101年度訴字第1281號｜民事：確認約定專用權存在｜裁判日期：102 年 01 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1281號原　　　告　鍾淑華訴訟代理人　楊金順律師複代理人　　董家均律師方志偉律師陳泓鋼林翠珊受告知人　　銘乾建設有限公司法定代理人　高怡和受告知人　　許再恩被　　　告　新店市新殿傳奇管理委員會法定代理人　謝樹人訴訟代理人　林瑞梅呂秋��律師複代理人　　胡怡嬅律師蕭盛文律師曾怡菁律師上列當事人間確認約定專用權存在事件，本院於民國101年12月 17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明第一項原為「確認原告就新北市○○區○○段○○○段0000地號土地內附圖一編號A（面積為15平方公尺）所示之壹樓法定空地有約定專用權存在。」，嗣於民國101年7 月 10日言詞辯期日以民事準備㈡狀變更為「確認原告就新北市○○區○○段○○○段0000地號土地內附圖二編號B（面積為57平方公尺）所示之壹樓法定空地有約定專用權存在。」，復於101年11月14日變更為「確認原告就新北市○○區○ ○段○○○段0000地號土地內附圖編號A（面積為15平方公尺）所示之壹樓法定空地有約定專用權存在。」，核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，且聲明經數次變更後，與起訴狀所載應受判決事項之聲明第一項並無不同，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。乙、實體方面：一、原告起訴主張：原告於83年1月7日向訴外人銘乾建設有限公司買受坐落新北市○○區○○段○○○段0000○00000 地號土地上所興建之新殿傳奇大樓編號第L棟壹樓房屋（下稱系爭房屋），依該契約書之附件四「使用權同意書」之記載，原告得使用如附圖所示A部分之壹樓空地，多年來均由原告依約使用，已有默示分管協議存在，詎被告竟於100年12月5日召開區分所有權人臨時會議，會中做成要求原告返還系爭空地之決議，已影響原告使用該空地之權益，為此爰依土地買賣契約第3條、房屋買賣契約附件四使用權同意書，請求確認原告就如新北市新店地政事務所土地複丈成果圖所示A部分有約定專用權存在。並聲明：確認原告就新北市○○區○○段○○○段0000地號土地內附圖編號A（面積為15平方公尺）所示之壹樓法定空地有約定專用權存在。二、被告則以：㈠原告提起本件訴訟所請求確認之標的為「○○區○○段○○○段0000地號土地如附圖編號A所示之壹樓法定空地」（下稱編號A系爭空地），惟被告管委會並非編號A系爭空地之所有權人，所有權人應為全體區分所有權人，被告管委會僅為全體區分所有權人之代表機關，依公寓大廈管理條例第38條僅具有訴訟當事人能力，不具實體法上之權利能力，無法享有權利，負擔義務，亦未與原告間就編號A 系爭空地有分管協議，欠缺當事人適格，亦無確認利益，應以裁定或訴訟判決駁回之。㈡原告所提出之房屋預定買賣契約書所載當事人為「張江賢妹」、「李換」，並非原告，且依新北市政府工務局101 年2月1日北工寓字第0000000000號函所示，編號A系爭空地豋載為「法定空地」，而依竣工圖記載為「編號第27號法定停車位」，係登記為全體區分所有權人共有，屬公共設施之一部，不在由壹樓住戶維護管理使用之範圍內，縱依原告所提出之使用權同意書所載，系爭空地係由「壹樓住戶維護管理使用」，而新殿傳奇大樓社區一樓住戶共有12戶，倘有約定亦應由一樓之12戶住戶共同使用編號A系爭空地，是原告主張其對編號A系爭空地有「專用」權存在，並無理由。㈢原告雖主張其於83年1月7日買受系爭房屋迄今，已使用編號A系爭空地18餘年，均未見其他區分所有權人異議或干涉，認已成立默示分管協議云云，惟依土地及建物謄本所載，原告係於95年7月11日始取得系爭房屋所有權，在此之前原告從未居住於系爭大樓，原告所言顯然不實。