101年度訴字第2491號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：103 年 07 月 11 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第2491號原　　　告　何宗恩訴訟代理人　楊金順律師複代理人　　陳泓鋼林讌珍律師被　　　告　黃雍晶訴訟代理人　張仁龍律師複代理人　　邱政勳律師姜伊恬謝佳蓉被　　　告　王伯祿安心開發不動產仲介有限公司法定代理人　阮微鈞上二人共同訴訟代理人　姜治年上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國103年6月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告黃雍晶應給付原告新臺幣玖拾叁萬捌仟陸佰伍拾伍元，及自民國一百零一年五月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告黃雍晶負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告黃雍晶如以新臺幣玖拾叁萬捌仟陸佰伍拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。查本件原告起訴時，原以黃雍晶、王伯祿、台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)為被告，並依民法第179條、354條、359條、不動產經紀業管理條例第26條第2項為請求權基礎，聲明為：㈠被告黃雍晶應給付原告新臺幣1,060,905元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告台灣房屋公司與被告王伯祿應連帶給付原告1,060,905元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前述第一、二項所命之給付，如其中一名被告為給付者，其他被告於已給付之範圍內亦同免給付義務。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國101年7月9日具狀撤回被告台灣房屋公司，且於101年7月11日追加安心不動產有限公司 (下稱安心不動產公司)為被告，並追加民法第176條、第227條第1項、第571條規定為請求權基礎，變更聲明為：㈠被告黃雍晶應給付原告1,130,905元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告安心不動產公司與被告王伯祿應連帶給付原告1,130,905元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前述第一、二項所命之給付，如其中一名被告為給付者，其他被告於已給付之範圍內亦同免給付義務。㈣被告安心仲介公司應給付原告76,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。( 見本院卷㈠第83頁及第85至86頁)。又於101年12月21日具狀撤回被告安心不動產公司，並追加安心開發不動產仲介有限公司 (下稱安心仲介公司)為被告 (見本院卷㈡第1頁) 。另於103年5月21日具狀變更聲明為：㈠被告黃雍晶應給付原告1,411,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告安心仲介公司及被告林伯祿應連帶給付原告1, 411,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前述第一、二項所命之給付，如其中一名被告為給付者，其他被告於已給付之範圍內亦同免給付義務。㈣被告安心仲介公司應給付原告76,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。核其聲明之變更，請求之基礎事實仍未改變，且請求金額之變更，亦屬擴張應受判決事項聲明之情形，揆諸上揭規定，尚稱相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：㈠原告於99年11月7日經被告安心仲介公司之仲介人員即被告王伯祿居間購買被告黃雍晶所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000地號土地持分及其上門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號4樓(下稱系爭房屋)，買賣總價為7,650,000元，並簽訂有不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)。嗣原告給付全部價金並經被告黃雍晶將系爭建物所有權移轉登記及交付予原告後，發現系爭房屋有傾斜之情形，經委請訴外人揚捷不動產估價師事務所丈量估價，認定系爭房屋市價業已減損，被告黃雍晶刻意隱瞞系爭房屋具有前揭瑕疵，而於系爭建物之標的現況說明書(下稱系爭現況說明書)中保證系爭建物並無損鄰情況，被告王伯祿於居間之際亦未盡其調查之義務而未告知原告系爭房屋具有上開瑕疵，故被告等人明顯違約且影響原告之權益。