101年度重訴字第384號｜民事：履行契約｜裁判日期：102 年 08 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第384號原　　　告　謝龍達訴訟代理人　陳博文律師鄭仁哲律師被　　　告　張馨心（原名張菁菁）居臺北市○○區○○街○○號十六樓之一訴訟代理人　顏光嵐律師陳志偉律師被　　　告　翔譽國際建設股份有限公司法定代理人　張修清訴訟代理人　梁紀鴻黃聖堯上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國一０二年七月二日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹仟肆佰萬元，及自民國一０一年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆佰陸拾陸萬陸仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告部分（一）聲明：１被告應給付原告新臺幣（下同）一千六百零六萬二千四百六十元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。２願供擔保請准宣告假執行。（二）原告起訴主張：１其前取得沈姓地主及訴外人朱慧平之信任、授權，居間出售坐落臺北市松山區寶清段七小段之土地及地上建物，其乃居間訴外人朱慧平與被告間土地買賣事宜，惟雙方歷經數週仍未達合致、簽訂買賣契約，嗣另有他人有意願承購該土地，兩造乃於民國九十八年八月四日訂立協議書（被告張馨心原名張菁菁，一００年二月十一日更名；被告翔譽國際建設股份有限公司原名稱翔譽建設股份有限公司，九十八年十月二十七日變更公司名稱，以下簡稱被告公司），約定由其負責整合並協助被告購買坐落臺北市松山區寶清段七小段第七一七、七一八、七一九、七二四、七二五、七二五之一、七二六、七二六之一、七二七、七三二、七三三、七三四、七三九地號共十四筆、面積七三０平方公尺、約二二０‧八二五坪之土地（下稱本件土地）及其地上建築物全部，倘土地實際買賣總價之平均單價低於每坪二百零五萬元時，被告應支付以每坪二百零五萬元計算總額與實際買賣平均單價間差額為其利潤，土地實際買賣總價之平均單價高於每坪二百零五萬元時，被告應支付其已簽約土地坪數以每坪二百零五萬元計算百分之一之仲介費，倘九十八年九月五日前無法使被告與「磐石」（即磐石資產管理股份有限公司，以下簡稱磐石資產管理公司）簽訂買賣契約時，被告應支付其朱慧平及沈家買賣坪數以十萬元計算之差價計一千四百萬元。２其業依約履行整合及協助被告購買本件土地及地上建物，被告於九十八年八月五日即與朱慧平簽訂買賣契約、於同年月二十五日即完成土地所有權移轉登記，並於同年九月二十一日經其居間與沈家沈鄭仁愛、沈文進、林明宗及蔡家等人簽訂買賣契約，因土地實際買賣總價之平均單價高於每坪二百零五萬元，且被告未能於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽訂買賣契約，是被告依約尚應給付仲介費用二百零六萬二千四百六十元（計算式詳如附表一）及土地價差一千四百萬元，共一千六百零六萬二千四百六十元，詎被告公司經其二度催討並行調解，仍拒不依約給付，爰依兩造間協議書第三、四條之約定，請求被告給付一千六百零六萬二千四百六十元，及支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。（三）對被告答辯之陳述：１兩造間協議書並未約定其必須完成全部土地及地上建物之居間方得請領報酬，由協議書第三條以「已簽約土地坪數」計算仲介費用及第四條被告未與磐石資產管理公司締約前仍應支付一千四百萬元價差之約定，可見縱被告無法與磐石資產管理公司簽約，仍應給付土地價差，況被告現已取得本件土地及地上建物全部，至協議書第二條之約定，旨在規範土地價差之結算時點。２協議書第三、四條關於被告支付仲介費用及土地價差之條件均不相同，足見二者並不相斥而得並存，第四條關於土地價差之給付並未限制買賣價格平均單價在二百零五萬元以內，實則朱慧平及沈家與被告買賣土地平均價格為每坪一百七十萬元，與二百零五萬元有三十五萬元之價差，但被告僅需給付十萬元之價差。雖沈家並未履行與被告張馨心間土地買賣契約，經張馨心聲請調解並經調解成立後，沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔仍未依調解內容履行，而將第七一八、七二五、七二六之一、七三四地號土地應有部分移轉予訴外人吳登興，張馨心乃復向吳登興購買前開土地應有部分，惟張馨心與朱慧平及沈家、林志先、林志炫、林郁翔等人之土地買賣契約既經其居間而成立，其自得請求居間報酬，不因出賣人未依約履行而有不同。３沈家部分其共居間約七一‧三九坪之土地（見附表二），加計該部分，其居間朱慧平及沈家買賣坪數共計約一四二‧二三坪（朱慧平七十‧八五坪、沈家七一‧三九坪），逾一百四十坪，自得請求以每坪十萬元計算共一千四百萬元之土地價差。４其僅就其居間完成部分之土地請求土地價差及居間費用，並無報酬過高情事。