亦同前，申請註銷日期為99年1月18日；一源池小吃店之設立日期為98 年4月11日，負責人為羅敏廷，營業地址同前（見本院卷㈠第211頁至第228頁），並有證人吳炤協證稱：「（問：【提示本院卷㈠第211頁至221頁、本院卷㈡第23頁以下營業人設立（變更）登記聲請書及相關資料】請說明為何會辦理設立「豆腐男」之營業登記，後來又註銷登記？是否有實際經營豆腐男？該店面是如何取得？是否向他人承租？是向何人承租？租金每月若干？）我有去辦理豆腐男營業登記。我當時登記豆腐男的負責人，我當時是受僱於金主，當時有兩位金主，一位是張隆池，一位名字我不知道。薪水1個月3萬元，是張隆池交給我的。是給現金。薪水是每月幾號支付我現在忘記了。我是豆腐男的店長，是從兩年多前（98年底到99年初），是從98年約10月做到99年1月底。第一次是用現金給我，第2次張隆池是用匯款給我的，因為我當時已經去桃園工作了，我前後只有做兩個月。員工最多時有9人，有2個是正職，其他是工讀生薪水也是1個月付1次。薪水都是張隆池給的。店面承租是由張隆池負責，據張隆池告訴我是向被告承租，我記得他告訴我1個月租金大約6、7萬元。後來因為我不做了，就去辦理註銷登記。因為兩位金主會把營業額拿去私人用，我覺得有一點問題。所以就不做了。張隆池問我是否要註銷登記，不然負責人掛我的名義，我也不要。」等語（見本院卷㈡第87頁），堪信系爭建物係由張隆池獨資經營「金旺小吃店」，又「豆腐男」之登記負責人雖為吳炤協，然實際負責人亦為張隆池，而張隆池係向被告「承租」系爭建物而為前述二商號之營業，顯見被告確將系爭土地及建物交由第三人使用。被告雖抗辯張隆池僅係被告之店長云云，惟被告自承與張隆池並無親戚關係，而依被告所述：被告將寸土寸金的大直店面，無償交給張隆池使用，還另外每個月給他2、3萬元零用金，且做豆腐男期間，店內原物料是被告採購，員工薪資是由張隆池負責，自店內因為營業收的錢，張隆池就直接從其中支付薪資、雜項開銷。被告未從豆腐男營收中分到任何的金錢。還虧錢。豆腐男的營收結算，僅由張隆池口頭告知被告每天作多少云云（見本院卷㈡第88頁背面至第89頁背面），被告所述，顯與常情有悖，復未能舉證以實其說，殊難遽信。是依系爭協議書第3條、第5條之約定，被告應賠償原告500萬元之懲罰性違約金。 ⒉又兩造之違約金約定是否過高？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院著有93年度台上字第909號判決意旨可參）。且債務人於違約時仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，此無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，對債權人難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。是本件被告有違約之情事已如前述，被告雖抗辯系爭協議書約定違約金額過高，然被告並未就兩造之約定依一般客觀事實、社會經濟狀況有何過高之情事盡舉證責任，僅空言違約金過高應予酌減云云，是被告所辯不足可採。㈡被告是否「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」？原告請求被告依民法第184條第1項後段之規定，賠償原告自94年9月至100年6月30日止，無法使用收益系爭土地、建物以每月5萬元計算，合計至少350萬元之損害，有無理由？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年台上字第2012號判例、44年台上字第75號判例意旨可參）。又民法第92條所定因詐欺而為意思表示者，係指受他人不實陳述之詐欺，以致為意思表示而言。如依陳述當時之具體情事觀察，該項陳述苟無虛偽不實，信賴陳述之人自無主張受詐欺可言。 ⒉原告主張被告偽稱家中貧苦且母親以拾荒為生，詐欺原告將系爭土地及建物借予被告使用收益，兩造於94年8月30日簽訂系爭協議書，被告係以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第184條第1項後段之規定被告應賠償原告自94年9 月迄今，無法使用收益系爭標的以每月5萬元計之損害，估計至少有350萬元之損害云云，為被告否認。經查：兩造係經協調後，在現任高雄市議員郭建盟見證之下，於94年8月 30日簽立協議書，此有證人郭建盟證稱，「（問：可否敘述該協議書簽訂的過程？及在簽立協議書之前協調的經過？）當時我是立法委員陳建銘的立委助理，受理一個選民服務案件，是被告本人和陳立委接洽，被告主張沒有標到他們所占有的攤位土地，希望透過立委與土地的得標者協調，繼續使用該攤位占用的土地。因為被告表示得標者為原告公司，是陳立委和我的舊識，我們和原告公司承辦人聯繫後，取得協議結果。承辦人我並不認識。我方稱舊識我與陳立委都認識社長陳建忠，也就是穎川建忠，因為他歸化為日本籍。」、「（問:簽約當日您為見證人，是否在場目睹整個簽約過程？）