102年度簡上字第183號｜民事：損害賠償｜裁判日期：102 年 11 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第183號上　訴　人　李白物業管理有限公司法定代理人　李慶棠上　訴　人　顏志成上二人共同訴訟代理人　王中騤律師被　上訴人　呂建葳訴訟代理人　蕭仁杰律師李沛軒律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國102 年2 月26日本院臺北簡易庭101 年度北簡字第13318 號民事簡易判決提起上訴，本院於102 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。此規定依同法第436 條之1 第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序亦有準用。上訴人於原審起訴時訴之聲明為被上訴人應給付上訴人李白物業管理有限公司（下稱李白公司）新臺幣（下同）8,661,259 元，應給付上訴人顏志成2,138,952 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於於民國102 年11月14日第二審言詞辯論期日變更訴之聲明為被上訴人應給付上訴人李白公司8,361,259 元，應給付上訴人顏志成1,838,952 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上訴人即原告為前揭訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面一、上訴人起訴主張：㈠上訴人李白公司與被上訴人，就坐落於新北市○○區○○○路00號4 樓及31之5 號4 樓房屋（下稱系爭4 樓房屋），於97年6 月5 日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭4 樓房屋租約），同時在臺灣板橋地方法院所屬民間公證人陳仁國事務所（下稱陳仁國事務所）辦理系爭4 樓房屋租約公證；另上訴人顏志成與被上訴人，就坐落於新北市○○區○○○路00號3 樓及31之5 號3 樓房屋（下稱系爭3 樓房屋），於97年10月7 日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭3 樓房屋租約），同時在陳仁國事務所辦理系爭3 樓房屋租約公證。依系爭4 樓房屋租約及系爭3 樓房屋租約第1 條之約定，租賃用途為小套房出租，上訴人承租後隨即依約進行室內裝修及隔間做小套房，並分別招租，然於98年2 月6 日新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）認定上訴人將原有上開31號及31-5號兩棟4 層樓合法建物中間三角形法定空地，自1 樓至4 樓搭蓋違建，連結兩棟合法建物且在樓頂搭建鐵皮屋，屬違章建築，且被上訴人並未告知系爭3、4樓房屋為違章建築，上訴人乃投下鉅資進行裝潢，竟遭拆除大隊於租期屆滿前之101 年3 月5 日開始執行拆除，致使系爭3 樓房屋、系爭4 樓房屋，無法出租使用，不但使上訴人投資鉅額裝修費用泡湯，且上訴人可期待之租金收益亦落空，更需賠償房客因提前解約之損害，為此，爰依民法第227 條第2 項之規定，主張被上訴人為不完全給付，應賠償上訴人所受之損害。㈡上訴人李白公司所受損害總計為新臺幣（下同）8,361,259 元，各項損害分別為：⒈依系爭4 樓租約第11條約定，期前終止契約被上訴人應賠償之裝修工程費：5,000,000 元；⒉依民法第216 條第1 項期前終止契約所失利益3,2 44,734元（計算式為自101 年5 月1 日起至106 年3 月15日止之租金收益扣除中間利息後為9,166,221 元，再扣除必要成本費用：網路費179,712 元、稅金58,500元、清潔費131,625 元、水費140, 400元、電費含公共用電1,462,500 元、應付被上訴人之租金5,265,000 元後之餘額為3,244,734 元，即9,166,221－179, 712－58,500－131,625－140, 400－1,462,500－5,265,000＝3,244,734 ）；⒊上訴人李白公司提前與房客解約賠償房客之金額105,305 元；⒋系爭3 樓房屋遭拆除貨車清運費11,200元；上開損害金額總計為8,661,259 元（計算式5,000,000＋3,244,734＋105,305＋11,200＝8,361,259）。