爰依民法第176條、第179條、第227條第1項、第354條、第359條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定提起本訴，請求被告黃雍晶減少價金1,341,776元及償還額外支出之鑑定費用70,000元、被告等負擔不真正連帶損害賠償責任及被告安心仲介公司返還居間報酬76,500元等語。㈡並聲明：㈠被告黃雍晶應給付原告1,411,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告安心仲介公司及被告林伯祿應連帶給付原告1,411,776元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前述第一、二項所命之給付，如其中一名被告為給付者，其他被告於已給付之範圍內亦同免給付義務。㈣被告安心仲介公司應給付原告76,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之答辯：㈠被告黃雍晶則以： 1.以現行建築技術而言，新屋尚無法保證100%垂直，何況系爭房屋係多年之舊屋，故縱有些微傾斜，亦無法認其有損於建物效用之瑕疵存在。又依臺北市政府工務局衛生下水道工程處99年3月15日函文可知，系爭房屋並無安全疑慮，且依原告提出之俞聖衡建築師事務所「建築物結構調查初勘表」所載，亦顯示系爭房屋縱有傾斜，其斜度仍尚屬輕微，自不影響系爭房屋通常使用之安全，即無減少其通常效用或價值等瑕疵存在。況且，被告於兩造洽商時即已考量年代久遠之房屋特性而給予原告較低之出價，依交易常情判斷，原告亦應已將中古屋可能發生之狀況考量在內，且認價格尚屬合理方出價購買，實難認原告因系爭房屋傾斜有何價值減損之損害可言。 2.被告安心仲介公司雖曾提供該標的現況說明書予被告填寫，其中關於「是否有占用鄰地或界址糾紛損鄰狀況」乙項，因洽商買賣當時系爭房屋並無損及鄰房之情事，故被告於此項目中勾選「否」，此項勾選符合當時狀態，並無不實。再者，原告於購買系爭房屋前已數次在被告安心仲介公司之仲介人員陪同下親自前往察看系爭房屋，被告亦曾將系爭房屋前因門前施工產生些許龜裂，此部分已於系爭房屋出售予原告之前即已修繕完畢等情告知仲介人員，當時仲介人員表示既已修繕完畢，即無問題，自無需記載等語，故被告並無任何隱瞞可言。 3.縱認被告應負瑕疵擔保責任，參諸臺北市不動產估價師公會出具之102北估公會字第0000000號瑕疵不動產價值減損鑑定報告書(下稱系爭價值減損鑑定報告書)，系爭房屋於買賣當時之正常情況價值亦應為8,207,600元，惟系爭房屋買賣當時即99年11月7日之買賣價金僅為7,650,000元，遠低於正常情況價值多達557,660元，是系爭房屋減少價金數額之計算，自應以買賣價金7,650,000元扣除系爭價值減損鑑定報告書所載之瑕疵情況價值7,200,527元為計算基準，則系爭房屋減少價金之數額應為449,473元，較為公允。至於原告委由揚捷不動產估價師事務所先為鑑定時，系爭房屋已屬原告所有，則原告前揭行為自屬管理自己之事務，而非為他人管理事務之情形，原告自無法依民法第176條規定請求被告給付鑑定費用70,000元等語，資為抗辯。 4.並聲明：1.原告之訴及其假執行聲請均駁回。2.如受不利判決，願以現金或無記名可轉讓定存單供擔保，請宣告免予假執行。㈡被告王伯祿則以： 1.被告黃雍晶既於系爭現況說明書上之「是否有占用鄰地或界址糾紛或損鄰狀況？」一欄勾選「否」，並核實簽名，且系爭現況說明書亦未記載與房屋傾斜之相關事項，故被告僅得以據其說明系爭房屋之現況。又被告黃雍晶始終未與被告接觸，其自無可能將系爭房屋傾斜乙事告知被告。況被告於帶原告看屋時，均未察覺有傾斜或其他瑕疵，經向四鄰調查後亦無得知任何異狀等語，資為抗辯。 2.並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢被告安心開發不動產仲介有限公司則以： 1.被告黃雍晶僅告知被告公司之仲介人員系爭房屋門前龜裂業經修繕完畢等情，原告自應就被告黃雍晶曾告知被告公司之仲介人員系爭房屋有傾斜之瑕疵存在乙情負舉證責任。且被告黃雍晶業於系爭現況說明書上之「是否有占用鄰地或界址糾紛或損鄰狀況？」一欄勾選「否」，並核實簽名，復未記載任何房屋傾斜之相關事項，是被告公司仲介王伯祿及陳修憶以系爭現況說明書逐條解說系爭房屋之現狀，原告並於知悉上開情事後同意簽訂系爭契約書，足認被告公司已盡不動產經紀業管理條例第23條、24條規定所要求之據實說明義務。又系爭房屋之傾斜為結構性問題，除非已列為黃標或紅標之危險建築物，一般人均無法以用肉眼觀察或個人感受察覺，尚須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定及由其他輔助方式測試始得知悉。 2.況且，內政部92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正之不動產委託銷售契約書範本並未就委託出售之不動產有無傾斜一節為約定，被告公司之現況說明書既係依上開範本所製作，依法自無從認定被告公司負有就系爭房屋有無傾斜情況委請專業者進行測量之義務，是除房屋傾斜外，買賣雙方之履約能力及系爭房屋其他部分均無任何問題，關於房屋傾斜之部份亦無特別約定，則被告王伯祿及訴外人陳修憶已盡調查義務，被告安心公司自無債務不履行之情事可言。