臺灣臺北地方法院101年度簡上字第195號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 11 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第195號上　訴　人　陳鴻溢
訴訟代理人　李學權律師
被　上訴人　周英世
訴訟代理人　林文淵律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101 年3 月8 日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第8242號第一審判決提起上訴，本院於101 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落於臺北市○○區○○段二小段304-6 、304-7 、304-18地號土地（下稱系爭土地）上，未辦理保存登記之門牌號碼為臺北市○○區○○街42號及44號之房屋（下稱系爭房屋），原為民國41年間由訴外人即被上訴人之父周添發以被上訴人之兄周英明之名義原始起造，復於77、78年間過繼予周英明所有，周英明並於99年5 月20日與上訴人訂定租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）105,000 元，租期自99年5 月25日至100 年5 月24日，上訴人亦於其與訴外人蕭美玉間之本院99年度訴字第2563號返還不當得利訴訟（下稱前訴訟）中為自認上開向周英明租賃系爭房屋之事實。周英明嗣於99年9 月20日將系爭房屋贈與予被上訴人，並讓與對上訴人之租賃物返還及所有物返還權利予被上訴人。詎上訴人租期屆滿迄未返還，爰依租賃物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人應遷讓返還系爭房屋與被上訴人，及上訴人應自100 年5 月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人105,000
元等語。
二、上訴人則以：系爭房屋固確坐落於系爭土地上，且未辦理保存登記，上訴人並曾於99年5 月20日與周英明訂定系爭租約，惟系爭土地上原有於41年4 月30日，以當時年僅7 歲之周英明為申請人，未經法定代理人及土地所有權人同意而搭建之木造一層樓魚鱗木板屋（下稱系爭木屋），然於72年7 月間，因系爭木屋木質樑柱及牆骨腐蛀而有塌陷危險，乃由斯時系爭土地承租人即訴外人陳玉山拆除，並重新建築雙層磚造新屋，並於78年7 月間復又重建RC磚造雙層之系爭房屋，故周英明除非屬系爭木屋之原始起造人外，系爭房屋已與系爭木屋屬不同建築物，應屬原始建築人陳玉山所有，陳玉山亦將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人，上訴人即有權占有系爭房屋。又被上訴人與周英明間贈與及債權讓與契約亦屬通謀虛偽意思表示，被上訴人無從受讓系爭房屋之事實上處分權及租賃物返還請求權，且周英明謊稱其具系爭房屋所有權及系爭土地合法使用權，上訴人業已因受詐欺而撤銷系爭租約，被上訴人請求即屬權利濫用，上訴人亦得就該債權行使廢止請求權。此外，系爭租約實際之租賃標的為系爭土地，而上訴人既已另向所有人承租系爭土地，亦屬有權占用系爭房屋，是被上訴人請求上訴人返還系爭房屋及給付損害金，均屬無據等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠、上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還被上訴人；㈡、上訴人應自100 年5 月25日起至返還系爭房屋之日為止，按月給付被上訴人105,000 元；並依職權宣告假執行。上訴人不服原審判決提起本件上訴，為上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、未經保存登記之系爭房屋現坐落於由訴外人周岑臻、周秋桂、周娃妙、周燦霖、周願弘、周穎志、財政部國有財產局、臺北市及蕭美玉所共有之系爭土地上。