㈢上訴人顏志成所受損害總計為1,838,952元，各項損害分別為：⒈依民法第216 條第1 項期前終止契約所失利益1,649,877 元（計算式自101 年5 月1 日起至106 年3 月15日止之租金收益扣除中間利息後為8,330,865 元，扣除必要成本網路費165,888 元、稅金54,000元、清潔費121,500 元、水費129,600 元、電費1,350,000 元、應給付被上訴人租金4,860,000元，即8,330,865－165,888－54,000－121,500－129,600－1,350,000－4,860,000＝1,649,877）；2.上訴人顏志成提前與房客解約，賠償房客之金額174,075 元；3.系爭4 樓遭拆除支出清運費15,000元；上開損害金額總計為1,838,952元（計算式1,649,877＋174,075＋15,000＝1,838,952）。二、被上訴人則以：系爭3、4樓房屋所在之建物為兩棟樓以鋼板連成一棟，鋼板上方改建套房，防火巷被鐵皮包圍，而上訴人既對系爭3、4樓房屋進行大幅裝修，且依證人呂照茂之證詞亦可證被上訴人有告知上訴人空地加蓋一事，故上訴人對於兩棟樓以鋼板連成一棟之事實，即難諉為不知；另拆除大隊雖函覆因被上訴人於兩棟合法建物間三角空地增建1 樓至5 樓鋼骨鐵皮屋、合法建築物左右兩側增建1 樓至5 樓鋼骨鐵皮屋及合法建築物頂樓增建5 樓鐵皮屋，認定屬於違章建築，而依法應予拆除，然上訴人於承租時即已知悉上開違章建築情事，卻仍執意承租改建小套房出租，上訴人已有不法情事，應適用民法第180 條第4 款前段規定，不得對被上訴人請求不完全給付之損害賠償；又上訴人為求營利，於未經主管機關核准之情況下，擅自變動、增減前揭房屋之室內分間牆（共計為50間房50間浴廁），並供作出租套房使用，故前揭房屋之實際使用用途已與使用執照中所核准之登記使用用途未合。從而，上訴人於進行裝潢工程之前，自當向主管機關申請建築物室內裝修審查許可；於工程施作完畢並經營分租套房之營業項目時，亦需向主關機關申請變更使用執照。上訴人為長期從事經營套房出租業務之專業公司及人員，是對於相關建築法規之規定及進行室內裝修之申請流程應知之甚詳，然其等於未恪遵相關法令之前提下，逕行室內裝修之工程，導致前揭房屋於兩造簽訂前揭房屋不動產租賃契約後，嗣經拆除大隊認定上開不當室內裝潢為違章建築，並經該大隊通知前揭房屋所有權人訂於101 年3 月5 日執行拆除。是以，上訴人認系爭3、4樓房屋內之裝潢及隔間遭受拆除乃係可歸責於被上訴人之事由，當屬無據等語置辯。三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人李白公司8,361,259 元，應給付上訴人顏志成1,838,952 元，均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢訴訟費用由被上訴人負擔；㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人負擔；㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、首查，上訴人李白公司與被上訴人，上訴人李白公司與被上訴人、訴外人呂照茂、呂俊穎，於97年6 月5 日，分別簽訂系爭31-5號4 樓、31號4 樓房屋租約，並在陳仁國事務所辦理公證；上訴人顏志成與被上訴人、呂照茂、呂俊穎，上訴人顏志成與被上訴人，於97年6 月5 日，分別簽訂系爭31號3 樓、31-5號3 樓房屋租約，並在陳仁國事務所辦理公證。系爭3 樓房屋租約、系爭4 樓房屋租約第1 條約定用途為小套房出租，上訴人乃將系爭3 樓房屋、系爭4 樓房屋各分隔為25間小套房，總計50間小套房，作為出租他人使用。