復原告委請揚捷不動產估價師事務所鑑定所支出之費用顯然不利於本人即被告公司，且被告公司及所屬仲介人員已盡據實轉達及誠實告知之義務，故其等擔任不動產居間仲介服務之職務並無故意或過失造成原告損害，故原告請求被告負擔7萬元之鑑定費用亦屬無據等語，資為抗辯。 3.並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告經由被告安心仲介公司仲介人員即被告王伯祿居間仲介，向被告黃雍晶買受系爭房地，約定價金7,650,000元，系爭房地所有權移轉登記及價金給付義務均已履行完畢。原告並給付76,500元之仲介費用予被告安心仲介公司。㈡系爭房屋外部測量所得之傾斜率為1/2690～1/114，傾斜方向為向西、北傾斜，與室內測得之傾斜方向大致相同，其中雖有二處傾斜率已大於1/200，惟現場調查時未見任何損害 (已裝修) ，且梁柱並無明顯裂縫。又Ti測向之傾斜率與前幾次鑑定結果相比，有隨著時間增加之趨勢，雖傾斜率仍有變化，目前並未有直接影響結構體安全之破壞情形。又系爭建物傾斜補償之鑑估，需分成改善建築物傾斜率之工程性補償與非工程性補償二類，惟現場調查時未見任何損害 (已裝修) ，梁柱無明顯裂縫，且當事人亦未針對此部分有爭執及將此範圍納入本案鑑定範圍，故本案無工程性補償之費用。非工程性補償依據98年4月2日與推估99年11月7日之傾斜率計算得知金額為20,037元，而依據98年4月2日與102年6月18日之傾斜率計算則得金額為87,662元，有臺灣省土木技師公會102年8月2日(102)省土技字第3465號函送之鑑定報告書附卷可稽(見本院卷㈡99至174頁)。㈢依臺北市建築師公會鑑定報告所示，系爭房地於99年11月7 日合理之市場交易價格約為8,207,600元，傾斜率檢測結果為1/156(代表性傾斜率)；於102年6月18日合理之市場交易價格約為10,935,420元，傾斜率檢測結果為1/2690～1/114 之代表傾斜率，代表性傾斜率為1/114，傾斜方向為向西傾斜，有台北市不動產估價師公會102北估公會字第0000000號瑕疵不動產價值減損鑑定報告書在卷可查 (見本院卷㈢第17至121頁)。四、得心證之理由：本件原告主張渠經被告安心仲介公司及其仲介人員即被告王伯祿居間購買被告黃雍晶所有之系爭房屋，惟被告黃雍晶刻意隱瞞系爭房屋具有傾斜之瑕疵，而於系爭現況說明書中保證系爭建物並無損鄰情況，被告王伯祿亦未盡其調查之義務而未告知原告系爭房屋具有上開瑕疵，致原告受有系爭房屋價值減損之損害，爰依民法第176條、第179條、第227條第 1項、第354條、第359條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告減少價金1,341,776元、償還額外支出之鑑定費用70,000元及返還居間報酬76,500元等情，為被告所否認，並分別以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為㈠原告得否依物之瑕疵擔保責任規定，請求減少價金？應減少價金金額若干？㈡原告得否依民法第176條規定，請求被告黃雍晶償還償還支出之鑑定費用70,000元？㈢原告得否依民法第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告王伯祿賠償其所主張之前揭損害，被告安心仲介公司是否應負連帶賠償責任？㈣原告得否依民法第571條規定，請求被告安心仲介公司返還居間報酬76,500元？茲分述如下：㈠原告得否依物之瑕疵擔保責任規定，請求減少價金？應減少價金金額若干？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 (最高法院73年台上字第1173號判例意旨足資參照) 。又出賣人就買賣標的物之瑕疵，係負擔保責任，只需標的物於危險移轉時即交付時存有瑕疵，且無民法第355條、第356條與第358條之情事，出賣人即應負責，而不論出賣人對於標的物瑕疵之存在主觀上有無故意或過失之情。經查:本院就「系爭房屋是否有傾斜？傾斜率為何？」委請臺北省土木技師公會鑑定，其鑑定意見認：「依102年6月18日測量結果已有傾斜。且計至102年6月18日之傾斜率為 1/2690～1/114。」，有臺灣省土木技師公會102年8月2日 (102)省土技字第3465號函送之鑑定報告書1件在卷可稽，（見本院卷㈡第99至174頁），是系爭房屋確有傾斜之情事，應堪認定。上述傾斜之問題，按諸社會通常交易觀念，難謂無長久居住安全之虞慮，顯已影響系爭房屋之價值及效能甚明，自屬系爭房屋之瑕疵無訛。又此問題，按諸常情，若非近期內臨地施工或大型自然災害事件，當非短期立即發生，足認系爭房地交付原告時此傾斜瑕疵問題即已存在為是，依前揭規定被告黃雍晶自應負瑕疵擔保責任。 2.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第359條本文規定甚明。