101年度訴字第4861號｜民事：不動產所有權移轉登記｜裁判日期：103 年 02 月 11 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第4861號原　　　告即反訴被告　萬仁淵訴訟代理人　羅子武律師李志正律師被　　　告即反訴原告　龍懋建設股份有限公司法定代理人　廖國智訴訟代理人　李文輝律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國103年1月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告於將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍為一萬分之一）及其上同地段地四三七六建號建物（面積二百九十九點九一平方公尺，共有權利範圍三十六分之三），以及坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地（權利範圍各一萬分之一）移轉登記予被告同時，被告應將坐落坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○地號土地（權利範圍各為一萬分之三十七）及其上同地段第四三六五建號建物（即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號二樓）之權利範圍一○○○分之五十六移轉登記予原告。反訴原告之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。本判決第一項聲明於原告新臺幣壹佰玖拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰陸拾捌萬捌仟陸佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。查原告以兩造於101年3月30日所簽訂之增補條款協議書第1 條第3項約定，請求被告將短少之面積移轉登記予原告，而被告則以原告利用房屋完工交屋期限之急迫性，迫使被告與原告簽訂系爭增補條款協議書重行就分配比例再為協商，而此協議書之內容對被告顯失公平，乃依民法第74條第1項規定撤銷簽訂系爭協議書所為之法律行為或請求減少給付。核其反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均為對合建契約書及增補條款協議書所生之爭執，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，亦為民事訴訟法第262條第1項所明定。查：㈠原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「被告應將臺北市○○○路0段000號2樓建物（即臺北市○○區○○段○○ 段0000號建號）權利範圍二分之一中之29.94平方公尺所有權登記，移轉登記予原告。被告應將前項聲明所載之建物權利範圍29.94平方公尺所坐落臺北市○○區○○段○○段 000○000○000地號之土地比例，一併移轉登記予原告。 被告應將臺北市○○○路0段000號2樓（即臺北市○○區○ ○路○○段0000號建號）依聲明第一項履行後之雙方權利範圍比例，辦理建物及門牌分別登記。」，嗣於102年3月25日以民事更正聲明暨準備調查證據聲請狀變更為「被告應將所有臺北市○○○路0段000號2樓建物權利範圍1000分之500中之1000分之56所有權登記，移轉登記予原告，讓原告所有台北市○○○路0段000號2樓建物（即臺北市○○區○○段 ○○段0000號建號）權利範圍1000分之556。被告應將前項聲明所載之建物權利範圍1000分之56所分別坐落於臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號之土地比例各10000分之37，一併移轉移轉登記予原告，讓原告所有臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號之土地比例各為10000分之373。