102年度簡上字第117號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：103 年 04 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第117號上　訴　人　曹楊秀蘭訴訟代理人　葉子瑋律師被上訴人　　財團法人艋舺清水巖祖師廟法定代理人　周昇平訴訟代理人　李逸文律師複代理人　　許坤皇律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年12月 28日本院臺北簡易庭101年度北簡字第2362號第一審判決提起上訴，本院於103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人前於民國99年7月1日與被上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之2號房屋）及臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之3號房屋，與系爭136號之2房屋下合稱系爭房屋），而系爭136之2號房屋每月租金為新臺幣（下同）1,164元，系爭136之3號房屋每月租金為1,082元，系爭房屋之租期均係自99年7月1日起至100年6月30日止。嗣系爭房屋之租期屆滿後，上訴人竟拒不搬遷，繼續盤據系爭房屋使用，為此依系爭租約第2條第2項約定及民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。又上訴人違約未於租賃期滿立即交還房屋，故依系爭租約第2條第2項約定，請求上訴人按月給付被上訴人3倍租金作為賠償等語。並聲明：(一)上訴人應將系爭136之2號房屋騰空返還被上訴人，並自100年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按月給付被上訴人3,492元。(二)上訴人應將系爭136之3號房屋騰空返還被上訴人，並自100年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按月給付被上訴人3,246元。(三)願供擔保請准宣告假執行等語。二、上訴人則以：上訴人之夫曹燕清於51年間購買系爭136之2號房屋，用來設立新興機車行，至今仍在使用中。上訴人自51年間起按時繳交系爭136之2號房屋之土地租金每月1,164元，及系爭136之3號房屋之土地租金每月1,082元，上訴人繳交系爭房屋之房屋稅及土地租金長達51年。上訴人之夫曹燕清於90年5月16日以5萬元之價格，向訴外人陳桂嫺購買系爭136之3號房屋，讓渡書足以證明系爭房屋所有權歸屬於上訴人。上訴人為系爭房屋之所有權人，但上訴人於99年間向被上訴人繳交土地租金時，被上訴人以將系爭房屋由已亡之曹燕清過戶於上訴人名下為由，誘騙上訴人於99年7月1日前往祖師廟簽訂房屋租賃契約，上訴人不疑有詐，而與被上訴人簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力。且系爭136之 3號房屋其夫曹燕清向陳桂嫺購入後，業已拆除舊屋，改以鋼造建材重新建築，是曹燕清已原始取得系爭136之3號房屋之事實上處分權云云，資為抗辯。三、原審依被上訴人之請求，判命上訴人(一)應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段000○0號房屋騰空返還被上訴人，並自民國100年7月1日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣1164元。(二)應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段000○0號房屋騰空返還被上訴人，並自民國100年7月1日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣 1082元。上訴人不服提起上訴，並於本院上訴聲明：原判決不利於上訴人部份廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本件之爭點：經本院整理兩造爭點，即：(一)系爭房屋之事實上處分權人為何?(二)上訴人是否受詐欺、脅迫簽署系爭房屋之租賃契約? (一)系爭房屋之事實上處分權人部分： ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。 ⑵上訴人主張其為系爭房屋之所有權人(應為事實上處分權人)，固據上訴人提出新興機車行之商業登記抄本、戶籍謄本、租金收據、租金統一發票、房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、財政部台北市國稅局財產歸屬資料清單、臺北市違章建築管理委員會(通知)等為證，但上揭租金收據、租金統一發票上皆已載明被上訴人所收取之各期租金為「房地租金」（見原審卷第59至63頁），而新興機車行之商業登記抄本、上訴人之戶籍謄本顯與房屋事實上處分權歸屬無涉。