㈡、上訴人與周英明於99年5 月20日簽訂名稱為房（店）屋租賃契約書，並載有具如下等約款之系爭租約：「第1 條：甲方（即周英明）房（店）屋所在地及使用範圍臺北市○○街42號、44號店屋貳間。第2 條：租賃期間經甲乙雙方洽訂為壹年零個月即自民國九十九年五月二十五日起至民國壹佰年伍月二十四日止。第3 條：租金每個月新臺幣壹拾萬伍仟元正（收款付據），乙方（即上訴人）不得藉任何理由拖延或拒納。第4 條：租金應於每月二十五日以前繳納，每次應繳零年壹個月份乙方不得藉詞拖延。第5 條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣貳拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方騰空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金。第6 條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」（見原審卷第6 頁至第10頁）。
㈢、蕭美玉前以其具4 分之1 系爭土地應有部分，上訴人無權占用系爭房屋經營麵店，致其受有相當於租金之損害為由，對上訴人提起前訴訟，經上訴人於前訴訟中對被上訴人及周英明為訴訟告知，前訴訟法院並以上訴人所營麵店係向周英明承租，上訴人占有系爭房屋具合法權源，且非系爭土地之不當得利相對人為由，駁回蕭美玉之前訴訟。
五、本件被上訴人主張上訴人承租周英明所有之系爭房屋，租期屆滿迄未返還，周英明並將系爭房屋及因租賃所生權利讓與被上訴人，爰請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並迄返還之日止按月給付被上訴人損害金等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本案所應審究之重點厥為：
㈠、被上訴人對上訴人是否具系爭房屋之租賃物返還請求權？即：
１、上訴人與周英明所訂系爭租約，其租賃標的物究係系爭房屋抑或系爭土地？
２、周英明與被上訴人間之贈與及債權讓與行為是否屬通謀虛偽意思表示而無效？
３、上訴人是否確受詐欺而得撤銷與周英明間所簽訂之系爭租約？
４、上訴人是否有權占有系爭房屋，即何人有系爭房屋之事實上處分權？
５、被上訴人所為租賃物返還請求權之主張，是否屬權利濫用？㈡、被上訴人對上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係所為相當於租金之損害金請求，是否有據？
㈢、上訴人所抗辯廢止請求權之行使，是否有據？
六、茲上述爭執事項，分述如下：
㈠、被上訴人對上訴人依租賃物返還請求權請求返還系爭房屋部分：
１、上訴人與周英明所訂系爭租約，其租賃標的物究係系爭房屋抑或系爭土地？
上訴人固抗辯系爭租約僅係使用制式「房屋租賃契約書」之空白契約範本，然實際出租標的物為系爭土地，並非系爭房屋等語。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例著有明文，經查，系爭租約業已於第1 條以手寫方式明文約定租賃條件為「甲方（即周英明）房屋所在地及使用範圍臺北市○○街42號、44號店屋貳間」，非僅依該契約制式印刷文字以定其租賃標的物，雙方是否確有逸脫自行所填載文字而別具契約所未明文之真意，即屬有疑。次按參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當；參加人所輔助之當事人對於參加人，準用前項之規定；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第六十三條之規定，民事訴訟法第63條、第67條分別定有明文。