被告應將臺北市○○○路0段000號2樓建物（即臺北市○○區○○段○○段0000號建號）依聲明第一項履行後之雙方所有權利範圍比例，辦理建物及門牌分割登記，並於交屋前負擔本（4365號建號）建物管理費用。」，復於102 年6月6日以民事更正聲明暨調查證據聲請狀變更為「本訴被告應將所有臺北市○○○路0段000號2樓建物（即臺北市 ○○區○○段○○段0000號建號）權利範圍1000分之500中之1000分之56所有權登記，移轉登記予本訴原告，讓本訴原告所有臺北市○○○路0段000號2樓建物（即臺北市○○區 ○○段○○段0000號建號）權利範圍1000分之556。本訴被告應將前項聲明所載之建物權利範圍1000分之56所分別坐落於臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號之土地比例各10000分之37，一併移轉登記予本訴原告，讓本訴原告所有臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號之土地比例各為10000分之373。本訴原告與本訴被告就共有部分⑴臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積199.02平方公尺。權利範圍為10000分之809；⑵臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積1,354.7平方公尺，權利範圍為10000分之1097；共有比例為本訴原告55.6%，本訴被告44.4%。」，又於102年7月23日以民事更正聲明狀變更為「本訴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號土地應有部分為各10000分之37，及其上建號4365號（門牌號碼為臺北市○○○路0段000號2樓）建物所有權權利範圍為 1000分之56，移轉登記予本訴原告。本訴原告與本訴被告就共有部分⑴臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積 199.02平方公尺，權利範圍10000分之809；⑵臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積1,354.7平方公尺，權利範圍為10000分之1097；共有比例應登記本訴原告55.6%，本訴被告44.4%。」，再於103年1月6日言詞辯論期日撤回第二項聲明，並經被告同意，核其聲明之數次變更，請求之基礎事實並未改變，揆諸上揭規定，核無不合，應予准許。㈡反訴原告起訴時所載應受判決事項之聲明原為「反訴原告與反訴被告在民國101年3月30日所簽訂之增補條款協議書，就該協議書中反訴原告同意無償移轉坪數予反訴被告，使反訴被告持有臺北市○○○路0段000號2樓建物，權利範圍為該戶坪數之55.6%所為意思表示撤銷之，或減少反訴原告之給付。」，復於102年3月29日以民事準備書狀變更為「反訴先位聲明：反訴原告與反訴被告在101年3月30日所簽訂之增補條款協議書，就該協議書中反訴原告同意無償移轉坪數予反訴被告，使反訴被告持有臺北市○○○路0段000號2樓建物，權利範圍為該戶坪數之55.6%所為意思表示撤銷之。反訴備位聲明：反訴原告與反訴被告在101年3月30日所簽訂之增補條款協議書，就該協議書中反訴原告同意無償移轉坪數予反訴被告，使反訴被告持有臺北市○○○路0段000號2樓建物，權利範圍為該戶坪數之55.6%所為意思表示，其中使反訴被告持有臺北市○○○路0段000號2樓建物，權利範圍為該坪數之55.6%部分，減少為該坪數之53.068%」，核其反訴原告所為聲明之變更非為訴之變更追加，其請求之基礎事實並未改變，仍為基於增補條款協議書所生之爭執，揆諸上揭規定，尚無不合，應予准許。乙、實體方面：一、原告（即反訴被告）起訴主張：㈠原告為坐落臺北市○○區○○段○○段000○00000○00000 地號土地（權利範圍各1000分之150，面積合計為87.45平方公尺）之所有權人，兩造約定共同合作興建大眾捷運系統新店線萬隆站（交十基地）聯合開發大樓，兩造復於101年3月3日簽訂「增補條款協議書」，約定「針對雙方所共有持有本聯合開發大樓南棟二樓一戶之權利範圍，甲（即原告）、乙（即被告）雙方於建物所有權第一次登記時所登記之權利範圍各為2分之1，另甲方於本戶所登記之車位為1位。