至房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、財產歸屬資料清單、臺北市違章建築處理委員會(通知)等，按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，最高法院40年臺上字第126 號判例、70年臺上字第3760號判決意旨參照。查，因系爭房屋係屬未經辦理保存登記之建築改良物，行政機關本無從認定系爭房屋之事實上處分權人為何人，故此，上訴人既為現在使用系爭房屋之人，稅捐機關依房屋稅條例第4 條第3項規定，自以上訴人為應繳納系爭房屋稅之人，而臺北市違章建築處理委員會以上訴人為應拆除違章建築之受通知人，亦係以現住使用者為認定，惟此等事實與系爭房屋事實上處分權人之認定尚屬有別，顯無得為據以之認定上訴人為系爭房屋之事實上處分權人。 ⑶而就系爭136之3號房屋取得緣由，則據證人陳桂嫺到庭證稱：伊與上訴人本係鄰居，系爭136之3號房屋原為伊使用，係伊於60年間向沈極峰以8萬元代價購買，系爭136之3 號房屋原本係何人興建伊不清楚，但伊認為買來以後伊有權利將房子拆掉，後來伊有將136之3號房屋出借予曹燕清，由曹燕清替伊交付租金予被上訴人，因後來伊先生經營生意失敗，加上系爭136之3號房屋之樑遭沈極峰鋸斷，廚房部分經被上訴人拆除，曹燕清請伊修理，伊無資力修理，所以將136之3號房屋以5萬元出賣予曹燕清，伊有與曹燕清簽訂讓渡書，由曹燕清找代書辦理，為何讓渡書上係表示出賣使用權而非所有權，伊並不清楚，至於系爭136 之3號房屋之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書則非伊所簽署；伊所繳交予被上訴人之租金係代書辦理，應該係地租，被上訴人所拆除之部分係系爭136之3號房屋原有部份，並非增建，遭被上訴人拆除後並未向被上訴人求償，因伊先生表示被上訴人想將地收回即歸還，去告也不會贏等語(見本院卷第29-31頁)，是依上開證人陳桂嫺之證詞，堪認系爭136之3號房屋原始起造人乃屬不可考，雖證人陳桂嫺自認有取得系爭136之3號房屋之事實上處分權，且繳交予被上訴人之租金僅限於土地部分，然對於繳交予被上訴人租金之性質，證人陳桂嫺之證詞僅屬個人主觀認定，尚無得認定系爭136之3號房屋事實上處分權之歸屬。再者，參諸被上訴人拆除系爭136之3號部分房屋之行為，證人陳桂嫺竟未爭執，且認縱使對被上訴人提告亦無法獲得勝訴判決乙情，益難以認定證人陳桂嫺係系爭136之3號房屋之事實上處分權人，而上訴人有自證人陳桂嫺處基於買賣關係取得系爭136之3號房屋之事實上處分權。況系爭136之3號房屋轉售予上訴人之夫曹燕清時，曹燕清委請之代書所擬定之讓渡書係記載「台端有地上物使用權人陳桂嫺女士，標示為台北市○○區○○里○○街0段00000號，今以新台幣五萬元正將本使用權讓渡與曹燕清先生，並配合新使用權人辦理房屋稅單更名登記....」等語，則證人陳桂嫺與上訴人之曹燕清辦理讓渡時既係委請專業代書辦理，應無可能混淆使用權與事實上處分權之差異，此情顯可認定證人陳桂嫺所讓予上訴人之夫僅為系爭136之3號房屋之使用權而已。至於卷附之買賣契約書（見本院卷第13頁）既非證人陳桂嫺所簽署，且業已載明係為辦理繳納稅捐之用，當亦無得以此認定有買賣事實上處分權之事實。至負責修繕出租房屋之義務，法律固課予出租人負擔，惟法律之規定與社會實然面本未必相當，承租人未通知出租人修繕之情形亦常有所見，無得據此推定系爭136之3號房屋之事實上處分權即屬證人陳桂嫺所有，附此敘明。 ⑷再系爭136之2號房屋部分，則據證人沈立元證稱；伊係於長沙街2段136之4號房屋出生，136之4號房屋係伊父母結婚時所購買，伊父親沈極峰曾向伊表示136之4號房屋有繳交地租予被上訴人，房屋稅則係自己繳納，136之4號房屋係向以前住戶所購買，惟何人所興建則不清楚，136之3號房屋原本亦屬於伊父親沈極峰所有，後來於伊6、7歲時出售予他人，136之4號房屋於伊母親逝世後，讓與伊妹妹沈育慧，被上訴人之總幹事曾向伊表示若136之4號房屋欲出售，優先出售予被上訴人，136之1至136之4號等房屋位於廟裡部分，伊不清楚係何人拆除，因被上訴人表示欲興建大樓，所以要收回土地，伊等遂無條件將土地歸還予被上訴人，後來蓋成停車場，系爭136之2、136之3號及136之4號房屋自伊出生時即已存在等語(見本院卷第45-46頁)；證人劉明星證稱：長沙街136之1號房屋係伊父親劉財所有，長沙街136之1、136之2、136之3、136之4等號房屋係何人所建伊不清楚，斯時伊尚未出生，伊係聽聞伊父母及兄長表示136之1號房屋係自己所建等語(見本院卷第72-73頁)；證人沈育慧則證稱：136之4號房屋係伊母親過世後，伊父親表示過戶予伊，伊與被上訴人之人員均不認識，某日伊姐表示伊父親與被上訴人之人員吵架，因被上訴人拒收伊父親所繳交之地租，因136之4號房屋屬於伊，當日伊遂請假至被上訴人處並簽名於文件上，惟不清楚所簽署係何文件，後來曹麗美向伊表示被上訴人欲與伊談論房屋之事，伊至曹麗美家中時，有位男子自稱代表被上訴人，表示欲收購136之4號房屋，並稱被上訴人預備2億元要將周圍幾十間房收購回來，伊告稱會轉知伊父親處理，伊父親表示看鄰居如何處理再決定，伊不清楚伊父親所稱過戶予伊