又上開31號、31-5號房屋未依建築法規定，擅自於兩棟合法建築物之間三角空地，增建1 至5 樓鋼骨鐵皮屋、合法建築物左右兩側增建1 至5 樓鋼骨鐵皮屋及合法建築屋頂樓增建第5 樓鐵皮屋，並由拆除大隊以101 年2 月29日新北拆拆一字第0000000000號函通知於101 年3 月5 日開始執行拆除，嗣後於101 年4 月19日遭拆除之事實，有不動產租賃契約書、陳仁國事務所公證書、新北市政府工務局100 年12月30日北工使字第0000000000號函、拆除大隊違章建築拆除時間通知單及自由時報、聯合報新聞報導資料等件在卷可按（見臺灣新北地方法院101 年度補字第2278號卷第7 頁至第27頁、原審卷第21頁至第25頁、第51頁至第54頁），是上開事實，應屬實在。五、其次，上訴人主張上開31號、31-5號為違章建築，遭拆除大隊拆除後，上訴人無法出租系爭3、4樓房屋做小套房使用，依民法第227 條第2 項之規定被上訴人應負損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，是本件應審究為被上訴人是否因系爭3、4樓房屋遭拆除，而應對上訴人負不完全損害賠償責任？茲論述如下：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第227 條、第423 條分別定有明文。又侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為；行使侵權行為之損害賠償請求權，其被害人不得主張自己具有不法之情事，而請求加害人賠償。此乃因請求人之一方既有不法之情事，已為法律所不容於先，如仍許其得請求他方賠償其損害，無異助長請求人一方不法原因事實之發生及擴大，自為法律所不許（最高法院43年台上字第752 號判例、83年台上字第2347號判決意旨參照）。準此，依前揭法理，主張不完全給付損害賠償一造，如具有不法之情事，即不得請求他造負損害賠償之責。㈡上訴人雖主張被上訴人未告知上開31號、31-5號兩棟建築物間以鐵皮相連部分為違章建築，然稽之新北市政府違章拆除大隊102 年5 月24日新北拆認一字第0000000000號函所附上開31號、31-5號現場照片（見本院卷第61頁至第62頁、第72頁），照片上繪製紅線部分為鐵皮建造之房屋，且是附著於原來所蓋之鋼筋混泥土房屋上，並於5 樓頂樓加蓋鐵皮屋，則依社會常情，一般具有智識能力之人以目視方式即可認知上開增建部分非屬原來建造之房屋；另參以上訴人既就系爭3 樓房屋、系爭4 樓房屋大幅進行裝修，增建50間房50間浴廁，則上訴人對於上開兩棟建築物以鋼板連成一棟之事實，實難諉為不知；再佐之證人即代理被上訴人簽訂系爭3、4樓租約之呂照茂於原審審理時證稱：上訴人簽約前有勘查屋況4 、5 次，第1 次來就有問中間三角形法定空地加蓋部分，每次都有4、5個人，他們是專業做套房總共有2 千多間，他們清楚法定用地是我們自己蓋起來，還跟我們要地號資料他們到縣政府去查的很清楚，還有竣工圖有無別人持分等語（見原審卷第29頁至第30頁），且參以依上訴人所製作之房客退租點交表（上開2278號卷第20頁至第61頁），及上訴人亦不否認以出租套房為業（見本院卷第171 頁背面），益徵上訴人對於出租小套房業務相當嫻熟，而衡以上訴人既欲承租系爭3、4樓房屋投資做出租小套房使用，則上訴人於勘查屋況現狀時，應會對於承租房屋是否能為小套房用途詳加之調查，因此，可認證人呂照茂上開證稱上訴人知悉法定空地為被上訴人自行加蓋且有要求提供地號資料等情，堪以採信。足見上訴人於簽訂系爭3、4樓租約前已明知上開31號、31-5號兩棟建築物以鋼板連成一棟為未取得建造及使用執照之違章建築，上訴人仍與系爭3、4樓房屋所有權人簽訂系爭3、4樓房屋租約之事實無訛。㈢又上訴人雖主張上開31號、31-5號建築物係因以鋼板相連為違章建築遭拆除，使被上訴人為不完全給付，須負損害賠償之責，惟查： ⒈稽之拆除大隊102 年5 月24日新北拆認一字第0000000000號函所附資料，上開31號1-4 樓旁、4 樓後、4 樓頂，31-5號1-4 樓（前、後、頂）於98年2 月6 日經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建造執造手續，有上開函文及所附違章建築認定通知書、照片、勘查紀錄表、基地平面圖等件在卷可按（見本院卷第59頁至第93頁）；再觀之新北市政府工務局99年5 月26日北工使字第0000000000號函、100 年12月30日北工使字第0000000000號函、101 年3 月28日北工使字第000000000 號函說明，上開31號、31-5號3、4樓房屋經現場檢查結果，認定為從事宿舍使用，且有公共安全不符規定，建築物未經許可擅自變更使用：「㈠變動外牆、分戶牆等與原核准內容不符之變更使用行為。