查系爭房屋交付原告時已有上述傾斜之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任乙情，業經析述如上，則原告依前揭規定請求減少價金自屬有據。又按民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。亦即，審酌減少價金之數額，應以系爭買賣契約成立當時之交易價值為認定之標準。於減少價金之計算上，必須同時考量「同品質無瑕疵之物之市場價格」、「系爭瑕疵物之交易價格」與「瑕疵發現後之市場價格」等三者。因為減少價金之目的在於維持原有契約關係，故其計算亦應維持買賣雙方當事人在締約當時，就給付與對待給付所形成之均衡關係，以免嗣後因請求減少價金而發生影響。故於計算上除應考量標的物無瑕疵及有瑕疵之市場交易價格外，標的物之約定價格亦應納入考量，因此當以標的物無瑕疵及有瑕疵時之市場交易價格比例，就標的物之約定價格計算標的物有瑕疵時之價值，以得出應減少之價值。是關於減少價金金額算式應如下：【減少額度＝約定價金×（1-買賣契約訂立時瑕疵物實際價值/買賣契約訂立時無瑕疵物之價值）】。 3.關於本件應減少價金金額之計算： ⑴經本院囑託台北市不動產估價師公會鑑定結論，認系爭房屋與所坐落土地應有部分於99年11月7日系爭買賣契約成立時之市場交易價格應為8,207,600元（即買賣契約訂立時無瑕疵物之價值）；因傾斜問題而導致價格減損之金額為1,007,073元，則買賣契約訂立時瑕疵物之實際價值應為7,200,527元 (8,207,600元－1,007,073元＝7,200,527)，有台北市不動產估價師公會102北估公會字第0000000號瑕疵不動產價值減損鑑定報告書在卷可查(見本院卷㈢第21頁反面)。 ⑵原告主張應以1,341,776元為其得請求減少之價金金額；被告則抗辯系爭房屋於買賣當時之正常情況價值亦應為8,207,600元，惟系爭房屋買賣當時即99年11月7日之買賣價金僅為7,650,000元，遠低於正常情況價值多達557,660元，是系爭房屋減少價金數額之計算，自應以買賣價金7,650,000元扣除系爭價值減損鑑定報告書所載之瑕疵情況價值7,200,527 元為計算基準，則系爭房屋減少價金之數額應為449,473元，較為公允等語。然依前揭說明，減少價金之目的乃在於維持原有契約關係，而本件實際交易價格7,650,000元即為兩造未認知系爭房屋存有傾斜瑕疵之前提下，經由意思表示合致賦予系爭房地之價值。原告所主張之1,341,776元係以8,207,600元為基礎所計算得出，倘以1,341,776元逕為減少價金之標準，等同無視原本買賣雙方關於交易價格之合意；同理，被告黃雍晶關於7,650,000元價格之決定，係於未認知系爭房屋存有瑕疵之前提所做成，倘僅因實際交易價格較之客觀市價為低即排除減少價金規定之適用，亦等同無視於締約當時買賣雙方之考量基礎。是兩造關於減少價金之主張或抗辯均與減少價金之規範目的不符，均無足採。當依前揭算式予以計算，計算結果，本件原告得請求減少價金之適當金額應為938,655元【7,650,000×(1－7,200,527/8,207,600) ＝938,655，小數點以下四捨五入】。 4.承上所述，因系爭房屋傾斜之瑕疵，原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金938,655元，而兩造不爭執系爭買賣契約約定之價金7,650,000元，原告已全數付訖，則被告黃雍晶就上述酌減部分，其受領之法律上原因已不存在，且致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還酌減之價金差額938,655元，逾此部分為無理由，應予駁回。㈡原告得否依民法第176條規定，請求被告黃雍晶償還償還支出之鑑定費用70,000元？ 1.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172條定有明文。準此，無因管理請求權之成立，以管理人無法律上之義務，並以為他人管理事務為要件。且管理他人事務，應有為他人利益之意思始足當之。次按管理人開始管理時，以能通知為限，應即通知本人。如無急迫之情事，應俟本人之指示。民法第173條第1項亦定有明文。故若係無因管理，其管理自應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，且於開始管理時亦應即通知本人，並應俟本人之指示。 2.原告雖主張渠於起訴前已就系爭房屋價值減損之數額委由揚捷不動產估價師事務所先為鑑定，核屬為被告管理事務所支出必要費用及有益費用，被告自應償還此費用云云。然查，原告委由上開不動產估價師事務所就系爭房屋為鑑定時，系爭房屋已非屬被告黃雍晶所有，則前揭鑑定費用之支出即未與管理他人事務之要件相符，亦難認原告主觀上有何為被告管理事務之意思可言。再者，原告無不能通知被告或急迫之情事，且原告亦未主張或舉證渠曾將「無因管理」之意思通知被告，即難謂原告之管理行為符合無因管理之要件。更遑論，該項費用本為原告因善盡其舉證責任所為之支出，亦無訴請被告給付之理，是參諸前揭說明，原告自不成立無因管理，原告此部分主張，應予駁回。