且依99年6月28日新店市新殿傳奇大廈第16屆年度區分所有權人大會之會議記錄，原告之代理人林景暄曾提出臨時動議，主張「新烏路九之ㄧ號一樓鍾淑華女士提議，九之一號一樓旁之空地，請住戶星期五晚上及星期日早上9點到12 點能讓教會使用，使用該區域停車請留下電話以便聯絡…」，顯見原告早已知悉編號A系爭空地向來由全體區分所有權人使用，並未曾約定由原告專用；再者，原告已於 100年11月30日私自加裝鐵柵欄將包含編號A系爭空地內之法定空地（面積約57.98平方公尺）圈圍占有，遠逾本件原告訴請確認專用權之範圍，依原告所提出之買賣契約，其購買系爭房屋時並未購買停車位，亦未提出其前手與建商間有就編號A系爭空地有分管或優先使用協議，全體區分所有權人亦未與原告有默示分管協議，自不得就系爭編號第27號停車位（即編號A系爭空地）主張有約定專用權存在。㈣並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠訴外人李換、張江賢妹於83年1月7日向銘乾建設有限公司購買系爭房屋，而原告則於95年7月11日以買賣為登記原因取得系爭房屋所有權之權利範圍二分之ㄧ，訴外人張瑞麟則於98年7月27日以贈與為登記原因取得系爭房屋所有權之權利範圍二分之ㄧ（卷一第114頁）。㈡依訴外人李換、張江賢妹與銘乾建設有限公司之土地預定買賣契約書第3條第1項約定「…除公共設施外一樓空地歸壹樓使用，停車位歸停車位買受人使用…」（卷一第180 頁）及房屋預定買賣契約書第3條第1項、第2項約定「主建物及附屬建物為客戶單獨所有，產權部份歸客戶個人單獨使用，附屬建物中公共設施部分除停車位外由本大樓全體客戶共同使用。」、「…其餘地下室一層連同一樓店鋪登記車位部份由全體購買車位之客戶共同持分，同時購買車位之客戶應共同負擔車場之稅金及費用，未購車位之客戶不得異議」（卷一第81頁）、第13條第5項約定「樓梯、電梯、通道、巷道等均係公共通行之用，任何住戶均不佔用或放置私人物品影響通行…」（卷一第88頁）；訴外人李換、張江賢妹及原告均未購買停車位（卷一第104頁、第143頁言詞辯論筆錄）。㈢被告於100年12月22日對原告就編號A系爭空地是否有所有權及管理使用權之爭議聲請調解，由本院新店簡易庭以 101年司店調字第21號為調解不成立（卷一第53-55頁）。四、得心證之理由：㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出房屋買賣契約書、新殿傳奇大樓區分所有權人臨時會議通知單暨會議紀錄、調解申請狀、土地登記第二類謄本、新殿傳奇大樓使用執照影本、新殿傳奇大樓宣傳海報、照片7幀、聲明書、申請書、電費通知、停車位管理帳冊等件為證，被告則以其並無實體法上權利能力，原告對之提起本件訴訟為當事人不適格，又編號A系爭空地依竣工圖記載為「編號第27號法定停車位」，為全體區分所有權人共有，屬公共設施之一部，不在由壹樓住戶維護管理使用之範圍內，倘有約定亦應由一樓之12戶住戶共同使用編號A系爭空地，且原告及其前手均未購買停車位，不得主張有約定專用權等語茲為抗辯，是本件所應審究者厥為：原告對被告提起本件訴訟，有無當事人適格？原告主張就編號A系爭空地有約定專用權，有無理由？原告主張就編號A系爭空地，全體區分所有權人已有默示分管協議，有無理由？以下分別論述之。㈡按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第 2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之 1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（參見最高法院（最高法院98年度台上字第790號判決、50 年台上字第2719號判例意旨參照）。且區分所有權人會議乃臨時性機關並無獨立法人格，亦未設有代表人或管理人，並非民事訴訟法第40條第3項之非法人團體，應無當事人能力；又倘須以全體區分所有權人為被告，因公寓大廈之區分所有權人動輒數十人，甚或數百人，此於審判實務將生重大困擾，亦無實益。