101年度訴字第2168號｜民事：給付違約金等｜裁判日期：102 年 03 月 05 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第2168號原　　　告　松華不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人　黃春松訴訟代理人　易定芳律師被　　　告　花旗（台灣）商業銀行股份有限公司法定代理人　管國霖訴訟代理人　賴盛星律師複代理人　　蔡美君律師程才芳律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國102年2月5日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠兩造於民國99年5月12日成立居間介紹契約，有「介紹房屋確認單」（下稱系爭確認單）可稽，兩造約定：「本人確認下列房屋經由本人簽名確認者，係由松華不動產仲介經紀（股）公司（以下簡稱松華租屋）居間介紹本人參觀而得知，本人同意若承租下列房屋，願依承租月租金之百分之百支付予松華租屋為居間仲介報酬。本人並同意絕不自行與出租人洽談及辦理承租事宜，若有違反此約定，除仍應依約定支付報酬外，另需無條件支付松華租屋相當於三倍仲介報酬之金額作為違約金，本確認單所約定之內容，本人同意以誠信原則遵守，縱非以本人名義承租，亦不影響約定效力。」。原告公司人員葉孺正（原名：葉子銘）於99年5月12日下午4時6分帶領被告公司副總裁盧谷陽參觀訴外人振業化工廠股份有限公司（下稱振業公司）所有坐落臺北市○○路0段000號1、2樓之房屋（下稱系爭房屋），並經盧谷陽於系爭確認單簽名確認，足見原告已為被告履行居間介紹之事務。㈡又原告受系爭房屋所有權人振業公司於98年12月7日委託居間介紹，有「帶看同意書」（下稱系爭「帶看同意書」）可稽。惟被告與振業公司私自於99年9月29日就系爭房屋簽訂租期為2年以上，每月租金（含稅額）為新臺幣（下同）588,000元之租賃契約，被告與振業公司皆未通知原告，以規避給付報酬予原告之義務，原告不得已對振業公司提起給付居間報酬之訴，已獲得勝訴之確定判決，有臺灣士林地方法院100年度訴字第451號民事判決、臺灣高等法院101年度上易字第96號民事判決可稽。㈢依民法第565條規定及系爭確認單之約定，原告有權請求被告給付承租月租百分之百為居間報酬，及相當於三倍仲介報酬金之違約金。經查，系爭房屋之月租金為588,000元，則被告應給付原告仲介報酬588,000元及違約金1,764,000（588,000元×3＝1,764,000）。惟被告僅簽發發票日99年10月 29日面額100,000元之支票予原告，自屬短付，則扣除被告已付之100,000元，被告應給付原告2,252,000元，經原告於101年4月6日委請律師代為催告，然遭被告設詞推諉，求償未果，不得已提起本件訴訟。㈣並聲明：⒈被告應給付原告2,252,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下列情詞，資為抗辯：㈠被告未同意系爭確認單之內容，且原告亦未盡其居間媒介之義務，自不得向被告請求報酬： ⒈原告公司員工葉孺正（原名：葉子銘）於99年5月12日上午以電子郵件提供被告公司員工盧谷陽適合開設分行相關據點之資料，並於當日下午帶領盧谷陽參觀三間房屋，於參觀第三間房屋（即系爭房屋後），葉孺正（原名：葉子銘）向盧谷陽表示，需簽署系爭確認單以確認其確實已帶看三間房屋，盧谷陽乃於系爭確認單上打勾處簽名確認其帶看行為，並向葉孺正（原名：葉子銘）表示被告公司至多僅同意以半個月租金作為仲介報酬，葉孺正（原名：葉子銘）表示會向主管報告，惟未說明違約金相關約定，自難認兩造已就居間報酬，及違約金之約定，達成合意，原告請求被告給付2,252,000元，顯屬無據。 ⒉按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，民法第565條定有明文。又按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，不動產經紀管理條例第23條、第24條，亦有明文。原告與振業公司約定，由原告向振業公司報告訂約之機會，並於99年5月12日由原告公司員工葉孺正（原名：葉子銘）帶被告公司員工盧谷陽參觀系爭房屋，惟原告除未提供不動產說明書予被告外，於被告嗣向原告查詢系爭房屋相關事項，亦均未能提供任何協助，被告不得已乃自行與參觀系爭房屋時在場之振業公司副總張小平聯絡，並與振業公司洽談租約之相關細節，故原告除帶看系爭房屋外，並未提供不動產說明書，或協助簽訂租賃契約，其請求被告給付居間報酬，自屬無據。㈡縱原告得向被告請求居間報酬，兩造亦已合意以100,000元為本件居間報酬，被告已給付在案，原告自無由再向被告請求居間報酬：被告與振業公司簽訂租約後，主動與原告聯絡，除告知已簽約之事實外，並與原告協商仲介費用之金額，因原告除帶看系爭房屋外，並未提供其他相關服務，故雙方合意以100,000元為本件居間報酬，原告亦於99年10月13日提供發票向被告請款，被告始辦理開立支票流程，於99年10月29日開立100,000元之支票，並於99年11月5日經原告公司員工葉孺正（原名：葉子銘）簽收，足見兩造亦已合意以100,000元為本件居間報酬，被告已給付在案，原告自無由再向被告請求居間報酬。