本件被上訴人既於前訴訟中經上訴人告知參加訴訟而未為，此為兩造所不爭執，而前訴訟既以上訴人向周英明承租系爭房屋，故使用系爭房屋具合法權源為由，駁回蕭美玉前訴訟返還不當得利之請求，依上開規定，兩造即不得主張前訴訟之裁判有所不當，是上訴人反於前訴訟所為認定而抗辯其非與周英明承租系爭房屋云云，即違反前開規定而非可採。此外，上訴人於98年3 月11日業已經蕭美玉主張其具系爭土地所有權，有臺北中山堂郵局第32號存證信函1 紙可稽（見原審卷第213 頁至第215 頁），則上訴人於明知他人主張土地權利之情形下，仍於99年5 月20日向周英明承租系爭土地，顯不合常理。是被上訴人主張系爭租約之租賃物係系爭房屋而非土地，應屬可採，上訴人此部分抗辯即難憑採，仍堪認上訴人與周英明間就系爭租約之租賃標的物為系爭房屋。
２、周英明與被上訴人間之贈與及債權讓與行為是否屬通謀虛偽意思表示而無效？
按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責；又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，最高法院48年台上字第29號、62年台上字第316
號分別著有判例可資參照。上訴人固抗辯被上訴人與周英明之贈與及債權讓與為通謀虛偽意思云云，惟據其所為陳述，係以周英明明知其無系爭房屋所有權及事實上處分權，仍將之贈與及債權讓與予被上訴人，由被上訴人向上訴人索取不當得利等語為據，然周英明與被上訴人間是否具贈與及債權讓與之通謀虛偽意思表示，應以周英明並無贈與及債權讓與予被上訴人之真意，而被上訴人亦明知仍與周英明為上開表示之外觀為斷，而與周英明是否無權出租及無權處分系爭房屋無涉，上訴人前開所辯似就通謀虛偽意思表示之意旨有所誤解，且亦未具體陳述並舉證以實被上訴人與周英明間確無贈與及債權讓與之真意等情，且本院核諸被上訴人本件所為主張，毋寧認被上訴人確欲受周英明贈與及債權讓與意思表示之拘束，始符其提起本訴之請求內容，故上訴人此部分所辯，亦非可採。
３、上訴人是否確受詐欺而得撤銷與周英明間所簽訂之系爭租約？
按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號分別著有判例可資參照。上訴人固抗辯周英明明知系爭房屋非其所有，仍假借不實稅單及門牌證明有合法權利，偽稱為所有權人與上訴人訂定系爭租約騙取租金利益、詐害上訴人之債權，上訴人業已依民法第92條撤銷系爭租約之意思表示等語，並舉100 年6 月3 日臺北青田郵局存證號碼第426 號存證信函1 紙為據。惟查，租賃契約為債權契約，出租人本不以所有權人為限，而上訴人所訂系爭租約之目的既係為使用系爭房屋為營業，且其亦不否認於系爭租約租期屆滿前地主亦未對之主張權利等語（參原審100 年10月20日言詞辯論筆錄，見原審卷第106 頁），可認上訴人於系爭房屋所有權人未明之狀況下，亦具合於租賃關係所約定之使用、收益狀態，而完整受有因承租系爭房屋所具利益，則上訴人是否確陷於錯誤而為承租之意思表示，即非無疑。且系爭房屋之所有權及事實上處分權歸屬狀態如何，於當事人間尚有如下所述之爭議，周英明多年來亦確曾就系爭房屋給付房屋稅，有系爭房屋71年度至76年度、78年度、79年度、99年度房屋稅繳款書等件附卷可稽（見原審卷第4 頁至第5 頁、第217 頁至第224 頁），當可認周英明其係以系爭房屋所有權人自居，尚難認周英明明知其非系爭房屋所有權人，仍故意以不實之事詐欺而出租系爭房屋予上訴人，上訴人復未就周英明確具上開使上訴人陷於錯誤之詐欺故意舉證以實其說，難謂其確受詐欺與周英明簽訂系爭租約，故其抗辯系爭租約業因詐欺而撤銷等語，即屬無據。
４、上訴人是否有權占有系爭房屋，即何人有系爭房屋之事實上處分權？
