101年度重訴字第998號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：103 年 02 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第998號原　　　告　馬浩俊訴訟代理人　陳守文律師複代理人　　李易哲律師訴訟代理人　馬戰山被　　　告　吳文斌訴訟代理人　李子聿律師複代理人　　陳丁章律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣陸佰柒拾萬元，及自民國一百零一年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國101年5月22日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）670萬元買受被告所有坐落新北市○○區○○段000○000○000○000地號土地（權利範圍各為120/10000）及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄000號房屋（下稱系爭房屋），被告於101年7月13日交屋，原告並已支付全部買賣價金。詎原告於系爭房屋施工拆除天花板後，竟發現有水泥塊掉落及鋼筋嚴重裸露之情形，經原告委託厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）實施氯離子含量試驗，系爭房屋之臥室頂版鋼筋混凝土之氯離子含量竟高達每立方公尺1.994公斤，嗣於本件訴訟期間經本院囑託台北市建築師公會就系爭房屋之鋼筋混凝土之氯離子含量及修復方式等為鑑定，經該公會鑑定後出具鑑定報告書（下稱系爭報告），取樣14處之氯離子含量平均值高達立方公尺1.159公斤，均高於經濟部標準檢驗局CNS3090鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量每立方公尺0.3公斤之標準規範，且依系爭報告所載，系爭房屋不僅樓版混凝土嚴重剝落，樓板鋼筋亦因嚴重鏽蝕而斷裂，屬於鋼筋混凝土氯離子含量過高之海砂屋，而具重大瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告於101年10月3日依系爭契約第5條第6項、民法第359條規定以存證信函通知被告為解除系爭契約之意思表示，被告亦收受上開存證信函，故系爭契約已解除，是被告無法律上原因受領買賣價金670萬元，原告依民法第259條第1款、第179條之規定，請求被告返還原告 670萬元，並就上述主張請求本院擇一為有利判決。爰為訴之聲明：（一）被告應給付原告670萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：（一）系爭房屋於73年5月28日興建完成，當時並無任何鋼筋混凝土氯離子含量檢測之建築規範，原告以83年7月22日、 92年1月1日所制訂之氯離子含量標準，主張系爭房屋為海砂屋，已違反法律不溯及既往之原則，又系爭契約第5條第6項約定原告如欲以系爭房屋為海砂屋之瑕疵解除契約，須於簽約後、系爭房屋產權移轉登記完畢點交前為之，原告係於系爭房屋移轉登記後，方以存證信函為解除系爭契約之意思表示，與前揭約定未合，即不生解除契約之效力。（二）被告於兩造交易前，並不知悉系爭房屋有氯離子含量過高之情形，而系爭契約係約定「現況交屋」，且系爭契約之不動產標的現況說明書上「建築改良是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一欄內被告勾選否，是系爭房屋縱屬海砂屋，亦應由由原告自行評估並承擔交易上風險，被告不負瑕疵擔保義務，原告不得依民法第359條規定解除契約。（三）依內政部不動產交易實價查詢，可知同社區交易之不動產價格每坪約為23.2萬元至28.2萬元之間，如以平均價格每坪為25.7萬元計算，系爭房屋面積為34坪，連同坐落基地總價額約為870萬元，而系爭房屋及坐落基地之成交價格為670萬元，則系爭房屋並無價值上之減損。又依系爭報告所載，系爭房屋非不能修補，是如准予原告解除系爭契約，顯失公平。（四）綜上，爰為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、首查，兩造於101年5月22日簽訂系爭契約，由原告買受被告所有之系爭房屋及坐落土地，總價金為670萬元，於101年7 月13日交屋完畢，原告並已支付全部買賣價金，以及原告以101年10月3日台北信維郵局第6346號存證信函，向被告主張系爭房屋為海砂屋，依系爭契約第5條第6項、民法第359條之規定，為解除系爭契約之意思表示，該函於同月4日送達被告等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書（見本院卷第10至16頁）、台北信維郵局第6346號存證信函及其收件回執（見本院卷第24至27頁）在卷可稽，應為真實。四、其次原告主張系爭房屋具有鋼筋混凝土氯離子含量過高之瑕疵，原告已解除系爭契約，被告應返還其已受領之價金670 萬元，然為被告所否認，並以前詞置辯，從而，本案兩造所爭執者，應為下列事項即：（一）系爭房屋是否具瑕疵？被告是否應負物之瑕疵擔保責任？（二）原告得否解除系爭契約，請求返還買賣價金？五、系爭房屋是否具瑕疵？被告是否應負物之瑕疵擔保責任？（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按混凝土中氯離子含量過高之建物，其混凝土將隨時間逐漸剝落，進而鏽蝕鋼筋，即俗稱「海砂屋」，此為眾所周知之事。因此，建物之氯離子含量過高，即足以影響交易意願及交易價值，而得認定為瑕疵，要無庸疑。而氯離子含量是否過高，係以混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下之國家標準值為據（臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第2條參照)。又現行新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，依國家標準CNS3090A2024(87 年6月25日)第2次修訂公布之規範，鋼筋混凝土之混凝土中之水溶性氯離子含量必須小於0.3公斤/立方公尺(下稱系爭國家標準值)。而國家標準CNS3090A2024雖係於87年間修訂公布，惟就建築完成於87年前之房屋，若於87年之後成為買賣契約標的物者，仍非不得依該標準作為認定混凝土中氯離子含量是否過高之依據，使出賣人負物之瑕疵擔保責任。