㈢按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」，民法第572條定有明文。原告除帶看系爭房屋外，並未提供不動產說明書，或協助簽訂租賃契約，其請求被告給付居間報酬588,000元，顯屬過高，應予酌減。㈣又按內政部就不動產仲介經紀業報酬計收標準第一點規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，本件原告已向振業公司收取相當於一個月租金之報酬，且被告已給付100,000 元在案，原告請求被告給付2,252,000元，顯屬無據。㈤按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252條定有明文。被告請求相當於三倍仲介報酬金之違約金，顯失公平，應予酌減。㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告公司人員葉孺正（原名：葉子銘）與被告公司副總裁盧谷陽於99年5月12日均分別於系爭確認單其上「客戶簽名確認」欄及「營業員簽名」欄簽名，系爭確認單記載：「本人確認下列房屋經由本人簽名確認者，係由松華不動產仲介經紀（股）公司（以下簡稱松華租屋）居間介紹本人參觀而得知，本人同意若承租下列房屋，願依承租月租金之百分之百支付予松華租屋為居間仲介報酬。本人並同意絕不自行與出租人洽談及辦理承租事宜，若有違反此約定，除仍應依約定支付報酬外，另需無條件支付松華租屋相當於三倍仲介報酬之金額作為違約金，本確認單所約定之內容，本人同意以誠信原則遵守，縱非以本人名義承租，亦不影響約定效力。」等語。原告公司人員葉孺正（原名：葉子銘）於99年5月12 日下午4時許帶領被告公司副總裁盧谷陽參觀訴外人振業公司所有之系爭房屋，有系爭確認單可稽（見本院卷第7頁；系爭房屋門牌地址誤載為：承德路4段「174號」1、2樓，正確地址為：臺北市○○路0段○000號」1、2樓之房屋，有本院卷第9頁臺灣士林地方法院100年度訴字第451號民事判決、本院卷第14頁臺灣高等法院101年度上易字第96號民事判決可參）。㈡原告受系爭房屋所有權人振業公司於98年12月7日委託居間介紹，振業公司並簽立系爭「帶看同意書」，系爭「帶看同意書」記載：「出租人同意於松華房屋介紹之客戶承租時支付仲介報酬如下：租約二年期或以上時，按月租金（含扣繳稅額）100%金額計收。租約一年期或以下者，一律收取月租金（含扣繳稅額）50%。以上報酬於簽立租約時，一次全額付清。」等語，有系爭「帶看同意書」可稽（見本院卷第8 頁；系爭房屋門牌地址誤載為：承德路4段「174號」1、2樓，正確地址為：臺北市○○路0段○000號」1、2樓之房屋，有本院卷第9頁臺灣士林地方法院100年度訴字第451號民事判決、本院卷第14頁臺灣高等法院101年度上易字第96號民事判決可參）。㈢被告與振業公司於99年9月29日簽立「房屋租賃契約書」，約定租約存續期間為99年10月1日起至104年9月30日止，計5年，每月租金為560,000（未含5%營業稅），即每月租金為 588,000元，有「房屋租賃契約書」可稽（見本院卷第109頁至第117頁）。被告於100年1月12日取得「銀行營業執照」，其上載明「所在地：臺北市○○區○○路0段○000號』1 、2 樓」，有「銀行營業執照」可稽（見本院卷第119頁）。並有100年1月15日現場照片（見本院卷第120頁）可知，系爭房屋前係「臺灣企銀」，於「100年1月15日」始將「臺灣企銀」之招牌拆卸。㈣原告依系爭「帶看同意書」向振業公司請求1個月租金之居間報酬588,000元，經臺灣士林地方法院100年度訴字第451 號民事判決判命振業公司應給付原告588,000元及法定遲延利息。嗣經振業公司不服上訴，經臺灣高等法院101年度上易字第96號民事判決依民法第572條之規定，酌減為約定金額之八成，而改判振業公司應給付原告470,400元及法定遲延利息，有臺灣士林地方法院100年度訴字第451號民事判決及臺灣高等法院101年度上易字第96號民事判決可稽（見本院卷第9頁至第18頁），並經本院調閱上揭臺灣士林地方法院100年度訴字第451號、臺灣高等法院101年度上易字第96 號民事卷核對無訛。㈤原告於101年4月6日委由易定芳律師催告被告給付588,000元為仲介報酬暨違約金1,764,000（588,000元×3＝1,764,000 ），惟應扣除被告已付之100,000元等語，有律師函及回執卡可稽（見本院卷第19頁至第21頁）。㈥被告於101年4月12日委由賴盛星律師回函略以：兩造協商後同意以100,000元為本件介紹房屋之報酬等語，有律師函可稽（見本院卷第22頁至第23頁）。㈦原告於99年10月13日開立「品名：仲介報酬」，金額100, 000元之統一發票交付被告，有統一發票可稽（見本院卷第 57頁背面）。被告於99年10月29日簽發受款人為原告，金額100,000元，且禁止背書轉讓之支票交付原告，並由葉孺正（原名：葉子銘）簽收，簽收時併有加蓋原告公司章，有經原告簽收之支票及會計傳票可稽（見本院卷第58頁、第57頁）。