⑴、被上訴人主張系爭房屋經周添發於41年間以周英明名義原始起造後，於77、78年間過繼予周英明所有，周英明與上訴人簽訂系爭租約後，於系爭租約屆滿時即100 年5 月24日讓與因系爭租約所生租賃物返還請求權予被上訴人，被上訴人爰以此請求上訴人返還系爭房屋等語。按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉，最高法院96年度台上字第2772號、85年度台上字第247 號判決著有明文；次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院97年度台上字第399 號、93年度台上字第2652號、92年度台上字第1755號判決可資參照。經查，系爭土地上於41年4 月間，以周英明之名義建築工程概要為「基礎柱腳式（堀立式）、地面排卵石粉水泥、牆骨木造台度砌5B磚粉水泥、屋架立帖式坡度4.5/10蓋文化瓦、外壁釘魚鱗板」之未經保存登記建物乙情，有41年4 月30日臺北市工務局肆壹臨字第40號臨時房屋建築執照及申請書在卷可稽（下稱系爭臨時房屋建築執照，見原審卷第137 頁至第138 頁）；嗣於72年8 月9 日以周英武名義持系爭臨時房屋建築執照，向臺北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）申請系爭臨時房屋建築執照所起造之建物即臺北市○○街42、44號之房屋為部分翻修，經建管處以72年8 月15日北市工建（照）字第35900 號函覆後，復於72年8 月19日以周英武名義申請就地修建，經建管處以72年8 月19日工建收第37138 號簽條存查並予列管，而建管處後於73年4 月7 日經訴外人周植芳陳情，於73年4 月16日勘查認定該建物之二樓部分（高2.4 公尺、寬7.2 公尺、面積約11坪、材料屬木造）係屬新建之實質違建，應予拆除，乃以73年4 月19日北市工建（查）字第15252 號函知周英明等情，亦有建管處100 年10月6 日北市都建照字第10071693500 號函及所附上開函文、照片等件附卷可佐（見原審卷第83頁至第98頁）。足認該建物自41年起造後，於72年8 月後確有增建二層樓之部分，惟建管處既未併予查報該建物一樓部分同為實質違建，僅查報該建物二樓部分屬違建，可認該建物一樓部分仍維持與72年8 月間申請修建前即41年間取得系爭臨時房屋建築執照起造該建物後相同之構造，而未有將原建築物全部拆除而重行建築之新建狀態。且參以卷附該建物於72年8 月修建前之照片（見原審卷第89頁）、73年4 月經建管處查報二層樓為違建之建物照片（見原審卷第94頁），與卷附系爭房屋現況照片（見原審卷第146 頁）互核觀之，除亦難認該建物於72年8 月修建後，二層樓以外之其餘原有部分業經全部拆除而重行建築外，系爭房屋現況亦與73年4 月建管處查報時大致相同，即二樓外牆部位為魚鱗版，而依卷附上訴人所舉系爭房屋100 年9 月修繕之照片觀之（見原審卷第82頁），系爭房屋固於邊柱、中柱、橫樑處有以外包H 型鋼板補強，惟仍可辨識其原始材質為磚造粉水泥外壁，與卷附41年間系爭臨時房屋建照所載「牆骨木造台度砌5B磚粉水泥」之原始建築工程亦無不符，亦堪認該建物即系爭房屋自41年間起造後歷經72年間之修建迄今，其結構體仍維持一致而屬同一建築。再查，本件系爭房屋既未辦理所有權登記，且本院認其自41年間起造迄今，結構體並無變更而屬同一建築已如前述（且無足夠之證據證明系爭房屋屬陳玉山原始起造，詳如後述），則揆諸上開最高法院判決意旨，即應以出資興建之原始建築人為所有權人。而系爭房屋41年間起造時係以周英明之名義申請系爭臨時房屋建築執照，然當時年幼之周英明顯然無經濟能力出資興建系爭房屋，然考國人有以未成年子女名義代購置房產或出資建築之慣習，再參以翁沈彩鳳證述：69年間伊先生想租店面做生意，周添發之媳婦戚香茹跟伊說周添發有系爭房屋，伊就去問周添發，後來就跟周添發簽約承租系爭房屋等語屬實（見二審卷第69頁背面），上訴人亦不否認系爭房屋於71年、72年間均係由周添發以周英明代理人名義與他人簽訂租約等情（見原審卷第42頁及同頁背面），足見周添發於系爭房屋起造後，對系爭房屋有使用收益之事實，是堪認系爭房屋確係周添發以周英明名義為起造人所原始建築，應以周添發為所有權人。