㈡增建樓板等未維護建築物合法使用與其構造及設備安全之變更使用行為」。已違反建築法第73條第2 項，限期內改善（依原核准用途使用）或補辦手續（領得變更使用執照），逾期未改善或補辦，得依建築法第91條第1 項規定連續處罰，並限期停止使用，必要時得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除、恢復原狀或強制拆除；另查該建築物未經許可擅自變更室內裝修如下：「㈠變動、增建室內分間牆（合計為50房50浴廁）。㈡增設天花板」，已違反建築法第77條之2 規定，限期內改善（依原核准圖說恢復原狀）或補辦手續（領得裝修許可），逾期未改善或補辦，得依建築法第95條之1 ，規定連續處罰，必要時得強制拆除其室內裝修違規部分，有上開函文在卷可按（見原審卷第18頁至第20頁、本院卷第104 頁至第112 頁），可知新北市政府工務局認定之違章建築部分包含變動外牆、分戶牆及擅自變動室內裝修兩種違反建築法之使用行為，並非僅因被上訴人在上開31號、31-5號建築物以鋼板相連及增建5 樓之行為。況且，上訴人為上開室內裝修即變動、增減室內分間牆及增設天花板時，原即應依建築法第77條之2 第1 項申請審查許可，縱如上訴人主張被上訴人未告知系爭3、4樓房屋屬違章建築，然上訴人以出租套房為業，對於大規模室內裝修增設分間牆須依法申請審查許可，難以諉為不知，益徵上訴人於室內裝修時已知悉系爭3、4樓房屋連接部分屬違章建築，無法申請審查許可，乃未依法申請自行增設50間小套房。 ⒉又上開31號、31-5號三角空地增建1-5 樓鋼骨鐵皮屋、合法建築物左右兩側增建1-5 樓鋼骨鐵皮屋雖經拆除大隊認定為違章建築，而於101 年4 月19日遭拆除大隊開始執行拆除，有卷附自由時報、聯合報新聞報導資料可佐（見原審卷第51頁至第54頁），是上開違章建築縱使依法拆除，然原始1-4 樓建築物仍為合法建築物，依上開101 年3 月28日北工使字第000000000 號函說明七（見本院卷第104 頁至第107 頁），上訴人仍得為小套房使用，僅需依建築法第77條之2 規定，補辦手續（領得裝修許可）即可，惟上訴人並未依法為之，因而始遭拆除大隊強制拆除，由上可知，上訴人既知悉上開31號、31-5號建築物三角空地增建1-5 樓鋼骨鐵皮屋為違章建築且上訴人亦有未依法就室內裝修申請審查許可之不法情事，揆諸前揭說明，對於嗣後上開違章建築遭拆除致上訴人無法為租賃用途使用，難認屬可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人亦有不法之情事，依法難以據此請求被上訴人負損害賠償之責；再者，縱被上訴人增建之違章建築部分遭拆除，則依據新北市政府核發之96板使字第011 號使用執照，3、4樓核准用途為集合住宅，有上開使用執照在卷可按（見本院卷第135 頁背面至第136 頁），是上訴人依法仍得申請補辦審查許可手續，繼續為出租套房使用，職是，被上訴人所提供之系爭3、4樓房屋仍處於合於約定使用、收益之狀態，上訴人上揭主張被上訴人為不完全給付，即屬無據。㈣綜上，上訴人主張系爭3、4樓遭拆除，而無法為合於約定之小套房出租使用，係可歸責於被上訴人，已無足取，是上訴人前揭主張依民法第227 條第2 項規定請求上訴人負損害賠償責任，即屬無據。六、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，經核應屬適法，上訴人指摘原判決不當而提起本件上訴，請求廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，其上訴應予駁回。七、本案事證已經明確，上訴人其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中華民國 102 年 11 月 28 日民事第四庭審判長法官張瑜鳳法官林拔群法官林玉蕙以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 11 月 28 日書記官洪婉菁

臺灣臺北地方法院102年度簡上字第183號

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