５就地主沈鄭仁愛、沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔與張馨心締約後未依約履行一節，鈞院業以九十九年度重訴字地四六六號民事判決前開地主應連帶賠償張馨心三千萬元，上開地主上訴後，張馨心復於訴訟中與地主達成和解、自行拋棄對地主之損害賠償請求權且同意給付八百萬元搬遷補償，是被告額外支出之費用要因地主違約所致，其無可歸責，被告主張抵銷並無理由。（四）證據：提出（原證一）協議書、（原證二）北投奇岩郵局第五一號、淡水中興郵局第一一三九號存證信函、（原證三）調解不成立證明書、（原證四）調解書、（原證五）臺北市中山地政事務所異動索引、（原證六）臺灣臺北地方法院九十九年度重訴字第四六六號民事判決。二、被告部分（一）被告張馨心方面１聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。２被告張馨心以： ①雙方間協議書前言已載明原告負責整合並協助被告購買本件土地及地上建物全部，故原告依約負有整合本件十四筆、面積二二０‧八二五坪土地及地上建物、協助被告完成價購及所有權移轉過戶、地上物騰空點交之義務，惟原告自承僅整合並由被告購買其中一一八坪之土地，並未完成約定之工作，自不得請求報酬，此由協議書前言、第二條之約定即明。至協議書第四條真意為：被告知悉競爭對手磐石資產管理公司業已掌握本件部分土地，乃希冀於九十八年九月五日前將磐石資產管理公司掌握之土地移轉予被告，以免橫生枝節，倘原告無法於期限內完成，但仍完成全部土地之整合、居間及過戶、點交，仍得請求朱慧平及沈家部分以每坪十萬元計算之價差，並非表示原告得僅整合、居間部分土地。 ②雙方訂立協議書旨在於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽訂買賣契約，並以低於每坪二百零五萬元之價格買受，原告並未使其於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽訂買賣契約，是依協議書第四條之約定，原告僅能請求朱慧平及沈家買賣坪數以十萬元計算之差價，但原告亦未能將全部土地買賣價金平均單價控制在每坪二百零五萬元以內，買賣之平均單價近二百一十六萬二千元（詳如附表三所示），故依協議書第三條之約定，第四條所定土地價差原告亦不能請求，至多僅能請求經原告居間簽約土地坪數一一八坪以每坪二百零五萬元計算百分之一之仲介費共二百零六萬二千四百六十元，又實際依約移轉過戶之土地僅朱慧平所有之七十‧八五坪土地，故原告至多僅能請求一百二十萬四千四百五十元之居間報酬，扣除被告支付予訴外人顏正子之十萬元，尚餘一百一十萬四千四百五十元。 ③縱認原告仍得依協議書第四條之約定請求土地價差，原告實際整合完成並居間被告洽購朱慧平及沈家（鄭仁愛、沈文進）之土地為一０一‧四七坪，以每坪十萬元計算，亦僅能請求一千零一十四萬七千元；沈守禮部分，土地坪數僅十七‧八五坪（第七一八、七二五、七二六之一、七三四地號土地權利範圍各四分之一），並非四十‧七六坪；（後改稱）原告實際整合完成並居間被告洽購之土地僅朱慧平所有之七十‧八五坪土地，原告至多僅能請求七百零八萬五千元之土地價差。 ④原告並未整合全部土地及協助洽購、過戶、點交事宜，縱認原告仍得請求報酬，約定報酬較原告付出勞務之價值顯然為數過鉅有失公平，爰請求依民法第五百七十二條規定酌減之。 ⑤本件原告一再向被告表示已取得朱慧平及沈家之信任與授權，兩造方簽立協議書，惟原告無法掌握地主促使地主履約、亦未即時回報地主與第三人洽談情事，又無法掌握及消弭地主違約行為，未盡善良管理人注意義務，經鈞院另案判決結果，認渠等至少受有三千萬元之損失，其另支付予地主八百萬元之搬遷費用，原告自應依民法第二百二十七條規定就三千八百萬元對被告負損害賠償之責，其固拋棄對地主損害賠償之請求，仍無礙原告對被告之不完全給付法律關係，爰據以抵銷原告之債權，先抵銷利息，次充原本等語，資為抗辯。３證據：提出（第五九至七一頁）不動產買賣契約書、支票、房屋點交同意書、土地買賣契約書。（二）被告翔譽國際建設股份有限公司方面１聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。２被告公司除引用被告張馨心關於原告並未完成全部十四筆土地及地上物整合之義務，不得請求報酬，原告依協議書第三條約定至多請求百分之一居間報酬一百一十萬四千四百五十元，以及土地價差至多以七十‧八五坪計算之答辯外，另以： ①開發實務上「整合」必然包括土地產權移轉登記、物上物完全點交，方能夠有效利用；一般不動產仲介縱雙方訂約、所有權移轉登記完成，仲介仍須協助騰空點交標的物予買受人後，方得請求仲介費用，如出賣人違約或無法點交使用，仲介即不得請求仲介報酬。 ②地主沈家部分全部未履行與被告間土地買賣契約，其中沈鄭仁愛、沈文進之土地經假扣押後依調解結果移轉，該公司方不爭執居間報酬，但其餘部分客觀上發生地主違約情事，原告違反善良管理人注意義務，無法掌握地主促使地主履約、亦未即時回報地主與第三人洽談情事，又無法掌握及消弭地主違約行為，出賣人既未履行，該公司甚且因沈守禮等人違約另支出八百萬元之搬遷費用，及以高價向訴外人吳登興購買本件土地其中五八‧九一坪，共計增加支出五千九百八十四萬零八百元，依民法第二百二十七條規定，該公司得請求原告賠償，爰據以先抵銷原告之土地價差債權，次抵銷原告之仲介費債權，並逕抵銷債權本金。 ③該公司擬以每坪單價一百八十萬元收購朱慧平、沈家合計約一百四十坪之土地，原告表明已取得朱慧平、沈家之信任與授權、該公司得以每坪一百七十萬元收購，該公司方同意給付原告每坪十萬元之差價，惟如全部土地平均單價逾二百零五萬元，該公司仍無庸給付原告土地差價（含前述每坪十萬元之土地差價）。因該公司最後僅向朱慧平、沈家沈鄭仁愛、沈文進三人以每坪一百七十萬元買受合計一０一‧四七坪之土地，至沈家除沈鄭仁愛、沈文進以外沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔等人所持有之四十‧七六坪土地，該公司係以每坪二百五十八萬元買受，加計該公司支付予沈家之地上物搬遷費用八百萬元，該公司向朱慧平、沈家買受土地之平均單價為二百零一萬元，並非一百七十萬元，該公司自無庸再給付原告土地價差等語置辯。３證據：提出（第一二七至一三一頁）和解契約書。三、原告主張之事實，業據提出協議書、北投奇岩郵局第五一號、淡水中興郵局第一一三九號存證信函、調解不成立證明書、調解書、臺北市中山地政事務所異動索引、本院九十九年度重訴字第四六六號民事判決為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。被告所辯亦據提出不動產買賣契約書、支票、房屋點交同意書、土地買賣契約書、和解契約書，並引用證人張喜順之證述為憑，該等證據之真正，並為原告所不爭執，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。四、茲分述如下：（一）兩造不爭執之事實：１兩造於九十八年八月四日訂立協議書，略載稱：「茲為乙方（即原告）負責整合並協助甲方（即被告）購買臺北市松山區寶清段七小段七一七、七一八、七一九、七二０、七二四、七二五、七二五之一、七二六、七二六之一、七二七、七三二、七三三、七三四、七三九地號等十四筆土地（即本件土地）及其地上建築物全部，土地面積七三０平方公尺、約計二二０‧八二五坪‧‧‧，雙方訂立協議書條款如后，以資共同信守：第一條：甲方擬以買賣單價每坪二０五萬元（以下稱約定單價）購買前揭土地及地上建築物全部，土地增值稅由賣方負擔，地上物不另計價。第二條：甲方與地主之實際買賣平均單價低於前條所列約定單價乘上買賣土地坪數計算總價之差額為乙方及林豐乙利潤，於本基地全部土地所有權過戶及地上物全部騰空點交予甲方時，由甲方結算後支付給乙方及林豐乙。第三條：倘土地實際買賣總價之平均單價高於前條所列約定單價時，甲方則不支付乙方及林豐乙土地差價，甲方僅支付乙方及林豐乙已簽約土地坪數以每坪二０五萬元計算之仲介費，每人各百分之一，共百分之二。第四條：倘於九十八年九月五日前無法使甲方與磐石簽訂買賣契約時，甲方則不支付乙方及林豐乙土地差價，甲方僅支付乙方朱慧平及沈家買賣坪數以十萬元計算之差價，總計壹仟肆佰萬元，甲方僅另支付林豐乙已簽約土地坪數以每坪二０五萬元計算之百分之一仲介費。」（參見原證一協議書）２本件土地即座落臺北市松山區寶清段七小段七一七、七一八、七一九、七二０、七二四、七二五、七二五之一、七二六、七二六之一、七二七、七三二、七三三、七三四、七三九地號共十四筆土地，面積依序為十六、九、九、八、九九、四一、九、五一、十七、八二、十、十八、三三八、二三平方公尺，合計七三０平方公尺，折合二二０‧八二五坪。本件土地原所有權人為訴外人朱慧平、沈家六人（沈鄭仁愛、沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔）、林明宗及蔡家、喻菊仙、陳堅銘、李含笑，其中朱慧平應有部分比例折合土地面積為七十‧八五坪、沈家六人應有部分比例折合土地面積為七一‧三九坪（其中沈鄭仁愛十七‧八四坪）、林明宗及蔡家應有部分比例折合土地面積為十六‧五三坪、喻菊仙應有部分比例折合土地面積為二‧七二二五坪、陳堅銘應有部分比例折合土地面積為十五‧四二七五坪、李含笑應有部分比例折合土地面積為六‧三九坪，合計約一八三坪（詳見附表一、三「原所有人」、「土地坪數」欄）。３被告張馨心於九十八年八月五日、九月二十一日經原告居間分別與朱慧平、沈家六人訂立本件土地買賣契約，均約定由張馨心以每坪一百七十萬元向朱慧平、沈家六人買受本件土地應有部分（朱慧平部分折合七十‧八五坪、沈家部分共折合七一‧三九坪）；張馨心另經原告居間與林明宗及蔡家訂立本件土地買賣契約，約定由張馨心以每坪二百六十五萬元向林明宗及蔡家買受本件土地應有部分（共折合十六‧五三坪）。４被告未於九十八年九月五日與磐石資產管理公司簽訂買賣契約。５沈家六人並未履行與張馨心間買賣契約，經張馨心聲請調解，雙方於九十八年十月二十三日經調解成立（見原證四調解書），惟僅沈鄭仁愛（折合十七‧八四坪）及沈文進就第七三四地號土地（折合十二‧七八坪）部分依前述調解結果履行。