101年度訴字第4609號｜民事：修復漏水｜裁判日期：104 年 06 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4609號原　　　告即反訴被告　上閤屋餐廳股份有限公司法定代理人　蔣正男訴訟代理人　張寧洲律師複代理人　　陳稚婷律師被　　　告即反訴原告　翡翠大廈管理委員會法定代理人　虞功年訴訟代理人　梁勝開張麗淑律師上列當事人間請求修復漏水事件，經本院於民國104年6月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將原告所有門牌臺北市○○區○○路0段000號1樓、172號1樓、176巷1號1樓、復興南路1段253巷52號1樓房屋因公共污水排放管及管道間所致漏水，以更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程之方式，修復之。訴訟費用新臺幣玖仟零叁拾元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾貳萬貳仟玖佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒拾貳萬玖仟貳佰叁拾伍元及自民國一百零一年十一月二十一日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣捌仟玖佰玖拾元由反訴被告負擔。本判決於反訴原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣柒拾貳萬玖仟貳佰叁拾伍元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由 程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告將原告所有門牌臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋之公共污水排放管漏水修復，並修繕該公共污水排放管路間之樓面與地板及作防水處理，使無漏水與滲水狀態；嗣原告於民國103年11月 14日變更聲明，請求被告將原告所有門牌臺北市○○區○○路0段000號1樓、172號1樓、176巷1號1樓、復興南路1段253巷52號1樓房屋（下合稱系爭房屋）因公共污水排放管及管道間所致漏水修復（見卷四第184頁），核其請求之基礎事實同一，應予准許。㈡次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。本件被告於言詞辯論終結前之101年11月9 日對原告提起反訴（見卷一第8頁），核無民事訴訟法第260條所定情形，應予准許。㈢被告法定代理人於審理中變更為虞功年，已聲明承受訴訟（見卷四第95、90頁）。 原告方面：㈠本訴主張：原告所有系爭房屋坐落翡翠大廈1樓，因翡翠大廈之公共污水排放管為鑄鐵管，年久生鏽腐蝕，致系爭房屋天花板嚴重漏水並挾帶大量泡沫，原告請求被告修繕，被告雖於100年4月20日表示已規劃施工，原告亦先給付被告新臺幣（下同）40萬餘元，惟被告遲未修繕，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款規定，請求被告修繕公共污水排放管及管道間之漏水，其方式為更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程等情。聲明請求被告將系爭房屋因公共污水排放管及管道間所致漏水修復，原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴辯稱：被告請求原告分攤翡翠大廈共用部分修繕費用，然未證明其修繕項目均屬共用部分，亦未證明已修繕完成，且支出帳目不清，又共用部分進行重大修繕，應依規約第12條先以公共基金支付；被告之請求縱然有理由，惟因被告自100年3月1日起修繕翡翠大廈，影響系爭房屋承租人翔雁國際股份有限公司（下稱翔雁公司）營業，原告因此與翔雁公司協議，同意給付翔雁公司營業損失180萬元，又因被告遲未修繕系爭房屋因公共污水排放管所致漏水，翔雁公司乃於103年2月28日提前終止租約，致原告損失3個月租金1,894, 500元，原告得依民法第184條、第216條規定，請求被告賠償，並為抵銷等語。聲明請求駁回被告之反訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。