但於交屋並交付權狀後七日內，甲方配合王浩泉地政士辦理下列事項：⑴甲方所持有之車位無償移轉予乙方。⑵乙方則無償移轉坪數予甲方。⑶上述車位與坪數移轉後，須使得甲方於本戶所持有之權利範圍為本戶坪數之55.6%（亦即甲方於本戶所有之坪數為161.760.556＝89.94坪），但甲方須配合乙方簽立買賣合約。⑷甲、乙雙方同意於交屋後共同出租本戶，若於一個月內未租出去，則依雙方持份比例共同辦理本戶建物及門牌分割，其分割方式依雙方同意之圖面劃分彼此範圍並以輕隔間為原則，其施工費用由乙方負擔（但甲方若有特殊需求則由甲方自行負責）。」，是依上開增補協議，原告所應分得之面積應為297.32平方公尺（即89.94坪），惟依建物登記第二類謄本之記載，原告所持有之面積僅為 267.38平方公尺（即80.88坪），共短少29.94平方公尺（即9.06坪），且被告已於101年7月初辦理所興建大樓之住戶交屋事宜，卻故意不告知原告辦理交屋手續，亦未交付系爭不動產所有權狀予原告，原告乃於101年10月4日委請律師發函限期催告被告應依系爭增補協議書第1條第3項規定，將門牌號碼為臺北市○○○路0段000號2樓（即臺北市○○區○○ 段○○段0000號建號，下稱系爭建物）權利範圍55.6 %移轉登記予原告，遽遭被告以協議書失效為由拒絕履行，為此乃依增補協議書第1條第3項規定提起本訴，請求被告履行，並聲明：本訴被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000○ 000○000地號土地應有部分為各10000分之37，及其上建號 4365號（門牌號碼為臺北市○○○路0段000號2樓）建物所有權權利範圍為1000分之56，移轉登記予本訴原告。㈡對反訴之抗辯：反訴原告雖以增補條款協議書（下稱協議書）第4條約定倘協議遭其他地主知悉時，協議書自動失效，反訴被告雖向臺北市政府捷運工程局（下稱臺北市捷運局）陳情時，依其內容不過為請臺北市政府捷運工程局依行政主管機關之權責，督促反訴原告履行不動產移轉登記行為，並無突顯兩造間有何特別協議之情形，況臺北市捷運局本為本件捷運新店線萬隆站交十聯合開發新建工程（下稱交十新建工程）之主管機關，其就合建案所應有之利益，早已確定，並無反訴原告所稱會造成分配不公或有索討較多利益之情事，與系爭協議書第4條所稱之「私地主」不同，且反訴原告已於101年7月9日完成土地建物登記，卻遲不依據系爭協議書約定將反訴被告應分得之土地建物辦理移轉登記，雖經多次催請，仍未獲置理，反訴被告迫於無奈，始於101年9月17日向臺北市捷運局陳情；再者，依臺北市捷運局於102年8月2日北市捷聯字第00000000000號函覆臺灣臺北地方法院可知，臺北市捷運局對於反訴原告究如何與地主間之分配比率、條件，表示係由兩造間自行協商，臺北市捷運局並不知悉地主間各自分配比率為何，由此可證並未造成反訴原告之損害等語，並聲明：反訴原告之訴駁回。二、被告（即反訴原告）則以：㈠兩造已於98年5月間簽訂合約書約定反訴被告所分得之比例為55%，反訴原告分得45%，兩造隨即於100年12月間簽訂合建契約，惟在101年1月間因須地主配合用印，反訴原告已於101年1月12日及101年3月7日催告各地主配合用印，反訴被告竟一再拖延不配合，反而藉詞要求重新議定補充協議，然因反訴原告所興建之房屋均已出售，倘遲延交屋將會造成對各購買戶及其餘分得房屋之地主負擔遲延之賠償責任，反訴被告利用反訴原告此種急迫之狀況要求反訴原告重新分配比率，要求以車位換取房屋之坪數，否則即不配合用印，反訴原告迫於無奈在101年3月28日委由李文輝律師以臺北南海郵局第270號存證信函催告反訴被告配合辦理用印，反訴被告於接獲上開存證信函後仍拒不配合用印，反訴原告無奈之虞祇得與之簽訂系爭協議書，是反訴被告之行為顯係利用反訴原告有完工交屋期限之急迫性，依反訴原告與購屋者間之契約，將可能使反訴原告遭購屋者請求每逾一日千分之五之高額賠償，迫使反訴原告與之重新訂立分配比例，對於反訴原告有顯失公平情事，反訴原告自得依民法第74條第1項規定，請求法院將不公平之法律行為予以撤銷或請求減少給付。㈡且系爭協議書第4條載有「甲方（即原告）對於本增補條款協議內容負有保密之責，若本協議書第1點被其餘地主知悉時，則本協議書自動失效。」