６九十八年十二月間，沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔將本件土地其中第七一八、七二五、七二六之一地號土地應有部分共四分之三移轉予訴外人吳登興，沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔將本件土地其中第七三四地號土地應有部分共四分之一移轉予吳登興，張馨心乃於九十九年九月十七日以每坪二百五十八萬元向吳登興買受本件土地應有部分（折合土地面積為四十‧七六坪），計增加支出土地價金三千五百八十六萬五千六百一十三元，張馨心起訴請求沈家六人連帶賠償三千萬元，經本院於一００年五月十一日以九十九年度重訴字第四六六號判決張馨心勝訴（參見原證六民事判決）。沈家六人就前述判決提起上訴，張馨心與沈家六人於一００年七月十五日達成訴訟外和解，張馨心拋棄對沈家六人之債務不履行損害賠償請求權，並同意另給付沈家六人共計八百萬元之搬遷費（參見第一二七至一三一頁和解契約書）。７張馨心未經原告居間，於九十九年九月十七日以每坪二百五十八萬元向吳登興、喻菊仙、陳堅銘買受本件土地折合面積四十‧七六坪部分（參見第五九至六六頁不動產買賣契約書、支票、房屋點交同意書）。張馨心未經原告居間，於一０一年四月十七日以每坪四百三十八萬元向李含笑買受本件土地折合面積六‧三九坪部分（參見第六七至七一頁土地買賣契約書）。８至本件訴訟言詞辯論終結時止，張馨心共買受本件土地一八三‧三坪，平均單價約每坪二百一十六萬一千九百八十二元（參見附表三）。（二）本件原告依兩造間協議第三、四條之約定，請求被告給付經其居間與訴外人朱慧平、沈家沈鄭仁愛、沈文進、林明宗及蔡家簽訂本件土地買賣契約之仲介費用共二百零六萬二千四百六十元（計算式詳如附表一），及朱慧平、沈家土地差價一千四百萬元，合計一千六百零六萬二千四百六十元，已經被告否認，辯稱：原告未完成本件土地暨地上物全部之整合及居間、未於九十八年九月五日前使被告與磐石資產管理公司簽訂買賣契約，且土地實際買賣總價平均單價高於每坪二百零五萬元，與協議給付土地差價及仲介費之約定不符，不得請求土地差價及仲介費等語。是本件首應審究者，厥為：兩造間協議意旨為何？１按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，最高法院十七年上字第一一一八號、十八年上字第一七二七號、十九年上字第二八、五八、四五三號、三十九年上字第一０五三號著有判例可資參照。２本件兩造於九十八年八月四日簽立協議書，內容略如下：「茲為乙方（即原告）負責整合並協助甲方（即被告）購買臺北市松山區寶清段七小段七一七、七一八、七一九、七二０、七二四、七二五、七二五之一、七二六、七二六之一、七二七、七三二、七三三、七三四、七三九地號等十四筆土地及其地上建築物全部，土地面積七三０平方公尺、約計二二０‧八二五坪‧‧‧，雙方訂立協議書條款如后‧‧‧：第一條：甲方擬以買賣單價每坪二０五萬元（以下稱約定單價）購買前揭土地及地上建築物全部，土地增值稅由賣方負擔，地上物不另計價。第二條：甲方與地主之實際買賣平均單價低於前條所列約定單價乘上買賣土地坪數計算總價之差額為乙方及林豐乙利潤，於本基地全部土地所有權過戶及地上物全部騰空點交予甲方時，由甲方結算後支付給乙方及林豐乙。第三條：倘土地實際買賣總價之平均單價高於前條所列約定單價時，甲方則不支付乙方及林豐乙土地差價，甲方僅支付乙方及林豐乙已簽約土地坪數以每坪二０五萬元計算之仲介費，每人各百分之一，共百分之二。第四條：倘於九十八年九月五日前無法使甲方與磐石簽訂買賣契約時，甲方則不支付乙方及林豐乙土地差價，甲方僅支付乙方朱慧平及沈家買賣坪數以十萬元計算之差價，總計壹仟肆佰萬元，甲方僅另支付林豐乙已簽約土地坪數以每坪二０五萬元計算之百分之一仲介費」，有（原證一）協議書附卷可稽，前已述及。３細究協議書通篇文義，其中前言記載「乙方負責整合並協助甲方購買」、第一條記載「甲方『擬』以買賣單價每坪‧‧‧購買」、第三、四條均記載「倘‧‧‧則‧‧‧」之字樣，及前言、第一條固載稱「土地及其地上建築物『全部』」、第二條固載稱「於本基地『全部』土地所有權過戶及地上物『全部』騰空點交」字樣，但第三、四條記載「僅支付‧‧‧『已簽約』土地坪數以‧‧‧計算」字樣，二者不同，並參酌第二、三條係分別針對被告買賣本件土地實際平均單價高於或低於二百零五萬元時，原告得享有之報酬為土地差價或仲介費為約定，第四條則明示被告未於九十八年九月五日與「磐石」簽訂買賣契約時，不依第二條計付原告土地差價，亦不依第三條計付原告仲介費，則兩造間契約文義為： ①被告願支出每坪二百零五萬元購買本件土地及地上建物全部，委託原告協助與地主商議。 ②如被告於九十八年九月五日前與訴外人磐石資產管理公司簽立買賣契約，且買受本件土地之平均單價低於二百零五萬元，將買受本件土地（及地上物）之全部，並同意將實際買賣價額與以每坪二百零五萬元計算之價額間差額給付原告與林豐乙。 ③如被告於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽立買賣契約，但買受本件土地之平均單價高於二百零五萬元，則不一定買受本件土地（及地上物）之全部，且僅支付原告與林豐乙各就被告買受部分以每坪二百零五萬元百分之一計算之仲介費。 ④如被告未能於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽立買賣契約，不再支付原告第二條所定土地差價或第三條所定仲介費，亦不一定買受土地（及地上物）之全部，而僅給付原告以朱慧平及沈家土地面積每坪十萬元計算之土地差價計一千四百萬元，及支付林豐乙就被告買受部分以每坪二百零五萬元百分之一計算之仲介費。 ⑤易言之，協議書文義僅只表示被告有意願支出至少每坪二百零五萬元之代價買受本件土地（及地上物）全部，而委託原告協助與地主商議，並承諾原告不同情形下可獲得之報酬（土地差價、仲介費、以朱慧平及沈家土地面積每坪十萬元計算之土地差價一千四百萬元），非唯未表示被告定將或必須買受本件土地（及地上物）全部，且協議書第二至四條要件迥異，無從合併適用或循環適用，除朱慧平及沈家亦未因原告之協助而與被告訂立買賣契約情形外，原告均可享有高低不等之報酬（土地差價、仲介費、以朱慧平及沈家土地面積每坪十萬元計算之土地差價一千四百萬元）。４本件土地面積共七三０平方公尺（折合二二０‧八二五坪），含括十四筆土地，除其中五筆土地面積大於四一平方公尺外，其餘九筆土地面積均小於二三平方公尺，單獨利用之效益與價值不高，九十八年八月以前之所有權人並為朱慧平、沈家六人、林明宗及蔡家、喻菊仙、陳堅銘、李含笑等十餘人，其中朱慧平應有部分比例折合土地面積為七十‧八五坪、沈家六人應有部分比例折合土地面積為七一‧三九坪，合計一四二‧二四坪，已逾本件土地面積半數，前業提及。５而兩造間於九十八年八月四日簽立（原證一）協議書，起因為原告自九十八年五月間起與本件土地之地主會面協商、試行整合，並取得應有部分逾半之朱慧平、沈家六人之信賴與授權，被告公司從事土地開發業務，被告張馨心為被告公司最大股東翔譽國際資產股份有限公司之負責人，經熟識友人林豐乙引介而對原告表達投資買賣、開發本件土地之意願，適朱慧平獲其他從事土地開發業務公司買受本件土地之表示而要求被告立即確認是否投資，被告旋於翌日與原告訂立本件協議書，此經原告、張馨心到庭供述明確（見第二三二、二三三頁言詞辯論筆錄）。６原告並稱：「‧‧‧我告訴林豐乙說朱家和沈家買賣價是一八０萬元，與被告公司簽約價格寫一七０萬元‧‧‧磐石不是我能夠掌控的，我只負責朱家、沈家的部分，當初被告張要我協助關於磐石的部分，那是因為當初林豐乙說九十八年九月五日可以跟磐石簽約，簽什麼約我不曉得，如果沒辦法簽約的話，他們給我價差十萬元，仲介費百分之一‧‧‧十萬元的部分是無論如何一定要給的。第四條前段指的是如果沒有辦法在當日前跟磐石簽約，我就拿不到跟二０五萬元之間的差價。一千四百萬元是沈家跟朱家的土地因為我已經完成，合計是一四０坪，所以就是一千四百萬元。如果第四條的情形發生，除了朱家和沈家以外就沒有我的事情，我就不管‧‧‧我的認知是一定有十萬元的土地價差，還有百分之一的仲介費」；張馨心則稱：「‧‧‧當時因為我們認為土地持分土地地號很多，地主很多，我們要確認何時可以完成及價錢是多少，也怕時間拖太長，也怕價錢太高不符投資報酬率，所以跟原告約定平均價格要在二０五萬元以下‧‧‧有一家磐石公司是同行，他以他人名義掌握其中三筆地號的土地，我們希望他能夠及早退場把土地賣給我們‧‧‧如果在九十八年九月五日以前有跟磐石簽約的話，就是以協議書第二、三條去確定我們要給的金額，如果九十八年九月五日以前沒有跟磐石簽約的話，就是用協議書第四條，但是第四條的十萬元價差必須朱慧平與沈家以一七０萬元買進」。７參諸張馨心確於九十八年八月五日、九月二十一日經原告居間分別與朱慧平、沈家六人訂立本件土地買賣契約，均約定由張馨心以每坪一百七十萬元向朱慧平、沈家六人買受本件土地應有部分（朱慧平部分折合七十‧八五坪、沈家部分共折合七一‧三九坪），及迄至本件訴訟言詞辯論終結時止，張馨心共買受本件土地一八三‧三坪，並未買受全部二二０‧八二五坪，皆已敘及。８綜上情節，兩造簽立本件協議書前，被告尚未完成是否投資本件土地開發之完整評估，係為免土地持分近三分之一（七十‧八五坪）之朱慧平將本件土地售予其他公司，而向朱慧平買受本件土地須透過取得朱慧平信賴與授權之原告，原告另取得本件土地持分亦近三分之一（七一‧三九坪）之沈家六人信賴與授權，且考量經由原告得將近三分之二土地持分（約一四二坪）以每坪一百七十萬元之低價買受，得大幅壓低投資成本並居於本件土地持分過半之有利地位，為掌握投資買賣、開發本件土地之機會，始主動提供豐厚報酬（如本件土地全部被告均以每坪一百七十萬元買受，以二二０坪計算，原告最高得收取七千七百萬元之土地差價，如本件土地全部被告以平均高於每坪二百零五萬元之價額買受，原告亦得收取至少二百九十一萬一千元、至多四百五十一萬元之仲介費）使原告願與之合作、協助渠等與地主締約，但因已知尚有其他公司（磐石資產管理公司）業已參與本件土地之投資開發，可能導致剩餘土地價格高昂、開發時程延宕或無法合併開發，故保留不繼續投資之可能性，但仍給予是項情形下原告協助被告以低價買受本件土地持分一四二坪之報酬一千四百萬元，與協議書文義相符，堪以認定。