而就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人；雖非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之法律關係有管理權、處分權者，依通說，其當事人即為適格，故當事人適格不應堅持機械性觀點，而應求諸於解決紛爭之實效。依公寓大廈管理條例第34條第1 項第7款之規定，區分所有權人會議決議事項之執行既屬管理委員會之權限，在會議決議是否有瑕疵發生爭執時，以管理委員會作為確認訴訟之被告，應未逾越其權限範圍，並可簡化訴訟流程，合乎訴訟經濟原則，是故被告抗辯其並無本案訴訟之當事人適格云云，即失所據，原告即得對之提起本件訴訟。㈢次查，本件原告主張確認編號A系爭空地，依照系爭建物使用執照竣工平面圖之標示，為座落於系爭建物基地之法定空地內編號第27號之法定停車位之事實，此有被告所提出系爭建物使用執照竣工平面圖標示在卷可稽（卷一第113頁），而原告所提出其前手即訴外人李換、張江賢妹購買系爭房屋之新殿傳奇房屋買賣契約書附件，以及廣告文件中亦均標示編號A系爭空地，亦有買賣契約書、廣告文件在卷可按（卷一第91頁、106頁背面），是被告主張本件原告訴請確認之編號A系爭空地，乃為建物基地之法定空地內之編號第27號法定停車位，且該編號A系爭空地未為建物所有權登記，為建商於系爭建物基地之法定空地上規劃為停車位使用，屬全體區分所有權人所共有等語，應堪採信。㈣其次，原告雖以訴外人李換、張江賢妹購買系爭房屋之新殿傳奇房屋買賣契約書附件四之使用權同意書之約定（卷一第23頁），主張其就編號A系爭空地有約定專用權，惟使用權同意書第二條係記載「壹樓空地除公共通道等公共設施，歸屬壹樓住戶維護管理使用」等語，乃係將一樓空地中扣除公共通道等公共設施以外之空地，同意由一樓住戶管理使用，雖其約定內容係記載「公共通道等公共設施」等語，惟編號A系爭空地既已經特定為編號第27號之法定停車位使用，即屬具有其特定使用用途目的之公共設施，而非為規劃使用之單純空地，則該部分即非使用權同意書所同意歸屬一樓住戶管理使用之範圍，即堪確定，是被告抗辯依使用權同意書第2條之約定並不包括編號A系爭空地，不足作為全體區分所有權人就系爭法定空地達成分管協議之依據等語，應可認定；況且，使用權同意書第2條係記載「歸屬壹樓住戶維護管理使用」等語，則縱使全體區分所有權人均簽署相同之使用權同意書，則屬於一樓空地之部分乃係由「一樓住戶」為管理使用，並非同意由特定一樓住戶管理使用，而原告僅為系爭建物L棟之一樓住戶，惟其除提出系爭使用權同意書外，並未提出其他具有約定專用權存在之證據，尤其，原告所提出其前手李換、張江賢妹與原房屋出賣人銘乾建設有限公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第3條第2項約定：「…其餘地下室一層連同一樓店鋪登記車位部份由全體購買車位之客戶共同持分，同時購買車位之客戶應共同負擔車場之稅金及費用，未購車位之客戶不得異議」、第13條第5項約定：「樓梯、電梯、通道、巷道等均係公共通行之用，任何住戶均不佔用或放置私人物品影響通行…」，土地預定買賣契約書第3條約定：「土地使用範圍：本社區土地產權，為全體住戶按房屋坪數比例持份共同持有產權。除公共設施外一樓空地歸一樓使用，停車位歸停車位買受人使用，屋頂使用權歸頂樓買受人管理使用」等語（卷一第81、88、180頁），惟原告之前手李換、張江賢妹並未買受停車位，此觀前開契約之附件，即「預購停車位買賣契約書」為空白並經畫線刪除（卷一第104頁），縱使原告購買系爭房屋時，其與前手有得使用編號A系爭空地之約定，亦無法從其前手繼受編號A系爭空地之使用權限，已甚明確；又編號 A系爭空地既屬編號第27號之法定停車位，其並未賣出，即當歸屬全體區分所有權人依其比例而持有，並得以決定其管理使用收益之方式，並非因未售予與特定人，即可認為改變其公共設施之停車位之性質，況依照前述約定所認歸一樓使用之空地，亦須扣除供作公眾通行使用之巷道，並非空地均歸屬一樓使用，是被告答辯主張：依使用權同意書第2條之記載，並無從認為原告有單獨維護管理使用之約定專用權存在等語，應堪認定。