四、得心證之理由：本件原告主張：原告公司人員葉孺正（原名：葉子銘）與被告公司副總裁盧谷陽於99年5月12日均分別於系爭確認單其上「客戶簽名確認」欄及「營業員簽名」欄簽名；原告公司人員葉孺正（原名：葉子銘）於99年5月12日下午4時許帶領被告公司副總裁盧谷陽參觀訴外人振業公司所有之系爭房屋；被告與振業公司嗣簽立「房屋租賃契約書」；被告曾給付原告居間報酬100,000元等情，為被告所不爭執。惟原告主張：被告依民法第565條規定及系爭確認單之約定應給付原告承租月租百分之百為居間報酬，及相當於三倍仲介報酬金之違約金，系爭房屋之月租金為588,000元，則被告應給付原告588,000元為仲介報酬暨違約金1,764,000（588,000元 ×3＝1,764,000）。惟扣除被告已付之100,000元，被告應給付原告2,252,000元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審酌者厥為：兩造有無以100,000元成立和解？爰析述如后：㈠按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第 737條分別定有明文。且和解契約之成立，民法並未特設規定，故為不要式契約及諾成契約，於當事人於締約時有合致之意思表示，即為成立要件。最高法院著有19年上字第1964號判例可稽。又按和解之本質，究為創設，抑為認定，應依和解契約之內容定之。當事人以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係時，屬於創設；否則，以原來而明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定。但法院不得為與和解結果相反之認定（最高法院77年度第19次民事庭會議決議㈠意旨參照）。又和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。和解契約以當事人締約當時兩造合致之意思表示，為成立要件，雖一造表意人於其表示意思時，本無欲受其所表示意思拘束之意，苟非此意為他一造所明知，其表示之意思究不因之而無效，即於和解契約之成立及效力，不生影響（最高法院19年上字第1964號判例可資參照）。㈡經查，原告「先」於「99年10月13日」開立「品名：仲介報酬」，金額100,000元之統一發票交付被告請款，有統一發票可稽（見本院卷第57頁背面）。「嗣後」，被告於「99年10月29日」簽發受款人為原告，金額100,000元，且禁止背書轉讓之支票交付原告，並由葉孺正（原名：葉子銘）於「99年11月5日」簽收，簽收時併有加蓋原告公司章，有經原告簽收之支票及會計傳票可稽（見本院卷第58頁、第57頁）。細繹該經原告簽收之支票影本（見本院卷第58頁），除經葉孺正（原名：葉子銘）簽收外，簽收時併有加蓋原告公司章，此外，該「經原告簽收之支票影本」，並無「保留」其餘居間報酬或違約金之隻字片語之「註記」或「約定記載」，堪信兩造間就本件居間報酬或違約金之糾紛，已以100, 000元成立和解，則兩造均受該和解之約定所拘束，被告所負義務為給付100,000元，業據被告簽發受款人為原告，金額100,000元，且禁止背書轉讓之支票交付原告簽收，有經原告簽收之支票及會計傳票可稽（見本院卷第58頁、第57頁），是被告既已依和解契約履行，揆諸前揭最高法院19年上字第1964號判例意旨，原告不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。是原告於「99年11月5日」簽收該100,000元後，事隔近「1年半」之久，竟事後翻異，於101年4月6日委由易定芳律師，本於和解前之法律關係，依民法第565 條規定及系爭確認單之約定，催告被告給付588,000元為仲介報酬暨違約金1,764,000（588,000元×3＝1,764,000），惟應扣除被告已付之100,000元云云，有律師函及回執卡可稽（見本院卷第19頁至第21頁），即非有理，應予駁回。五、綜上所述，兩造間就本件居間報酬或違約金之糾紛，已以100,000元成立和解，則兩造均受該和解之約定所拘束，被告簽發金額100,000元之支票交付原告簽收，是被告既已依和解契約履行，揆諸前揭最高法院19年上字第1964號判例意旨，原告不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。是原告事後翻異，本於和解前之法律關係，依民法第565條規定及系爭確認單之約定，請求被告給付承租月租百分之百為居間報酬588,000元，及相當於三倍仲介報酬金之違約金1, 764,000（588,000元×3＝1,764,000），扣除被告已付之 100,000元，被告應給付原告2,252,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 3 月 5 日民事第八庭法官宣玉華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 3 月 5 日書記官吳珊華

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