（三）本件協議書當事人真意既與文義相符，其中第二至四條要件迥異，無從合併適用或循環適用，且未約定被告定將或必須買受本件土地（及地上物）之全部，第四條復定明被告如無法於九十八年九月五日前與訴外人磐石資產管理公司簽訂買賣契約時，被告僅支付原告地主朱慧平及沈家買賣坪數以十萬元計算之差價一千四百萬元，及支付林豐乙仲介費，而被告張馨心業於九十八年八月五日、九月二十一日經原告居間分別與朱慧平、沈家六人訂立本件土地買賣契約，均約定由張馨心以每坪一百七十萬元向朱慧平、沈家六人買受本件土地應有部分，但被告未於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽訂買賣契約，迭經載明，則原告依協議書第四條之約定請求被告給付土地差價一千四百萬元，尚非無憑，原告依協議書第三條之約定請求被告另給付仲介費二百零六萬二千四百六十元（計算式詳如附表一），則難認有據。（四）被告雖辯稱原告依約負有整合本件十四筆、面積二二０‧八二五坪土地及地上建物、協助被告完成價購及所有權移轉過戶、地上物騰空點交之義務，原告未完成約定之工作、不得請求報酬，協議書第四條所約定之土地差價一千四百萬元，因最後買賣之平均單價逾二百零五萬元，依協議書第三條之約定仍不得請求，且實際依每坪一百七十萬元約定移轉過戶之土地僅朱慧平所有之七十‧八五坪，原告至多僅能請求七百零八萬五千元之土地差價云云。然：１兩造間協議書並未約定被告定將或必須買受本件土地（及地上物）全部，協議書第三、四條明定被告僅買受部分土地情形下，原告仍得請求名為「仲介費」或定額「土地差價」之報酬，已經本院審認如前。２且協議書第三條所載「土地差價」係指第二條所載「土地差價」，並非指第四條所載「土地差價」，此觀協議書第三、四條文義即明，被告循環適用協議書約款，悖離協議書文義及當事人真意。３被告張馨心業於九十八年八月五日、九月二十一日經原告居間分別與地主朱慧平、沈家六人訂立本件土地之買賣契約，以每坪一百七十萬元向朱慧平、沈家六人買受本件土地應有部分合計約一四二坪（朱慧平部分折合七十‧八五坪、沈家部分共折合七一‧三九坪），迭經述及，自應認原告業已依約履行協助被告以每坪一百七十萬元向朱慧平、沈家六人買受本件土地合計約一四二坪部分義務，得依協議書第四條之約定請求土地差價。４沈家六人固未履行與張馨心間買賣契約，雙方於九十八年十月二十三日經調解成立後，亦僅沈鄭仁愛（折合十七‧八四坪）及沈文進就第七三四地號土地（折合十二‧七八坪）部分依前述調解結果履行，沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔仍將本件土地其中第七一八、七二五、七二六之一地號土地應有部分共四分之三移轉予訴外人吳登興，沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔仍將本件土地其中第七三四地號土地應有部分共四分之一移轉予吳登興，陷於給付不能，此經被告指陳詳明，核與（原證四）調解書、（原證六）本院九十九年度重訴字第四六六號民事判決所載一致，並經原告肯認無訛，前曾載及。５但兩造間協議書僅約定原告負責整合並協助被告購買本件土地（及地上物），及被告於三種不同情狀下所應給付原告之報酬，性質應屬民法第五百六十五條所定居間，依同法第五百六十八條第一項規定，原告就因其報告或媒介而成立之朱慧平、沈家六人部分土地買賣契約，得向被告請求約定之報酬（土地價差一千四百萬元），而居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院四十九年台上自第一六四六號著有判例可資參照，本件兩造間協議復無任何被告與土地所有人訂立買賣契約後，原告猶需擔保土地所有人履行買賣契約之明文，被告亦未舉證證明兩造有此特約或不動產買賣契約之居間人有「擔保因其居間所成立不動產買賣契約之履行」之商業習慣，沈家六人經原告居間而與張馨心訂立買賣契約時，亦均為本件土地共有人，非無訂約及履約能力，則沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔未履行與張馨心間本件土地買賣契約，與原告居間契約債務之履行無涉，無礙原告依兩造間協議第四條請求報酬（土地差價），被告此節所辯，均無可採。（五）被告另辯稱原告未整合全部土地及協助洽購、過戶、點交事宜，縱認原告仍得請求報酬，約定報酬較原告付出勞務之價值顯然為數過鉅有失公平，爰依民法第五百七十二條規定請求酌減之。１按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第五百七十二條前段規定甚明。２經查，本件原告於九十八年間已取得本件土地共有人朱慧平、沈家六人之信賴與授權，本件被告係因原告之居間，方得以遠低於預定每坪二百零五萬元之每坪一百七十萬元低價向朱慧平、沈家六人買受本件土地權利範圍近三分之二、折合一四二坪之部分，掌握開發本件土地之機會，大幅降低成本，並立於應有部分絕對多數之有利地位，如非經原告媒介，被告自始無法與朱慧平、沈家六人訂立買賣契約，亦無可能以每坪一百七十萬元低價買受本件土地近三分之二之部分，此由被告嗣後未經原告居間所買受之本件土地部分每坪單價高達二百五十八萬元及四百三十八萬元即明（參見第五九至六六頁不動產買賣契約書、支票、房屋點交同意書、第六七至七一頁土地買賣契約書、附表三），亦即被告自始即喪失投資開發本件土地之機會，此經本院論述如前，被告僅以每坪十萬元計付原告就朱慧平、沈家六人部分土地買賣契約之居間報酬，已難認為數過鉅失其公平。