蓋物之瑕疵，係指買賣當時依通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕庛。是系爭房屋建築完成時，雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然；然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，而就該標的物負物之瑕疵擔保責任，始能符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待。因此，被告抗辯系爭房屋建築完成於75年5月28日，不受現今國家標準關於混凝土中氯離子含量之規範云云，殊無可取。（二）查，原告受領系爭房屋進行房屋內部裝潢時，發現天花板有水泥掉落，鋼筋嚴重裸露情形，業據其提出照片為證（見本院卷第17至18頁），並為被告所不否認，再系爭房屋經本院囑託臺北市建築師公會就系爭房屋之氯離子含量，可否修復及修復費用等事項進行鑑定。經該公會取樣系爭房屋樓層樑、樓版共14處取樣進行，進行混凝土氯離子含量檢測，其中1樓取樣7處，含量分別為1.046、0.821、 0.79、0.49、0.763、0.67、0.6kg/m3，柱取樣2處，含量為7.939、0.434kg/m3，樓版取樣5處，含量分別為0.617 、0.271、0.334、1.126、0.329kg/m3，以上平均值為 1.158、kg/m3，高於系爭國家標準值甚多，另於未包裹之樑上取樣7處，檢測中性化深度，平均值為3.51cm大於2cm，再就其抗壓強度檢測，平均值為114kgf/cm2，混凝土強度嚴重不足，認為系爭房屋構材混凝土強度已嚴重不足，鋼筋嚴重腐蝕，氯離子含量嚴重超出系爭國家標準，其中性化深度指標非常嚴重，研判系爭房屋結構安全已屬嚴重堪慮等語，有系爭報告在卷足稽(見本院卷第告第94頁至 95頁)，依前所述，原告主張被告應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任，應為有理由。（三）被告雖又抗辯本件系爭契約第16條約定現況交屋，且於現況說明書上亦已說明本件未做氯離子檢測，即應排除被告就系爭房屋前揭瑕疵負擔保責任。惟按出賣人之物之瑕疵擔保責任，雖非不得依當事人特約予以免除，惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。經查，系爭房屋混凝土之氯離子含量是否過高，參之系爭報告所載之檢驗過程，必須先就房屋建物部分之梁、柱及樓板之混凝土鑽心取樣為試體，再將試體送厚昇工程顧問有限公司材料實驗室為分析，有系爭報告可稽（原審卷第92至94、141至144頁），可見房屋混凝土氯離子之含量，顯非原告得以肉眼觀察或調取房屋土地等公示登記資料即得知悉，而必須就建物現場採樣後再送專業機構進行化學分析始足確定，再原告簽立系爭契約前，不知系爭房屋存有混凝土氯離子含量過高一情，亦為被告所不否認，足認原告並非於簽立契約時即事先知悉系爭房屋存有前揭瑕疵，而得自行評估交易風險並免除被告物之瑕疵擔保義務之意，從而系爭契約第16條約定之「現況交屋」，自應限於原告就房屋現況以目視或得以自行調取文件方式查知者為限，始符公允。若謂原告同意「現況交屋」，即謂原告就系爭房屋須經專業鑑定始得知悉之瑕疵，亦免除被告物之瑕疵擔保責任，顯與當事人真意有違，亦不符誠信原則，故被告上開辯解，應無可採。（四）再被告抗辯系爭房屋及坐落土地之成交價值為670萬元，本即低於市價870萬元，故並無價值減損之瑕疵，並提出不動產交易實價查詢服務網資料為證（見本院卷第187頁），惟其提出之前揭資料交易時間為102年2月至7月，而兩造係於101年5月間簽立系爭契約，兩者相差年餘，故上開資料不足證明系爭契約成立時，系爭房屋及坐落土地之市場成交價值為870萬元，況系爭房屋存有結構安全之疑慮，而不具備通常效用之瑕疵，業如前述，被告前開抗辯，亦非可採。六、原告得否解除系爭契約，請求返還買賣價金？（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上字第1825號裁判要旨參照）。查系爭房屋有氯離子含量過高、混凝土強度抗壓試驗結果顯示強度偏低，而有結構安全之疑慮，業如前述，其瑕疵自屬重大，原告據此主張解除系爭買賣契約，即屬有據。被告雖稱系爭房屋非不得修復，如解約則顯失公平等語，然查，系爭報告雖亦載明系爭房屋之修復方式（見本院卷第97、154至158頁），然其費用高達378萬502元，已逾原告購入系爭房屋及坐落土地價格之半數，而系爭房屋現狀因混凝土強度嚴重不足，鋼筋嚴重鏽蝕，堪認已難供安全居住、使用，如原告不得解除系爭契約，衡情將支出上開鉅額費用以修復系爭房屋至得供安全居住使用，其損害非輕，反之，系爭契約如得解除，被告雖應返還其所受領之價金（理由後述），但亦可依民法第259條規定，請求回復原狀，難謂其因解約而受有損害。被告前開所辯，亦無足採，又原告已於101年10月3日以向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並已於101 年10月4日送達被告，業如前述，足認系爭契約已於101年10月4日解除。（二）復按解除契約時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文，再依民法第229條規定給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為民法第203條所明定。系爭契約業經原告依民法第359條規定解除，業如前述，而本件起訴狀繕本前於101年11 月27日送達予被告收受在案，則原告本於民法第259條第1款規定，請求被告返還系爭房地之買賣價金670萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月28日起至清償日止按年息5％計算之利息，即屬有據。七、綜上所述，原告依民法第359條物之瑕疵擔保規定解除系爭契約，並依民法第259條第1款規定請求被告返還買賣價金 670萬元及利息，為有理由，應予准許。又原告及被告均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 2 月 26 日民事第七庭審判長法官匡偉法官蘇嘉豐法官曾育祺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 2 月 26 日書記官徐悅瑜

臺灣臺北地方法院101年度重訴字第998號

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