等語，此條約定所稱之「其餘地主」，係指同為地主而與反訴原告簽訂「捷運新店線萬隆站（交十）合建契約書」之地主，而以負責土地開發之建設公司（即反訴原告）立場而論，最擔心者即為反訴原告與地主間之合建條件不一，有部分地主獲得較好之條件，而遭到其餘地主不服或拒絕與反訴原告合建，或向反訴原告索討更多利益，然系爭協議書中約定之地主既未區分公地主或私地主，而臺北市政府捷運工程局雖為本件合建案之共同起造人，惟其仍為系爭合建案中之地主之一，與反訴原告間就權益分配之比例與一般私地主並無不同，均必須協商權益分配比例，是以倘不同地主間條件不同均可能造成其他地主要求比照辦理，反訴被告既明知臺北市捷運局亦為地主之一，因此反訴原告與所有地主間之權益分配比率，自屬商業機密，反訴被告竟將系爭協議書之內容洩露予地主臺北市捷運局，顯已違反系爭協議書第4條約定，該協議已自動失其效力，反訴被告本於該協議書提起本件訴訟即屬無據。㈢依兩造間之合建契約及反訴被告選擇之系爭建物於建物第一次測量後之坪數計算，反訴被告所分得系爭建物權利範圍比例為50.185%及1.418個車位，而反訴被告就系爭建物所登記之權利範圍為50%（不足0.185%），並分配一個車位（不足 0.418個），原應找補70.43萬元，倘反訴被告將建物0.185%及車位1.418個全部找補為建物，僅能換得建物5.2609坪（ 0.2988＋4.9621＝5.2609），惟反訴被告亦應將已登記之一個車位移轉登記予反訴原告，是倘依照系爭協議書之內容，反訴被告將已登記之一個車位移轉登記予反訴原告同時，並得請求反訴原告再登記系爭建物9.06坪予反訴被告，較系爭合建契約多出3.7991坪，再依訴外人世聯國際不動產估價師事務所鑑定系爭建物每坪約60萬元，則反訴被告顯獲得200 多萬元之利益，使反訴原告足見反訴原告若非在急迫無奈之情形下，豈有可能同意如此顯不公平之條件；再者，縱認反訴被告之請求有理由，反訴原告亦得主張同時履行抗辯，在反訴被告將臺北市○○區○○段○○段000○000○000○地號土地之權利範圍各10000分之一以及同地段第4376號建號建物共有權利範圍36分之3移轉登記予反訴原告前，反訴被告即為給付不能，其主張並無理由等語。㈣為此聲明： ⒈本訴部分：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 ⒉反訴部分：①先位部分：反訴原告與反訴被告在101年3月30日所簽訂之增補條款協議書，就該協議書中反訴原告同意無償移轉坪數予反訴被告，使反訴被告持有臺北市○○○路0 段000號2樓建物，權利範圍為該戶坪數之55.6%所為意思表示撤銷之。②備位部分：反訴原告與反訴被告在101年3月30日所簽訂之增補條款協議書，就該協議書中反訴原告同意無償移轉坪數予反訴被告，使反訴被告持有臺北市○○○路0 段000號2樓建物，權利範圍為該戶坪數之55.6%所為意思表示，其中使反訴告持有臺北市○○○路0段000號2樓建物，權利範圍為該坪數之55.6%部分，減少為該坪數之53.068%。三、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年12月間簽訂「捷運新店線萬隆站（交十）合建契約書」，約定原告提供臺北市文山區萬隆段二小段195（面積2平方公尺，權利範圍1000分之150）、195-1（面積251平方公尺，權利範圍1000分之150）、196-1（面積330平方公尺，權利範圍1000分之150）地號土地作為合建之標的，由被告整合臺北市文山區萬隆段二小段139、140、140-1、 141、141-1、142、194、195、195-1、196-1、214、214-1 、215-2等地號共13筆土地（後合併為139、194、214等三筆土地，面積合計1,248平方公尺）興建9層大樓，原告選擇之戶別為南棟2樓（S1-2F，即臺北市○○區○○段○○段0000號建號，門牌號碼為臺北市○○○路0段000號2樓），兩造之持分比例為各2分之1（卷第14-20頁）。㈡兩造復於101年3月30日簽訂增補條款協議書，約定「針對雙方所共有持有本聯合開發大樓南棟二樓一戶之權利範圍，甲（即原告）、乙（即被告）雙方於建物所有權第一次登記時所登記之權利範圍各為2分之1，另甲方於本戶所登記之車位為1位。