３沈家六人後雖未全數依約履行買賣契約，致被告張馨心於九十九年九月十七日以每坪二百五十八萬元向吳登興買受受讓自地主沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔之本件土地應有部分（折合土地面積為四十‧七六坪），計增加支出土地價金三千五百八十六萬五千六百一十三元，惟並無證據足認原告就沈家六人與張馨心間買賣契約之履行負任何擔保責任，且張馨心本得就前述沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔債務不履行所受損害（增加支出價金三千五百八十六萬五千六百一十三元）請求沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔賠償、填補損害、回復至以低價買進本件土地近三分之二部分之利益狀態，張馨心自行拋棄對前開地主之損害賠償請求權（參見第一二七至一三一頁和解契約書），致未能享有低價買進本件土地近三分之二部分之利益，自不得復將自身拋棄損害賠償請求權之不利益諉由原告承擔，被告此部分所辯，亦非有據。（六）被告復辯稱地主沈家部分未履行與被告張馨心間土地買賣契約，除沈鄭仁愛、沈文進外，其餘部分客觀上發生地主違約情事，原告違反善良管理人注意義務，無法掌握地主促使地主履約、亦未即時回報地主與第三人洽談情事，又無法掌握及消弭地主違約行為，出賣人既未履行，張馨心甚且因沈守禮等人違約另支出八百萬元之搬遷費用，及以高價向訴外人吳登興購買本件土地其中五八‧九一坪，計增加支出五千九百八十四萬零八百元（張馨心部分主張三千八百萬元），渠等得依民法第二百二十七條規定請求原告賠償，爰據以抵銷原告之土地價差債權云云。１二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段固有明文。２本件被告主張得依民法第二百二十七條之規定請求原告賠償，據以抵銷原告之土地價差債權，無非認原告依協議書除協助被告與本件土地所有權人訂立買賣契約外，尚負有「促使地主履約」、「即時回報地主與第三人洽談情事」、「掌握及消弭地主違約」之義務，但兩造間協議性質為居間契約，沈家六人經原告居間而與張馨心訂立土地買賣契約時，並均為本件土地共有人，非無訂約及履約能力，原告於被告與朱慧平、沈家六人以約定內容（每坪一百七十萬元）簽立土地買賣契約時，即已完成該部分之義務，並無證據足認原告尚需擔保沈家六人履行土地買賣契約，此經本院審認如前，原告自無庸負擔「促使地主履約」、「即時回報地主與第三人洽談情事」、「掌握及消弭地主違約」之義務，亦不因未履行該等事項而構成不完全給付。３況沈家六人未全數依約履行買賣契約，致張馨心於九十九年九月十七日以每坪二百五十八萬元向吳登興買受受讓自地主沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔之本件土地應有部分（折合土地面積約四十‧七六坪），所增加支出之土地價金為三千五百八十六萬五千六百一十三元，並非五千九百八十四萬零八百元，且該等損害張馨心本得依法請求沈文進、沈守禮、林志先、林志炫、林郁翔全數賠償、填補，張馨心自行拋棄對前開損害賠償請求權，甚且自行與沈家六人和解、同意額外給付沈家六人共八百萬元之搬遷費用（參見第一二七至一三一頁和解契約書），損害之發生源於張馨心拋棄權利及和解行為（參見第一二七至一三一頁和解契約書），與原告居間債務之履行間無相當因果關係，被告此節所辯，仍無可採。五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。本件兩造間協議書當事人真意與文義一致，並未約定原告須居間被告買受本件土地（及地上物）全部方得請領報酬，原告業已依約完成居間被告張馨心以每坪一百七十萬元對價與朱慧平、沈家六人訂立本件土地買賣契約，但被告未能於九十八年九月五日前與磐石資產管理公司簽訂買賣契約，原告得依協議書第四條之約定請求被告給付朱慧平、沈家六人部分土地差價一千四百萬元，但不得依協議書第三條之約定請求被告另給付仲介費二百零六萬二千四百六十元，從而，原告依兩造間協議書第四條之約定請求被告給付土地差價一千四百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０一年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求（依協議書第三條約定請求仲介費二百零六萬二千四百六十元及該部分之利息），則無理由，爰予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中華民國 102 年 8 月 12 日民事第五庭法官洪文慧上列正本核與原本無異。