101年度重訴字第504號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：102 年 06 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第504號原　　　告　智遊廣告有限公司法定代理人　陳游龍訴訟代理人　王怡惠律師複代理人　　林孝璋律師被　　　告　正華開發建設有限公司法定代理人　陳薈如訴訟代理人　黃瑞真律師複代理人　　何盈蓁律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國102年5月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告依兩造間之報告居間契約，於民國99年間向被告報告坐落新北市○○區○○路0段000號之3號1樓、228 號8至16樓「華中大樓」之訂約機會，雙方並約定被告應給付買賣總價款2％予原告做為居間報酬。原告除多次帶同被告前往華中大樓看屋外，並與賣方即訴外人新耀資產管理股份有限公司（下稱新耀公司）洽談買賣條件。嗣因新耀公司表示有意購買華中大樓之買家眾多而改採標售方式出賣，標售標的為新北市○○區○○路0段000號之3號1樓、228號5樓、8至16樓及其坐落土地應有部分（下稱系爭不動產），被告亦委任原告為上開標售案之唯一不動產仲介，並於100年1月11日以新臺幣（下同）8億9,880萬元標得系爭不動產。詎被告事後竟否認曾允為給付報酬，拒絕給付買賣總價款2％即17,976,000元予原告。退步言之，縱認兩造間未約定以成交金額2％為居間報酬，原告亦得依不動產仲介交易實務之習慣，請求被告給付買賣成交價2％之金額為居間報酬。爰依報告居間之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告17,976,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於99年8月間雖曾有媒介居間契約關係，惟因新耀公司拒絕被告所提出之買賣要約而未能成立買賣契約，兩造間之媒介居間契約即因買賣契約不成立而於99年8月 25日終了。嗣新耀公司於100年間標售系爭不動產時，被告係透過新耀公司之通知而獲悉標售訊息，並非經由原告之報告，故兩造間並無報告居間契約關係。縱認兩造間有報告居間契約存在，惟被告未曾同意給付買賣總價款2％之金額予原告做為報酬，反係原告向被告表示報酬部分由新耀公司支付即可，且新耀公司事後並已如數給付居間報酬予原告。又依契約自由原則及市場交易機制，不動產交易之買方非必然有給付居間報酬之義務，況事實上亦無買方必須給付成交金額2％做為居間報酬之習慣存在等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠、訴外人立華室內裝修有限公司（下稱立華公司）於99年6月 17日出具如本院卷㈠第34頁所示之「不動產購買意願書」。㈡、被告於99年8月18日出具如本院卷㈠第7頁所示之「要約書」，並交付如本院卷㈠第74頁所示之斡旋金支票乙紙（票據金額為600萬元）。嗣該斡旋金支票因新耀公司未於要約有效期間即99年8月25日以前依要約書所定條件出售不動產而作廢。㈢、兩造於99年12月31日出具如本院卷㈠第8頁所示之「仲介委任確認書」予新耀公司，確認原告為被告就系爭不動產標售案所委任之唯一不動產仲介，委任期間自99年12月20日起至100年4月15日止。㈣、被告與久郡建設股份有限公司（下稱久郡公司）共同出資購買系爭不動產，並約定以被告為投標名義人。嗣新耀公司標售系爭不動產乙案，由被告於100年1月11日得標，並於同年4月間以買賣為原因，移轉登記予被告，再於同年4月、6月間，分別以被告或久郡公司為委託人，信託登記予兆豐國際商業銀行股份有限公司。㈤、新耀公司因標售系爭不動產，已於100年4月20日依本院卷㈠第107至109頁所示之協議書，給付居間報酬即買賣總價金1 ％（898萬8,000元）予原告。四、兩造之爭點及論述：原告主張兩造間有報告居間契約存在且被告允為報酬，原告得依契約或依習慣請求被告給付買賣總價款2％之報酬等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠兩造間有無報告居間契約存在；㈡若有，則兩造是否約定被告應給付買賣總價款2％之金額予原告做為居間報酬；㈢不動產仲介交易實務上，是否有買方必須支付居間報酬予居間人之習慣存在。現就本件之爭點析述如下：㈠、關於兩造間有無報告居間契約存在部分：按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以訂約時周旋於他人之間說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足；至於媒介居間，則係指居間人於契約雙方當事人間斡旋，以促使契約成立而為訂約之媒介者而言。