㈢原告得否依民法第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告王伯祿賠償其所主張之前揭損害，被告安心仲介公司是否應負連帶賠償責任？ 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227 條第1項定有明文。另按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦定有明文。惟此條項所規定經紀人員之賠償責任，亦以執行仲介代銷業務時具有故意或過失為前提。復按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條固有明文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務，其具體調查方法及內涵為何，應依契約約定或誠信原則以及交易習慣予以解釋。 2.原告固主張被告王伯祿於仲介買賣時因故意或過失未告知原告系爭房屋存有傾斜之瑕疵問題，致其受有共計1,411,776 元之損害云云。惟查: ⑴被告安心仲介公司確經由其受僱人即被告王伯祿提供原告仲介服務，原告並已購得系爭房地，系爭買賣契約並已履行完畢，要無民法第227條第1項規定之不完全給付情事。系爭房屋之傾斜問題及對於安全之影響，並非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺所得知悉，須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定始得知悉。而房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業，對於建物是否存有結構問題之察覺能力與一般人無異。上述瑕疵自非仲介業之被告經由系爭房地既存權利、建築及地籍文件之審視及對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉，實難期待渠能發現系爭房屋之傾斜問題。 ⑵況且，房屋傾斜度之問題，並非通常現況說明書臚列一般可能之鑑定事項，亦難責其負有事先鑑定調查之義務。而依原告所提出之99年3月15日臺北市政府工務局衛生下水道工程處之函文(見本院卷㈠第162頁)，並未提及系爭房屋有傾斜之狀況乙事，四周鄰居亦未告知將上情告知被告王伯祿，是就未發現系爭房屋傾斜問題並告知原告乙節，實不足認定被告王伯祿確有故意或過失之情，自不符前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項之要件，原告援引此條項之規定，請求被告王伯祿負賠償責任，及被告安心仲介公司負連帶賠償責任，均屬無據。㈣原告得否依民法第571條規定，請求被告安心仲介公司返還居間報酬76,500元？按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。原告雖另主張渠與被告安心仲介公司間存有仲介契約，惟被告王伯祿於居間之際未盡其調查之義務而未告知原告系爭房屋具有上開瑕疵，故被告等人明顯違約且影響原告之權益，依不完全給付債務不履行規定，應返還其居間報酬76,500元云云。惟被告安心仲介公司所屬仲介人員即被告王伯祿就本件系爭房屋交易通常注意事項已依不動產交易習慣於執行業務過程中，依不動產現況說明書向原告說明及介紹系爭房屋之屋況，且被告王伯祿於交易前已多次帶原告到現場查勘，為原告所自認。再者，系爭房屋之傾斜問題及對於安全之影響，並非一般人得以肉眼觀察或個人感受察覺所得知悉，須經由專業人員以精密儀器檢測鑑定始得知悉，而房屋仲介業係以提供房屋買賣之居間服務為其專業，對於建物是否存有傾斜等結構問題之察覺能力與一般人無異，已析述如前，綜上，自難苛責予被告安心仲介公司所屬仲介人員，自無由認定被告安心仲介公司之仲介人員於居間本件買賣契約時，有何其未盡或違反仲介義務之處。是被告安心仲介公司所屬之仲介人員所提供服務既無不合於居間契約之本旨，即無不完全給付之處，亦無不當得利情形，則原告依民法第571條規定向其請求返還居間報酬76,500元，難謂有據。五、從而，原告本於買賣瑕疵擔保責任，請求減少價金，而依民法第179條不當得利規定，請求被告黃雍晶給付酌減之價金差額938,655元，及自起訴狀繕本送達翌日起即101年5月26 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，原告另本於依給付不能債務不履行、不動產經紀業管理條例規定等法律關係，對被告其餘請求，則均無理由，俱應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不發生影響，毋庸再予逐一論述，並此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 103 年 7 月 11 日民事第四庭法官林拔群以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 103 年 7 月 11 日書記官顏莉妹

臺灣臺北地方法院101年度訴字第2491號

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