係何意思，因伊係將身分證交由伊父親處理，伊父親如何處理房屋伊不清楚，被上訴人向伊提起民事起訴，伊完全不知情，然伊均住居於戶籍地之址，伊兄長曾表示有掛號信在警察局待招領，但伊兄長亦告稱伊無須理會，所以未前往招領等語(見本院卷第119頁背面-121頁)，則據證人沈立元、劉明星、沈育慧上開證詞可認，系爭136之2號房屋早於渠等出生前即已存在，然對於系爭136之2號房屋之興建及移轉等情實不知情，況對於136之1號、136之4號等房屋之占有使用權源，係前開證人之父執輩處理，實際法律關係為何渠等根本不知悉，或聽聞轉述係自行興建，顯不足據以認定136之1號、136之4號房屋之所有權人非被上訴人，更遑論再以前開事實推論系爭136之2號房屋之事實上處分權非被上訴人，而係上訴人。復佐以證人沈立元亦證稱136之1號至136之4號房屋位於廟裡部分經拆除，住戶均無異議等語，則若136之1至136之4號房屋起造之初係向被上訴人租地而建屋，被上訴人並非前開房屋事實上處分權人或所有權人，何以被上訴人拆除部分房屋時，住戶非但無條件同意被上訴人拆除，且亦無須對住戶為補償，是上訴人辯稱系爭136之2號房屋之事實上處分權人為上訴人云云，尚無可採。 ⑸況系爭房屋上訴人均有與被上訴人簽訂租賃契約書(見原審卷第4-7頁)，此情並據證人即被上訴人之總幹事陳吳月杏證稱；伊自67年起為被上訴人工作，重要事情例如收入、支出，以及有紛爭時均由伊處理，自伊擔任總幹事以後始有簽訂書面租賃契約，承租人有變更時會來向伊辦理更換名字，表示欲將房屋交予何人使用，上訴人曾向伊表示本係曹燕清名義，因曹燕清逝世，故改以上訴人名義與被上訴人簽訂租賃契約等語(見本院卷第121-122頁)，是堪認系爭房屋之事實上處分權人為被上訴人，否則上訴人無須以自己名義另與證人陳吳月杏簽訂租約。從而，上訴人辯稱其係系爭房屋之事實上處分權人云云自無可取。 ⑹另上訴人辯稱系爭136之3號房屋經曹燕清拆除舊屋後重建，故現存系爭136之3號房屋係曹燕清起造，原始取得所有權云云乙節，依上訴人於原審所提出之萬華分處稅籍資料，其上已明載系爭136之3號房屋構造別為雜木，僅屋突部分係鋼鐵造，與系爭136之2號房屋並無二致(見原審卷上訴人101年12月11日之答辯狀)，故上訴人此部分抗辯實無足可取。又上訴人辯稱曹燕清係以所有之意思公然占有，已依時效取得系爭房屋之事實上處分權部分，按民事訴訟法第436之1條第3項準用第447條第1項規定，不得提出新攻擊或防禦方法，上訴人亦未釋明有但書規定之情形，應予駁回，附此敘明。 (二)上訴人是否受詐欺、脅迫簽署系爭房屋之租賃契約? ⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院18年上字第371號、44年臺上字第75號分別著有判例可資參照。 ⑵上訴人復辯稱被上訴人係以將系爭136之2號房屋由已亡之曹燕清過戶於上訴人名下為由，誘騙被告於99年7月1日前往祖師廟簽訂系爭房屋之租賃契約，被告不疑有詐，而與原告簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力云云乙情，已為被上訴人所否認，自應由上訴人就此為舉證。經查，房屋稅單不足以認定系爭房屋之所有權人已如前述，且承租房屋與負擔房屋稅捐並非必然相為矛盾之事，且系爭房屋於上訴人與其夫曹燕清結婚前，已由曹燕清使用，上訴人並未見過買賣契約(見原審卷第43頁)，顯見事實上法律關係為何上訴人並不清楚，自無得排除承租系爭房屋之時，當事人間有約定由承租人負擔系爭房屋之稅捐之情，上訴人以有繳交系爭房屋之房屋稅推認上訴人並未向被上訴人承租系爭房屋云云，並無可採。而上訴人對於遭詐欺簽訂系爭房屋之租賃契約乙節，始終未能舉證證明被上訴人有誘騙之事實，是上訴人上開所辯，顯屬無據。五、從而，被上訴人依民法455條及系爭租約之約定，請求上訴人(一)應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段000○0號房屋騰空返還被上訴人，並自民國100年7月1日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣1164元。(二)應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段000○0號房屋騰空返還被上訴人，並自民國100年7月1日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣1082元，為有理由，應予准許。則原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行及准免假執行之宣告，核無不合，應予維持。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 4 月 16 日民事第六庭審判長法官薛中興法官林勇如法官楊雅清上列正本核與原本無異。本判決不得上訴。中華民國 103 年 4 月 16 日書記官林佳慧

臺灣臺北地方法院102年度簡上字第117號

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