101年度訴字第86號｜民事：給付服務報酬等｜裁判日期：101 年 10 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 101年度訴字第86號原　　　告　亞太不動產顧問有限公司法定代理人　蕭如君訴訟代理人　施竣中律師複　代理人　沈志偉被　　　告　陽明海運股份有限公司法定代理人　盧峯海訴訟代理人　林昇格律師複　代理人　黃維倫律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國一百零一年九月五日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣肆拾貳萬元，及自民國一百年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新台幣肆仟陸佰伍拾伍元由被告負擔，其餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：被告前於民國九十九年九月八日將其所有坐落台北市大同區○○○路○段二四三號建物（下稱系爭建物）五樓至十一樓及十三樓委託伊公司出租，伊公司接受委託後派員帶看並議價，先就其中十三樓，於同年十一月十一日與訴外人德鴻科技股份有限公司（下稱德鴻公司）簽訂租賃條件議價委託書，再於同年月二十二日與被告簽訂不動產委託租賃契約書，約定仲介費用為一點五個月，而促成被告與德鴻公司於同年月二十六日簽訂房屋租賃契約書，同時期伊公司職員陳彥孝就系爭建物八樓至十一樓（下稱系爭樓層），於九十九年九月十五日及同年月二十九日帶領另訴外人群環科技股份有限公司（下稱群環公司）人員看屋，群環公司表示有意承租，並於九十九年九月十五日簽定帶看確認書，同年十二月間伊以電子郵件寄送議價委託書予被告，並告知被告公司人員羅銘宏詳情，詎群環公司及被告圖免給付仲介服務酬勞，私下於一百年一月間簽訂租賃契約，約定每期租金新台幣（下同）一百二十一萬四千七百五十元，直至群環公司設置招牌，伊始知此事，經以存證信函寄送群環公司，群環公司自知理虧，遂於一百年四月二十六日與伊公司達成和解，支付二十八萬仲介服務報酬，惟被告仍拒絕給付報酬，為此依民法第五百六十六條、第五百六十八條及第五百四十七條請求給付居間、委任報酬之規定，請求被告依兩造間上開系爭建物十三樓所定仲介報酬之比例給付報酬，其數額依被告與群環公司間約定每期租金之數額一點五期已逾一百八十萬元等語。爰聲明：被告應給付原告一百八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。二、被告則以：兩造間就系爭樓層並無任何居間契約存在，原告所提出伊公司職員羅銘宏於九十九年九月八日所寄電子郵件，並無任何居間報酬之約定，兩造就居間契約之必要之點尚無任何意思表示，更遑論有任何意思表示合致，且伊將自有資產出租他人，向來非僅委託原告一家仲介公司，伊辦理承租之流程，係待仲介公司表明承租人資料、並磋商租賃價格及條件之後，始會與仲介公司簽訂委託租賃契約書，並約定報酬，原告等仲介公司都甚為瞭解，又依不動產經紀業管理條例第二十一條至第二十三條規定，可知原告之經紀人員在執行系爭樓層媒介行為前，應先取得伊公司簽章並記載系爭樓層標示及權利範圍等事項之不動產說明書後，始得向委託之相對人解說，本件原告未符合此一要式，即難謂兩造間居間契約已成立生效，本件係群環公司於九十九年十月十二日自行至伊公司網站留言，與伊公司於同年十一月至十二月間聯繫接洽，談妥租賃價格條件後，與伊就系爭樓層簽立租賃契約，並非經由原告報告訂約機會或媒介或出於其勞力所致，原告在取得伊公司委託前，預先帶領潛在客戶群環公司至系爭建物看屋，充其量僅係準備締約之行為，伊公司門禁管制登記簿，僅登記原告公司陳彥孝，並無群環公司人員姓名，刻意不告知有意承租人者名稱及報價，違背誠信原則，且不構成兩造間居間之要約或承諾，亦不代表群環公司同意委託原告居間承租，退步言之，縱使兩造間成立居間契約，原告亦未說明兩造何時何地約定報酬為何、如何計算得出數額，亦未揭示價目表為何，徒以其公司職員陳彥孝曾告知伊公司職員羅銘宏，即以一個半月租金為報酬，既已逾越內政部函釋百分之六上限，且未扣除群環公司已付二十八萬元報酬，復未協助伊與群環公司磋商、修改租約條款，故不得請求任何報酬等語置辯。