我印象中沒有簽約的形式，只有將這張協議書送到委員辦公室來由我補簽名於見證人欄位。我簽名時其他人是否已經簽名完畢我也沒有印象。我印象中應該是先由我和被告先簽名，再送回原告公司用印。」、「（問：當時簽約是採取原告提供的版本，還是被告提供的版本？）原告公司提供的版本。」、「（問：原告公司一再主張本件是受被告詐騙，被告聲稱與母親從事資源回收及小攤位維生，如果沒有繼續經營，可能會陷入生活困境，原告社長因為同情被告的遭遇，才無償提供土地供被告使用，原告上開主張是否屬實？）我自己沒有這樣向原告公司的社長說明過，也不曾這樣暗示過，也並非事實。」、「（問：當初原告公司究竟為什麼願意提供土地供被告無償使用？）我印象中之所以順利協調，是因為被告願意無償將地上物讓與原告公司，不主張地上物之權利。」、「（問：原告公司又主張協議的過程曾經由張漢瑞至現場勘查，確有資源回收物品，以致受到詐騙，究竟張漢瑞在本件協調中是代表原告公司？或擔任何角色？）張漢瑞是我的朋友，也是原告公司社長的好朋友，所以她是社長的聯絡人。但是主要還是由原告公司的承辦人員和立委辦公室聯繫。承辦人員是一位男性，中年人。我們都稱他為經理。」、「（問：對於本件無償使用案件，證人有無其他補充？）兩造發生誤會後，我曾經多次與原告公司社長求證，是否因為被告母親從事資源回收，將資源回收物交給慈濟，而誤認被告家境貧困。被告母親有從事資源回收是事實，而被告是攤商也是事實，而且被告經營的鹽酥雞也頗有知名度，並非窮困的人。」、「（問：你有告訴過原告公司的人員，被告家中經濟貧困，母親以拾荒維生，就系爭土地無力負擔租金的話？）沒有。」（見本院卷㈠第188頁至第189頁），堪信兩造係經協調後，由原告提供自擬之版本，而使用原告所擬定之版本簽訂系爭協議書，並約定由被告將系爭土地上之系爭建物讓與原告，並約定原告同意將系爭土地及其上建物由被告繼續使用至原告需用為建築基地時止，尚難認被告有何施用詐術，或原告因此陷於錯誤而簽訂系爭協議書，原告主張：被告故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，並請求被告賠償350萬元之損害云云，並不足採。㈢兩造之使用借貸關係是否已終止，原告是否得請求被告返還系爭土地及騰空其上建物，並請求被告給付至返還系爭土地為止，相當於租金之不當得利？又原告得請求相當於租金之不當得利之數額為何？ ⒈兩造之使用借貸關係是否已終止，原告是否得請求被告返還系爭土地及騰空其上建物，並請求被告給付至返還系爭土地為止，相當於租金之不當得利？ ⑴按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。借用人未經貸與人同意，允許第三人使用借用物者，貸與人得終止借用契約，民法第470條、第472條第2款訂有明文。再細繹系爭協議書之內容，其中第2條約定：「甲方（原告）同意將違章建築及所占土地『無償』『借予』乙方（被告）繼續『使用』至甲方需用本件土地作為建築基地之時為止。於甲方以書面通知乙方需用土地之事實後，乙方應無條件於通知之期限內將違章建築騰空併同土地交還甲方」、第3條約定：「『無償借用』期間，乙方應善盡管理維護借用物之責任」，由上開文字之記載可知，兩造就系爭土地之使用，確係由原告公司無償借予被告使用，故兩造間係為使用借貸之法律關係，先予敘明。 ⑵原告雖主張依系爭協議書第2條約定：「甲方（即原告）同意將違章建築及所占土地無償借予乙方（即被告）繼續使用至甲方需用本件土地作為建築基地之時為止。於甲方以書面通知乙方需用土地之事實後，乙方應無條件於通知之期限內將違章建築騰空併同土地交還甲方。」，則依系爭協議書約定僅「原告主觀上認為有使用土地之需求」，即可請求被告交還系爭土地、建物云云。然依系爭協議書第2條之文義記載：「甲方（即原告）同意將違章建築及所占土地無償借予乙方（即被告）繼續使用至甲方需用本件土地作為建築基地之時為止。於甲方以書面通知乙方需用土地之事實後，乙方應無條件於通知之期限內將違章建築騰空併同土地交還甲方。」，可知被告應返還系爭土地及建物之條件，應為「原告需用本件土地作為建築基地時」等語，參以系爭協議書第4 條約定：「若甲方就本件土地欲申請建築執照，而需乙方配合提供資料辦理必要時，乙方應無條件配合提供，不得藉詞推諉。」等語，應認原告應舉證證明符合「原告需用本件土地作為建築基地時」之要件，實始得請求被告返還系爭土地及建物，經查：本院依職權函詢：系爭土地是否為畸零地？如是，系爭土地有無依「臺北市畸零地使用規則」第6條但書規定核准建築？系爭土地有無作為建築執照之基地？（見本院卷㈠第164頁），經臺北市建築管理處於101年2月1日以北市都建照字第10165318000號函覆：「旨揭地號土地無領得建築執照紀錄；因未符本市土地使用分區『第1種商業區』之最小基地規模，依法須與鄰接土地協議調整地形或合併使用，以達到最小基地規模或經本市畸零地調處委員會決議單獨建築後始得申請建築使用」等語（見本院卷㈠第178頁），是系爭土地為畸零地，並未領得建築執照紀錄，是否已符合系爭協議書第2條約定之「需用本件土地作為建築基地」之要件，尚非無疑。