但於交屋並交付權狀後七日內，甲方配合王浩泉地政士辦理下列事項：⑴甲方所持有之車位無償移轉予乙方。⑵乙方則無償移轉坪數予甲方。⑶上述車位與坪數移轉後，須使得甲方於本戶所持有之權利範圍為本戶坪數之55.6%（亦即甲方於本戶所有之坪數為161.760.556＝89.94坪），但甲方須配合乙方簽立買賣合約。⑷甲、乙雙方同意於交屋後共同出租本戶，若於一個月內未租出去，則依雙方持份比例共同辦理本戶建物及門牌分割，其分割方式依雙方同意之圖面劃分彼此範圍並以輕隔間為原則，其施工費用由乙方負擔（但甲方若有特殊需求則由甲方自行負責）。」（卷第21頁）。㈢依建物登記第二類謄本所示，原告現持有臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍為10000分之336），及其上同地段4365建號建物（所有權權利範圍為2分之1，門牌號碼為臺北市○○○路0段000號2樓），並包括共有部分：臺北市○○區○○段○○段0000○號（面積199.02平方公尺，權利範圍為10000分之809）、同地段4374建號（面積1,354.7平方公尺，權利範圍為299.91平方公尺）、同地段4376建號（面積299.91平方公尺，權利範圍36分之3）（卷第23-26頁、第41、42頁）。四、得心證之理由：㈠本訴部分：經查，原告主張上開事實，業據其提出捷運新店線萬隆站（交十）合建契約書、增補條款協議書、臺北市○○區○○段○○段0000○號建物登記第二類謄本、臺北市○○區○○段○○段000○000○000地號土地登記第二類謄本、臺北古亭郵局存證號碼第001285號存證信函、臺北南海郵局存證信函第1179號、臺北市○○區○○段○○段0000號建物登記第二類謄本、臺北市政府捷運工程局101年6月25日北市捷聯字第00000000000號函、臺北市政府捷運工程局101年9月26日北市捷聯字第00000000000號函、龍懋建設股份有限公司101年3月7日(101)龍字第101008號函、臺北市政府捷運工程局102年8月2日北市捷聯字第00000000000號函等件為證，被告則以原告將系爭協議書內容洩露予地主之一之臺北市捷運局知悉，依該協議書第4條約定已自動無效，且因原告遲不配合辦理用印事宜，被告恐因此遲延交屋遭購屋者請求遲延損害，始於急迫情形下與原告簽訂系爭協議書，有民法第74條顯失公平情事，縱使該協議書仍有效力，被告亦得依協議書約定主張同時履行抗辯等語，是本件所應審究者厥為：被告抗辯系爭協議書因原告洩漏內容予臺北市捷運局，依該協議書第4條主張無效，有無理由？被告抗辯原告趁系爭合建案有完工交屋期限而拒不辦理用印事宜，被告係於急迫情形下與之簽訂系爭協議書，有無理由？被告主張同時履行抗辯有無理由？以下分別論述之。 ⒈按當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定比例分受建造完成之房屋及其基地之合建契約，究為互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約，應依契約之內容，應探求當事人立約當時之真意決定之。倘地主提供土地，由建主出資合作房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建主之基地互易所有權，屬互易契約。惟如約定建主向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建主買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約約定地主、建主各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建主就此部分之關係則為承攬契約（最高法院91年度台上字第203號判決、82年度台上字第290號判決參照）。查本件兩造間之系爭合建契約，係由原告（即地主）提供臺北市文山區萬隆段二小段195（面積2平方公尺，權利範圍1000分之150）、195-1（面積251平方公尺，權利範圍1000分之150）、196-1（面積330平方公尺，權利範圍1000分之150）等地號土地，而由被告（即建商）出資興建大眾捷運系統新店線萬隆站聯合開發大樓，嗣大樓興建完成後，再按兩造約定之比例分配房屋，是以兩造簽訂系爭合建契約之目的並非為完成一定工作，並支付報酬之契約，乃係重在俟房屋建築完成後，始按分配房屋比例互為土地與房屋權利之交換移轉，如此俾免於房屋建造完成出賣前，兩造互為支付鉅額土地價金，顯見兩造簽訂系爭合建契約之性質應為「互易」，應準用民法關於「買賣」之規定。 ⒉次按「當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」，民法第153條定有明文；又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，同法第98條定有明文。故解釋當事人所立書據之真意，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，而真意何在，又應以當時之事實、交易上習慣等其他一切證據資料為斷定之標準，本於經驗法則及誠信法則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判、39年台上字第1053號判例、19年上字第543號判例、19年上字第28號判例意旨參照）。查系爭協議書第4條約定「甲方（即原告）對於本增補條款協議內容負有保密之責，若本協議書第1點被其餘地主知悉時，則本協議書自動失效。」（卷第22頁），以一般合建案中之地主與建商間之關係，在建商之角度觀之，因各地主與建商間之親疏關係，以及簽訂契約時雙方之交涉技巧，影響各地主與建商間所約定之分配比例，因此各地主與建商間有關約定合建大樓之分配比例向為商業秘密，是故倘部分地主知悉其餘地主分配比例較為優渥時，以一般正常人之觀感當會產生「不平衡」之心理，此時可能造成部分地主與建商間之糾紛，影響合建案之進行，惟在與國家（行政機關）提供土地之合建案中，此時國家（行政機關）與建商間之關係雖為私法關係，然其已非單純之「地主」身分，因國家（行政機關）本身除「地主」身分外，尚得以其他「行政行為」影響合建案之進行，例如：行政指導等作為主導建商之興建時程，是故系爭協議書所謂之「其餘地主」，解釋上自應將身為「行政機關」之臺北市捷運局排除在外，否則，在主管機關同時為契約一方之情形時，此項保密條款之約定，無異剝奪原告要求主管機關執行法定權限或參與協調之權利，顯非有據；更何況臺北市捷運局究否有因原告之陳情書函而知悉各地主與被告間之房地分配比率之事實，原應由主張「依該協議書第4條約定無效」之被告舉證證明之，而經本院函詢臺北市捷運局之結果，函覆本院稱「…依本府（甲方）與龍懋建設股份有限公司（乙方）簽訂之『新店線萬隆站交十臺北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書』第5條第3款約定『…乙方與土地所有人間之建物及土地之分配比率區位及條件，由乙方與土地所有人自行協商…。』，是以，本局無包括私地主萬仁淵君等相關不動產分配計算表可供貴院參考，僅予說明。」（卷第129頁），足見臺北市捷運局是否因原告之陳情書函而知悉兩造間之房地分配比率，尚非無疑；是故，被告抗辯臺北市捷運局亦為系爭合建案之「地主」，原告逕將系爭協議書內容揭示予臺北市捷運局知悉，依系爭協議書第4條約定，協議書自動失效云云，並非有據。 ⒊復按法律行為，係乘他人之急迫，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院固得因利害關係人之聲請撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文；然為此主張者，應就其相對人明知其係在急迫情形下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失公平等情，負舉證責任。而本件被告抗辯其因恐遭購屋者請求遲延損害，而係在「急迫」情形下與原告簽訂系爭協議書云云，然其僅以系爭協議書第5點之記載「雙方簽立本增補條款協議書後，甲方須配合王浩泉地政士辦理土地捐贈予捷運局與土地移轉交換之事項，並交付兩份印鑑證明與以甲方之印鑑章辦理上述事項之相關文件用印。」