周英明於77、78年周添發死亡後，仍持續以自己名義出租系爭房屋及繳納房屋稅，有系爭租約、系爭房屋78年、79年、99年房屋稅繳款書各1 紙在卷可稽（見原審卷第4 頁至第5 頁、第6 頁至第10頁、第224 頁），則周英明既就系爭房屋得為使用、收益並負擔相關義務，雖尚難基此逕認被上訴人主張周英明於77、78年間過繼取得系爭房屋之主張為真實，惟依此等間接事實，並考以周添發於41年間以其子周英明之名義建築系爭房屋之本意，應係為避免其死亡後家產分析之困擾，並使其子得藉特定財產之管理收益以保障生活，乃預先以變更起造名義人之方式使周英明取得系爭房屋之權利，故於法律上就未登記房屋無從逕由名義起造人取得所有權之狀態下，仍可推認周添發亦有授與系爭房屋之事實上處分權予周英明之意。
⑵、上訴人固抗辯該以周英明名義起造之原始建物為系爭木屋，早已不存在，系爭房屋係上訴人之叔父即陳玉山於72年及78年間雇工新建，故應由陳玉山原始取得系爭房屋所有權云云。惟查，陳玉山雖證稱：伊於72年間跟周添發承租系爭木屋後，有跟周添發反應要拆掉重建，伊就開始找人看日期、拍照，伊朋友拿去給建築師申請改造的執照，申請時市政府說不能改建，但伊已經拆掉了，後來被檢舉違建，因為伊已經蓋一半了，就找人去建管處溝通，後來還是把房子完成，伊蓋地面一樓是用磚頭，二樓是全部用木頭，屋頂是用石棉瓦；伊於78年間又雇用鐵工來補鋼樑與前面的雨棚，部分拆除重新再做云云（見二審卷第70頁至第71頁）。然證人即72年間陳玉山雇用承作工程之王清儀明確證稱：72年7 、8 月間陳玉山委託伊跟伊父親蓋龍泉街42、44號房屋，當時是一個平房沒有二樓，伊跟伊父親去加蓋成二樓的房子，沒有把一樓拆掉，只有把屋頂拆掉，直接加木樑蓋上去等語翔實（見二審卷第72頁）；證人即78年間陳玉山雇用承作工程之黃森煙亦證稱：78年7 、8 月間，有接受陳玉山委託在龍泉街42、44號房屋用H 型鋼做柱子，還有地板、屋頂，本來一樓的房子再加蓋二樓，一樓的房子只有拆屋頂，伊是增建補強，有再擴大一點等語屬實（見二審卷第72頁背面）；證人戚香茹證稱：69年伊叫翁沈彩鳳去租龍泉街42、44號房屋，72年間翁沈彩鳳兒子當兵回來，就不做了，後來轉給陳玉山，沒過幾個月，伊就看到這個房子蓋二樓等語實在（見二審卷第73頁背面）；證人葉麗卿證稱：伊有看到陳玉山在伊20幾歲的時候（證人葉麗卿49年次）有將龍泉街42、44號的房屋大整修兩次，陳玉山是加蓋到二樓，但一樓的牆壁是沒有拆，應該是說陳玉山是把房子加高，大家原本都是一樓跟壹個小閣樓，但是陳玉山把二樓加高，把房子弄漂亮等語綦詳（見二審卷第105 頁）；由上開證人王清儀、黃森煙、戚香茹、葉麗卿等證詞互核觀之，顯見陳玉山於72年間、78年間應僅有將龍泉街42、44號房屋加蓋二樓、部分擴建，並以鋼條做樑柱補強，然並無將房屋全部拆除重建之事實，且此亦與上開４、⑴中本院所認定之情形相符，是堪認系爭房屋自起造後歷經72年、78年間之修建迄今，雖有增建二樓、部分擴建，並以鋼條做樑柱補強，惟其整體結構體仍維持一致而屬同一建築，並無全部拆除重建之情形，尚無法遽認被上訴人抗辯系爭房屋係由陳玉山於72年、78年間原始起造而具有所有權乙情為真。至證人陳玉山證稱：72年3 月時，伊跟翁沈彩鳳頂龍泉街42及44號的店，當初的店是木造的店，伊跟周添發反應要改裝，要拆掉重建，周添發跟伊講「房子租給你，你要怎麼弄隨便」、「你要怎麼花錢是你的事情」、「我只是收房租而已」，伊跟周添發說這要花一筆錢，周添發說「你弄了之後，你要是不做，你可以把房子讓給別人」云云（見二審卷第70頁至第71頁），然查系爭房屋於41年間起造時，系爭臨時房屋建築執照即記載建築物用途為「店鋪」（見原審卷第86頁），又衡情出租店鋪與他人營業時，為方便承租者做各種營業用途，出租者多會在不變更整體建築物完整之情況下，容任承租者做相當程度之改建裝修，以利承租者發揮營運之最大效益。