又原告雖提出97年3月31日臺北市政府都市發展局（證明書）及97年2月27日與訴外人王庚鑫之協議書（見本院卷㈠第198頁、第199頁），表示系爭土地已與其他地號土地（即私有地北安段53地號、公有地北安段第18地號、第50地號）合併使用，而非畸零地，已為一宗完整之建築基地，然查該臺北市政府都市發展局（證明書）之說明一、所示:「本證明書僅供調整地形或合併使用之參考」，又原告與王庚鑫之協議書亦僅約定：「就雙方之土地（原告之系爭土地、王庚鑫同段第53 地號土地）共同開發事宜，於上開畸零地購買後，雙方應本互信友善之態度共同協議之」，原告與王庚鑫有無進一步就土地合併使用、共同開發為協議，容有疑問。則系爭土地為畸零地，是否已符合系爭協議書第2條約定之「需用本件土地作為建築基地」之要件，難謂無疑。是原告未舉證證明已符合系爭協議書第2條約定之「需用本件土地作為建築基地」之要件，例如：依建築法規實施申請建築執照之前置準備工作或提出相關資料，，則原告主張「僅主觀上有需用土地之情形」已足，請求被告將系爭土地及其上建物謄空交還原告云云，並無理由。 ⑶原告復主張被告違反民法第472條第2款之規定將系爭土地及建物交由第三人使用，是原告自得終止系爭協議，而向被告請求返還系爭土地及建物等語，經查：被告自98年12月1日起，即將系爭土地及建物交給第三人經營豆腐男，並將系爭建物之門牌號碼台北市○○區○○路534號，交由金旺小吃店設為營業登記地址，且負責人為張隆池，足證被告未經原告同意允許第三人使用系爭土地及建物，已如前述，是原告依民法第472條第2款之規定，自可主張終止系爭協議書之使用借貸法律關係，則原告於100年8月16日言詞辯論期日以書狀繕本當庭送達被告作為終止系爭使用借貸法律關係之意思表示，是使用借貸之法律關係已終止，原告自得依據民法第767條，請求被告返還系爭土地及建物。被告雖抗辯系爭協議書之內容已就兩造間之權利義務關係，為特別之約定，原告並無片面終止系爭協議書之權利，況系爭協議書並非無償使用借貸契約之性質，亦無適用民法第472條規定之餘地云云，非屬可採。 ⒉原告得請求相當於租金之不當得利之數額為何？ ⑴按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院年台上字第1695號判例意旨參照）。再按「土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀之土地法第97條、第99條立法意旨自明。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第97條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，且不受該條房租最高限制之拘束。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。」（最高法院94年度台簡上字第8號判決、92年度台上字第2305號判決意旨參照）。 ⑵經查，系爭建物位處臺北市大直地區，鄰近大直捷運站，相鄰之一樓均為店面，週邊商業活動興盛，人口密集，被告將系爭土地及建物先後自己為營業使用及出租第三人經營小吃店使用，均為營業之使用，依上開最高法院判決意旨，被告即非應受土地法第97條規定保護之經濟上弱者，其亦因其享有該商圈之商業利益而受有利潤，是系爭租金應無受土地法第97條規定限制之必要，而不以系爭土地當年度申報總價年息10%為計算租金之上限。本院斟酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，並參酌證人吳炤協證稱：「據張隆池告訴我是向被告承租，我記得他告訴我1個月租金大約6、7萬元」等語（見本院卷㈡第87頁），並有系爭土地及建物周邊租金行情在卷可參，本院認原告請求被告給付系爭土地之租金以每個月5萬元計算，尚屬適當。 ⑶綜上，原告請求被告應將臺北市○○區○○段3小段52-1地號土地及其上如附圖A、B部分之建物騰空返還予原告，並自100年8月17日起至返還前開土地之日止，按月給付原告5萬元為有理由。五、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告給付原告懲罰性違約金500萬元，及並自起訴狀繕本送達之翌日起即100年7月15 日至清償日止按年息5%計算之利息；及依民法第470條、第 472條第2款、第767條、第179條請求被告將臺北市○○區○○段3小段52-1地號土地及其上如附圖A、B部分之建物騰空返還予原告，並自100年8月17日起至返還前開土地之日止，按月給付原告5萬元之相當於租金不當得利，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 101 年 6 月 13 日民事第八庭法官宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 6 月 13 日書記官吳珊華

臺灣臺北地方法院100年度重訴字第713號

關鍵資訊