如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 8 月 12 日書記官林佳慧附表一：原告請求仲介費計算式 ┌─┬────┬───┬─────┬──────┬─────┐ │編│原所有人│土地│ 每坪單價 │ 買賣總價 │ 仲介費 │ │號│ │坪數│（新臺幣）│ （新臺幣） │（新臺幣）│ ├─┼────┼───┼─────┼──────┼─────┤ │１│朱慧平 │70.85 │1,700,000 │120,445,000 │1,204,450 │ ├─┼────┼───┼─────┼──────┼─────┤ │２│林明宗 │16.53 │2,650,000 │ 43,804,500 │ 438,045 │ │ │蔡家 │ │ │ │ │ ├─┼────┼───┼─────┼──────┼─────┤ │３│沈鄭仁愛│17.84 │1,700,000 │ 30,328,000 │ 303,280 │ ├─┼────┼───┼─────┼──────┼─────┤ │４│沈文進 │12.78 │1,700,000 │ 21,726,000 │ 217,260 │ ├─┴────┴───┴─────┴──────┴─────┤ │合計仲介費 2,163,035元，扣除已支付予第三人顏正子100,000元 │ │尚餘 2,063,035元。 │ └─────────────────────────────┘ 附表二：原告主張居間沈家土地計算詳目 ┌─┬───┬──┬────┬───┬───┬───┬───┬───┬──┐ │編│土地│面積│沈鄭仁愛│沈文進│沈守禮│林志先│林志炫│林郁翔│合計│ │號│地號│(㎡)│ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼──┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤ │１│七一八│ 9 │ 1/4 │ 1/4 │ 1/4 │ 1/12 │ 1/12 │ 1/12 │全部│ ├─┼───┼──┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤ │２│七二五│ 41 │ 1/4 │ 1/4 │ 1/4 │ 1/12 │ 1/12 │ 1/12 │全部│ ├─┼───┼──┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤ │３│七二六│ 17 │ 1/4 │ 1/4 │ 1/4 │ 1/12 │ 1/12 │ 1/12 │全部│ │ │之一 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼──┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼──┤ │４│七三四│338 │ 1/8 │ 1/8 │ 1/8 │ 1/24 │ 1/24 │ 1/24 │ 1/2│ ├─┴───┴──┴────┴───┴───┴───┴───┴───┴──┤ │合計移轉面積為（9+41+17+338/2）236㎡，折合 71.39坪（236×0.3025） │ └────────────────────────────────────┘ 附表三：被告買受本件土地平均單價計算表 ┌──────┬───┬─────┬──────┐ │ 原所有權人 │土地│ 每坪單價 │ 買賣總價 │ │ │坪數│（新臺幣）│ （新臺幣） │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │朱慧平 │ 70.85│1,700,000 │120,445,000 │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │沈鄭仁愛 │ 17.84│1,700,000 │ 30,328,000 │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │沈文進 │ 12.78│1,700,000 │ 21,726,000 │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │林明宗 │ 16.53│2,650,000 │ 43,804,500 │ │蔡家 │ │ │ │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │吳登興、喻菊│ 58.91│2,580,000 │151,987,800 │ │仙、陳堅銘 │ │ │ │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │李含笑 │ 6.39│4,380,000 │ 28,000,000 │ ├──────┼───┼─────┼──────┤ │ 合計 │183.3 │ 總計 │396,291,300 │ ├──────┼───┴─────┴──────┤ │每坪平均單價│2,161,982【小數點以下四捨五入】 │ └──────┴────────────────┘

臺灣臺北地方法院101年度重訴字第384號

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