㈤再者，被告答辯主張：編號A系爭空地及附近空地向來係由社區全體區分所有權人所使用，供住戶自由停車使用等情，業據被告提出系爭空地施作綠美化工程前之照片在卷可按（卷一第115頁），而再審酌原告曾於99年6月28日新店市新殿傳奇大廈第16屆年度區分所有權人會議時，提出臨時動議提議稱：「9-1號1樓旁邊之空地，請住戶星期五晚上及星期日早上9點到12點能讓教會使用，使用該區域停車請留下電話以便聯絡」等語，經出席人數66人（區分所有人比例45.83%，區分所有權比例73.62%）表決結果，共有區分所有人63人（區分所有權比例72.68%）同意原告所提出之提案，並決議「請住戶星期五晚上及星期日配合之，並請停車住戶留下電話以便聯絡」之事實，亦有區分所有權人會議記錄在卷可按（卷第118頁），由此足見被告所主張編號A系爭空地及附近空地向來係由社區全體區分所有權人所使用，應可確定。㈥末按共有人就共有物約定分管，本應以意思表示訂立分管契約，此項意思表示雖不限於明示，默示亦可成立，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，惟單純之沉默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示有特別情事，最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照；經查，原告是否對編號A系爭土地有約定專用權，則以其是否已經獲得共有人默示分管契約之同意，但是縱使如原告所述幾近30年間，其他共有人未有反對意思表示，此情形亦應僅屬於單純之沈默，尚非可認為符合「表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思」之情形，且公寓住戶對他住戶占用共有基地之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置耗時費力而時間金錢支出之能力不足，常未為積極異議爭執反對之情形，亦屬常見，原告即使長期公然和平繼續使用上述占用範圍未遭他住戶反對，亦難逕認他住戶之單純沉默，即屬願與原告成立分管契約之默示意思表示，是此部分並無從為原告有利之認定。尤其，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，依此，則原告所主張之默示之分管契約，亦應得全部共有人之默示意思表示始足，惟編號A系爭空地及附近空地向來係由社區全體區分所有權人所使用，已如前述，被告就此部分並未提出確切之證據以資證明，其主張尚無從據以採信，更遑論原告係自95年7 月11日始取得系爭房屋所有權之權利範圍二分之ㄧ，其占有使用編號A系爭空地迄今不過為7年爾，是否已屬「長期公然和平繼續使用」且符合「表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思」之情形，已生疑義，則原告主張就編號A系爭空地即難認有默示分管協議之狀況存在，尚難認為有據。五、綜上所述，原告依土地買賣契約書第3條、房屋買賣契約書附件四使用權同意書，主張就編號A系爭空地有約定專用權存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，以及原告主張履勘編號B空地之面積及勘查其他一樓住戶就空地之使用狀況等，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 102 年 1 月 22 日民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 1 月 22 日書記官林鈞婷

臺灣臺北地方法院101年度訴字第1281號

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