被告方面：㈠本訴辯稱：翡翠大廈之管道間及公共污水排放管原自7樓直達地下室，公共污水排放管如有漏水，原可循管道間直接排入地下室，不影響系爭房屋，惟原告於87年間擅將管道間及公共污水排放管自2樓底板下拆除，增加彎頭連接曲折之新管，再接回地下室之原管，方導致系爭房屋漏水；被告同意修繕系爭房屋天花板因公共污水排放管所致漏水，原告卻拒絕配合會勘，嗣自行修復系爭房屋之漏水，惟被告仍同意更換翡翠大廈管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程等語。聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡反訴主張：翡翠大廈區分所有權人會議於99年12月18日決議進行翡翠大廈主體及地下室修繕工程，並決議主體工程費及地下室50%工程費由全體區分所有權人按面積分攤，地下室其餘50%工程費按車位持有數分攤，原告並出具同意書，同意翡翠大廈修繕更新工程，授權被告與廠商訂約施作，並同意按會議決議繳交應分攤之修繕費822,998元，惟原告截至 100年5月10日僅繳交411,499元，尚欠411,499元，嗣翡翠大廈區分所有權人會議於100年8月3日決議追加修繕費不足261萬餘元部分，由全體區分所有權按實際使用坪數分攤，地下室車位劃設裝置車擋及防撞條費用則由全體車位所有人負擔，原告應分攤之金額為317,736元，合計欠繳修繕費729,235元等情。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，聲明請求原告給付被告729,235元及自反訴狀繕本送達原告翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，被告願供擔保，請准宣告假執行。 本院之判斷：㈠原告請求被告將系爭房屋因公共污水排放管及管道間所致漏水，以更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程之方式，修復之，為有理由： ⒈按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。 ⒉原告主張：原告所有系爭房屋坐落翡翠大廈1樓，因翡翠大廈之公共污水排放管生鏽腐蝕，致系爭房屋天花板漏水並挾帶大量泡沫，迄102年4月間未修繕等情，被告並不爭執（見卷三第129頁），堪信屬實。而原告請求被告以更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程之方式，修復系爭房屋因公共污水排放管及管道間所致漏水，被告固同意更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程，惟否認系爭房屋目前有漏水。經查，系爭房屋於103年1月13日本院勘驗時，仍有漏水痕跡（見卷四第2頁），其後原告雖自行修繕系爭房屋天花板之管路，並設置集水盤（見卷四第68、69頁），惟被告不爭執系爭房屋天花板以上之公共污水排放管迄未修繕（見卷四第62、105、153、241、243頁），堪認系爭房屋天花板漏水之主因，亦即系爭房屋天花板以上之管道間內公共污水排放管生鏽腐蝕，並未改善。故原告請求被告以更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程之方式，修復系爭房屋因公共污水排放管及管道間所致漏水，為有理由。㈡被告反訴請求原告給付被告修繕費729,235元，為有理由：被告主張：翡翠大廈區分所有權人會議於99年12月18日決議進行翡翠大廈主體及地下室修繕工程，並決議主體工程費及地下室50%工程費由全體區分所有權人按面積分攤，地下室其餘50%工程費按車位持有數分攤，原告並出具同意書，同意翡翠大廈修繕更新工程，授權被告與廠商訂約施作，並同意按會議決議繳交應分攤之修繕費822,998元，惟被告截至 100年5月10日僅繳交411,499元，尚欠411,499元，嗣翡翠大廈區分所有權人會議於100年8月3日決議追加修繕費不足261萬餘元部分，由全體區分所有權按實際使用坪數分攤，地下室車位劃設裝置車檔及防撞條費用則由全體車位所有人負擔，原告應分攤之金額為317,736元，合計欠繳修繕費729,235元等情，業據提出翡翠大廈區分所有權人會議紀錄為證（見本院101年度司北簡調字第1258號卷，下稱司北簡調卷，第 42至73頁），原告亦不爭執（見卷三第129頁），堪信屬實。惟被告請求原告給付修繕費729,235元，原告則拒絕之。