又報告居間或媒介居間，均以契約係因居間人之報告或媒介而成立者為限，居間人始得請求報酬，民法第568條第1項規定甚明。經查： ⒈被告於99年8月18日出具要約書予新耀公司，欲向新耀公司購買系爭不動產除5樓、8樓28個停車位外之其餘部分，有該要約書附卷足憑（見本院卷㈠第7頁），惟該買賣因新耀公司拒絕接受被告所提出之要約而確定買賣契約不成立，且為兩造所肯認，是縱然兩造於99年8月間曾有居間契約關係存在，該居間契約亦因買賣契約確定不成立而消滅，且該買賣既未因原告之報告或媒介而契約成立，依民法第568條第1項之規定，原告自無報酬請求權，合先敘明。 ⒉嗣被告為參與系爭不動產之標售案，於99年12月31日另出具「仲介委任確認書」予新耀公司，確認原告為被告所委任之唯一不動產仲介，委任期間自99年12月20日起至100年4月15日止，此有仲介委任確認書在卷可稽（見本院卷㈠第8頁），堪認兩造於99年8月原居間契約消滅後，再於99年12月20 日另成立一居間契約。參以證人即被告就系爭不動產買賣之承辦人陳惠玲證稱：99年11月左右，我們有打電話給新耀公司詢問系爭不動產出售之進度，新耀公司表示系爭不動產已改為標售案，並希望被告透過原告與新耀公司接洽買賣事宜。99年12月左右，原告法定代理人陳游龍有向被告報告系爭不動產標售案，被告有請陳游龍代為購買投標書，經被告評估並找到久郡公司與被告合作後，被告將填好之投標書交給陳游龍，請陳游龍送交康德國際法律事務所（下稱康德事務所）等語（見本院卷㈠第131頁背面），證人即康德事務所法務連慧芬具結證稱：康德事務所受新耀公司委託辦理系爭不動產之招標事宜，新耀公司提供給康德事務所之可能投標人及仲介名單上，有記載原告為被告之仲介，且關於被告就系爭不動產之投標事務，如領取及投遞標單等，均係由原告與康德事務所接洽等語（見本院卷㈠第136、137頁），足認兩造間於99年12月20日所成立居間契約之性質為「報告居間」，且被告與新耀公司間就系爭不動產成立買賣契約，係肇因於原告之報告。 ⒊至被告辯稱原告就被告標得系爭不動產一事，除代被告購買及遞送投標書外，並無其他積極助益之行為云云。然依前揭說明，原告於系爭不動產買賣契約之成立，僅居於報告居間人之地位，祇需為被告報告訂約之機會為已足，本不以周旋於被告與新耀公司間媒介、說合雙方買賣條件合致以促使契約成立為必要，故本件被告雖係透過投標方式而購得系爭不動產，就買賣契約之成立並無原告居中斡旋之餘地，亦與兩造間確有報告居間契約存在乙事無涉。㈡、關於兩造是否合意被告應給付買賣總價款2％之金額予原告做為居間報酬部分：按居間契約固以有償為原則，惟基於契約自由原則，當事人以特約約定居間契約為無償，既與公共秩序或善良風俗無違，亦未違反強制或禁止之規定，應認該約定為合法、有效。又契約之成立，必以當事人明示或默示互相表示意思一致為要件，此觀民法第153條第1項之規定自明，是當事人意思表示不合致者，縱然契約文書經雙方簽名或用印，亦難認其契約已成立。經查： ⒈被告與久郡公司100年1月6日會議紀錄記載：「陳游龍先生回覆，我方（即被告，下同）已出具仲介委託書，故本案如能得標，可向新耀資產請領仲介費用，故我方不必再給付任何費用」，有該會議紀錄附卷可佐（見本院卷㈠第88頁），證人陳惠玲證稱：系爭不動產買賣於新耀公司改採標售案後，伊為計算被告投標出價之成本，曾不止一次向陳游龍確認被告是否需給付佣金予原告，陳游龍則答稱關於佣金部分係由新耀公司支付等語（見本院卷㈠第132頁），證人即久郡公司員工楊鈞豪亦具結證稱：久郡公司與被告就系爭不動產買賣合作過程中，久郡公司曾詢問陳惠玲是否要將佣金認列在成本內，陳惠玲均表示不需要等語（見本院卷㈠第133頁背面），足認兩造間關於居間報酬部分，因被告標得系爭不動產後，原告依其與新耀公司間之約定，可向新耀公司請求買賣總價金1％之報酬，故特約約定被告無庸給付居間報酬予原告。是被告抗辯系爭居間契約為無償等語，洵堪採信。⒉至原告雖以證人陳銘英、李君健之證詞及不動產購買意願書（下稱系爭意願書）第6條記載：「簽約完成時，買方需支付總價款2％之金額作為仲介服務費。」作為兩造間確有約定居間報酬為買賣總價款2％之證據方法，惟查： ⑴系爭意願書所載之買方為「立華公司」，有系爭意願書在卷可參（見本院卷㈠第34頁），顯與原告主張系爭意願書之買方當事人為「被告」，有所不同。