爰聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（參見本院卷第一三五頁）：㈠被告曾於九十九年九月八日寄送電子郵件（見士院卷第十六頁）予原告，記載系爭建物五樓至十一樓及十三樓出租事宜，惟兩造僅就系爭建物十三樓簽訂不動產委託租賃契約書，就系爭樓層未簽訂書面之委託或居間契約。㈡兩造就系爭建物十三樓曾於九十九年十一月二十二日簽訂不動產委託租賃契約書（見士院卷第二十頁），在此之前，原告與德鴻公司曾於同年月十一日簽訂租賃條件議價委託書（見士院卷第十九頁），之後被告與德鴻公司於同年月二十六日簽訂房屋租賃契約書（見士院卷第二二頁）。㈢原告公司承辦人陳彥孝曾於九十九年九月十五日、同年九月二十九日帶同群環公司總務課長林於漢等人至系爭建物看屋，被告所有系爭建物之門禁管制登記簿登記：①九十九年九月十五日十四時五十五分進入、十五時十五分離去、訪客姓名陳彥孝、車號三Ｂ－四一一九、看屋樓層十、十二、十四樓（見本院卷第八一頁），②九十九年九月二十九日十四時十分進入、十四時四十一分離去、訪客姓名陳彥孝、車號三九七六－ＤＣ、看屋樓層五、十一、十三、十四樓，同日十四時十六分進入、十四時四十二分離去、訪客姓名林於漢、車號○○○六－ＣＣ、看屋樓層五、十一、十三、十四樓（見本院卷第八二頁背面）。㈣被告於一百年一月間與群環公司就系爭樓層簽訂租賃契約。四、惟原告主張之被告應給付報酬等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠兩造就系爭樓層之出租是否已成立居間契約？㈡原告就系爭樓層有無為被告與群環公司提供報告訂約之機會或為訂約之媒介？㈢被告就系爭樓層與群環公司訂立租賃契約，應否給付原告報酬？若應給付報酬，給付若干為合理？經查：㈠兩造間就系爭樓層之出租已成立居間契約： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。又居間契約之成立，民法並未特設規定，故為不要式契約及諾成契約，於當事人於締約時有合致之意思表示，即為成立要件，此觀民法第一百五十三條明文：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立亦明。本件原告確有於九十九年九月八日寄送電子郵件予原告等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有該電子郵件（見士院卷第十六頁）在卷可稽，依該電子郵件之內容記載：「關於本公司重慶大樓（北市大同區○○○路○段243號）5F-11F 及13F...樓層房屋出租，相關樓層面積如附檔。本公司租賃條件：1.房屋租金每坪NT:1,100（含稅）租期至少一年2.地下室車位另租:車位月租金B1F:NT:4,800 （含稅且含管理清潔費）B2F:NT:4,700（含稅且含管理清潔費）B3F:NT:4,600（含稅且含管理清潔費）B4F:NT:4,500（含稅且含管理清潔費）3.大樓管理費每坪NT:110（含稅）4.空調位中央系統、主機位於地下室B1F 、假日使用可申請；大樓公共水電費以使用量來計算；另行分攤（不包含在管理費內）。原則上承租人能以一個完整的樓層為主，帶客戶看屋前，請先與我聯繫，我會再請大樓協助..」等語，已明確標明委託出租之房屋所在地、樓層、面積、出租金額、期間，甚至稅金、管理（清潔）費、另行分攤費用及最少承租範圍，亦已定明，且告知看屋前聯絡方式，嗣原告確有帶領德鴻公司、群環公司人員至系爭建物看屋等情為真正，復為被告所不爭執，亦如前述，足認被告就包括系爭樓層在內之系爭建物五樓至十一樓及十三樓出租所為居間契約之要約，已經原告承諾並開始履行，兩造就系爭樓層出租成立居間契約之意思表示已經合致，應認兩造就系爭樓層之出租已成立居間契約。 ⒉雖被告以上開電子郵件無報酬數額之約定、其公司向來非僅委託原告一家仲介公司、須待仲介公司表明承租人資料並磋商租賃價格及條件後才簽訂委託租賃契約書、原告違反不動產經紀業管理條例相關規定等情，抗辯兩造就系爭樓層之出租尚未成立居間契約云云。惟民法第五百六十六條、第五百六十八條第一項明文：「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付」、「居間人，以契約因其報告或媒介成立者為限，得請求報酬」，足見報酬之約定，並非居間契約成立之要件，縱未約定，亦得依情形視為允與報酬，其數額，則得按價目表或習慣定之，僅其請求給付報酬時機，須以居間人報告或媒介成立者為限而已，是以被告抗辯上開電子郵件無報酬數額之約定，兩造間居間契約即未意思合致而成立云云，應有誤會。