而依證人陳玉山之證詞，周添發既向陳玉山稱「房子租給你」、「我只是收房租而已」，顯見周添發之意係將龍泉街42、44號店鋪之系爭房屋出租予陳玉山並收取房租，則周添發雖容許陳玉山改建系爭房屋，然其豈有在讓承租者修繕改建系爭房屋後令承租者取得系爭房屋所有權、而令其自身喪失系爭房屋所有權無法為出租等使用收益之理；復陳玉山既證稱：周添發向其稱「房子租給你」、「我只是收房租而已」，又證稱：72年7 、8 月間房子弄好以後，伊仍持續繳租金給周添發，簽到店頂給上訴人，再由上訴人跟周添發那邊的人簽約等語實在（見二審卷第71頁），上訴人亦不否認陳玉山自72年間即與周英明之代理人周添發簽訂租約在龍泉街42、44號房屋經營餐飲業，當時每月租金1.2 萬元，其後每年調整租金，嗣於85年間陳玉山將龍泉街42、44號房屋頂讓予上訴人，由上訴人向周英明承租，每月租金5.8 萬元等情（見原審卷第42頁至第42頁背面），另上訴人與周英明簽訂之系爭租約租賃標的物應為系爭房屋，業據本院認定如前，堪認該租賃經營關係迄陳玉山起至上訴人簽訂系爭租約止，長期以來均係承租系爭房屋以為營業，否則陳玉山豈有在將其承租之龍泉街42、44號店鋪房屋全數拆除重建，並自認為系爭房屋之所有權人後，仍如數繳交與拆除重建前相同租金且由出租者每年調漲租金之理，甚且在上訴人承接系爭店面時由上訴人與周英明簽訂租賃契約承租系爭房屋，此在在均有違常理。是證人陳玉山證述周添發向其說「你弄了之後，你要是不做，你可以把房子讓給別人」等語，應僅係周添發向陳玉山表示陳玉山修繕改建系爭房屋後，若陳玉山不願再繼續承租系爭房屋，可將店面經營權頂讓予他人，由他人來向其承租系爭房屋，而非係周添發有放棄系爭房屋所有權之意，灼然明甚。是上訴人辯稱系爭房屋係上訴人之叔父即陳玉山於72年及78年間雇工新建，故應由陳玉山原始取得系爭房屋所有權云云，尚無足採。從而，上訴人未能就陳玉山確因原始建築取得系爭房屋所有權等情舉證使本院形成確信，其所抗辯受陳玉山轉讓而具系爭房屋事實上處分權等語，即非可採。
⑶、另上訴人辯稱由卷附空照圖（見二審卷第114 頁至第116 頁）可知68年10月前系爭土地上並無房屋之存在云云，然查，細觀上訴人所提之68年10月之空照圖（見二審卷第114 頁），上訴人所標示處，顯非為空地，僅係在與鄰近公寓相較下，無法清楚顯示有無建物存在系爭土地上。且參以證人即長年居住於龍泉街40號之葉麗卿證稱：伊小的時候龍泉街36、38、40、42、44號的房子是一排5 間，伊父母於48年間結婚就住在龍泉街40號的房子，伊國中時龍泉街42、44號房屋本來是租給藥房跟皮鞋店，多年後租給做日本料理生意的，大概伊20幾歲時才是陳玉山來頂等語詳實（見二審卷第104 頁至第105 頁），足見系爭房屋即龍泉街42、44號房屋自起造後始終存在於系爭土地上，上訴人辯稱68年10月前並無房屋存在於系爭土地上乙情，顯不足採。
５、被上訴人所為租賃物返還請求權之主張，是否屬權利濫用？按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；債權人得將債權讓與於第三人，民法第450 條第1 項、第455 條前段、第294 條第1 項前段分別定有明文。綜上，上訴人既與周英明訂定系爭租約承租系爭房屋，其租賃期間已於100 年5 月24日期限屆滿，系爭租約並未經撤銷，上訴人亦無繼續占有系爭房屋之正當權源，則周英明依上開規定，確具請求上訴人返還租賃物之權利，而周英明並將該租賃物返還請求權讓與被上訴人，有100 年7 月11日債權讓與書1 紙在卷可稽（見原審卷第15頁），其債權讓與之意思表示亦無通謀虛偽意思表示之瑕疵，被上訴人即得對上訴人為相同權利之主張。上訴人固抗辯周英明非系爭房屋及系爭土地之所有權人，詐欺上訴人訂定系爭租約，被上訴人行使上開租賃物返還請求權為權利濫用云云。