經查： ⒈按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，又其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；另共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條第2項定有明文。可見公寓大廈共用部分之修繕費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，例外由可歸責之區分所有權人或住戶負擔，而區分所有權人會議或規約均得就其費用另為規定，法無明文須優先適用規約；又共用部分之重大修繕，其費用即由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，且法無明文須優先以公共基金支付。故原告雖提出翡翠大廈區分所有權人會議於95年間決議修正之規約（見卷一第27至40頁），主張：被告就共用部分進行重大修繕，應依規約第12條先以公共基金支付等語，難認可採。 ⒉次按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，管理委員會之職務包括執行區分所有權人會議決議事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條第1款、第2款定有明文。翡翠大廈區分所有權人會議先後於99年12月18日、100年8月3日決議進行翡翠大廈主體及地下室修繕工程，並決議修繕費用之分攤方式及各區分所有權人分攤金額（見司北簡調卷第42、51、56、60頁），則被告為執行區分所有權人會議之決議，請求原告繳納應分擔之修繕費用729,235元，自無不合。 ⒊原告雖辯稱：被告不能證明修繕項目均屬共用部分等語，惟翡翠大廈區分所有權人會議於99年12月18日、100年8月3日決議修繕之項目均屬翡翠大廈主體及地下室工程（見司北簡調卷第42、50、56、60頁），且除地下室之修繕含共用部分及停車位，其費用由全體區分所有權人及停車位所有人各分攤半數外，其餘均屬共用部分之修繕等情，業據證人廖建宗、林清俊、梁勝開結證綦詳（見卷三第159 、160、189、191、192頁），亦與翡翠大廈區分所有權人會議紀錄所附修繕費分攤表、簡報相符（見司北簡調卷第51頁、卷三第74至76、83至87、217至254頁）；另原告雖辯稱：被告未證明已修繕完成，且支出帳目不清等語，核屬被告是否善盡修繕責任之問題，與原告應依區分所有權人會議之決議，繳納應分擔之修繕費用無關。故原告所辯均無礙被告依翡翠大廈區分所有權人會議之決議請求原告給付修繕費用。 ⒋綜上，被告反訴請求原告給付被告729,235元，為有理由。㈢原告之抵銷抗辯為無理由：原告雖主張：因被告自100年3月1日起修繕翡翠大廈，影響系爭房屋承租人翔雁公司營業，原告因此與翔雁公司協議，同意給付翔雁公司營業損失180萬元，又因被告遲未修繕系爭房屋之公共污水排放管漏水，翔雁公司乃於103年2月28日提前終止租約，致原告損失3個月租金1,894,500元，原告得依民法第184條、第216條規定，請求原告賠償，並為抵銷等語，惟被告否認之。經查： ⒈關於原告同意給付翔雁公司營業損失180萬元部分，被告雖提出協議書為證（見卷三第292、293頁），然未舉證證明已為給付，難認已生損害。何況，該協議書係原告與翔雁公司於100年2月25日所立，顯然在所載「100年3月1日起進行大樓內外修繕」之前，難認當時翔雁公司已因被告修繕翡翠大廈而有營業損失，故縱然原告當時同意給付翔雁公司營業損失180萬元且事後已為給付，亦難認係因被告自100年3月1日起修繕翡翠大廈所生之損害，原告請求被告賠償，難認有理由。 ⒉關於原告因翔雁公司提前終止租約而損失租金1,894,500 元部分，原告雖主張被告遲未修繕公共污水排放管漏水，致翔雁公司提前終止租約等語，並提出終止租賃契約為證（見卷三第290、291頁），然查： ⑴被告固不爭執公共污水排放管生鏽腐蝕致系爭房屋天花板漏水，惟辯稱：翡翠大廈之管道間及公共污水排放管，原自7樓直達地下室，公共污水排放管如有漏水，原可循管道間直接排入地下室，不影響系爭房屋，惟原告於87年間擅將管道間及公共污水排放管自2樓底板下拆除，增加彎頭連接曲折之新管，再接回地下室之原管，導致系爭房屋漏水等語，業據提出公共管線圖、原告出具之切結書為證（見卷一第59至61頁），原告亦不爭執曾擅自拆除系爭房屋內之管道間及公共污水排放管並更改其位置（見卷一第79頁），可知被告所辯並非全然無據。則翡翠大廈之公共污水排放管雖有漏水情形，惟若非原告曾更改公共污水排放管及管道間在系爭房屋內之位置，難認必導致系爭房屋之天花板漏水。故翔雁公司縱然因系爭房屋漏水而提前終止租約，亦難認確可歸責於被告，原告請求被告賠償租金損失，難認有據。 ⑵再者，被告既不爭執公共污水排放管生鏽腐蝕致系爭房屋之天花板漏水，固應依公寓大廈管理條例第10條第2 項負修繕責任，惟被告辯稱：原告曾擅自更改管道，卻拒絕會勘以確認被告修繕範圍及修繕方法，致無法進行修繕等語，業據提出100年9月9日、9月23日、11月4日、11月18日開會之通知單、101年6月15日、19日會勘之通知單與會勘紀錄為證（見司北簡調卷第74至77、81、82頁）。審酌原告於100年1月11日具函向被告表示：因翡翠大廈年代已久，且興建當時使用鑄鐵管，大都生鏽腐蝕，致系爭房屋嚴重漏水，請被告將鑄鐵管更換為 PVC管等語（見司北簡調卷第12、13頁），其後被告於 100年4月20日函復稱：翡翠大廈污水管使用鑄鐵，確實年久失修，被告責成水電工班整修，至少系爭房屋頂板之污水管須更換為PVC管，並已規畫施工等語（見司北簡調卷第16頁）等情，可見被告早已同意修繕公共污水排放管。嗣翡翠大廈區分所有權人會議於100年8月3日決議更新系爭房屋天花板污水管，且為免原告藉口拒繳修繕費411,499元，決議先施作，但應先經兩造與施工廠商會勘（見司北簡調卷第58頁之會議紀錄），其後被告曾依決議通知原告於100年9月9日、9月23日、11月4 日、11月18日開會及101年6月15日、19日會勘等情（見司北簡調卷第74至77、81、82頁之通知單與會勘紀錄），原告並不爭執，然依原告陳稱：會勘過程中，系爭房屋之承租人翔雁公司均有出席等語（見卷一第80頁），可見原告於100年8月3日以後，並未依翡翠大廈區分所有權人會議之決議配合會勘，且原告未證明翔雁公司有權代原告決定修繕範圍及修繕方法，難認翔雁公司係代理原告會勘。參酌原告於100年11月10日以存證信函請求被告修繕公共污水排放管時，曾表示「本公司於本大樓依照竣工圖共有4戶，貴管委會就該4戶之廁所幹管應預留4套銜接管，俾供將來施工可茲銜接」等語（見司北簡調卷第18、19頁），另於103年1月13日本院勘驗系爭房屋時，雖同意請俊輝工程行按當時管路配置狀況更新（見卷四第2頁之勘驗筆錄），事後卻爭執被告未告知施工之工法（見卷四第29、30頁之103年2月25日存證信函、第16、17頁之103年3月31日函），又自行僱工修繕系爭房屋內之管路及設置集水盤，並向被告表示對於未經合法區分所有權人決議，擅自發包之工程費用，一概不承認及分擔（見卷四第68至70頁之103年5月15日存證信函）等情，可知原告雖一再要求被告修繕公共污水排放管，卻不願與被告會勘，又不願由被告決定施工方法，因而延滯公共污水排放管之修繕。故被告辯稱公共污水排放管遲未修繕，係原告不履行協力義務所致等語，尚非無據。從而，翔雁公司縱然因系爭房屋漏水而提前於103年2月28日終止租約，亦難認可歸責於被告，故原告請求被告賠償租金損失，難認有據。 ⒊綜上，原告依民法第184條、第216條規定，請求被告賠償原告給付翔雁公司之營業損失180萬元及原告因翔雁公司提前終止租約之租金損失1,894,500元，均無理由，故原告據以主張抵銷，無從准許。 綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款規定，請求被告將原告所有系爭房屋因公共污水排放管及管道間所致漏水，以更換管道間內公共污水排放管、整修屋突、施作管道間維修孔及在可能會滲漏水處施作防水工程之方式，修復之，為有理由，應予准許；兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另被告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，反訴請求原告給付被告729,235元及自反訴狀繕本送達翌日即101年11月21日（見卷一第16頁）起至清償日止按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。 本件本訴部分之訴訟費用為裁判費9,030元，應由被告負擔。反訴部分之訴訟費用為裁判費7,930元及證人旅費1,060元，合計8,990元，應由原告負擔。 據上論結，本件原告之訴及被告之反訴均有理由。依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 6 月 26 日民事第三庭法官林玲玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 6 月 26 日書記官陳玉鈴

臺灣臺北地方法院101年度訴字第4609號

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