謂已符合「急迫」之情形，惟此點規定與兩造間之合建契約第5條第2項「…甲方應於投資人（亦即乙方）取得使用執照後，於乙方通知十日內提出建物所有權第一次登記與房屋稅籍設立所需一切文件並交由乙方所指定之地政士辦理上述相關手續」等文字並無不同，以被告身為系爭合建案之建商，被告之所以與原告簽訂系爭協議書，必係考量自身資力、遭購屋者請求遲延損害金額等一切情狀後，基於利益權衡下之決定，況本件兩造係因房地坪數不足之找補事宜而起爭執，就此事項另行簽訂系爭協議書，已屬終止爭執而互為讓步之和解契約，並非原告明知被告有何急迫之情事，而趁其急迫時，使其為顯不公平之和解，被告執此主張撤銷意思表示或減輕其給付，並不可採。 ⒋再者，所謂「按其情形顯失公平」，係屬不確定之法律概念，於訴訟上應由法院依具體個案形成其內容。惟所謂公平，應求其實質，而非形式；等者等之，不等者不等之，而非齊頭平等，以稅法之量能課稅原則來說明，國家應以每一個人支付租稅能力的大小來決定其應負擔稅負的多寡，亦即「垂直的平等」，使不同等級或水準的所得、財產或消費的人，負擔不同之稅負；「水平的平等」，使相同等級或水準的所得、財產或消費的人，負擔相同之稅負；而合建案中之地主與建商間，因資力、法律地位及經濟實力等不對等資訊，原即不可能要求二者達成「齊頭式平等」，而以被告身為資本額35,000,000之股份有限公司，甚難想像在被告與資力不對等之地主簽約時有何情形將會造成「不公平」情事，縱使原告因系爭協議書而獲得利益，亦係其等與被告在解決坪數不足找補之協商過程中，基於談判技巧所獲得之利益，被告既與之簽訂系爭協議書就上開事項和解，同意以協議書所載條件解決紛爭，當無「顯失公平」情事。 ⒌再按「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年台上字第902號判例、29年上字第895號判例意旨參照），本件兩造已於系爭協議書第1條第1、2項約定「⑴甲方（即原告）所持有之車位無償移轉予乙方。」、「⑵乙方（即被告）則無償移轉坪數予甲方」（卷第21頁），而本件依兩造間之合建契約，原告可分得系爭建物權利範圍比例各為50.185%及1.418個車位，惟原告就系爭建物登記之權利範圍現為50%（不足 0.185%）及1個車位（即共有之臺北市○○區○○段0000○ 號建物，面積299.91平方公尺，權利範圍36分之3），則被告依系爭協議書及民法第264條規定行使同時履行抗辯，主張原告必須先將車位移轉登記予被告後，被告始有依系爭協議書將不足之坪數登記予原告，為有理由。㈡反訴部分：反訴原告雖以被告公司函、存證信函等文件（卷第70-74頁），主張當時有急迫之情形等語，但是反訴原告所主張前揭文件固為反訴原告請求反訴被告提出所有權狀正本、印鑑章、印鑑證明及請求用印之內容，惟此等文件究為請求反訴被告履約之意思，與反訴原告所主張之急迫情形尚屬有間，已如前述，是反訴原告之主張，尚難認屬有據，況本件反訴原告既基於考量自身資力、遭購屋者請求遲延損害金額等一切情狀後，在利益權衡下與反訴被告簽訂系爭協議書，顯有終止兩造間因坪數不足找補爭執、互為讓步之意思表示，應屬和解契約無疑，並非原告明知被告有何急迫之情事，而趁其急迫時，使其為顯不公平之和解，已如前述；則反訴原告依民法第74條第1項主張反訴被告有趁反訴原告「急迫」情形而簽訂系爭協議書，先位請求撤銷法律行為及備位請求減輕給付云云，均屬無據，應予以駁回。五、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告履行移轉坪數登記之義務，而被告亦以協議書第1條第1項約定為同時履行抗辯，足見兩造依系爭協議書請求對待給付，均有理由，法院即應為同時履行之判決；至反訴原告依民法第74條第1項規定先位請求撤銷法律行為及備位請求減輕給付，均無理由，應予以駁回。六、本訴部分：兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、據上論結，原告之訴為有理由、反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 2 月 11 日民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 2 月 11 日書記官林鈞婷

臺灣臺北地方法院101年度訴字第4861號

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