又被告公司以同樣條件委託數不同仲介公司為其出租系爭樓層、其公司須待仲介公司提出一定程度之租賃條件始與仲介公司簽訂委託租賃契約之書面，均不影響兩造間居間契約已經成立，前者若原告以外仲介公司情形與原告相同，不過被告除與原告成立居間契約外，亦同時與原告以外之其他仲介公司成立居間契約，並不礙於兩造間居間契約之成立，後者兩造縱未簽訂委託租賃契約之書面，亦不能謂兩造間不要式之居間契約並未成立，該委託租賃契約書面之有無，僅不過用以證明兩造確已訂立居間契約，並明確該居間契約各項給付義務或履約條件耳，不能因無該書面或書面尚未簽訂，即謂兩造間居間契約尚未成立甚明，是以被告以此為由抗辯兩造間居間契約尚未成立云云，亦不足採。另不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第一條立法目的自明，其規範目的及內容均無變更居間契約之性質為要式行為，此觀被告援引該條例第二十一條至第二十三條規定，可知係不動產經紀業之仲介或代銷時應遵守事項之規定，條文所指委託契約書、不動產說明書，亦不過為不動產經紀業為仲介或代銷前應取得或提出之文件，並非居間人與委託人間居間契約成立之要式文件，縱有違反亦僅生行政罰之效果耳，此觀該條例第五章獎懲規定亦明，是以被告抗辯原告未與其簽訂委託契約書並取得不動產說明書前，兩造間即不成立居間契約云云，亦不足採。㈡原告就系爭樓層出租已提供被告與群環公司訂約之機會： ⒈原告公司承辦人陳彥孝曾於九十九年九月十五日、同年九月二十九日帶同群環公司總務課長林於漢等人至系爭建物看屋，為兩造所不爭執，已如前述，並經證人陳彥孝、林於漢到庭證述無訛，復有系爭建物門禁管制登記簿（見本院卷第八一頁、第八二頁背面）在卷可參；又群環公司曾於九十九年九月十五日與原告簽署亞太不動產代看確認書等情為真正，亦有原告提出該代看確認書（見士院卷第二七頁）在卷可稽，核與林於漢到庭證稱：「（帶看確認書）請仲介公司帶我們看房子，都會簽」、「（原告公司）看完之後請我簽的」等語（見本院卷第一七四頁背面）相符，亦堪信為真實。再者，原告公司承辦人陳彥孝帶同群環公司總務課長林於漢看屋前，已先通知被告公司承辦人羅銘宏，帶看後亦已明白告知羅銘宏帶同群環公司看屋等情，業據證人陳彥孝到庭證稱：「（被告公司出租重慶大樓辦公大樓，是否由你帶群環公司去看？）是的」、「（你在帶看之前，有無先通知羅銘宏？）有，他說他會通知重慶大樓的總幹事，然後幫我們開門，做帶看的動作」、「（有無告訴羅銘宏說你有帶群環公司去看過這辦公大樓？）我曾經在電話中跟他講過幾次..」、「（是否有明白告訴羅銘宏要帶看的客戶名稱？）有，第二次複看的時候，看完之後大概隔幾天就會告知，我會先詢問客戶的意願，如果有興趣的話，會第二次看完之後告知」、「（以何方式告知？）電話告知」、「（複看的時候，確實有電話通知羅銘宏？）有，帶看客戶看大樓之前，要跟業主報備，才能看現場，他們才會通知大樓主任林西北，如果沒有事先告知，沒有辦法帶看」、「（看完之後，有無說是群環公司？）後來我有詢問群環科技公司，他是覺得還不錯，我有私下問林於漢，他覺得這棟比較符合他們的要求，我確定之後就有跟被告公司報告，也有告知他」、「（剛剛提到確定之後有跟被告公司報告，是你發現群環林於漢私下承租的情況，還是複看完當天就告知被告公司？）都有告知」等語（見本院卷第一六二頁至第一六六頁）明確，足見原告主張其帶同群環公司看屋前後已告知被告，就系爭樓層之出租事宜已提供被告與群環公司訂約之機會等情，所言非虛。 ⒉雖被告否認原告曾經告知其公司帶同看屋之客戶為群環公司，並舉其公司承辦人羅銘宏證詞為據。惟群環公司與被告訂立租賃契約前，係由群環公司總務課長林於漢與被告公司承辦人羅銘宏聯絡，林於漢於簽約前已告知羅銘宏看過系爭樓層等情，業據林於漢到庭證稱：「（簽約前）我們有告訴被告公司我看過房子..」、「（你說你有跟被告公司聯絡，跟誰聯絡？）羅銘宏先生」等語（見本院卷第一七六頁）無訛；又原告公司承辦人陳彥孝於九十九年九月二十九日帶同群環公司總務課長林於漢至系爭建物看屋時，訪客姓名並列登記陳彥孝及林於漢、參觀樓層相同、時間接近等情，有上開系爭建物門禁管制登記簿（見本院卷第八二頁背面）在卷可稽，嗣林於漢於九十九年十月二十八日、十一月九日、十一月二十二日三次自行前往看屋，均以自己姓名登記，亦為上開門禁管制登記簿記載（見本院卷第八六頁背面、第八七頁背面、第八九頁）明確，而群環公司於九十九年十月十二日透過電子郵件與被告洽詢承租事宜後，同年十月二十九日及十一月十一日即由林於漢與羅銘宏直接以電子郵件往返，除經證人林於漢、羅銘