臺灣臺北地方法院101年度訴字第4804號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4804號原　　　告　志榮建設股份有限公司法定代理人　陳立偉訴訟代理人　張采明被　　　告　何允吉上列當事人間給付地租事件，本院於民國102年6月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾陸萬叁仟捌佰肆拾玖元，及自民國一百零二年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣叁拾捌萬捌仟元供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序方面：一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分有明文。查本件原告於起訴時主張：被告僅有臺北市○○區○○段○○段000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷0號地下層，下稱系爭建物）之1/2持分，卻長期占用其上同小段505地號、原告所有之3/100持分之土地（下稱系爭土地），自應依民法第425條之1規定給付租金，故請求判決被告應給付原告新臺幣（下同）116萬3849元及自民國101年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第3-4 頁）。嗣於102年4月12日，當庭變更訴之聲明之利息部分為：自起訴狀繕本送達翌日（即102年3月28日）起至清償日止，同上述計算之利息（見本院卷第61頁）。繼又於102年5月10日具狀追加主張：被告系爭建物持分長期占用原告系爭土地，係無法律上原因而獲有相當於租金之利益，自得依民法第179條規定請求返還；且被告妨礙原告基於民法第765條對系爭土地之使用收益、及系爭建物之共有，亦得依民法第184條規定請求損害賠償，故請求本院為擇一勝訴之判決，（見本院卷第77頁正反面）。核原告上開所為訴之追加，顯係基於同一基礎事實而主張；請求利息部分之變更則屬聲明之減縮，均與首揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、原告於98年11月6日向系爭土地之原所有權人黃陳毓芳購買該地及其上系爭建物1/2持分，基於該買賣事實而就系爭建物與被告成為共有人，而被告自65年9月27日遷出香港、66 年1月29日完成戶籍遷出登記，且自該年出境後，即未有入境紀錄，長期行蹤不明，無人知曉其住處。㈡、又黃陳毓芳之配偶黃太平係欣鴻亞營造股份有限公司（下稱欣鴻亞公司）之法定代表人，欣鴻亞公司於70年9月18日因買賣取得系爭土地及其上系爭建物1/2持分，而在當時與被告成為系爭建物之共有人。因被告僅有系爭建物持分（下稱被告建物持分）、卻未有系爭土地持分，無償占用當時建物共有人欣鴻亞公司之系爭土地1/2，以系爭土地面積13.98平方公尺（即466㎡×持分3/100）乘以1/2，即面積6.99平方公尺。惟被告長期行蹤不明，故被告建物持分自70年9月18 日起即占用欣鴻亞公司之系爭土地持分，卻從未支付過租金，嗣黃太平將欣鴻亞公司之甲級營造廠資格轉讓（只是出售甲級營造牌及公司名義）與他人，而於97年4月7日申請更名為達偉營造股份有限公司（下稱達偉公司），並於97年5月29日將當時確屬欣鴻亞公司之土地及建物過戶給黃陳毓芳，同時將其向被告追討本件地租等相關債權權利一併轉讓予黃陳毓芳。㈢、基上，為保障原告權益，特於系爭土地及建物買賣契約第11條「其他約定事項」第1款中註明該契約買賣價款之標的「包含賣方之土地及建物所有權，以及對共有人何允吉得主張之任何相關法律權利」；原告與黃陳毓芳並另簽訂不動產買賣契約書其他約定事項之繼受轉讓條款（下稱繼受轉讓條款），註明「賣方保證其於民國97年5月29日與欣鴻亞營造股份有限公司進行買賣時，已完整取得欣鴻亞營造股份有限公司下列所有相關權利的轉讓，並承諾於民國98年11月6日與買方志榮建設股份有限公司（即原告）承作買賣時亦一併無條件轉移給買方志榮建設股份有限公司」，由前開買賣契約及繼受轉讓條款，顯見原告確已繼受原地主欣鴻亞公司與黃陳毓芳對系爭建物共有人即被告長期積欠地租之追償權及相關債權等權利。㈣、又系爭土地62年4月4日、系爭建物65年10月4日第一次登記之所有權人均為被告，可知系爭土地、建物起初原同屬被告所有，其後被告將系爭土地轉售他人，而建物部分則只出售1/2持分給欣鴻亞公司，此即符合民法425條之1規定，故系爭土地與被告建物1/2持分在法律關係上，推定有租賃關係，惟被告行蹤不明，地租無從協議，自可依土地法第97條規定，因系爭建物位處臺北市大安區，屬於仁愛學區，距離信義線安和路捷運站只有二分鐘路程，公告現值每平方公尺32萬5000元、折算每坪為107萬4385元，而以系爭土地申報總價年息10%計算系爭建物的租金。另就求償地租之年期部分，則援引民法425條之1規定，而不受第449條第1項即租賃時期20年之限制。是從欣鴻亞公司70年9月18日完成產權登記日起算日期、並依系爭土地每年申報總價年息10%計算，被告應給付原告之租金總計為116萬3849元（計算式詳如附表所示）。㈤、另，被告建物持分長期無償占有原告之系爭土地，乃無法律上原因而獲有相當於租金之利益，致原告受損害，故就被告產生相當租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還。再，被告身為系爭建物之共有人，因行蹤不明，致原告就系爭建物無法與其協議共同出租、買賣、改建等情事，使原告就系爭土地與建物無法使用與收益，已妨礙原告基於民法第765條對系爭土地所有權應有的使用收益權、及系爭建物的共有權，故對原告自有民法第184條侵權損害的賠償責任。爰依民法第425條之1、第179條、第184條之法律關係請求擇一為有利之判決。並聲明：㈠被告應給付原告116萬3849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查：原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭買賣契約、土地及建物登記第二類謄本、土地及建物所有權狀、欣鴻亞公司當時之土地登記謄本及門牌證明書、不動產買賣契約書其他約定事項、臺北永春郵局第1號存證信函、遭退件之寄送被告書信、系爭土地標示部及所有權部異動登記、臺北市中山地政事務所異動索引表、土地建物異動清冊等件為證，並經本院依職權調閱欣鴻亞公司登記卷宗查明無訛，堪認真實。四、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」為民法第425條之1所明文。查，系爭土地及其上系爭建物原同屬被告一人所有，嗣其於70年9月18日將系爭土地、及系爭建物之1/2持分讓與給欣鴻亞公司，僅留有系爭建物1/2持分；又欣鴻亞公司於97年5月29日將上開取得房地暨其相關權利讓與給黃陳毓芳、黃陳毓芳再於98年11月6日讓與給原告等節，既如前述，是依上開規定，推定在系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係，且不受民法第449條第1項規定之限制。五、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項亦有規定。則查，系爭建物位處臺北市大安區，屬於仁愛學區，距離信義線安和路捷運站只有二分鐘路程，公告現值每平方公尺32萬5000元、折算每坪為107萬4385元等情，均如前述，本院審酌上情，認原告主張依前揭土地法之規定，以系爭土地申報總價年息10%計算系爭建物占用部分之租金，應屬適當，基此計算，每年租金額應核定為如附表之「未支付的法定租金」欄所示。從而，原告依債權讓與及民法第425條之1規定等法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之租金（計算式詳如附表）及利息，為有理由，應予准許。至原告主張就民法第425條之1、民法第179條、第184條，請求法院擇一判決，而本院既已依第425條之1為原告勝訴之判決，則就第179條、第184條部分之法律關係自無庸再為審酌，併予敘明。另原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。參、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所援引證據，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 6 月 28 日民事第七庭法官游悅晨以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 6 月 28 日書記官謝達人

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