再證人陳惠玲證稱：立華公司負責人黃朝賢是我丈夫，系爭意願書上立華公司之大、小章是我代黃朝賢蓋的，簽立當時我曾就2％仲介服務費一事向陳游龍提出質疑，陳游龍回稱這只是契約標準格式，而且我們提出之價格新耀公司不可能會接受，所以該2％仲介服務費之記載沒有實益，因此我才於系爭意願書上用印等語（見本院卷㈠第132頁），證人陸家淦亦證稱：簽立系爭意願書時我有在場，當時我及陳惠玲均曾向陳游龍就2％仲介服務費之記載提出質疑，陳游龍答稱該仲介服務費之記載僅是制式格式，我也沒有同意要給付原告2％佣金等語（見本院卷㈡第9頁），堪認陳惠玲、陸家淦對於2％仲介服務費之約定並未與原告達成意思合致，則不論陳惠玲、陸家淦是否為被告之代理人，因雙方意思表示不一致，契約不成立，原告自無從請求按買賣總價金2％給付報酬。況新耀公司對於系爭意願書之內容即要約已表示拒絕接受，為兩造所不否認，亦即原告居間媒介之買賣契約已確定不成立，依民法第568條第1項之規定，原告無從請求給付居間報酬，要屬當然。⑵證人陳銘英、李君健雖均陳述陸家淦同意按買賣總價款2％計算居間報酬予原告云云。惟證人陳銘英亦證稱其於原告與陸家淦討論時並未在場，係事後聽聞自陳游龍轉述等語（見本院卷㈡第8頁），則陳銘英既非在場親見親聞陸家淦確有同意給付報酬予原告之意思表示，陳銘英所為之證詞之憑信性核與原告自陳無異，尚難為有利於原告之認定。另證人李君健則證稱其係以呈暘建設開發股份有限公司（下稱呈暘公司）代理人之身分與陸家淦「個人」簽訂不動產買賣合作意願書，且該合作意願書首頁立意願書人欄甲方所載「正華」二字，係陳游龍所寫等語（見本院卷㈡第67頁），參以上開不動產買賣合作意願書末頁立意願書人簽名欄記載「甲方」當事人為「陸家淦」，有該不動產買賣合作意願書附卷足憑（見本院卷㈡第83至85頁），是該合作意願書之甲方當事人應為「陸家淦」而非被告，應堪認定。而不論陸家淦是否確曾同意允為給付報酬予原告，被告既否認有授權陸家淦代表或代理被告而與呈暘公司簽訂不動產買賣合作意願書，陸家淦亦未與新耀公司成立買賣契約，是證人李君健之前揭證詞亦不足以證明兩造間確有2％居間報酬之約定。 ⑶況原告既以經營不動產仲介經紀為業，倘兩造間確曾就被告應給付居間報酬予原告乙節達成意思合致，衡情，原告理應會提供或擬具書面契約令被告簽名以明定雙方之權利義務關係，參以本院卷㈠第7、34頁之「要約書」、「不動產購買意願書」均係由原告提供或擬定之制式文書，為原告所不爭執，則兩造就被告投標購買系爭不動產一事既未以書面約定被告應給付報酬予原告，益見兩造間報告居間契約之性質為無償契約。㈢、關於原告是否得依習慣請求被告給付居間報酬部分：次按，所謂習慣，係指在社會上普通一般人多年慣行之事實，確信具有法之效力，並不違背公共秩序及善良風俗者而言。本件原告又主張依不動產仲介經紀業之習慣，買方應給付2 ％（或以上）之報酬予居間人乙節，既為被告所否認，原告自應此部分之主張負舉證責任。查，原告固以中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會101年12月26日房仲全聯榮字第101252號函（下稱仲介公會函文，見本院卷㈡第36、37頁）作為其主張不動產仲介交易實務上確有買方應給付總價金2％之居間報酬予居間人之習慣之證據方法，惟該仲介公會函文說明二記載：「㈠不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之『一方』或雙方收取報酬...。㈡前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於『自由市場公平競爭原則』個別訂定明確之收費標準...。」，顯見買賣契約因居間而成立者，居間人收取報酬之對象可能為買方或賣方「其中一方」或為買賣雙方，買方非必然需給付報酬予居間人，故前揭仲介公會函文自無從做為不動產仲介交易實務上確有「買方必須給付報酬予居間人」此一習慣存在之佐憑。此外，原告復未能舉他證以實其說，則其主張於不動產仲介交易實務上有買方應按成交金額2％以上支付報酬予居間人之習慣存在云云，洵無可採。五、綜上所述，兩造間於99年12月20日固成立報告居間契約，惟關於居間報酬部分，兩造約定被告無庸給付，且於不動產仲介交易實務上並無買方必須給付居間報酬之習慣存在。從而，原告依報告居間之法律關係請求被告給付17,976,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，被告雖聲請本院再次訊問證人陸家淦，然此部分係為證明被告未曾同意給付居間報酬予原告一事，本院就此部分既已得對被告有利之心證，自無再訊問證人之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 6 月 19 日民事第八庭審判長法官黃柄縉法官吳佳樺法官黃媚鵑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 6 月 19 日書記官林欣諺

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