宏到庭確認無誤外，並有被告提出之電子郵件（見本院卷第四九頁至第五二頁）在卷可查，再者，系爭建物全棟均為被告所有，該建物保全主任為被告委託保全公司所派，進出大樓均要做進出的登記，原則上仲介帶看客戶前，要先跟羅銘宏聯繫，再由羅銘宏請大樓管理中心協助，所設門禁管制登記簿會在大樓現場留存，被告需要時可以調閱等情，業據被告公司承辦人羅銘宏到庭證述（見本院卷第一六四頁背面、第一六一頁、第一六五頁背面）無訛，則被告公司於九十九年十月十二日即知群環公司有意承租系爭建物，其公司承辦人羅銘宏於同年十月二十九日至遲於同年十一月十一日已知群環公司之經辦人為林於漢，而登載九十九年九月二十九日訪客為原告公司陳彥孝及群環公司林於漢同來、九十九年十月二十八日、十一月九日、十一月二十二日訪客為林於漢之門禁管制登記簿，既為被告委託之保全公司所保管，被告得隨時調閱，自難認被告不知群環公司林於漢係由原告公司陳彥孝仲介前來，況被告從未帶同群環公司人員看屋，業據群環公司林於漢到庭證述（見本院卷第一七五頁）明確，豈有租屋前既屋主未帶同看屋，也無仲介者帶同看屋之可能，是以被告公司承辦人羅銘宏到庭證稱原告公司陳彥孝從未告知其帶同看屋之客戶為群環公司云云，難以信為真實，則被告公司既知群環公司係由原告仲介前來，被告據此否認原告曾經告知帶同看屋之客戶為群環公司，進而抗辯原告就系爭樓層之出租事宜未提供被告公司與群環公司訂約之機會云云，即不足採。㈢被告與群環公司訂立租賃契約，應給付原告報酬，給付報酬之數額以四十二萬元為適當： ⒈按民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法院著有五十二年台上字第二六七五號判例要旨足參。本件兩造間就系爭樓層之出租已成立居間契約，且原告就系爭樓層之出租已提供被告與群環公司訂約之機會等情無訛，已如前述，又被告與群環公司業於一百年一月間訂立租賃契約等情為真正，亦為兩造所不爭執，並有被告提出之租賃契約節印本（見本院卷第一七九頁至第一八二頁）在卷可稽，則原告據此請求被告給付報酬，自屬有據，應予准許，被告抗辯原告不得請求報酬，尚不足採。 ⒉惟兩造間就系爭樓層出租而成立之居間契約，並未約定報酬數額或計算方式等情，亦為兩造所不爭執，原告主張應依系爭建物十三樓出租約定報酬之比例即租金一點五個月計算，為被告所不同意。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第五百七十二條前段並有明文。查本件原告居間被告將系爭建物十三樓出租德鴻公司，原告除提供報告訂約之機會外，並為被告與德鴻公司間訂約之媒介，換言之，原告除帶同看屋外，並搓合被告與德鴻公司間訂約之租賃條件，而原告就系爭樓層僅提供報告訂約之機會，嗣被告與承租人群環公司間簽訂之租賃契約，其租賃條件並非原告搓合完成，則原告就兩者所付出之勞力、時間成本，自有不同，本院因審酌原告就系爭樓層前後僅於九十九年九月十五日及同年月二十九日帶同群環公司人員看屋兩次，為期不超過十五日，嗣原告與群環公司達成和解金額二十八萬元之協議，業據原告提出一百年四月二十六日和解協議書（見士院卷第三十頁）在卷可稽，此金額亦非如原告與系爭建物十三樓承租人德鴻公司間所訂一個月報酬為計算標準，是依原告與群環公司和解金額相當於一個月之報酬比例，計算被告相當一點五個月之報酬比例，應以四十二萬元（280,000元×1.5）之範圍內為適當，爰予核減。五、綜上所述，原告主張兩造就系爭樓層之出租已成立居間契約，且其就被告將系爭樓層出租群環公司已提供報告訂約之機會，及被告就系爭樓層與群環公司已訂立租賃契約，應給付原告報酬等情，均堪採信，惟主張被告應依其與群環公司間租約每期一點五個月比例給付報酬，為數過鉅失其公平，應予核減。從而，原告依民法第五百六十六條、第五百六十八條規定居間契約給付報酬之法律關係，訴請被告應給付其四十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即一百年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中華民國 101 年 10 月 3 日民事第一庭法官劉台安以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 10 月 3 日書記官曹瓊文

臺灣臺北地方法院101年度訴字第86號

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