惟查，租賃契約為債權關係，本不以所有權人始得為之，且上訴人迄系爭租約期間屆至止，均保有其合於約定使用、收益之狀態，難謂受有詐欺均已如前述，是被上訴人基於租賃契約及債權讓與之法律關係，請求上訴人依約返還系爭房屋，應屬權利之合理行使。至被上訴人並非系爭房屋坐落土地之所有權人，而其有無系爭土地之合法使用權源，此乃被上訴人與系爭土地所有權人間之民事糾紛，尚難以被上訴人無系爭房屋坐落土地之所有權或合法使用權源，即遽認被上訴人訴請上訴人依約返還系爭房屋屬權利濫用，是上訴人此部分抗辯亦非可採。從而，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，確屬有據。
㈡、被上訴人對上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係請求給付相當於租金之損害金部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院97年度台上字第294 號亦著有判決可資參照。本件被上訴人主張周英明將其所有系爭房屋贈與被上訴人，被上訴人即取得系爭房屋之事實上處分權，並由上訴人續為繳納房屋稅等語，並舉99年9 月20日土地建築改良物所有權贈與移轉契約書、財政部臺北市國稅局贈與稅免稅證明書、
100 房屋稅繳款書各1 紙為據（見原審卷第11頁至第14頁），而本院固認系爭房屋既為未辦理保存登記之建物，周英明僅自周添發受讓系爭房屋之事實上處分權，並未能取得其所有權等情，已如前述，是被上訴人自亦無從自周英明處取得系爭房屋之所有權，惟上開周英明與被上訴人所為贈與之意思表示，既使被上訴人得就系爭房屋為使用、收益並負擔相關義務，亦非不得解為係由周英明授與事實上處分權與被上訴人，故被上訴人上開主張，尚非無據，且上訴人於系爭租約屆滿後無權繼續占有系爭房屋，亦已如前述，是被上訴人依上開法律規定及判例意旨，請求上訴人自租賃關係終止翌日即100 年5 月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金額105,000 元之不當得利，亦屬有據。
㈢、上訴人所抗辯廢止請求權之行使，是否有據？
上訴人抗辯周英明及被上訴人因詐欺對上訴人取得債權，上訴人得依民法第198 條行使侵權之廢止請求權拒絕履行云云，惟按民法第198 條固規定「因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行。」等語，惟本院認上訴人未受有詐欺已如前述，除難認周英明及被上訴人對上訴人有何侵權行為外，本件被上訴人亦無為時效消滅之主張，上訴人爰此抗辯顯非有據，即無可採。
七、綜上所述，被上訴人就系爭房屋有事實上處分權，上訴人復無占用之權源，被上訴人訴請上訴人依約遷讓返還系爭房屋，並自系爭租約屆滿翌日即100 年5 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日為止，按月給付被上訴人相當於租金105,000 元之不當利益，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核應屬適法，上訴人指摘原判決有不當之處而提起本件上訴，請求廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，其上訴應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據經核與本件之結論無礙，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日民事第五庭 審判長法 官 薛中興

法 官 林伊倫
法 官 張宇葭
以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日書記官 余富琦